年老体弱 就不能做主卖房吗？
来源:北京晚报
　　记者在近日的采访中，连续发现了两起老人卖房后，家人以其是限制或无民事行为能力人为由，反悔合同的诉讼。这是一个普遍现象吗？记者在北京法院审判信息网上发现，最近两年，以“限制或无民事行为能力”为诉由，主张房屋买卖合同无效的8起案例中，竟有7起涉及老年人。　　老人年事已高、患有严重疾病、精神有残疾等理由，是否可以“毁约”？被鉴定为限制或无民事行为能力，就能对抗白纸黑字的合同吗？法院的判决表明，合同是否有效，对老人民事行为能力以及这一民事行为能力发生时的状态所做的司法鉴定是关键。　　1　　故事　　92岁老人卖房子女反悔　　称母亲是文盲又患病　　2016年的春天，是北京房价“放风筝”的时期。李先生和妻子都已快40岁，女儿大了之后，住房一下子变得拥挤，夫妻二人筹划着换房改善生活。　　2016年农历新年一过，对楼市敏感的李先生就开始看房，元宵节过后的第二天，2月24日，他就通过中介公司，以258万元的价格，拍板买下一套位于朝阳区的二手房。　　卖给李先生房子的是一名92岁的老太太王女士，房子在老人一人名下，老人的丈夫同意卖房。在前期看房、议价、签订合同等阶段，王老太的一儿一女都陪着老人。　　日，房屋办理了网签，下一步将是银行贷款面签，但购房进程就此卡住了。
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老人在银行销售经理诱导下购买“理财产品”，两年后方知是非法集资，近千万巨款血本无归。银行却称当事销售经理已经辞职，且其销售的“理财产品”系非职务行为，拒绝承担连带责任。目前，该案在北京市朝阳区人民法院进一步审理中。卖房钱买了12%的“理财”“我一辈子没见过那么多钱，到手里还没焐热，就没了。”北京的楼阿姨说起被银行销售经理诱骗购买“理财产品”的事，虽然过去4年了，依然感觉像在梦里一样。2014年初，为了改善居住条件，楼阿姨卖掉了一栋位于北京市东城区的平房，得到1000万余元的房款。“这笔钱打到我银行账户的当天，我就收到一个短信，告诉我如果需要理财，可以找XX银行北京市分行九龙山支行（以下简称九龙山支行）的理财经理赵鑫。”楼阿姨回忆说，由于自己预定的买房计划在一年后，她打算拿这笔钱买理财。不久，楼阿姨来到了短信中提到的九龙山支行，找到了那位理财经理赵鑫。“当时我被带到贵宾室里，赵鑫穿着银行的工装，也有工牌。我告诉他钱一年后要用，所以一定要做安全稳妥的XX银行理财项目。然后赵鑫向我推荐了两款理财产品，一款是一年半到期，一款是一年到期，年息在12%左右。”楼阿姨回忆说，“当时我就担心利息这么高，会有风险。赵鑫却称，银行以前卖过利息比这更高的产品，到期都返还了。”在赵鑫的保证下，楼阿姨购买了价值800万元的两款理财产品，并在九龙山支行大厅的终端机上分两次完成了转款。几天后，楼阿姨拿到了这两个项目的理财确认书。“我一直很信任XX银行，也相信赵鑫给我推荐的是XX银行自己发售的低风险理财产品。但我没想到，噩梦就这样开始了。”理财被法院认定非法集资2015年3月，一年期的300万元理财产品到期了，但楼阿姨发现自己的钱没能如期返还。楼阿姨找到赵鑫询问，对方表示这种延期兑付的情况以前也发生过，让她耐心等待。这一等就遥遥无期，可更大的打击还在后面。楼阿姨偶然得知，自己买的两个理财产品出事了，说是“是非法集资，老板都被抓了”。“听到这个消息犹如五雷轰顶，我整个人都懵了。我到现在都不明白，为什么在XX银行大厅里购买的理财产品，怎么就变非法集资了呢?”据北京市银监局核查，楼阿姨在赵鑫推荐下购买的两款产品分别是北京金丰厚礼投资管理中心（有限合伙）发行的“安徽马鞍山市金家庄区上湖安置房小区A2组团项目”和湘潭睿丰投资管理中心（有限合伙）发行的“中储粮醴陵购销公司‘移城建郊’项目”贷款，此两笔理财产品非XX银行发售。记者了解到，日，北京市朝阳人民区法院对北京同鑫汇投资基金管理有限公司及其执行总裁王栋非法吸收公众存款一案进行了一审判决。判决书显示，该公司以投资“马鞍山市金家庄区上湖村安置房项目”为由，与马鞍山苏杭置地发展有限公司合作利用有限合伙的形式发起设立北京金丰厚利投资管理中心（有限合伙）并发行基金，承诺返本付息，向社会公众非法募集人民币2亿余元。法院一审判处该公司执行总裁王栋有期徒刑5年，罚金人民币20万元，责令其退赔参与起诉的投资人的损失，并查封了涉案合伙企业的部分财产。日，上海市虹口区人民法院也对上海睿谷资产管理有限公司、王炜非法吸收公众存款案作出一审判决。判决书称，据上海市虹口区人民检察院指控，该公司及被告人王炜于日合伙成立湘潭睿丰投资管理中心，在上海睿谷未获得金融业务许可证的情况下，通过委托理财公司推广、拨打电话、口口相传等方式向不特定公众宣传湘潭睿丰的中储粮醴陵购销公司“移城建郊”项目，案发后经审计，上海睿谷吸收投资款共计人民币元。法院判决上海睿谷资产管理有限公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金人民币10万元;被告人王炜犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑4年，并处罚金人民币5万元;非法吸收的公众存款予以追缴。上海市第二中级人民法院二审维持了原判。遗憾的是，由于楼阿姨获得信息太晚，没有参与到上诉两个案件的起诉中，也无法根据判决直接获得相关赔偿。而在此期间，赵鑫已于2016年3月辞职离开了九龙山支行。银行拒担责任成被告楼阿姨曾多次向XX银行北京市分行、北京市银监局投诉。北京市银监局日给楼阿姨的回复函称，赵鑫对楼阿姨购买上述理财产品起到推介作用。赵鑫作为九龙山支行下属龙腾支行的客户经理，工作期间向客户推介非XX银行发售的理财产品，表明九龙山支行和龙腾支行对员工行为管理有效性不足，北京市银监局已责令XX银行北京市分行进行内部问责。对于楼阿姨投资产生的损失，北京市银监局表示，已超出其监管范围，建议楼阿姨通过司法途径或其他途径解决。无奈之下，楼阿姨不得不将XX银行北京市分行起诉到北京市朝阳区人民法院。该案在7月18日首次开庭审理，记者进行了旁听。法庭上，XX银行北京市分行代理人提出了不同的意见，银行在接到楼阿姨投诉后对理财经理赵鑫进行调查。据赵鑫称，其并未向楼阿姨推销上述两款理财产品，是楼阿姨觉得XX银行的理财产品利息太低，提出要购买高回报的理财产品，赵鑫多次提示高回报理财产品有高风险，但楼阿姨坚持购买。于是赵鑫将自己一个做理财产品销售的朋友介绍给楼阿姨，楼阿姨从该朋友处购买了两款理财产品，并在附近的一家麦当劳签订了协议书，只是在九龙山支行进行了转账。据此，XX银行北京市分行认为，银行并未对楼阿姨的权益实施侵害，赵鑫的行为也不构成表见代理关系，且楼阿姨的损失是否形成尚未确定，即使有损失也与银行无关，银行也没有管理过错，因此不应承担责任。楼阿姨则向记者表示：“明明是赵鑫在九龙山支行的大厅里卖给我的，说是XX银行的理财产品，怎么就变成其他人卖的了?”目前，该案还在进一步审理中。保险业做理财加剧金融风险作者：刘植荣2017年6月14日，国内外媒体密集发布了“安邦保险集团董事长兼总经理吴小晖因个人原因不能履职”的消息。当天，安邦概念股全线下挫，安邦系重仓的24只A股市值合计蒸发538亿元，安邦自己蒸发了45亿元。笔者的一个朋友告诉我，他担心安邦出事，购买的“安邦共赢3号投资型综合保险”果断退保赎回，虽然损失点，但总比天天为此揪心好。《中华人民共和国保险法》讲得很清楚，保险公司的业务范围是：人身保险业务，包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险业务；财产保险业务，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等保险业务；国务院保险监督管理机构批准的与保险有关的其他业务。也就是说，保险公司只能从事保险业务，不得从事他业。由于银行利率在很多时候跑不赢通胀，人们不愿把钱放银行等着贬值缩水，便把积蓄用于投资各种理财产品。一些保险公司利用大众的这种心理，游走在政策边缘的灰色地带，利用监管漏洞，打着保险的招牌推出名目繁多的理财保险，有的寿险公司的“万能险”“分红险”等理财产品的保费甚至超过了传统寿险的保费，市场上销售的“万能险”整体收益率高达6%—8%，是银行存款利率的数倍。这类理财保险名义上是保险，但保险功能很弱，其本质上还是理财，有的就给投保人设置“保险”和“理财”两个账号，推销时也侧重宣传理财。不少读者有这样的经历，当你到银行存款时，柜员不建议你把钱存银行，而建议你购买银行代销的保险公司的理财产品。这种“挂羊头卖狗肉”的营销策略，吸引了不少居民，尤其是大妈们。2017年5月8日，《人民日报》下属的微信公众号“侠客岛”与《中国经济周刊》合署刊载的题为《揭秘安邦帝国》的文章指出：“每一步都踩准了政策的节奏，甚至提前布局。一旦政策之门打开一条小小缝隙，安邦就闪身而入。”该文还写道：“2016年，安邦人寿原保险保费收入约为1142亿元，而被认为代表万能险规模的保户投资款新增交费则达到2162.9亿元。”保监会于2016年12月底发文强调“保险业姓保”，对保险公司热衷搞理财给予高度警惕。2017年5月17日，保监会印发的《中国保监会关于进一步加强人身保险公司销售管理工作的通知》明文禁止“以银行理财产品、银行存款、证券投资基金份额等其他金融产品的名义宣传销售保险产品”。可见，保险公司的理财产品已颇具规模，严重影响到金融系统的稳定。《保险法》规定保险公司资金只能用于银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产；国务院规定的其他资金运用形式。保险公司的理财产品利率这么高，况且保险公司还要给保险销售人员很大比例的提成，保险公司拿这笔钱做什么能把本钱赚回来？把这笔钱放在银行，银行存款利率这么低，那保险公司肯定是铁赔；投资股票债券，要想获得8%的收益率也是凤毛麟角；投资房地产，房子价格早就炒到了云端，最近楼市变冷，投资房地产的风险更大。如果保险公司的投资无法获得高于与投保人的约定收益率，违约难以避免。保险业的理财产品吸收了巨量社会资金，参与人员众多，如果保险业的理财产品泛滥下去，必将加剧金融风险，增加社会不稳定因素。最近几个月，中央多次强调要防控金融风险，有鉴于此，监管部门应加大对保险业的监管和违规查处力度，严禁把保险当成某种形式的集资或揽储平台。（本文首发日）&
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年老体弱不是民事行为能力判断的依据，关键是看是否意识清醒，具有对自己行为结果的清晰认知能力，只要没有精神病、智障、无法表达自己意志的情况，一般还是认定为有完全民事行为能力的。如果房产所有权属于年老体弱者本人的，那他/她时可以做主买卖的。
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（责任编辑：安以轩）
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