购房者质疑合同霸王条款 与开发商较劲3年|合同|房产|开发商_新浪财经_新浪网
　　质疑购房合同“霸王条款” 购房者与开发商较劲3年
　　华商报讯（记者 杨德合）西安的张先生郭女士夫妇在凤城八路风景御园小区订购了一套房子，但在签署购房合同时，他们对合同中一些条款产生疑问，拒绝签字，要求开发商修改但遭到拒绝。如今3年过去了，双方依然在谈判中。而由于“购房者未按约签署正式合同”，张先生订购的那套房已被开发商重新面向社会出售。
　　认为合同内容有问题 他不签
　　张先生介绍，2013年初，他和妻子看上了风景御园小区的一套房子，“面积208平方米左右，总价191万余元。”张先生讲，当年3月的一天，他和妻子与开发商西安明都置业有限公司签署了商品房定购协议书，缴了10万元定金。协议规定了张先生定购房屋的楼号，并约定付款方式为按揭，同时规定，“购房者须于本协议书签订之日起7日内与甲方签署商品房买卖合同、前期物业管理服务协议及业主临时公约等文件。如乙方未按规定日期签订，甲方有权解除协议，将房屋收回另行出售，且乙方购房定金不予退还。”
　　“我们不到7天就去了。”张先生说，在开发商要求下缴完首付款后，他们拿到购房合同阅读后认为，合同中多项条款有问题，张先生夫妇立刻决定先不签订该合同，等待修改。张先生主要对购房合同第十七条的两款约定提出了质疑，第一款内容为商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有，但特别约定特定的买受人对其所购商品房相通的某部分屋面享有专用权的除外，各买受人对此专用权的约定均无异议。第六款约定该商品房所在小区的会所、康乐设施及其他经营服务型配套设施，除应移交给国家及已售部分外，所有权属出卖人。
　　张先生表示，屋面就是屋顶，屋顶和楼外区域无疑均属于业主共有，开发商将部分屋面或楼前楼后部分归个别人使用，本就是不合法的，现在却要全体业主书面认可？他对此无法认可。另外，如果小区会所、康乐设施本就属于开发商所有，就不必要列入购房合同，若不属于开发商所有，那么该条款也属霸王条款，写在购房合同让业主签字认可也不合适。
　　开发商同意退款 但他不想退房
　　除了以上两款内容以外，张先生还提出建设所使用门、电梯等多种建材、设备品牌约定不明确。
　　张先生的诉求遭到西安明都置业有限公司的拒绝。“他们说购房合同是针对不特定的购房者，而合同是房管部门的制式合同，一个字不能更改。”张先生说。就这样，修改条款之争过了三年仍未尘埃落定。西安明都置业有限公司在数次发函催促签合同未果之后，已将张先生所选房屋面向社会另行销售处理。期间，开发商曾发函通知张先生所缴首付款已部分用于违约款支付，但在一份工商部门的协调材料中，开发商已答应全额退款，却遭到张先生拒绝，“我看上了房子才决定买的，而且已经缴了首付，现在合同没签是因为他们合同有问题，我有权提出修改，我不会接受退钱，我要房子。”
　　“他太吹毛求疵了。”西安明都置业有限公司销售部经理陈长波表示，购房合同是房管部门制式合同，由他们公司附加相关条款约定的统一内容，不可能单独为了个别业主而进行修改。对于张先生提出的屋面权属问题是否合法，他表示不便评价。
　　张先生的较真不无道理
　　“此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。”相信大多数购房者都曾有过这样的感慨，其实这种感慨也是源于购房者对购房条款的不熟悉。那么，开发商的购房合同有没有猫腻呢？
　　一名曾多年供职房产企业的不愿具名的律师表示，较真的张先生是个例，但他的较真不无道理。购房者签订合同时，售楼人员会将一式五份的合同全部翻开，但一般只准许购房者看合同或签字按印，却并不与购房者就合同条款进行协商，并且售楼人员还说这些合同是统一规定的，条款是他们公司统一选择的。合同中有大量的条款是购房者所不熟悉的，而这些条款又恰恰是房地产行业常见的不平等条款，如果对每一条款认真研读，购房时间又会一拖再拖，所以很多购房者就这样在“云里雾里”中签字盖章，义无反顾地往合同陷阱里“栽跟头”，当发生纠纷再研读合同时，才发现原来合同对自己并不利。“如果认为合同内容存在霸王条款可向工商部门反映。也可以协商要求撤销，协商不成可以起诉。”这位律师表示，购房者有权让开发商对相关条款作出解释，并有权对开发商提供的补充合同加以修改和补充。
　　因此，购房者在面对合同文本时，不能连合同条款内容都没弄明白就草草签字，应该对合同文本进行认真的审核，咨询专业人士或参考购房指南。
责任编辑：李彦丽全面解读劳动合同中的“霸王条款”- 周俊岭律师 - 110法律咨询网
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全面解读劳动合同中的“霸王条款”
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霸王条款一：企业可随时调整员工工作岗位及劳动报酬，员工不得拒绝　　以下有五种常见的条款：　　（1）企业有权根据员工能力、表现及工作需要，将员工调整到任何岗位。　　（2）每位员工对组织分配的和调整的工作必须服从，并可根据工作需要派员工到全国任何地区工作。　　（3）企业基于工作需要，可随时调整员工工作岗位、地点，不服从以违反劳动纪律处理，甚至解除劳动合同。　　（4）企业可以随时调整员工工作，不服从者每天扣10%工资并处以警告。　　（5）企业可随时调整员工工作岗位及劳动报酬，员工不得拒绝。　　按照法律规定，变更劳动合同，应当遵循平等自愿、协商一致的原则。用人单位在劳动合同中约定的“霸王条款”，违反了劳动合同变更必须双方协商一致的原则，实际上，剥夺了劳动者协商一致变更劳动合同的权利，免除了用人单位的协商义务。在实务中需注意，按照《最高法院司法解释四》的规定，变更劳动合同未采用书面形式，但已经实际履行了口头变更的劳动合同超过一个月，且变更后的劳动合同内容不违反法律、行政法规、国家政策以及公序良俗，当事人以未采用书面形式为由主张劳动合同变更无效的，人民法院不予支持。　　综上可述，调岗情形主要由双方协商调岗、员工不胜任工作的调岗、用人单位因生产经营需要的调岗以及客观情况发生重大变化的调岗。霸王条款二：员工违规操作伤亡自负　　工伤认定适用无过错责任原则，无过错责任原则是指依照法律规定不以当事人的主观过错为构成侵权行为的必备要件的归责原则，即不论当事人在主观上有没有过错，都应当承担相应的法律责任。因此，劳动者在工作时间、在工作场所、因履行工作职责受到事故伤害，劳动者被劳动保险部门确认为工伤的，就应享受工伤保险待遇，不论劳动者是否有过错，都不减轻用人单位的赔偿责任。简而言之，员工违规操作伤亡仍可认定为工伤，除非能够证明系自残、自杀，以及犯罪或违反治安管理、醉酒、吸毒导致伤亡的。　　根据《劳动合同法》第二十六条规定，单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的合同无效或者部分无效。也就是说，即使在操作机械过程中，由于自己一时失误造成人身伤害的，仍旧可以申报工伤，报销医药费。霸王条款三：员工试用期离职的不结算工资　　有些用人单位规定员工在试用期离职的，不予结算工资。劳动部关于贯彻执行《中华人民共和国劳动法》若干问题的意见第四十条规定，劳动者依据劳动法第三十二条第（一）项（即试用期内）解除劳动合同，用人单位可以不支付经济补偿金，但应按照劳动者的实际工作天数支付工资。　　众所周知，劳动者付出劳动就应该得到相应的劳动报酬，这不仅是一个基本的生活常识，也是我国法律的明确规定。其中，《劳动法》明确规定，用人单位不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。同时，用人单位与劳动者双方依法终止、解除劳动合同的，用人单位应当一次性付清劳动者工资。霸王条款四：试用期任意辞退员工　　根据《劳动合同法》第三十九条的规定，在试用期间被证明不符合录用条件的，用人单位可以解除劳动合同。但是，在本案中，将“不符合录用条件”扩大解释为“不符合岗位要求”的做法是不对的。　　在现实中，用人单位在招用劳动者时，应当将针对与本岗位有关的录用条件向劳动者进行明示，在劳动签字确认后，才能将其作为劳动者在试用期内进行考核的标准，以确定其是否符合录用条件。如果用人单位发现劳动者在试用期间确实“不符合录用条件”时，可以与其解除劳动合同，无需向其支付经济补偿金。如果仅仅认为劳动者工作能力不符合要求，用人单位仍需要对劳动者经过培训、调岗，劳动者仍不能胜任工作的，用人单位可以依法解除劳动合同，并向其支付经济补偿金。　　综上，用人单位在决定与员工解除劳动关系时要慎之又慎，《劳动合同法》的实施，对用人单位的规范管理提出了更加严格的要求，这需要公司在日常生产经营过程中要规范自身的用工行为，健全公司的各项规章制度，只有这样才能将用工风险降到最低。霸王条款五：员工（女职工）在合同期内不得结婚生子　　《中华人民共和国妇女权益保障法》第二十三条第二款规定，各单位在录用女职工时，应当依法与其签订劳动（聘用）合同或者服务协议，劳动（聘用）合同或者服务协议中不得规定限制女职工结婚、生育的内容。　　我国鼓励夫妻实行计划生育，并非要求不生育。生育是妇女的权利，用人单位负有对女职工生育保护的义务。女职工行使生育权，必然引起自身生理功能发生一系列变化，经过孕期、产期和哺乳期，对所从事的工作带来一定的影响。《妇女权益保障法》第二十七条规定，任何单位不得以结婚、怀孕、产假、哺乳等为由，辞退女职工或者单方解除劳动合同。根据法律的规定，用人单位应当保障女职工依法行使自主生育权，保护女职工怀孕、产假、哺乳期的合法权益，绝不能以结婚、怀孕、产假、哺乳等理由辞退女职工，解除劳动合同。即使劳动合同中有类似约定，亦属无效，女职工结婚生子不违反劳动合同约定。　　很显然用人单位在劳动合同或者规章制度中规定“女职工不能结婚或者生育”的内容是违法的，不受法律保护。任何用人单位不得以此为由解除劳动合同，否则，将承担违法解除的赔偿责任。霸王条款六：员工须无条件服从企业的加班安排　　《劳动法》第四十一条规定，用人单位由于生产经营需要，经与工会和劳动者协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时；因特殊原因需要延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，但是，每月不得超过三十六小时。　　从法律法规来看，加班需取得劳动者的同意，用人单位不得强行安排加班，除非是有紧急情况出现，比如，（一）发生自然灾害、事故或者因其他原因，威胁劳动者生命健康和财产安全，需要紧急处理的；（二）生产设备、交通运输线路、公共设施发生故障，影响生产和公众利益，必须及时抢修的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。　　综上，除了法律规定的必须加班的几种特殊情况外，劳动者对于加班与否有自主选择权。霸王条款七：工资中已含竞业限制补偿金，员工离职后不再支付　　实践中，很多用人单位与劳动者签订的竞业限制协议中约定每月支付给劳动者的工资福利待遇中已经包含竞业限制补偿金，对该约定是否有效也存在很大争议，对此类案件的裁判结果也不同。　　劳动者的工资及福利待遇属于劳动报酬的范畴，是劳动者在履行劳动合同义务期间的应得报酬，是劳动者参加劳动的分配所得。竞业限制补偿是对劳动者在劳动合同终止或解除以后不能就业或限制从业期间的补偿，系员工离职后，方产生的补偿费用，其属于补偿金性质，其与劳动报酬二者性质完全不同，支付依据也不同。　　《劳动合同法》对此有明确的规定，竞业限制补偿金必须是在员工离职之后按月给付。用人单位违反经济补偿支付常规，约定每月支付给劳动者的工资福利待遇中已经包含竞业限制补偿金，其操作方式基本上是将劳动者合法工资收入的一部分划为竞业限制补偿金，其目的显然是为了规避劳动合同解除或终止后支付竞业限制补偿金的义务。　　综上所述，如果用人单位与劳动者约定工资报酬之中已经包含竞业限制补偿金，这样的约定将面临很大的无效风险，劳动者离职后无需遵守竞业限制的义务。霸王条款八：合同中私设违约金　　在现实中，一些用人单位无论何种原因，均在劳动合同中约定了一定数额的违约金来限制劳动者，这种做法是不可取的。根据《劳动合同法》第二十二条、第二十三条的规定，只有在两种情况下，用人单位才可以在劳动合同中约定违约金：　　一是用人单位为劳动者提供专项培训费用，可以与该劳动者约定服务期，劳动者违反服务期约定的，应当支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期期间的劳动报酬。从此规定看，假如没有培训费就不能约定违约金。　　二是对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，劳动者违反竞业限制约定的，应当支付违约金。　　其实，用人单位即使约定一定数额的违约金，也属无效条款，不具有法律约束力。另外，《工资支付暂行规定》第十六条规定，因劳动者本人原因给单位造成经济损失的，单位可按照劳动合同的约定要求其赔偿。赔偿可从劳动者本人的工资中扣除。但每月扣除部分不得超过劳动者当月工资的20%。　　总之，除上述两种情形外，用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担的违约金。　　在实践中，有些用人单位忽视对劳动合同的审查，或者是在劳动合同中约定对己方有利的条款，殊不知劳动合同的某些条款可能会成为产生劳动争议的导火索。为此，如果用人单位对法律法规的认识存在一定误区，建议通过劳动专向律师为其针对性的进行劳动合同的审查。这将有助于企业排除误区，避免因劳动合同存在霸王条款造成劳动合同无效或部分无效，产生不必要的损失。作者‖马晶晶 北京市道成律师事务所来源‖公众号“劳动派”
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相关法律知识专家解析装修合同中常见的“霸王条款”
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原标题：专家解析装修合同中常见的“霸王条款”
　　装修看起来容易，但涉及诸多事项，不了解“行情”的消费者在签订合同时，很可能遭遇“霸王条款”。专家归纳了装修合同中常见的“霸王条款”，帮您规避风险。
　　一、保修期缩水
　　有些合同中保修期不明晰或笼统写成保修一年或两年。
　　按照国家规定，住宅室内装修装饰工程的最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面为五年。对于未明确保修期或保修期缩短的情况，消费者要提出并协商更改。
　　二、逃避保修责任
　　有的装修公司单方规定，消费者在多少天内未结清工程款，将失去免费保修资格。
　　按规定，装修方未在规定时间收到工程款，可通过合法途径维权，对于单方规定的“不予免费保修”则无法律效力。建议消费者在签订合同前就与装修施工方协商，把相关事项写明。
　　三、转嫁纳税义务
　　有的合同规定，如果消费者索要发票，就要承担税额。
　　消费者有权索取发票，而且也提倡以发票作为维权依据。发票产生的税收是企业应承担的义务，制定上述合同条款的施工方有故意逃税的嫌疑。
　　四、增加额外条款
　　有合同规定，施工过程中消费者减少施工项目，需支付该项目减项费，或者规定施工方在施工过程中拥有使用房屋的权利等条款。
　　施工中如果消费者要求减少施工项目，应按实际情况(施工方已经付出的劳动)收取减项费，在签订合同前就应对这些细则协商。施工中，施工方只有对房屋施工的权力，无房屋使用权。
(责编：朱江、唐k)
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签购房合同时遇到霸王条款，怎么办？
在肇庆顺宝天誉新买了一套房，要求签合同时，发现补充合同里有一条，关于商品房交付期限的约定，“在具备合同第八条交付使用条件后，买受人应无条件收楼并办理交接手续。如买受人对装...
在肇庆顺宝天誉新买了一套房，要求签合同时，发现补充合同里有一条，关于商品房交付期限的约定，“在具备合同第八条交付使用条件后，买受人应无条件收楼并办理交接手续。如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不能因此拒绝收楼。否则，由此而引起的逾期交楼的法律责任由买受人承担。”这项条款，是不是说明，收楼时发现房屋有工程质量问题，都必须要收？不得拒绝收楼？而且不管质量问题是否能维修好，如果维修不好，业主也要收楼？向发展商咨询，说该合同已经经房管局建设局等政府部门备案审核，发展商不能修改，但我查看过肇庆市其他发展商的购房合同，很多发展商都没有这条条款的！能否要求顺宝天誉发展商更改不公平条款？可否哪些部门投诉？
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1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。均可以拒绝签合同！1、合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步。2、购房者一定要学会理性购房。3、购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争。4、如果购房者对购房知识欠缺，可以请专业人士、房产律师陪同选房购房。以上是关于“购房合同中的霸王条款”以及“签购房合同遇到霸王条款怎么办”的有关签购房合同的法律材料，希望对您能有一定的帮助。通过上文的介绍，相信您应该已经知道了购房合同中的霸王条款是存在效力问题的，您完全可以据理力争。如果您不知道该怎么据理力争，那么建议您可以去咨询一下专业的律师，让律师依据法律以及他们的办案经验，为您解决您遇到的问题。
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不知道你遇到什么霸王条款，下面给你举几个例子一、注意合同中关于付款期限的约定　　在商品房买卖合同中，经常出现这样的条款：“买方未按本合同第六条约定的期限付款，卖方有权要求买方以未付款日万分之三支付违约金，并有权解除合同。”或者是“采取按揭方式付款的，如因买方不能按本房地产（担保）贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方在承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿。”　　其实，根据我国合同法的规定，迟延付款不构成根本违约，只有经催告并在合理期限内仍不履行的才构成根本违约，对方方可解除合同，本条规定只要购房者迟延付款（理论上说即便迟延一天）卖方也有权解除合同的规定不符合法律规定；　　根据相关法律规定，担保人只能就损失部分向被担保人予以追偿，而不能从中渔利，如果合同中约定卖方承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿没有法律依据。　　二、注意合同中关于逾期交付的约定　　开发商给出的合同总是扩大自己的权利而缩小自己的义务，例如，合同中约定“除不可抗力、政策变更或买方原因外，卖方未按本合同约定将本房地产交付买方，应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付总房款万分之三，累计不超过一万元的违约金。”　　这个约定与买方逾期付款的法律责任严重不对等。卖方逾期交房的没有约定买方有权解除合同，而买方逾期付款不论时间长短，卖方均有权解除合同；卖方违约金有一万元上限，而买方迟延付款违约金没有上限；无论时间长短，逾期交房按总房款日万分之三、累计不超过一万元的赔偿显然是在为自己可能的迟延交房行为免责，不符合据实赔偿原则。　　三、注意合同中关于不可抗力的约定　　不可抗力是开发商常常用来抗辩的事由，因此在商品房买卖合同中开发商经常对不可抗力做出扩大的约定，例如约定“不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、暴雨、台风、法律法规及政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差以及由于水、电、燃气等公用事业部门原因导致水、电、燃气等基础设施的安装不能按计划完成等非卖方能够预见、控制并可避免的事件。”　　这些内容看上去很有道理，但其实不可抗力条件是法律上明确规定的，即必须具备不能预见、不能避免、不能克服的特点，该条约定人为扩大了不可抗力的适用范围，将已经预见到的各种风险设定为不可抗力，目的是为将来卖方违约提供免责借口。　　四、注意合同中关于面积差异处理的约定　　关于面积差的处理，我国法律上也有明确的规定。但是开发商常常在合同中设置这样的条款，“买卖双方约定，卖方交付的本房地产实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积存在差异的，买卖双方互相不退、不补；买卖双方无须承担任何违约责任。”　　该约定名为平等实为不平等，原因是房屋由卖方建设开发，规划设计的严格落实依靠卖方，买方无法介入，房屋面积误差是卖方制造的，卖方出售的房屋面积必然不会多只能少，有了该条，即便开发商交付的房屋缩水多少都要买方承担。
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1、此条款确实属于霸王条款；条款内容就是要求买方无条件收楼；2、收楼问题是个容易扯皮的老问题，如果发生买卖双方都没有好的办法解决，卖方只好出此下策；3、但这条并不是关系房屋质量的关键条款，关键条款是在合同第八条的交付使用条件，仔细查阅此条，看交付条件是否为“此房屋通过综合验收”，如果有此条款，则说明政府已经验收过此房屋，没有质量问题，如有质量问题政府也会受到牵连的，如果条件为“此房屋通过竣工验收”，则说明此房没有通过政府验收，有存在质量问题的可能；这一条才是关键；4、另外，主合同是不能修改的，但是附件是可以添加的，双方协商的条款可以添加到附件中，这方面的投诉可以当地房管局。
合同第八条交付期限，按第1、4条条件，并符合合同约定商品房交付买受人使用：第1条，该商品房经验收合格。第2条，该商品房经综合验收合格。第3条，该商品房经分期综合验收合格。第4条，“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收单备案手续。合同选择了第1、4条！第4条其实是什么意思？谢谢！
1、第四条意思是：建设单位向政府部门提交了竣工备案手续 ，而政府部门还没有来验收，也就是说政府部门来验收时有通不过的可能性；2、开发商选择这一条就是想规避通过综合验收的风险，综验中的消防验收是很难过的。
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