可售地下车库按非住宅类型房地产清算_网易新闻
可售地下车库按非住宅类型房地产清算
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湖南地税规范土地增值税管理
本报讯（记者 周丛笑）近日，省地税局出台《关于进一步规范土地增值税管理的公告》，明确了湖南省土地增值税清算主体、土地增值税清算分期分类、地下车库（位）清算处理、土地成本计算分摊、住宅与商业用房的成本扣除及开发间接费用六方面政策问题。该公告于5月1日正式施行。
针对地下车库（位）清算处理问题，该公告明确，房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。
在土地成本计算分摊方面，该公告明确，对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
作者：周丛笑
本文来源：星辰在线-长沙晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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真正的高手都这样规划地下车库，简直完胜
关于开放街区的规定下发后，引发了许多预测和解读，百花齐放蔚为壮观！作为房地产行业从业人员，我想到的一个比较现实的问题是：小区开放后地上停车位数量将会不计入小区应该配置的车位数里（规定出台前已有城市有这种要求）。这样一来，开发商地下车库停车数量得增加，地下车库面积得增大，那又将是一大笔真金白银呐，细思极恐！开放式街区或导致净利润减少10~20%我做了一个简单的数据模型：按照用地面积40000平米，容积率2.5，配套及物业管理用房、架空层等占比5%（取值稍微偏大，不过现在也有些地方可能不止这个数），建筑占地面积20%且全部为高层建筑的占地，地上可售住宅面积户均100平米，每100平米地上建筑面积配置1辆车（取两个100为了避免有些地方以户为单位配置造成的车位数量不一致）。地上建筑面积为:=100000，架空及配套为%=5000平米，人防面积为高层首层占地面积，即为00平米，所需车位总数为=1000辆。按照华东区域地上建安成本2000，地下成本2700（标杆公司实际项目结算数据），人防比非人防造价高出500（按照6B级、物资隐蔽库。人防增加的造价为万元），所有地下车库按照地下单车位建筑面积（含人防，主楼下，设备房等所有部位）为35计算（人防面积不变，车库总车位变化的情况下，单车位面积应为变量，此处暂认为不变，同时不考虑由于车位数的增加导致的地下车库变成地下两层）。按照目前一二线大部分城市地上停车率（地上车位数占总停车位数量比例）10%，三四线城市地上停车率20%两种情况计算。&由地下室车位数量变化造成的可售面积单方建安成本的变化，简便计算可以按照以下公式：可售单方造价变化值=增加的车位数*单车位面积指标*单方建安成本/可售面积。一二线城市地面停车占10%时，10%*0/元/㎡；三四线城市地面停车占20%时，20%*0/元/㎡；增加这个数据代表什么？再来看看近行业标杆万科的数据:（本图上面曲线为万科历年销售均价数据，下面为每产生一平方米销售面积对应的净利润）可以看到在2014年万科销售均价为1.2万元/㎡，每销售一平方米产生的净利润为1067元。小区开放式管理后，地下车位有可能出现的状况为：1、由于地上停车没有安全感（或者后续政策不允许地上停车），购买地下车位的客户增多，车位售价提升；2、由于车位配比充足，客户租用地下车位停车，售价基本维持不变或下降。两种情况到底会出现哪一种在不同的城市、不同的小区情况会有所不同。一二线城市核心区可能的售价为15万以上，车位扣除土建成本和财务成本可能盈利，三四线城市售价8万以内基本属于亏损状态。在进行模型测算的时候暂时按照车位售价基本不变考虑。&（本图为不包含物业费用的车位盈亏平衡点）按照万科2014年每平米净利润1067元计算，综上所述，推行开放式街区或将导致地下车库面积增加，开发商利润减少10~20%，这对于很多三四线城市中小房企可谓雪上加霜。地下车库设计优化4大方向当然，方法总比问题多，最最重要的还是要未雨绸缪，在真正推行开放式街区时我们做好准备。现在就和大伙聊聊如何优化地下车库达到省钱的目的。1基本的成本概念：地下一层造价2500元/㎡；地下二层造价3000元/㎡；人防地库比普通地库造价多500元/㎡；地库层高每增加0.1米，造价增加18元/㎡（标杆公司数据）；地库覆土每增加0.3米，造价增加30元/㎡（标杆公司数据）。2基本的设计概念：推 论 一 :轴网开间对成本的影响理论上，每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车，车道无限长时（疏散楼梯、设备机房等面积忽略不计时），此时7.8m开间单车位平均面积为20.93㎡/辆；开间每增加0.1m，单车位平均面积增加0.27㎡/辆，地下一层单车位成本增加675元，地下二层单车位成本增加810元；普通住宅项目柱网开间值为7.8~8.1之间（也有特别设计7.7m开间做宽扁柱的），即使是8.1调整到7.8这样的差距，在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下，单车位成本变化率也达到3.9%。推 论 二 :普通车位盈亏平衡点（70%销售率）在车位配比要求高，销售不理想的情况下（35的单车位面积已经很粗放了），按照70%的销售率预估，包含5年物业费（地产公司代收）盈亏平衡点价格为12.9万元/辆，不含物业费盈亏平衡点价格为12.5万元/辆。这两个价格为土建造价，一般车库销售时间为拿地后2~3年，算上财务成本，有几个城市车位能赚钱？普通车位、机械车位盈亏平衡点（70%、100%销售率）上图为按照70%、100%的销售率（均按照地下一层地库考虑），普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险，机械车位（投入设备时）售价为普通车位售价的=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡，大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。物业部门对机械车位看法为：机械车位需全天24小时运营；维护困难，成规模的机械车库最少需要2~3个人，车库面积越大所需人员越多；高端汽车一般不容易进入机械车位；车位不紧张的小区机械车位空置率高；机械车位有发生事故的隐患，赔偿难处理。综上所述一般情况下不推荐使用机械车位，仅在特殊条件（如基地面积狭小，普通车库需三层以上等情况）且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。推 论 三 :是否设置地下储藏室设置地下储藏室的用途及代价为（不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素）：a.作为大空间地下室全部赠送（销售）给1F（或2F）提升溢价；b.作为小储藏室赠送（销售）给各楼层住户，提升销售速度（溢价）；c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。当c确定时，v>a2/c时设置储藏室有利，否则不做储藏室有利；当v确定值时，c>a2/v时设置储藏室有利，否则不做储藏室有利。推 论 四 :是否缴纳人防异地建设费（过于复杂的前置条件、假设及推论，专给入门级小白）当A-B>0时，缴纳人防异地建设费用合算；当A-B（33和38的单车位面积指标也比较粗放）地产车库建筑排布优化上面所有章节都是关于算账和认识方面的事情，但是如果建筑排布本身这个技术环节出了问题，那么所有的帐算的再清楚、找的结构优化单位本身能力再强也是细致末节的优化，要大刀阔斧的砍地库成本，建筑排布优化才是最关键的第一步！虽然关键，但说来其实很简单。关于这一块核心的九阴真经心法就是：一条车道两边停车，沿着长边布置车道，垂直长边布置车位！如果能把以上所有内容都看完消化也真是需要耐心，在此举个例子解释九阴真经心法。（注意了，出干货了！……）图1中是最常见的典型问题，车道布置貌似合适，全部是一条车道两侧停车，但实际正确的排法应该是按照图2红色车位的排法，也就是上面的心法：一条车道两边停车（简单易懂吧）；沿着长边布置车道；（看到长边了吧，把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形）垂直长边布置车位！（要想车位最大化，必须长边停车，哪怕这个项目下面看似有一排插到主楼下面停不了多少车，也是停车数量最多的布置方式）当然，情况不同还是需要比较一下不同排布方式车位数量的多少。一般而言，这种长方形的地库一定是沿着长边垂直停车！重要的事情说三遍：沿着长边垂直停车！沿着长边垂直停车！沿着长边垂直停车！掌握这一条核心要诀，建筑设计排布本身就达到最高境界了！（对的，这就是最高境界了！技术本身就是这么简单，突然想起一句话，专业人士就是善于用普通的语言表达深奥的道理！哈哈）不过请注意，这章之前大部分章节都是在说一个事情，那就是算账！回到案例本身，项目实际是有人防的，那么该如何排布呢？答案就是要算账。图2中黑色粗线为人防防护单元之间的隔墙，本案例按照红线表达的车位排布方式确实可以增加约10辆车位，但是按照红线排布车位要在这两道混凝土墙上另开四扇人防大门，如图，而这种人防门的价格一般都在几万甚至十几万不等，代价巨大。经测算按照车位数量最多的排法，即使车位数有增加可以减掉部分地库及车位面积，但是不足以抵消由此带来的四扇人防门的成本的增加，综合判断下来人防部分还是应该按照图2中红线车位下面的黑线车位排布方式更为有利。这也是为什么技术本身并不能解决好地库成本最小的原因之一。所有的技术手段应该始终牢牢建立在算账的基础上，有了这个前提方能达到运用之妙存乎一心，无往而不利的境界！
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上海香溢花城的车位比是1:0.3，租和售都有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
不合理，可以委托专业向法院提起诉讼来维护当事人的合法权益！
你好，涉嫌违法
上房管局咨询产权归属
基本上现在是4:1吧。有些小区每套都有
小区分为一期二期，小区一期的车位配比不到百分之40
二期的车位配比是1：1.3
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
是以正常比例算的，车位与户数的比值为1:2，停车不算难，而且商店外有停车场
有，1:1.2地下车采用的是耐磨地皮铺装的，非水泥地面。
的区别一般不会的
就是拆迁房
有产权证就可以上市交易，只要房交所接件，就表示可以过户。只是安置房与普通商品房相比在小区配置上可能有所不及，但价格也会相应便宜一些，具体要看你怎么看了。
还有一点，安置房一般都是划拨地，每交易一次国家会收取一定的土地出让金，费用较商品房适当高出一点点。
不用啊，谁说一定要五年后才可以卖除非是产权没办下来
不是的，南湖家园是经济适用房，只要缴纳土地出让金，是可以上市的！
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成都车位公摊面积标准是多少 车位公摊面积比例一般是多少
来源：房天下 浏览量（5378）
[摘要]在成都买房考虑车位问题时必须的。随着国家对车辆违停的管制越来越严格，停车难问题越来越凸显。再者车位具有保值增值能力，有车人士实现如今 人数不断激增。投资车位前景一片光明。所以我们有必要来了解以下成都车位公摊面积标准是多少？公摊比例如何？
在成都买房考虑车位问题时必须的。随着国家对车辆违停的管制越来越严格，停车难问题越来越凸显。再者车位具有保值增值能力，有车人士实现如今 人数不断激增。投资车位前景一片光明。所以我们有必要来了解以下成都车位公摊面积标准是多少？公摊比例如何？成都车位公摊面积标准是多少1、公摊建筑面积，建筑学术语，即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。公摊建筑面积的范围包括管道井、设备间、地下室和楼梯间等。2、针对车位公摊面积的大小，国家并没有明确规定。通常一个车位实际面积只有十二三平面，但是合同中标明面积都为30至35平米。这是因为开发商吧地下车库的通道、拐角等面积公摊计入其内，如果双车道可能会大些。在做建筑项目投资测算的时候一般一个车位算30至40平米。车位公摊面积比例一般是多少1、成都地下车位公摊面积还是非常大的，公摊系数一般都在1.2以上。所以成都一般公摊面积都比套内面积大。因为地下车位所需分摊的公摊部位，除了通常的楼电梯间、风机房、风井外，还需要公摊&车道&面积。2、举例来说，11平米的套内面积的车位，公摊面积会在15-17平方米，总建筑面积能达到26&28平米。具体还的看地下车位的划分个数，个数越少，买个车位公摊到的公摊面积就会越大，反之就会越小。但是，对于车主来说，车位都是按照个数买卖的，所以网友可以不必纠结车位公摊的问题。3、了解了车位公摊面积的问题，车位公摊面积确实不小。但是车位都是按照数量来买卖的，想买车位的网友，可以根据自己的需求，选择购买地下停车位。也可以选择租地上停车位，地上停车位相对更便宜一些。停车难，租车难，随着车辆违停治理越来越严格，同时机动车数量的递增，停车难问题就越来越凸显，及早根据自身需求考,虑车位问题是必须的。以上是小编总结的成都车位公摊面积标准及一般比例。随着人们生活水平不断提升，买车不再是一件奢侈的事情。但车友都吐槽停车难问题，大部分小区配套设施不完备，导致人们下班回到家停车找不到车位，甚至跟邻里抢车位，闹得邻里不和睦。可见小区住宅如若有配套车位，这一房产项目应该相当不错。
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一般多层10%左右,小高层20%左右,高层20-30%,酒店式公寓30%-40%,一层商铺5%以内。基本上面积小公摊相对多些。公摊面积=建筑面积-套内面积。公摊面积包括楼梯,公共走廊,电梯及其他公共建筑等
采纳后不可撤销，确定采纳？
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【万通东城左岸】是套内面积还是建筑面积？
产权证上会写的 建筑面积多少
套内面积多少的
只要看一眼产权证就都清楚了
无锡现在的新房是按建筑面积销售还是按套内面积销售的啊
无锡都是按照建筑面积的销售的，只有一个城市“重庆”是按套内面积销售的
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