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You don't have permission to access the URL on this server.Powered by Tengine实战｜门店选址与评估：着眼当下 放眼未来实战｜门店选址与评估：着眼当下 放眼未来猫尔说市百家号文：李涛ID：BMR2004选址是门店开发过程中综合度较高的一个环节，需要考量的因素多，对业务的结果影响直接。整个过程依赖于对于数据研究分析的基础上，在复杂环境中去芜存菁的判断力和经验。在连锁行业，成功选址开店助推业务不断前行，但在这其中出现少数不成功的个案，就会让之前已经打下良好的业务基础消耗殆尽。通常大家所谈论零售业务的重要依靠点Location，Location，Location，就是突显了该环节对于整个零售业务影响的程度。选址自有它的规律，就如门店拓展的城市和商圈布局一样，需要把品牌业务现有状态和不断变化的市场很好结合，再兼顾业务发展未来目标做前瞻性决策。要做好选址工作就要切记它绝不是单单只看一个项目，只研究一个位置，选址是城市布局，商圈布局策略的延续和落地，要关注品牌定位匹配度和张显性，而后就是它导出的业务结果。优良的选址都会体现完整的门店开发策略，既着眼当下，更需放眼未来。选址中的有效客流通常而言，客流量大的地方就越能够带来更多生意，所以此类铺位商业价格（租金）也相对较大。如城市商业中心区的街铺，商场的一楼相对于二楼，购物中心的门口相对于内铺都有较大的客流。但此类地点往往存量物业稀缺，位置的可得性偏低，就算是时而会出现一些机会，但高昂租金成本使得很多品牌在此开店往往光赚吆喝不赚钱。每家门店的业绩高低主要取决于成交客单数。门店的成交客单数= 门店门口的客流量×捕获率（人流量转化率），等号右边的两个变量都会影响成交客单数及门店业绩，所以在门店选址过程中，选择客流量大的位置和选择捕获率高的地方对营业额的影响同样有效。捕获率与人流量不同，在同样客流量的情况下，不同品牌在同样一个位置，捕获率不同所能获得的业绩就肯定不同。如能甄别出有效客流的店铺位置就能将隐性捕获率得以发挥，达到同样的业绩而不需负担所谓黄金铺位的租金成本，获得较佳的性价比。要甄别有效客流前就要先从了解现有门店入手，研究本品牌消费者到底是谁？他们的特性和消费习惯是什么？通过每家门店集客区调查的方式了解他们的生活及消费的活动半径，进行消费者画像，在门店选址时就尽量贴近他们。现在购物中心一般都针对不同楼层或区域都有特定的规划，在该区域内开店对客流的品质和消费者需求方面是较匹配，但在一个区域内同业者太多而相互分流又可能让各自的捕获率受影响（品牌强的稍好些），除非该区域的客流总数量相当的庞大，否则成交客单数很难提高。有时候在选址时可以寻找与品牌定位相似但业态不同的品牌相邻，客源相互补充以推高捕获率和成交客单数。能见度和动线对选址的影响一个能见度好的店址不仅对品牌形象有推进作用，更是提升营业额的手段。据统计，消费行为大多是冲动产生的，所以在选择门店位置时如果能够尽早让消费者见到你，在到达门店位置前有思考及决定的时间，促成消费的机率就会大大提高。这距离最佳范围应在二十米至四十米之间。有时当一个位置能见度先天不足时，也可尽量通过加大外立展面或增设指引招牌等手段扩展门店的延展性。但是这不是说因为有其它辅助手段来增加门店的能见度，而在选址时不追求自然最佳的选择，虽然这样的选择会大大降低租赁成本，但会让门店处在竞争的弱势位置，一旦有更好的位置被同业者卡位，会面临业绩和品牌被蚕食的风险。门店动线的掌握并不难，掌握一个顺字，就是以消费者行进的方向和角度是不是很顺畅，不需要回头转身才能到达为宜。如一个街边店铺就尽量靠近十字路口或横道线，方便行人穿行即达；在商场内选择上下电扶梯后，能够正面往前可达的位置；避免落位在丁字路口那个交叉直角上，原因并不是人们所说的路冲，是因为人更愿意选择斜线行走。在考虑能见度和动线问题时，也一定是要从消费者角度来看待，否则在选址中就会选到表面上看能见度和动线上都不错，但却做不到生意的假口岸。以购物中心规划主入口两侧的位置举例，感觉上形象好气质佳，但需要关注以下几个问题：1.这个购物中心项目是城市购物中心还是郊外的，这影响了大部分消费者前往的交通方式，地铁出入口或停车场的布局，会影响到真正从主出入口经过的人流量；2.比较一个六七万平方米的购物中心与一个十五万平方米购物中心同样的门口位置，由于消费心态不同，在后者门口的逗留性偏低，所以在大型购物中心的门口位往往叫好不叫座；3.一个大型购物中心通常出入口多个以上，对于其中任何一个出入口的人流量都未必是绝大多数，如果该位置的商铺又与商场内没有很好联通性的话，这就是个假口岸。在这种情况下，购物中心内部中庭位置往往成为了很好的选择。选址中的长期与短期利益选址开店过程需考虑众多的指标要求，取得各项平衡是开发专业的集中体现。市场占有率、动态新店增长率是整体指标，对于单店又有营业额、租金、租期、投资回报率、回报年限、第一年的利润率、净现值；对于上市公司每年财报构成，很多公司还会要求新店当年业绩总贡献、当年开店周数、第一年利润率、ROI（第一年利润/投资总额）；服装零售业还会考核新店坪效（新店营业额/面积）和年度新店总面积（便于铺货出货）；还有共同的就是合同条款，各位物业产权信息及证照的取得。在这其中新址营业额是选址中最基础的财务指标之一，每家新店业绩是否达成预估对高投资的餐饮业而言意味着原来预设的各项赢利指标及投资回报是否达成；对轻投资的零售业也会直接影响商品的出货数量。当然由于与餐饮业不同，零售业由于受到一年四季新品上市品质不均的影响，业绩稳定性偏低些，再加上开店初期投资低，对选址专业的需求度也低。看回初期投资高的餐饮业，在如上的众多指标中，如何安全地回收投资是第一步需要考虑的，且餐饮消费习性变动性大、能够让单店保持较短的投资回报期是资金安全的重要保障。前期准确的营业额判断会决定项目投资大小，设备配置和设计装修定位，控制过度投资导致风险或避免保守投资导致未能抓住应有的消费者，都是在这环节需要做的。餐饮业相对签约较长，所以兼顾合同期内长期利益是业务稳定发展的关键。从选址的角度不要因为公司对当年营业额总额贡献的要求，而妥协位置、租金、租期、合同谈判等谈判上比较容易拉锯但又影响长远等因素；相反，虽然可能导致ROI指标不理想，但还是要有前瞻性的以较低成本拿到初期业绩并不理想而未来增长可期的物业。一个追求健康发展的公司也要避免为了当年总业绩而推高店数增长，又对新店在当年开店设定过高的店周数指标，或对新店的第一年营利设过高指标，而舍本求末。门店拓展是品牌创造的过程，是着眼长远的业务拓展手段。作者李涛系星巴克企业管理（中国）有限公司副总裁，主管全国门店拓展和资产管理工作。从业近 30 年，曾经在交通物流、餐饮、零售行业内不同企业的市场营销、渠道销售及门店拓展多个部门担任管理职位。（本文来自《商学院》杂志2018年8月刊）(版权声明：“商学院”所推送的文章，除非确实无法确认，我们都会注明作者和来源。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，烦请原作者联系我们，与您共同协商解决。联系方式：，商务合作请加微信。)参会通道扫描上方二维码报名参加活动获取商界新鲜资讯、聆听大佬领导“心经”揭秘大公司里的“未可知”直通全球22家知名商学院校这是一座开在你身边的《商学院》《商学院》已经入驻以下平台本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。猫尔说市百家号最近更新：简介:投资重的是逻辑，讲的是策略，做的是概率作者最新文章相关文章霸气侧漏表明争冠决心? 亚运男足-孙兴慜破门
来源：网络整理 作者：匿名 阅读：52次
就几个现场demo来看，《地铁：出埃及记》、《战地5》完全能体现出本次发布带有rtx功能的“图灵”架构的进步——
很长一段时间里，王柯丁都觉得吴梦“看上去不像有病”。她的本职工作是记者，又自学了珠宝鉴定，开了个人工作室。每天都还能正常工作，活蹦乱跳。
尤梓絮在伯克利双修数学和心理学，何蕴在清华读建筑系，她们都有美好的未来。
目前5000元的费用扣除已充分覆盖相关生活费用，同时此次税改增加了子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除，更减轻了家庭在教育医疗方面的负担。
如果你是一家大公司的首席执行官，那么让潜在空头望而却步的一种方法，可能是质疑一个批评你公司的人是否违法？或者更糟糕的是，将提出批评的人称为恋童癖。
事情还得从2016年10月说起。美籍牧师安德鲁·布伦森在土耳其传教，被土耳其官方指控为间谍，并从事恐怖活动。故土耳其将其关押至今，美国与土耳其有多次交涉，但土耳其均坚持自己的立场，美方对此颇有芥蒂。今年3月，特朗普对全球开征铝和铁关税，考虑到土耳其里拉一直在贬值，特朗普在8月10日表示，要将对土耳其的关税从原来的10%和25%提高到20%和50%，本就疲软的里拉应声下跌，最低到6.89的水平。8月1日到8月14日，土耳其里拉从4.9跌到6.9，半个月间跌幅达40%。这是自阿根廷比索危机之后的又一起
曼陀罗中毒后，轻者主要表现为口、咽喉发干、吞咽困难、瞳孔散大、心率增快、谵语幻觉、行为异常等，严重者可发生昏迷、抽搐，甚至呼吸循环衰竭、死亡。
陈陆洋辩称，他有驾驶证，但一开始就拒绝了开车撞死人的提议。在雇凶事件中，他只参与传达“教训李香朵”的故意伤害意图。陈陆洋也说，自己虽然没有财产，但愿意赔偿李香朵的损失。
家居君在这里劝大家：看啥情侣秀恩爱，直接看夫妻啊！在最近热播的综艺《幸福三重奏》里，三对明星夫妇撒的狗粮肯定管饱。无论是大
两年的高负荷学习，尤梓絮如愿考上省重点高中。暑假来临，新的学习计划提上日程——背sat的“巴朗词表”。这次，尤梓絮高估了自己。每天8小时、300个英文单词，让她连吃饭都觉得嘴里发苦。
生活在一个同时位于欧洲、亚洲、中东、巴尔干和高加索的地区，土耳其现在处于什么样的状态？“我认为我们现在的政府在国际事务上失败了，因为我们和所有邻国关系都不好，唯一爱我们的国家是第三世界国家，而他们离我们几千英里远。这对任何一个国家来说都是致命的问题。”土耳其人cem说。
懂得如何取悦他的市民，也许正是薄的聪明之处：喜欢玩，就修一条通往旅游区的轻轨，即使这笔投资无法做到效益最大化；喜欢穿，就以招商引资的名义办服装节，即使本地一些服装厂沦为代工后无力发展自己的品牌;喜欢红歌与广场舞，就搞个唱红打黑，即使他本人的红与黑并不那么清清楚楚泾渭分明……
林冉的同学从书包内拿出一把砍刀与何跑跑打斗。此时的林冉已倒在了台球桌底下，血正从身体向外渗出。
对医院工作人员此前的解释，该工作人员表示，为他们沟通的不到位道歉。张先生表示，需要医院给一个盖有公章的处理意见，工作人员则表示，周一开会时会提出这个诉求，会上讨论后给张先生回复。
市局高度重视，一道道通知与命令接连下达：做好弹药储备，增雨车辆设备维护，作业人员24小时待岗，只等甘露降临。
记者从中国银保监会获悉：银保监会日前下发通知，要求银行保险业支持基础设施领域补短板，推动有效投资稳定增长。
事件的荒唐核心在于，冯建梅会不会被强制引产，完全取决于他们家有没有交上那4万元的“押金”——冯建梅不是当地户口，她怀上二胎后被告知只要交上4万元的押金并办好户口迁移，就满足了当地“双方农村户口、并和头胎相隔四年”的规定，可以生下这个孩子。
“房子在5楼，小心楼梯。”陈老板很是贴心，立即打开手机照路，“这里可能是要准备拆了，物业也不怎么管，楼梯间坏了也没人修。”
“收你十五押金，一本书一天五毛，还是老样子。”老板娘一边说，一边重新拿起毛线球。
之前我也提到过了，由于对冲策略的积极作用，京东商城的利润率将会在今年保持一个比较稳定的水平，主要驱动因素为京东自营业务以及广告营收。
号，在西安市自强西路与王赵巷的丁字路口斑马线旁，突然出现两名女子，将手中烟头丢在地上，拍照后扬长而去。根据辨认，二人正是莲湖区城管局卫生检查人员。
今日，国家市场监督管理总局局长张茅会见了来访的美中贸易全国委员会会长克雷格·艾伦及在华美资企业代表。张茅表示，希望与美中贸易全国委员会加强交流沟通，促进在华美资企业积极参与中国市场经济发展进程，共同努力促进中美经贸关系发展。张茅强调，当前美国政府把贸易摩擦升级为贸易战的做法，不利于中美企业乃至两国人民的利益。通过谈判协商解决贸易问题，是包括美国企业在内的中美各界共同愿望。我们反对单边主义和贸易保护主义，希望与美中贸易全国委员会加强交流沟通，为中美经贸关系发展做出贡献。市场监管总局将在公平竞争、知识产权保护、标准化建设等方面不断改进工作，欢迎在华美资企业发挥积极作用。
但从这一次看来，调控不断趋严，楼市下行压力尤胜以往。或许对于有的中介公司来说，“合伙人模式”是在不缩减门店的基础上，当前最适合的一个解决之道。
但在年间，这个本应成就一番事业的青年才俊，却因操纵股价，成了
今年35岁的小丽是名护士，离过婚，带着6岁的孩子一起生活。去年3月，在某婚恋网站上，小丽认识了1990年出生的小林。聊天中小丽得知，小林是宁乡人，在工程行业工作，自称在四川、云南和贵州等地都有工地。
逮住了还不能解释！在领导眼里，永远分不清解释和顶嘴，解释一句就是顶嘴，再说一句就是抬杠，再说一句就是没把他放眼里。
也是成为球队的旗帜人物，近日，他在参加播客节目时聊到了关于何时觉得
她和丈夫通过世纪宏图中介看中了一套114平米的房子。该房子位于保利公园九里，总价为245万元。房主称自己将房产证抵押给了金融公司，贷了180多万元，现在急于出手还清贷款。
当吴建斌在公众号上记录下这句话时，杨国强就开始被认为是最了解人性的企业家。他虽然只读到高中，却在“人生大学”里修到了博士学历，他对“经济人”的“有限理性”理解得丝毫不差，人的行为动机就是为了满足自己的私利，工作是为了得到经济报酬。
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品家楼梯在哪些地方有门店？
品家楼梯这个牌子在哪些地方有门面店啊？想去看看实体店。
品家楼梯目前在市区地方都没有门店内设有展厅，可以去工厂展厅看楼梯实样。具体地址是：莘庄工业区申北一路99弄3号，（近银都西路宇神园内）市区到品家楼梯驾车可从莘庄立交上S4，在S4银都路出口，沿着银都路向西直行3．5公里，右拐进申北一路直行200米左右，在第一个丁字形路口左拐，3号厂房即品家楼梯所在地。乘车路线：乘地铁1号线到莘庄，在莘庄地铁北广场乘座莘春线，至申南二路站下车。下车往回走十来米左拐即申北一路，直行200米左右，在第一个丁字形路口左拐，3号厂房即品家楼梯　所在地。
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莘庄工业区申北一路99弄3号，3号厂房即品家楼梯
乘车路线：乘地铁1号线到莘庄，在莘庄地铁北广场乘座莘春线，至申南二路站下车。下车往回走十来米左拐即申北一路，直行200米左右，在第一个丁字形路口左拐，3号厂房即品家楼梯&所在地。
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