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Copyright (C) 2018 Baidu合同如何明确财产安全责任 希望物业管理新规写得更细
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　　对于正在征集意见的《湖南省实施&物业管理条例&办法（草案）》，你对哪一条最为关心？对这些管理条例又有何看法？欢迎拨打本报热线8参与讨论。潇湘晨报记者 刘颖 实习生 徐欢 长沙报道
　　“行政处分太轻，部分条款恐难落实”
　　草案第五十条：物业管理有关行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　李静平（锦绣华天小区业委会成员）：处分太轻，而且没有具体的处罚方式，内容有点空。在第二十七条中，物业管理联席会议应该由相关部门召集，第二十三条中，没有定期召开业主大会的小区，也应由主管部门在30日内组织业主召开，而实际上却很少有实践。只有将责任划分清楚，对不作为的相关部门进行处罚，才能督促相关工作人员按照条例中规定的进行操作。
　　“业委会办公用房到底要不要限制？”
　　第十二条：业主委员会办公用房的建筑面积不得小于20平方米，最大不得超过50平方米。
　　王崇连（金碧文华小区业委会成员）：业委会办公用房应该根据需求来分配，既然物业用房的产权归业主所有，那其分配也应该由业主来决定，政府不应该限制。
　　洪先生（67岁，退休，凯达园小区）：限制一下也无妨，业委会作为常设机构无需占用太大的面积用以办公。
　　“业主被盗，物业难道真的能赔？”
　　王崇连：我觉得不少人对这个条款有误解，觉得在合同里包括安全保障事项，就意味着以后家里被盗能让物业赔，这个在实际操作中不太现实。合同里应该如何明确物业对财产安全的责任？希望条例能写得更细。我作为业委会成员代表业主们和物业公司签合同，只能要求物业要怎么巡逻，多少保安，监控要到位，门禁要投入使用，可如果做到了这些还是有人被盗，要物业赔偿并不合常理。
　　胡先生（华翰物业负责人）：业主被盗可以分为两种情况，如果是电视、冰箱等需要开具出行条的东西被偷，那物业肯定有责任，但如果是现金、金饰等细小物品，物业公司确实很难保证。
　　易女士（星城映象）：小区的安全出现问题，物业应承担一定的责任，只是大小问题。
　　“物业费，希望政府给个市场指导价”
　　王崇连：物业费也是在合同中体现，如果业主授权业委会，那就由业委会代理，不然就需要提交业主大会表决。我们小区是授权业委会了，会根据政府的指导价格，长沙的物业行情，决定一个较为合理的收费。
　　冯先生（读者）：物业费就应该业主自己做主，这也是社区管理中最重要的。
　　“希望政府部门增加专业的工作人员”
　　王崇连：长沙很多小区都没有业委会，但也没有相关部门来督促成立，协助召开业主大会，我认为政府部门应该在小区物业这块增加人手。
( 9:25:27) ( 9:46:30) ( 9:43:48) ( 20:12:35) ( 10:06:02) ( 8:36:01) ( 8:52:47) ( 9:07:00)物业公司对小区业主车辆损失是否承担责任？|前期物业服务协议|物业公司|原告_新浪新闻
物业公司对小区业主车辆损失是否承担责任？
物业公司对小区业主车辆损失是否承担责任？
原标题：物业公司对小区业主车辆损失是否承担责任？
业主由于人身损害和财产损害与小区物业公司之间的纠纷逐年增多，那么，小区业主的车辆在小区被刮，被划破的情况下，这种行为该如何认定呢？近日，石河子市人民法院公开开庭审理了一起案件。
王某系公路管理局退休职工。日，王某及其妻子朱某与公路管理局签订了一份经济适用房（集资房）预售合同。购买房屋一套。期间，王某以公路管理局职工刘某的名义购买了地下车位一个。日，王某购买了一辆小型轿车。
日，公路管理局就上述开发的房屋与物业公司签订一份《前期物业服务合同》，主要内容为：“第十条、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；第十五条、服务质量要求：4、秩序维护，小区的车辆按照要求停放有序，实行刷卡管理，对管理区域实行24小时监控做到人防和技防双保险，消防控制室实行双人24小时值班；并对管理区域实行每小时巡检一次；第十六条、物业服务期限为3年，自日至日止；第十九条、地下车库车位物业服务费价格为45元/位/月，临时停车费用依据政府相关规定收取……”
2016年，物业公司制定《前期物业服务协议》，约定物业公司向车位业主购买的地下室停车位提供前期物业服务工作；业主需要交纳购买地下车位物业服务管理费45元/月，一年合计540元；签订物业服务协议时一次性将物业服务费支付给甲方……物业公司制定《前期物业服务协议》后，在其所服务的小区内的单元门上张贴。没有与王某签订《前期物业服务协议》，但王某自2015年7月至今根据物业公司的要求每年按时缴纳540元的地下车位物业服务管理费。
日凌晨4时许，物业公司工作人员向王某打电话，称其停放在地下停车场内的新C57868号车辆前脸、车门被划。同日6时15分许，王某因车辆被划报警。
日，王某前往汽车修理厂对受损车辆进行维修，花费车辆修理费3500元。
后王某将物业公司、公路管理局起诉至法院，请求依法判令两被告赔偿原告车辆维修费3500元。
石河子市人民法院依照《中华人民共和国合同法》规定作出判决：一、被告物业公司赔偿原告王某车辆修理费3500元；二、驳回原告王某要求被告公路管理局在本案中承担责任的诉讼请求。
原告王某作为被告公路管理局退休职工购买的房屋，又以公路管理局退休职工刘某的名义购买了地下车位，虽然原告王某没有与被告物业公司签订了《前期物业服务协议》，但原告王某按照被告物业公司要求每年按时向被告物业公司交纳地下车位物业服务管理费，并停驶在自己购买的车位内，则视为原告王某与被告物业公司之间形成合法有效的形成物业服务合同关系。被告物业公司在管理地下车辆过程中，没有尽到安全管理原告车辆职责，致使原告王某的车辆被他人划破，给原告王某造成修车费损失，应承担违约责任。
因此，被告物业公司应当对原告王某因车辆被划所花费的修车费3500元承担赔偿责任。根据本案查明的事实，原告王某与被告公路管理局没有物业服务合同关系，故原告王某要求被告公路管理局在本案中承担赔偿责任的请求，法院不予支持。
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业主必读：物业公司对业主应承担何种安全义务
业主必读：物业公司对业主应承担何种安全义务
作者： | | 来源：住宅与房地产
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　由两个案例引起的思考
　　案例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。李先生遂向人民法院起
诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人
民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了《物业管理
服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身、财产受到的伤害是
否应承担民事赔偿责任?
　　案例二：上海 A公司购买了一辆昌河面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停
放， A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。 A公司在报案之
后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但
是，人民法院却判令驳回 A公司的诉请。 A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了
停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿
　　北京信利律师事务所上海分所熊志新律师点评：
　　安全是每位公民自由存在于社会的保障。每一位业主在购楼置业、选择物业的时候，首
先考虑的就是安全问题。安全包括人身安全和财产安全。上述案例一反映的就是人身安全问
题，案例二反映的就是财产安全问题。对于业主而言，对其提供人身安全和财产安全保障的
是小区的物业管理公司。业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保障业主的人身
安全和财产安全是物业管理公司应当履行的一项重要合同义务。但是，物业管理公司提供的
安全保障并不是绝对的，而是在一个合理的“度”之内。那么，如何来界定这个“度”呢?
　　在案例一中，法院在审理卢先生人身受伤害案件时，一审人民法院认为，卢先生与物业
管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，物业管理公司应按照
《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行合同义务。虽然物业管理公司在合同中承
诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案
件。二审人民法院认为，由于双方在合同中对保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确
保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。物业
管理公司不承担业主的人身保险责任。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服
务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公
司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人
身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特
别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。
　　在案例二中，人民法院认为物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为
并不表示 A公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将
物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄
存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。 A公司将车停在物业
管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司， A公司支付了停
车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对 A公司的赔偿请求
不予支持。
　　从上述两个案例可以看出，业主在与物业管理公司订立了物业管理服务合同后，并不表
示业主对自己的人身安全和财产安全就可以高枕无忧了。物业管理公司向业主提供的安全保
障的“度”就体现在业主与物业管理公司签订的物业管理服务合同中，合同中关于物业管理
公司义务的约定就是物业管理公司应向业主提供的安全保障义务的标准。
　　因此，律师特意提醒广大业主，如果要使自己的人身和财产权利有更大的保障，很重要
的一点就是要在与物业管理公司签订物业服务合同时，把物业公司应尽的安全义务明确载入
合同，比如：明确约定物业管理公司应当保障业主在小区的人身安全，如果业主人身遭受不
法侵害，物业管理公司要承担赔偿责任；又如：明确约定物业管理公司应对进出小区的车辆
实行封闭管理，凭停车证管理车辆的出入，如果保安无证放车，物业管理公司应承担赔偿责
任。只有在与物业管理公司的服务合同中对物业管理公司的责任作出明确、具体、特别的约
定，才能够加强物业管理公司的责任心，才能使广大业主在小区里真正体会到安全感，才能
使广大业主在意外遭受人身、财产损害时，获得更多的救济渠道。
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