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房屋租赁合同被解除或认定无效后装饰装修如何处理
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& & &2017年1月份，《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（年）的实施意见》（京政发[2017]8号）发布，《意见》指出了该项行动的基本原则，明确了拆除违法建设、整治地下空间和群租房、清理整治直管公房转租、转借及改变用途行为及“商改住”行为等十大工作内容。同时，《意见》明确提出，在完善法制机制保障方面，各区政府、委办局、市属机构配合立法机关做好房屋租赁管理相关法规的立法工作，健全出租房屋登记备案制度，落实房屋租赁各方责任。&& &11月2日，北京市高级人民法院召开新闻通报会，发布今年前三季度全市法院执行工作数据，其中显示全市法院办结涉及疏解整治工作的执行案件3001件，其中，房屋（场地）租赁纠纷就有1568件。房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁，不止涉及民生的居住问题，更会涉及到商业经营行为，设立公司、开办企业的一个必备条件就是要有符合法律规定的住所或者场地。《公司法》第二十三条第五项、《合伙企业法》第十四条第四项明确规定，设立公司、合伙企业应具备的条件之一就是要有住所、经营场所。在我国房地产市场中，商铺租赁作为房屋租赁中的一项重要内容，对市场经济的发展起着积极的作用。而作为商铺房屋（场地）租赁，为了生产经营需要，承租人必然会对租赁物进行装饰装修，根据《合同法》第二百二十三条及《城镇房屋租赁合同解释》第十三条的规定，承租人对租赁物进行装饰装修须经出租人同意，未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于用于经营的商铺房屋（场地），承租人为了能够吸引客户，更好的产生经济效益，对装饰装修部分必然会有更高的要求，少则花费上万，多则花费几十万甚至上百万。而一旦商铺租赁合同被解除或者被认定无效时，就会由此产生一系列的损失赔偿问题。如果双方对此有明确约定，按照约定处理即可，但如果双方对此约定不明或者没有约定时，纠纷就会由此产生。&一、商铺房屋（场地）租赁合同解除时装饰装修损失的认定问题。1、合同解除的情形根据我国合同法的规定，合同的解除方式包括协议解除、约定解除、法定解除，协议解除即双方通过协商使合同效力消灭的双方法律行为；约定解除即双方约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除即因法定的合同解除事由出现，一方当事人行使解除权从事使合同效力消灭。&&&&& 2、合同被解除后，装饰装修应如何处理《城镇房屋租赁合同解释》分别对未形成附和物与形成附和物的装饰装修在合同解除时的归属及责任承担进行了明确的规定。对未形成附和物的装饰装修，除当事人另有约定外，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物，没有约定的，《解释》从违约责任角度确定了合同被解除时的承担主体。若因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失的；若因承租人违约，如果出租人同意利用，则在利用价值范围内对承租人予以适当补偿，如果不同意利用，则无须向承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的；若因双方违约导致合同解除，则按照双方的过错承担相应的责任;若因不可归责于双方的事由导致合同解除，则由双方按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。对装饰装修残值损失的数额问题，实践中，承租人会提交装修合同、装修费票据等作为证据证明装修损失数额，但在房屋租赁合同上述纠纷中涉及的损失为装饰装修残值损失，即合同解除时装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。所以可能无法通过上述证据来证明具体损失数额。这个时候，就要通过专业的评估机构进行评估来确定具体的数额了。但如果是单方申请评估机构进行的评估，一旦发生诉讼，对方可能会不予认可，因此又需要在诉讼中重新申请评估鉴定，由法院委托评估机构进行评估。所以，承租方若想主张该部分损失，还要注意上述问题，不要急于去进行评估，以免造成损失扩大。&二、商铺房屋（场地）租赁合同被认定无效时装饰装修损失的认定问题1、合同无效的情形《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，《城镇房屋租赁合同解释》为了严格限制无效租赁合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑物租赁合同、超过批准的临时建筑使用期限部分的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同认定为无效。针对前三种情形，有补救性措施即若在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的条件，无效情形被消除，即可转为有效合同。2、合同被认定无效后，装饰装修应如何处理&&& 在合同无效的情形下，《城镇房屋租赁合同解释》从是否为善意添附角度对如何承担装饰装修现值损失的问题进行了规定。承租人未经出租人同意擅自进行装饰装修，属于恶意装修，构成侵权，承租人不仅不得要求出租人补偿，亦应承担侵权赔偿责任。对经过出租人同意的装饰装修，还需要区分装饰装修是否形成附和。对未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。对形成附和的装饰装修物，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得所有权，如果出租人同意利用，则折价后给承租人补偿；如果出租人不同意利用，由双方按照各自的过错责任承担现值损失的赔偿。实践中，应结合双方的过错责任，区分不同情况，公平合理的进行处理。属于出租人过错的，由出租人补偿给承租人；属于承租人过错的，出租人又不同意利用，由承租人自行承担，并由承租人赔偿出租人因合同无效造成的损失；属于双方过错的，由双方按照各自的过错程度承担分担。实践中，在合同被认定无效的情形下，对装饰装修损失的赔偿系现值损失，即装饰装修的现存价值。而此现值损失无须过分考虑租赁期限的长短，应着重考虑承租人的实际使用时间，予以折旧，而不能按租赁期限进行分摊，如果装饰装修未经过利用贬损，则现存价值相当于装饰装修价值，不存在折旧问题。对于附和的装饰装修，一般采用鉴定方法确定。房屋租赁市场是一个极具活力和前景的房产市场，可以有效的推动房产市场向前发展，为市场经济的稳步前进发挥着不可或缺的作用。而房屋租赁合同正是房屋租赁市场中一条很重要的纽带，它将各方的生活所需、利益需求紧密的连接起来，而法律又能保障双方的权利义务得到很好的实现。但房屋租赁合同是个很复杂的法律关系，其中会涉及到方方面面的法律问题，这就需要双方清楚的知道各自应履行的义务和专有的权利是什么。
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房屋租赁合同提前解除后,装饰装修物何去何从?
房屋租赁合同提前解除后,装饰装修物何去何从?
一、引言 在房价飞涨、人员跨地域流动频繁的时代，租房已经是一个非常普遍的现象，尤其在北京，各类租赁异常活跃，有生活租赁、商业租赁，租赁房屋也纷繁复杂，有公租房、经济适用房、小产权房、商品房、商场等，现特将房屋租赁合同纠纷作为专题进行研究，本文决定从合同提前解除后的装饰装修物的处理问题略做分析。
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一、房屋损坏怎么赔偿？房屋损坏赔偿。房屋损坏多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，这种情况下承租人就要承担赔偿责任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，承租人不承担赔偿责任。人身、财物损害赔偿。由于出租房地产的质量问题，或者由于出租人的措施不当，造成承租人人身、财物损害的，承租人有权要求出租人给予赔偿。出租人能够证明承租人对造成损害结果也有过错的，应由双方按照过错的大小分担责任。二、装修时解除租赁合同如何赔偿？房地产租赁关系特别是用于经营的房地产租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置问题。《上海市房屋租赁条例》未对因违约提前解除合同对装修残值如何处理作出规定。而上海市高级人民法院内部规定是：出租人同意承租人装修的，无论什么原因提前解除合同，出租人应向承租人赔偿（经审计后）装修费的残值部分，如果合同对此有专门约定的，从合同约定。
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最高院法官：房屋租赁纠纷中装饰装修费的处理问题（2015最新）
摘自：法语峰言公众号
房屋租赁合同中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害；另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁合同纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。对此，2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用第9条至第13条共计5个法条来规范这类纠纷的司法处理，但从目前司法实践情况看，仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。
为此，本文结合上述司法解释，作一些简单的分析。
下面，我们根据承租人进行装饰装修是否经过出租人同意，分两大类情况进行讨论：
1、第一种情况，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？
2、第二种情况，承租人未经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？
一、承租人经出租人同意装饰装修的
如果承租人经出租人同意装饰装修，可根据租赁合同效力情况，大致分以下几种情形处理：
（一）合同无效 F9
法条：租赁合同无效时，
（1）未形成附合的装饰装修物，
1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
2）出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
（2）已形成附合的装饰装修物，
1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
2）出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 F9
对上述条文内容，要注意把握以下几点：
1、出租人同意利用装饰装修物——可折价归出租人所有
合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，“可折价归出租人所有”的原因是基于约定而不是基于不当得利对承租人进行补偿。
所谓不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在租赁合同无效时，出租人同意利用装饰装修的，这就说明，双方当事人对装饰装修物的处理做出了约定，因此，出租人获得的装饰装修的利益并非无合法根据，而是当事人的约定，在此情况下，就不是依据不当得利进行补偿。
2、出租人不同意利用装饰装修物——（1）拆除；（2）恢复原状或（3）按过错分担现值损失
由于合同无效，因此之前同意装修装饰的约定一般也无效，视为未约定。在此情况下：
（1）未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。所以司法解释规定，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
注意：除了恢复原状的侵权责任之外，因拆除装饰装修物导致房屋无法使用的时间，出租人还可以根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失赔偿。
（2）形成附合的，不能拆除，所有权按照物权法的规定，归出租人，即动产与不动产附合，动产所有权归不动产所有权人。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
形成附合的情况下，如果出租人不同意利用的，这里并没有采取物权法的规则，即由出租人取得所有权，但是按照不当得利的规则对承租人进行返还。而是根据缔约过失责任分配现值损失。主要理由是：
由于很多租赁合同中的装饰装修是针对承租人的特定用途的，所以，这些装饰装修物虽然仍然可以使用，客观上也具有一定的价值，但是往往对出租人不具有利用价值。甚至出租人还会造成出租人收回房屋后再行处分上的负担。因此，不符合不当得利规则中“取得不当利益”这一标准。
注意：1）这里的不当利益不是社会一般评价标准而是从出租人主观评价标准出发，通过出租人不同意利用这一标准将出租人认为“未取得不当利益”外在化、客观化。2）在合同已到期情形下，承租人也不会因此受有损失。因为其在确定租赁期限时，承租人已考虑了装饰装修物价值摊销问题。也即在订立合同时，其已主观认为，装饰装修物已作为成本在期限内将价值摊销完毕。
（二） 租赁期间届满或合同解除时未形成附合的装饰装修物的处理。
条文：租赁期间届满或合同解除时，
未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 F10
未形成附合的，承租人对装饰装修物仍有所有权，故可以拆除，取回装饰装修物。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
（三）合同解除时，已形成附合的装饰装修物处理。F11
（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
这里的合同解除主要是指法定解除，这就有必要区分：1、出租人违约、2、承租人违约、3、双方违约和4、不可抗力导致合同解除的四种情况。
1、基本的原则是，装修装饰物的处理应当有利于守约人一方；双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方原因导致合同解除的，按照公平原则分担。
注意：第4项中，“法律另有规定的，适用其规定。”是指租赁合同因租赁房屋被依法拆迁或他人侵权无法继续履行，解除合同。此时，根据物权法等法律，对装饰装修物的赔偿或补偿，应分配给承租人，而不是按公平原则分担。
2、这里所谓的剩余租赁期内的装修装饰物残值主要是指装修装饰物的折旧价值。也即《合同法》F97中的赔偿损失。
3、如果出租人同意利用或者已经利用承租人装饰装修的，这说明装饰装修物对出租人有价值。故应依据不当得利理论，对承租人进行补偿。但这里的补偿有两个限制条件：
（1）在利用价值范围内——使用范围内
（2）适当补偿——不是充分补偿的原因是承租人有违约行为
（四）租赁期间届满时，已形成附合的装饰装修物处理。F12
法条：形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 F12
1、房屋租赁合同中，出租人到期收回出租房屋取得装饰装修物的所有权未必会获益，承租人也未必会有损失。因为承租人将装饰装修物早在租赁期间内，作为成本摊销完毕。
2、根据《合同法》F235，承租人返还的房屋应符合按照约定使用后的状态。既然承租人进行装饰装修经过出租人同意，说明承租人对租赁房屋进行装饰装修物并进行使用属于按约定使用。相应地，承租人到期后应根据《合同法》F235将按约定使用的房屋连同装饰装修物一并返还归出租人所有。故出租人不得要求恢复原状，承租人也不得要求补偿。
二、出租人不同意装饰装修的
法条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 F13
三、对装饰装修是否获得出租方同意存在争议的处理
司法解释未对同意的具体形式进行明确规定，导致实践中双方当事人对装饰装修是否获得出租方同意往往存在争议。经常出现的情形是，承租人在房屋租赁合同履行过程中，因自身需要向出租人征求对房屋进行装饰装修的同意。但出租人基于各种原因，并未对此明确表态，但其行为又表明其已经同意。也即默示同意。因此，司法实务必须对是否构成默示同意做出判断：
1、如何理解默示同意
根据《民通意见》第66条：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”之规定，如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。对此，试举两则典型情形加以说明：
一是，出租人虽未明确表态，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见；
二是，出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的的。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必定要装修，仍签订合同的，应推定出租人已经默示同意装修。
反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则一般不得认为出租人已经默示表示同意。
1、出租人的行为同意应限定在积极作为范畴，而不是消极不作为。
2、如何正确理解“同意”的意思表示范围
在出租人作出同意承租人进行装饰装修的的意思表示前提下，仍有以下两点需要进一步明确：
第一，出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装修行为的授权。
现实中，经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度各执一词。
对此，我们认为应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。
1、如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，则一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋所属类别的通常用途可能涉及的范围。
一般而言，房屋按用途可分为住宅用房屋、工业用房屋和商业用房屋等类别。
2、如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人装饰装修的进展情况加以把握。
这是因为，此时承租人期望的装饰装修范围和程度可能已通过现场陈列等方式为出租人所知晓，出租人在明知其装饰装修可能的后果情形下，仍作出同意其装饰装修的意思表示。故可考虑认定其已对承租人的装饰装修范围加以认定。
第二，承租人在租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次均要经出租人同意。
现实装饰装修纠纷中经常出现的情况是承租人经出租人同意进行装饰装修后，又因房屋使用目的的改变，未经出租人同意再次进行装饰装修。此时，出租人能否主张其再次装饰装修未经其同意而主张要求恢复原状或赔偿损失？
对此，我们认为，除非双方当事人对此另有约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看做是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。其理由在于：
1、这是由房屋装饰装修的特点决定。房屋装饰装修的时间一般较长，其间经常可能出现装修装饰的返工、重作甚至装饰装饰风格的整体改变。因此，现实中有时很难区分是两次装饰装修还是一次装饰装修的延续；
2、从日常生活经验而言，既然出租人同意承租人进行装饰装修，也就意味着允许承租人基于装饰装修需要而对出租房屋进行处分。这种处分的可能后果，并不因装修装饰的次数多少而有实质区别。
3、在房屋租赁合同的很多情形中，虽然双方都未用条款明示，但从承租人缔约目的、支付的租金对价以及出租房屋的现状均可推知，对出租房屋在合同约定的房屋用途范围内进行多次装饰装修本身就是合同的默示条款；
4、对于合同履行期间较长的房屋租赁合同而言，出租人的概括同意也会给承租人合理预期，使其有理由相信约定范围内的多次装饰装修本身也在出租人概括同意的辐射范围之内。否则，出租人完全可以通过特别声明要求承租人对每一次装饰装修事先都应经其同意。
注意：对“经出租人同意”中的“同意”二字解释不能无限扩大。这是因为对当事人意思表示的解释必须斟酌交易习惯，探究当事人的真意，而不得拘泥于词句的字面意义。也即这里的“同意”一般只能按日常生活经验理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。否则，只能依据司法解释中有关出租人的合同解除权部分的规定处理。
四、除了上述问题外，在审理中还存在以下争议：一是对装饰装修物是否构成附合存在争议。根据房屋租赁合同司法解释规定，房屋租赁合同纠纷中的装饰装修物可分为形成附合和未形成附合两种情形，处理方式各不相同。司法实务中，房屋出租方通常认为装饰装修物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方则通常认为形成了附合而要求出租方折价补偿。二是 对装饰装修物的价值认定存在争议。因涉及赔偿或补偿问题，实践中双方当事人对装饰装修物的价值认定经常产生争议，如承租方通常依进行装饰装修时所耗费的材料、人工费等确定装饰装修物的价值，而出租方则对此不予认可。而且在某些案件中装饰装修物价值较低，委托专业机构进行评估花费成本过高，给法院确定装饰装修物的价值带来困难。针对以上问题，采取以下对策：
一是依法准确认定装饰装修物的性质。要求法官积极采取现场勘验等方式，结合当事人提交的证据等准确认定装饰装修物是否形成附合。
二是综合运用调解及司法评估等方式确定装饰装修物价值。对于当事人对价值认定差异不大，或价值较低而司法评估成本过高的，应注重调解手段的运用，促成当事人对价值的认定达成一致；而对于当事人对价值认定差距过大的，应及时进行司法评估确定装饰装修物价值。
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