华尔街短线交易员的感悟：于交易而言，想要盈利就必须克制内心率性而为的冲动
在股票市场，虽然大量个体是无序运动的，如每天个股出现的不同涨跌，但是这些个体在无序运动中，往往也会形成整体上的有序与规律。正如物理学上的布朗运动，遵从平均律一样。所以，身在股市的你，猜对股票的涨跌并不重要，关键是能不能正确判断趋势和准确把握节奏。也就是你能否正确判断现在的股市运行在牛市还是熊市，而且牛市与熊市的投资方法与技巧是截然不同的。遇到牛市要敢于骑在“牛身上”，而看到熊市，就像见到熊一样千万离得远远的！好多财经栏目，让一些专业机构预测明天大盘的涨跌，这是非常可笑的，因为这无非就是一个猜大小的游戏，和抛硬币猜正、反没有什么两样，反而会让观众在每日的涨涨跌跌中眼花缭乱、心态浮躁并产生误导。其实，股票的涨跌概率本身各占一半即50％，但什么时候涨多少，什么时候跌多少，就非常重要了。主力资金有时能决定股票的短期价格，但难以改变股价变化趋势。牛市正如打赌一样，你从一副扑克牌中抽出的只要不是黑桃就算赢，也就是说，只要你每次抽到的是红心、方块或梅花，你就胜出；而熊市好比从一副扑克牌中只要抽出的牌不是黑桃就算输，只要你每次抽到的是红心、方块或梅花，你就败出。
炒股者不可每日关心股票的涨涨跌跌，你的资金应该投入股市还是撤离股市，是根据股市运行趋势决定的。而到底什么时候买入，什么时候卖出，完全依据股市变化节奏与旋律去把握。趋势就是市场何去何从的方向，只有准确地判断股市大盘指数、个股的涨跌方向，才能在股市中长期生存并获利。因为趋势如天，“顺势者昌，逆势者亡”。所以必须学会如何顺应自然，顺应“上天”。趋势虽然只有上涨、下跌、横盘三种，但由于人为的因素会有真真假假，“假作真时真亦假，真作假时假亦真”。股市里的真真假假、虚虚实实要想辨别清楚难度非常大，判断“趋势”很简单，但分辨真假趋势就非常困难。而能影响趋势的因素有好多，但影响程度各不相同。
炒股分短线、中线、长线，不完全是讲持股时间的长短。长线即长期趋势即判断股市近几年趋势是否向上，若向上就可依据它决定参与炒股与否；若向下趋势就应否决炒股这一行为，千万不可介入。常言道：皮之不存，毛将焉附。大势看跌，个股能有几成侥幸希望呢？上涨趋势不明显，宁可在场外观望，也不怕没有机会。因此，顺应趋势，花全部的时间研究市场的正确趋势，如果能与之保持一致，你的利润就会源源不断！所以，让趋势成为你的“朋友”，识大趋势赚大钱，看小方向得小钱，就是这个道理。而且懂得何时买与卖，比买卖什么更重要。
在上涨趋势时要紧握住朋友的手，在下跌趋势形成时要坚决毫不留情地和它一刀两断。趋势乃“众热而生，众冷而散”。掌握投资的趋势，就是要学会研究经济周期，因为决定趋势的重要因素就是周期律。也就是投资因为有周期才有意义，任何单次的涨跌输赢都是随机事件而非概率事件，研究周期，就是希望能把投资放到一个大的历史时间来看。
逆势操作也是另一种失败的开始，不应该对抗市场，或尝试击败他。操盘中有两项最基本的成功法则就是：止损和持长。一方面，截断亏损，控制被动。另一方面，盈利趋势未走完，就不轻易出场，要让利润充分增长。多头市场上，大多数股票可以不怕暂时被套。买对了还要懂得安坐不动，无论风吹浪打，胜似闲庭信步。
速速认赔，又是空头市场交易中的一个重要原则。当头寸遭受损失时，切忌加码再搏。在空头市场中，不输甚至少输就是赢。一支在中长期下降趋势里挣扎的股票，任何时候卖出都是对的，即使是卖在了近期的最低价上。而被动持有等待它下跌到了底部，这是最愚蠢的行为，因为它可能根本没有底，即使真正的底部也是反反复复慢慢筑出来的。熊市下跌途中，钱再多也不能赢，主力资金也抵不过大势，机构常常比散户死得更难看。不要去盲目测底，更不要盲目抄底。要知道，底部和顶部，都是最容易赔大钱的区域，应能悟出你现在身居股市走势的左侧还是右侧这更为关键。有时这种趋势自己的孩子从电脑中的走势图也可一下子看出！请你不要试图去猜下一步的涨跌。与趋势为友，并能有效地控制自己的行为从而进行正确的交易。
在认识趋势发展过程中，因为空间分上中下，时间有过去、现在、未来，都具有三分法的特点。因为“大直若屈，大巧若拙”。最直的看着是弯曲的，最大的技巧，看着是笨拙的。股票走势亦然，“道路是曲折的，前途是光明的。”所以，如果一支股票一直上涨，中间也没有回调，那是不长久的。由于时空的三分概念，一波三折往往又是每支股票趋势的基本特征。因为任何股票不会直线上升或直线下降。一波三折就是指股价线在一段下跌或上涨行情中，出现的3个下降或3个上升的波浪。一个波浪称为一折，3个波浪就是三折。该形态是判断行情是否见底或见顶的“航标”性指标。正因如此，波浪理论认为一个上涨阶段，分为3大波浪，而且每一次上升后，会有小的下跌，但一般不会跌破前一波的低点。下降中的“一波三折”，显示的是做多信号，第三折出现是最佳买点。上涨中的“一波三折”，显示的是做空信号，第三折出现是最佳卖点。若3个交易日不创新高，一般会是向下走势，3次探底往往成功率较高。
连续5次抛出硬币，一共有32种可出现的情形。连续3次出现同一面的概率高达16次占50％，而正反面交替出现的概率只有6.25％，所以我们可得出“有二必有三”的定律，若上升两波或两天时间则再发生一次的情形可能性又非常大。当然，下跌亦然。
有时我们为了更准确地把握趋势，还必须学会看懂节奏。节奏就是市场循环往复的不同推进形式，是资金能量在股票走势中一定时期范围内幅度与角度强弱、旺衰的外在表现。如某支股票5个交易日跌幅20％，第一次在横盘3个交易日后，又在5个交易日跌幅10％，第二次横盘3个交易日，又在5个交易日跌幅5％，这样就是下跌能量的逐步衰竭，从节奏看其幅度在变窄。在趋势转换中，小趋势转折较容易，而大趋势转折因能量的长期集聚作用，往往是反复的。
“千里之堤，溃于蚁穴”。顶部的最终形成是较缓慢的，首先必须消耗大部分投资者的能量与耐心，当然，突发事件影响除外。因此，在顶部的暴跌并不是主力资金出逃的方法，主力资金出逃，一般选择在暴涨过程中大举沽出筹码，而顶部的确认往往也是出现一个顶部之后下跌，还会出现紧跟着的一定幅度上升，因为规模的庞大，一次这样的动作远远不够。这种诱空性的双头或圆弧顶形成以后，其杀伤力反而非常巨大。因为主力不断出货，就会有获利盘跟着涌出，必须再次推升，使那些自认为聪明的散户发现沽空的“错误”，再次跟入，这样市场将会出现非理性的推高行为，盈利空间又会迅速打开，这时主力又再次派发，终使介入的聪明人牢牢套在高位。因此趋势一旦反转，必须坚决止损，止损当然也要因势、因时变化而因股制宜。止损不是认错，承认自己智商低，而是顺应市场，顺其自然。止损不可与最高价比，幻想总在期待中破灭。在底部亦然，底部的最后确立，必须是在一个最后的诱空中成功，而这时的暴跌当然是最佳的抢筹机会。
我们看盘面，不仅知趋势、懂节奏，还应看力度，一根阳线和一根阴线都说明不了什么，关键是每个阳线之后的阴线和阴线之后的阳线是否真实反映并预示出之后的运行规迹。趋势是你成为赢家的真正王牌，当确认的趋势一旦形成，我们不妨大胆地在涨势中敢于追涨，在转为跌势时又会不惜成本地成功杀跌。无论如何，要想读懂大盘或个股，对于趋势、节奏、力度的了解一个都不能少。
于交易而言，想要盈利就必须克制内心率性而为的冲动
金融投机很难，难在哪儿？
大多数交易者可能会说难在预测行情发展的方向，但是在我看来，预测这种事这不但很难，而且压根就不可能。
交易者常说市场是客观的，不以个体交易者的意志为转移，就如同哲学里的物质与意识的关系，但是实际上市场行为表现出来的客观性和随机性也是交易者主观性的客观抽象化，没有交易者就没有市场，市场的结果就是交易者主观决策角力之后的结果。
在分析交易者主观性决策的时候，可以发现心态对最终决策结果的影响要远远大于实际客观情况的影响，也就是交易者大多数情况下的决策并没有依照市场的客观性，回到文章一开始的问题，如果你问我交易到底难在哪儿？我想，怎么样做到知行合一，是这个市场每个交易者所面临的最难的问题，这也区分了优秀的交易者和成功的交易者，知易行难，通过学习每个人也许都会成为优秀的分析师，但是却很难做到每个人都成为优秀的交易者，对大部分交易者来说，所有的精力和金钱终究会慢慢的在于自我斗争的过程中消磨殆尽。
交易者可以去理解市场运行的规律但是却没有办法总结出其规则，你永远无法像数学一样，得出一加一等于二的结论。
如果说，非要总结出点值得遵守的规则的话，那无疑是纪律和执行！
当然，执行和遵守纪律的前提是你得总结出几条多少靠谱点的交易规则，哪怕是最简单的，比如海龟法则里面的20日均线上开多，20日均线下开空，实际上，一百多年的交易之术演变到现在已经没有秘密可言，从箱体到突破，上个世纪的交易者在用，我们现在也在用，所以找几本经典的交易著作结合自己的交易理念大致上都可以总结出一套不差的交易规则。
交易纪律之所以难执行的原因在于，他束缚了人性中对自由的向往，随心所欲是人性的本能，加之任何的束缚都会造成人的排斥，所以大部分交易者都不欢迎遵守纪律，贪婪和恐惧就像是天平的两端，操控着人的行为在两端来回摆动，偶尔能够在天平的中间获得一丝理性，想要获得现实的收益就必须克制内心率性而为的冲动，这是痛苦的，这也是常说的要做好交易就必须反人性的症结所在。
怎样才能正确判断趋势？
大盘大阴线的形成，通常有三种情况，一个是盘中人气低迷的震荡阴跌，一个是盘中忽然跳水，还有就是信息引导的大幅低开。无论哪一种大阴线，在盘面上都代表的是弱势，这也是我们厌恶大阴线的重要原因。有的大阴线出现以后，大盘见顶，后期持续下跌，有的大阴线出现以后，快速企稳反弹。单一的大阴线，并非世界末日，观察大阴线以后的k线博弈，是我们利用K线技术判断短期走势的重要方法。阴主女，阳主男，我们简单的用“谈恋爱”的方式，来分析大阴线的博弈。
大盘出现大阴线以后，次日是继续低开低走的中大阴线，这一定不是洗盘，这是恐慌情绪的蔓延，短期内不会马上反转，还有一定跌幅。如果上一根大阴线你还在观望，这样走自然要高度警惕，更不能轻易抄底。如果把这两根K线比作是两个人谈恋爱的话，很显然后者被一脚踹开，已经被抛弃。
二、抱大腿
大阴线出现以后，次日在昨日收盘价附近收一个小幅波动的小K线（小阴、小阳、小十字本质都一样），这是大阴线以后最常见的走势，尤其是那种大阴线力度不是特别强，利空消息不是特别恶劣的时候，我们把他叫做“抱大腿”。后者就像是一个被抛弃的人，但是死活不肯走，抱住前面阴线的大腿，在阴线的收盘价附近小幅波动。大阴线是接受他把他扶起来，还是拒绝他把他一脚踹开，则要再看后一天的走势。走出这样的K线博弈，是典型的选择方向，一天的大阴线并没有被市场完全认可，后市是涨是跌我们不要轻易下结论。
大盘的大阴线，次日被抱住大腿，这个时候盘面有两个选择，一个是一脚踹开，一个是把他扶起来。如果是一脚踹开，那么大盘的短期趋势确定下跌，根本不是什么洗盘。如果是把他扶起来，但是价格没有过阴线价格的一半，我们把他叫做“搂腰”。大阴线目前还不想和他谈恋爱，也没有把他踹开，后期大盘又容易回到正常的波动状态，大阴线暂时化险为夷。
这一次，大阴线不仅仅把他扶了起来，而且扶的高度已经超过了1/2，看起来是想和他谈恋爱了，我们把他叫做“抹胸”。关系到了这一步，大阴线对盘面的影响已经完全消失，后期的走势和大阴线基本无关了。
大阴线出现，次日被阳线反包，这虽然很少见，但是这显然是非常强的一种走势。从恋爱的角度讲，现在他们的关系已经更进一步，显然阳线已经完成了由奴隶到将军的逆袭，已经“骑”了上去。这样的K线博弈是逆转，前面的大阴线消化了抛压，消化了利空，起到了很好的洗盘作用，甚至比不出大阴线直接涨上去还要强，洗洗更健康！
除此在之外，大盘出现大阴线，极少数情况会出现一些特殊走势，如次日低开高走反包，如次日小幅高开横盘等等。这些现象很少见，看不懂就不看，可以从其他方面来判断后市。
我们通过研究两条K线的博弈，分析市场多空双方的力量对比，能够帮助我们对大盘短期趋势做一个正确判断。当然，大盘的趋势不是由两条K线的博弈就能决定的，他只是为我们提供了一个全新的，正确的思路。
每一个成功的交易者一定层经历过凤凰涅槃般的痛苦
对一个行业来说，所谓行业的逻辑，无怪乎是指金字塔底层的失意之人托起了金字塔顶端的寥寥得意者，金融投机的世界里这种金字塔逻辑表现的更为明显，要么赚钱要么亏钱，结果就在那里明摆着，财富永远都是由金字塔的底层向顶端的极少数人集拢，因此，参与金融投机，注定对大部分人来说是一场苦旅。
交易市场的巨大财富诱惑足以把人性中的贪婪和恐惧等人性弱点放大到极致，真理往往掌握在少数人的手里，用金融投机的逻辑来解释的话就是，所有的交易都应该是反人性的，比如当大众越狂热的时候，说明市场离萧条就越近了。
其实，大多数的交易者并不缺乏智慧，但是在金融投机市场智慧往往并没有像在其他行业那样无往不利，许多其他行业的精英照样在金融投机市场输个底掉足以证明这一点，甚至很多优秀的人会陷入到一种强者的陷阱里面。
反人性往往是痛苦的，我们说交易心态不能培养只能磨炼，就算在学校里面学习十年怎么交易，也不如切身在交易里操作一个月来的深刻，所磨炼的就是自己的人性修为，近代医学认为，人的大脑分为下垂体控制的潜意识区域和大脑皮层控制的有意识区域，两个区域相互抑制，只能有一种占据主导，控制人体做出不同的决策，医学中已经证明当人面临恐惧的时候，人体的血液会涌向下垂体，此时动物性的潜意识会主导人的决策，大脑皮层受到压制，理性的有意识被抑制，人就会变得患得患失，急功近利。
也正是这种对痛苦的承受能力不同区分了成功的和失败交易者，逃避痛苦也就意味着主动放弃了往金字塔顶端攀爬的机会，每一个成功的交易者一定是经历过凤凰涅槃般的痛苦的，“我的人生是一场失败”，谁曾想过曾经叱咤市场几十年的交易之神，以此总结和了断了自己的一生，一生所追求的辉煌，最后却得到一个失败的结论，这是何等的悲凉。
当经历并且能够承受这种痛苦之后，不再随便急功近利，不再患得患失，市场的波动不再能够随便掀起心态波动的涟漪，大脑皮层能够时时抑制下垂体，每一次下单都在理性和规则的要求之内，盈利反而成了一种附属品。
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西安在知乎上的待遇真不是一般的差。。 其实高票答案说的差不多了，不想答了，总感觉都是老生常谈了，但是还是被不断邀请，趁着没事那就写一点吧。 提到西安，很多人第一反应就是说西安经济不好。2015年西安GDP总量排名全国第26，这个名次绝对称不上好，但…
&p&香港Elements圆方 by 港铁（修建方实质是新鸿基）&/p&&p&香港时代广场 by 九龙仓&/p&&p&香港置地广场 by 香港置地&/p&&p&香港希慎广场 by 希慎兴业&/p&&p&香港金钟太古广场 by 太古&/p&&p&香港K11 by 新世界&/p&&p&上海IFC by 新鸿基&/p&&p&上海IAPM（属于ICC的一部分） by 新鸿基&/p&&p&上海恒隆广场 by 恒隆&/p&&p&上海静安嘉里中心 by 嘉里建设&/p&&p&上海K11 by 新世界&/p&&p&北京侨福芳草地&/p&&p&北京三里屯太古里 by 太古&/p&&p&广州太古汇Taikoo Hui by 太古&/p&&p&深圳万象城 by 华润置地&/p&&p&成都IFS by 九龙仓&/p&&p&成都远洋太古里 by 太古&/p&&p&杭州湖滨in77 by 银泰in&/p&&p&杭州万象城 by 华润置地&/p&&p&南京德基广场 by 德基&/p&&p&沈阳市府恒隆广场 by 恒隆&/p&&p&沈阳万象城 by 华润&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&有精力的话一个一个分析，特别是上海IFC、广州太古汇、香港圆方、北京芳草地，都是令人过目难忘的项目。&/p&&p&作为成都人，先来聊聊成都的两个代表性商业地产项目：成都国际金融中心IFS和成都远洋太古里，它们到底好在哪里？&/p&&p&先说说成都国际金融中心IFS（International Finance Square）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b43e487bbf3fe5a42ffff2_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&668& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/b43e487bbf3fe5a42ffff2_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&IFS的诞生，有一个很有意思的故事。它所在的位置，是成都整个商业的核心地段，71亩的土地规模，在寸土寸金的市中心也是极为罕见，所以当2007年这块地走上土地拍卖市场的时候，相传吸引了包括九龙仓、华润、太古、和黄、恒隆、新世界、信和等一系列地产大佬角逐，最终是被九龙仓以8800万/亩的天价拿下，这一价格在当年似乎仅次于上海土地市场的一次成交，所以也被称为“红星路地王&。当年有朋友在土地拍卖现场，据说到了最激烈的竞标关头，每竞标一次，现场就会爆发热烈的掌声，到最后8000万的时候，整个交易大厅已经沸腾，令朋友终身难忘。&/p&&p&而这次红星路土地拍卖事件，也对整个成都商业地产市场产生了非常深远的影响。据报道，当时一心锁定成都市场的恒隆，在价格飙到7800万/亩的时候，高位杀入战局，但最终的失利也让这位在中国其他城市频频拿地王的开发商，至今都没有考虑再进入成都市场；华润在退出竞标后，将重心放在了位于城东的项目，也就是如今的成都万象城；而太古也在这次事件之后，转而与远洋合作，最终在五年之后，拿下IFS一旁的低密用地，也就是现在赫赫有名的成都远洋太古里。&/p&&p&如果当年是太古笑到了最后，那么成都会有一座可能到今天都不见得能完工的太古汇，当然，也不会再有太古里，以及如今的IFS。&/p&&p&但九龙仓的IFS，依然给出了一个无比精彩的作品。&/p&&p&成都IFS是一个大型综合体项目，占地83亩，整个项目总体量为76万平方米，四栋塔楼，其中两栋为写字楼，一栋为九龙仓旗下的尼依格罗酒店，另一栋是服务式住宅公寓，而整个项目的重中之重则是体量达21万平方米的购物中心，它同时也是成都地铁2号线、3号线交汇的春熙路站的上盖物业，那么如何接驳各个业态呢？如何让这么大体量的购物中心拥有更多的黄金铺位呢？&/p&&p&九龙仓和它的建筑设计团队KPF、Benoy设计出了一个至今来讲，都堪称教科书式的方案：&/p&&p&它们首先在商场做了一个双首层设计。用露天扶梯直接将红星路步行街的地面与商场第三层的中庭连通，吸引客流直接乘坐扶梯抵达商场第三层，因此商场第三层恍若有一种首层的错觉（实际上，这样的设计并非IFS独创，香港希慎广场拥有类似的设计，且希慎广场是双向打通形成从轩尼诗道到利园商场方向的便捷通路，而希慎广场的商业设计，也巧好是benoy，是不是明白了些什么呢？实际上丧心病狂的benoy还在IFS这个项目上运用了许多它在过往项目中的设计亮点，集大成为一体，因此成都IFS也是benoy很骄傲的一个作品）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/6b810bba3afd4de18f3b4f1f865a77d0_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/6b810bba3afd4de18f3b4f1f865a77d0_r.jpg&&&/figure&&p&（图片右侧是从地面通往3楼的扶梯）&/p&&p&然后，九龙仓又在与红星路平行的纱帽街设计了一条从地面直接通往商场第三层的车行道，并且也与酒店、服务式住宅、两栋写字楼的大堂联通（IFS写字楼的主大堂及电梯间也设置在3楼，写字楼1楼大堂作为arrive lobby），形成一个极为方便的落客区，所以在某种程度上，抵达IFS的第三层反而比抵达首层更为便利。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/3db2876787cda20611dfecc22cc24dbe_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&1163& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/3db2876787cda20611dfecc22cc24dbe_r.jpg&&&/figure&&p&（纱帽街，从IFS三楼泊车平台望太古里方向，右下为从地面通往3层的行车通道）&/p&&p&所以，九龙仓最终说服了许多奢侈腕表及珠宝品牌，以及连卡佛百货最终落位在3楼，而这些品牌往往在国内的许多高级商场，都是非首层不考虑的。九龙仓通过这样的设计，不仅增加了更多的黄金铺位，同时也由此拉高了三楼及以上的租金水平，可谓一举多得。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/116a0b12a49ac748cf3ea106f20f43a0_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&971& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/116a0b12a49ac748cf3ea106f20f43a0_r.jpg&&&/figure&&p&（三层行车通道也让众多珠宝品牌拥有了形象展示面）&/p&&p&而这样的双首层及设计，还有一个更重要的考虑：降低顾客抵达高楼层的心理障碍。&/p&&p&为了能够在有限的土地上攫取更多的暴利，哈哈哈，开发商一般都很喜欢盖高楼层的商场，这在人口稠密土地稀缺的香港尤甚，时代广场一共有16层，旁边的希慎广场更是有令人发指的17层，这样的商业被称为vertical mall——垂直购物中心。但是在内陆，特别是成都，这招显然行不通了，成都的商场往往是第四层以上就没多少人了。&/p&&p&所以IFS的双首层设计，也让“一步路都不想多走”的成都顾客，有了抵达更高楼层的消费机会。（不过目前来看，这招作用并不大，IFS高楼层的冷清依然是令人头疼的问题，当然跑到7层的平台去看熊猫装置的不算……）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/eae20fe97e42cde2402a_b.jpg& data-rawwidth=&641& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&641& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/eae20fe97e42cde2402a_r.jpg&&&/figure&&p&（图片为IFS第三层，看起来和第一层没有什么区别，实际上最上面已经是第六层了）&/p&&p&除了双首层和停车场的设计之外，IFS在设计方面还有很多亮点。&/p&&p&比如位于7层楼顶的雕塑庭院，同时作为部分餐饮业态的店铺所在，其设计类似于广州太古汇的屋顶花园。另外，7层雕塑庭院亦与酒店、两栋写字楼打通，酒店的婚礼教堂及一些重要设施也设置在7层及以上的室外空间，使得整体空间得以充分利用。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/a43c5be0b1e1dab237d9bf1_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/a43c5be0b1e1dab237d9bf1_r.jpg&&&/figure&&p&（雕塑庭院，14年开业时的照片，没找到更好的照片，sorry）&/p&&p&另外在交通动线方面，IFS设置了非常多的自动扶梯用以从地铁通道层抵达商场一楼及地面，同时在奇数层设置有跨层电梯；10部垂直电梯分成三个区间，均设置在显眼位置，也是为了方便消费者的垂直通行，可谓用心良苦……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cec968eacc_b.jpg& data-rawwidth=&1202& data-rawheight=&1800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1202& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cec968eacc_r.jpg&&&/figure&&p&（IFS的大中庭，从-2层到7层全部打通，气势十足，图片左侧为四部垂直电梯，右侧是跨层电梯）&/p&&p&唯一被诟病的，恐怕是IFS的螺旋式停车场，这也是许多港资开发商在做项目时没有因地制宜的一个表现，当然，瑕不掩瑜。&/p&&p&除了建筑设计方面，IFS的到来也使得整个成都商业的推广耳目一新。在IFS之前，成都的商业推广主要还是小型活动和促销为主，但是IFS的到来，同时也将一大批国内外的顶级商业活动资源和策展机构带到了成都，举办诸如多啦A梦展览等一些城市影响力的活动，使得整个商业市场的推广格局上了一个新的台阶。&/p&&p&最后，提一下那只大熊猫。这个熊猫艺术装置的设计者是Lawrence Argent。Lawrence此前最出名的城市公共装置应该是科罗拉多会议中心的那只蓝熊和挂在美国某机场的红色兔子。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/88ec78e0ea971b696eb662_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&463& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/88ec78e0ea971b696eb662_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/650fa9fc601_b.jpg& data-rawwidth=&329& data-rawheight=&336& class=&content_image& width=&329&&&/figure&&p&（以上图片来自网络）&/p&&p&大熊猫可能是他现在知名度最高的艺术装置了。Lawrence在13年年底的时候，去了一趟四川省雅安市碧峰峡的大熊猫基地，寻找灵感，因为当时职业的原因，我也有幸一道前往，恩，那也是我第一次看到野生环境中的熊猫……不过Lawrence最后设计出来的熊猫，我总觉得，还是更像棕熊……&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/d77b49cab9b6dd91abd68_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/d77b49cab9b6dd91abd68_r.jpg&&&/figure&&br&&p&实际上Lawrence和IFS也没想到这个熊猫会这么火，最初是打算作为临时装置展出的，几个月之后就会拆掉，但后来这货实在是太火了，就一直没说要拆除的事了。&/p&&p&现在说要拆掉的话，估计一半以上的成都市民，都不会答应吧。&/p&&p&最后再发一只萌萌哒的私藏熊猫。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2ffebff_b.jpg& data-rawwidth=&545& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&545& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/2ffebff_r.jpg&&&/figure&&p&哈哈。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&成都的IFS，就不得不说在它旁边的成都远洋太古里。&/p&&p&成都远洋太古里，商业部分占地7万平方米，总建筑面积10万，是以低密街区为形态的购物中心，它现在不仅是成都最优质的商业地产项目，甚至也成为许多游客的旅行目的地。&/p&&p&有人说，成都远洋太古里之所以扯人眼球，主要在于它被打造成为了市中心罕见的低密商业街区。&/p&&p&但我要反驳这一点。实际上早在成都远洋太古里诞生之前，政府也曾尝试过在此打造仿古式的低密商业街区，但成效不尽如人意，最终才决定还是拿给经验丰富的商业开发商做。当然，这个事情也说明，成都有些政府部门还是有长远眼界的，否则大家现在看到的或许就只是一个宽窄巷子的翻版，一个仿古式的旅游目的地，而绝对不会成为一个商业的新地标。&/p&&p&据传闻，当时成功开发了上海新天地的瑞安建业也曾经谈过这块地，它和太古一样，都是做街区商业的好手，但我觉得最终拿给远洋地产和太古地产来做，可能更加幸运一些。为什么这样说呢？&/p&&p&因为，某种意义上来讲，即使是太古的整体商业运营能力与瑞安是差不多的，但太古有非常多的特质，决定了它做这个项目，会比其他开发商都要更成功。&/p&&p&在行业内，太古地产的名望很高，在产品层面，商业购物中心到综合体、酒店乃至住宅，太古几乎没有短板。而作为一家浓厚港资文化背景的英资公司（哈哈哈，真的是这样），太古的行事风格和市面上绝大多数的地产开发企业都不一样：它既不像国内万科、万达一流喜欢靠速度取胜，货如轮转；也不像九仓、新地等港资家族企业一样，家族式企业风格浓厚。太古相对谨慎的行事风格和英国佬一贯的傲气，也体现在了太古的每一个项目从拿地到开发再到运营，整个非常缓慢。&/p&&p&但是慢也有慢的好处，所谓慢工出细活，太古在项目前期定位、建筑设计、租户沟通层面所花费的精力，数倍于国内的诸多开发商，而且太古对于项目的思考和改善，会一直持续到项目落成之后，金钟太古广场的重装，是一个在行业内非常经典的案例，感兴趣的同学可以去了解一下。&/p&&p&太古的精品化策略，对于每一座有太古进驻的城市来说，都是十分幸运的。因为与其他开发商相比，太古会更看重项目的因地制宜，而不是简单地复制。&/p&&p&太古目前在国内有太古汇（Taikoo Hui）与太古里（Taikoo Li）两个系列，但无论是广州太古汇、北京三里屯、成都太古里，还是即将开业的上海兴业太古汇，几乎每个项目都成为了当地最优质的商业地产。&/p&&p&那么太古是如何做成都远洋太古里这个项目的呢？&/p&&p&业态规划上，太古将临纱帽街一侧规划为国际奢侈品区域，与IFS对望，Hermes、Cartier、GUCCI、Tiffany等奢侈品牌主要集中在这个区域。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c3e957d1da6b62508d36_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&457& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c3e957d1da6b62508d36_r.jpg&&&/figure&&p&（纱帽街奢侈品牌一条街，但这条街并没有让顾客望而却步）&/p&&p&而在最东面的街区，太古将其规划为快时尚及潮流品牌的主要聚集区，这不仅能够与奢侈品牌产生有效区隔，同时有助于吸引更多的消费客群深入整个街区。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2d7c4f74ee89a57da0a0b4_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/2d7c4f74ee89a57da0a0b4_r.jpg&&&/figure&&p&（平时人气最为火爆的快时尚街区）&/p&&p&奢侈品区域与快时尚街区之间，则主要是以轻奢品牌、国际二线品牌、设计师品牌、高端潮流品牌、化妆品为主。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c56d2e04ca6bba563b75_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c56d2e04ca6bba563b75_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（从春熙路方向到快时尚街区的主要街区，这条街区上主要以轻奢及国际潮流品牌为主）&/p&&p&这些街区之间通过开阔的露天广场联通，与所有街区商业的广场所起到的作用一样，这些广场成为太古里聚集人气和实现业态自然过渡的重要空间，同时，这些广场也为大品牌租户提供了绝佳的展示空间，比如苹果、ZARA、NIKE的旗舰店全部围绕在一个喷泉广场周围。&/p&&p&（所以，实际上在业态分布方面，成都太古里做的要比北京三里屯太古里好很多。当然，三里屯太古里是受到地块的客观影响，不得不将主打快时尚及潮流的南区与主打高端品牌的北区分开。加之三里屯算是太古收购的物业，在改造过程中也受到了一定程度的制约，题外话了。）&/p&&p&实际上，如果你仔细研究太古里的餐饮业态，会发现它们的布局也十分讲究。&/p&&p&大慈寺中央广场周边主要是咖啡轻食类餐饮；围绕着大慈寺红墙一侧的区域，则主要是西餐厅及异域饮食，它所靠着的大慈寺红墙，被溪流、翠竹点缀，使得整个街区的节奏感都慢了下来；而在快时尚街区，则大量分布流行类餐饮；负一楼地铁通道则主要以各类快餐为主。当然，这个布局也非一成不变，但总体上也完成了餐饮业态在规划中“各得其位”的初衷。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/97a3c98db84ba83f6e4efc71c033d436_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/97a3c98db84ba83f6e4efc71c033d436_r.jpg&&&/figure&&p&（这是尚未开业时的照片，大慈寺红墙处已经被规划为水景，而一侧的临街铺位则是餐饮，这些餐饮店被允许在户外搭建空间，这里是太古里最悠然的地方）&/p&&p&所以，尽管有着Hermes这样的一线奢侈品牌，有着ZARA这样的快时尚品牌，也有着无数家咖啡厅、西餐厅，但太古里带给顾客的感觉，既不是高不可攀，也不是平庸如普通步行街，而是一个精致的，经过清晰定位与思考的时尚商业街区，品牌各就其位，和谐共处，即所谓“快里、慢里”的概念。这一点，说起来好像容易，但要真正做起来，真的太难了。&/p&&p&在历史文化与商业街区的共存方面，太古也做的不错。整个太古里街区，有多处成都市历史保护文物，其中最重要的广东会馆，被太古单独保留，作为活动场地（传言Apple最早是希望在广东会馆开设零售店面，但被太古拒绝，此说法真假无法判断）；唐舍利塔被保留在大慈寺广场；另一重要文物遗迹，欣庐，则作为欧米茄、宝玑、宝铂三大腕表品牌的店铺所在地；笔帖式署院落是博舍酒店的一个部分……这样的例子在太古里还有好几处。这样的做法，网上有些微辞，但我个人觉得，与其将文化存封起来，还不如加以有效利用，在当下焕发新的生命力。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dd5fa2ca09b183b683abd627c1ec04b9_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dd5fa2ca09b183b683abd627c1ec04b9_r.jpg&&&/figure&&p&（未开街时拍的广东会馆）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/770bcdea4aa5_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/770bcdea4aa5_r.jpg&&&/figure&&p&（太古里中一座古宅的屋檐一角，这座古宅的另一面屋檐非常有意思，上面排布着十二生肖，而这栋古宅如今是一座很热闹的酒吧的所在地，古今交错的感觉）&/p&&p&成都远洋太古里之所以成为地标级的商业项目，太古的坚持也非常重要：太古对于租户非常挑剔，一些重要的大型铺位，太古宁可把铺子空着也不会租给与定位不匹配的租户，所以直到现在，太古里都还有一些重要的铺位空着，但太古向来都不是很着急。&/p&&p&而对于重要的租户，太古则会尽力说服其开出更“典型”的店铺，比如GUCCI、Hermes、Cartier、Tiffany的独栋店铺，以及著名的MUJI旗舰店、ADIDAS与NIKE的独栋旗舰店。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/4e4e9e63f70fb76ad38f_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&608& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/4e4e9e63f70fb76ad38f_r.jpg&&&/figure&&p&（GUCCI在成都远洋太古里的独栋店铺）&/p&&p&能够开设这样的店铺，并不是一件容易的事情，这其中有太古与这些品牌长期保持的良好关系的因素，但是另一方面，要说服这些品牌在成都这样一个二线城市开设需要品牌重新投入设计与时间精力的“典型”店铺，也需要业主方做出更多的努力：比如在远洋太古里开街之前，太古曾经在成都的一块闲置土地上做了好几个与太古里店铺一模一样的工程样板间。另外，太古也在曾经的招商办公区域做了一个非常有意思的体验区。&/p&&p&这个体验区细致到了怎样的程度呢？一个例子，在进入体验区的时候，头上的灯光会在前方地面模拟出未来远洋太古里的屋檐的阴影，而这个灯光被要求尽量接近成都冬季的太阳光……&/p&&p&除了上述方面，成都远洋太古里也做了街区商业一些新的尝试。比如在北京三里屯太古里之后，首次尝试在街区商业上方架设空中走廊，形成二层空间。&/p&&p&如果你有机会，可以去成都远洋太古里的二层走廊空间走走，亲身体验一下，它会带给你一种与行走在地面街区截然不同的感受，视野会更加开阔，面朝天空。&/p&&p&但是客观来讲，为了给一楼街区留出更宽阔的空间，二楼空中走廊的动线并不是特别顺畅，加之缺乏具有聚客效应的大型主力店或者露天广场，二层的商铺经营依然人气不足，仅有餐饮业态经营尚可，不知道成都太古里今后会如何改造？&/p&&p&另外，需要补充一点是：成都远洋太古里实际上属于大慈寺文化商业综合体的一部分，这个综合体还包括写字楼睿东中心、博舍酒店以及一块尚待开发的土地。而整个综合体的业态组合与规划也是可圈可点的，特别是博舍酒店与太古里的无缝对接，甚至在某种程度上带动了酒店的餐饮业态的人气。&/p&&p&如果说成都IFS是一个通过绝妙的规划设计方案，使得一个原本就会很精彩的项目变得更加精彩的案例；那么，成都远洋太古里则更像是在经过一位经验丰富的大师雕琢之后化腐朽为神奇的典型。&/p&&p&而成都的幸运在于：同时有了这两个很优质的商业地产项目，作为邻居，它们共同实现了传统核心商业圈的起死回生，但也在一定程度上抢占了许多成都二圈层购物中心的生存空间。但商业地产市场就是这样优胜劣汰。&/p&&p&接下来有时间的话，我想谈谈华润和它的万象城，哈哈哈哈。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&没想到这么多人都对万象城感兴趣。&/p&&p&所以，我先说说华润与万象城吧，当然，这一段会牵涉到了非常多的主观意见，无论对错，只是个人分析而已，欢迎拍砖。&/p&&p&万象城，是目前国内为数不多的算是成功的商业地产品牌之一。事实上，我认为，既能建立成功的商业品牌线，又能有几家带着想法在做“事”的单店的商业地产品牌，在国内，只有万象城和大悦城两家。两家都是国企，在他们商业地产全盛时期，都有同一位掌舵人——宁高宁。他是我的偶像，在这个领域，没有之一。&/p&&p&在深圳万象城开业十多天之后，宁高宁调任中粮，幸运的是，宁高宁在华润的继任者们，则续写了万象城之后的精彩故事。&/p&&p&作为万象城系列的开山鼻祖，深圳万象城至今仍是深圳最高档次，也是最优秀的购物中心，直到7年之后的2011年，广州才出现了能够与之抗衡的另一个华南顶级购物中心的代表——广州太古汇。&/p&&p&在太古汇还没有出现的时间里，深圳万象城几乎是一种辉煌的存在。当然从现在来看，因为年代久远，深圳万象城的许多硬件条件，已经落后于目前国内最先进的那一批购物中心。&/p&&p&不过，其实我想聊一聊深圳万象城是如何一步一步走到今天的，因为这个案例特别有意义，而且在某种意义上，这个案例，影响了之后所有的万象城，乃至华润的整个商业地产战略。&/p&&p&深圳万象城诞生于深圳的旧改核心——蔡屋围。2004年以前的蔡屋围，就是一个典型的城中村，它并不是深圳的商业核心区域。那个时候的深圳核心区域在哪呢？在中信大厦，曾经的jusco和深圳最高端的百货——罗湖西武的所在地。但是在那个年代，改变是一件很容易的事情，这就像是巨无霸体量的深圳万象城在蔡屋围开业之后，深圳的商业核心就很快转移了过来——这是华润置地至今沾沾自喜的一件事情。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/423eb001eb9012bbafa7709_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&839& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/423eb001eb9012bbafa7709_r.jpg&&&/figure&&p&（曾经的城中村蔡屋围，成为如今深圳最繁华的区域，主要功劳在万象城）&/p&&p&2004年开业的深圳万象城，确实带来了国内商业地产从来有过的许多新玩意，比如溜冰场，比如各类生活方式主力店，又比如此后开遍国内各大高端购物中心的华润ole超市，但是在那个奢侈品还未爆发式进入中国的年代，万象城的商品业态主要是以中高端品牌为主，一个不恰当的比方，像是如今的上海来福士、北京中关村、南京金鹰、成都王府井，不过那个时候的深圳万象城，生意就已经很好了，在深圳的口碑与市场影响力已经是绝冠全城，它似乎只用临时微调，一直保持下去就可以了。&/p&&p&但是令很多人都没想到的是：深圳万象城的调整升级，来得如此迅猛，而且如此之快速。仅仅是三年之后的2007年，深圳万象城的升级之路就以超大规模的GUCCI旗舰店拉开了序幕，深圳万象城敏锐地抓住了奢侈品集体进驻中国市场这一契机，用了不到一年的时间，深圳万象城就把一楼、二楼的品牌全部换了个遍；随后，以街区形态呈现的深圳万象城二期，则直接以全奢侈品的形态开业，2009年LV旗舰店的进驻是一个标志性事件，这个时候的深圳万象城已经脱胎换骨，接近现在的商品业态。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/af1ed1efb765a8c29b8149_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1001& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/af1ed1efb765a8c29b8149_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（华润当初下大气力引入GUCCI的超级大店，拉开了深圳万象城的升级序幕）&/p&&p&万象城也成为国内少数，是通过一步一步的调整，最终成为顶级购物中心的案例，这个过程中，我们确实看到了华润置地的长远眼光以及对于市场的敏锐把握、以及远超国内同行的专业水平。&/p&&p&但是客观来讲，万象城之所以能够“上位”得这么顺利，这也得益于当时深圳的商业地产市场竞争并不充分，它处于几乎没有敌手的状态。&/p&&p&但是华润并没有太多地去在意那个“客观”情况，而是在一切准备就绪之后，开启了“万象城“的扩张之路。&/p&&p&不过，万象城最初的扩张之路，并不是一个在经过谨慎思考之后的商业运作行为，其实，它更像是一个地产行为，“万象城&扩张的最初目的，很明显：为了圈地。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&在深圳万象城风生水起的那几年，正值中国房地产市场的黄金时期，政府对于引入优质商业地产项目的渴求到了极点，“万象城”这么成功的商业，自然是成为众多政府的“香饽饽”，政府不惜以远低于正常市场的土地价格给到华润，以此换来一座&万象城&。&/p&&p&作为一家正在极速扩张中地产企业，政府的需求在当时是非常符合华润置地的利益的，所以这才有了此后的成都二十四城、重庆二十四城以及杭州、合肥等一系列项目……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/17ec0b99f8_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/17ec0b99f8_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（成都万象城实拍图，周边广阔的住宅就是华润的二十四城，已经开发到七期了，华润在成都的摇钱树之一）&/p&&p&通过这样的交易，华润能够获得怎样的好处呢？举一个最简单的例子，众所周知，持有型商业地产的投入金额是非常巨大的，但是华润最厉害的时候，从超低地价的住宅开发所获取的利润就能支撑起起商业项目的投入，这样的理想生意，换成谁肯定都愿意做。&/p&&p&（这里也顺便提一句，华润应该是国内开发商中，开发物业与租赁物业比重拿捏的比较好的一家开发商，未来有可能达到新鸿基那样“租售并重，货如轮转”的理想开发模式，这个模式是万科一直非常希望学习的，但万科的商业战略一直举棋不定，最后许多项目也还是散售掉了。恩，对了，华润和新鸿基也是合作小伙伴，著名的杭州万象城就是两者的杰作……）&/p&&p&但是和其他开发商相比，华润还是非常有“节操”的。&/p&&p&华润的“节操”体现在：至少不会像其他开发商那样，把住宅修完，商业散售擦擦屁股就走人了（这种现象在中国太常见了，开发商的惯用手段），华润还是会“秉承”当年与政府的签约承诺，把万象城给做出来了，哪怕其中有些地块，真的不太适合做万象城……&/p&&p&其实在后期，华润已经梳理出了一条商业地产的产品线，包括定位在高端购物中心的万象城，区域商业中心的万象汇（凤凰汇）以及社区小商业体1234space（第一个在深圳的老商业区东门）等，但是华润真的很有“节操”：毕竟给政府承诺了万象城，哪怕实际上只能做万象汇的项目，也还是硬着头皮标上“万象城”的logo。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dec6ed05ce0_b.jpg& data-rawwidth=&447& data-rawheight=&269& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&447& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dec6ed05ce0_r.jpg&&&/figure&&p&（深圳1234space，塔楼是凯悦嘉轩，这个社区商业品牌我挺看好的，图片据网络）&/p&&p&所以，不管位置好不好，你会发现，至少，全国华润的万象城，硬件那都绝对是棒棒哒。恩，多么有节操的华润……&/p&&p&好了，调侃完毕。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&客观来讲，华润万象城的选址也并不是像上面说的真的那么糟糕。但与同级别的商业地产项目相比，华润万象城的选址确实更亲睐城市的次级发展区域，而非成熟的市中心。我觉得原因，和华润拿地的策略有关系，也和当年深圳万象城的情况有关。&/p&&p&上面内容有提到，深圳万象城源自于蔡屋围旧改，凭一己之力再造城市中心；所以，不排除华润也认为，在其他城市，也能复制深圳万象城的“蔡屋围神话”。&/p&&p&但是时过境迁，现在各个城市的商业竞争都非常激烈，外部环境和当年的深圳，已经截然不同，华润想要续写神话，已经是难上加难。&/p&&p&被“地产”绑架的万象城，是我觉得华润迄今为止走的最具争议的一步棋。但要解决万象城的巨额资金投入，圈地，似乎又是唯一的解。圈地之后，本来只能做万象汇的区域商业体，碍于现实，也只好称之为万象城，这不是一个好的结果。&/p&&p&我想，这基本可以在80%的程度上，解释各位对于成都万象城、重庆万象城、合肥万象城以及全国诸多万象城的一些疑惑了吧？&/p&&p&不过，华润现在也在反思曾经的策略，近期包括在武汉拿下市区核心土地打造武汉万象城，又像是一个正常的商业地产大佬在干的事情了。&/p&&p&当然，这不代表我就不好看华润。其实，我觉得，华润的商业运营能力非常值得称道。我甚至觉得，它真的可以克服选址上的一些问题，打造出又一个“蔡屋围神话”。&/p&&p&为什么这么讲呢？&/p&&p&以成都万象城举例。从上文可以看出，我对于成都万象城的选址是持负面态度的。成都万象城位于成都城东二环，区域本身虽有发展潜力，年轻人居多，但整体市场消费力，远不及市中心、城西及城南；加之项目四面高架桥包围（这个是万象城当时选址没有意料到的），常年交通拥堵，其实更适合这个区域的，应该是万象汇，而不是万象城。（城东周边的朋友不要打我，事实如此）&/p&&p&但就是这么一座不被看好的万象城，最近这几年在运营上，它也开始变得越来越清醒。&/p&&p&首先，成都万象城已经抛弃了最初一味想要做高端（当然也付出了惨痛的代价）的思路，开始在1楼引入更多化妆品的专卖店；同时在餐饮等业态的调整上，也逐渐得心应手，内部消息，万象城餐饮业态的平均客单价已经从50元/人涨到了今年的70元/人，这是一个非常积极的信号。&/p&&p&上述措施，是成都万象城在对5000个VIP进行意见反馈后做出的相应调整。在物业管理与运营方面，个人认为，成都万象城做得比太古里要好得多（IFS最好），反应也要灵活、迅速得多。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/89cd34d76e7badaea17ac_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/89cd34d76e7badaea17ac_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（成都万象城开业当天的现场包装，上面写的是：华润万象城，献给成都的礼物）&/p&&p&目前来看，成都万象城也算是在成都市场站稳脚跟了，据称apple在万象城的业绩也并未受到太古里apple开业之后的冲击，ole在万象城的业绩也好于太古里。说实话，在那样的的位置，这样的成绩真心不容易，华润得运营还是功不可没的。&/p&&p&------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------&/p&&p&好了，偏题了这么多。再谈谈&b&万象城本身&/b&。&/p&&p&深圳万象城是全国所有万象城的鼻祖，它确实也是一个非常成功的建筑设计案例，所以在此后国内众多的万象城的建筑设计中，都可以看到深圳万象城一些建筑设计的“影子”，比如重庆万象城的A、B座连廊，比如成都万象城的屋顶空间……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ef8e9b8d27aef165c6f097dcfb15c8e3_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ef8e9b8d27aef165c6f097dcfb15c8e3_r.jpg&&&/figure&&p&（成都万象城的屋顶设计，类似深圳万象城）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/afab394c020e0f0a9724a6_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&635& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/afab394c020e0f0a9724a6_r.jpg&&&/figure&&p&（重庆万象城连廊，是不是和深圳万象城也很像？）&/p&&p&另外可能许多人会忽略的一点，其实万象城也只是整个城市综合体的一部分。比如深圳的华润中心，包括了深圳万象城、深圳华润大厦以及深圳君悦酒店、 华润幸福里；杭州的项目，除了万象城之外，也包括住宅悦府、华润大厦以及马上即将隆重登场的杭州柏悦酒店。&/p&&p&全国最值得一看的万象城，除了深圳万象城之外，就应该是杭州万象城了。&/p&&p&特别是杭州万象城，是我个人特别喜欢的一个项目，它是华润与新鸿基联合开发的项目。新鸿基的商业，有一种很特别的“贵气”，而这种贵气也体现在了杭州万象城的方方面面，特别是宛若银河般的室内装潢，这都是一种非常新鸿基式的审美情趣。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ec583df7edb773a52a5b6_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ec583df7edb773a52a5b6_r.jpg&&&/figure&&p&（杭州万象城特别有视觉冲击的电梯处）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/44a1a828aa58d3f9f7d4dd_b.jpg& data-rawwidth=&598& data-rawheight=&900& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&598& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/44a1a828aa58d3f9f7d4dd_r.jpg&&&/figure&&p&（灿若星河的杭州万象城）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/f330d4cda8e09e732a3c2_b.jpg& data-rawwidth=&598& data-rawheight=&900& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&598& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/f330d4cda8e09e732a3c2_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（个人甚至觉得，杭州万象城这个项目的建筑设计，应该是新鸿基在做主导，华润做这个项目，应该更多的是从新鸿基身上学习一些自己想要的东西，当然，这个是个人感受，如果有知道情况的朋友，欢迎详细说一下情况）。&/p&&p&沈阳万象城、青岛万象城等也有可圈可点之处。另外，华润在帝都有一个属于“万象汇”这个级别的凤凰汇，也是一个非常漂亮的场子，在商业硬件水平平淡无奇的帝都是一个奇葩的存在（咳咳，除了个别几个经典的，帝都的商业硬件真的招黑），不过感觉很冷清？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/5f2eadad7e8c48719fd4_b.jpg& data-rawwidth=&684& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&684& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/5f2eadad7e8c48719fd4_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/6f23786eafd4d43dc8da_b.jpg& data-rawwidth=&668& data-rawheight=&1000& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&668& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/6f23786eafd4d43dc8da_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（重庆万象城硬件水平很高，但在平时，商场真的是“千山鸟飞绝，万径人踪灭”，至今都没想通重庆万象城为什么会选在杨家坪那个位置……）&/p&&p&总之，尽管除了深圳之外，几乎全国所有的万象城都面临着激烈的市场竞争，甚至处在市场上一个比较尴尬的位置，但万象城系列依然是国内商业地产项目的标杆。&/p&&p&&i&（今天更新的内容跑题跑的有点远，但万象城与华润的故事，确实是当今中国商业地产发展的典型缩影。当然，今后如果有更新，LZ会尽量回归到项目本身上来，不好意思！）&/i&&/p&&br&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&br&&p&感谢大家的兹瓷。这几天太忙了，没来得及更新。今天有一点时间，和大家分享一个争议非常大的项目，也是我列的list里的第一个商业地产项目——Elements圆方。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cfd2d8ba8e47b53cd158c1aeeaffe684_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cfd2d8ba8e47b53cd158c1aeeaffe684_r.jpg&&&/figure&&p&（图片来自benoy官网，Benoy是elements圆方的建筑设计及室内设计、规划公司）&/p&&p&评论中，也有许多TX提到了圆方，有褒有贬。圆方，是一个很精彩，但的确也有明显硬伤的项目，兼听则明是好事。&/p&&p&不过，即使如此，我依然认为，圆方是如今香港乃至国内最优秀的商业地产项目。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/5a2b116b03b_b.jpg& data-rawwidth=&980& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&980& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/5a2b116b03b_r.jpg&&&/figure&&p&（图据网络）&/p&&p&提到elements圆方，就不可能不提香港大名鼎鼎的九龙站综合发展计划union square，圆方也是这个发展计划的一个部分。&/p&&p&union square的实质，就是在西九龙的九龙站地铁交通枢纽的一个上盖物业发展计划，它的目的是打造香港一个新的都会中心和摩天大楼建筑群，业态包括高级豪宅、写字楼、酒店、商场为一体。这个计划由香港的“大地主”港铁牵头，新鸿基、九龙仓、恒隆以及永泰控股这样的豪华阵容入伙开发，在这里，一连串在香港赫赫有名的顶级豪宅在这里落成，而接下来的香港环球贸易广场（香港丽思卡尔顿酒店）、天玺（香港W酒店）等，更是让union square成为全球最经典的摩天大楼集群之一。&/p&&p&而圆方，就是这个星光璀璨的项目的商场部分所在，而它同时作为整个上盖物业的主体，接驳起地铁九龙站与分布在它四周的各大“明星”物业。这样一个出身“豪门”的圆方，从一开始就注定了它会成为香港最豪华的购物中心之一，而事实上也是如此。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/8cab9446984abe091e7806_b.jpg& data-rawwidth=&2500& data-rawheight=&1669& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/8cab9446984abe091e7806_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（圆方的一个商场出入口，旁边就是著名的香港天玺）&/p&&p&圆方在2007年年底正式开业，圆方商场的零售主体只有两层带一点，不过即使只有两层多，整个圆方的商业体量却已经是10万平方米这样一个标准的大型购物中心的水平，这是因为圆方作为接驳起整个九龙站所有上盖物业的基层商业，它的单层面积实在是太大了，因此，它被称为香港的首个横向式大型购物中心。&/p&&p&（横向式购物中心这个概念，实际上是相对于垂直购物中心（vertical mall）来说的，香港土地金贵，垂直购物中心屡见不鲜，但是对于大陆来讲，可能会有点一时懵逼，因为实际上，我们在大陆所看到的购物中心，基本上都是横向式购物中心。但是像圆方这么彻底到只有两层多一点的横向式购物中心，即使是在大陆，也是非常非常少见的了。）&/p&&p&圆方的商场单层面积有多大呢？&b&网上的一个数据：37000平方米。&/b&&/p&&p&37000平方米是一个怎样的概念呢？&/p&&p&我用一种最粗暴的算法，总体量达12万平方米的上海IFC mall，不含停车场，共有6层商业，单层面积再大不会超过20000平方米；总体量达21万平方米的成都IFS，不含停车场，共有8层多一点的商业，单层面积再大也不会超过24000平方米（实际上IFC和IFS都不可能有这么大的单层面积）。&/p&&p&圆方的37000平方米，相当于两个IFC的单层面积加在一块儿，那么大。&/p&&p&单层面积巨大，对于商场的动线设计来讲，就是一个考验。而圆方最被人诟病的地方，就在这个问题上（哈哈哈哈，不是说分享成功案例吗，怎么变成了批判大会了？当然，LZ主要是想给圆方洗地，因为确实有它不得已的苦衷）。&/p&&p&当然，如果只是大，也就还好。全球最大的购物中心Dubai Mall，在整个商场里画了一个圈儿作为走廊，就能比较好地解决动线的问题，其实包括成都IFS在内的很多方正的单层大面积购物中心都是这样干的。&/p&&p&当然圆方最后也是这么干的，而且圆方和Dubai Mall一样，还在圆形动线中间加了一个便捷直线走廊，当然亮点是在于分出了更多的商铺。&/p&&p&但是，圆方又有一个很特殊的地方，决定了它不管怎么做，最后都很难有清晰的动线规划。这个特殊的地方，又恰巧是圆方这个物业的本质，无法改变：它是一个地铁上盖商场，而且是一个非常纯粹的地铁上盖。&/p&&p&在我们普通的认知中，地铁上盖物业往往是给商场带来了交通通道的便利，这是因为地铁站会有通道连通到商场的入口，但实际上商场本身和地铁站还是相对独立的。可是，圆方并不是这样，因为某种意义上讲，本身它就是地铁九龙站的一部分。&/p&&p&这个问题如何来理解呢？&/p&&p&首先，地铁九龙站的出入口设置在圆方的环形动线的两端，而在一般正常的购物中心，这两个地方往往就是垂直电梯的所在地，然后圆方的商场出入口也非常地特殊。&/p&&p&圆方的商场出入口，连接的是商场的落客区、泊车及的士站，以及停车场出入口、其他公共交通交汇处。大家有没有发现？圆方这个商场，分明就是一个地铁站嘛，而这些从环形动线到商场各个出入口的通道，无非就是从地铁站通往各个交通枢纽的换乘通道罢了。&/p&&p&除了这些“换乘通道”，圆方的商场出入通道，就只剩下两处基本没人走的人行天桥，真正能让路人抵达的出入口很少，甚至可以说没有。真正能够很轻松地通过走路抵达圆方的消费者，恐怕只有商场楼上那些知名豪宅楼盘的主人了。&/p&&p&所以，对于很多人而言，圆方的商场内部，要么走着走着就到了一个交通交汇处，要么就是不能继续走下去的死角。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0e83c45f671a7e6c1fa3_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0e83c45f671a7e6c1fa3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2a6e15a2a942a_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/2a6e15a2a942a_r.jpg&&&/figure&&p&（这里有两张图，能从另一个角度说明同样的问题。图一是圆方商场与ICC的接驳处，远处电梯可通往ICC写字楼，然后电梯两边分别通往sky100与丽思卡尔顿酒店，因此，对于不去sky100的观光客与非ritz客人来讲，这两边的通道就是商场的死角；图二是从一个通道死角向外拍的照片，LZ拍摄于3年前。）&/p&&p&另外，圆方商场的外部空间，也更像是交通枢纽——特别是以高速立交为主的复杂立体交通网络。&/p&&p&所以，这些问题，我不认为是圆方在后期通过设计就可以解决的问题。&b&因为，圆方就是一个以公共交通为导向的发展项目&/b&（这句话不是我说的，来自benoy官网）。而且要知道，圆方的业主，不是它人，就是港铁公司本身。&/p&&p&当然，从商业角度，圆方也想了很多改善的方法，比如设立金木水火土这样的分区，它将一个单层面积庞大的商场，按照不同的业态分成为五个区域，这样在一定程度上弥补了圆方的不足。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/acd7d978c_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&499& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/acd7d978c_r.jpg&&&/figure&&p&（绿色木、蓝色水、灰色金、红色火、棕色土，图自benoy官网）&/p&&p&两个地铁出入口的区域，分别被设为“木”区与“水”区，分别主打化妆品与快时尚，因为这里是人气客流最旺盛的地方；靠近ICC、W酒店、丽思卡尔顿的区域，这是主打国际一线大牌、珠宝及腕表品牌的“金“区，另外被两个地铁出入口夹在中间的那条快捷走廊，也是许多大牌所在的”金“区（客观来讲，这里算背街，客流稀少，但是通道的形象展示面不错，因此适合贵价品牌）；最狭长的可以通往人行天桥与柯士甸地铁站的通道是”火“区，主要是男性品牌为主，而火区与金区之间的一条通道”木“区，现在随着品牌调整，已经介乎”火“区与”金“区之间了，这样的业态规划还是很有意思的。&/p&&p&----------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------&/p&&p&除了前面提到的内容，我还是想特别提一下圆方的室内设计。&/p&&p&从2007年开业至今，十年过去了，圆方至今仍是高级购物中心室内设计、空间设计、精装以及美陈的行业标杆。&/p&&p&这个商场经典的细节设计，实在是太多了，到现在都令人赞叹不已，这是一个非常值得细细去看的项目，尽管它在另外一些方面，有着如此明显的问题，饱受诟病。&/p&&p&瑕不掩瑜，我觉得用在圆方身上是最恰当的。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/cc5d44afc5f10afecacc3cb28afdb42c_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/cc5d44afc5f10afecacc3cb28afdb42c_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（这个角度，至今仍觉得非常经典的室内空间设计）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/be33558a18_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/be33558a18_r.jpg&&&/figure&&p&（天花的设计、墙面材质的使用，也是经典中的经典）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/71eddfbca7c_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&532& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/71eddfbca7c_r.jpg&&&/figure&&p&（商场内的许多美陈装置，非常值得学习）&/p&&p&另外，趁着港资开发商大举进军中国大陆城市的东风，Benoy也将圆方的许多设计的优异之处，运用在与这些港资开发商合作的高级购物中心身上。&/p&&p&所以，如果有一天，你走在圆方的商场里，突然发现它的某一处，和你所在城市的高级购物中心似曾相识，不要惊讶，他们可能就是“同一个妈生”的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/f495bf809a13c5611b45dffd_b.jpg& data-rawwidth=&2000& data-rawheight=&1335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2000& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/f495bf809a13c5611b45dffd_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（比如上面这张，成都的朋友，有没有发现和哪个商业的哪个区域，几乎一模一样呢？哈哈）&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&最近非常忙，没有时间更新。趁着刚好有点时间，想聊一聊：&/p&&p&&b&做一个好的商业地产项目，究竟有多难？&/b&&/p&&p&其实，我一直觉得，做一个好的商业地产项目，本来应该是一件很简单的事情。&/p&&p&因为：所有的商业，归根结底，不过都是生意买卖而已。&/p&&p&所有商业地产项目的核心，都不过一句话：&b&你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？&/b&&/p&&p&这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿地、定位规划、建筑设计、划铺、招商、运营、推广……&/p&&p&但就是这个问题，90%的商业地产项目，都没有解决好。&/p&&p&为什么呢？&/p&&p&因为会思考这个问题的地产开发商，实在是太罕见了。&/p&&p&对于大多数国内的开发商来说，通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心，从逐利的角度讲，只有在这种模式遇到危机的时候，它们才会开始思考，能否像九龙仓、太古一样，通过持有商业运营，获取源源不断的现金流、利润和长远的物业增值？&/p&&p&过去的十年，越来越多的住宅开发商开始意识到这一问题，选择试水商业地产。但是他们的主要利润来源还是销售物业，加之商业地产无论是拿地还是后期开发，需求的资金是数倍于住宅开发，这决定了很多开发商不会那么“破釜沉舟”地去做商业地产。（销售型商业不在此讨论范围，因为没啥讨论价值）&/p&&p&&b&开发商的犹豫是致命的。&/b&&/p&&p&&b&第一，它依然会以住宅销售为主要目的去拿地，而不是完全从商业的角度去拿地。&/b&这个现象实在是太普遍了，哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的，靠自己的能力还是把很多项目给做起来了。&/p&&p&最惨的是很多开发商拿的地，你都没看到它的商业，开发商就决定不做了，或者直接卖掉。&/p&&p&这里我也想聊一聊龙湖。自从北城天街在重庆一炮而红之后，龙湖开始在全国拓展它的天街系，和华润一样，龙湖也是通过向地方承诺引入天街品牌进而拿到大量廉价的综合土地，然后前期通过住宅销售回款。但是龙湖骨子里更是一个住宅开发商，而且它弱于华润的地方是：龙湖没那么多钱，但是胃口又很大。所以龙湖拿的地，比华润更偏僻，规模更大，什么地都敢拿，甚至卖完了住宅，再以天街为噱头卖一大部分商业，龙湖最夸张的时候，一个20万平方米的商业，可以卖掉15万平方米，然后自己再持有5万平方米。这样的开发策略，给龙湖的后期“天街系”的商业运营造成了非常大的压力，然而吴老板却始终是觉得商业的团队没做好，所以也只有呵呵了。不过最近几年，因为持有商业的经营情况不理想，龙湖因此看到了很多前期从拿地开始就存在问题，现在的拿地策略也逐渐在调整，商业团队也在逐渐成熟。&/p&&p&不过我想说的是，龙湖，已经是国内可以排进前10的专业商业地产开发商了，10名之后的数以千计的开发商，是什么水平，你们想想就可以了。&/p&&p&&b&第二，大部分开发商做商业地产，依然会以地产开发占主导，后期引入商业运营。&/b&国内80%的商业地产，从研策阶段开始，就不是专业的商业团队在做，往往是在项目已经定型之后，引入商业运营团队进行招商、推广。对于商业团队来讲，拿到一个前期规划、建筑设计做得跟屎一样的项目，除了流泪，就只有流泪了。&/p&&p&当然，现在的很多地产公司，也在前期找到五大行做顾问，但说实话啊，除非拿到自己很感兴趣的项目，五大行的顾问团队现在也是为了写报告而写报告了（五大行的朋友勿喷，哈哈），报告基本没啥参考价值。另外，建筑设计方面，国际真正一流的商业建筑设计公司，设计顾问费和建议的项目整体工程费用，实在是太贵了。&/p&&p&能舍得花血本请大牌商业建筑设计公司来做项目的开发商，说实话，哪怕其他方面做得再烂，整体项目一般也不会差到哪里去，请看我认真脸。&/p&&p&好了，排除这两种情况。&/p&&p&如果恰巧遇到一个开发商，是铁了心要好好地做商业，从一开始就以商业运营的角度去运作一个项目，而且舍得花钱去做，情况又如何呢？&/p&&p&按照我前面所说的，一般这样的开发商做出来的项目都不会太差。但是这些项目，又容易遇到一个问题：商业团队的理想主义。&/p&&p&在很多人看来，商业地产就是一个华丽的迷宫，很多人喜欢它，很多人艳羡他，当然，也就有很多人把它想象成一个理想化的平台。&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己是城市的地标；&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己引入的品牌是全城最好的品牌；&/p&&p&每一个商业地产项目，都希望自己在推广阶段一炮而红，大搞城市营销；&/p&&p&但是呢，它们忘了，其实它们的本质，&b&和街边的便利店是一样的&/b&：在商言商，都是生意买卖而已。还是那句话：&b&你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？&/b&&/p&&p&现实情况是：当开发商和它的商业顾问团队在憧憬这座城市地标将如何布满Louis vuitton、Chanel、Hermes的旗舰店时；当招商经理在向品牌商家讲述这个购物中心将如何华丽时；当推广经理在向媒体描绘未来这里将代表怎样一种新的生活方式时，大家都反而不知道，如何告诉对方：我这个商场可以赚钱。&/p&&p&而后果，当然是南辕北辙。&/p&&p&而当梦幻化为泡影，那些雄心勃勃想要进军商业地产的开发商，开始认清现实；当旗下的商业并未给开发商带来想象之中的稳定现金流与物业估值，而是年年亏本的时候，开发商开始变得更加犹豫不定。&/p&&p&对此，大公司，诸如龙湖，尚有改变策略，重新再战的机会，且在这个过程中愈战愈勇；而清醒者，诸如万科，虽然始终宣称自己要大举开发商业地产，还实际上还是大规模地修着住宅，最多弄点安全的写字楼和销售商业；最惨的还是那些更多的，我们都没有听过的开发商，以及他们留给每一座城市的诸多“城市垃圾”。&/p&&p&所以，虽然国内现在商业地产体量那么大，大家还是要珍惜自己城市中那些优秀的商业地产项目，有那么一两个，真的已经很不容易了。&/p&&p&--------------------------------------------更新----------------------------------------------------&/p&&p&大半年，一直没有心力更新。本来觉得：伴随着波澜不惊的商业地产市场，这样的话题也会变的愈加冷门了吧。结果知乎日报的推荐，没想到又得到了许多朋友的关注。&/p&&p&商业地产并不是一个深不可，毕竟它与你我的生活息息相关。在休闲购物的同时，你大可抱着游逛的心态，看看“它们”究竟是长啥样的？发现你所发现的小趣味，也是生活中的一种独特体验吧。&/p&&p&扯远了。清明节的时候，抱着休假的心态去了一趟青岛，在猛吃海鲜和水饺的同时，也去看了青岛的几个代表性购物中心，这其中就包括青岛万象城。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-efb6edfea6f8ad6f7264_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&266& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&blockquote&（图片来自网络）&/blockquote&&p&青岛万象城号称华润最新一代，也是迄今为止规模最大的万象城，在建筑风格上它依然延续了万象城的传统，布局上也依然是万象城最常见的“一字型”，漫步其间甚至会有一种置身于深圳万象城乃至成都万象城的错觉，但是相比它们，青岛万象城明显进步了很多：这是一个在建筑设计与业态布局已经近于成熟的购物中心，甚至在一些方面，它或许还有可能引领先河。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-babb3be28d1e0_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-babb3be28d1e0_r.jpg&&&/figure&&blockquote&（图来自网络，L3层布局图，项目整体与此类似）&/blockquote&&p&其实青岛万象城的地理条件并非完美，它处在一个斜坡地块，前后左右的地势高差非常明显，其实这样的情况在国内许多城市都存在，特别是重庆与香港，但能把地势高差解决的特别完美的案例则不多。青岛万象城算是一个，甚至这种地势高差还成为了项目的一个亮点。&/p&&p&青岛万象城的楼层布局中有“LG”和“1L”两个楼层分别可以走出地面，LG层在地势最矮