长江商报消息 上半年住宅成交量全国第二，刚需族购买比例超四成，未来房价将稳步上扬
□本报记者 刘涛
从今年7月至今，大武汉的楼市出现井喷，相较北上广深一线城市，这一盛况举国无双，而这种势头在过去半年里一直持续着——上半年武汉住宅成交量位居全国第二。业内人士普遍认为，武汉的住宅仍将继续保持较快发展，其房价会在合理区间持续稳步攀升。
而与住宅地产形成巨大反差的是，由于近年来国内商业地产野蛮生长，大武汉也难以独善其身。权威数据显示仅2014年武汉就交付了100万平方米商业购物中心，位列全球第一，其人均占比甚至接近有购物天堂之称的香港，武汉商业地产的严重过剩已引起各界担忧。
对此，长江商报推出本期独家重磅策划《大武汉楼市喜忧录》，试图全方位理性解析大武汉地产的得失、前景和隐忧。一直坐在预言上且承载着国家中心城市功能重担的大武汉，其住宅和商业地产的和谐发展意义重大，它们将共同编绘这座宏伟之城的未来发展格局。
执行人刘飞超刘涛杜光利杨玲玲
穿过停靠在路边的密集的车辆，顶着无法躲避的毒辣阳光，售楼部矗立在50米开外，身背灰色肩包的陈明（化名），在热浪中快步走向售楼部。
“实在是太热了。”7月28日，艳阳高照，陈明走进武汉万科金色城市售楼部，习惯性地嘀咕了一句。售楼部与室外完全是两个世界，有舒适的室温和柔和的音乐，陈明在大厅内沙盘模型旁站定的同时，售楼员快步到他身边。
售楼大厅空荡荡没几个访客，如果是在平时，可能不会遇见这样的情况。不过，“刚需族”陈明不得不站到这里，他通过互联网提前得知，这个售楼部的四周已有1万套住房被卖掉，入住的超过4000户，未来这里将会是一个成熟的社区。
在过去半年，他奔走在武汉三镇大大小小的在售楼盘，甚至从去年开始就参加一些项目的推介活动，相比去年，今年武汉楼市向好，“怕涨价”的他终于下定决心要在这个公休假期内“把房子的事情敲定”。
在刚刚过去的7月份，武汉楼市出现井喷，当月住宅成交1.7万套，创造历史同期新高，比去年同期增长28%。
而在陈明颇为犹豫的今年上半年，武汉楼市“剧情”开始反转。中国指数研究院华中研究总监李国政向长江商报记者提供的研究数据显示，上半年武汉市住宅成交9.2万套，面积922万平方米，仅次于上海，位居全国第二位。李国政估计，2015年武汉楼市保持全国前三的成交水平问题不大。
那么，如何看待房价及武汉的房地产行业？今年4月，原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强来武汉参加“首届长江经济发展与环境保护论坛”活动时指出，按照武汉目前的GDP水平，武汉房价相比中部其他省会城市并不算高，说明城市配套等待完善，其后房价必涨。
8月4日，武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌接受长江商报记者采访时认为，从刚需市场和未来武汉的发展潜力来看，武汉楼市仍有较大上涨空间。
在去年放开“限购”之后，武汉楼市正迎来向好局面，但值得关注的是，去存库的压力依然明显。
武汉这座以热干面著称的城市，依托长江黄金水道，是中部航运中心，成为长江经济带上重要的节点城市。
汽车、电子信息、装备制造、食品烟草和能源环保支撑了武汉的经济。不过，相比于东部及沿海城市，它仍是发展潜力十分深厚的城市。武汉2014年已经实现GDP规模过万亿，位列全国城市第八位。而在今年上半年，武汉市GDP同比增8.7%，高于全国水平1.7个百分点。与武汉GDP相映的，是这座城市不断涌现的高楼，2014年封顶的超高层多达47栋。
半个月来，在受访的多位行业人士中，认为武汉房价会稳步上涨占据主流，这是根据土地供应和市场需求所推断出来的评判。
统计数据显示，2014年，武汉市净流入人口11.8万人，当年销售住房17.9万套，而2013年和2012年的数据分别是15.9万套和13.5万套。
有10年操盘经验的销售人士周应告诉长江商报记者，从80至90平米的小户型占据产品结构的87%来看，武汉楼市是真正的刚需市场。
此前，武汉住宅成交面积连续五年稳居全国前三，2014年更是首次跃升至全国第一。
8月4日，朗汇投资市场总监梅水雄受访时认为，武汉这种高铁中心地位确立经济的发展，房地产发展具有一定空间和潜力，同时从长远来看具备投资价值。另外，所有开发商竞争会加剧，进一步洗牌，小开发商被淘汰掉。在这种背景下，房地产产品设计和配套等方面会进一步加强，未来开发商最核心的就是如何有效服务购房者，才能在未来竞争当中立于不败之地。
周应代理过多个刚需楼盘，他在8月6日受访时认为，虽然现在消费的主力年龄结构是25岁至35岁，但是目前房价是否上涨要看楼盘的综合素质，其次楼盘去化速度快，也会导致价格上涨，因为楼盘总量是有限的，供需关系也会发生变化。他认为，武汉楼市每年房价涨幅至少在每平米800元，综合全国价格来讲，是价格洼地，未来房价还会稳步上扬。
万科武汉公司品牌策划部经理周佳骆受访时认为，国内一线房企纷纷在武汉布局，主要还是看中城市未来的发展趋势和产业格局。
据统计，2014年底武汉市户籍人口大约835万人，流动人口298万人，总人口约1133万人。2010年到2014年，据统计武汉市常住人口流入平均每年超过18万人，大学生留汉工作的比例从2009年之前的5%左右上升为接近15%，人口净流入也将为武汉市的房地产市场消费主力。
经过近1小时的参观样板房和咨询项目情况，陈明的心理明显起了变化，万科金色城市项目K3地块一栋期房“单价在7900元左右，还是装修好的房子”，价格很划算，小区性价比也很高。这样的高性价比的房子在武汉市不多。
据长江商报记者了解，武汉住宅市场刚需族购买的比例占据四成以上。
实际上，武汉市最近三年的房价总体处于上涨趋势，亿房网资料显示， 2014年武汉房价为8179.25元/平米，较2013年上涨965.55元/平米，涨幅为13.4%。
这也与新增供应和成交有关，据了解，2012年至2014年，武汉共出让居住及商住建筑面积8813.43万平方米，除已开工和在售项目外，未来两年将新增供应约4000万平方米，2015年武汉商品住宅仍处于供应高峰内。
因此，去库存将成为今年乃至未来武汉楼市新常态。
据亿房网统计数据显示，相对于2014年底1489.11万平方米的库存和近4000万平方米的潜在供应量，2015年上半年武汉商品住宅整体供应节奏有所放缓。而在“3.30新政”、央行降息等政策推动下，上半年武汉商品住宅成交量同比增长了43.12%。
亿房网研究中心总经理明晶晶此前受访时认为，上半年新增供应减少和销量大幅增长形成的剪刀差，使武汉楼市去化周期迅速减少到10个月。
房地产企业库存高企，房企对价格的调整趋于谨慎。
数据显示，今年上半年有179个楼盘涨价，相对于去年上半年202个楼盘涨价同比减少12.85%。同时，价格下调的楼盘数量则由去年上半年的94个增加到今年上半年的102个，同比增加7.8%。数据显示，2015年上半年武汉商品住宅平均价格8588元/平方米，环比涨幅2.15%。
受去年限购解除等政策性影响，今年上半年住房供应量898万平方米，成交922万平方米，成交量大于供应量楼市出现井喷状况。
此外，据记者了解，目前武汉市高端盘和中心城区楼盘在定价上仍然处于强势地位。
数据显示，今年主城区每平米2万元以上的豪宅价格出现了7.6%的同比上涨，武汉中央文化区、东湖风景区、CBD、武汉天地等高端居住区价格呈加速上涨态势，单项目最高上涨8000元/平方米。
周应认为，中心城区土地供应减少，今年频现“地王”，目前已经出现3万以上的楼盘。
Q房网市场人士陈屈张认为，武汉周边城市为武汉供应了大量房产消费人口，这促进住房最近几年销售持续走高，但行业人士认为，武汉市房地产业在产品质量和营销上十分缺乏，细分化产品较少，客户认同的较少，重复性、同质化是目前武汉房产市场的最大弊端。
武汉高校优质人力资源每年会为武汉楼市提供大量刚需，陈明告诉记者，武汉作为1.5线城市，经济活力强，发展空间大，这也正是自己毕业留汉的原因。事实上，一线房企也看中武汉未来的发展潜力，纷纷将武汉作为重点城市进行布局。保利、万科、世茂、碧桂园等一线房企早已深耕武汉市场多年。
长江商报记者了解到，2004年以来，武汉房地产投资持续较快增长，历年投资增速保持在20%以上，房地产市场处在高速发展阶段。
从2009年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”，推动城市价值提升， 最近几年，除了在汉投资的百强企业外，来自珠三角、长三角、环渤海的中小房企也在不断登陆武汉，如朗诗、越秀、珠海华发等，基于对武汉市场的长期看好，都在不断加大投资力度。
房企林立，土地供应成为市场关注的热点。事实上，在今年上半年，武汉土地市场并不太热，累计成交额为229亿元，较去年同期214亿元略有增长，记者注意到，上半年土地市场流拍、撤牌现象也开始出现。
业内人士分析称，这表明目前房企依然以去库存为主，拿地热情并不高，加上优质土地供应不多，市场缺乏热点。
珠海华发是2013年进入武汉房地产市场的，此前快完工的华发中城荟项目一直不张扬，珠海华发拿下江岸区两宗地，均打破武汉单价地块纪录，并创出13388元/平方米的最新单价地王纪录。
长江商报记者调查了解到，武汉市住房产品结构正在分化，在维持刚需市场下，高端住宅产品在最近一两年开始崭露头角，从2014全年整体开盘去化率来看，单价每平米15000元以上高端楼盘平均去化率为64%，远高于其他价格段刚需盘去化率。武汉高端大平层及别墅成交的增长也表明高端住宅将成为2015年的楼市发展的增长点。
这也说明，对居住质量的需求逐步成为消费者的基本要求，同时房企针对不同阶层，甚至个体购房者定制的项目、楼栋乃至户型开发或成为一种趋势。
肖汉昌受访时表示，未来武汉房地产市场将有刚需、改善型和投资性住房的多种产品共存的局面，随着高端需求增加导致户型不足，因此楼市供求结构性矛盾将比较突出，随着中心城区土地供应量逐渐稀缺，未来高端住宅的产品将会越来越多。
记者了解到，根据规划，到2020年，武汉市常住人口将达1200万人，城市化率达到82%，住房产品从供应不足向相对过剩转折，武汉楼市正在迈入“白银十年”的大门。
万科以商业地产“暗助”住宅主业
长江商报消息 住宅销售利润4年下降9%,试水武汉商业地产今年上半年营收55亿元
□本报记者 刘涛
万科商业地产起步至今已有6年，除了带来丰厚的回报外，也是为了弥补日益下滑的主业——住宅的利润。
今年上半年，万科A（证券代码：000002）以超千亿元的销售规模夺回国内第一房企的宝座，而在武汉市场，万科同样表现活跃，在最近一年时间里，万科除了坚守传统住房市场外，还试水酒店、物流、商业等，这暗示万科未来可能在上述方面做出重大布局。
“我们武汉公司今年上半年营收约55亿元。”8月7日，武汉万科公司品牌策划经理周佳骆告诉长江商报记者，目前万科的尝试比较谨慎，多数只是先做后说，“毕竟万科主业是住宅产品。”
尽管如此，武汉的君澜酒店、阳逻物流园以及社区商业中，依然频现万科的身影。日前，长江商报记者多方了解到，万科“需要在十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式”。
一到傍晚，武汉万科金色城市小区的业主都会到小区道路和广场散步、娱乐，这与五年前项目开始发售时人员寥寥的状况有天壤之别，经过不断加推和发售，目前这座小区交付超过7000套，入住超过4000户。8月7日，武汉万科公司品牌策划部经理周佳骆向长江商报记者介绍说，这得益于万科所做的配套工作。
万科金色城市是万科集团在武汉白沙洲区域的第一个项目，也是迄今万科在武汉最大的项目，建筑面积200万平方米，共有66栋高层住宅，有四大公园、两个幼儿园，一个小学，一个三楼商业裙楼，若干地下商铺，两大公交总站，总规划户数超过1万户，堪称武昌数一数二的大社区，把全部社区逛完需要半天时间。
万科在小区内修通道路，引进小学和幼儿园，引进大型超市等商业设施，能满足业主基本生活需求。这个至今还在滚动开发的超大社区，还在进行一个名叫“白沙滨江天地”的社区商业试水。
“白沙滨江天地，实际上是对社区商业品牌的整合，”周佳骆向记者介绍。
2010年，万科在白沙洲片拿下项目用地，着意于这个地区滨江的资源以及未来配套的空白，“当时配套暂时没有完全起来，看中了市场和机会”。7月28日，记者走访了金色城市项目，居民生活所需基本可以在社区内解决。
继“白沙滨江天地”的试水商业之外，在一江之隔万科汉口传奇项目上，万科在社区商业这一模块上进行了深度尝试，万科武汉公司相关人士介绍，汉口传奇总规模是150万平方米，商业约7万平方米，不到10%的比例，“万科没有纯粹的拿地做商业，初衷主要还是服务于社区内家庭”，而在是否会进一步开发商业这一业务上，“万科也比较谨慎”。
“在住宅市场未来盈利空间有限的情况下，客户更关注能享受到什么样的服务。”万科研究透了客户的心理。
万科进入武汉市场已14年，累计开发20多个楼盘项目，布局武汉三镇，其口碑一直深入人心。
不过，长江商报记者查阅万科近几年财报显示，万科的利润率呈逐年下滑趋势，其公司房地产业务结算毛利率，从2010年的29.75%下滑至2014年的20.76%。
作为一个快周期和高频率的房企，万科长期以住宅为核心，在楼市白银时代到来后，盈利空间有限，转型成为万科上下一致的理念，在商业地产方面可能是万科比较热衷的方向。万科2014年报显示，未来十年的业务版图将变为“三好住宅”+“城市配套服务商”“ 后者能取得和前者并驾齐驱的地位。”也就是说，未来万科明确会进入消费地产和产业地产等领域。
从在白沙洲片区的金色城市10万平方米社区商业的倾心打造，虽然规模不大，但推动了该区域内的社区商业发展，紧跟其后，2010年5月，万科携手君澜集团进军高端商业地产，这是万科旗下在武汉的首家酒店，也是在武汉第一次涉及商业地产项目，这家酒店位于三环线附近，距离天河机场和汉口火车站近在咫尺。
武汉作为万科战略布局的重镇，今年万科又力推新作，在武汉的首个中高端综合购物中心——新唐万科广场已呈现在世人面前，今年年底或将开业迎客。
不仅如此，万科还将商业触角伸向物流行业，万科阳逻物流园位于武汉新洲区，项目占地14.9万平方米，建筑面积7.6万平方米，万科以支付0.6亿元的代价拥有100%权益。
值得关注的是，这个头枕长江背靠阳逻的地区正为多家地产商高度关注，2011年卓尔控股通过并购中国基建入主阳逻港。
此外，今年5月14日，万科与万达集团签订战略框架协议，双“万”合体，被业内认为这是强强联合的趋势。周佳骆认为宣布与万达合作，未来不排除合作拿地，在住宅和商业上分工合作的可能。
万科在北京、上海及东莞等地成功试水商业项目成功，万科将触角触及商业地产的速度令人吃惊，多年前，万科郁亮就曾表示“万科未来将加大持有型物业的储备”。“这是个结盟的时代，企业求生存，现在培养具备这样的能力。”万科相关人士对此表示。
业内人士分析，一些具体到白沙洲金色城市这样的大盘方面，万科触及的商业和住宅可能会形成互补效应，支撑企业的回报。万科武汉公司品牌策划经理周佳骆受访时表示，除君澜酒店是万科自持外，目前其他商业是否自持还要看具体模式，“我们是一个快周期高频率的企业，不停地扩张，不允许持有太多资产，在试水转型方面也相当谨慎。”
好房子、好服务、好社区，这是万科住宅产品的理念，长江商报记者梳理相关信息发现，未来万科还是会围绕这些来做，万科武汉相关人士表示，万科在武汉目前有9个项目在推进，核心还是住宅业务。
在白银时代，住宅行业的利润率和回报率逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”？
2014年万科年报显示，万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升，到2012年、2013年，上升到19.66%，2014年营收1463.88亿元，2013营收1354.19亿元，同比上涨8.10%。
而在2014年底，万科下属城市项目库存约1.52亿平方米，较2013年有所上升，当年的8、9月份，万科下属城市的库存去化周期一度攀升至16.5个月，年底随着成交的好转，库存去化周期回落至11.3个月（2013年底为9.8 个月）。
2014年公司实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，按2014年全国商品房销售金额76292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为2.82%（2013年为2.09%）。
周佳骆表示，尽管今年楼市回暖，去库存压力也有，武汉市场万科的去化周期从今年来看肯定是降低的，去年全年万科武汉市场完成营收约64亿元，今年上半年即完成55亿元。
此外，在产品结构上，2014年万科的产品延续以中小户型普通商品房为主，所销售的住宅中，144平方米以下的户型占比超过九成比例。
也就是说，万科的住宅业务并未发生较大变化，相对来讲，涉及商业只是试探性尝试，万科总裁郁亮曾对外宣称，万科做商业地产是为了更好地卖住宅。
周佳骆认为，在项目上做一些配套，对销售肯定是有促进的。
万科方面认为，武汉本身是一个人口不断流入的城市，需求量也比较大且比较稳定，经济非常活跃，城市化进程非常快，这是万科所看中的发展优势。
不少业内人士认为，无论万科在汉口传奇项目配套新唐万科广场，还是在花山紫悦湾项目增加园林景观设计和社区商业配套，“只是为了更好地服务于社区居民”。
地产转型从来就是为利而来为利而往，万科在住宅、商业以及物流业三个方向上齐齐发力，也预示着活跃的万科希望城市配套服务业务能与住宅业务的地位一样举足轻重。
“万科没有纯粹的拿地做商业，初衷主要还是服务于社区内家庭。”
——武汉万科公司品牌策划经理周佳骆
武汉万科金色城市。本报记者 傅坚 摄
商业之王：店铺遍地难掩空城窘境
长江商报消息 武汉去年交付100万平方米购物中心，三五年内面临商业地产过剩挑战
□本报记者 刘飞超
商业地产于武汉而言，是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。
当城市化率达到50%之后，住宅地产将缓慢下降直至萎缩，但商业发展会接棒进入黄金期。与此同时，商业竞争也顺势进入红海，招商难、运营难、盈利难将会是摆在所有商业地产面前的问题。
国内商业地产经过几年的野蛮生长，已普遍出现过剩的局面，作为中部枢纽的武汉也未能例外。
数据显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，在世邦魏理仕监测的全球最活跃新建购物中心市场前20排名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。其中，武汉凭借8个项目，近100万平方米的交付面积拔得头筹。武汉市商务局证实，去年，武汉商业综合体新增规模创历史之“最”。据不完全统计，2014、2015年两年，武汉共有31家商业体面市。这31家新商业项目商业面积总和超过270万平方米。
在欣喜于武汉商业快速发展的同时，居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速，也成了很多业内人士担忧的问题。
武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌说，目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来，他预计3—5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显。
从最后一个项目抽身之后，李玉（化名）彻底松了口气。“在这个行业做了几年，已经死心了，不想再做了。”
“抽根烟再聊吧。”她本来已戒烟很久，最近又抽了起来，“最后一个项目做得太累了。”她每天都在焦躁中度过，夜里很晚才能睡着，第二天一大早就醒了，“根本睡不着觉。”
李妈妈带着孩子从老家来武汉看她，两个至亲触动了她本已长期紧绷的神经，情绪彻底崩溃，大哭了一场。
在地产界浸淫多年，她一直从事商业地产的招商工作，从一线的工作人员，最终做到了总监职位。她还是选择退出，准备进入一个全新的行业。
从2008年入行到现在，李玉经手的商业地产项目数十个，自己实际操作的项目遍布武汉三镇。这几年间，她经历了武汉商业地产招商的变迁。
她清楚记得，2010年，她所在的代理公司接手了汉口一个商业地产的招商业务，当年11月进场，仅到次年4月，全部招商工作就完全了80%，“这是那个时期的普遍速度。”
不过，因为进入行业稍晚一些，她只赶上了这个行业大盛的尾巴。“事实上，我开始从业的时候，已是招商时代的末期和求商时代的开始。”
李玉说，她最开始做招商的时候，一些大型的商业项目，几乎不需要对外做太多推广，项目还在秘而不宣的时候，各品牌商家的市场拓展人员早已嗅到了商场将要对外招商的消息，会抢先一步登门。
那时候，一些商家为了拿下商铺，或是为了在商业项目上拿到更好的位置，往往会设法与招商人员处理好关系，“这是这个行业的潜规则。”
然而，才短短几年过去，这个行业已发生了颠覆性的变化，“现在招商太难了，稍有名气的商家都要不断去求，为了将这些商家引进来，往往要争取很多政策优惠和资源支持。”
2011年之后，她回老家养胎生孩子，“这是最后的黄金期，我因为生孩子错过了。”再次回到公司，李玉就进入到了长期的苦痛期。
2014年，整整一年，她一直在做青山的一个项目。然而，守了一年，做了很多前期工作，也储备了很多资源，但因为各方面的原因，竟然颗粒无收，“整个一年就都浪费了。”
她说，目前的商业项目招商，除了旅店业、电影院线、健身行业稍微好招一些之外，其他业态的难度都比较大。
过去一个商业项目中，一般情况下零售占一半，休闲娱乐占30%，餐饮占20%。如今，餐饮占一半，休闲占30%，零售业已沦落为边缘。
李玉的苦恼，似乎并未影响开发商投资商业地产的热情。
2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而武汉又以100万平方米的交付面积，甩开北上广深等一线城市，成为去年国内的“商业之王”。而且，未来几年，武汉的势头还将延续。
有统计数据显示，2013年国内21个重点城市新增综合体面积为1.5亿平方米，是2012年的2倍。
亿房网研究中心的数据显示，2011年，受限购影响，商品住宅投资需求进一步转向商业、写字楼、酒店式公寓等非商品住宅。2011年，武汉主城区非商品住宅成交205.36万平方米，较2010年大幅增加34.23%；而2011年，主城区非商品住宅新增362.07万平方米，较2010年大幅增加74.32%，非商品住宅的供求量增加明显。
2012年，限购影响持续，武汉主城区非商品住宅成交252.49万平方米，同比2011年增加22.95%，全年主城区非商品住宅新增487.04万平方米，同比增加34.52%。
武汉思锐地产研究报告显示，2014年武汉市共计188.7万平方米商铺入市，环比涨幅51%。
武汉房地产开发企业协会研究部数据显示，目前武汉市已办证的商业面积约超2700万平方米，人均已达2.65平方米，而香港的人均商业面积约为1.2平方米，已经是比较高的水平。除了已办证的，武汉商业地产还有约600—700万平方米的待消化存量，这些存量按照2014年的去化速度，需要六七年的时间消化。与此同时，未来5—6年，武汉还将新增约1000万平方米商业体量。
“武汉的商业地产1/3已经死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相对比较好。”这是地产分析师、朗汇控股市场总监梅水雄为武汉的商业地产下的一个结论。
肖汉昌也对武汉的商业地产的现状表示担忧。他说，在目前的状况下，武汉的商业地产项目不可能全部存活，必须会存在一个阵痛期，尽管从外部来看，一些商业项目搞得热火朝天，但事实上却不是那么回事。他预计，3-5年内，武汉商业地产存在的问题会爆发出来。
7月30日，旭美商业在武汉做了一场有关商业地产的公益讲座，现场纵观国内市场，旭美商业CEO潘韬的分析更不乐观。他表示，也许中国二分之一的商业地块根本开不了工，开工的二分之一无法开业，开业的二分之一将经营不善。“中国购物中心大概只有八分之一的成功概率。”
受经济大环境、电商冲击、竞争加剧等因素的影响，商业地产的运营难度空前。梅水雄说，目前商业地产最大的问题是定位和差异化。目前，很多项目在运营团队和资金方面都存在不足。“商业地产难做，根源在于运营和定位。”
梅水雄表示，前几年，因为住宅地产方面已相对成熟，各大开发商感觉已摸到了天花板，而商业地产方面还处在一个野蛮生长的时期，于是，一窝蜂进入。“今天的商业地产，就是十年前的住宅。”
对于进入下半场的中国商业地产，潘韬提醒没有团队、没有足够资源的 “三无开发商”未来将面临巨大的风险。
多年来，肖汉昌一直在房地产开发企业协会任职，他也看到了开发商对商业地产的复杂感情。
前两年，因为自身发展的需要以及国家对住宅连续出台的多项限制性措施，早先的一些住宅开发商对商业地产产生了一定兴趣。“真正进入商业地产之后，他们感觉到不是那么回事，没有他们想象的那么容易。”肖汉昌说，商业地产和住宅区别很大，操作起来更为复杂，需要开发商在资源、资金、人才等方面有相当大的积累。“有些开发商连国内有哪些知名的商业品牌都搞不清楚，怎么可能做得好商业地产？”
最近两年，肖汉昌明显感觉到，很多住宅开发商已不太愿意做商业地产了。
商业地产要想做好，需要开发商对商铺进行大量持有，这就考验了开发商的资金实力。而商业地产的发展，需要很长时间的培育期，需要后期的运营。一旦出现问题，对开发商都会是很大的拖累。
肖汉昌说，商业地产的发展不能超越经济发展水平，商业地产的突飞猛进，需要消费力作为支撑。他直言，目前包括武汉在内的国内大多数城市商业地产出现阶段性过剩，除了开发商自身原因之外，还有政府主导和规划的强制性，不是市场的正常推动。“目前土地市场上已经没有纯住宅土地出让，都会对商业的配套有一定要求。”
一位不愿具名的地产商高层向长江商报记者抱怨，现在很多住宅开发商并不愿意做商业，但为了拿到土地，又不得不“被商业”。按照现在的规划要求，一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目，“只能硬着头皮上”。
肖汉昌说，在调研中很多房企向协会反映，希望武汉市地块出让时对商业指标的要求科学合理，不要一刀切。应结合该地块周边商业发展情况合理确定，避免商业地产过度开发形成大量空置而带来的资源浪费。
武汉思锐地产人士表示，目前整个房地产行业的发展模式正在发生深刻变化，过去触地即赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为商业地产发展的核心关键词。
购物中心、商业街等产品形式，目前是商业地产的发展主流，也是市场红海，竞争激烈。很多超大型购物中心面临着一系列问题，空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，只有重视研究市场需求和城市功能规划的本质需求，进行精准的商业定位，合理地规划产品设计，高效的招商落地执行，才能在竞争中取得领先。体验式商业，只会是锦上添花。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
新增规模创历史之“最”
2014年购物中心新开业面积
一位市民抱着孩子走在位于汉口二七路的东部购物广场里。本报记者 傅坚 摄
摩尔城危局：武汉商业地产生存样本
长江商报消息 位于江岸、汉阳等几家商业综合体人气低迷，传统商业模式在竞争夹缝中生存
□本报记者 刘飞超
进军武汉的各种商业综合体，当前正如雨后春笋般地被强势退出。也许，武汉新生活摩尔城的前世今生遭遇，亦可作为殷鉴。
苦撑6个年头，武汉新生活摩尔城走到了属于它的这个生命阶段的尽头。
这个体量近6万平方米的商业项目，曾是武汉后湖片区最早的商业综合体。彼时，在以社区商业为主的后湖片区，它的建成开业，一度被认为填补了市场空白，成为片区内的商业标志。
然而，6年间，新生活摩尔城命运多舛。自身消防建设迟迟不能通过验收，限制了其业态的发展；其传统的零售、餐饮、休闲娱乐商业模式构成，似乎也未找准周边居民的需求；在它尚未反应过来时，就已遭遇了外部环境的大变；它还未做大做强，在它周边不远的地方，已是强敌林立，一个个体量更大、更具吸引力的商业项目陆续建成开业，居民们似乎已将它遗忘。
危机到来时，新生活摩尔城也曾试图转型自救，但仅仅一年即宣告转型失败。而今，整个商城，只剩少数几个主力商家还在苦苦支撑。
在商业地产阶段性过剩的武汉，新生活摩尔城的状况绝非孤例，各种转型升级、经营调整、委托管理、股权转让在人们看不到的地方悄然进行，只求最终不要走上“关门大吉”这条绝路。
在四周笼罩的酷暑下，没有一丝风，也难见一个人，星星点点的灯光照在光洁的地板上，让武汉新生活摩尔城显出秋天般的萧条与落寞。
8月5日上午11时，山人部落根雕馆老板蓝天玉坐在店门前，不停摇着手中的纸扇，脸上的汗还是不停往下流。“这么热的天，空调也不开，这是要搞什么嘛！” 蓝天玉骂骂咧咧。最近几天，武汉的最高温已逼近38度，商城里不透风，闷热难当。
过了很久，隔壁开玉器店的胡老板才背着一个大包过来开门，“今天专门背个大包过来把店里的一些小东西顺便带走。”
这里是去年新生活摩尔城全新打造的华中古玩城，古玩城面积数万平方米，设计容纳200余商户，如今只剩几家偶尔来开门。“现在想打麻将都凑不齐一桌了。”胡老板笑着说。
蓝天玉的山人部落根雕馆的根雕生产基地在河南，这是他在武汉开的第一家门店，“当初就是看在他们门面的租金便宜，而且投资方好像也是想把这个古玩城做好的。”
古玩城占据了整个摩尔城的二层和一层的一半。古玩城经营了整整一年，到现在，招商还没有完全招满。前不久，古玩城方面通知各经营户，要求他们搬离这里，古玩城不再继续经营。
不仅仅是这个开业仅一年的古玩城，整个新生活摩尔城的经营几近瘫痪。
商城的三楼之前全部是各种特色的小店。8月5日，长江商报记者在这里走访看到，三楼的零售精品小店九成以上已关门大吉，只有一家母婴用品专卖店还在苦苦经营。
小店店员告诉长江商报记者，今年以来，这一层的店面就已陆续关门，“生意太差，做不下去了。”
一女装店店主告诉长江商报记者，她是最早一批到新生活摩尔城开店的商家，当年刚开业时，可能是周边的居民图新鲜，还有一些人来逛，但做了两三年之后，商城里的人流就很少了，“没钱赚，每个月赚的钱还不够付房租和人员工资的，还在这里做了干嘛？”
新生活摩尔城管理公司运营总监程忠明承认，目前整个商城除了电影院、超市、家电卖场以及肯德基等主力店还可以维持经营之外，商城里其他的店确实难以为继。
事实上，受整个商城人气低迷的影响，程忠明所说的主力店的日子也并不好过。
华夏影城是较早入住后湖片区的电影院，位于新生活摩尔城的3楼。影城相关人士告诉长江商报记者，整个商城没有客流，必然会影响电影院的经营。她说，虽然目前影城的经营状况尚可，但影城的收入最近几年没有明显增长，这种现象显然不太正常。
在新生活摩尔城的一家大型超市，记者看到，整个中午，偌大的超市里面除了营业员之外，几乎没有顾客。
不仅仅是新生活摩尔城，位于汉阳的武汉摩尔城开始闭店，进行为期6个月的调整升级，迎接年底的地铁3号线开通、龙阳大道改造等交通升级带来的新商机。
去年至今武汉已有4个传统百货闭店休整或调整经营方向，包括SOGO、新世界百货（航空路店）、王府井百货等。
位于汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场的零售业态目前也已几乎整体关门。
面对经营困局，新生活摩尔城也曾苦苦挣扎并尝试转型，不过，仅仅1年时间，再次以失败告终。
新生活摩尔城是后湖片区最早开发的商业综合体，当年，周边都是居民区，在此之前，也缺少商业配套。
“占领了市场先机，只要路子走对了，这个项目应该能很好经营下去。”一位熟悉新生活摩尔城的业内人士说，该项目成了现在这个状况，主要还是内部经营管理存在问题。
新生活摩尔城的开发商武汉十大家实业公司，是在后湖十大家村基础上成立的一个公司，主要股东均为村里的村官，此前根本没有商业地产的开发经验。
据了解，最早期商城的一楼和二楼是一个大型的家居卖场，占据了商城近半面积，做了两三年之后，家居卖场经营难以为继。
“这里做家居卖场怎么可能做得起来？”一位在这里开店多年的老板说，一般市民购买家居用品都会去规模较大的家居卖场，这个家居卖场的规模不大，品类也不齐全，可供挑选的余地不大，与其他的家居卖场相比根本没有任何优势可言，在商城里是一个比较尴尬的业态。
长江商报记者在商城看到，目前已很难找到当初家居卖场的影子，只有一个家居的品牌店还在苦苦经营。据知情人介绍，这个品牌店是因为租金还未到期，否则早就搬走了。
在家居卖场撤出之后，新生活摩尔城开始酝酿转型。公司投入重金，将家居卖场空出来的位置整体改造，期望打造华中地区环境最好的古玩城。
蓝天玉在这里租下门面后，一年内的大多数时间店门都是关着的。“没生意，在这里守着干嘛？还浪费一个人力。” 他说，在这里经营了一年，他只卖出了1万多元的货，亏了几万块钱。最近几天，他又从河南赶到武汉，只是为了将目前店里的存货处理掉。前不久，古玩城运营方突然通知各商户，让他们搬离这里，古玩城将不再经营。
“公司内部经营思路不统一，一投入马上就想有回报，怎么可能做得好。”得知古玩城已关门的消息，易有章既感诧异又觉得在他的预料之中。他是武汉古玩界知名人士，也是华中古玩城聘任的首任总经理。不过，任职没多久，他就离开了。“我也不清楚他们当初为什么要在这里做古玩城。”在易有章看来，在居民区的商业综合体开发这样一个古玩城并不是一个很好的选择，与商城的其他业态也无法融合。
即便如此，仅仅1年之后，古玩城就整体关门，易有章也感觉太快了。
新生活摩尔城商业公司运营总监程忠明说，商城之所以会形成如今的局面，是内忧外患的结果。他说，受整个经济环境的影响，市民的消费欲望下降，对一些行业造成了一定影响。
他举例说，新生活摩尔城里面有两个规模较大的餐饮店，并排在商城的5号楼和6号楼。一个是定位相对较高的027餐饮，消费水平较高。目前，该餐饮店已经无法经营下去，“一顿饭动辄上千元，甚至更高，一般人消费不起。”他说，即便现在不收这个餐饮店的房租，他们都难以经营下去，“最惨淡的时候，一天的营收只有600元，人员工资都远远不够”。
而另一家是定位平民化的老村长饭店，受外部环境的影响不大，目前尚在正常经营。
而就其内部原因来说，2010年建成开业以来，消防验收一直没有通过，“消防没有通过，对商家的经营也会造成影响。”
程忠明说，因为消防的问题，公司方面在合同到期之后，选择了不与商家继续签经营合同，准备待消防安全问题彻底解决之后，再进行规划招商。
程忠明补充，基于此前几年的经营状况，公司准备对未来的发展进行较大的调整，不再像过去一样小打小闹，准备引进一些知名品牌，将单店的规模做得更大一些，以期更好的经营效果。
事实上，留给新生活摩尔城的时间已经不多。去年6月，距离该商城仅一站路的汉口城市广场开业，体量是新生活摩尔城的数倍，内部环境和整体布局更是摩尔城所不能匹敌。
经过多年发展，后湖区域以金桥大道为界，以汉口城市广场、幸福里商业街等为核心的东部商圈及以永旺城、国际百纳、三元等为核心的西部商圈正在逐步形成。
作为后湖片区最早的商业综合体，它生于一个最好的时代，也遭遇了竞争最为激烈的时代。
一商业地产资深人士认为，如果新生活摩尔城不能真正走出一条差异化的路子，依旧按照常规的思路，在周边巨无霸的夹缝中，将难以生存下去。
在武汉商业地产阶段性过剩的今天，这也是摆在所有商业项目面前的问题。
后湖大道新生活摩尔城内指示牌的灯仍亮着，但商家们早已关门离开。本报记者 傅坚 摄
新生活摩尔城里商家早已结束营业，店铺的门上还贴着门面到期甩卖的广告。
地产“黑马”华发:高负债圈地隐忧
长江商报消息 上半年215亿拿下全国5块地，两次刷新武汉单价“地王”，一季度净负债267%
□本报见习记者 杨玲玲
继珠海、上海、南宁大手笔拿地后，华发的“地王”之路高歌猛进，似乎有点“停不下来”，而且，华发对武汉也显得情有独钟。
日前，珠海华发集团有限公司（下称“华发”），短短两个小时内豪掷55.85亿元，抢买备受关注的武汉青岛路地块和拆分的二七沿江商务区C地块两宗地，央企保利败于其手，之前被认定拿地已是铁板钉钉的瑞安铩羽而归。
不得不说，华发是此次竞拍中凭空杀出的“黑马”，然而长江商报记者注意到，今年上半年华发215亿大手笔拿下全国5个地产项目，但随着拿地支出的大幅增加，其2015年一季度净负债率已达267%。
顶着高负债率的风险，不断刷新“地王”，华发的战略布局正经历着怎样的嬗变？其未来又将走向何处？8月6日，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时表示：“华发从大鳄口中抢食的壮举十分博人眼球，但也异常凶险，给企业的财务状况带来极大风险，今后行动或有所收敛，战略布局向控制成本、费用方向调整。”
地价推高到1.34万元/m2房价3万元/m2才可保本
对一个月前的这次拿地，武汉地产界至今感到迷惑不解。
“华发如此高价拿地，以后怎么确保资金链？”8月7日，一位央企地产公司人士像长江商报记者感叹。
6月30日，武汉挂牌3宗旧改地块，包括青岛路旧改地块、二七滨江地块中拆分出的住宅地块，以及去年曾流拍过的头道街商服地块，土地面积14万平方米，仅起始价便高达40.5亿元。最终，华发以15.8亿元竞得青岛路旧改地块；随后，其再次以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块，楼面价1.34万元/平方米，再次刷新单价“地王”纪录，溢价率高达105.38%。
据长江商报记者了解，华发2013年进军武汉，此后多次在汉出手，目前华发在武汉有5宗地块，除去本次竞得的两宗地，还有华发CBD项目以及2014年在汉阳四新南路与梅林东路交叉口获得的两宗相对地块，累计拿地金额近79亿元。华发2014年报告显示，该公司在武汉土地储备47.24万平方米，并无新开工及可售面积。
“华发两宗地的价格要达到地块入市的理想价格，还需要一定的时间，因此，短期内获利的可能性并不大，其更看重的应该是该地块未来的升值前景。”某国际房地产顾问公司华中区总经理黄广平表示，从政府角度看，华发愿意出更高的价格拿地，政府也乐于接受这样的结果。
华发此次拿地的楼面价高达1.30万元/平方米，未来如何打造开发还有待开发商好好琢磨。亿房资深研究员余淼提出，“二七住宅至少要卖到3万/平方米才可保本，或将成为片区新高。”长江商报记者注意到，珠海房企龙头华发集团能在2个小时的竞价中打败瑞安、朗诗、保利等开发商也并非无迹可寻。中原地产分析报告称，“瑞安的现金流紧张且融资渠道不畅；朗诗已转走轻资产路线，做品牌输出，独立拿地开发的概率变小；保利作为央企，对于有望成为地王的地块极为谨慎，拿地的决心不足。”
半年在全国豪掷215亿拿下5个项目
从三四线城市到一二线城市，从一方霸主到狠拍武汉、上海等城市优质地块，不断刷新“地王”，华发的战略布局正经历着怎样的嬗变？其未来又将走向何处？
长江商报记者登录华发官网查询得知，该公司成立于1992年8月，其前身始创于1980年，1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产上市公司。2014年底总资产674亿元，净资产69亿元，当年销售额为86亿元，其中珠海地区达57亿元。
这个起家珠海的南方房企，从未满足于偏安一隅，而是在不断扩大全国布局。华发自2008年起正式迈出全国化的第一步，并先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市拿地。不过，之前的华发一直对一二线城市鲜有涉足。
2014年以来，华发的战略布局开始大不相同。根据公司2014年年报，华发去年在珠海，通过公开竞拍方式成功获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；对于广州市场，华发相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；华中地区的武汉，华发摘取了武汉汉阳区四新地块；在上海，其一举夺得张江地块及杨浦地块。年报提出：“这为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。”
2014年全年，华发在广州、武汉、上海、珠海共计新增9个项目，新增建筑面积109万平方米，对应地价款119亿元，仅2015年上半年，华发便新增珠海、上海、南宁、武汉共计5个项目，总地价款高达215亿元（非权益土地金额）。除了刷新武汉的新“地王”纪录外，3月、6月华发联手华润共同以70.52亿元、87.95亿元竞得上海闸北区2宗地块，也先后刷新了上海“地王”纪录。
华发将视线从三四线城市收回，转移到一二线城市，这足以见其雄雄野心。“华发今后行动或有所收敛，战略布局向控制成本、费用方向调整。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉提出。
一季度净负债率达267%
每一次高溢价率地王的诞生，对拿地房企来说都是绝佳的事件营销。2015年以来，华发多次拿地、多次刷新地王纪录，全面拓展之路，颇有停不下来的味道。
然而，中原地产的监测显示，自2009年以来，“地王”大多没有好的收场。此次华发拿地价格是否过高？楼面地价比竞品都高，要保证同样的毛利率，可选的方向有哪些？
对此，韩长吉告诉长江商报记者，“这次华发以共计55.85亿元的高价完败保利、恒大、越秀、绿地等地产大鳄。这种从大鳄口中抢食的壮举十分博人眼球，达到了极佳的营销效果，但也异常凶险，给企业的财务状况带来极大风险。要保证毛利率，有两条路可走，要么薄利多销，降低溢价率提高周转率，要么打造高端产品，提高销售均价。”
不可忽视的是，随着拿地支出的大幅增加，华发拿地金额占销售金额比重也达到了历史新高。2015年一季度报告显示，华发的净负债率达267%，较2014年末增加11.4个百分点；期末在手现金100亿元，短期借款和一年内到期非流动负债合计191亿元，财务压力较高。
不过，华发此前的融资举动，似乎已早早为今日的负债压力做好准备。其中1月21日，华发公布非公开发行股票预案，拟向包括华发集团在内的不超过十名特定投资者发行合计不超过5.16亿股，拟募集资金总额不超过58.9亿元。
根据预案，华发股份本次非公开发行股票募集资金扣除发行费用后的净额不超过57.09亿元，其中42.29亿元拟投资于广州、珠海、南宁和威海的5个项目，剩余14.8亿元用于偿还银行贷款。
“目前涉房再融资审核条件已经逐步放松，如果华发能够顺利获批，将在一定程度上缓解紧张的财务危机。” 湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示。
城市：珠海、上海、南宁、武汉
土地总金额：215亿元
城市：广州、武汉、上海、珠海
面积：109万平方米，
土地总金额：119亿元
武汉“地王”们：出身相同命运迥异
长江商报消息 武汉天地、汉口精武地块去化率均超七成，二七沿江地块相比挂牌价降低近26亿元
□本报见习记者 杨玲玲
新“地王”频出，潇洒拿地未必能潇洒收场。
中原地产的监测显示，自2009年以来，“地王”大多没有好的收场。长江商报记者初步统计发现，自2005年世茂集团豪掷31.5亿元拿下锦绣长江地块一举成为武汉首个“地王”后，来自全国各地的地产巨头开始用越来越快的速度刷新“地王”纪录，武汉逐步进入大盘时代。
那么，昔日风光无限的“地王”如今何在？作为高房价推手的 “地王”，在起落之间又给房地产行业带来了怎样的警示？8月6日，长江商报记者走访了武汉“地王”地块——武汉天地及汉口精武路。
武汉天地在武汉楼市“称霸”多年，几乎成了该地高端豪宅的代名词。8月6日下午，长江商报记者走访了武汉长江二桥边该地块最新项目“武汉天地云廷”。记者现场看到，约50层的高楼已经封顶。售楼人员告诉记者，7月25日，武汉天地云廷开盘加推351平方米、322平方米户型，推出64套，去化48套，去化率约75%，成交均价39000元/平方米。目前，该楼盘的价格，在整个武汉市尚无人能敌。
随后，记者来到位于汉口精武路的“2013双料地王”。这片当年被越秀地产以90.1亿元拿下的地块，楼面价高达12617元/平方米，总价及单价均破了武汉的历史纪录。该地块被分为三期建设，包括两片住宅区以及一片商业综合体。
在该项目一期售楼部内，售楼人员告诉记者，8月2日，武汉市越秀国际金融汇正式发售了首期1号楼和4号楼的226套住宅，户型分为100平方米三房、112平方米三房、130平方米三房和155平方米四房，均价在25000元/平方米左右。自9时30分开盘到11时，一个半小时内售出160套，成交总金额超6亿元，整体去化率70.8%。
去化率均达到七成以上，在业内人士看来已是不错的成绩。“担心价格上涨是改善性购房者出手快的一大要因，而地段稀缺、配套成熟也是促使他们出手的重要推动力。” 亿房网研究中心总经理明晶晶对长江商报记者说。
业内人士还告诉记者，“地王”项目一般都会沉淀大量资金，因为一个高价项目而拖累企业发展，甚至拖垮企业的现象并不少见。所以，开发商拿地颇为谨慎，即使晋升为“地王”，也不急于开工，而是进入较长的等待期。
据报道，武汉2007年出现的一些地王直到2012年还在雪藏。此外，2011年1月以8778元/平方米的楼面地价，新晋成为彼时武汉“单价地王”的王家墩A地块，到2012年5月仍是荒草丛生，看不到开发迹象。
“前几年的楼市调控，使很多地王都感到‘高处不胜寒’。” 黄广平提到，去年楼市低迷时，全国50多个地王项目超过一半推迟动工，在拿地两年之后仍处于“晒地皮”状态。
而步入8月，据记者统计，共计将有至少36个项目入市，包括复地在汉阳的纯新项目——复地海上海，作为滨江楼盘，预计其首期开盘价不高于12000元/平方米，略低于世茂锦绣长江。而后湖片区也将迎来绿地汉口中心的入市。
武汉房价点评网分析师夏丽娜在接受媒体采访时认为，8月的武汉楼市又将是一个供需两旺的月份。
“地王需要等待时机，顺势而出。” 余淼告诉长江商报记者，“今年以来‘老地王’争先恐后入市，与上半年相继出台的楼市新政导致楼市回暖有关。”
准“地王”地块遭遇撤牌
中原地产2015年武汉土地市场半年报显示，2015年上半年，武汉市土地供应总建面同比减少21.7%，为近6年最低值；成交亦遇冷，成交地块总建面同比下降30.5%。
为何武汉上半年土地成交建面同比大跌？“武汉新房市场全面进入去库存阶段且优质地块供应有限，开发商拿地趋于谨慎。”中原地产方面回应称。
老“地王”纷纷瞅准2015年入市，本该成为2015“新地王”的二七地块却遭遇延期、拆分、降价、撤牌的尴尬。
“由于地块沿江，加上传言将修建一栋高达707米的摩天大楼，早在4年前，该地块就引起了广泛关注。”某不愿具名的房企高层告诉长江商报记者。
然而，4年来武汉三镇不断涌现出新“地王”，二七沿江地块却一直静默无声。直到今年年初，在江岸区公布的区域蓝图中，“707高楼”高调亮相。3月中旬，二七沿江地块首次宣布挂牌出售。
带着“2015准地王”、“沿江商务区”、“707高楼”的光环，二七沿江地块将其中的三宗地打包出让，挂牌起始价高达60亿元。不过， 4月、5月、6月，这块地连续三次在揭牌之日临近时宣布延期。
湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为，“如今房地产市场虽然较之前有所回暖，但‘地王’项目所面临的市场环境仍旧极为复杂和艰难，审慎拿地是情理之中。在局面尚未明晰之前，撤牌等待更加合适的时机出让，对政府和开发商都有好处。”
在这期间，打包地块被“一分为二”，先出让12号地块A地块及公园地块，再出让C地块。而且，相比起初的挂牌价，总额变为34.2亿元，降低了近26亿元。
从开发商层面来讲，这块土地的性质由纯商业用地变为住宅+商业，容积率从5.0调整至6.5，超高层的主体高度由528米变为不低于480米，超高层部分楼面地价由6499元/平方米降低至3354元/平方米。这一系列调整，使得这块优质宝地更具吸引力。
此次与二七地块一起挂牌出售的青岛路地块，从2013年提出改造至今已近两年时间。从整个现场实地探访及百度地图显示，地块辖区内虽然较多英租界百年历史建筑，但划归为历史文物类建筑的仍然集中在南京路与鄱阳街、胜利街交会处，此次出让的青岛路旧区改造并非历史遗留建筑最多的。目前地块内住户已全部搬迁完毕，部分建筑物尚未拆除。
青岛路项目总建筑规模只有12万平方米，且住宅只占48%，而剩余的商业建筑中，开发商必须自持至少75%，这些因素都推高了可售房源的成本。
根据挂牌公告显示，华沙此次拿下的武汉江岸区青岛路片ABCD地块的总用地面积7.72万平方米，净用地面积6.52万平方米，用途为住宅、商服、公园绿地，容积率1.86，起始价15.65亿元，折合楼面单价1.29万元/平方米。出让条件要求，青岛路地块未来的住宅占比为48%；且商业建筑面积中，开发商必须至少自持75%。同时，土地竞得人需按文物保护要求，将A地块两处文物建筑迁移至E地块集中保护，并承担相关费用，D地块必须保留10处武汉市优秀历史建筑。
“青岛路地块的优越性几乎是其他地块无法比拟的，这是促使华发成为‘地王’重要原因。”李国政对长江商报记者表示。
“成本越高，售价就越高，卖房时压力自然越大。昔日‘地王’，有的一鸣惊人，飞黄腾达，有的败走麦城，一蹶不振。欲想得高收益者必担高风险。”韩长吉在接受长江商报记者采访时表示，“地王”之争，推高了地产市场的泡沫，也增加了地产行业的投资风险。
事实上，国内已有不少地王深陷“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。“面粉”价贵过在售“面包”价的尴尬局面，也是时有发生。楼面地价比竞品都高，要保证同样的毛利率，可选的方向有哪些？
“地王突围有四大方向：降低资金成本、提高销售均价、平价高周转和匹配区域价值提升。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇提出。在竞争红海区域，实现高溢价率的可能性极低，提高周转速度才是更明智的选择方向，为此，需要考虑在成本与售价适配的前提下，打造项目亮点，实现竞争突围，越秀星汇君泊便是平价高周转的代表项目；首地、华发均为国企，资金成本比竞品有明显优势；武汉天地则是豪宅化路线下的产品打造和营销动作；复地东湖国际的区域配套加速成熟，开盘时点与区域利好兑现时点匹配。
“青岛路地块和拆分的二七沿江商务区C地块，促使华发成为‘地王’并非没有道理，其地段的优越性几乎是其他地块无法比拟的，”李国政分析称，开发商容易因“地王”项目巨大的资金需求，不堪重负，但武汉的优质的土地资源较少，“地王”项目大幅度降价的可能性并不大。
反观武汉，后湖地王、武汉新单价地王还存在什么样的机会？“后湖已成为了汉口中心外扩的主要阵地，区域延续修路、住宅、商业、商务的发展脉络，目前进入商业完善与商务兴起时期，未来将发展为含商业、商务功能的城市副中心。”中原地产相关人士表示。
该行业人士同时提出，武汉两江四岸目前仅呈现为断点式发展，尚未连线成片。而反观伦敦、上海、重庆等国内外主城区的滨江区域多是连线成片发展，同时由于潜在土地价值高，需要单位面积土地产生更高的经济效益，因此多为高端居住、高端商务办公的聚集之地。
武汉的两江四岸未来由断点式发展向连线成片发展是必然趋势，政府率先大力启动的就是二七滨江片区。杨丽宇告诉长江商报记者，二七滨江片区的优质地块价值在于 “对于住宅而言，南向集中了主卧、客厅等主要功能空间，南向观江的价值明显高于北向观江，而二七滨江就处于汉口南向观江的核心区域；2、6、7、8号线、二七长江大桥、长江隧道实现了二七滨江片区的出行效率；武汉天地壹方中心填补了区域大型商业的空白，并可享受其街区商业，区位价值底板坚挺。”
杨丽宇预测，上半年武汉知名开发商销售情况良好，并已通过各种渠道积极扩充现金储备，对后市预期积极，因此，预计下半年拿地动力将比上半年强，土地或房企并购现象更加频繁，更多全国知名房企入汉。
“预计下半年拿地动力将比上半年强，土地或房企并购现象更加频繁，更多全国知名房企入汉。”
——湖北中原研究中心经理杨丽宇
相比武汉 西安房价“垫底”二线城市
长江商报消息 各大开发商放缓盖楼节奏，房企因资金告急转型，城市人口增速低于武汉
□本报记者杜光利发自西安
与同为二线城市的武汉相比，古城西安的住宅和商业地产情况如何呢？
近日，长江商报记者赴西安进行实地调查发现，相比武汉较强的人口吸纳能力，西安市人口增长速度缓慢及房企因资金问题出现并购、转型等问题，成为了当地房价在二线城市中摆尾的重要原因。
从7月下旬开始，西安持续高温，干热的空气让人憋闷、烦躁。而近几年，野草般疯长的高楼大厦，好似给城市上空安装的一道道水泥幕墙。
房地产业一度是这个城市的重要产业。但是，此时的西安楼市却是热锅里的冷饭，政府在不断地添加炉火，希望让锅内的冷饭变得热气腾腾。
今年上半年，“3·30新政”、降息降准等刺激楼市的政策出台，6月25日，西安市发布促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，简称“西安新九条”，让西安整个楼市变得一触即发。
西安是一个具有3100多年历史的名城，而它之所以是一个公认的宜居城市，其中原因之一就是西安房价一直较为平稳，在二线城市中，其房价一直处于偏低水平。或许，它原本就是个最不需要为楼市调控而头疼的地方。而几年间，“限购令”引发的寒流来袭，再到为刺激楼市的创新手段，这种调控手段的极端性，也引发民众对调控政策合理性的争议。
西安位于关中平原，北临渭河，南依终南山，是西北最大的城市。作为文化旅游名城，西安吸引了大量地产资金进入。
据不完全统计，目前西安“品牌房企”总数已达49家，其中本土与外埠两大阵营持续分化，外埠品牌房企如万科、万达、绿地、金地、华润、保利等，多年来一路攻城略地，目前在西安市场的数量约36个，占到市场品牌房企总数的73%；本土品牌房企如天朗、紫薇、海荣、天地源等约13家，占到品牌房企总数的27%。
西安市一杨姓房产商介绍，西安房价最初价格就较低。2002年，西安商品房均价约在2500元/平方米左右，2005年以来房价渐涨，但一直较为平稳，2007年1月起开始飙升，到2013年，西安商品房均价已达7000元/平方米左右。截止今年6月，西安房价为6691元/平方米，13年来，西安商品房价格的涨幅约在260%-280%。
2011年初，“限购令”以行政手段强力介入，西安房地产市场迅速降温，市场成交惨淡，悲观气氛在房地产市场蔓延。
据有关统计显示，今年一季度，西安市房地产开发投资增长下降8.2%，为历史最低点；从同比看，去年9月以来，西安市新建住宅销售价格连续下降，于今年4月创下2006年以来新低，为6726元/平方米。
资料显示，2015年上半年全国300个主要城市土地市场交易量接近腰斩，房地产投资降缓，反映出行业整体规模步入萎缩，“土地财政”难以为继。
继国家“收缩土地供应并允许调整用途、降低二套房首付、减免二手房转让契税”等三大刺激楼市政策，即“3·30新政”出台后，房产市场萎缩令西安挺身而出，再推房地产业一把。
6月25日，西安在全国较早地出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，简称西安“新九条”，内容包括：取消商品房开发项目套型比例限制；住房公积金贷款最高额度调整为75万元；降低首付款比例；对具有合法稳定职业的非西安户口者，2015年7月至2016年12月在西安市行政区内购买90平米以上一、二手房，取得房产证且缴纳一年社保的，本人、配偶和未成年子女可落户西安等。
多重利好叠加，西安市房地产业迎来了近年来力度最大的“救市”措施。西安市房地产市场信心得以显著提振，销售市场下滑势头得到一定遏制。
8月5日，西安住房保障与房屋管理局市场处统计数据显示，今年7月份西安市商品房销售182.34万平方米，同比增长42.98%；其中商品住宅销售159.45万平方米，同比增长44.3%。
而1-7月，西安市商品房累计销售1091.11万平方米，同比增长17.44%；其中住宅销售935.89万平方米，同比增长17.83%。
当地一位房地产界的人士对长江商报记者分析，在本轮房地产刺激政策提振下，西安的楼市都在加速去库存化，销量增幅较大，同时紧缩供给，让房价波动较小，以保证库存房屋的资本价值不过快下跌，从而给金融市场信心。
对于西安的老百姓来说，最具幸福感的事就是西安的房价一直徘徊在二线城市的后面。
中国指数研究院发布的百城住宅价格指数显示，7月份，西安（新建）住宅平均价格为6679元/平方米，环比下跌0.18%，当月均价与周边同等省会城市相比明显偏低。7月成都均价7885元/平方米、兰州7034元/平方米、武汉8400元/平方米、乌鲁木齐7229元/平方米、太原7023元/平方米、郑州9173元/平方米。
在一般认为的10个二线城市——南京、杭州、天津、沈阳、武汉、成都、重庆、济南、西安、乌鲁木齐中，西安的房价为最低。房价一直较为平稳，或许是西安最不需要为楼市调控而头疼的地方。
作为陕西省的省会，从本世纪之初到2015年间，西安的经济总量出现了一轮快速增长。受惠于这样的经济增长速度，西安的城市建设规模也迅速扩展。
做了10多年出租车司机的马占江对长江商报记者感慨道，就是近10年的时间，他感觉西安的城区面积比原来扩大了两到三倍。
在今天的西安市民看来，城墙周边区域已然成为老城，向东、南、西、北四面扩展的西安，都出现了大片的开发区和新城，一栋栋楼宇出现在城市周边。但是每当夜幕降临，市民很容易发现，鳞次栉比的新楼盘中亮灯的没有多少。甚至，一些动工了好几年的楼盘，已陷入停工状态。
城市版图迅速扩展，一心想要成为国际大都市的西安，似乎并未迎来人口的迅速聚集。这是导致购买力增量不足、产业成长受阻、市场预期不良、西安房价相对较低的重要原因。
有专家分析，此前，西安逐步建立了工业体系和服务业，人口开始稳步增长。但相比同时期其他省份的省会城市，作为西北的最大城市、经济中心和科教中心，西安的工业规模和产业转移有待进一步提升。而这意味着，西安市在人口的吸纳能力上，仍不具有太大优势，致人口增长速度仍然偏慢，目前的常住人口为830万。
当地一位管理咨询公司的人士告诉长江商报记者，一个城市规划或区域规划，最重要、最核心的还是区域的产业和人口的导入问题，新城规划一定是围绕这两个要素来进行的。
“城造好了，工业园区的厂房也盖好了，但有的地方没有产业支撑，只有实现产业导入，实体经济真正发展起来，才能聚集人口，也才能带来购买力人群，避免空城现象。”上述人士分析道。
另外，拉低西安房价的“功臣”是城改房。据介绍，西安是全国城改房上市较多的城市之一，目前共有325个城中村正在进行改造。城改房多以低于市场价出售，最高的差价与同地段正常商品房价格相差两千元左右，西安的城改房因此获得市场追捧。
尽管房价低，但西安很难吸引到外省人前来置业。让陕西省房地产商会秘书长宁高伟印象深刻的是，有一次，他随同会员单位赴西宁市做房产推销，但当地一家知名上市公司的员工并不愿意选择西安，反而喜欢到“休闲之都”成都买房，从一个侧面反映出成都楼市为何涨价还好卖的原因。
政策刺激影响力或难持久
中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线城市降幅分别为3%、7%。
根据市场交易数据显示，本轮西安房市政策具有短期刺激效果，但刺激效应呈现回落、衰减趋势。例如“3·30新政”出台两个月后，西安商品房待售面积消化期降了5个月，为15个月；而6月后，西安市商品房待售面积174.78万平方米，比去年同期增加41.19万平方米，商品房待售面积消化期又提升至20个月以上。
当地一位多年做房产报道的媒体记者分析称，这意味着相关的住房政策为楼市带来的仅仅是一缕暖风，推动楼市在短期内暴发的力量，主要来源于受到高位房价和政策限制而长时间积蓄的刚需购买力，但政策强力诱导下的短期集中释放不具有可持续性。
尤其是今年6月之前的一个时期股市财富效应显现，而楼市对投资者的吸引力在下降，对住房的投资性需求萎缩，住房交易量难以出现大规模反弹，市场的分化发展和窄幅调整将成为常态。
从西安市场表现来看，以往90平方米以下的房源，尤其是小两房、小三房，其经济、适用的特点，使其能在市场上保持常态的畅销状态。而在“3·30新政”和西安“新九条”政策落地推行之后，90平方米至120平方米，甚至140平方米的改善型住宅也将有更多的市场空间。
据来自陕西省统计局的数据显示，西安市非住宅开发投资较快增长，截至6月末，非住宅开发投资214.85亿元，增长20.3%，高于全西安市房地产开发投资13.7个百分点。西安“新九条”政策亦鼓励产业地产的发展，从而增强人口和产业的吸引力。
与此同时，上半年西安市土地市场流拍现象多有出现。西安市国土资源交易网的数据也显示，仅今年5月西安市挂牌8宗土地，成交6宗，2宗流拍。6月，西安市有22宗土地上市交易，其中成交10宗，流拍12宗。成交地块的用地性质中，商服、工业甚至停车场、加油站用地占到一定比例。
“目前我们加快推盘节奏，把握这一轮客户浪潮。主要考虑去库存，抓销售回款。”一位不愿具名的房企高管说。
多家开发商负责人在接受长江商报记者采访时坦言，现在都普遍收缩、放缓拿地拿项目和开发节奏。甚至在消化掉现有存量后，看行业前景再决定是否新购入土地和追加投资。
目前，绝大多数开发商都有着不同数额的有息负债、工程款等，不少小企业的情况是，民间融资占了很大一部分，在目前融资困难的情况下，为了用销售回款补充现金流，降价或许是开发商最为现实的选择。这样对小房企是非常难以承受的，因为它的抗风险能力太差了。如今，西安房企间的并购和转型已经出现。
在陕西房地产研究会会长王圣学看来，房地产作为国民经济的主导产业，在未来很长时间内不会改变。房地产的大规模开发建设在我国还将持续10年左右，像西安这样的大城市还将持续20-30年左右。大规模的城镇化推进不停止，房地产的大规模开发建设也不会停止。
西安市一住博会现场前来搜集楼盘信息的市民。东方IC 图
