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商业用地可否建公寓、酒店之类的建筑物
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提问者：zfmk1380928***时间： 14:08:25地点：2个回答
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房产纠纷法律知识：对比中美三大长租公寓，看看他们都怎么挣钱？
明源地产研究院
[ 亿欧导读 ]
对比中美三大公寓巨头EQR，魔方和自如，我们可以看到国内外相对来说比较统一的策略是聚焦核心市场，选择优质物业，不同点在于美国相对更加强调专业化分工和专业化能力，所以特别重视团队和技术，以改善租赁运营管理效率，提升收益。
如果说这几年地产界被讨论和争议最多的，那非长租公寓莫属。有看多的，认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。
观点无对错，但姿势很关键。抛开这些表面上的争论，归根到底要回到一个基本的商业问题，到底是一个什么样的生意？怎么赚钱？怎么和竞争对手拉开差距？怎么获取差异化的竞争优势？
今天明源君特意将美国最大的公寓REITs公司，和我们国内最大的集中式公寓运营商，以及最大的分布式公寓运营商进行一次对比分析，EQR由于是REITs，所以和国内公寓有本质的不同，实际上不能简单类比。但是EQR的一些做法，可能对国内公寓的发展有所启发。
规模增长PK
国内正奋力扩张
国外注重资产组合质量
针对规模增长，比较理想的情况是综合比较，比如房间数量、盈利指标、成本指标、可复制性、是否规模不经济等等，应该从综合维度全面考量，但目前国外数据通过年报相对好获得，国内则缺乏这方面的数据，所以只能简单从房源管理规模来做下比较，当然，明源君也认为，这与目前市场阶段是相称的，在市场成长期，先快速扩大规模，占据领先优势是非常关键的。
根据最新公开数据，目前自如分布式管理规模是30万间，魔方公寓集中式管理规模是3万间，估值十亿美元，美国EQR 2016年三季报所披露的数据，管理房源数是72229套，目前市值两百多亿美元。由于统计口径不同，国内用间，而美国用套，把每套按平均2.5间估算，美国EQR管理房源大约是18万间。在数量维度，双方差异并不明显。
但略微不同的是，目前国内巨头正在奋力扩张，跑马圈地，而美国巨头则是从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至有意识的减少管理规模，优化资产组合。比如自如短短一年时间，就从2015年的20万间快速增长到2016年的30万间，成长迅猛。而魔方公寓也是2015年的2万间增长到2016年的3万间。自如和魔方在2016年管理规模都差不多提升了50%，而美国EQR则从2015年年底的109652套减少到2016年三季报的72229套，减少了将近30%，一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。
一方面，这种差异鲜明的反映了中美两国公寓行业不同的市场特征和不同的发展阶段，在我国，目前品牌公寓刚刚起步，行业不成熟，品牌公寓市场占有率才2%，正处于市场快速发展的阶段，而美国租赁市场已经步入成熟阶段。
另一方面，当然美国EQR从早期的规模扩张，演变到了现在更加追求资产质量，并非一蹴而就的。美国EQR也经历了规模快速扩张的过程，从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓，EQR上市后，就开始大规模的融资，高峰时期近每个月1次，并进行了长达7年的公寓收购，资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”，使EQR的公寓规模快速增长，在2002年达到了峰值，近23万套，与1993年相比增长了近10倍。
2003年起EQR发展思路开始有了调整，开始更重视效益型增长，不再强调规模扩张，而是强调资产组合质量。一个是卖出很多二线城市资产，进军租房需求旺盛的市场，二个是EQR开始专注于六大核心沿海城市，比如波士顿，纽约，华盛顿特区，南加州大学，旧金山和西雅图。这些核心沿海城市具有这么几个特点：
一是进入门槛高，因为土地稀缺和政府监管，很难建设新的公寓物业，或者需要付出很大的代价来新建，新的供应量就少；
二是高置业成本，购房难度大，催生租赁需求；
三是经济发展好，强劲的经济增长带来就业增长和家庭的形成，从而导致对EQR公寓更多的需求；
四是优质城市核心位置，容易出租且收益高。
当然，明源君认为，在行业的发展初期，企业通过快速规模扩张和跑马圈地可以更多的占据市场份额，树立行业领袖地位，从而获得更多的品牌效应、资本支持和资源，但当行业进入成熟期后，公寓企业打下一片江山后，针对目标客群的细分以及精细化服务，则更有助于坐稳江山。
国内关注“平台+生态圈”
国外看做“简单租赁生意”
接下来我们来看看各自是怎么样来做这门公寓生意的。
在商业模式上，美国EQR更加强调公寓租赁的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益，同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。
而国内巨头则给公寓这桩生意加了很多调料，甚至菜系都不一样了，可能都把“粤菜”变成了“火锅”。相对来说自如在商业模式上与EQR更接近，还是围绕租赁生意在做，但基于其原有房产中介背景，在业务范围以及多板块业务协同上有很大的突破和创新，而魔方则强调通过公寓这一入口，打造一个生活平台，构建公寓+生态圈的模式，相对来说差别就比较大，当然实现难度也更大。具体我们通过一个表来对比下：
从商业模式来看，EQR是一种资产管理模式，采取收购、持有并运营的策略，投资于位于目标市场具有升值潜力和高品质的公寓社区，以最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力，以及通过运营能力提升续租率，以及更多侧重于降低成本，提升租金，本质上还是基于公寓的生意，相对来说比较简单。
而国内公寓龙头则强调范围经济和生态圈建设，以获得除业务外的业务协同效应及增值收益。
像自如，目前的业务是长租+短租+类似Airbnb的共享经济住宿平台，背后其实强调的是与经纪业务及交易金融服务的协同，以及公寓业务本身的全范围覆盖。对于自如来说，这有两个层面的含义：
第一、实现公寓业务与传统经纪业务、金融业务的多板块业务协同。
比如公寓可以打通房源和客源两端，在房源端，当与小业主签订了租赁合同后，该房源后续如果出售，就有极大的可能性通过链家中介平台来挂牌成交，实现了与链家经纪业务的协同；而在客源端，租房C端客户也是宝贵资源，C端客户在经历几年租赁期后，总归有购房需求，这部分就会成为链家中介业务的客户来源，另外，围绕这部分租赁用户，除了经纪业务外，也可以很好地延展到后续购房环节金融服务，实现了与中介业务与金融板块的业务协同，另外此部分客户还可以发展为链家切入新房市场的宝贵资源。
第二、在公寓业务本身，打造完整的产品线，实现客户端的全覆盖。
沿着自如产品链的发展脉络，自如业务主要是三个领域：第一，在一个城市里长期的居住，长租是一类大的需求。第二，旅居的需求，它不同于酒店，而是住在民宅。第三，长租和旅居的配套服务。
而魔方则强调从一家公寓运营商转变为满足全人群、全方位需求的生活服务集团，围绕“公寓”和“公寓+”做文章。除了在“公寓”领域不断细分市场，魔方还在“公寓+”板块创新商业模式，探索公寓相关的增值服务。2015年5月正式启动“公寓+”战略，通过整合更多业态，其目的是为年轻人带来“门到门”（D2D）工作生活新模式，能够满足他们对居住、办公、娱乐、健身、餐饮等全方位的生活需求。比如“公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁，甚至公寓+培训、社交、健身、旅游等……，打造‘公寓+服务’的生态圈。
在魔方公寓看来，通过掌握的租赁房源，可以作为一个巨大的线下流量入口，使居住空间这个载体产生更多的增值销售可能性，满足住户全方位的生活需求。这是一种“平台+生态”的商业模式。
从国内外公寓巨头商业模式的对比可以看到，目前国内公寓模式相对国外更加复杂，可以说是植入了更多的本土化创新，当然某种意义上来说，过于复杂的商业模式也本身反映了市场的某种不成熟，因为复杂所需的综合能力要求就会特别高，这与市场成熟后专业化细分要求是截然相反的。
盈利模式PK
国内是“租金差+增值服务”
国外则是“资产增值+租金”
生意明确了，我们来看看各自都怎么赚钱。从盈利模式来看，美国EQR的利润来源非常简单和清晰，主要就两大块，第一块是资产升值收益，这特别依赖EQR投资组合的优化，需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，另外也可以在市场上寻找低价收购的机会，通过资产的不断置换提升资产质量。第二块，就是租金。这个就是特别依赖EQR一方面要优化布局，以获得持有房源更高租金收益的增长，另外，也特别依赖EQR持续降低运营成本，提升租金利润空间。
所以EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡，来实现租金收入最大化，同时严格控制成本，追求最大回报。通过保持租户满意度，提升续租率。
而回头看国内巨头，像目前自如盈利来源主要还是来自包租后的租金差。通过统一改造（装修、家具）和管理，获得一定程度溢价和服务费。而且现阶段重点主要还是扩大规模占据市场，盈利并非首要考虑因素，希望借助前期资金和资源优势，实现规模效应。当然除此以外，还有隐形的多板块业务协同收益，比如通过获取租赁房源和客源后，对其原有经纪业务的支持和交易过程中金融交易服务的支持，可以获得交易佣金和金融服务费两块收入。
而魔方除了获得包租收益外，还希望通过给用户在租住之外提供更多的社交以及租后服务。柳佳希望增值服务也成为魔方的盈利核心，魔方探索了两种提供增值业务的方式：一种是自营的方式。比如魔方公寓张江店，开放式公共区域中的咖啡销售，另外一种是联合经营的方式。比如餐饮、洗衣、用车等等这些生活服务，魔方把这些服务商引入到公寓。
针对上述三巨头的盈利模式，明源君认为，EQR依赖资产增值和租金的收益，与美国市场大环境的支持分不开，一个有成熟的REITs市场，二个美国公寓资产货币化率相对国债收益要高，也给公寓企业扎扎实实做公寓创造了非常好的条件。而反观国内，目前包租的重资产模式仍是主流，短期REITs也无法破局，因此，国内企业针对赢利点的探索既是无奈也是一种伟大的创新，当然这个过程中，不同的做法可能难易程度和最终结果都会不同。
自如盈利模式相对来说更接近公寓租赁业务本质，同时又很好的实现了公寓业务与经纪业务、金融业务的协同，是一种基于自身核心能力和资源的创新，相对来说更直观清晰。魔方希望通过把占房源，构筑线上流量入口，进而兑现为增值收益，相对来说难度要大很多，挑战不小。
另外，新派公寓CEO王戈宏认为，中国在REITs出来之前，包租模式的红利已经消失，盈利前景堪忧！能否做成消费者品牌以及产品坪效具有定价权很重要！国内机构资金正在布局收购存量物业然后把重资产证券化，新派公寓CBD的资产就准备与机构合作在上交所做成类REITs，然后进一步收购。
竞争策略PK
国内侧重资源整合
国外侧重管理运营
在商业模式和赢利点搞清楚以后，接下来就是要看各自如何在市场中竞争，以获得竞争优势的。整体概况而言，国内巨头更侧重于资源整合层面，而美国巨头则更侧重内部管理运营。
总体来说，国内外巨头相对来说比较统一的策略是聚焦核心市场，选择优质物业，不同点在于美国相对更加强调专业化分工和专业化能力，所以特别重视团队和技术，以改善租赁运营管理效率，提升收益。而国内巨头则更加强调资源整合来获取竞争优势，这是在市场发展期给予企业的发展红利，当然国内巨头在管理规模扩大后，对内部运营的管理也是非常重视的，像自如和魔方在IT系统建设、标准化管理体系方面都花了很多功夫，在物业选址、装修成本、出租率预估等方面都有一套完整的测算体系，从而尽可能降低投资风险。
特别像魔方的ABS产品，除了具有金融创新意义，更是给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。当然其本质是是租金的抵押债务融资，和国外资产证券化还有很大区别，得益于优质的基础资产和有力的增信措施，该ABS项目的优先级平均利率仅约为年化5%，有效拓宽了原始权益人自身融资渠道，降低了融资成本。
另外托管加盟只有在品牌形成系统化标准以及具备了强大的消费者粘性后才会对资产增值带来作用，业主才会信任托付给品牌运营商。
总之，通过国内外公寓巨头发展模式的对比，本土公寓在中国公寓比较恶劣的发展环境，很多制度配套缺失的情况下，还是顽强成长，并且结合本土做了很多创新，尽管有些难度和挑战很大，但仍然值的鼓励和尊重，房地产存量市场刚刚拉开序幕，对于公寓行业来说，今年仍然是格局差异化建构的一年，趋势成型的竞争还没开始，还有的是机会。
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小程序-亿欧plus摘要商住房的土地性质，是办公、商业用地，并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好，住宅持续热销，一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房，直接违反了规划用途。
　　编者按：
　　在上海市政府发布规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》后，很多已购买商住两用房的“类住宅”投资客，将会遇到房子难出手，未来“住房”变“商务楼”的尴尬境地。商住两用房的历史到底该如何处理？今天海佑君就来和大家探讨一下此类房产的投资问题。
　　维护购房人利益
　　上海市从年初开始清理整顿商住房。1月初，上海市政府叫停了“类住宅”项目网签。之后，对商办项目改变房屋使用性质进行清理，清理对象包括：擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。5月17日，上海市政府正式下发商住房整顿方案，其中影响最大的，是已售但未交付的商住房。上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。
　　海佑君在这里要先解释一下，商住两用房和普通商品住房的区别。商住两用房是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。房屋作为投资的价值在于能不能赢利。房子不是根据产权性质决定值不值得投资，而是取决于房子的地理位置、户型等。一般来说，商住两用的房子格局好，LOFT户型，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，因此很受年轻人青睐。
　　另外，商住两用项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
　　对此，海佑君提醒大家：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。虽然这种房子不限购也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，有些更需要全款买房，且不能申请公积金贷款。
　　商住两用房弊端多
　　与普通住宅相比，商住房有很多弊端，商住房土地出让年限最长为50年；商住两用房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准也高于住宅，商住房的物业费、供暖费，也要比住宅贵很多；商住房的公摊面积比较大，且因为有居住又有办公，人员也混杂，居住环境差。
　　此类房屋房产证上明确标明是商用，虽然也是五证齐全，但只是表面上的合法。如果认真追究起来，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。很多房产销售都是打着“不受限购令约束、投资自住皆可”，以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。另外，从价格上来看，其价格多为同区域住宅价格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。海佑君的很多家人与朋友，也曾一度被这种“高性价比”的“住宅”所吸引。
　　事实上，商住房的土地性质，是办公、商业用地，并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好，住宅持续热销，一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房，直接违反了规划用途。
　　购买商住两用房的大部分是没有购房资格的非上海户籍的外来人员，他们中的一部分人购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，但是还有大多数人是作为投资或过渡房使用的，都考虑将来可以出租，获得一部分固定收益。甚至一些上海户籍的购房者被吸引，从而决定作为投资房进行储备。
　　商住两用房未来的持有价值能否保值，是目前大众关心的问题之一。商住房是在一二线城市因为限购或者住宅高价下产生的。三四线城市住宅存在库存积压，商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，其余区域的商住房持有价值都不会太高。按照政策规定，未来商住房在上海由于全部强制要求进行整顿，对其作为“住宅”进行销售的价值和意义几乎不大。而在北京，商住房虽然可以出售给个人，但必须符合在北京无房，且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款，使得商住房的吸引力远小于普通住房。商住房热度降了，市场整体的热度也会下降。
　　海佑君认为此次调控的意义在于，堵住限购的漏洞，使炒房资金不能转战商住房，切实实现‘房子是用来住的，不是用来炒的’。商住房的发展空间越来越狭窄,此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的,所以其退出市场的可能性很大,唯一有一点值得保留的,就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式,也限制了产品的市场成交模式,所以利空效应很明显。而与此同时，商住房的价格也将容易下滑,毕竟商住产品的流通性在快速降低。不管大家是不是配置了此类资产，海佑君都想提醒各位，在金融产业不断创新的今天，市场投资品种日益丰富，高净值人群的投资行为更应多元化，资产配置需根据经济趋势与时俱进，千万不要固守一种方式，从而错失了顺势而为的其他投资机遇。
来源：海佑基金作者：华雯颖
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&投资公寓有哪些好处？天德海景城适合投资么？
投资公寓有哪些好处？天德海景城适合投资么？
来源：吉屋网 &&发布时间：
　　繁华，一处集时尚、便捷、少有于一身，兼具自住、办公、投资等多重功能的公寓无疑蕴含着强大的能量。越来越多的投资客愿意把长远的眼光放在投资公寓上。那么投资全能型公寓有哪些好处呢？　　优点一：低风险　　较之于金融产品，全能型公寓同样属于投资性产品。但投资公寓作为实体投资品，风险是较低的。与住宅产品相比全能型公寓属于商 用物业，不受购房套数的限制。而且相比于投资写字楼和商铺，乃至于购买股票、期货等金融投资品，全能型公寓投资资金少、投资门槛低、容易转手变现，在抗风险方面具有相当明显的优势。　　优点二：总价低，回报高　　全能型公寓产品基本上都属于小户型物业，往往总价远低于住宅产品与商铺产品。通常建造于城市繁华地带，尽享优越配套。而且地段较好、品质的公寓颇受租房者的喜爱，具有易出租，租金高的投资特性，率也是相当可观。　　优点三：出租自住两相宜　　全能型公寓产品总价低、配套完善的特性，不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择;简单装修作为日租房对外出租，轻轻松松赚租金!　　优点四：适合商 用办公　　全能型公寓面积小、相较于写字楼的租赁费用低，同时可以满足办公需求，是成长型中小公司和初始创业型公司的。全能型公寓一般位于区域地段，商业、生活等配套设施完善，这些是为成长型公司所看重。　　海景城是由日照天德房地产开发有限公司总投资20亿元人民币倾力打造，中国建筑第八工程局承建。集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、旅游度假为一体的城市综合体。项目总用地2.6万平米（40亩），总建筑面积22万多平米；分别由地下4层及地上5层的裙楼和两栋塔楼构成，负3、4层为大型停车场，负1、2层主要是大型购物中心为主。地上1—5层主要用于两栋塔楼中办公、公寓和酒店的接待、会议、餐饮、休闲、康体等配套服务。两栋塔楼部分: A栋为52层5A一等写字楼，是日照市一座5A一等海景写字楼，共计6.1万多平米，主要用于商务办公和SOHO办公。B栋为56层五☆级酒店和高端商务酒店综合体，主要经营五☆级酒店和酒店式公寓等。建筑主体高达178米，向东是大海，基本保证270°观海景，海岸线168公里，360°俯瞰整个日照市的发展。　　据了解，现已强势入驻，抢占财富先机。你还在等什么？天德海景城，自住、办公、投资多重功能，总有一款让你怦然心动!　　天德海景城　　70——130㎡空间自由分割　　价格14000元/㎡起　　项目地址：海曲东路与绿舟路交汇处新市区14000元/平米非毛坯高绿化幼儿园优惠线上认购可获价值3千元的精美礼品
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按Ctrl+Enter发送& &40年产权的商业公寓为何被称作香饽饽？看完你就懂了40年产权的商业公寓为何被称作香饽饽？看完你就懂了日来源：今日头条责任编辑：tenglong005 首先我们要来看的是的本质。40年产权的商业公寓和最大的区别就是它的产权年限，也就是住宅普遍是70年的产权，而商业公寓是40年的产权。40年产权公寓属于商业性质，首付至少得5成，还有着高于住宅的水电费用，一直以来，购买这类公寓需要具备一定的资金实力，最受小本客青睐，而非一般刚需族所能承受。那为什么商业公寓还会成为投资者眼中的“香饽饽”呢? 其他方面比如说像住宅，你在用的是民用水电，商业公寓用的是商用水电。其次，公寓还可以作为你的公司注册地址而用来注册公司。公寓一般面积不大，总价单价都没有住宅那么高，普遍在同地段同品质的的1/2到1/3之间。还有一个最大的特点，就是你购买公寓是不需要开具购房证明的。
不限购、不限贷;土地使用权到期可续;一般地处城市核心，居住人群以商务族为主，物业服务和优良的配套设施高于一般住宅;商业用地的拆迁赔偿远高于住宅……凭借着多方面的优势，在全国性“住宅调控”的影响下，商业公寓销售甚是紧俏，深受市场青睐。
近期有机构调查当下商业公寓市场买家报告中指出，仅有22%的客户购买作自住用途，其余7成多的客户购买商业公寓均为投资打算。
所以以下两点就成为了大家购买公寓的最主要原因：
第一：公寓的投资门槛比较低。假设住宅可能需要两百万的资金，那么你去购买一个同样大小、地段的公寓，只需要总价一百万，那么在这种情况下，很多资金不足的人就会选择以公寓来过渡。
第二：公寓不需要开居住购房证明。因为很多政策的收紧，很多地区都出现了限购。那么在限购政策的调整下，大家的房票都是很紧张的。那么这个时候，你手里的资金要到哪里去呢?你既不能购买住宅，也不能投资P2P这种平台。在这种情况下很多人都会选择比较安全的投资，也就是投资公寓。靠它的租金回报以及以租还贷这样的一些投资优势，大家都会去选择公寓。
“小公寓投资门槛较低，好卖升值也较快;而面积小租金压力小，往往比大户型更容易出租，由于相对稀缺，也更租得起价。”业内人士分析，商业公寓的购买人群主要为有稳定工作的工薪阶层以及个体、小私营业主。这部分人共同特点在于手头拥有一笔不多的闲散资金，且投资理财的观念较稳妥，倾向于公寓产品来为自己的资本保值增值。
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环球金融城定位于城市最高端，内部设施规格超甲级标准，装修内饰豪华气派。10米挑高豪华大堂，4-4.2米标准层高，3490余个停车位。
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