54773 条评论分享收藏感谢收起npc.gov.cn/npc/xinwen/1999-08/31/content_1459910.htm 王保树 中国的商事法律制度
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胡康生 我国的婚姻家庭法律制度赞同 4.3K91 条评论分享收藏感谢收起在农村有土坯房的仁寿人注！意！啦！5年内政府要给你改造房子仁寿县“农村土坯房改造五年行动”实施方案为深入实施乡村振兴战略，巩固提升脱贫攻坚成果，提高农村住房安全保障水平，提高广大农村群众的幸福感，按照《四川省“农村土坯房改造行动”实施方案》（川府函〔号）和《眉山市“农村土坯房改造五年行动”实施方案》（眉府函〔2018〕15号）部署，结合我县实际，制定本实施方案。&&一、总体要求& &（一）工作思路。& &坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。全面推进农村土坯房改造，让广大农村群众住上安全房屋，过上幸福日子，进一步提高生活质量，提升收入水平。坚持把农村土坯房改造同脱贫攻坚相结合、同幸福美丽新村建设相结合、同乡村休闲旅游发展相结合、同农村生态环境提升相结合，全面推进乡村振兴战略。& &（二）基本原则。& &1.政府引导，群众主体。各级人民政府要切实加强引导，整合政策资源，集聚资金力量，用好现有政策，支持土坯房改造。改造方式要充分尊重群众意愿，结合群众需要制定改造措施，充分调动群众积极性和主动性，以农户为主体推进土坯房改造工作。有重大基础设施或项目规划需要进行征收区域内的土坯房不纳入本方案改造范围。& &2.因地制宜，分类改造。坚持宜保则保、宜改则改、宜建则建，不搞“一刀切”，对修建时间在30年及以上的传统老旧土坯房，要挂牌保护提升、活化利用；对能够通过维修加固消除安全隐患的土坯房，要优先实行加固除险；对存在严重安全隐患无法加固的危旧土坯房，要抓紧拆除并根据实际需要重建。& &3.突出特色，提升品质。突出地域特色和传统风貌，结合“四好村”创建和幸福美丽新村建设，完善公共基础设施和配套服务功能，实施“三建四改”（建庭院、建入户路、建沼气池，改水、改厨、改厕、改圈）工程，保护好传统村落和历史文化，打造一批特色村落、传统村落。& &4.经济实用，确保安全。充分考虑困难群众经济承受能力，以住房安全和满足基本生活功能为前提，合理确定建设标准和改造方式。严格执行《仁寿县农村住房建设管理办法》（仁府办发〔2017〕35号），切实加强土坯房改造质量安全监督，提高农房建设水平和抗震设防能力。& &5.综合施策，统筹推进。各级人民政府负责统筹有关政策和资源，强化对土坯房改造的政策、资金、技术支持。有关部门要各司其职、形成合力，把项目、资金、政策等向土坯房改造倾斜。& &（三）目标任务。& &1.通过拆、保、改、建相结合的方式，确保用五年时间完成全县土坯房改造，到2022年完成24198户土坯房分类改造。其中，按有关规定应拆未拆土坯房38户，指导改造有现行政策补助的唯一常住土坯房3996户，支持改造无现行政策补助的唯一常住土坯房19053户，鼓励拆除全家常年在外定居而长期未居住的土坯房1111户。& &2.全县土坯房改造分四个阶段推进。一是调查核实阶段。& &日前，县住建局明确土坯房认定标准，乡镇人民政府负责全面调查核实土坯房情况，分类分户制定土坯房改造具体方案和措施。二是组织动员阶段。日前，乡镇人民政府做好改造对象的宣传动员工作。三是改造实施阶段。年每年分别完成、、4313户土坯房改造，年重点对贫困户土坯房进行改造；日前，各乡镇按土坯房改造工作方案和计划分期分批实施改造。四是验收考核阶段。日前，对全县土坯房改造完成情况进行验收。& &二、工作重点& &（一）摸清底数，分类实施。认真调查核实农村土坯房情况，组织开展土坯房评估鉴定，确定改造对象、方式、标准和数量，做到“户有卡、村有册、乡有簿、县有档”。根据调查核实的情况制定分类改造方案，采取拆旧留权、拆旧退权、拆旧建新、维修加固、依法拆除等方式进行改造，优先改造建档立卡贫困户、公路沿线、风景区、场镇周边等重点区域和存在严重安全隐患的土坯房，同时鼓励拆旧建新的农户进入新村聚居点建房。（牵头单位：各乡镇人民政府、县住建局；责任单位：县委农工办、县发改局、县财政局、县国土资源局、县扶贫移民局）& &（二）做好规划，注重品质。将土坯房改造工作纳入村镇建设规划和土地利用规划统筹安排，按照“小规模、组团式、微田园、生态化”要求，坚持集约节约用地，合理安排农村土坯房改造计划和新建农房选址布局，编制农村基础设施和公共服务设施等配套设施规划，为推动土坯房改造工作提供规划指引。选址坚持“三避让”，即避让地震断裂带、地质灾害隐患点、泄洪行洪通道；建设做到“三到位”，即川西民居风格展示到位、基础设施配套到位、园林绿化布局到位。县规划局负责设计提供5套具有仁寿地域特色、符合农村居民生产生活习惯的农房建设方案，从规划选址、建设标准、设计要求、风貌样式等方面提出规范和要求。（牵头单位：县规划局；责任单位：县国土资源局、县住建局）& &（三）加强配套，完善功能。集中建设点按照“规模适宜、功能合理、经济安全、环境整洁、宜居宜业”的原则，配套建设安置区水、电、路、通讯、广电及垃圾、污水处理等基础设施，重视集中点生态、景观、公共服务等建设，让群众享受到城镇基本服务功能。维修加固和原址重建按照“道路通、生态好、房子美、功能新”原则，有条件的地方尽量做到入户道路硬化，鼓励配套分户式或联户式垃圾收集和污水处理设施，完成“三建四改”提升居住质量和使用功能。乡镇人民政府负责组织制定“三建四改”和基础配套具体方案。（牵头单位：各乡镇人民政府；责任单位：县委农工办、县发改局、县住建局、县财政局、县国土资源局、县扶贫移民局、县交通运输局、县农牧局、县规划局）& &（四）发动群众，有序推动。充分发挥广大群众的主体作用，加强组织引导，尊重群众意愿，引导群众依靠自身努力改造土坯房。坚持尽力而为、量力而行，严格控制建房面积和标准，防止盲目攀比和贪大求洋。充分发挥基层组织引导作用。乡镇、村（社区）要切实做好宣传引导工作，注重工作方法，畅通诉求渠道，守住不强拆、不违法底线，维护群众选择权、户籍权，以及土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。充分发挥社会力量帮扶作用。鼓励机关、企业和社会各界开展结对帮扶，支持企业按照市场机制参与土坯房改造。（牵头单位：各乡镇人民政府；责任单位：县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县扶贫移民局）& &（五）强化监管，确保质量。严格技术标准。严格执行《仁寿县农村住房建设管理办法》《四川省农村居住建筑抗震技术规程》《四川农村居住建筑施工技术导则》等农房建设强制性标准，县住建局和乡镇人民政府要将土坯房改造纳入统一监管，严格管理。采取统规统建、统规联建、统规自建等方式，提高土坯房改造规范化和专业化水平。加强新建房屋地基基础、主体结构、屋面工程、抗震构造措施等关键部位和环节的监管，严格工序管理、建材管控和竣工验收。土坯房改造由农村工匠或专业企业组织施工，鼓励采用装配式建筑和绿色节能材料。（牵头单位：各乡镇人民政府、县住建局；责任单位：县国土资源局、县工商质监局、县发改局）& &三、实施保障&&&（一）政策保障。&&&1.强化改造用地支持保障。县国土资源局对土坯房改造所需年度指标实行专项管理，省、市下达新增建设用地计划中优先安排一定比例用于土坯房改造。宅基地腾退的集体建设用地指标优先保障用于农村土坯房改造。（牵头单位：县国土资源局）& &2.拓宽房屋宅基地退出渠道。进城居住的农村村民依法自愿有偿退出土坯房宅基地的，可由本集体经济组织协商回购，或采取拆旧留权的方式，由县国土部门会同集体经济组织对其房屋和宅基地进行丈量登记，将来在该集体土地征收时享有同等权利和补偿或房屋重建时依法享有此宅基地的使用权。对于违法闲置的土坯房，乡镇人民政府依法组织拆除。（牵头单位：县国土资源局、各乡镇人民政府）& &3.优先安排土地整理项目。土地整理、增减挂钩等项目要尽量与土坯房改造相结合，积极探索多村、多镇整合的土地开发利用新模式，增减挂钩指标分配要优先向土坯房集中地区倾斜，原土坯房用地复垦新增耕地可用于占补平衡。（牵头单位：县国土资源局）& &4.鼓励盘活农村集体用地。通过土坯房改造等节约的集体建设用地，采取出让、出租、入股、联营等方式，用于乡村休闲旅游养老等产业和农村一二三产融合发展，支持新型农业经营主体依法依规盘活农村集体建设用地发展新产业新业态，多渠道筹集资金用于支持土坯房改造。（牵头单位：县国土资源局、各乡镇人民政府）& &5.财政贷款贴息配套政策。县财政对规划内农村困难群众的土坯房改造贷款给予两年贴息，省级财政将在年期间按照市、县财政年度实际贴息额的50%给予补助。市财政根据县工作推进情况，视情况给予以奖代补工作经费。县财政根据乡镇工作推进情况，视情况给予以奖代补工作经费。（牵头单位：县财政局）& &6.建立信贷风险分担机制。金融机构要加大对纳入农村土坯房改造规划的农户提供融资支持，仁寿农商银行根据市农商银行探索推出的“农坯贷”土坯房改造贷款产品，制定我县建档立卡贫困户和一般土坯房改造农户贷款支持政策，对拆旧留权、拆旧退权的进城购房户，提供按揭贷款支持。建立农村土坯房改造信贷风险分担机制，对金融机构为土坯房改造贷款产生的损失参照“农村小额扶贫贷款风险分担比例”执行。省级财政按照市、县财政实际补贴额的50%给予补助。（牵头单位：县财政局、县国资金融局、仁寿农商银行）& &7.实施土坯房改造补助政策。& &（1）对能纳入易地扶贫搬迁、C/D级农村危房改造、地质灾害避险搬迁等惠农政策（以下简称相关住房政策）的农村土坯房整治的，按照相关对应政策要求执行。建档立卡贫困户的土坯房改造，优先纳入易地扶贫搬迁政策实施，不能纳入易地扶贫搬迁的纳入C/D级危房改造政策实施；“其他三类重点人员”（低保户、贫困残疾人家庭、分散供养特困人员，下同）的土坯房改造，纳入C/D级危房改造政策实施；处于地质灾害避险搬迁范围的土坯房改造，纳入地质灾害避险搬迁政策实施。& &（2）已享受相关住房政策或户籍在社区的“四类重点人员”（建档立卡贫困户、低保户、贫困残疾人家庭、分散供养特困人员，下同）唯一住房为危险土坯房的，其土坯房改造补助由县财政按以下标准补助：建档立卡贫困户拆除重建的每户补助2万元，维修加固的每户补助1.1万元，“其他三类重点人员”每户补助1.1万元。& &（3）对于没有享受过相关住房政策而又不能享受现有住房补助政策的一般户唯一住房为土坯房的，每户补助0.88万元。& &（4）作为生产性用房的土坯房改造，“四类重点人员”每户补助0.55万元，一般户每户补助0.44万元。& &（5）鼓励拆除闲置土坯房，对于合法闲置土坯房的给予每平方米40元的拆除补助，每户补助费用最高不超过6000元。& &（牵头单位：县住建局；责任单位：县发改局、县财政局、县国土资源局、各乡镇人民政府）& &8.基础设施配套支持政策。鼓励唯一住房为土坯房的农户拆除原土坯房到集中建设点（规模5户以上）建房。土坯房改造集中建设点按照规模适宜、功能合理、经济安全、环境整洁、宜居宜业的原则，配套设置安置区水、电、路、通信、垃圾收集、污水处理等基础设施。基本公共服务设施统筹考虑人口规模、人口流向和服务半径等因素，同步规划建设一批教育、卫生、文化体育、商业网点，以及便民超市、集贸市场等公共服务设施。唯一住房为土坯房的农户拆除原土坯房到集中建设点建房，可以享受不超过以下标准的基础设施建设补助：1人户每户补助1万元，2—3人户每户补助2万元，4—5人户每户补助3万元，6人户及以上的每户补助4万元。基础设施建设由乡镇监管，农户委托村（社区）统一实施。（牵头单位：县发改局、县规划局；责任单位：县委农工办、县财政局、县国土资源局、县住建局、县交通运输局、县扶贫移民局、各乡镇人民政府）& &9.统筹整合使用扶贫政策。按照整合项目、聚集资金、集中投放、精准扶贫的总体思路，结合实际整合现有的项目、政策，把土坯房改造同幸福美丽新村、易地扶贫搬迁、地质灾害搬迁、农村危房改造、“百万安居工程”相结合。县级有关部门要加大项目和资金统筹支持力度，补助资金、帮扶资金优先用于建档立卡贫困户土坯房改造。（牵头单位：县扶贫移民局；责任单位：县委农工办、县发改局、县财政局、县国土资源局、县住建局、县交通运输局、各乡镇人民政府）& &（二）组织保障。&&&1.层层落实责任。成立仁寿县农村土坯房改造行动工作领导小组，领导小组办公室设在县住建局，统一领导指挥土坯房改造行动，建立“市级统筹、县级负责、乡镇落实”的工作机制，进一步细化目标任务、推进措施，倒排工期，挂图作战，确保各项目标任务按时全面完成。各级政府主要负责同志是本级土坯房改造工作第一责任人，逐级签订目标责任书，层层压实工作责任。& &2.强化督查考核。县政府将此项工作纳入目标绩效考核，建立每月巡查、督查和信息报送机制，采取明察暗访、督查通报、曝光问责等方式加大考核问责，对工作不重视、推进不力且整改不及时的，按照有关规定严肃追究问责。各乡镇于每月20日前向县农村土坯房改造行动工作领导小组办公室报送工作推进情况。（牵头单位：县政府督查室、县目标办；责任单位：县住建局、各乡镇人民政府）& &（三）加强舆论宣传。做好政策解读，让各级干部深入把握政策、广大群众全面知晓政策，真正让土坯房改造各项政策落到实处、发挥实效。搞好宣传引导，充分利用各类媒体，采取灵活多样的形式，大力宣传农村土坯房改造行动，增强广大群众脱贫攻坚、建设美好家园的信心和决心，营造良好的社会氛围。（牵头单位：县住建局；责任单位：县文广新局、各乡镇人民政府）& &via：仁寿县人民政府网
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阅读 11375评论 16
喂，借个微笑06-02
啥条件？？？？？
沧海一粟06-02
感觉只是帮人拿个名额指标而已，当年我大爷孤寡老人村里五保户，一毛都没有，而且土草房倒完了也没人管你，而且最后死了还要强制火化，一毛都没有，最后村里还要来收回土地，还说有几年的皇粮没交，事不关己高高挂起，现在的人都是无利不起早，没有真正的服务员了
农村里没有关系，有了这个政策也没用，仁寿县禾加区岳王村的土墙房子都裂口了跑几次乡政府都没搞，上面不管事，政策再好农民享受不到也白搭
和加区岳王村的土墙就是好几家，但是都被贪官敷衍了事，根本不管无锡征地拆迁专业律师
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我家里有个窑洞，现在政府要，所以我想咨询下关于窑洞标准是怎样的？
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地区：河南&郑州
|解答问题：201
你好，窑洞拆迁补偿标准有四个方面，都有相应的计算方式，根据计算方法可以得出最低补偿。 (一)计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0; 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 (三)农村房屋拆迁补偿标准 (1) 被的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; (2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在 乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补 贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
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地区：黑龙江&大庆
|解答问题：205
拆迁补偿标准是没有明确规定的，这需要根据当地实际情况具体进行计算。 的房子拆迁有三种补偿方式 1、纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价； 2、房屋重建成本价+置换宅基地； 3、房屋置换，相同地段按面积最低1：1 国有土地上的房屋按照市场价进行补偿。以上是对于窑洞拆迁补偿标准的回答，请采纳。
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地区：辽宁&沈阳
|解答问题：170
拆迁房屋补偿标准每隔几年国家都会进行调整，适应经济的发展。窑洞拆迁补偿标准在相关条例有规定，一般有如下几个方面的内容： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁人的损失，以被 拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被 拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
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http://court.gmw。cn/html/article//124566。shtml
小产权房买卖合同效力的认定
作者：黄建平 余建岗
发布时间： 15:31:21
“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。
而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷
由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
二、小产权房买卖合同效力剖析
（一）认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。 宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［号《关于加强农村宅基地管理的意见》，日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
（二）认定小产权房买卖合同有效的理由
1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。
3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。
现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。
这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位；而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。
4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
（一）从历史的角度来看小产权房问题
小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。
不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。
（二）从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房
《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。
（三）订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思？在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。
（四）只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。
《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。wduser_房子有问题当然可以拒绝收房，画钱买个有问题的谁愿意热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930免费验房免费设计黄道吉日建材优惠家具定制