旧改特大利好：开发商向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在增值税中扣除，金融商品持有期间（含到期）...
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旧改特大利好：开发商向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在增值税中扣除，金融商品持有期间（含到期）...
财政部国家税务总局关于金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知? & & & & & & & & & & & & & & &财税[号??各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：?现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：?一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。?二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。?三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。?四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。?五、纳税人月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与月份转让金融商品销售额相抵。?六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。?七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。?房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。?八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。?（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；?（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；?（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。?九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。?十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。?十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。?十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。?非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。?十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。?十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。?十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。?十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。?十七、自日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税，不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税〔2014〕62号）规定的增值税出口退税政策，但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。?日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同，在合同到期前，可继续按现行相关出口退税政策执行。?十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。? & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &财政部 国家税务总局? & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &日?
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拆迁补偿费用取得哪些资料可以在计算增值税销售额时扣除
来源：中华会计网校&　　 |
　　【问题】
　　房地产开发企业中销售其开发的房地产项目，在取得土地使用权时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用在计算销售额时该取得哪些资料方可计算扣除？
　　【答案】
　　根据《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
　　具体为以下资料：
　　（1）房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议；
　　（2）房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据；
　　（3）被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据；被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。
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&&电话：010-6房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控
来源：肖太寿财税工作室
作者：肖太寿 人气： 发布时间：
摘要：全面营改增后，选择一般计税方法的开发项目，允许房地产企业扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额计算增值税销项税额。房地产企业在计征增值税时，允许其在计算销售额中扣除土地价款的范围包括哪些，应如何进行财务核算和税务处理，房地...
　　全面营改增后，选择一般计税方法的开发项目，允许房地产企业扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额计算增值税销项税额。房地产企业在计征增值税时，允许其在计算销售额中扣除土地价款的范围包括哪些，应如何进行财务核算和税务处理，房地产企业计征土地增值税和企业所得税时，要不要扣除在计算增值税销售额中扣除的土地价款？应如何进行管控？房地产企业必须对这些问题进行全面的管控。对这些问题应如何进行管控？是房地产企业不可回避的问题。
　　一、法律依据
　　根据《》（）第四条、第五条第四款和《》（）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）&（1+11%）。
　　其中当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积&房地产项目可供销售建筑面积）&支付的土地价款
　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
　　另外，根据《》（）第七条、《》（）第一条和第五条的的规定，&向政府部门支付的土地价款&，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。&当期销售房地产项目建筑面积&&房地产项目可供销售建筑面积&，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
　　二、房地产企业计征增值税销售额时允许扣除土地价款的范围
　　基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项。
　　1、房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。
　　2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用
　　三、房地产企业扣除土地价款计算增值税销售额时的税收风险及控制
　　1、税收风险
　　根据第七条第二款和国家税务总局公告2016年第18号第五条第五款的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的税收风险主要体现在以下两方面：
　　一方面是，不能提供证明土地价款和拆迁补偿款真实性的材料，导房致地产企业不能扣除拆迁补偿费用，从而将多交增值税。
　　另一方面是，在计算计算当期允许扣除的土地价款时，将销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，算进房地产项目可供销售建筑面积之内，从而少扣除土地价款，使房地产企业多交增值税。
　　2、税收风险控制策略一：收集拆迁补偿款、土地款真实性的法律证据
　　（1）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益，必须取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
　　（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，财政部门监制的财政票据开给房地产公司，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，必须同时符合下列条件：
　　①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
　　②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
　　③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有
　　（3）向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，必须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。这些真实性材料具体而言是如下：
　　①将政府拆迁文件或公告、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
　　②房地产企业与每一位被拆迁人签订的拆迁补偿协议，收集每一位被拆迁人签字的身份证复印件，由每一位被拆迁人签字并按有手印的拆迁补偿款清单。
　　③被拆迁人签字的收款收据或有银行盖章的支付拆迁补偿款的支付凭证。
　　④如果存在被拆迁人是承租人并获得拆迁补偿款，则还需要提供出租人与承租人签订的租赁合同复印件。
　　3、税收风险控制策略二：准确计算当期允许扣除的土地价款
　　房地产企业在计算销售额中允许扣除的土地价款（包括拆迁补偿费用、土地前期开发费用）按照以下方法计算：
　　当房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金
　　已开发项目所对应的土地出让金、土地前期开发费用和拆迁补偿费用=土地价款&（已开发项目占地面积&开发用地总面积）
　　其次，按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积&房地产项目可供销售建筑面积）&已开发项目所对应的土地出让金、土地前期开发费用和拆迁补偿费用。
　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
　　最后，按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
　　另外，从政府部门取得的土地出让金返还款，不从支付的土地价款中扣除。
　　四、房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理
　　《》（）关于&企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理&规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记&主营业务成本&、&存货&、&工程施工&等科目，贷记&应付账款&、&应付票据&、&银行存款&等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记&应交税费―应交增值税（销项税额抵减）&或&应交税费－简易计税&科目（小规模纳税人应借记&应交税费－应交增值税&科目），贷记&主营业务成本&、&存货&、&工程施工&等科目。基于以上规定，房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理如下：
　　1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：
　　借：开发成本&&土地成本/土地征用拆迁补偿费
　　贷：银行存款
　　2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减&主营业务成本&的账务处理：
　　借：应交税费&&应交增值税（销项税额抵减）
　　贷：主营业务成本
　　五、房地产企业差额计征土地增值税中扣除的土地价款在土地增值税和企业所得税中的处理
　　根据上面的会计核算可发现，销售房产项目的&主营业务成本&是不含土地出让价款所抵减的销项税额，即计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本应剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认（会计核算冲减&主营业务成本&并计入应纳税所得额）；但在计算土地增值税时其开发成本发生额中的土地成本是其支付的全部价款，不扣减所抵减的销项税额。也就是说，房地产企业在计算土地增值税时，土地成本是招拍挂时，房地产企业向政府支付的部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益以及向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用的总和。在计算企业所得税时，土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）扣除销售额所抵减的销项税额不可以在企业所得税前扣除。查看: 1173|回复: 3
请问房地产开发企业在取得土地时向个人支付的拆迁补偿费用能否在计算销售额时扣除？
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请问房地产开发企业在取得土地时向个人支付的拆迁补偿费用能否在计算销售额时扣除？答：向个人支付符合条件的拆迁补偿费用可以扣除。《部国家总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等政策的通知》（财税〔号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
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向个人支付符合条件的拆迁补偿费用可以扣除。
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房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控
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&房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控
（本文由肖太寿博士原创，转载请注明作者及出处）
全面营改增后，选择一般计税方法的开发项目，允许房地产企业扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额计算增值税销项税额。房地产企业在计征增值税时，允许其在计算销售额中扣除土地价款的范围包括哪些，应如何进行财务核算和税务处理，房地产企业计征土地增值税和企业所得税时，要不要扣除在计算增值税销售额中扣除的土地价款？应如何进行管控？房地产企业必须对这些问题进行全面的管控。对这些问题应如何进行管控？是房地产企业不可回避的问题。
&（一）法律依据
&&&&根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号 ）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
&&&&另外，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[号）第七条的规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（二）房地产企业计征增值税销售额时允许扣除土地价款的范围
&基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项。
&1、房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。
&2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用
（三）房地产企业扣除土地价款计算增值税销售额时的及控制
1、 税收风险
&根据财税[号第七条第二款和国家税务总局公告2016年第18号第五条第五款的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的税收风险主要体现在以下两方面：
一方面是，不能提供证明土地价款和拆迁补偿款真实性的材料，导房致地产企业不能扣除拆迁补偿费用，从而将多交增值税。
另一方面是，在计算计算当期允许扣除的土地价款时，将销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，算进房地产项目可供销售建筑面积之内，从而少扣除土地价款，时房地产企业多交增值税。
&2、税收风险控制策略一：收集拆迁补偿款、土地款真实性的法律证据
（1）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益，必须取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，财政部门监制的财政票据开给房地产公司，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，必须同时符合下列条件：
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有
（3）向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，必须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。这些真实性材料具体而言是如下：
①将政府拆迁文件或公告、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
②房地产企业与每一位被拆迁人签订的拆迁补偿协议，收集每一位被拆迁人签字的身份证复印件，由每一位被拆迁人签字并按有手印的拆迁补偿款清单。
③被拆迁人签字的收款收据或有银行盖章的支付拆迁补偿款的支付凭证。
④如果存在被拆迁人是承租人并获得拆迁补偿款，则还需要提供出租人与承租人签订的租赁合同复印件。
3、税收风险控制策略二：准确计算当期允许扣除的土地价款
房地产企业在计算销售额中允许扣除的土地价款（包括拆迁补偿费用、土地前期开发费用）按照以下方法计算：
当房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：&&&&&
首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金
已开发项目所对应的土地出让金、土地前期开发费用和拆迁补偿费用=土地价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
其次，按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当房地产项目可供销售建筑面积期销售房地产项目建筑面积÷）×已开发项目所对应的土地出让金、土地前期开发费用和拆迁补偿费用。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
最后，按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
另外，从政府部门取得的土地出让金返还款，不从支付的土地价款中扣除。
（四）房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理
《增值税的规定》（财会[2016]22）关于“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理”规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。基于以上规定，房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的账务处理如下：
1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：
&&&&&借：开发成本——土地成本/土地征用拆迁补偿费
& & & &&贷：银行存款
2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减“主营业务成本”的账务处理：
& & &借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
& & & &贷：主营业务成本
（五）房地产企业差额计征土地增值税中扣除的土地价款在土地增值税和企业所得税中的处理
& & 根据上面的会计核算可发现，销售房产项目的“主营业务成本”是不含土地出让价款所抵减的销项税额，即计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本应剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认（会计核算冲减“主营业务成本”并计入应纳税所得额）；但在计算土地增值税时其开发成本发生额中的土地成本是其支付的全部价款，不扣减所抵减的销项税额。也就是说，房地产企业在计算土地增值税时，土地成本是招拍挂时，房地产企业向政府支付的部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益以及向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用的总和。在计算企业所得税时，土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）扣除销售额所抵减的销项税额不可以在企业所得税前扣除。
（六）房地产企业差额计征土地增值税中扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的
&&&例如， A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）为300万元。
&&第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；
&&第二步，计算销售额。销售额等于=900.9万元；
&&第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。 M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；
&&第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（）÷（1+11%）×11%=69.37万元；
&&第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。如下图所示：
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增值税新政策与会计处理规定对房地产企业的影响【课程背景】财政部《增值税会计处理规定》在2016年12月份落地，对于规范增值税的会计核算，推进营改增平稳运行恰逢其时。2016年所得税汇算清缴是“营改增”后的第一次汇算清缴，税务机关对本次汇算清缴的关注度是空前的，今年汇算清缴难度对纳税人也是最大的。为了加强税收征管，国家税务总局全面实施“金三工程”、国地税深度融合进行联合稽查等方法。可以预见，汇算清缴...&点击上方"蓝色字"可关注我们！敬请关注地产财税圈微信号：dichancaishui(←长按复制)?提供房地产最专业，最及时的财税资讯；财税法规变动及解读；日常财税工作的疑难问题解答。——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！致力于房地产财税人员价值提升！金旭红10月份“房地产营改增”财税专题课程将于【郑州】【成都】【深圳】【沈阳】【苏州】【深圳】等地举办——诚邀您莅临参加！预约报名...&一、不动产销售-简易计税：1、预售阶段，当月收到房款105万借：银行存款105贷：预收账款1052、预售阶段，次月预缴增值税借：应交税费-简易计税3【105/（1+5%）*3%=3】贷：银行存款33、竣工交房，当月结转收入成本借：预收账款105贷：主营业务收入100应交税费-简易计税5　【105/（1+5%）*5%=5】４、竣工交房，次月纳税申报补交税款借：应交税费-简易计税2贷：银行存款2二、不...&当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放赞-->某地税务局在评估某企业时，系统推送如下疑点：企业涉及土地出让，应核查相关房产税、城镇土地使用税是否缴纳。经税务机关实地核查，该企业需补申报缴纳房产税11101.11元、城镇土地使用税37333.52元。本文通过此例，分析说明先拿地后办证的土地价值应如何计征房产税基本案情经实地核查该企业房产面积为8532平方米，土地出让合同中土地面积...&Q在计算土地增值税时，利息支出如何扣除？A一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5...&
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