虽然极端不看好楼市，上海的中心区的房价也快比肩全球富豪扎堆的Manhattan了。但最近还是买了套二手房算是自主吧，因为户口挂在静安的小房子，所以没有落户的需求。上海外环外，距地铁一站地，81万40年产权的商住楼，复式，上家已有简装。建筑面积56平，自己量了一下使用面积大概有70多平。按使用面积算也就1.1万一平吧。虽然水电物业会贵不少，但旁边的居民住宅要2万多/建筑平米，出个10-20万做分级A就把水电物业费都包了吧。冷清是冷清了一点，但是地下停车场免费，就当在美国住了，反正是在外环外也不堵车。小区同样面积的，大约可以租到3000+，近似5%年化收益率。租金是跟着人均收入走的，所以就算房价跌了也不怕。算是进可攻，退可守吧，和买100内的转债是一个意思吧。
原来的房东买了二年，竟然还是亏了个2万+装修出手，而旁边的房子已经涨了20-30%。真没想明白，如果算上复式，为什么商住楼只有旁边居民楼40-50%的价格。而从出租的角度看，看不出多少差别。
有人可能要说，户口，学区都很重要，所以商住楼便宜是有道理的。确实，尤其在一线城市，有房子落户很重要。但是，在普通住宅的房价中，户口，学区的价值很有可能被高估。以我买的周边的房子为例。完全可以花80万买个小户型的房子落户，然后出租。然后再买个复式的80-100万商住房自主，商住楼的使用面积基本等同于正常200万的房子。这样，相当于白白多了一套，可供出租的房子。
另外，对于改善型需求来讲，更应该考虑买个商住楼尤其是loft型的商住楼，而不是普通住宅，因为已经不需要落户了。对于，有城市户口的老人且有一套以上房的人来说，完全可以把他们的房子卖了，户口落在你家，然后再买二个商住房再给他们，一个自主，一个收租，这样可以大大改善他们的生活。
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- 如果没有成功，说明努力还不够，成功者决不放弃，放弃者绝不成功。成功者很辛苦，失败者更辛苦，失败者需要辛苦一辈子。
算算也不错，还是先赚钱吧！
- 简单、高效
除了市区和学区房其他地方其实涨的不多
- 90后小韭菜 大四
北上深落户是刚需
买了商住楼之后的一点思考，没有兴趣。
楼主买商住楼之前有没有一点思考？ 说来听听。 这个更感兴趣。
我记得这种房子转让要收房产税，很多人是买来投资的，就是出租的。据说宽带，电话什么的都是按商业来~
我印象中，我们这里没有本地人买商住房，以前看过一个帖子说区别，忘记了，反正不买就是了，祝你好运
自住而且已经有学区户口买商住房的确不错。
但是投资未必了。去年我家也买房，买的也是100多万的房子，不过买的是市区的使用权房，买了等几年内拆迁。这种房个人觉得性价比不错，能落户，能上学（学区稍微好的要加几十万）。
但是纯自住的话不如租房了。一个房子如果不升值，相当于你80万只享受每年租金的百分之4，5利息。而自住房是每年租金百分之2，加每年至少年化百分之5的升值空间。
1、40年后怎么办？
2、首付高，甚至不能贷款；
3、就算能贷款，只能商贷，不能公积金；
4、和上班的混住，居住环境比住宅差；
5、升值空间比住宅小（哈哈~）；
6、使用成本高，可能没有燃气；
7、其实这个方案也挺好使的，自己舒服就行了。
- 80后IT男
外环外这么贵的商住房？
住宅每平2万多，你的将近万五。合适吗？一般商住楼跟旁边住宅楼单价比值没这么高吧。
你的上家亏本卖给你，可想而知。。。。。
- 交易渴望症患者
商住没人管，群租出去可能很好。
- 投资是王道
买普通住宅投资都是期望房子本身升值的吧。
- 微信号rain78night
商住楼价格低是因为转手税费高，导致折价厉害。
1. 40年后，可以补地价。一是，以人口老龄化的速度，40年之后房子还值多少钱。我们家现在7口人，6套房子了。（我爱人老家是武汉的，那个静安的学区房面积又太小，不然也不会买房了。）二是，40年后，我估计不是住养老院了，就是埋掉了。
2. 首付是高50%，但是同等面积的商住楼的价格是你的一倍。所以，也就是25%了。
3. 商贷的利率是高，但是你贷的少啊。反正我直接全款了，相当于去年美股赚美国佬的钱，支援供给侧改革了。
4. 居住环境看咋说了，楼下将来就是商铺，旁边就是电影院，买东西，吃饭方便。
5. 升值空间小。。。这个真是呵呵了，就是因为不看好楼市才这么搞的。
6. 我买的那个有燃气的。使用商住楼增加的成本相当于多10-20万买分级A的利息。相当于总价100万买的房吧，还是比隔壁小区便宜了100万。
anyway， 以上仅对北上广深一线城市管用。二三线的，房价本来就1万一平米，完全没必要这么搞。
请问税费是差额还是全额的几个点？谢谢。
请问税费是差额还是全额的几个点？谢谢。我记得以前看了个规定至少是15%到20%的,是这样吗
转手的话，最大的税费是，房子增值部分，要收20%的税。如果你认为房子还会大涨。10年涨5倍的话，可以不用搞。不过，如果再涨5倍，市中心就不说了，连上海外环的房价，都可以比肩纽约Manhattan中心的房价了。
我这套房，因为是上家亏本卖，契税+中介费好象是2万多吧。
Manhattan是什么意思？
- 90后小韭菜 大四
楼上，曼哈顿……
还好现在有百度，否则我这种年龄大读书少的家伙都没有办法在网上交流了。
请问是哪个盘？pm我考虑考虑
商住楼：首付高，贷款利息高，水电煤气贵，出手比较难，升值潜力低，环境和配套没有小区好，税率高，年限短。所以一般都折价严重。
这房子你卖的时候估计也要亏，不卖就无所谓了
- 时间是朋友
买了就别卖，不然你也要亏
感谢楼主。。。。
商住楼只适合限购政策初期炒作，剩下任何时间都不如投资住宅
商住房没煤气，电费网络费物业费都按商业收，很贵，产权只有50年
所以涨不起来
- 百尺竿头 更进一步
我也曾投资过一些商住房，主要是一些公寓类（多数是顶帐而来），从目前情况看，同地段商住楼均价一般低于普通住宅，且房价上涨速度也远低于普通住宅，这一点各地的情况看起来似乎差不多......
最重要两点 1税是差价的50
40年使用期限到你手里有可能只有20年左右使用到时补地价每年2-3万
使用成本比普通住宅高10-20万分级a的利息？一年使用成本高7000元？
- 百尺竿头 更进一步
商住楼的主要问题是税/费太高，目前各地关于商住楼的税收标准非常混乱，以交易环节为例，契税/个税/营业税基本无一幸免，而且多顶格收取，也基本上没有过五年（现在是两年）税收优惠的政策，另外还有一些城市收土地增值税（住宅则没有这种税种），目前看各地交易环节税负平均大约都在10%-15%左右，有些城市甚至更高；另外最不确定的是房屋租赁税，尽管绝大多数城市并未对公寓征收（一般是对商铺征收），但一旦要求征收谁也抗不住，因为这一税种有明确的法规规定，目前不收只是地方财政尚不缺这块税收而已（抗税不交的结果可参见这个例子：海珠区南洲街某出租屋主黄某因出租临时商铺不办理任何证件并偷逃税款两万余元，被海珠区人民法院判处有期徒刑11个月，并处罚金40000元），至于费用，除了物业保洁等费用高外，水电暖气价格往往比住宅高一大截（比如我的一些公寓用电是1.50元/度），总之商住楼的特点是买起来便宜/用起来贵；跌起来容易/涨起来慢，投资一定要三思而后行....
- 坐看花开
涨知识了，感谢大家分享
我强调的是自住，自住，自住。而不是投资。
物业费，水电费确实很高，但我也算了下，我买的房子，物业费大该是200多。电费更高1.5元/度，一个月算300元吧。加上水费，煤气，上网，应该一年6-8000吧。相当于10-15万做分级a的利息费用。其实和我在美国动不动100-200刀的电费比起来，50刀的上网费，中国的商用电费也不算贵。另外，有不少商住房是有煤气的。对于总价比较高的一线城市房子来说，你省下的房贷费用，会远远超过你多花的物业水电费。
我承认楼上各位所说的，商住楼确实应该有折价。但关键问题是折价有多大。目前，从5折不到的角度看，我实在想不出，如果自住的话，为什么不考虑商住楼了。尤其是总价比较高的房子。即使，未来不住了，也可以5%的收益率，租出去。属于抗通胀产品。
在上海，税费的话，如果房产不增值，只收1%左右的契税。增值部分20%。当然，自住这些都不用考虑了。另从20%的增值税率和5%的房租收益率看，商住楼，不适合买卖，只适合抵押贷款。反正大不了，可以拿租金付利益吗。
现在这个房价下，如果大家买房还是为了赌房子升值的话。个人觉得风险真是太大了。再怎么说，一线城市的房价也不应该高于全世界豪们居住的旧金山，纽约，伦敦吧。如果未来真要有这么一天，那肯定也不会长久。聪明人必然早就卖房移民了。说实在的，即使现在上海市中心目前1000多万的房子，100平的房子。住得远没有在纽约旁边，新泽西50多万刀的别墅好。剩下100万美金，花一辈子也花不完。如果市中心的房价再×2呢。
- 百尺竿头 更进一步
呵呵，自住的话么，当然合适合算就成（顺便向楼主了解一下上海的商住房交易税，其它地方一般都是三个税种（不算印花税的话），其中契税根据面积大小时间长短一般为1%-3%，个税有两种计税方式，一种是增值部分的20%，一种是全价的1%；而营业税几乎没有不收的， 一般为全价的5·5%或者增值部分的5·5%，上海的房产交易不收营业税么？）
我那个房子只收了1%左右的契税。因为房东亏本卖，所以没收个税，也就是增值部分的20%。上海应该是没有营业税，反正中介没和我说过。
- 我的股票投资组合网址：https://xueqiu.com/P/ZH021355
商住房转让税费太高了，只能长期出租吃房租，自主能行的话也不错
- Law of small numbers
商住两大硬伤
第一，杠杆低，首付5成，贷款10年。住宅则是首付3成，贷款30年，同样的首付和月供能力，可以买到比商住更好的住宅。作为投资品来看，住宅可以把杠杆用的更足。
第二，范围窄，你也说了，商住适合已经有一套住宅的人，现实中也确实是这样，除了个别菜鸟，买商住的大部分都是投资客，既然是投资，就决定了商住的价格粘性低，一旦遇上下跌市，跌幅远比住宅深，毕竟买住宅的还是自住是大多数。
我也在研究为何商住房比住宅便宜那么多？
1、商住房有个问题是年限太短，如果按年限计算房价，商住和住宅就差别不大，商住有些还要贵点；
2、还有个坏预期，就是未来补地价，房产税什么的，必然要拿商住房先开刀；
3、税收比住宅贵太多，主要是个税，更大的问题是土地增值税，涨价多的话，赚的钱50%，甚至更多要交税，因此，没有人敢炒高，吓人。
4、居住环境没有带花园的住宅好
个人也有投资收租商住房的冲动，但是，还是忍了
- 走一走,瞧一瞧
楼主说的我看行。
- 长期投资者
不算投资收益的话肯定商用啦，关键是大部分人买房子是为了增值。反过来说，住宅的价格肯定是偏高了。
- 80后技术宅
我觉得楼主说的很对啊，电费物业费相比于房价并不显著。如果只是自住的话，差价并不是问题。如果按照楼主所述，看空未来房价，那么差价还可能是负的呢。
楼主买的是什么楼盘，有空我也去看看有人转手吗？
看涨楼市，投资的话买住宅。
看跌楼市，自住的话买商用。
- 所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
看过听过无数人买亏了楼。
然后说，“刚需”。
最关键还是贷款，50%的首付，10年期最长吧，每个月的还贷比普通住宅高很多，这是大部分人无力负担的
如果你自住的话。要考虑到总价只有别人的一半不到。比如200万的房，首付30%是60万，30年还140万，90万的商住50%是45万，10年还45万。你说那个还贷轻松？
海外的房产同样受供需关系影响，如果中国人大量去投资的话，价格随时会飙升，加拿大、澳大利亚、新西兰等等都出现了因为中国人去购房导致房价暴涨，影响普通当地人购买能力，遭到排斥。另外中国人到了这些发达国家，难以融入他们的圈子，各种机会和生活品质未必有国内好
很多人买房容易陷入一个误区，就是以租售比考虑问题，把房子和股票作为一类。我以前也是这样想的，但现在多次买房后就不这样想了。
影响房价的因素很多，租售比只是一个因素。有些很多软性的因素很重要：
1，比如你买商住房，一般来说居住的氛围不会太好，人员混杂，而且很多无密闭小区，给人感觉就像客栈一样。
2，人员混杂会影响自己的内心，未来对孩子也会有影响。
3，住在什么地方很多时候直接影响到你最终的生活品质的，也直接划定了你的圈层
- 大家一起发财
楼主不是打击你啊，说句心里话，你别不开心，如果你以后要置换，你的上家就是你的将来
商住房，就是按照商业性质来考虑，纯粹按照房租收益率来看待价格。商品房呢？得按照中国人传统房子来考虑，带户口。
楼上投资价值分析的很全了
我就补个干货，一样的价格，市区买老破小，装修一下，租售比一样很高，升值空间杠杠的。
如果考虑老人的自住需求，我情愿买杭州近郊的房子，更便宜，风景更好。
楼主看空房价，楼上的人大部分看多房价。楼主你喊空会被唾沫淹死的
商住房最大的问题就是交易税
任何交易费用高的商品，都没有炒作价值
所以在房价上涨期，商住房远远比不过普通住宅
但是在房价下跌期和平稳期，商住房的交易费用就和普通住房差不多了，这时商住房租金高的价值就体现出来了
简单说来，你预期是房产牛市，那么应该投资普通住宅
房产熊市，那么应该投资非房地产品种
房产平市或者极慢牛市，商住不错。
然而房地产投资一般周期比较长，基本都在三年或更长。在这个尺度上，房地产很少有平市和极慢牛市
公寓的研究了很久.基本感觉不合适. 1:建筑面积太差了.只有7成不到.实际量的话.有时候甚至发现只有6成.因为公摊太大了.
2:电啊水啊都是小事.真正的小区气氛没有.一般都是独栋.或者给别人办公.小区那种到处有小孩子有人溜狗跑步有保安的气氛更好.而且小区生活真心便利
3:建筑格局差.很多做出来就是作为单身公寓方便投资客用的.但实际上不适合一家大小用.房间做得特别小.厕所没有窗.没有阳台的情况很多.讲真如果有了家庭基本不会考虑这种公寓.日本的小公寓也投资回报率更高.但更多人还是贷巨款买独栋就是考虑到孩子.停车.环境之类的影响.公寓感觉建筑上就是过渡的.再者公寓还没有学位.
不过停车免费这点真心好.现在再偏的地方物业也收停车费啊.
不过我觉得刚需买商住还是不错的。一方面现在房价确实太高了，如果真的熊市到来，商住房起码抗跌。如果房价继续非理性的暴涨，商住的涨幅也不会很差。所以买商住对于非得买房的人来说，其实挺合适的
而且商住房破限购
这个商住房，可以类比银行股，看起来挺便宜，但是会一直那么便宜。
内环的豪宅，虽然那么贵，但是还会涨。
上海内环商住才2w，7年不涨了。
- 可怜之人必有可恨之处
商住房也要看地段，帮女朋友买了套商住房，，因为是外地户口单身没法买上海的普通住房，所以只能考虑这个，地段不错离闸北就2站地铁，紧挨地铁一号线。房型也不错，楼层也不错。因为边套所以是全明。去年4月刚开盘没多久100万买的，现在中间套低层也要125万，而且基本都卖光了。
很有想法，有意思
还有一个题内的题外话，各位怎么看Loft这种产品，尤其是小户型的Loft，纯粹从投资的角度来看。（自住的话我觉得国内好像不太认，虽然这在国外很时髦。）产证上没有的这一部分使用面积，最后在价格上的体现，在房价上涨的趋势下，和周边物业比是占便宜还是吃亏？
在限购以及收房产税的情况下，这种产品，尤其是内环内的小面积loft，是否应该是稀缺抢手货？毕竟如果我内环内购入一个50平的loft，实际得到70平的使用面积，按照超过人均60平收房产税，三口之家180平的标准，那还可以在中外环再买个130平大房不踩线，或再买两套，一套50平，一套80平，这里面如果有一套又是loft，80平的loft也足够三口之家自住了。所以杠杆上去了，还可以绕开房产税，不是很好的一个产品？
买了十几年房子了，从1993年开始买起，一年至少一套， 现在细算下来，买的商用房子（店铺，写字楼，公寓）都是很花不来的， 买的住宅都赚了大把钱 。 血的教训！
只考虑自住？直接租房子不行吗
大家把投资价值讨论的差不多了，我就谈谈使用价值。我们小区离地铁一站路，地铁正上方就有loft形式的商住楼，单层的单价跟我们小区差不多。但为什么没买呢，主要考虑居住的感受：
1. loft的格局基本上都是一整排的筒子间，也就是进门是厨房和厕所，走到底是厅，楼上是房间。这个格局基本上进门的位置为了通风会有一个窗，私密性太差。而且-厨房基本只配一个电磁炉，也就煮煮方便面烧烧水的用途。
2.卧室在楼上，上上下下都得靠楼梯，对老人小孩很不方便。尤其是有的loft受到层高限制，楼上卧室高度对个子高的人还得弯腰才能站立，居住体验太差。
3.基本没有小区绿地，人员成分复杂。而且单栋建筑里面住了太多人，早晚高峰都得抢电梯。远远看就像个大牢房，一个个单间到了早上就开始放风，晚上再关进去。
综上，如果是年轻的夫妻限于房价压力可能会先买了商住过渡两年。等到有孩子，也需要老人过来照顾的时候，只要经济允许基本都会考虑换个正常的两居室。所以商住的使用价值事实上远没有看上去那么好，买了只能住两三年，卖出去也不涨，为什么不租一个过度一下算了？
- 百尺竿头 更进一步
@gaoqianlan朋友从避税的角度谈了LOFT的投资价值，LOFT在避税方面有一定的优势，主要基于两个前提：一是该地是按面积征收房产税，比如目前上海市的情况；二是该地对LOFT按一层计算建筑面积，需要指出的是，并非所有的城市都是这样，做LOFT实际是开发商“偷”建筑面积的一种手段，通过这种手段偷逃国家大量的税费（税费按建筑面积收取），变相做出更高的容积率，最终结果容易导致人口居住密度过高，舒适性下降（比如@青林散人朋友说的人多电梯不够用），防灾能力特别是防火疏散能力下降（比较失败的案例如济南诚基中心），由鉴于此，目前国内很多城市已经出台规定，对层高超过一定高度的房间（比如5.5M），按两层而不是按投影面积计算建筑面积，这样的城市LOFT基本就没戏了....
- 百尺竿头 更进一步
关于房产税对房屋价值的影响，目前除试点城市上海、重庆外，全国性的房产税征收方案尚未出台（在去库存压力下，估计暂时没戏），将来出台后，有可能对某些房产的价值产生一定影响，比如：如果只对产权房征收，对小产权房继续不管不问，则小产权房的价值有可能提升；如果只对普通住宅征收，对商住房不征收（商住房税负已经够重），则商住房的价值也有可能提升，楼主说不定因此而受益....
这个和你买什么小区有关吧。
我买的是沿河小区，靠河有绿化带，有座椅，有人钓鱼，离附近一个超大公园也不到1000米。说实在的，中国这么高的人口密度，这么多车一占，小区那点绿化面积，基本相当于没有。原来，我小时候在小区内到处跑，但现在小区内这么多车来车往的，我是不敢让孩子跑的。另外小区的房子也通煤气。loft房子通风原来确实是个问题。但是，现在不一样了，因为PM2.5，所以本来就打算装新风系统，不开窗。晾衣服也是问题，但在国外已经习惯了洗衣烘干机了，好多年没晾过衣服了。现在的层高基本在4.6米+。所以只要不是1.9-2米以上的个子基本没啥问题。其实，个人最喜欢的是，电梯直通免费的地下停车场，很方便。目前小区人也不多，也不用抢电梯。至少没有我原来的一梯二户难。人多有人多的好处。人少有人少的好处。现在一梯二户的房子，基本上没邻居了。既是优点，也是缺点。
- 70后文科男
商住房由于税费、物业等贵，造成流动性差，所以折价。自住尚可，投资谨慎。
商住房里很多小公司和租户，不适合自住、常住，所以价格一直比商品房便宜。这和股市一样的，弱者恒弱。
我觉得Loft的房子在避税上，是有政策风险的。因为，从国外的情况看。房产税都是按住房的价值来看的，而不是按个人使用面积来算的。国内的房产税也可能早晚会这样。
其实，现在学区，户口的巨大价值都是有风险。如果房产税来了，而且房产税是用来地方的教育等行政开支。现在的学区的价值将房产税挂钩，会导致学区的变化。现在，户口的价值很高，但随着经济的发展，人口流动的增加。现行的户口制度和社会发展不匹配。10-20年以后是否还会实行现行的户口制度？（想想计划生育制度不就废除了吗）这是个巨大的政策风险。
- 人到中年
50年的商住房还有一个隐性的利好，转成统一70年的可能性。个人认为。
从投资的角度看，我同意大家的看法，从目前政策的安排下，商住楼的价格肯定不会超过居民楼。
但从房子最核心的角度，住这方面看，商用房的价值并没有差普通住宅楼差太多。这也体现了其租金年回报率比较高。大家确实说了商住楼很多使用上的问题，但是从租金这个角度看，商住楼没有差普通住宅太多。说明，市场认为，商住楼的使用价值并不是很差。最大问题是不能落户，不能贷款等等政策安排。但是大家没发现这个有政策套利的可能吗？
就如同投资中概股一样，中概股在成熟市场的估值，永远不可能有我大神创高，甚至只有神创的1/3。但这并不意味着做中概股会亏钱，事实上做中概赚钱，比做A赚钱简单太多，因为对手盘是老外，不懂中国，凡是中外产生巨大分歧的个股，如被浑水做空的新东方，老外曾经看好的网秦，往往胜利的都是中国人。另外一个好处，比如，你在净现价值买的新浪，你至少不用担心泡沫破裂的风险。或者说熊市里的水电高速股，因为有分红的支持不会跌太多。最后，最近个个都在搞私有化，就是因为，两边价差太大，有人打算进行政策套利。
- https://xueqiu.com/P/ZH817065
关键是对未来现金流的判断。
买普通住宅投资的人，主要是预期房价的上涨。类似于买成长股。
买商住楼的人，主要是看中房租回报，再加上可能的房租上升和房价上升，更像低市盈率投资。
- 百尺竿头 更进一步
有道理，类似黑马和白马（说句实在话，楼市真崩了，都会成死马），呵呵....
这个更加不同意了.楼主是幸存者.买的地方能免费停车还地梯不挤有公园.而实际上很多LOFT都是反着过来.
另外政策上.你说的不能落户.没有学区房.贷款成数低年份低都是弱项.而且相信未来几十年都不会改善.很简单的道理是比如美国也在抢学区房.大家贷款买房就是争那个便宜的贷款利率(一年5%不到哪里找?)
你说神创就对了.3000点买神创还有机会回到3000点.港股2年前就有人说估值便宜开始唱多了.结果现在跌成狗了.我就这样说吧.居民房别人愿意支付溢价购买.钱肯定是最聪明的.
但楼主能找到折价再折价的地方(免费停车.有公园.人少).可以保证不亏钱.但在增值的角度就另外说了.要知道.投资的目的究竟是保值还是增值?每个人考虑不同.
我自己也有类似的投资，内环边上离轻轨车站非常近的全装修loft。2年多前200万买的。现在应该有所升值，当然升值幅度和住宅是没法比。不过作为整个投资组合中的抗通胀配置我觉得还是很好的。
缺点不多说了，上面说的基本都有。但是优点的话也是比较明显的。
1 不限购。
2 物业虽贵一点但是物业公司是个有名的大公司，管理水平还可以的。而且loft按建筑面积收费，实际上并不比相同使用面积的普通住宅贵多少。而且好的物业管理有助于房产保值。
3 水电费等是按商用价格收的，比较贵。也没有燃气的。但是这个租客不在意，我房东当然也不在意。呵呵。
带优质全装修。这点对我来说比较好，因为没有精力再去装修。现在买入住宅的话如果要出租，装修费用和时间成本也必须考虑进去。交通非常便利。上海是个大码头，有不少外来人士有住房需求，这样的房子很好出租的。
最令我印象深刻的是租售比。由于家里的第二套房（给父母住的）需要置换，必须在这个商住楼附近租房过渡一年。把商住楼租出去，付完物业费后正好可以租一套120平米的装修还行景观极好小区环境极佳的大二室给父母住。租进来的房子的市价是商住楼的2倍有余，但租金还略便宜几百块。
综合来说，商住楼不是一个完美的投资标的。但是对一部分人来说还是一个投资分散化的好标的。
- 希望各位祝我发财
我就想问楼主既然有6套房子了，为什么还要搞套外环外的商住。。。内环内的商住低于2W/平米,交通便利环境好的多的是，关键内环内的还能借出去当办公租金不菲
我们家手上的6套房子，3套在武汉，算上我刚买的那套，3套在上海。一套在老静安的小房间。户口都落在上面。还有套外环的大房间，父母住。我买的房子离父母较近，两边照顾都方便。内环2万的也不是Loft, 没有钻政策容积率空子的话，也没意思。而且，国外呆过的，确实不喜欢内环内人山人海的情况。现在这样冷冷清清（有一个远点的地下车库，大白天就停了一辆车。虽然，旁边一个住宅小区内，也已经停的车满为患。），相比我爸妈那个天天广场舞污染的小区，我反而比较喜欢。等小孩子几年后要上学了，再去静安受罪吧。
国外的学区房的概念是，房产税支持学校，所以房产税高的地方，学校好。华人往往喜欢住这样的房子。国内正好相反，先有好学校，再有学区的概念。
如果未来的房产税用来支持当地的学校建设。那一个可能出现的情况是，富人忍受不了城市里的污染，堵塞的交通往城市外搬。导致住的郊区可能反而会产生好学校，现在按行政划分的学区，将来也会发生变化。所以说，学区房有潜在的贬值的风险，当然目前看，这还很遥远，完全有击鼓传花的时间。
中国的很多政策比如限购，都是特殊时代（房产大牛市）的特殊措施。我在美国就没见过商住楼和居民住宅房，在贷款上有啥区别，其实美国也不分商住和居住。我不相信，未来几十年这个政策会一直不变。限购，最低贷款不都在变？其实中国的政策变动是最多的，美国的政策改变可能要十年以上，需要议会的批准。中国的很多政策，尤其是小政策说改就改了，只要赵家人都同意就行。比如一或几个赵家人，看中商住楼的巨大估值潜力，大笔买入。然后，到时再改下政策向，美其名曰向市场化靠拢。。。你又能说不可能吗？
每个人的风险癖好不一样。本人的风险癖好很低。担心房产泡沫。但确实又需要买个房子。所以只能考虑商住楼了。我在股市里也没碰过神创，买的都是低估品种，但过去4，5年也没啥大亏损，年化也有30%+的收益，去年也做到了70%+。
- 85后-私人理财师
商住楼是什么东东？才1万多？
无法上杠杆，居住环境差，税费高（增值的大半给国家），就这三点，其他什么涨得慢，那些是果。
- 向自由投资人努力的70后
我09年在曹安路外环内的地方买过一个商住楼，跟你的情况差不多，13年我卖掉了。当时这笔买卖赚的不多。不过这种投资从保值和抗通胀来说还可以。
Loft 并不一定都是商住的，我04年静安买的Loft，就是住宅属性，通煤气，建筑面积只算底层的。到现在翻了将近7倍了，一直出租，空置期最多一个月，回报率现在在2.5。对于想回避房产税，又想升值，又想有稳定固定收益的，不是很好。
- 百尺竿头 更进一步
是的，LOFT并非全是商住房，住宅性质的LOFT也很多，有些开发商比较喜欢做LOFT住宅，比如阳光100以及中南的楼盘.....
因为40年使用权,
40年/70年= 打六折, 就这么简单
在确实需要自用的前提下，买商用是相对合理的。但是要说赚钱，前景真不好说。所以没有推广意义。
楼主是理性人。上海的房价里一半以上来自公共资源价格，而不是房子自身的使用价值。
但是中国特色也不能不信。你看A股壳公司不败，不败了20多年了。
各取所需，商住楼作为住房来说居住品质差，实在买不起住宅可以考虑。
一般都是贪便宜，觉得划算，过几年就后悔了。
- workingpoor
楼主也许对了，因为看多数人都反对。投资就是反人性的。
现在中国也是房产支持学校建设啊.比如一个学校划定附近哪个楼盘是学区就近入读的时候.往往要看楼盘开发商给的钱到位不到位.所以经常出现明明离得学校近.给钱不到位导致不能就近入读的情况.好的学校有一种传承的价值.一般来说.好的学校代表好的师资.文化跟管理.先不说中国富人会不会大量搬到郊区去.但好的学校不会突然去到郊区的.
另外参考东京的话.并不认为有钱人会搬离中心城区的.美国社区文化是完全不同的概念.
上海的好高中很多都搬郊区了.
郊区的好小学因为人口拥入，生源质量提高变名校了
市中心空心化，好学校招不到好生源逐渐没落了
谁买谁知道，看的很美，实际收益低，需求才是拉高房价的根本原因，商用租也是很麻烦的！都是泪啊
- 低风险投资无止境
最近几年正好在上海买了商住楼，有过和楼主很接近的困惑和思考，哈哈～最后还是买了，魔都内环内商住，价格2万以内。下面分享我关于商住住宅差异以及买商住房的思考：
商住和住宅有一大堆差别，从投资角度看，分为2类：价格类 & 预期类。
价格类：得房率低，物业费贵，税高等一切可以折算成价格的因素。50%的折价，如果说表面价格，是没有意义的，要换算得房率（65%vs80%＋），还原税费（一般差价的近50%，一手和非一手二手房，差价的50%差异是很大的），物业费（通常算上10年的差不多了，不过其实和房价比，真没几个钱）。
考虑价格修正后的商住房价格相对住宅的折价率。
预期类：不能挂户口，没有学区，房型差，没有煤气，40-50年产权，居住氛围差，产权到期后的房产税预期等一切不好折算价格的因素。
其中又可分为，短期可预期因素和长期不确定因素。
短期因素，因人而异，因买房目的而异。同一个因素对有些人价值巨大，对另外一些人可能一文不值。对于一个理性的投资者，确定的短期因素，一样可以折算价值，只是要多一步模型化的工作，这个模块因人而异，就不具体展开了。
长期因素，就像投资时候评估风险咯，把它看清楚，正确对待就好。
由上，可得到商住房相对住宅的真正折价率，外带几个已经认知清楚的风险。
接着，回到房地产投资，考虑对商住和住宅都有影响的因素。我们还要看房地产行业，区域经济和区域城市规划等，综合考虑房地产投资的价值，毕竟大部分人的决策是买房与否，而不是一定要在某区域的住宅和商住楼中挑一个买。
再次，看具体的房子，一是了解房子本身的特点，充分考虑个性化特点对其价值的影响。比如商住楼房型差，但具体到一间可能房型很好；那间房子漏水，而且很难修好等。二十了解卖房者，帮助我们确认一个好的买点，以及直接与交易对手博弈争取更合适的价格。
以上是我买房历程中的一点体会，个人认为上海好地段的低价二手房，是保值和低风险投资的好标的，年化20%可期。但涉及资金体量不小，学习成本较高，操作手续较复杂，最近两年已经长起来一些，投资它还是要慎重。
楼主 买的哪个小区呀？ 我也想去买一套和楼主 做邻居。
求告知 谢谢
商住也没赶上这波行情……
即使是自助，也只适合没有小孩，或小孩已经很大了（15岁以上）的家庭，要不小孩都没法出门在小区里玩，也找不到同龄人玩，这种商住一般也特别嘈杂，喜欢安静或年龄偏大的，就更不适合了。认识的有好几个买了这种的，肠子都悔青了
年前定意向，今天，终于把房子过户了。商住楼，总价低，涨得少，基本也没人会违约。如果当时签的是住宅，那肯定被违约了。
早上6点排队，据说动用了50多号保安维持秩序。在房产中心，像房子不要钱一样的抢房子，据说每天都要因为排队打架。出来才知道，竟然新政了，所以也算现场见证了历史。税费确实比同样价格的普通住宅高不少。契税，增值税也要高不少，住宅楼5元的印花税，商务楼竟然要收300多，也无怪乎，没人愿意炒商住楼，费用太高了。如果按10年前的标准，可以说hideen fees 多如牛毛，连装个煤气还要7,000元，还要月租60，想当于1万多的利息。但现在说来，都是小钱。
想想隔壁小区差不多使用面积的房子的价格，已经是我买商住楼的3-4倍了。大概商住楼还是魔都正常人能买的起的房子吧。
今天看了篇文章说某单身狗又被限购了，受不了房东赶人，如何如何，连老妈都被动员到上海打工了。说实在的，我实在没想明白，今天被限购，而且又是自主的外地人，为什么要在上海买居民楼。你又不能落户，小孩子上学不能解决，有1/3价格的商住楼不买，偏要去买住宅楼图个啥。
我这几天一直劝父母，留下落户的市中心房子，卖了现在住的房子。去旁边买二套差不多大的商住，一套住，一套出租，再到海南买套房子，可以提高收入，并大大改善生活质量，估计还能留下去美国，欧洲转一圈的钱。按我的理解就是5000点，神创切换到大烂臭，可惜年纪大的人，就是不愿意折腾。
- 希望各位祝我发财
商住楼政策风险太大，马上营改增了，是不是利好？
年轻人啊，不炒房子涨的话，直接租就好了。看不清涨跌的话，买房等于额外承担一个资产负债表大幅波动的风险，没必要。
按照国际经验，95%的人就是趁着年轻来大城市打工，攒一笔钱回家结婚。其它都是多想。
对于楼主来说，就是5%租金收益率能不能保证的问题。房价跌了租金也要跌的。
我这个是自住，无所谓。只是说我是按5%的租金收益率决定是否买房。虽然做投资的收益更高，但毕竟买房后，消除了房价和租金上涨的不确定性，而且可以随心所欲的买家电，租房是不行的，这个也有额外的价值。即使房价下跌也无所谓。反正一线租金下跌的空间和人均收入有关，和房价关系不大，跌不了多少。而且，毕竟也只是总资产的一小部分。
但如果是1.5%的收益率，那我还是租得了。。。
- 不下注不知道输赢
楼主买的户型层高多少？商住楼的LOFT户型很多层高不够，一层客厅还好，楼上卧室由于层高不够感觉住着非常压抑，如果自住我是接受不了。比较过后，现在买的房子是标准板楼，层高合适南北通透。再有就是居住环境明显商住楼不如小区住宅舒服，我的看法出租可以，自住不大好。
住宅的土地使用权届满时自动续期的，商住用地就呵呵了~
另外，商住楼的公用事业收费比住宅贵
商住楼投资历来是房地产投资的大坑。无论是一线还是二线三四线，同地段商住楼价格也就是住宅的一半左右。我所在的二线城市，海景地铁学区可落户市政府边加购物中心，不到一万二即可拥有。马路对面住宅小区在两万五以上。而且价格越卖越低:09年出手的，现在仅就价格而言没得赚。除了房租超高、租售比超高（年化稳定在5左右）外，简直一无是处。如果拿来长期（十年以上）收息，绝对没话讲。如果不考虑舒适度自住无所谓，如改善出售非常困难且亏本可能性极大。类似楼盘我从08年开始观察成交情况，二次出售获利的几乎没有。
物业费奇高、电梯故障率奇高、邻居稀奇古怪，一早一晚电梯通勤困难（大多数都是办公用，要和小公司上下班的职员一起挤楼梯）。
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