公摊面积“套路”多：消防场所已算公摊，又划成车位再出售_房产资讯_房天下
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公摊面积“套路”多：消防场所已算公摊，又划成车位再出售
来源 ：中国新闻网7月下旬，武汉多名业主维权，提出某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。据中国房地产报报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理？这里面开发商又有哪些猫腻？中新网记者对此进行了调查采访。公摊面积是什么？买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。公摊占比不断攀升，甚至超过使用面积谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积(使用面积)：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33(即33%)。旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉中新网记者，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。猫腻一：做大公摊面积一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。举个例子：易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示，6月，一线城市4万元以上均价水平持续了15个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。如上图，以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。猫腻二：重复公摊、重复收钱消防应急场所变停车位，又可多赚千万到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。他说，这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。以北京为例：据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间；四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。实际中，很多小区的车位价格要比20万高。猫腻三：业主的公摊面积被拿去牟利小区广告收入返给业主，可少交一半物业费王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。中新网记者注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。争议一：是否应该为公摊支付取暖费？还有一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱，是包括公摊的产权证的全部建筑面积，还是不包括。如果价格构成透明，公摊是否算入，不是根本的问题，关键还是要科学、透明。争议二：有无可能取消公摊？随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。”他说。北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。楼建波建议，在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。
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招商地产:2014年年度报告
公告日期：
2014年年度报告
公告编号：【CMPD】
第一节重要提示、目录和释义
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
经公司董事会审议的报告期利润分配预案及公积金转增股本预案为：以报告期末总股本
2,575,950,754股为基数，每10股派3.2元(含税) 现金股息，不以公积金转增股本。
本公司法定代表人孙承铭、财务总监吴振勤和财务部经理李石芳声明：保证年度报告中财务
报告的真实、准确、完整。
本公司董事陈钢、独立董事刘洪玉因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，分别授权
副董事长杨天平、独立董事柴强代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
第二节公司简介......3
第三节会计数据和财务指标摘要......5
第四节董事会报告......7
第五节重要事项...... 36
第六节股份变动及股东情况......45
第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况......49
第八节公司治理...... 57
第九节内部控制...... 62
第十节审计报告...... 64
第十一节备查文件目录......191
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
国务院国有资产监督管理委员会
交易商协会
中国银行间市场交易商协会
中国证券监督管理委员会
深圳证监局
中国证券监督管理委员会深圳监管局
深圳证券交易所
本公司、公司
招商局地产控股股份有限公司
招商局集团
招商局集团有限公司
达峰国际股份有限公司
蛇口工业区
招商局蛇口工业区有限公司
漳州开发区
招商局漳州开发区有限公司
深圳招商地产
深圳招商房地产有限公司
深圳招商商置投资有限公司
深圳招商供电有限公司
招商局物业管理有限公司
招商局置地
招商局置地有限公司
瑞嘉投资实业有限公司
全天域投资
全天域投资有限公司
广州招商地产
广州招商房地产有限公司
本公司在本报告的董事会报告一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注
相关内容。
第二节公司简介
一、公司法定中、英文名称及缩写：
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司
中文名简称：招商地产
英文名全称：CHINAMERCHANTSPROPERTYDEVELOPMENTCO.,LTD.
英文名简称：CMPD
二、公司法定代表人：孙承铭
三、公司董事会秘书：刘宁
证券事务代表：陈江
联系地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼
邮政编码：518067
联系电话：0
电子信箱：
四、公司注册地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼
邮政编码：518067
公司互联网网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：
五、公司选定的信息披露报刊：
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所
公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局B
股票代码：0024
七、公司注册变更情况
1、公司首次注册日期：日
2、公司首次注册地点：深圳市
3、企业法人营业执照注册号：841
4、税务登记号码：深税登字136
5、组织机构代码：
6、公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为“蛇口招商港务股份有限公司”，主要经营港口业务。日，公司A股、B
股在深交所挂牌交易。
1998年至1999年，公司将拥有的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
的股权进行置换，累计受让上述公司各70%的股权。
日，公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
日，公司将拥有的剩余港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等
公司25%的股权进行置换。
日，公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，公司成为以房地产开发与经营为
主业的上市公司。
公司自上市以来，控股股东没有发生变更。
八、公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
第三节会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
本年比上年
主要会计数据
43,385,058,201.09
32,567,813,857.52
32,567,813,857.52
25,296,762,154.46
归属于上市公司股东的净
4,263,636,555.36
4,190,374,825.04
4,202,152,074.18
3,318,266,875.59
归属于上市公司股东的扣
4,416,726,428.34
3,911,400,979.51
3,923,178,228.65
3,347,473,177.02
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-6,447,055,480.12
495,923,554.51
495,923,554.51
5,098,777,753.73
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
净资产收益率（%）
本年末比上
151,692,365,118.58
134,040,446,989.65
134,040,446,989.65
109,197,242,683.06
归属于上市公司股东的净
31,094,416,110.82
26,725,501,967.24
26,725,501,967.24
23,393,515,534.13
1、公司因会计政策变更重述了以前年度会计数据。本年度根据2014年新会计准则要求，公司对2013年度财务报表进行了
追溯调整，2013年资产负债表调减未分配利润11,777,249.14元，调增资本公积11,777,249.14元，资产总额无影响；2013
年利润表中调减投资收益及净利润11,777,249.14元。
2、报告期内本公司实施了资本公积转增股本方案，根据深交所《信息披露业务备忘录第21号—定期报告披露相关事宜》的
规定，公司对2013年度及2012年度的每股收益按照转增后的股本进行了重新计算。
3、报告期内，公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款较多。报告期经营性现金流出大于经营性现
金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。
4、基本每股收益及稀释每股收益的同比增长比率按保留全部小数位后的数据计算而得。
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响（未经审计）
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的净资产
按国际财务报告准则
4,263,636,555.36
4,190,374,825.04
32,434,245,339.82
28,065,331,196.24
按中国会计准则
4,263,636,555.36
4,190,374,825.04
31,094,416,110.82
26,725,501,967.24
境内外会计准则差异
1,339,829,229.00
1,339,829,229.00
其中：商誉调整
1,339,829,229.00
1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国际财
境内外会计准则差
务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及其相关规
定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准则对合并产生
的商誉做为资产单独列示。
三、非经常性损益项目及金额
非经常性损益项目
非流动资产处置损益
-3,997,255.04
256,255,563.72
-1,407,797.62
43,659,552.98
33,800,048.66
16,352,111.12
取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
11,630,003.67
位可辨认净资产公允价值产生的收益
其他符合非经常性损益定义的损益项目
-156,839,259.39
其它营业外收支净额
-25,635,708.61
-3,883,513.02
-49,804,571.52
所得税的影响
-10,134,034.67
-7,253,985.40
2,766,668.96
少数股东损益的影响
-143,168.25
-11,574,272.10
2,887,287.63
-153,089,872.98
278,973,845.53
-29,206,301.43
注：本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货评估
增值，本年度按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股
权投资增值156,839,259.39元。
第四节董事会报告
1、市场回顾
2014年，全球经济依然处于复苏轨道，发达经济体表现分化，新兴经济体增速放缓。在经济增速换挡
期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降态势。宏
观政策在防范风险的同时努力在稳增长、促改革、调结构、惠民生之间寻求平衡。
2014年中国房地产市场呈现U型翘尾态势。全年商品房销售面积120,649万平方米，销售额76,292
亿元，同比自2008年金融危机以后首次出现负增长。受经济下行、信贷紧缩、调控延续和住房需求透支
等因素影响，2014年上半年房地产市场进入调整周期。下半年，随着调控政策逐渐放松，从大部分城市放
开限购，到松绑限贷政策，到不对称降息，房地产市场逐步回暖。龙头房企全年销售业绩依然取得了较大
幅度的增长，但市场整体分化明显。“分化”主要体现在销售不均衡，各房企下半年销售明显好于上半年；
也体现于各城市表现不一，人口吸附能力较强、需求稳定的一二线城市的房地产市场表现明显好于供给过
剩、存量消化压力较大的三四线城市；还体现在不同产品热销程度不同，得益于需求旺盛以及政策支持，
中小户型的去化率明显高于大户型。这与招商地产的销售数据表现一致。“分化”当道，对房企的综合能
力提出了更高的要求。
在房地产销量及存量已达历史高位且需求增长动力不足的情况下，房地产行业将步入一个相对平稳的
发展阶段。越来越多的房地产开发商开始从提高效率、提升效益以及改革模式等多个角度，沿着房地产业
务全价值链开展积极有益的探索，以应对行业和市场的变化、寻求适合自己的生存发展之道。
2、公司的战略目标
唯有在新一轮行业变革的机遇中把握大势、创新发展，才能乘势而起，争创一流。报告期内，公司紧
跟市场及行业态势的变化，积极推动战略转型。在国家发展模式转型的新常态下，城市升级成为房地产行
业发展的新机遇。在这样的大背景下，公司将运用在蛇口三十年深耕城市升级的经验和三十年积淀的各项
专业能力，依托于招商局集团雄厚的发展资源与强大的产业背景，力求将自己打造成为“中国一流的城市
升级专家”。在这个战略目标的引领下，公司将固守一个根基，探索两条新路，开辟三片沃野，锻造综合
实力，实现快速均衡地发展。
一个根基——公司将继续扩大在中高端住宅市场的优势，深入拓展面向城市精英的优质住宅业务；
两条新路——公司将进行海外业务拓展并打造轻资产运营平台。通过海外平台进行全球化资源配置，
防范区域市场风险；挖掘地产业务价值，形成全产业链的多种专业运营平台。
三片沃野之体验式综合体——建立体验式文化休闲娱乐综合体产品线，推广“海上”系列滨水综合体，
打造城市名片级的“城市客厅”。
三片沃野之主题特色产业园——抓住城市更新升级以及新城成片开发的机会，加大与业内优秀运营商
的深度合作，实现“蛇口模式”的有效复制。
三片沃野之健康地产——推进高端医院、高端养老健康服务与地产开发相结合的商业模式落地，为公
司的地产业务打造差异化竞争优势提供支持。提升健康管理运营能力，为健康地产的价值提升提供保障。
未来，公司将着力锻造综合运营能力、绿色技术能力、红色服务能力及产融结合能力，炼就核心竞争
力；提升人力资本、财务资本、制度资本、品牌资本、文化资本以支持公司战略目标的实现。
3、报告期公司的战略实施情况
业绩指标翻新篇——2014年公司实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%，签约销售金
额510.49亿元，同比增加18.18%。面对市场调整、自身货值形成时间晚等不利因素，公司积极贯彻“面
向市场，合理定价，加快去化”的销售战术要求，推动了销售业绩目标的实现。
智慧发展结硕果——在公司成立30周年之际实现“30年30城”的战略布局，成功布点全国30个城
市。一二线城市得到显着巩固与加强，年内在上海、广州、深圳、南京等核心城市通过招拍挂、收购等多
种方式，新增项目资源610.74万平方米，其中公司权益面积466.23万平方米。
资本融资有创新——为进一步优化公司资本结构，快速启动80亿元A股可转换公司债券的发行方案，
目前该方案尚处于中国证监会审核阶段。债权融资方面，在常规银行借款确保资金的基础上积极拓展新渠
道，开创了盘活存量商业不动产以获取发展资金的新模式；首次获得保险机构发行的“招商不动产债权计
划”；首次获得中国银行间市场交易商协会对公司中期票据的注册批准，打开了今后稳定地获取中长期低
成本、用途灵活的债务融资之门。公司全年综合资金成本5.10%，同比下降0.13个百分点。
产融合作在扩大——2014年，公司和招商局资本、招商银行分别签署战略合作协议。与招商局资本进
行了项目股权层面的合作探索，与招商银行进行了品牌联动的尝试，成为招商局集团“金融”与“房地产”
两大核心产业协同发展、创新商业模式的重要实践。
激励机制有突破——报告期内，公司首次推出股票期权激励计划，于日向143名激励
对象授予了2,322.83万股股票期权，实现了核心团队利益与公司整体利益的紧密捆绑，这是公司持续优化
激励约束机制的开始。随着股权激励的实施，公司将进一步完善治理结构，促进短中长期激励相结合的立
体化激励机制的建立。
专业能力在加强——报告期内，公司坚持“以成本导向支持成本领先”的思路，通过提高新项目标准
化率、限额设计指标达标率、战略采购率等手段管控成本。2014年全国在建项目平均建安成本较年初降低
127元/平米；产品标准化进一步提升，形成了“双孩”系列产品的创新设计成果，完成了I-Love3.0刚需
产品、I-Hope首改户型、服务式精装公寓等产品的研发；绿色技术应用实现落地，形成了可复制的住宅项
目绿色价值创造的实施路径；客户满意度稳步提升。根据第三方调查数据显示，公司外部总体客户满意度
测评成绩同比提升10%，物业客户满意度更是同比提升19%。
物业管理有创新——2014年，招商物业以蛇口为试验田，探索发展社区增值服务规模化、专业化运营，
逐步建立了物业增值服务产品体系。在部分新入伙项目试点推行“到家宜居”，根据项目特点量身定制入
伙装修、家居购买等增值服务，为业主提供贴心、个性化的服务体验。继“到家网”之后推出首家社区线
下体验馆——“到家汇”，旨在打造“汇生活，慧社区，会邻里，荟集美，惠享受”的智慧社区和品质生
报告期内，公司的管理成果获得了广泛认可。公司连续十二年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、
清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的“2014沪深上市房地产公司综合实力TOP10”，并获得
“2014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2014沪深上市房地产公司投资价值TOP10”、“2014
中国房地产公司品牌价值TOP10”；连续十年获得由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的“中国蓝筹地
产企业”称号；获得由21世纪商业评论、21世纪经济报道、21世纪企业公民研究中心评选的“中国最佳
企业公民年度综合大奖”称号；获得由证券时报、中国基金报评选的“中国主板上市公司价值百强”称号；
由新浪财经评选的“最佳主板蓝筹公司”称号；获得由中国建筑节能协会评选的“建筑节能之星——突出
贡献单位”称号等荣誉。
二、主营业务分析
2014年，公司不断优化管理，提高经营效率，各项业务收入稳步增长，全年实现营业收入总额433.85
亿元，同比增长33.21%，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比增长1.75%。营业收入中，商品
房销售收入405.56亿元，结算面积281.59万平米；投资性物业租赁收入9.55亿元，累计出租面积达1,048.36
万平米；园区供电收入6.84亿元，售电86,865万度；物业管理收入7.57亿元，年底在管物业面积2,195
万平方米。
2、主营业务构成情况
主营业务构成分行业划分
单位：万元
营业收入比
房地产开发销售
出租物业经营
房地产中介
主营业务构成分地区划分
单位：万元
营业成本比上
毛利率比上年
营业收入比上
年同期增减
年同期增减（%）
环渤海地区
长三角地区
珠三角地区
注：上表中毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算
1、近年来，公司区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014年，毛利率相对较低的地区
及产品结转收入比例同比上升，导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。
2、报告期内，公司园区供电的采购成本上升超过供电收入的增长比例，导致供电业务毛利率下降5个百分点。
3、公司酒店业务主要为深圳蛇口希尔顿南海酒店、北京康莱德酒店以及漳州美伦山庄三个酒店的经营收入。上述三个酒
店于去年开始营业，入住率逐步提高。但由于酒店前期运营成本较高，报告期毛利率为负，但同比已大幅改观。
4、由于各区域每年结转的房地产产品类型不同，毛利率水平会随之波动。
房地产开发与销售
报告期内，公司新开工项目45个，新开工面积414万平米；年内竣工项目30个，竣工面积277万平米。
2014年主要房地产开发项目表：
单位：万平米
深圳伍兹公寓
深圳鲸山觐海
深圳双玺花园二期
深圳船前广场
深圳双玺花园一期
太子大厦（原金融中
深圳锦绣观园
深圳招商观园
深圳坪山花园城
深圳曦城六期
深圳壹海城
深圳红山地铁站项
广州金山谷
广州番禺创新科技
广州东荟城
广州招商城市主场
（番禺万博项目）*区
佛山依云水岸
佛山依云上城
佛山依云曦城
佛山依云天汇
佛山依云国际
佛山顺德1872（新
佛山依云置地中心
（凯达城地块）
佛山依云公馆（九江
佛山依云雍景湾（绿
岛湖江滨地块）
佛山依云华府（罗村
佛山顺德珑原
珠海招商花园城一
珠海招商花园城二、 珠海香洲
珠海依云水岸（黄杨
河滨项目）*
博鳌大灵湖项目*
上海海德花园
上海招商海湾花园
上海佘山珑原
上海虹桥华府（原虹
上海南山雨果
上海金色华庭
上海花园城（宝山区
杨行镇西城区项目）
南京紫金山一号
南京雍华府
南京方山里（G09学
十二路项目）*
南京依云郡（G14经
七路项目）*
南京燕子矶（G16经
五路项目）*
南京浦口2014G74
南京依云尚城（句容
市宝华镇宝四路项
苏州小石城
苏州雍景湾
苏州雍华府
苏州依山郡（高新区
枫桥地块）
苏州依云华府（相城
苏州竹园路项目*
苏州科技城项目*
镇江招商北固湾
镇江南山创意园（官
塘桥路地块）
常州花园城
宁波江湾城（江北湾
杭州雍华府（江干区
杭州江干 100%
杭州雍景湾（拱墅区
申花地块）
常熟太公望（虞山尚
北京公园1872
北京溪城家园及珑
北京亚林西东地块
北京亚林西西地块
天津雍华府
天津依云郡
天津贝肯山
天津雍景湾（河东区
天津依水郡项目*
沈阳奥体项目*
哈尔滨诺丁山
哈尔滨贝肯山（群力
青岛lAVIE公社
青岛海德花园
青岛海德花园二期
日照莱顿小镇项目*
烟台招商东岸（牟平
大连兰溪谷（高新区
七贤地块）
烟台市招商·马尔贝
拉（开发区地块）区
重庆招商江湾城
重庆招商花园城
重庆长嘉汇
重庆依云江湾（巴南
重庆公园大道
重庆观音桥项目*
重庆江北 100%
成都招商雍华府
成都市依云上城（龙
泉驿地块）
成都灯泡厂项目*
武汉招商雍华府
武汉招商公园1872
武汉江湾国际（硚口
西安依云曲江项目*
厦门海德公园
厦门海上五月花
厦门招商雍华府（翔
漳州招商花园城
漳州假日365
漳州卡达凯斯
漳州卡达凯斯酒店
漳州半山项目*
毕节招商花园城
昆明海公馆（官渡区
六甲地块）
广西南宁雍景湾（青
注:1、上表中开、竣工面积按计容积率面积的口径计算，签约及结转面积按可租售面积的口径计算。
2、上表中包含了公司控股及参股的主要尚未结转完毕的项目。
3、上表中标*为本年新增项目，报告期内新增项目资源610.74万平方米，其中公司权益面积466.23万平方米。
投资性物业的经营
得益于公司对商业物业，特别是深圳海上世界滨水综合体、招商局广场等重点商业项目的精心培育，
2014年公司投资性物业经营成果显着提升。报告期投资性物业总体出租率同比上升3个百分点，累计出租
面积同比增加138.46万平米，增幅达15.22%。
累计出租面积（万平米）
投资性物业类别
（万平米）
厂房及其它
招商供电的供电范围主要为深圳市南山区蛇口工业区、赤湾以及前海妈湾片区。近年来，随着前海妈
湾片区的逐步开发建设，用电量持续增加，也促使招商供电的售电量逐年增长。
比上年增减
公司物业管理面积持续增长。一方面，公司房地产开发规模逐步扩大，配套的物业管理面积也随之增
加。另一方面，凭借良好的口碑及管理能力，招商物业不断拓展对其他非招商地产开发项目的管理。报告
期末，在管物业管理面积达2,195万平米，同比增加15.77%。
比上年增减
公司前5大客户资料
单位：万元
占全部营业收入的比例（%）
3、主营业务成本
单位：万元
占营业成本比重
房地产开发业务
房地产出租业务
物业管理业务
酒店管理业务
房地产中介业务
注：1、主营业务成本增加主要系本年房地产项目结转量大幅增加导致房地产开发业务的结转成本增加；
2、酒店管理业务成本随着酒店管理收入规模的增长亦有较大幅度的增长。
公司主要供应商情况
受经营特点影响，公司的供应商主要是指供电业务的源电供应商香港中华电力公司。
单位：万元
其中：利息支出
其他财务费用
注：1、随着规模的扩大，公司的销售费用及管理费用均有所上涨。得益于公司采取多项措施降本增效，严控费用支出，
2014年销售及管理费用控制在相对合理的水平。
2、报告期公司财务费用8.19亿元，同比增加33.32%。主要因为公司经营规模扩大增加了有息负债金额，此外，
报告期人民币兑美元汇率持续下行，公司的外币借款产生的汇兑收益同比有所减少。但由于外币借款利率相对较低，考虑汇
率因素后的综合借款成本依然小于同期的人民币借款成本。未来，公司将综合考虑各方面因素，合理安排有息负债的结构，
尽可能降低综合资金成本。
5、研发支出
随着近年来公司对绿色地产及产品标准化基地的研发投入，公司在绿色地产的应用及产品标准化建设
工作已取得阶段性成果。2014年度，公司发生研发支出647万元，占净资产及营业收入比例均为0.01%，
金额同比减少733万元。
6、现金流量情况
单位：万元
重大变动说明
经营活动现金流入小计
本年支付地价款及基建款增
经营活动现金流出小计
经营活动产生的现金流量净额
本年收到联营公司股利款减
投资活动现金流入小计
上年度合并范围变化减少现
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动现金流入小计
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
注：报告期内，公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款大幅增加，经营性现金流出大于经营性
现金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。随着新增项目的逐渐开发销售，经营活动现金流将逐渐回正。
三、资产、负债、损益状况分析
1、资产、负债项目重大变动情况
单位：万元
占总资产比例
重大变动说明
预付土地款增加
其他应收款
存出拍地保证金减少
10,101,864
房地产项目增加
主要系本期发生子公
递延所得税资产
司分立，计提相应递延
所得税资产
公司规模扩大，税费增
其他应付款
少数股东垫款增加
公司规模扩大，借款增
2、损益项目重大变动情况
单位：万元
重大变动说明
33.21% 房地产销售结转量增加
42.76% 房地产销售结转量增加
33.32% 利息支出增加、汇兑收益减少
联营合营公司权益调整减少
根据市场变化情况，本年计提相
资产减值损失
52.86% 关项目存货跌价准备
3、以公允价值计量的资产和负债
4、主要境外资产情况
四、核心竞争优势分析
1、大招商，大协同
招商局集团旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券、蛇口工业区以
及直投基金管理平台招商局资本等一批优秀公司。招商地产是招商局集团房地产板块的旗舰企业和唯一上
市公司。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动
发挥协同效益以实现跨越式发展。此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响
力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机会。
2014年，在招商局集团大力实施“产业协同、创新发展”战略的支持下，公司与兄弟企业积极挖掘协
同作战的机会，目前已在项目合作、金融创新、产融结合、品牌联动等方面形成了坚固的战略合作联盟关
2、资本雄厚，财务稳健
公司延续着招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。通过多年来卓有成效的资
金管理运作，公司的综合资金成本及负债率均保持较低水平，为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆
空间。此外，公司坚持多元化融资，持续优化资本结构，为扩张奠定坚实的资本基础。
3、开发与投资并举，销售与运营并重
公司在追求销售规模适度增长的同时精心布局优质资产的积淀，不断积累财富以确保可持续发展。公
司目前留存的商业地产涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型，除可以带来稳定的现金流外，也享
受着城市发展带来的资产增值。公司建成的商业地产90%集中在蛇口，随着前海蛇口自贸区的开发建设，
这部分商业地产将产生巨大的商业价值。
蛇口30载，铸造传奇无数。日，深圳前海蛇口自贸区获批。招商局集团将协同旗下
所有产业，紧紧抓住这一历史性机遇，顺应国家战略，秉承“以商业成功推动时代进步”的理念，充分发
挥驻港央企的独特优势，围绕“制度创新”和“深化粤港澳合作”，做好自贸区落地的各项具体工作。招
商局集团争取在践行国家“一带一路”战略，推动广东省建设成为21世纪海上丝绸之路的桥头堡和深圳
打造湾区经济中发挥更大的作用，使得改革开放之初的排头兵成为深化改革开放的新标兵。招商地产作为
集团旗下唯一的房地产上市平台，将不断提升自身的经营能力，积极参与自贸区的开发建设。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
见本节“非募集资金投资的重大项目情况”中股权投资情况
（2）持有金融企业股权情况
（3）证券投资情况
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
（2）衍生品投资情况
（3）委托贷款情况
本公司无对外的委托贷款情况
3、募集资金使用情况
截止日前5年，公司不存在公开发行股票募集资金情形。
4、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
深圳招商地产
2,481,121 1,114,003
432,209 354,099
深圳万科滨海房
地产有限公司
苏州招商南山地
产有限公司
苏州双湖房地产
美元24,400
镇江盈盛房地产
美元11,800
开发有限公司
福建中联盛房地
产开发有限公司
招商局地产（北
京）有限公司
深圳招商华侨城
投资有限公司
佛山依云房地产
佛山信捷房地产
美元21,980
招商局地产（厦
门）有限公司
上海招商虹发置
业有限公司
注：上表主要为本报告期内对公司经营业绩影响较大的子公司。
5、非募集资金投资的重大项目情况
（1）股权投资
报告期内，本公司新增房地产项目公司16家，商业物业经营管理公司6家，新增投资额306,803万元，投
资情况如下：
单位：万元
本公司权益
实际投资额
沈阳金道汇通房地产开发有限公司
房地产开发
烟台招商局置业有限公司
房地产开发
南京招商宁盛房地产有限公司
房地产开发
南京招商兴盛房地产有限公司
房地产开发
南京招商启盛房地产有限公司
房地产开发
镇江火炬置地发展有限公司
房地产开发
常熟招商熙城房地产有限公司
房地产开发
武汉招商地产古田置业有限公司
房地产开发
西安茂安房地产有限公司
房地产开发
厦门招商雍华府房地产有限公司
房地产开发
广州依云房地产有限公司
房地产开发
佛山依云孝德房地产有限公司
美元13,650
房地产开发
珠海依云房地产有限公司
房地产开发
昆明招金房地产有限公司
房地产开发
昆明招商城投置业有限公司
房地产开发
宁波江湾房地产开发有限公司
房地产开发
深圳市科大二期置业管理有限公司
商业物业经营
深圳市数码大厦置业管理有限公司
商业物业经营
深圳市科大置业管理有限公司
商业物业经营
深圳市花园城置业管理有限公司
商业物业经营
深圳市蛇口新时代置业管理有限公司
商业物业经营
深圳招商商置商业管理有限公司
商业物业经营
（2）报告期内，主要项目投资情况如下：
单位：万元
截至2014年
末累计实际
项目收益情况
重庆公园大道
一期主体施工
哈尔滨贝肯山
一期主体施工
佛山依云华府
武汉江湾国际
日照莱顿小镇
一期主体施工
烟台招商马尔贝拉
佛山公园1872
苏州小石城
一至七期已竣工，八、九期主体施工
本年实现毛利33,782万元
重庆依云江湾
佛山依云雍景湾
深圳坪山花园城
毕节花园城
A区已竣工，B区主体施工
本年实现毛利11,107万元
广州金山谷
四期及八期已竣工，其余主体施工
本年实现毛利43,817万元
镇江北固湾
一期已竣工，二、三期主体施工
本年实现毛利10,687万元
深圳壹海城
一至五区已竣工，六区主体施工
本年实现毛利104,264万元
天津贝肯山
一期已竣工，二期主体施工
本年实现毛利24,084万元
重庆花园城
一、二期已竣工，三期主体施工
本年实现毛利1,839万元
重庆长嘉汇
一期已竣工，二、三期主体施工
本年实现毛利11,179万元
哈尔滨诺丁山
一期已竣工，二期主体施工
本年实现毛利1,870万元
武汉墨水湖
天津钻石山
一至四期已竣工，五期主体施工
本年实现毛利20,273万元
成都雍华府
本年实现毛利-439万元
常州花园城
北京公园1872
本年实现毛利133,671万元
苏州依山郡
深圳双玺花园
厦门海德公园
本年实现毛利40,953万元
南京雍华府
漳州卡达凯斯
一、二期已竣工，三期主体施工
本年实现毛利15,211万元
深圳鲸山觐海
本年实现毛利162,581万元
昆明海公馆
48,734 主体施工
佛山依云曦城
一、二期已竣工
本年实现毛利19,997万元
上海海德花园
本年实现毛利12,694万元
厦门海上五月花
一期已竣工，二期主体施工
本年实现毛利43,119万元
苏州雍华府
大连兰溪谷
79,325 主体施工
北京溪城家园及珑原
一至三期已竣工，四期主体施工
本年实现毛利33,319万元
广州东荟城
一期已竣工，二、三期主体施工
本年实现毛利27,025万元
上海佘山珑原
一、二期已竣工，三期主体施工
本年实现毛利-4,174万元
天津依云郡
39,561 一期已竣工，二期主体施工
本年实现毛利117万元
上海虹悦华庭
本年实现毛利32,563万元
成都依云上城
92,952 一期主体施工
青岛LAVIE公社
93,919 一期已竣工，二期主体施工
本年实现毛利1,865万元
深圳锦绣观园
81,939 已竣工
本年实现毛利23,589万元
青岛海德花园
37,504 主体施工
上海招商海廷
一至五期已竣工，六期主体施工
本年实现毛利4,810万元
佛山依云公馆
56,753 一期主体施工
佛山依云国际
41,292 主体施工
苏州依云华府
武汉雍华府
95,294 已竣工
本年实现毛利14,425万元
佛山依云置地中心
76,732 主体施工
六、月经营业绩的预计
七、公司控制的特殊目的主体情况
八、公司未来发展的展望
1、行业发展趋势和竞争格局
展望2015年，世界经济复苏态势仍将持续，中国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理
的阶段演化。伴随着中国经济增长方式从规模速度型的粗放增长转向质量效率型的集约增长的变化，房地
产市场也将步入“新常态”。房地产销售额增速回落、行业利润率走低、城市发展从粗放的外延式增量扩
张为主逐渐转向内涵式的存量优化和盘活为主。城市功能升级、产业升级、产品升级和生活方式的升级成
为房企业务新机会的主要来源。
在新常态下，房地产行业将呈现走势分化、震荡发展的新格局。少数综合实力强、具备规模优势的大
而全的综合房企将会成为中国房地产市场的王者，强者恒强；大量专项能力强、具备特色优势的小而美的
主题房企则会成为前者必不可少的合作伙伴和有益补充，也会在市场中绽放异彩。
2、经营计划
2015年，公司将以“战略聚焦、持续深耕，创新发展、争创一流”为工作指导思想。在“成为城市升
级专家”的战略目标引领下，公司将以优化顶层设计、强化各业务单元作战能力为主线，做好资源导向与
配置，明确战略选择、引导创新研发、深化业绩导向、配套激励机制，加速员工成长、提升执行力，为客
户创造附加价值。
在上述思想指导下，公司详细梳理并均衡调整了产品结构、区域分布等情况，对各项目所在城市的供
需进行合理判断，结合对公司经营管理能力的充分估计，制定了基于现金流管理的动态经营计划。既有在
良好市场形势下的积极安排，也有行业出现较大风险时的防御策略，力争在稳健的前提下寻求可能的进取
机会。公司全年房地产签约销售金额力争在去年的基础上实现15%以上的增长，计划新开工面积520万平
米、竣工面积350万平米。
3、可能面临的风险
房地产市场成交仍处于历史高位，增量市场可能将遇到瓶颈。部分城市库存量过大，存在供应过剩的
风险；部分城市土地价格居高不下，行业利润率持续下行；美国进入加息周期，吸引资金回流，人民币存
在贬值压力，中国资产价格面临下跌的风险；营业税改增值税、房地产税等税收政策的变化，短期内或将
对房地产企业的利润产生直接影响。以上因素都将使房地产市场面临调整的风险，进一步增加房地产企业
资金管理、成本控制、营销策划等方面的压力。
4、公司应对策略与重点工作
在严峻的市场形势下，公司决心迈向下一个发展阶段，将用更超前的眼光，更创新的思路，为快速成
长做出富有前瞻性的战略发展安排，同时以务实的心态、精细的手段，切实做好经营管理。2015年，公司
将在2014年的工作成果基础上继续强化标准化、战略采购等制度的落地，持续优化ERP系统等信息管理
平台，进一步加强风险管理、合规管理和内控体系的建设，并继续坚持以重点城市、优质住宅项目为中心，
坚定不移地将优质住宅开发业务做强做大。此外，公司将重点开展以下工作：
坚决展开战略创新。积极试水海外业务和轻资产运营平台打造两条新路，探索并发掘体验式综合体、
主题特色产业园和健康地产三片沃野。通过战略聚焦实现短期内的规模增长，通过创新转型在行业规模见
顶的大趋势下探索新的发展方向，通过走差异化道路塑造长期竞争优势。
持续造血保障发展。充分的财力保障是发展的重要基础，公司将加大与银行及非银行类金融机构的紧
密接触，争取实现多渠道多元化融资，保障公司持续发展，扩大在房地产金融领域的合作，探索存量资产
证券化，提升盘活存量资产的能力。
敏锐捕捉并购机会。作为经营稳健、运作规范、综合实力较强的央企上市企业，公司将在房地产行业
并购整合的大时代充分发挥自身的各项优势，及时掌握各类并购信息，敏锐地捕捉住战机，不仅要在项目
层面，更要在公司层面展开有效的重组与并购，实现跨越式发展。
狠抓基础客户服务。房地产市场供求关系已发生重大变化，买方市场已经到来，房企在未来的竞争中
不仅要拼价格、拼产品，更要拼服务，服务至上、客户满意将是生存的根基，也是必备的能力。公司将继
续狠抓基础客户服务，落实“枫叶行动”，重点要抓好销售服务、产品质量和物业基础服务。招商物业将
谋求非传统领域商业模式转型，通过互联网、智能化等技术应用，创新社区服务提供与管理方式，建立与
大转型时代新经济发展趋势相适应的智慧增长能力，努力成为卓越的社区综合服务商。
提升人力资本价值。人力资本价值管理时代已经来临。2015年，公司将在做好项目后评估的基础上，
推动项目整盘激励计划的实施；在2014年股票期权激励计划的基础上，将进一步丰富非货币化激励机制
的研究和探索，盘活、激活、用好存量人力资本，提高人均效能。
站在大变革时代的风口，不当整合者，就将被整合；不当创新者，就将被颠覆。凭借着优秀的管理团
队、丰富的开发运营经验、强有力的集团支持、良好的风险管控能力，招商地产将坚定不移做大做强。
九、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
十、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
1、会计政策变更
2014年，财政部新颁布或修订了《企业会计准则第2号——长期股权投资》等一系列会计准则，公
司在编制财务报表时，执行了相关会计准则，同时对2013年度财务报表进行了追溯调整，并按照有关的
衔接规定进行了处理。具体如下：
2014年以前，本集团对于权益法核算的被投资单位增资扩股导致本集团在被投资单位持股比例下降而
产生的摊薄收益计入投资收益，根据修订《企业会计准则第2号——长期股权投资》规定计入权益。本集
团对该项会计政策变更采用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，2013年资产负债表调减未分配利
润11,777,249.14元，调增资本公积11,777,249.14元，资产总额无影响。2013年利润表中调减投资收益
及净利润11,777,249.14元。
根据修订的《企业会计准则第30号—财务报表列报》规定，财务报表新增递延收益项目，本集团采
用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，2013年资产负债表调减其他非流动负债11,236,760.00元，
调减其他应付款4,710,020.00元，调增递延收益9,736,760.00元，调增其他流动负债6,210,020.00元，负债
总额无影响。
根据修订的《企业会计准则第30号——财务报表列报》规定，财务报告中资产负债表新增其他
综合收益项目，本集团采用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，将外币报表折算差额列示为新
增其他综合收益明细项目。
上述变更已提交本公司董事会审议批准。
2、会计估计变更
本年度，经公司第七届董事会第十一次会议审议批准，并获公司第七届监事会第十五次会议决议认可，
公司对固定资产折旧、投资性房地产摊销的会计估计进行了变更。
公司董事会认为本次会计估计变更符合相关法律法规的规定和公司实际情况的需要，本次会计估计变
更使资产折旧处理和资产实际使用情况更加接近，变更后，公司固定资产折旧及投资性房地产摊销核算将
更为规范。
本次会计估计变更自董事会批准之日，即日起执行，导致本报告期计提的折旧摊销比
变更前增加约985万元。
十一、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
十二、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本年度新纳入合并范围的公司共33家，其中16家是主营房地产开发销售的项目公司，6家是主营商
业物业经营管理的公司，其余11家是新设立的境外投资公司。
本年度不再纳入合并范围的公司是漳州招商鸿隆房地产有限公司，系因该公司本年已清算。
合并报表范围变化具体情况详见财务报告附注七。
十三、公司利润分配及分红派息情况
1、报告期内利润分配政策的制定、执行或调整情况
本公司《公司章程》明确规定了利润分配政策的决策机制，规定了实施现金分红需要的条件，在满足
现金分红条件时，每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的10%，且最近三年以现金
方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。
报告期内，公司修改了利润分配政策，修改后规定公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的
方式分配股利，公司优先采取现金方式分配股利。
公司2014年度利润分配预案符合公司章程及审议程序的规定，分红标准和分红比例明确，充分保护了
中小投资者的权益，独立董事发表意见认为：公司利润分配预案的决策机制、审议程序符合公司章程和有
关法律、法规的规定，符合公司及全体股东的利益。
2、公司近3年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况
2014年度利润分配预案：按母公司净利润1,127,128,647.31元的10%提取法定盈余公积112,712,864.73
元，以年末总股本2,575,950,754股为基数，每10股派发现金股利3.20元(含税)，总计派发现金股利
824,304,241.28元。剩余未分配利润4,797,962,659.92元留存至下一年度。本年度公司不进行资本公积金转
2013年度利润分配及资本公积金转增股本方案：按母公司净利润1,057,343,950.92元的10%提取法定盈
余公积105,734,395.09元；以年末总股本1,717,300,503股为基数，每10股派发现金股利4.80元(含税)；
总计派发现金股利824,304,241.44元；剩余未分配利润4,607,851,118.62元留存至下一年度；按年末总股本
1,717,300,503股为基数，每10股以资本公积转增普通股5股，共计转增股本总金额为858,650,251元，转
增后，总股本增至2,575,950,754股，资本公积结余为8,068,403,942元。
2012年度利润分配方案：按母公司净利润597,522,289元的10%提取法定盈余公积59,752,229元，以年
末总股本1,717,300,503股为基数，每10股派现金股利3.00元(含税)，总计派发现金股利515,190,151元。
剩余未分配利润4,480,545,804元留存至下一年度。2012年度公司不进行资本公积金转增股本。
公司近三年现金分红情况表
分红年度合并报表中归属于上占合并报表中归属于上市公司
现金分红金额（含税）
市公司股东的净利润
股东的净利润的比率
824,304,241
4,263,636,555
824,304,241
4,190,374,825
515,190,151
3,318,266,876
十四、社会责任情况
公司社会责任报告全文披露于巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn。
十五、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
2014年，公司继续为投资者提供全面、细致的股东服务，全年接待投资者来访160次，接待人数超过
1200人，其中参加内外机构组织的策略会和投资者见面会26场。此外，还通过电话、电子邮件、网上路
演、网上互动平台等方式与投资者密切交流，及时向资本市场传递公司的经营理念及业绩情况，促进市场
对公司的深入认识。
谈论的主要内容及提供
接待对象类型
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
苏州、上海
机构投资者
南京、苏州
机构投资者
WilliamBlair、中
①公司经营情况介绍；
②行业发展情况讨论；
③提供已公告信息及公
个人投资者
个人投资者
司项目宣传册；
机构投资者
④参观公司在售楼盘，
机构投资者
华夏基金、海通
提供售楼书。
机构投资者
机构投资者
机构投资者
平安证券、广发
证券、交银施罗
机构投资者
广发证券、华夏
基金、银华基金、
鹏华基金等
个人投资者
个人投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
国泰君安、中信
证券、中投证券、
富国基金、信诚
基金、鹏华基金
等40家机构
机构投资者
霸菱资产、挪威
银行、Capital
ResearchGlobal
Investors、
Manulife、摩根
①公司经营情况介绍；
斯丹利投资管理
②行业发展情况讨论；
公司、Three
③提供已公告信息及公
司项目宣传册；
机构投资者
④参观公司在售楼盘，
机构投资者
提供售楼书。
机构投资者
机构投资者
机构投资者
山西证券、惠理
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
南方基金、中海
基金、第一创业
证券、中融信托
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
中金公司组织
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
中信建投组织
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
广发证券、华夏
机构投资者
富国基金、景林
资产、惠理
机构投资者
工银瑞信、广州
机构投资者
中信证券组织
机构投资者
①公司经营情况介绍；
机构投资者
法国巴黎银行
②行业发展情况讨论；
机构投资者
③提供已公告信息及公
司项目宣传册；
机构投资者
④参观公司在售楼盘，
个人投资者
个人投资者
提供售楼书。
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
安信证券、民生
机构投资者
人保、太保、润
机构投资者
招商证券等
机构投资者
东方证券、光大
证券、国泰君安
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
国泰君安证券
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
太平洋保险、人
个人投资者
个人投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
①公司经营情况介绍；
个人投资者
个人投资者
②行业发展情况讨论；
机构投资者
兴业证券、富国
③提供已公告信息及公
基金、广发证券、 司项目宣传册；
中投证券、景林
④参观公司在售楼盘，
资产、博时基金、 提供售楼书。
机构投资者
东方证券、华夏
基金、大成基金、
人保资产等
个人投资者
个人投资者
机构投资者
德意志银行
机构投资者
IvaldiCapital
机构投资者
机构投资者
机构投资者
中国人保、中银
国际、润晖、惠
机构投资者
国泰君安、大成
机构投资者
国信证券等
个人投资者
个人投资者
机构投资者
国泰君安、海通
证券、广发证券、
兴业证券、中投
机构投资者
机构投资者
太平洋保险
个人投资者
个人投资者
机构投资者
德意志银行
机构投资者
机构投资者
Jefferies、华夏基
金（香港）等
个人投资者
个人投资者
机构投资者
兴业证券、广发
证券、工银瑞信
机构投资者
机构投资者
美林美银、景林
①公司经营情况介绍；
机构投资者
兴业证券、华夏
②行业发展情况讨论；
基金、大成基金
③提供已公告信息及公
司项目宣传册；
机构投资者
中金公司、恒德
④参观公司在售楼盘，
投资、金骏投资
提供售楼书。
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
东方证券等
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
台湾复华投信
机构投资者
申银万国证券等
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
Jefferies、博时基
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
东方证券、兴业
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
台湾复华投信
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
①公司经营情况介绍；
②行业发展情况讨论；
机构投资者
中信证券、博时
③提供已公告信息及公
司项目宣传册；
机构投资者
申银万国证券、
④参观公司在售楼盘，
提供售楼书。
机构投资者
台湾富邦证券
机构投资者
广发证券（香港）
机构投资者
东兴证券、摩根
士丹利华鑫基金
个人投资者
个人投资者
机构投资者
德意志银行
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
申银万国、台湾
复华投信、兴业
机构投资者
机构投资者
机构投资者
机构投资者
博时基金、兴业
证券、Jefferies
机构投资者
申银万国证券、
个人投资者
个人投资者
机构投资者
机构投资者
个人投资者
个人投资者
机构投资者
申银万国证券
①公司经营情况介绍；
机构投资者
②行业发展情况讨论；
机构投资者
③提供已公告信息及公
司项目宣传册；
个人投资者
个人投资者
④参观公司在售楼盘，
机构投资者
广发证券、国泰
提供售楼书。
君安、东方证券、
富国基金、景林
资产、信诚基金、
兴业证券、中信
建投、华夏基金、
第五节重要事项
一、重大诉讼仲裁事项
报告期内本公司无重大诉讼、仲裁事项。
二、媒体质疑情况
报告期内本公司无媒体质疑情况。
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
单位：万元
股东或关联人名称
- 转投资款
HollyProfit
- 转投资款
- 转投资款
InternationalLtd 1月
- 转投资款
InternationalLtd 1月
四、破产重整相关事项
五、资产交易事项
1、收购资产情况
详见资产收购、出售发生的关联交易
2、出售资产情况
3、企业合并情况
六、公司股权激励的实施情况及其影响
日，公司第七届董事会第十三次会议审议通过了《股票期权首次授予计划（草案）》
日，公司收到国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国资委”）《关于招商局
地产控股股份有限公司实施首期股票期权激励计划的批复》。
2014年8月，证监会对公司报送的股权激励计划草案确认无异议并进行了备案。
日，公司第七届董事会2014年第十次临时会议及第七届监事会第二十次会议审议通
过了《关于审议公司&股票期权首次授予计划（草案修订稿）&及摘要的议案》。
日，公司2014年第一次临时股东大会，审议通过了《关于审议公司&股票期权首次授
予计划（草案修订稿）&及摘要的议案》、《关于制定公司&股票期权激励计划实施考核办法&的议案》、
《关于制定公司&股票期权激励计划管理办法&的议案》和《关于授权董事会办理公司股票期权激励计划相
关事宜的议案》。
日，公司召开第七届董事会2014年第十一次临时会议和第七届监事会第二十二次会
议，审议通过了《关于调整股票期权首次授予计划激励对象及授予数量的议案》；会议同时审议通过了《关
于确定股票期权首次授予计划授予相关事项的议案》，董事会确定公司股票期权首次授予计划的授予日为
日，向143名激励对象授予2,322.83万股股票期权，行权价格为11.24元/股。
日公司完成股票期权激励计划首次授予登记工作，期权简称：招商JLC1，期权代码：
本次股票期权激励计划的实施，进一步提升了股东价值，吸引、激励和保留核心人才，将核心员工的
利益与股东利益、公司利益紧密连接在一起，优化了公司治理,支持公司战略实现和长期持续发展。
股权激励详细信息请见公司披露于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《香港商报》、
《证券日报》以及巨潮资讯网的相关公告。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
2014年，经公司第七届董事会第十一次会议审议通过，公司与蛇口工业区发生了以下租赁交易：
公司及在深圳地区的部分子公司，向蛇口工业区租赁经营场地土地使用权，年租金为983万元，占同
类交易金额的比例为26.95%；公司全资子公司招商商置租用蛇口工业区拥有的深圳蛇口华建片区第1、2、
5、6栋物业所在的土地使用权及上盖物，年租金为2,131万元，占同类交易金额的比例为58.43%；公司全
资子公司深圳招商地产租用蛇口工业区拥有的深圳蛇口华建片区第3栋物业所在的土地使用权及上盖物，
年租金为533万元，占同类交易金额的比例为14.61%；蛇口工业区等关联公司租用公司新时代广场等出租
物业，年租金为3,583万元，占同类交易金额的比例为3.52%。上述关联交易结算方式均为现金结算。
2、资产收购、出售发生的关联交易
本公司2013年第二次临时股东大会审议通过了《关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易》
的相关议案，公司拟以A股增发之股份购买蛇口工业区海上世界住宅和文化艺术中心土地使用权，根据公
司与蛇口工业区签署的《资产购买协议》，土地使用权总价款为48.53亿元，且本次增发股份募集资金的
完成情况（发行成功与否）不影响购买资产交易行为的实施。
2014年本公司董事会第四次临时会议决定终止本次增发。根据上述《资产购买协议》，公司将以现金
形式支付购买蛇口工业区土地使用权价款。
2014年本公司董事会第十八次临时会议审议批准，公司、深圳招商地产、蛇口工业区共同签署了《关
于海上世界住宅一期、文化艺术中心土地使用权确认对价款支付之补充协议》，就海上世界住宅一期、文
化艺术中心的土地使用权确认对价剩余价款支付事宜达成约定，深圳招商地产在日前向蛇
口工业区支付剩余价款，并约定按一年期银行贷款利率标准自日起至实际付款日止向蛇口
工业区计付该部分对价款的利息。本报告期内，应计该项利息为1.01亿元。截止日，已
支付地价款24亿元。
3、共同对外投资的关联交易
（1）经公司第七届董事会2014年第二次临时会议审议批准，报告期内，公司与蛇口工业区共同投资
设立StationFortuneLtd、ChiefMasterLtd两家公司，公司和蛇口工业区分别持有其49%和51%的股权。
StationFortuneLtd全资设立招商局产业园区（青岛）创业有限公司（以下简称“青岛创业”），青岛
创业的注册资本为14,900万美元，公司与蛇口工业区分别以对StationFortuneLtd的持股比例对青岛创业
投资，公司对青岛创业投资7,301万美元。
ChiefMasterLtd全资设立招商局青岛蓝湾网谷投资有限公司（以下简称“青岛蓝湾”），青岛蓝湾的
注册资本为7,500万美元，公司与蛇口工业区分别以对ChiefMasterLtd的持股比例对青岛蓝湾投资，公司
对青岛蓝湾投资3,675万美元。
（2）经公司第七届董事会2014年第十四次临时会议审议批准，公司与赣州远康投资合伙企业共同投
资收购沈阳奥体项目，公司对沈阳奥体项目投资人民币17,850万元，持有该项目51%的股权。公司与赣州
远康投资合伙企业的实际控制人均为招商局集团，上述交易构成关联交易。
（3）经公司第七届董事会2014年第十八次临时会议审议批准，公司之子公司成都招商北湖置地有限
公司（以下简称“招商北湖”）、公司之子公司招商商置与招商昆仑股权投资管理有限公司（以下简称“招
商昆仑”）拟共同收购收购成都中冶文投置业有限公司的100%股权及全部股东债权。截止报告期末，招
商北湖、招商商置、招商昆仑已共同收购中国五冶集团有限公司持有成都中冶文投置业有限公司的51%股
权。其中，招商北湖、招商商置、招商昆仑占分别受让中国五冶集团有限公司所持成都中冶文投置业有限
公司的51%股权的31%、20%、49%。股权收购价总额人民币4.34亿元，招商北湖、招商商置、招商昆仑
分别按其股权比例支付股权收购款。公司与招商昆仑的实际控制人均为招商局集团，上述交易构成关联交
披露索引：上述交易事项相关披露详见巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn。
4、关联债权债务往来
1、截至日，关联方为公司及子公司提供银行借款担保的情况如下：
关联方名称
长期借款担保
招商局集团有限公司
4,500,000,000
招商局蛇口工业区有限公司
1,854,500,000
招商局蛇口工业区有限公司
深圳招商房地产有限公司
116,500,000
招商局蛇口工业区有限公司
武汉奥明房地产开发有限公司
192,000,000
招商局蛇口工业区有限公司
北京康拉德房地产开发有限公司
127,400,000
招商局蛇口工业区有限公司
深圳蛇口海上世界酒店管理有限公司
235,200,000
招商局蛇口工业区有限公司
深圳金域融泰投资发展有限公司
75,000,000
招商局蛇口工业区有限公司
青岛招商海德置业发展有限公司
23,520,000
招商局蛇口工业区有限公司
深圳招商建设有限公司
50,000,000
招商局蛇口工业区有限公司
佛山顺德依云德胜房地产有限公司
150,000,000
招商局集团（香港）有限公司
瑞嘉投资实业有限公司
1,014,000,000
2、截止日，本公司与关联方往来款项主要包括：
是否存在非
经营性资金
额（万元） （万元）
Powerwise International
同一最终控
其他应收款
Blue Cove International
同一最终控
其他应收款
北京广盈房地产开发有限公
其他应收款
佛山招商珑原房地产有限公
其他应收款
上海新南山房地产开发有限
其他应收款
JonesTechLimited
其他应收款
HollyProfitLimited
其他应收款
招商局蛇口工业区有限公司
招商局蛇口工业区有限公司
其他应付款
招商局光明科技园有限公司
其他应付款
上海乐都置业有限公司
其他应付款
上海新南山房地产开发有限
其他应付款
天津睦南秋实实业有限公司
其他应付款
深圳招商华侨城投资有限公
其他应付款
天津兴海房地产开发有限公
其他应付款
同一控股股
深圳招商理财服务有限公司
其他应付款
同一最终控
招商局漳州开发区有限公司
其他应付款
同一控股股
达峰国际股份有限公司
其他应付款
5、其他关联交易
报告期内发生的其他关联交易见财务报表附注。
八、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
报告期内，本公司没有重大托管、承包、租赁其它公司资产的事项。
2、担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相关公告
实际发生日期（协议
是否履行是否为关联方担
担保对象名称
实际担保金额
保（是或否）
自按揭银行放款之日起
自按揭银行放款之
阶段性连带
按揭购房业主无
572,451.15
572,451.15
至按揭银行为购房者办否
妥《房地产证》之日止
14,700.00 日
招商局光明科技
连带责任 自借款合同项下的借款
19,110.00 日
园有限公司
期限届满之次日起两年
4,900.00 日
公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告
实际发生日期（协议
是否履行是否为关联方担
担保对象名称
实际担保金额
保（是或否）
3000万美元
3000万美元（折
自借款合同项下债务履
深圳招商供电有
日 （折合人民币日
行期限届满之日后30日否
18,357万元）
18,357万元）
深圳招商房地产
30,000.月11日
自借款合同项下的借款
期限届满之次日起两年
深圳招商房地产
50,000.月26日
自借款合同签订之日起
青岛招商海德置
至债务人在该借款合同
5,100.月29日
业发展有限公司
项下的债务履行期限届
满日后两年止
深圳招商建设有
60,000.月5日
北京康拉德房地
主合同约定的债务履行
30,000.00 日
产开发有限公司
期限届满之日起两年
深圳招商商业发
7,140.00 日
展有限公司
自担保合同生效之日起
至招商商业按照招商银
行要求将其依法所有或
有处分权的位于深圳海
深圳招商商业发
上世界广场-船前广场1、
15,300.00 日
展有限公司
2、3栋（具体名称以国土
部门发放的房地产证为
准）的房地产办妥以招商
银行为抵押权人的抵押
担保手续之日止
深圳蛇口海上世
界酒店管理有限日
25,500.00 日
深圳万科滨海房
40,000.00 日
地产有限公司
自借款合同项下借款期
招商局地产（南
60,000.00 日
限届满之次日起两年
京）有限公司
南京招商瑞盛房
17,000.00 日
地产有限公司
南京招商瑞盛房
58,000.00 日
地产有限公司
保证合同生效之日起至
借款、垫款或其他债务履
广州招商地产
60,000.00 日
行期届满之日起另加两
保证合同生效之日起至
佛山招商新城高
12,000.00 日
《授信协议》项下每笔贷否
新技术有限公司
款到期日另加两年
深圳金域融泰投
自借款合同项下的借款
25,000.00 日
资发展有限公司
期限届满之次日起两年
佛山依云臻园房
保证合同生效之日起至
11,000.00 日
地产有限公司
《授信协议》项下每笔贷
款到期日另加两年
保证合同生效之日起至
佛山市凯达城投
20,000.00 日
《授信协议》项下每笔贷否
资发展有限公司
款到期日另加两年
保证合同生效之日起至
哈尔滨招商嘉天
借款、垫款或其他债务履
房地产开发有限日
12,500.00 日
行期届满之日起另加两
公司担保总额为987,441万元。
报告期内，本公司未发生违规担保的情况。
3、其他重大合同
报告期内，公司先后与农业银行、建设银行、交通银行、招商银行等金融机构签署银行借款合同，截
止报告期末，合同授信额度总额折合人民币677亿元，借款总额折合人民币375亿元。
4、其他重大交易
九、承诺事项履行情况
1、公司或持股5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
至不再持有本 报告期内，
股权分置改革实施后，将持续注入土地
蛇口工业区
日 公司的股份满2严格履行了
等优质资产以支持公司的发展。
年之日终止
不直接或间接从事或发展与本公司经营
范围相同或相类似的业务或项目，也不
为招商局集团及其关联方或代表任何第
三方成立、发展、参与、协助任何企业
至不再持有本 报告期内，
其他对公司中小
蛇口工业区
与本公司进行直接或间接的竞争；不利 日 公司的股份满2严格履行了
股东所作承诺
用从本公司获取的信息从事、直接或间
年之日终止
接参与与本公司相竞争的活动，不进行
任何损害或可能损害本公司利益的其他
竞争行为。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其
原因做出说明
报告期内，公司不存在资产或项目处于盈利预测期间。
十、聘任、解聘会计师事务所情况
日，本公司2013年年度股东大会审议批准续聘信永中和会计师事务所有限责任公司为
2014年度外部审计机构。
本公司应支付信永中和会计师事务所有限责任公司2014年度财务报表的审计费用为人民币353.67万
十一、监事会、独立董事（如适用）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
十二、处罚及整改情况
十三、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
十四、其他重大事项的说明
1、发行中期票据
日，公司2014年第二次临时股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权发行中期
票据的议案》。日，公司收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）出
具的《接受注册通知书》（中市协注[2014]MTN458号），同意接受公司中期票据注册。公司本次中期票
据注册金额为人民币50亿元，注册额度自交易商协会发出《接受注册通知书》之日起2年内有效，由中
信证券股份有限公司和招商银行股份有限公司联席主承销。
日，公司成功发行了2015年度第一期中期票据，代码为；发行总额为10亿
元，发行价格为100元/百元面值；期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选
择权，票面利率为4.55%（发行日1年期SHIBOR-24bp）；起息日为日，兑付日为2020年
2月5日。如投资者行使回售选择权，则其回售部分中期票据的兑付日为日。
详见公司于日披露于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《香港商报》、
《证券日报》以及巨潮资讯网的《2015年度第一期中期票据发行结果公告》。
2、发行可转换公司债券
日，公司第七届董事会第十五次会议审议通过了《关于公司公开发行A股可转换公
司债券发行方案的议案》等相关议案，拟公开发行A股可转换公司债券，募集资金总额不超过80亿元。
发行金额将提请股东大会授权公司董事会在上述额度范围内确定。
2014年11月，公司收到实际控制人招商局集团的通知，招商局集团已收到国务院国资委于2014年
11月24日下发的《关于招商局地产控股股份有限公司发行A股可转换公司债券有关问题的批复》（国资
产权[号），国务院国资委原则同意本公司发行不超过80亿元A股可转换公司债券的总体方案。
日，公司2014年第二次临时股东大会审议通过了《关于公司公开发行A股可转换公
司债券发行方案的议案》等相关议案。
获得股东大会批准后，公司将发行方案报送中国证监会，并于日收到中国证监会下
发的141796号《中国证监会行政许可申请受理通知书》。中国证监会依法对本公司提交的《发行可转换
公司债券审批》行政许可申请材料进行了审查，认为该申请材料齐全，符合法定形式，决定对该行政许可
申请予以受理。
详细信息请见公司披露于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《香港商报》、《证券
日报》以及巨潮资讯网的相关公告。本次发行可转换公司债券尚需中国证监会核准，目前审核仍在进行中。
公司将根据审核进展情况及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。
十五、公司子公司重要事项
公司第七届董事会2014年第八次临时会议审议通过了《关于招商局置地收购广州招商地产49%股权
交易的议案》的议案。公司全资子公司深圳招商地产与公司控股子公司招商局置地之全资子公司华敏投资
有限公司于日签署协议，深圳招商地产拟将其持有的广州招商地产49%股权转让给华敏投
资有限公司，转让代价约为人民币121,277万元。
详见公司于日披露于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《香港商报》、
《证券日报》以及巨潮资讯网的《控股子公司资产重组交易公告》。
十六、公司发行公司债券的情况
报告期内，公司未发行公司债券。
第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
本次变动前
本次变动增减（＋，－）
本次变动后
送股公积金转股
一、有限售条件股份
891,504,855
445,809,961 -147,818 445,662,,998 51.91%
1、国家持股
2、国有法人持股
693,419,317
346,709,658
346,709,,975 40.38%
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
197,709,440
98,854,720
98,854,720
296,564,160 11.51%
其中：境外法人持股
197,709,440
98,854,720
98,854,720
296,564,160 11.51%
境外自然人持股
5、高管持股
二、无限售条件股份
825,795,648
412,840,290
147,,,756 48.09%
1、人民币普通股
684,248,848
342,104,515
72,,,357 39.85%
2、境内上市的外资股
141,546,800
70,735,775
74,824 70,810,599
212,357,399
3、境外上市的外资股
三、股份总数
1,717,300,503
858,650,251
858,650,,754
报告期内，公司实施了资本公积转增股本方案；此外，公司部分高级管理人员离职以及部分高级管理人员通过二级市场增持
本公司股票；根据相关规定，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司解锁和增加了相应高级管理人员持有的限售股份，
导致本公司有限售条件股份和无限售条件股份发生变化。
二、证券发行与上市情况
1、报告期末近三年历次证券发行情况
截止报告期末，公司近三年未发行股票。
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
2014年6月，公司实施2013年度资本公积金转增股本方案：按2013年末总股本1,717,300,503股为
基数，每10股以资本公积转增普通股5股，共计转增858,650,251股，转增后总股本增至2,575,950,754股。
3、现存的内部职工股情况
截止报告期末，公司不存在内部职工股情况。
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
年度报告披露日前第5
报告期末股东总数
56,318户（A股45,827，B股10,491）
82,925户(A股72,797，B股10,128)
个交易日末股东总数
前10名股东持股情况
报告期内增持有有限售条持有无限售条
质押或冻结情况
减变动情况件的股份数量件的股份数量 股份状态
招商局蛇口工业区有限公司
40.381,040,128,,,975
全天域投资
141,216,075 47,072,025
141,216,075
招商证券香港有限公司
75,205,077 25,317,793
73,863,367
1,341,710无
FOXTROTINTERNATIONAL
41,580,000 13,860,000
41,580,000
ORIENTUREINVESTMENT
39,904,717 13,301,572
39,904,717
GOLDENCHINAMASTER
26,487,893 13,614,702
26,487,893无
富国天博创新主题股票型证券投境内非国
18,800,000
18,800,000无
全国社保基金一一八组合
17,136,388
17,136,388无
全国社保基金四一三组合
15,000,000 15,000,000
15,000,000无
GREENWOODSCHINAALPHA
13,031,565 11,451,175
13,031,565无
MASTERFUND
前10名无限售条件股东持股情况
年末持有无限售条件股份数量
GOLDENCHINAMASTERFUND
26,487,893
富国天博创新主题股票型证券投资基金
18,800,000
全国社保基金一一八组合
17,136,388
全国社保基金四一三组合
15,000,000
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER
13,031,565
景顺长城内需增长贰号股票型证券投资基金
12,567,625
中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险
12,033,180
NORGESBANK
11,641,091
重庆国际信托有限公司－渝信通系列单一信托
10,531,565
建信优化配置混合型证券投资基金
10,226,163
蛇口工业区与其子公司全天域投资、FOXTROTINTERNATIONALLIMITED、ORIENTUREINVESTMENTLTD属于一致行动人，GOLDENCHINA
MASTERFUND、GREENWOODSCHINAALPHAMASTERFUND属于一致行动人。招商证券香港有限公司持有公司股份中，有
73,863,367股系蛇口工业区子公司达峰国际委托其代为持有。
2、公司控股股东情况
控股股东：蛇口工业区
法定代表人：孙承铭
注册时间：1992年2月
注册资本：人民币22.36亿元
经营范围：交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、房地产、邮电通讯、旅游、文艺演出、有限
广播电视业务、酒店和其它各类企业的投资和管理；码头、仓储服务；水陆建筑工程；所属企业产品的销
售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；提供与上述业务有关的技术、经营、法律
咨询和技术、信息服务。
3、公司实际控制人情况
（1）实际控制人：招商局集团
法定代表人：李建红
注册时间：1986年10月
注册资本：人民币141.43亿元
经营范围：水陆客货运输及代理，水陆运输工具、设备的租赁及代理，港口及仓储业务的投资和管理，
海上救助、打捞、拖航；工业制造；船舶、海上石油钻探设备的建造、修理、检验和销售；钻井平台、集
装箱的修理、检验；水陆建筑工程和海上石油开发工程的承包、施工及后勤服务；水陆交通运输设备及相
关物资的采购、供应和销售；交通进出口业务；金融、保险、信托、证券、期货行业的投资和管理；投资
管理旅游、酒店、饮食业及相关服务业；房地产开发及物业管理、咨询业务；石油化工业务投资管理；交
通基础设施投资及经营；境外资产经营。开发和经营管理深圳蛇口工业区、福建漳州开发区。
（2）报告期末，公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
国务院国有资产监督管理委员会
招商局集团
蛇口工业区
OrientureHoldingsCo.Ltd
全天域投资
FoxtrotInternationalLimited
OrientureInvestmentLimited
4、其他持股在10%以上的法人股东
报告期末，本公司无其他持股在10%以上的法人股东。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
报告期内，本公司股东及其一致行动人未提出或实施股份增持计划。
第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持股份数量
期初持股数（股）
期末持股数（股）
董事总经理
董事财务总监
监事会主席
董事会秘书
原副总经理
注：1、公司第七届董事会、监事会任期于2014年12月届满。鉴于董监事候选人的提名工作尚未完成，故公司董事会、监
事会将延期换届，公司计划将于2015年6月前完成相关换届工作。在完成换届之前，公司第七届董事会、监事会将依照法
律、行政法规和《公司章程》的相关规定继续履行职责。
2、报告期内，公司实施了资本公积转增股本方案以及部分董事、高级管理人员通过二级市场增持了本公司股票，增加
了公司董事、高级管理人员年末持股数。
二、任职情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员的主要工作经历
1、董事会成员
孙承铭：高级工程师，毕业于武汉水运工程学院船舶机械制造与修理专业，获学士学位，后获中欧国
际工商学院工商管理硕士学位。现任公司董事长、招商局集团副总经理、蛇口工业区董事长。历任招商局
货柜服务有限公司总经理；招商局仓码运输有限公司总经理；招商局运输集团有限公司副总经理；招商局
工业集团有限公司副总经理、总经理兼党总支书记；招商局集团总经理助理；蛇口工业区总经理、党委副
付刚峰：高级会计师。毕业于西安公路学院经济系财会专业和管理系管理工程专业，分别获学士和硕
士学位。现任公司副董事长、招商局集团财务总监。历任招商局集团副财务总监，蛇口工业区总会计师室
主任、副总会计师、财务总监；本公司财务总监。
杨天平：高级经济师，毕业于北京工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位，后获得中欧国际工商
学院工商管理硕士学位。现任蛇口工业区总经理，公司副董事长。历任招商局发展公司董事副总经理，招
商局金山工业区董事常务副总经理，招商物业副总经理，南顺食品工业有限公司中国区人力资源总经理，
广州南顺清洁用品有限公司总经理，深圳南顺油脂有限公司总经理，招商局工业集团总经理助理，深圳市
南油（集团）有限公司党委书记、董事总经理，蛇口工业区党委书记、副总经理。
贺建亚：工程师，毕业于北京航空航天大学电子工程、通信工程专业，获硕士学位，后获北京大学光
华管理学院工商管理硕士学位。现任本公司董事总经理，深圳招商房地产有限公司董事长。历任蛇口集装
箱码头有限公司系统主任，蛇口工业区企业管理室副主任、主任，深圳招商房地产有限公司副总经理、总
经理，本公司副总经理。
胡勇：高级工程师，毕业于武汉水运工程学院港口机械设计与制造专业，获学士学位。现任招商局集
团地产部部长，本公司董事。历任招商局集团业务开发部部长助理、副部长，招商局集团重大办主任。
吴振勤：高级会计师，毕业于上海海运学院水运管理系，获学士学位。现任本公司董事财务总监。历
任中国远洋运输总公司财务处科长，交通部船舶检验局财务处处长，蛇口工业区财务部总经理,招商局集
团审计部部长。
陈钢：高级经济师，毕业于清华大学自动化系，获学士学位，后获美国纽约州立大学（布法罗分校）
工商管理硕士学位。现任蛇口工业区总经济师，本公司董事。历任蛇口工业区投资开发公司总经理，蛇口
工业区副总经济师。
柴强：先后就读于武汉理工大学管理工程专业、中国社会科学院研究生院技术经济专业，获工学学士、
经济学硕士、经济学博士学位。国务院批准享受政府特殊津贴专家；美国估价学会荣誉会员。现任中国房
地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长，住房和城乡建设部科学技术委员会委员，本公司独立董
事。历任中国城乡建设经济研究所城市经济研究室副主任，建设部政策研究中心副总经济师，中国房地产
估价师学会副会长兼秘书长。
刘洪玉：房地产估价师、英国皇家特许测量师（FRICS）。分别于1985年和1988年获清华大学结构
工程专业学士学位和管理工程专业硕士学位。现任清华大学建设管理系教授和房地产研究所所长、清华大
学恒隆房地产研究中心主任，本公司独立董事。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国
房地产业协会常务理事、国际房地产学会（IRES）和亚洲房地产学会（AsRES）理事（前会长）。
卢伟雄：澳大利亚特许会计师公会会员、香港会计师公会会员，毕业于澳大利亚詹姆斯库克大学，获
商科学士学位。现任永顺油品国际（香港）有限公司财务总监，本公司独立董事。历任华润投资开发有限
公司董事；恒裕控股有限公司顾问，先后任职于多家国际会计师事务所。
张炜：2005年毕业于哈佛大学，获博士学位（医疗政策），1998年从北京协和医学院获得临床医学
博士学位。着重于企业战略和商业模式创新研究。2008年起执教于中欧国际工商学院，现担任中欧国际工
商学院医疗管理与政策研究中心主任，中欧国际工商学院管理学助理教授，本公司独立董事，北京大学政
府管理学院兼职教授。兼任中国医院协会学术委员会委员、中国医师协会经济评价中心副主任。
2、监事会成员
华立：注册会计师（非执业），毕业于上海海运学院会计专业，获学士学位，后获香港中文大学会计
学硕士学位和香港科技大学EMBA学位。现任招商局集团财务部部长，本公司监事会主席。历任招商局国
际有限公司财务部副经理；招商局运输集团有限公司财务部经理；招商局集团财务部主任、副部长；蛇口
工业区财务总监。
刘清亮：会计师，工商管理硕士，现任招商局集团审计（稽核）部部长，本公司监事。历任招商局物
流集团有限公司财务总监、深圳蛇口外轮理货公司监事长、深圳招商石化有限公司财务总监；蛇口工业区
财务部副总经理、漳州开发区电力公司副董事长。
黄均隆：毕业于长沙交通学院管理系财务会计专业，获学士学位，后就读于中欧国际工商学院，获工
商管理硕士学位。现任蛇口工业区财务总监，本公司监事。历任蛇口工业区财务部副总经理；深圳招商石
化有限公司财务总监；招商港务股份有限公司财务总监；招商局物流集团有限公司财务总监；招商局集团
财务部副部长。
陈燕：中国注册会计师(非执业)、注册内部审计师。毕业于中山