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国家中小企业发展基金旗下关联律所：山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0691民初2085号原告：唐述芝。委托诉讼代理人：杨玉改，律师。委托诉讼代理人：曹金城，律师。被告：烟台开发区鑫兴经济发展总公司。法定代表人：曾繁强，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾逸冰，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告唐述芝诉被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人杨玉改，被告诉讼代理人朱晓丹、贾逸冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐述芝向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于日签订的《认（预）购合同》；2.判令被告返还原告已付购房款480000元，并自日起按同期同类银行贷款利率支付利息损失至购房款还清之日；3.判决原告就涉案房产的拍卖价款享有优先受偿权；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：日，原、被告双方签订《认（预）购合同》，约定原告购买被告开发建设的房屋，建筑面积120.49平方米，总价480000元。原告于日前已将房款全部交齐。合同签订后，被告一直未交付房屋。据了解，涉案楼盘已全面停工，交付房屋义务无法履行。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司辩称，被告因为资不抵债，涉案房产所处的楼盘已全面停工，无力继续建设，无能力履行交付房屋的义务,合同无法继续履行，同意解除合同，同意退还原告实际支付的购房款。原告对房产拍卖价款是否享有优先受偿权由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：日，原、被告签订《认（预）购合同》，约定原告购买被告开发建设的住宅，建筑面积120.49平方米，总价款506058元。付款方式约定在签订本合同之日一次性付清全部房款。交付期限约定以烟台市房产管理局网签的《商品房买卖合同》中约定的交付期限的条款为准。违约责任约定如一方违约，违约方应向另一方支付本合同金额每日万分之五的违约金。合同还约定了其他内容。原告向被告支付房款480000元，被告于日出具收据。2015年5月被告取得商品房预售许可证。因被告资金链断裂，涉案楼盘已全面停工。另查明，被告出售的涉案25号楼，已签订的商品房买卖合同约定的交付时间是日前。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告签订的《认（预）购合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告作为开发商已收受购房款，依法应认定为商品房买卖合同。该合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。据合同约定，房屋交付时间应在日前，原告支付大部分房款后，因被告的原因房屋交付义务无法实现，被告承认原告解除合同及返还房款的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张支付利息损失，因不能按期交付房屋并导致合同解除系被告违约造成，被告应承担违约责任。双方合同约定违约方应向另一方支付本合同金额每日万分之五的违约金，原告主张从日逾期交房之日起按已付房款的银行同期贷款利率支付利息损失，未超出约定范围，应予支持。关于原告主张对涉案房产的拍卖价款享有优先受偿权，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：”发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：”人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第三条规定：”建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”上述法律规定和司法解释明确了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，优先受偿发生冲突时，人民法院应优先保护处于相对弱势地位的购房消费者即买受人的利益，此购房消费者是指为生活消费需要购房而不是为经营需要。房屋买受人的权利既包括房屋建成情况下的房屋交付请求权，也包括房屋未建成情况下的购房款返还请求权。优先受偿的价款系实际支出的费用，不包括因违约造成的损失。本案原告购房是为生活需要，已支付近全部房款，符合前述司法解释中消费者的情形，涉案房屋未建成，原告对该房屋拍卖价款依法享有优先受偿的权利，但仅限于购房款，不包括利息等违约损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，判决如下：一、解除原告唐述芝与被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司日签订的《认（预）购合同》；二、被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司返还原告唐述芝购房款480000元；三、被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司从日起，以购房款480000元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告唐述芝利息损失至购房款还清之日止。上述二、三项义务于本判决生效之日起十日内履行。四、原告唐述芝对涉案住宅的拍卖价款享有优先受偿购房款481960元的权利。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元减半收取4250元，由被告烟台开发区鑫兴经济发展总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员　　刘肖婧二〇一七年十一月二十五日书记员　　张希强置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：执行异议之诉案件中登记在被执行人名下的房产如何才能排除法院的强制执行？|京师案
& & & & 天成公司分别于2013年和2014年向典当行借款共计800万元，为担保该典当借款，天成公司以其名下的6套房产做抵押，并办理抵押登记。天成公司到期未还款，典当行起诉至人民法院，后法院作出民事判决书，判决天成公司偿还原告的典当借款及利息和综合费等，同时判决典当行对天成公司6套房产享有抵押权。后天成公司拒不按照生效判决履行义务，典当行向人民法院申请强制执行。执行中，案外人吕某以全款购买其中一套房产并已实际入住为由提出执行异议，人民法院经审查后作出执行裁定书中止涉案房屋的执行，并释明典当行可以在收到执行裁定书15日内提出执行异议之诉，后典当行提出申请执行人执行异议之诉，诉讼中，典当行与天成公司达成和解，后典当行申请人民法院撤诉。
& & & &执行异议之诉定义、分类和诉讼主体资格如何确定
& & & &1、执行异议之诉的定义：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向强制执行人民法院提起执行异议之诉。
& & & &2、执行异议之诉分为两类：（1）申请执行人执行异议之诉；（2）案外人执行异议之诉。
& & & &3、执行异议之诉案件中诉讼主体资格如何确定：
& & & &（1）案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
& & & &（2）申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
& & & &执行异议之诉中涉及不动产为执行标的相关法律规定
& & & &1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
& & & &第17条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
& & & &2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
& & & &第27条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
& & & &第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
& & & &（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
& & & &执行异议之诉中涉及不动产为执行标的的裁判要点总结
& & & &1、对于申请执行人来说，为了防止案外人与被执行人恶意串通、规避执行，要严格把握案外人执行异议成立的规定要件。
& & & &在申请执行时，应请求法院审查相关证据材料，确定如下事实：（1）买受人是否全部付清价款；（2）是否存在证据证明买受人付清价款的具体时间；（3）买受人是否实际占有；（4）买受人对未办理过户登记手续是否存在过错。
& & & &2、对于买受人（案外人）而言，若其所购房产非因自身原因被查封，该如何维权？根据法律规定，就非因买受人原因导致房屋被查封如何救济的问题，可采取如下解决思路：
& & & &第一，最有效的救济途径就是以案外人异议的程序向法院提出申请。需要注意的是，买受人要能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕，价款已全部付清且实际占有，同时，没有取得产权证不是由自己的过错引起。
& & & &第二，若是新买的房屋还没有入住，买受人还可以另诉开发商解除购房合同并追究其违约责任。
& & & &3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，明确案外人异议之诉应满足的条件，案外人在主张权利时要特别注意，认真审查证据。
& & & &综上，被执行人将其所有的房屋等需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人支付全部价款并实际占有该财产的，即便未办理过户手续，若第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。
& & & &附：登记在被执行人名下的房产，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的最高院类似裁判案例：
& & & &一、因买受人自身原因未办理过户登记，不能排除强制执行。
& & & &案例一：辽阳县季鑫贸易有限公司与宋杨、辽宁华昇印刷物资经销有限公司与沈阳盛方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【（2016）最高法民申2754号】。
& & & &1、关于“案涉房产未能办理过户手续盛方公司是否存在过错的问题”，最高法院认为：“盛方公司认为其已足额依约支付了5000万元购房款，且由于华昇公司的原因没有办理房产过户手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。二审判决认定盛方公司一直怠于按《房屋转让协议》约定行使权利，导致案涉房产直到被一审法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。”
& & & &2、关于“二审适用法律是否正确的问题”，最高法院认为：“本案中，案涉房产未能办理过户登记系因盛方公司怠于行使权利所致，即案涉房产属于因买受人自身原因未办理过户登记，盛方公司对此确实存在过错，二审判决依据上述法律规定判决驳回盛方公司的上诉请求，在适用法律上并无不当。”
& & & &案例二：杨镇、交通银行股份有限公司海南省分行等申请执行人执行异议之诉民事裁定书【（2016）最高法民申1248号】。
& & & &最高法院认为：“杨镇未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房预售合同，该预售合同无效系杨镇无法就相应房产进行过户的原因之一，杨镇具有一定的过错。
& & & &因此，虽然杨镇实际占有案涉房产并可以提供其已交付房价全款的收据，但因杨镇对于房产不能过户具有过错，因此杨镇的实际情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。
& & & &依据以上规定，杨镇对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决适用法律并无不当。”
& & & &二、缺乏相应的事实和法律依据，不能阻却强制执行。
& & & &案例三：吴淑雅、蔡福英等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书【最高人民法院（2014）民一终字第205号】
& & & &最高法院认为：“执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施……吴淑雅在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。
& & & &根据本案查明的事实，吴淑雅与繁荣公司签订《房产认购协议书》，但并未支付全部价款，也并未实际入住诉争房产。在此情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。”
& & & &案例四：中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐团结路支行申请复议案执行裁定书【最高人民法院（2013）执复字第15号】。
& & & &最高法院认为：“刘晓芳与大众公司签订购房合同、付清全部购房款和完成涉案房产交付等行为均在新疆高院对涉案房产查封之前。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房产交易中心对刘晓芳和建设银行人民路支行签订的贷款抵押担保合同进行了登记备案，对涉案房产产权属于刘晓芳进行了审查和确认。
& & & &刘晓芳在法院查封前交清了购买涉案房产应交付的相关契费和维修基金，且涉案房产自日至今被刘晓芳实际占用。涉案房产虽未办理产权过户手续，但无证据证实刘晓芳存在过错。
& & & &《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，新疆高院不应继续对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路1号众福苑一期底商1-1-7A门面房采取查封措施。”
& & & &案例五：玉溪市商业银行股份有限公司申请赵峰执行人执行异议之诉民事判决书【（2016）最高法民终399号】。
& & & &最高法院认为：“本案中赵峰与今玉公司的合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也无证据证明赵峰存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响赵峰依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，玉溪商行对涉案房屋许可查封的请求不能成立，本院不予支持。”
·本文完·
& & & &律师简介
& & & &张汉平律师
& & & &张汉平律师，男，1991年出生，汉族，山东政法学院法学专业毕业。2013年9月通过司法考试，取得律师资格。现在北京市京师（济南）律师事务所工作执业，主要从事金融、房地产、不良资产处置及民间借贷等方面的业务。
& & & &张汉平律师工作认真、仔细，做事严谨、负责，肯于吃苦，敢于担当，进取心强。从业期间，代理各类民商事案件近百起，因扎实的理论功底及较高的业务水平获得了客户一致好评。
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地区：甘肃 兰州|解答问题：66371条
出现面积误差按以下原则处置：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权。买受人退房的，出卖人在买受人提议退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给息金。买受人不退房的，产权登记面积大于商定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承受，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人两倍返还买受人。
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您好，签订购房合同前已经签订了购房认购协议书且交了购房定金。认购协议上约定了双方签订前已经对合同内容了解，实际上开发商未提供合同！交首付前买房方对合同一些霸王条款提出异议，要求修改，双方未达成一致，买房要求退房，请问定金能退回吗？
根据你的陈述，由于卖房的原因，无法达成一致意见，应当退，但是你的瑕疵在于签订认购协议时没有看，对方可能会以此辩驳
甲与开发商签订购房合同交付房款，开发商延期交房。甲领取房子后与乙签订二手房买卖合同，将房子出售过户给乙。现在还在诉讼期内，乙能否起诉开发商延期交房。乙能否得到开发商的违约赔偿吗？
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1112今日解答碰上房产开发商卷款潜逃该怎么办？碰上房产开发商卷款潜逃该怎么办？出租达人百家号在楼市火爆时，开发商的房子都不愁卖，一般不会发生卷款潜逃的事件。但眼下楼市调控可谓“步步惊心”，开发商的资金链压力越来越大，这在中小房企身上表现得尤为明显，以致开发商因债权人上门催债而自杀、因楼盘销售不佳而卷款“跑路”的事件时有发生。网友咨询：我的朋友小杨因急等婚房办喜事，两年多前交纳了40多万元钱，以“内部认购”方式在我市某房地产开发商处认购了一套百余平方米的期房。但这两年中，开发商之前宣传的交房时间被一拖再拖，整个楼盘建设甚至仅开了个头便长时间地处于停滞状态，他渴盼中的婚房也一直未见踪影。不久前有传闻称，随着楼市限购、房贷收紧等调控政策效用日益显现，该房产开发商的资金链出现了断裂，难以为继的房企老板已经卷款潜逃了。小杨骤然闻听这一消息，顿时急火攻心，险些精神崩溃。请问：碰上房产开发商卷款潜逃的事件时，购房者究竟该怎么办好？北京市两高律师事务所付德财律师解答：提醒广大购房者不论你在什么时候买房，都务必要多长个心眼，多看、多想、多观察，干万不要卷进此类事件中去，以免为开发商断裂的资金链买单。最好是在买房时利用好手中的主动权，查看清楚开发商是否有营业执照，《国有土地使用证》、《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等相关证件是否齐全，同时要对开发商的经济实力、所开发项目等问题有比较深入的了解，同时一定要与开发商签订正式的购房合同，并督促开发商尽快去房管局备案，以免出事后费时费力地艰难维权。诚信 专业 解决法律问题 为公平 正义 贡献价值 法治社会共同努力付德财律师补充：如果碰上开发商卷款潜逃等突发事件，购房者首先要在第一时间向法院提起法律诉讼，明确表达自己的主张，最重要的是要凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。在通常情况下，这类开发商拖欠的钱款会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。当然，如果购房者无法提供购房合同，与开发商签订的购房协议上也没有明确具体的房号，这就会非常麻烦，就有可能无法保障自己对房屋的所有权了。付德财律师提醒：住建部在去年9月出台了新规，强调商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案，可售房源不得拒绝对外销售。同时明确未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。出租达人百家号最近更新：简介:房产猫腻多，听我来胡说作者最新文章相关文章天眼查logo
国家中小企业发展基金旗下关联公司：关联律所：相关法条：上诉人（原审原告）汪庆福。委托代理人杨华江，男，日出生，汉族。被上诉人（原审被告），住所地沭阳县人民路与天津路交叉口。诉讼代表人，该公司破产管理人。委托代理人张戈，律师。委托代理人方涛，律师。上诉人汪庆福因与被上诉人（以下简称金利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于日公开开庭进行了审理。上诉人汪庆福的委托代理人杨华江、被上诉人金利公司破产管理人的委托代理人张戈、方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪庆福一审诉称，金利公司开发的江南枫景小区由黑龙江（以下简称黑建公司）承建。在建设过程中，金利公司与黑建公司约定以房抵工程款。后黑建公司需要变现，便将抵冲工程款的房屋销售给汪庆福，售房手续仍然由金利公司办理。日，金利公司向汪庆福出具了认购协议书，约定汪庆福向金利公司购买江南枫景小区1-1--1303室房屋，总价款353914元，汪庆福已一次性付清购房款，金利公司向汪庆福出具了收据。金利公司应当按约继续履行合同，向汪庆福交付相应的房屋。金利公司进入破产程序后，汪庆福向其管理人申报债权，管理人对汪庆福的债权未作出确认，汪庆福对管理人确认的结果有异议，特提起诉讼，请求判决金利公司继续履行双方之间的房屋买卖合同，向汪庆福交付1-1--1303室房屋。金利公司一审辩称，金利公司已经法院裁定进行破产清算，汪庆福购买的房屋尚未完工，不具备交付条件，合同无法继续履行，依照法律规定，管理人有权解除合同，不同意继续履行与汪庆福间的房屋买卖合同。汪庆福在沭阳无固定住所，也无固定工作，其身份不应当被认定为消费者，其相关购房款只能按照普通债权处理。一审法院审理查明，金利公司开发的江南枫景小区由黑建公司承建。在建设过程中，日，涉案房屋被抵押给黑建公司并已办理抵押登记手续。同时，该两套房屋由金利公司用以冲抵欠黑建公司的工程款。日，经黑建公司同意，该两套房屋抵给案外人陶炎。日，该两套房屋又经案外人陶炎同意转给汪庆福，但售房手续仍由金利公司办理。日，金利公司向汪庆福出具了认购协议书两份，分别载明房号为1栋1单元1508室、建筑面积57.97㎡、单价为2517元／㎡，总价为145910元；房号为1栋1单元1303室、建筑面积63.11㎡、单价为3296元／㎡，总价为208011元。同日，汪庆福向金利公司分别交纳了1-1-1508室房屋购房款145903元、1-1-1303室房屋208011元，并由金利公司向汪庆福出具了相应的收据。因汪庆福购买的房屋至今未竣工，不具备交付条件，金利公司一直未能向汪庆福交付涉案房屋。日，沭阳县人民法院裁定受理金利公司的破产清算案件并指定江苏宏亮律师事务所为管理人。后汪庆福向管理人申报债权，管理人以汪庆福不具有房屋买卖的真实意思表示为由未对汪庆福的债权作出确认。汪庆福对该确认结果有异议，因而成讼。庭审中，经向汪庆福释明其可就金利公司解除合同的行为要求赔偿损失后，汪庆福仍坚持要求金利公司继续履行合同，交付涉案房屋。一审法院认为，金利公司向汪庆福出具了认购协议书，认购协议书上载明了房号、面积、单价、总价等具体内容且汪庆福交纳了全部的购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现汪庆福购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金利公司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定，但汪庆福已交纳全部购房款，管理人应对汪庆福的购房款353914元作为普通债权进行确认，其未确认汪庆福享有债权不当。因汪庆福在庭审中明确表示购买该两套房屋是为了炒房，后又改称大套是为了自己居住、小套用来投资，但未提供证据证实其具有消费者身份。根据禁止反言原则，应认定汪庆福购买该两套房屋的行为均系投资行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第二条的规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，汪庆福未提供证据证实其具有消费者身份，因此其就该两套房屋的购房款不能享有优先债权。庭审中，经向汪庆福释明其可就金利公司解除合同的行为要求赔偿损失后，其仍坚持要求金利公司继续履行合同，向其交付涉案房屋。汪庆福的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持，但金利公司应对汪庆福的普通债权353914元作出确认。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回汪庆福的诉讼请求。案件受理费80元，由汪庆福负担。上诉人汪庆福不服一审判决，向本院提起上诉称：汪庆福与金利公司签订房屋认购协议书，购买金利公司开发的江南枫景小区1-1-1303室、1-1-1508室商品房，汪庆福已付清了全部购房款353914元，双方之间的商品房买卖合同合法有效。金利公司被法院裁定进行破产清算，并不直接导致合同不能履行或者将汪庆福的购房款确定为普通债权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条第二款规定，金利公司无权主张收回房屋或者将汪庆福的购房款确定为普通债权。一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判金利公司交付房屋，或者确认汪庆福对涉案房屋出售价款享有优先受偿权。被上诉人金利公司答辩称：金利公司于日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，汪庆福要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：汪庆福与金利公司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金利公司是应向汪庆福交付涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，汪庆福履行了支付购房款的义务，享有请求金利公司交付合同约定房屋的权利。但是，汪庆福享有的请求金利公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，汪庆福并未取得涉案房屋的物权，因金利公司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，汪庆福对金利公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。关于汪庆福的债权是否为优先债权，应当依破产法规定的程序处理，与本案的商品房买卖合同纠纷系不同的法律关系，在本案中不作处理。对于涉案房屋能否交付给汪庆福，需要在破产程序中依法处理。汪庆福直接起诉请求法院判决金利公司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。汪庆福以此主张金利公司应履行涉案房屋交付义务，不符合法律规定。综上，上诉人汪庆福的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汪庆福负担。本判决为终审判决。审　判　长　　覃卫东代理审判员　　徐金鸽代理审判员　　吴振环二〇一五年二月十日书　记　员　　冯　邻第页／共页置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：