房产税以市场估价为税基，大跌可就收不到钱了啊。这玩意跟房价的关系不会太大，本身的目的首先是为了捞钱，不是为了民生。你把房价砸爆了，税基低了，谁给你交税？它又不傻。&br&既然假设全面征收，那就隐含假设收的上来。任何一个市场，你定个百分之二百的税率，市场直接炸没了，全面征收个屁哦。&br&各地政府会自动寻求税收总额最高，因地制宜制定税率，保证自己的利润最大，那这个税率就上不去。首套房甚至多套房，税率可能长期只能是零，因为还要考虑征收成本的问题，不然连新增的公务员都养不起。可能2套3套以上才开始累进。&br&这种税收方法，最后可能会变成一种&拉清单&。一帮公务员会把有多套房的人员抓出来，寄账单。不交，公示名单，老赖。这个味道可就变调了。&br&所以绝壁不会这样收。具体会怎么收，现在没人知道。政府自己都蒙圈。&br&&br&三四线的小县城，今年以来房价泡沫那么大，政府手里还有大量的空地根本卖不掉。经济又一塌糊涂，年年财政亏空，全靠高价出让金，他会砸自己饭碗吗。别说提高税率了，这事他提都不敢提。&br&唯一的办法就是，趁着房价在高点，继续限售限购，得罪了方丈还想跑？连挂牌都不让你挂，五年十年的根本别想交易。再薅几年的土地出让金，几年内等泡沫慢慢自己破掉，下一轮刚需接盘侠们入场，房价回归正常，他才敢收这个税。否则土豪们被薅的直接零元送房，你怎么估这个市场价。&br&&br&&br&相反，大城市经济好人口多，本来财政就没那么紧张，地也早就卖无可卖了，出让金是捞不到多少了，房价高了中央还对你不满，所以当然要收税，把之前没捞干净的，再捞一遍。人民喜迎房价调控成功，税收来源增加，这可都是政绩，升官发财去也。&br&&br&房产税本质就是新的土地财政，右手左手都是钱。房产税为啥要收，因为羊都给你薅成葛优了，原先粗放的薅羊毛工具不顶用了，得换一小剪刀慢慢薅，大鱼捞完了，大网换小网，再把小鱼捞干净，完事再换漏勺，捞鱼苗，捞完鱼苗捞鱼虫，最后还得把池塘里的水当汤喝了。不然怎么办，让政府关门吗&br&&br&几点明细，&br&一，房产税政策会和限购政策的政策单位相同，以市为单位，市级政府出台自己的房产税政策，这是中央对地方的一次大放权的一部分，会为未来的中央地方博弈画一个基调。这是影响全国，能计入史书的大事。房价什么的在国家眼里，真没有那么重要。&br&二，农村宅基地和房子当然不会收税，只会补贴。土地规划是划死的，宅基地上的房子和城市住宅上的房子，账面上成了完全无关的两种东西，会不会产生巨大的套利空间？现在城市和农村的边界可是越来越模糊了。极端情况，假设一套城市住宅，别墅，隔壁就是宅基地，盖了个完全相同的房子，二者的价格和持有成本可就天差地别，你再不让交易，宅基地也会自己跑进市场来，二者房价会不会变化？农业用地接下来怎么办？&br&三，征收财产税，实际上是对财产私有制的承认和保护，你得先搞清楚这个东西是谁的，才能收税吧？如果以土地的名义收税，这土地可就不是使用权，而是往私有制去了，这个账怎么算？&br&这个些影响才是深远的，莫要鼠目寸光。
房产税以市场估价为税基，大跌可就收不到钱了啊。这玩意跟房价的关系不会太大，本身的目的首先是为了捞钱，不是为了民生。你把房价砸爆了，税基低了，谁给你交税？它又不傻。 既然假设全面征收，那就隐含假设收的上来。任何一个市场，你定个百分之二百的税…
&h2&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）&/h2&&p&（昨天看到的文章，较长，侵删&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159864& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）叶伟强&/a&）&/p&&p&&b&应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！&/b&
　　房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？
&/p&&p&　　作者基于多年的观察和研究，以突破自我的勇气和独特的分析框架，深入探讨有关房价的的方方面面：高房价的基础是什么？为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调？扶摇直上的房价还将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢，频频被现实打脸？……
&/p&&p&　　本文覆盖面广，而篇幅甚长。为方便阅读考虑，分六个小节，以飨读者。六个小节分别是：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159702& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（一）关于房价和调控的那些错&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159704& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（二）高房价是被什么撑起来的？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159705& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（三）中国房价到底“合理”吗？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159770& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（四）房价会怎么走？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159771& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（五）房地产调控真相&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159800& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（六）未富先“贵”，代价沉重&/a&。
&/p&&p&　　本文无意提供标准答案，旨在推进对中国房地产市场的认识。
&/p&&p&　　——编者
&/p&&p&&b&　　（一）关于房价和调控的那些错&/b& &/p&&p&　　“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软的状态，根本没有心思想房事。”
&/p&&p&　　这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它激发了无数人的共鸣和心悸。
&/p&&p&　　房价淘空了太多人的精力和财富，还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子，高企的房价都在影响着你。是的，在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。
&/p&&p&　　电视剧《蜗居》热播的时候是2009年，在那之前房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨，什么时候是个头呢？
&/p&&p&　　现在情况有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨，三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处，在似乎看到房价“消停”曙光的同时，人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此，一二线城市又会撑多久？
&/p&&p&　　房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？
&/p&&p&　　万众踌躇之际，知心大哥任志强适时挺身而出，再发豪言：房价必涨，有钱就买！
&/p&&p&　　任志强因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买，已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨，恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房？
&/p&&p&　　怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听呢，还是不听呢？
&/p&&p&　　关于房价，我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件：
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区大兴。&/b& &/p&&p&　　大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目，预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米，最高价甚至达到8.03万元/平方米。&/p&&p&　　我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目，原本不应该发言，但是地产最有价值的，难道不是位置、位置、位置吗？郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华，才有如此高的价格呢？
&/p&&p&　　人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？
&/p&&p&　　分析人士精彩点评：这个项目拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不高。
&/p&&p&　　去年2月23日，绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块，实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。
&/p&&p&　　这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证，悬念是，这么高的价格，市场买不买账？我认为，这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区通州，北京城市副中心。&/b& &/p&&p&　　由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证，预售价格同样令人咋舌：平均7.8万/平方米，最高单价10万/平方米！这还只是该区价格第二高的楼盘。
&/p&&p&　　对此也有精彩点评：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心，北京市政府规划所在地，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。
&/p&&p&　　同样精彩的点评是：通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。
&/p&&p&　　只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？
&/p&&p&　　通州也好，大兴也好，现在就有这么高的房价，到底意味着什么？
&/p&&p&&b&　　?北京，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。&/b& &/p&&p&　　任志强就是在这里再发惊人之语：本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。
&/p&&p&　　任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰：需求还很旺盛，供给却减少了，供不应求的结果可不是房价继续上涨？
&/p&&p&　　按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控，因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源，同样是抑制了供给。
&/p&&p&　　这些措施包括：
&/p&&p&　　银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；
&/p&&p&　　新增开发贷趋紧；
&/p&&p&　　拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；
&/p&&p&　　暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；
&/p&&p&　　中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；
&/p&&p&　　去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　我从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，我已经记不清了，对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控，也已经见怪不怪了。
&/p&&p&　　历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变，政策令人各种看不懂。
&/p&&p&　　这到底是为什么？
&/p&&p&　　批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越多。每次调控政策一出，包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员，历来骂声一片。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。
&/p&&p&　　以抑制供给的方式调控房价，适得其反。这么浅显的道理，调控政策制定者难道真的不懂？也根本听不进去别人意见？还是根本没发现房价越调越高？不管怎么说，十几年过去了，总会找到相对靠谱的办法吧？
&/p&&p&　　腹诽和批评多年之后，我觉得需要换个角度思考这些问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。
&/p&&p&　　比如说，也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给？
&/p&&p&　　又比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套的调控政策。
&/p&&p&　　再比如说，也许政府调控的真正目标（或者说首要目标）并不是抑制房价上涨？
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　?香港，七名警察殴打“占中”（占领中环）者被判刑。
&/p&&p&　　等一下，不是说房价吗？怎么扯到香港警察了？没错，跟警察是没关系，但是跟“占中”却有不得不说的联系。
&/p&&p&　　香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示：房价崩不崩盘，代价都在那里，无法逃避，无药可解。
&/p&&p&&b&　　（二）高房价是被什么撑起来的？&/b& &/p&&p&&b&　“两地一制”的土地供应&/b& &/p&&p&　　要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。
&/p&&p&　　周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。
&/p&&p&　　鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。
&/p&&p&　　在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。
&/p&&p&　　官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
&/p&&p&　　当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。
&/p&&p&　　内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。
&/p&&p&　　“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。
&/p&&p&　　以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？
&/p&&p&　　经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。
&/p&&p&　　内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。
&/p&&p&&b&　　中式地产市场的独特法则&/b& &/p&&p&　　中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。
&/p&&p&　　经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。
&/p&&p&　　“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
&/p&&p&　　可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
&/p&&p&　　但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。
&/p&&p&　　既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。
&/p&&p&　　之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。
&/p&&p&　　中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。
&/p&&p&　　需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：
&/p&&p&　　?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。
&/p&&p&　　?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。
&/p&&p&　　换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。
&/p&&p&　　本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握？
&/p&&p&　　这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。
&/p&&p&　　而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。
&/p&&p&&b&　　（三）中国房价到底“合理”吗？&/b& &/p&&p&　　房价一旦绷不住，会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。
&/p&&p&　　但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。
&/p&&p&　　之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？
&/p&&p&　　对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。
&/p&&p&　　这的确是因为中国房地产市场与众不同。
&/p&&p&　　前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。
&/p&&p&　　租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。
&/p&&p&&b&　　小马可以拉大车&/b& &/p&&p&　　?先看租售比。
&/p&&p&　　我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。
&/p&&p&　　通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。
&/p&&p&　　租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的；而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场（而不是整个房屋市场）的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。
&/p&&p&　　如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。
&/p&&p&　　房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。
&/p&&p&　　中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。
&/p&&p&　　这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker，而是price leader。
&/p&&p&　　99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。
&/p&&p&　　所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗？你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。
&/p&&p&　　前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。
&/p&&p&　　这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？
&/p&&p&　　真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧？
&/p&&p&&b&　　高度控盘的市场&/b& &/p&&p&　　?再看房价收入比。
&/p&&p&　　这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：
&/p&&p&　　第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。
&/p&&p&　　在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……
&/p&&p&　　第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。
&/p&&p&　　第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……
&/p&&p&　　去大城市，就得买房子。这是刚需。
&/p&&p&　　刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。
&/p&&p&　　当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。
&/p&&p&　　但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗？
&/p&&p&&b&　　（四）房价会怎么走？&/b& &/p&&p&　　关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。
&/p&&p&　　2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。
&/p&&p&　　情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
&/p&&p&　　这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。
&/p&&p&　　要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
&/p&&p&　　正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。
&/p&&p&　　高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。
&/p&&p&　　在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。
&/p&&p&　　另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。
&/p&&p&　　于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。
&/p&&p&　　这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。
&/p&&p&　　当然，也导致优质城市的房价越来越高。
&/p&&p&　　于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。
&/p&&p&　　房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。
&/p&&p&　　但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。
&/p&&p&　　中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。
&/p&&p&　　那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。
&/p&&p&　　这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。
&/p&&p&　　从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。
&/p&&p&&b&　　（五）房地产调控真相&/b& &/p&&p&　　我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。
&/p&&p&　　说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。
&/p&&p&　　粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……
&/p&&p&　　当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。
&/p&&p&&b&　　供地制度决定调控政策&/b& &/p&&p&　　任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。
&/p&&p&　　我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：
&/p&&p&　　第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；
&/p&&p&　　第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。
&/p&&p&　　第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。
&/p&&p&　　第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。
&/p&&p&　　需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。
&/p&&p&　　另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。
&/p&&p&　　再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。
&/p&&p&　　因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。
&/p&&p&　　当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。
&/p&&p&&b&　　政策的理性与局限性&/b& &/p&&p&　　由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。
&/p&&p&　　或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。
&/p&&p&　　严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。
&/p&&p&　　这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。
&/p&&p&　　政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？
&/p&&p&　　我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。
&/p&&p&　　而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？
&/p&&p&　　万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？
&/p&&p&　　所以，调低房价，根本不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。
&/p&&p&&b&　　调控优先序&/b& &/p&&p&　　关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。
&/p&&p&　　由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。
&/p&&p&　　1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。
&/p&&p&　　“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的！
&/p&&p&　　很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。
&/p&&p&　　历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一条不一样的路？但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。
&/p&&p&　　简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者（包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人）的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。
&/p&&p&　　现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：
&/p&&p&　　默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；
&/p&&p&　　首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；
&/p&&p&　　次要目标：房价不要过快上涨。
&/p&&p&　　现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……
&/p&&p&&b&　　（六）未富先“贵”，代价沉重&/b& &/p&&p&&b&　　“香港病”&/b& &/p&&p&　　在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，so far so good。
&/p&&p&　　最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。
&/p&&p&　　政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。
&/p&&p&　　作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。
&/p&&p&　　众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。
&/p&&p&　　要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。
&/p&&p&　　在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。
&/p&&p&　　一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。
&/p&&p&　　要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。
&/p&&p&　　但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的成本之下，早已失去竞争优势。与此同时，香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间，极为逼仄。
&/p&&p&　　另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本极高，大量中产阶级终其职业生涯，也不过堪堪供完一套房子。
&/p&&p&　　据说，香港“豪宅”的标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。
&/p&&p&　　朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾经问过一个香港小妹，香港房子这么贵，年轻人结婚怎么买得起。小妹说，租房啊，或者去新界买一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室，很宽敞啦！300万港币左右，首付只要１成！”
&/p&&p&　　超过20万香港普通民众，则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位，有的“劏房”里住着一家几口，所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床，分租给不同个人，人均活动空间两平米左右。
&/p&&p&　　香港的确有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前，政府每年修建的廉租房为两万个单位，居民提出申请后，最快得排队等到上七年，甚至要等上十二三年。
&/p&&p&　　生活成本极高；供不起住房；本地产业不振，找不到好工作；贫富分化日趋严重；香港很多年青人看不到希望……“占中”，就是在这样一个背景发生的。
&/p&&p&　　在香港，高房价的恶果已经看得很清楚了：它未必以崩盘的形式出现，但成本依然高昂；它透支着老百姓的精力与财富，也必然透支一个经济体的潜力，甚至会激发社会矛盾。
&/p&&p&　　经济学原理告诉我们，所谓垄断利益最大化，就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余，下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度，榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有，如果金融机构风控做得好的话。
&/p&&p&&b&　　沉重的龟壳&/b& &/p&&p&　　中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间，但实际上丝毫没有可乐观之处。
&/p&&p&　　在中国不但未富先老，而且未富先“贵”：房价贵，人工贵，看病贵，同样质量的商品都比美国贵……
&/p&&p&　　中国经济30年高速发展没有秘密可言，无非是制度红利，人口红利这些因素。所有的红利概括起来，其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升，竞争力锐减，高房价难辞其咎。外需还在那里，只是不见得再买中国制造而已。
&/p&&p&　　和香港的情况一样，高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒，从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右，高房价至少“贡献”了一半。
&/p&&p&　　更何况，香港的税制简明、所得税低，中国的宏观税负则高得惊人，“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压，转而在他国建厂甚至整体搬迁的，不在少数。有去东南亚的，有去印度的，甚至有去美国的。
&/p&&p&　　美国次贷危机之后，外需真的回不来了吗？国际市场真的对产品没有需求了吗？需求还在那里，没变太多，也没变太少，只是满足需求的供给者，不见得还在中国而已，有不少已经撤出或者正在（考虑）撤出了。
&/p&&p&　　可控的供地制度维持房价不崩盘，却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场，可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标，但确实是地产市场价格畸形的有效指标。
&/p&&p&　　地产市场对价格扭曲不反应，其他市场和产业却会反应，于是我们看见了“产业转移”，不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。
&/p&&p&　　正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整，却也因为不调整，给整个国民经济累积了极高的代价。
&/p&&p&　　怎么办呢？中国的高房价发展到现在，已经积重难返了。我对房价是否崩盘，不再那么悲观了，因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场；但是我对中国经济的前景，却是更加悲观了，同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。
&/p&&p&　　多么沉重的负累！而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”，艰难前行。（The end）
&/p&&p&　　崩或不崩，代价都在那里，无处可逃，无药可解。（The End）&/p&
房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）（昨天看到的文章，较长，侵删）应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！
房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的…
房价现象，无非是货币现象和国内政策现象的一种集合体现，要预测房价是涨是跌，必须弄懂两点：1.国内的货币现象是什么样的；2.政府的意图是什么样的。我们从这两个方面来分别分析一下。&br&&b&国内货币大环境&/b&&br&M1（货币）=M0（流通中现金）+单位活期存款；&br&&p&M2（货币与准货币）=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b57aff17ef8493b3aad5b4_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/b57aff17ef8493b3aad5b4_r.jpg&&&/figure&&br&&p&外汇储备2015年6月份见顶，随后一直下行，对比M2的增长率，可以很明确的发现，从2015年6月开始，M2增长率脱离一个指数增长函数开始走平，外汇储备是人民币之锚，外储的下降直接导致基础货币供应量的减少，M2增速下降。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/63f74c897dcb662fdc877b_b.jpg& data-rawwidth=&1534& data-rawheight=&1228& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1534& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/63f74c897dcb662fdc877b_r.jpg&&&/figure&进出口都呈现下降趋势，只不过进口减少的幅度比出口减少的幅度更大，所以顺差有时候反而还会增加，这叫衰退式顺差&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c876e0bd922e3e320e79fd79e71ec563_b.jpg& data-rawwidth=&1528& data-rawheight=&1140& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1528& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c876e0bd922e3e320e79fd79e71ec563_r.jpg&&&/figure&&p&再加上人民币汇率的不断走低，贬值的预期又会导致国内资金向国外抽离，使得外汇储备进一步走低，进而使得国内的基础货币进一步减少。而国内目前的货币乘数实际上已经到达历史高点，通过提高货币乘数来增加流通货币的供应量空间不大，所以就大的国内货币环境来看的话，是&b&通缩。&/b&有人可能会说，可以通过无锚印钞的方式，增加国内货币供应量，然而这并不可持续，原因有二：1.无锚印钞，会使人民币贬值预期更加强烈，会进一步促使资金外流，从而使得外汇储备进一步减少；2.不利于供给侧改革，会使得过剩企业进一步苟延残喘，企业债务进一步堆积，从而导致更严重的债务问题。所以，无锚印钞无异于饮鸩止渴，ZF不会持续做出这种行为。&/p&&p&进一步分析5月经济数据，看看近几个月的国内货币相关数据&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/e066f6a547f8bf2cccccc257_b.jpg& data-rawwidth=&990& data-rawheight=&782& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&990& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/e066f6a547f8bf2cccccc257_r.jpg&&&/figure&&p&近几个月M1大幅上行，M2增长却下降，近期，M1和M2的剪刀差越来越大，主要是因为企业活期存款的大幅增加，但是没有好的投资项目，大量资金沉淀在银行作为活期存款存在而没有进入实体经济中，资金空转。那为什么企业的活期存款会大大增加呢？企业活期存款增加，无非两种途径：1.定期转活期；2.新获得大量的活期存款。通过数据得知，企业定期活期存款是同时增加的，可以看看下图，而且企业并没有把定期转活期的动力&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/bbb08db45c1bf37578f9_b.jpg& data-rawwidth=&1204& data-rawheight=&598& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1204& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/bbb08db45c1bf37578f9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&那么，主要原因就是2了，新获得大量的活期存款，活期存款哪里来？政府&个人加杠杆，政府加杠杆，数据可以直接从财政部公布的财政支出数据获得，搜中国财政部，可以看到每月的财政支出数据，从去年下半年开始，财政支出增速大幅增长。而个人加杠杆，主要是把钱拿出来去买房，可以看看下图。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/e7a96ff7df33a457fcde_b.jpg& data-rawwidth=&1208& data-rawheight=&594& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1208& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/e7a96ff7df33a457fcde_r.jpg&&&/figure&蓝色的线代表个人储蓄存款余额，从2015年底开始，大幅下降，主要是拿钱去买房了，居民储蓄转移到企业，成为企业的活期存款。&/p&&p&&b&综上，国内的货币状况是，大方向朝着通缩的方向在发展，ZF加财政杠杆，居民加个人杠杆，现金大量转移到企业活期账户上，然而企业没有强烈的投资意愿，大量资金流在银行空转。&/b&&/p&&br&&p&&b&ZF意图&/b&&/p&&p&要想读懂ZF意图，必须知道一些经济周期的基础，下面先解释一下&/p&&p&首先看一幅图，下图为美国的GDP走势图，时间周期拉倒这100年来看，可以明显看到，这一百年，美国每单位资本产生的真实GDP的增长平均保持在略低于2%左右，并且没有波动太大。然而具体细分到每年，我们可以发现，其GDP走势，是在一条直线上下不停的窜动，有时候波动大，有时候波动小。背离趋势线的波动最主要是由于信贷的扩张以及收缩，也就是信贷周期：1)长债务周期(50-75年)(the long wave cycles)2)短债务周期(5-8年)，又叫商业/市场周期。&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/e03192deb49870acb30c_b.jpg& data-rawwidth=&1208& data-rawheight=&592& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1208& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/e03192deb49870acb30c_r.jpg&&&/figure&
美国 GDP走势图&br&&p&短期债务周期与长期债务周期&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/4a57bb711f7e808e624de773baeed1c6_b.jpg& data-rawwidth=&1844& data-rawheight=&1132& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1844& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/4a57bb711f7e808e624de773baeed1c6_r.jpg&&&/figure&&br&
衰退与萧条&br&&p&那中国是怎么玩的？&/p&&p&上面是典型的西方经济模式，而中国不这么玩，由于中国有强大的ZF，敢做美国政府想都不敢想的事，因此就出现了过去十几年的神奇中国模式。在中国模式中，有一个蓄水池的概念，这个蓄水池吸纳流通货币和信贷；使过多的货币和信贷不会流入民生领域而造成严重的物价上升，通过这种方式逆短期债务周期，使经济持续高速发展。过去十几年，这个蓄水池主要是房地产，然而作为超发货币和天量信贷的蓄水池，房地产业十几年来持续的资金流入，造成了更严重的后果，造成了其严重的产能过剩，跨入了长期债务周期中的萧条期。&br&&/p&&p&由于房地产长期作为蓄水池以阻止短期债务周期造成的经济衰退，房地产上下游产业（钢铁、有色、水泥等）持续扩张，造成严重的生产过剩，当房地产行业持续向好，正向反馈能掩盖很大一部分问题。但现在，房地产行业已经触及天花板，严重的库存已经远超需求，当需求反转，房地产行业常年累积的问题就会爆发。现在我们经常谈到的两个词，去库存，去杠杆，去什么库存？房地产库存；去什么杠杆？很大一部分是房地产上下游产业的杠杆。现在的现状是，由于需求的反转，很多房地产上下游行业每年产生的新增负债已经大于其收益和货币的增长，这事实上已经属于行业的萧条了，由于涉及的行业主要属于房地产上下游行业，所以我给一个词：局部经济萧条。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ad4d105cba730d3bfb6b5_b.jpg& data-rawwidth=&976& data-rawheight=&708& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&976& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/ad4d105cba730d3bfb6b5_r.jpg&&&/figure&&br&&p&结合一二月份信贷数据，不难验证。简单以一月份信贷数据说明&/p&&p&一月信贷规模：天量的2.5万亿。其中企业长期信贷规模最大，为10600亿。这笔钱去哪了？不用思考，肯定是大型国企或者央企，这是中国特色的贷款模式（银行主要放贷给粗大笨的国有企业，而对广大的、为中国创造巨大活力的中小企业严重惜贷），按照猜测，这笔钱应该主要去了供给侧改革相关国企、央企。&/p&&p&知道这些还不够，还必须读懂近期发布的一些政策，才能去猜测ZF意图。&/p&&p&首先看一下ZF近期几个大的动作：供给侧改革、信贷放水、房地产降首付、鼓励农民工买房&/p&&p&、中国人民银行发布《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》&/p&&p&其实这些政策，是针对中国目前的局部萧条局面打出的一套组合拳，我想称这套拳为债务转移拳，为什么这么称呼，我们来慢慢探讨下。&/p&&p&供给侧改革，其目的主要是降低过剩行业杠杆，重组合并其债务&/p&&p&信贷放水：增加过剩行业货币增长，但如此大规模的放水政策，必然会有相当一部分货币流入民生行业，全民吃通胀，将过剩行业的债务转移到居民身上&/p&&p&房地产政策：稳住过剩行业收益率。降首付，维持房地产行业火爆，让居民用未来的财富维持过剩行业的利润，将其债务转移到购房者身上。当然房地产同时也继续作为蓄水池吸纳超发货币，控制通胀&/p&&p&《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》 ：让普通民众投资银行间债务&/p&&p&&b&综上政策，看得很明白了，这就是一场针对局部萧条行业的债务转移运动。ZF通过增加自身财物杠杆以及居民个人杠杆的模式试图转移企业债务，将企业债务转移到国家以及个人身上，希望企业能在得到相应的资金支持后，出去投资，从而拉动国内经济的发展，帮助国家走出经济困境。&/b&然而，结果却是，企业拿到了钱，不肯在国内投资，为什么不肯去投资？很简单，投资不赚钱，现在国内的经济状况确实差，赚钱的项目少得可怜。倒是有不少企业，出国投资，如果关注经济的话，最近可以经常听到说很多大企业收购了某某外国公司多少多少股份，企业的对外投资行为，会使得国家的外汇储备进一步被消耗，贬值预期会更加强烈，所以最近政策又开始转向。&/p&&br&&p&&b&结论&/b&&/p&&p&分析完国内的货币情况和ZF意图，得知在大的环境下，国内信用是处于由扩张转为收缩的中间阶段，国内货币供应会逐步趋紧，那么房地产作为国内资产，下跌一定是主旋律。然而由于前一段时间，由于ZF试图通过增加自身财政杠杆和居民个人杠杆来缓解企业的债务问题，进行政策的干预，希望将企业债务转移到国家和个人身上，导致过去的大半年房价的疯狂。但是现在，ZF发现此举并没有按照期望的路径发展，那么政策会如何演变？最最希望的，当然是能在国内挖掘新的投资热点，并能引导企业进行投资，重新激活国内经济，而这些投资热点也就是之前一直提到的战略新兴产业，新兴服务业。但是短期想要激活，基本不可能。ZF也不可能主动去刺破房地产这个大泡沫，因为这个就是一颗核弹，爆炸后的结果，谁也不知道会有多严重，1998年的海南房地产试验，就是一个很好的先例，20年过去了，海南三亚的房价也没有回到那时的水平。所以，增加财政杠杆和居民杠杆的行为会继续，但是不会向过去大半年那么疯狂，在大的通缩环境压制下，会维持高位缓慢上行or横在高位，这能解决问题吗？当然不能，但现在确实没有办法，只能拖，拖到什么时候，拖到新的经济热点出现重新激活国内经济或者别的国家（比如美国）出现大的金融危机，跟随金融危机一起刺破房地产泡沫，然后以低价的国内资产迎接国际资本逃往中国，重新构筑起经济的繁荣。&/p&&p&所以，对于房地产，几年内可能出现的状况有：&/p&&p&1.新的经济热点出现，重新激活经济，房地产继续繁荣，房价继续上升－－－－－可能性微乎其微&/p&&p&2.别的大国，经济出现严重问题，引发全球金融危机，中国房地产泡沫跟随着一起被刺破－－可能性很大&/p&&p&3.国内顶不住通缩压力，被动刺破房地产泡沫，引发全球金融危机 －－－－－－有可能，但没2大&/p&&p&所以，要我选择，我宁可等待，买房投资的话，风险太大，这个生意不合适，自住的非得买的话，能买一线的，不买二线的，能买市中心的，不买边缘地区的，一起以房子的流动性为第一考虑要素。&/p&&p&当然，我绝对不会认为，中国的房地产会像日本一样断崖似的下跌，跌幅也不会像日本那么大，特别是一线城市，原因有三。一.中国ZF手上的调控政策更多，权利更大，不会任由房价大幅下跌；二.中国城市化还没有完成；三.中国经济潜力依然巨大，中国是个大市场，经济虽然暂时遇到困难，但绝不会因此停滞，科技创新，虽然不如美国，但现在已经紧跟上美国脚步，中国的服务业也将会成为超越美国的存在。所以与其说房价的崩溃，我更愿意说是周期性回调，回调周期可能会长达好几年，一旦中国走出通缩，找到新的经济爆发点，房地产也会随之回暖，现阶段的中国跟1997年－2000年的中国状况很像，有兴趣的可以去研究一下当时的情况。&/p&&br&&p&－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－&/p&&p&日更新&/p&&p&－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－&/p&&p&6月份经济数据出来了，稍微说一下我的理解，以及通过最近的一些政策推倒出ZF意图。&/p&&p&关于货币供应&/p&&p&M2同比增长率11.8%，M1同比增长率24.6%，M1,M2剪刀差继续扩大，货币的供给是在不断的加大，但是新增的货币，并不能产生新的信贷，整体货币供应量依旧趋紧&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/66d181fcfcaed70fc05d1fc3_b.jpg& data-rawwidth=&1768& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1768& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/66d181fcfcaed70fc05d1fc3_r.jpg&&&/figure&M1增速不断上涨，原因是大量企业资金回笼后处于观望态度，没有好的投资项目，资金放在银行空转，这个从近期民间固定资产投资数据即可证明，民间固定资产投资不断下行&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2da65c5c9f32b757de678_b.jpg& data-rawwidth=&1056& data-rawheight=&570& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1056& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/2da65c5c9f32b757de678_r.jpg&&&/figure&&p&M2增速依旧下行，维持之前判断，信贷周期正在从扩张转为收缩，而信贷收缩周期，以房地产、股票为代表的资产价格，大趋势向下，1-4月份短期房地产市场火爆是由于国家政策导向所致，短期上涨，不改长期大趋势。5-6月份，房地产市场各项数据已经开始出现回落。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3ddb6ee6f4b1edaabba50_b.jpg& data-rawwidth=&1068& data-rawheight=&624& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1068& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/3ddb6ee6f4b1edaabba50_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/8af4d20faa6c7b465abcf_b.jpg& data-rawwidth=&1108& data-rawheight=&688& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1108& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/8af4d20faa6c7b465abcf_r.jpg&&&/figure&&p&而且现在政策已经转向，关心国家政策的人，最近半年可能都会有一种感觉，感觉高层传达出两种不同的声音，一种是针对需求侧的改革，也就是1-4月份干的事，放出天量信贷，鼓励居民加杠杆，增加住房需求，然而结果是，增加的信贷转化为企业活期存款，资金空转，不能拉动经济脱离泥潭，反而把房地产泡沫越吹越大。5月份的“权威人士”的讲话是一个高层态度转变的转折点，全面转向供给侧改革，从最近新出台的相关文件，可以解读出现在ZF意图，先列出最近几个比较重要的事件。&br&&/p&&p&7月3日：中国保监会公布一份重要文件：《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》，这份文件，简单来说，就是将保险业的资金引入大基建行业，还允许加杠杆，按照保险业资金测算，能为实体经济注入万亿资产。大力推广PPP模式（公私合营模式）&/p&&p&7月14日，国资委对外表示国企改革试点全面铺开，选择多家企业开展国有资本投资公司试点、中央企业兼并重组试点、国有资本运营公司试点。此外，国资委昨日宣布，中纺集团整体并入中粮集团，成为其全资子企业。&/p&&p&7月15，发改委：国家将对PPP进行统一立法&/p&&p&由此可以猜测ZF意图，&b&由于今年1-4月，房价泡沫增长过快，地王频现，高层对房地产的政策导向，从支持、鼓励、引导，变为观望甚至收紧，然而如果没有房地产对经济托底，中国经济将会进一步下行，所以，想要托住经济不下行，就得找到新的增长点，现在，ZF的意图是不再刺激房地产业，而是大力发展基建行业，积极开展PPP模式，通过PPP，将民间资本引入实体经济，从而使得企业大量的活期存款能重新投入实体经济，创造增量信贷，提升M2增长率，尽量补齐信贷缺口，延缓信贷收缩速度，延长改革时间周期，在此期间，引导过剩行业进行合并重组，发展直接融资，减少企业债务。所以，从理论上来说，2016年，将不再会出现向前几个月一样的房地产火爆情况，能托住不下行已经是最好的结果，因为在政策上托底经济的主体，已经从房地产切换到基建。&/b&&/p&&p&&b&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b68efb7e0caead28f51d57_b.jpg& data-rawwidth=&1074& data-rawheight=&460& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1074& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b68efb7e0caead28f51d57_r.jpg&&&/figure&（房产下行，基建托底）&/b&&/p&
房价现象，无非是货币现象和国内政策现象的一种集合体现，要预测房价是涨是跌，必须弄懂两点：1.国内的货币现象是什么样的；2.政府的意图是什么样的。我们从这两个方面来分别分析一下。 国内货币大环境 M1（货币）=M0（流通中现金）+单位活期存款； M2（货…
嗯，作为业内人士，我在这开个脑洞吧， &a href=&http://www.zhihu.com/people/3afdcfd3ee51& class=&internal&&ople/3afdcfd3ee51&/a&，其实在他的文章中已经说明了，&b&目前党国如果继续选择不以美元为锚的放水&/b&，那么毫无疑问，人民币是要对外贬值的；如果不选择放水，要死守汇率，那么就只能收紧M2，这样子房价又保不住，党国确实是陷入了两难之中。&br&&br&那么在这种脆弱的平衡之中，有没有一种两全其美的办法的呢？&br&&br&其实是有的，如果地方政府（一二线城市）与地方国有企业，央企，或者一些关系良好的企业联手做局呢？&b&也就是说这些拍地的企业与地方政府事先商量好，由这些企业当托，在招挂拍会上，拍出高价，然后地方政府再暗中返还的话，就可以同时满足以上两个条件了&/b&。&b&（此处确实欠妥当&/b&，&b&因为还有一种状况，比如财政部的信达，明显是在高层授意之下，对地方进行有选择的输血，参见后面的补充说明四-----起底信达：中国“地王”的幕后黑手之一）&/b&一方面，由于天价地王的拍出，拔高民众的预期，都认为将来房价还会上涨。这样子一来，1）持有房产的人因为有上涨的预期不会抛售，2）没有房子的人由于有上涨的预期恐慌性去买房。3）政府就可以轻易的把房价拉起来，却无需国家放太多的水。汇率也不会贬值的太过厉害，真是一举数得啊。&b&再联想到前阵子，那些高价拍地企业的背景&/b&，尼玛，真是细思极恐啊，我赶紧去喝瓶82年的雪碧压压惊。。。。。&br&&br&&br&另外，给出某个项目的房价构成图表吧，你们自己算算政府在其中收了多少钱。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/bbe3964ddf_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/bbe3964ddf_r.jpg&&&/figure&&br&&br&在补充一些图标吧，来自某财经的统计图标（2012年的数据）&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&351& data-rawwidth=&629& src=&https://pic4.zhimg.com/50/a927d37f8aa4_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&629& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a927d37f8aa4_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&521& data-rawwidth=&647& src=&https://pic3.zhimg.com/50/ce3158f97dde462eefe6094_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&647& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ce3158f97dde462eefe6094_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&721& data-rawwidth=&550& src=&https://pic1.zhimg.com/50/8dfcdffaf14ac4adf288f_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/8dfcdffaf14ac4adf288f_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&526& data-rawwidth=&603& src=&https://pic1.zhimg.com/50/38c1c1cf2f714e706e47_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&603& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/38c1c1cf2f714e706e47_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&417& data-rawwidth=&650& src=&https://pic3.zhimg.com/50/9c25a7e2bea6ef553ffddcc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/9c25a7e2bea6ef553ffddcc_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&b&最重要一点来了&br&&br&&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&367& data-rawwidth=&659& src=&https://pic1.zhimg.com/50/12977dab2eb56c9ad0b07e2d91eac6cc_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&659& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/12977dab2eb56c9ad0b07e2d91eac6cc_r.jpg&&&/figure&&br&&/b&&br&&b&看到没有，前面各种乱起八糟的税收大概是总共是11016亿元，后面银行房贷利息是8400亿元，土地出让金是28517亿元，这三项总共占了销售额的74%，那么扣除掉银行8400亿算出来事占比多少呢/%，看到吧，2012年全国总体项目算起来，政府拿到手的钱也超过6成了，要知道这个是12年的数据，而且还包含了广大三四五线城市的数据，土地平均出让价格比二线城市低是非常正常的，那么你说房价高是高在哪里呢？&/b&&br&&br&&br&&br&=================================================================&br&补充一，这个价格是根据容积率折算后的楼面价，在这个价格里面，粗略的算的话，政府可以拿到的钱有&b&第一项&/b&土地使用权取得费12679.36元/平方，&b&第五项&/b&税金1116.81元/平方，事实上施工企业在施工过程中中也是要纳税的，但是这点相对这些都是小头，忽略计算了。所以地方政府总共拿到了6.81=13796.17元/平方 ，&b&这个数值除以19907.49约等于69.301%也就是说，在一平方的房价里面政府至少可以拿到将近七成的收入&/b&。&br&&br&在这里，我在教你们看这个图表，看到第二项了没？第二项住宅开发成本3458.42,元/平方，这个价格当中建安成本是3006.38元/平方，这个城市的坐标是在某二线城市的大致建筑安装成本&br&&br&&br&学过土建概预算的人（其实没学过也应该知道）都知道一个常识，各个地方的概预算定额是不一样的，每地方的人工，材料，机械费用的价格是不一样的，&b&但是总体而言，同级别的城市价格都差别不会非常悬殊&/b&，因为什么呢？因为人是可以流动的，材料机械是可以运输的，如果某个地方价格高于均衡价格，那么人材机的供应者就会涌入这个城市，从而达到这个城市的均衡价格&br&====================================================================&br&补充二
&br&&br&&br&仅仅凭借脑洞猜测，说服力还是稍显不足的，从我查找到的资料（评论区也有提到了）&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jn.house.qq.com/a/731.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&谁在制造中国地王？&/a&&br&&br&这篇文章里面提到&br&&br&&b&“&/b&一位上市房企营销相关负责人对本报记者总结称，目前房企高价拿地的主要是两类企业，一是之前享受了房产红利的房企，未来还将在行业准备长远布局的企业，所
以如果想在这个行业长期立足卖面包，首先是手里得有面粉;二&b&是拥有大量资金和低利率融资渠道的企业，比如资产雄厚的国企开发商，比如险资等等。在他看来，
因为目前大宗商品下跌，股市不振，人民币贬值等引起的资产荒已经成共识，大量闲置资金找不到稳定的去处，&/b&不动产作为大宗交易，又与现在国家去库存的政策基
调吻合，所以成为这些资金分散投资的不二选择，进可自己开发运营赚取高额利润，退则土地转让直接套现或者作为二次融资抵押物。&b&”（原因之一）&/b&&br&&br&比较抢眼的信达地产&b&（我后面会详细扒他）&/b&&br&&br&&b&“&/b&被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今，&b&这家隶属财政部的上市公司&/b&通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗
是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王，以及上海的顾村地王。&b&”&br&&br&同时还提到国企改革的背景&br&&/b&&br&一位业内人士认为，&b&国企的高调拿地也与目前的国企改革有关&/b&，水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)都不断进入新城市，在热门城市拿地王，提高知名度，主要是为了把自身布局做大。对于国企而言，&b&只有自身有了更大的规模，才能在国企改革中保住自己。&br&&br&这一点应该是确认无疑的，因为具有深厚财经帮背景的财新网（熟悉政治都知道，老王的派系嘛）&br&&/b&&br&大陆财新网发表胡舒立的文章《“地王”频现，应该怎样调控房地产？》。文章称，需要重视的一个现象是“地王”频现。据不完全统计，仅在5月，大陆便出现69宗“地王”，其中，56宗出现在二线城市，买家则以央企、&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.epochtimes.com/gb/tag/%25E5%259B%25BD%25E4%25BC%2581.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&国企&/a&为主。&br&&br&&p&文章称，央企热衷“地王”，根本上是国企软预算约束的痼疾使然。&b&但是，在本轮房地产行情中，又有特殊原因。在国企改革无可拖延的情势下，央企担心自己成为重组对象，拍到“地王”，能显著增加企业的土地储备账面价值和存货含金量，做大企业规模。&/b&&/p&&br&&p&文章说，国企、特别是央企接连制造“地王”是对房市调控政策的挑战和消解。这严重加剧了&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.epochtimes.com/gb/tag/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7%25E5%25B8%%259C%25BA.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产市场&/a&的失衡，使得一线城市和强二线城市房市越发火爆，而数量众多的三四线城市则被“虹吸”得气息奄奄。在这种形势下，全国完成房地产去库存的任务是根本不可能的。&/p&&br&&p&----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&/p&&p&&b&但是问题显然没有这么简单&/b&&/p&&br&&b&土地和房地产可以用来做抵押物融资。&/b&并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。&br&&br&&p&根据惠誉2015年的研报，中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了
260%。&b&中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期，住宅房贷总额增加超过3倍，而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。&/b&&/p&&br&&p&最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。房地产和土地
作为抵押品在房地产信托等影子银行，信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much)
deleveraging》，中国有接近一半的债务都与房地产有关。&/p&&br&&p&所以土地和房地产在中国是比股票更重要的融资抵押物，是最重要的。&b&房地产和股票一样被作为抵押物质押物融资了，其价格风险其实不在供需，而在质押抵押融资的金融杠杆上。&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&在中国，地方政府、企业（特别是国企和央企）、银行是做高中国房地产金融杠杆的主力&/b&。根据穆迪的最新数据，地方政府目前的债务总净额是28万亿
元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产（高速公路，桥梁等）。所以地方政府很有必要做高其融资抵押物——土地的价格。因为如果土地价格
表现不好，28万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。（当然要是表现太好也容易被骂&b&）&/b&&/p&&br&&br&&p&根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据，城投债的31.0%为商业银行持有，24.8%为基金管理公司持有，21.4%为保险公司持有。商业银行，基金公司和保险公司中政府资本的比重非常大，也就是“国家队”。&/p&&br&&p&&b&所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府、商业银行、基金公司、保险公司，还有央企、国企以及相关特权企业手里。而央企国企以及相关特权企业的主要融资抵押物也是土地及其相关不动产（厂房，办公大楼等）&/b&。&/p&&br&&p&总而言之，地方政府和央企、国企以及相关特权企业是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是做高中国房地产金融杠杆的主力。&/p&&br&&p&&b&如果土地和房地产价格一旦掉下来，最惨的就是地方政府、央企、国企以及相关特权企业，还有商业银行、基金公司、保险公司等“国家队”&/b&。&b&因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企、国企才会疯狂的制造“地王”，地方政府、商业银行、基金公司、保险公司等则全力配合&/b&。&b&(原因之三）&/b&&/p&&br&&br&吴裕彬表示，“&b&地王”和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情&/b&，“地王”就是高杠杆的“妖股”，要给地方政府、企业（特别是国企和央
企）、银行等“国家队”解套。股灾模式正在房地产市场被完美的复制。28万亿（这只是地方政府的盘子，还没算央企国企的），主力的盘子很大，拉高的过程
若不刺激，这么大的盘子怎么出货？（&b&因此这与我的脑洞猜测是吻合的，我一直认为在利益的一致的情况下，各方是有足够的动机勾结做局的）&/b&&br&&br&&br&&br&&p&====================================================================&br&&/p&&br&&p&补充三再来看一篇非常诡异的报道&/p&&br&&p&也是深圳地王的制造者，下面这篇文章里面满是G点啊，连浙银都被牵扯进来了&/p&&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//sz.house.sina.com.cn/news//.shtml& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&141亿深圳地王制造者：背后隐藏一堆秘密 董事长相当低调&/a&&br&&br&&br&&br&&br&===============================================================&br&&br&&br&补充四&br&&br&起底信达：中国“地王”的幕后黑手之一&br&去年以来，信达&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&地产&/a&在土地市场挥金如土，造就“地王”无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？&br&&br&&p&A股上市公司信达地产，是2009年由信达&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E6%258A%%25B5%2584& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&投资&/a&有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的壳，在重组之后信达地产成为信达&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E8%25B5%%25BA%25A7& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&资产&/a&的地产发展平台。&/p&&br&&p&根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E8%25B5%%25BA%25A7%25E7%25AE%25A1%25E7%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&资产管理&/a&有限公司&b&。信达资产是建设银行最初为剥离&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E4%25B8%258D%25E8%2589%25AF%25E8%25B5%%25BA%25A7& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不良资产&/a&，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。&/b&&/p&&br&&p&信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。&/p&&p&信达地产的2015年财报显示，全年营业收入81.36&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E4%25BA%25BF%25E5%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&亿元&/a&。这一规模，相比&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7%25E8%25A1%258C%25E4%25B8%259A& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产行业&/a&第一位的万科，收入不足后者的4%。虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。&/p&&br&&p&2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。&/p&&br&&p&&b&进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016
年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的
继续，负债水平或将进一步上升。&/b&&/p&&br&&p&信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。&/p&&br&&p&2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王&/p&&p&。&/p&&p&&b&2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作&/b&。（看到没，呵呵，本来和信达联手的万科，一看这个疯子，立马就呵呵了）&/p&&br&&br&&p&1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。&/p&&br&&p&&b&信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。&/b&&/p&&br&&p&克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道。&/p&&br&&p&据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿本金。根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买
土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地
投资额，提升近四倍。&/p&&br&&p&信达不断缔造地王的背后，&b&是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。&/b&央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。&/p&&br&&p&上述克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。&b&从
2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速&/b&，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国
内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。&/p&&br&&p&&b&有分析称，财政部有意输血，信达在财政部的授权和支持下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来支撑著盈利模式。（高层有意输血，地方乐见其成）&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&另一个炒高房价的佐证是，信达通常在拿地之后并不自己开发房地产，而是找另一家地产商做&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.secretchina.com/tag/%25E5%E4%25BD%259C%25E4%25BC%%25BC%25B4& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合作伙伴&/a&，由合作伙伴开发和销售，而信达仅作为出钱的大股东。也就是说，只管出钱炒高房价&/b&。&/p&&br&&br&&br&&p&当然啦，万一要是炒的价格过高，引起舆论反弹了，高层就立马出来降降温，谈谈话啦，一个唱黑脸炒房价，一个唱红脸表示不允许炒高房价，要出台限制措施云云，义正言辞的表示要约谈相关央企，给屁民点交代，实际上有用么？地王都已经搞出来了，钱是绝不可能退回去的，然后雷声大雨点小的了事了&br&&/p&&br&&br&&br&&br&================================================================&br&补充五，关于评论区有人预测房价未来行情的事情，我在这里谈几句&br&&br&首先要自己能够明白自己购房的动机是什么？因为政府非常恶心一点的做法就是将教育医疗等资源与户口进行绑定，而户口与房子绑定，假如你家小孩子要去上学了，但是即使你明知道将来房价会跌，你觉得你有选择吗？你能选择吗？再假如，你女朋友，丈母娘觉得你没房子就不能结婚，这时候，你又有选择吗？明知道前面是个坑，你捏着鼻子也得往下跳，&b&那么好了，下面我进行讨论房价就必须将这些社会因素抛开，单纯从人口，经济等除社会方面外的因素进行讨论&/b&，否则的话，讨论就无法展开，也毫无意义。&br&=====================================================================&br&必须说明的是影响房价的因素是非常之多了，包括银行货币政策的松紧，国家宏观调控政策的出台（比如限购或者可能征收房产税之类的），资本从中国的流入与流出，而具体到每个城市上又包括这个城市的户籍政策，产业发展状况，城市规划情况，人口的流入与流出，房屋空置率情况等等非常之复杂，我细细想了下，还是难以一一进行描述，就暂时先停到这里了，因为如果我来谈论，必然也是泛泛而谈，不可能面面俱到了，而这当中要是某个因素没有如我所设定模型那样发生，结论当然也就难以成立了。&br&===============================================================&