还对中国足球好奇吗?白岩松:非常!还会差成什么样?_网易体育
还对中国足球好奇吗?白岩松:非常!还会差成什么样?
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网易体育8月1日报道：近日，“”在某节目中又一次谈到了。当被问到现在对中国足球还保持好奇吗？白岩松说到：“非常好奇，还会差成什么样”，这一席话让现场观众捧腹大笑。之后，白岩松又分析中国足球踢不好的原因，“有很多原因，其中一个就是谁都怕把球丢自己这儿，传给别人自己就算了，没有这种玩法，当然这只是很小一个原因。”&
而谈到20年后的中国足球，白岩松直言：20后中国足球仿佛特遥远，第一个（）扩军了，中国足球有可能去，但依然有可能不去。一支国家队最佳年龄是26-30岁，也就是今天6-10岁的孩子，20年让你觉得特乐观，20年后肯定行了，但足球是讲究因果的，种豆得豆。我们今天差点种让国家队踢联赛的大豆，长出来的会是什么，谁出台这个动议，谁就要准备下课，这是违反规律的。所以，我没想那么多，真应该想想6-10岁的孩子，他们在踢球吗？你就知道20年后中国足球啥样了。
本文来源：网易体育
作者：阿飞
责任编辑：许松_NS1943
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分享至好友和朋友圈新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）新疆库尔勒华厦地产 项目市场调查报告（住宅部分）凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011 年 5 月华厦地产 1 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）目录前 言 ............................................................. 3 一、近期国家对新疆的扶持政策要点 ................................ 5 二、宏观政策下房地产市场机遇分析 ................................ 5 三、库尔勒市发展机遇分析 ........................................ 6 第二部分 城市经济与规划发展 ........................................ 8 一、库尔勒市概况 ................................................ 9 二、城市经济 ................................................... 11 三、巴州产业发展状况 ........................................... 14 三、巴州人口增长状况 ........................................... 15 四、库尔勒市城市规划要点解析 ................................... 16 第三部分 库尔勒市房地产市场分析 ................................... 21 一、库尔勒房地产市场开发现状分析 ............................... 22 二、库尔勒房地产市场板块对比分析 ............................... 24 三、目前库尔勒房地产市场存在的问题 ............................. 29 四、库尔勒房地产市场发展趋势分析 ............................... 30 五、近期国家宏观调控政策分析 ................................... 32 六、重点楼盘类比分析 ........................................... 32 第四部分 库尔勒市房地产购买力分析 ................................. 40 一、库尔勒人口及居住现状分析 ................................... 41 二、库尔勒市民消费购买力分析 ................................... 41 三、库尔勒市民消费习惯分析 ..................................... 42 四、商品房的消费方式分析 ....................................... 43 五、目标客户群分析 ............................................. 43 第五部分 新城区现状及规划分析 ..................................... 45 一、新城区现状分析 ............................................. 46 二、新城区未来规划分析 ......................................... 49 第六部分 项目周边环境与地块价值调研 ............................... 51 一、 “爱嘉丽都”项目地块 ........................................ 52 二、人民东路项目地块 ........................................... 62 结 束 语 .......................................................... 67 附件：库尔勒各楼盘基本资料 ........................................ 68 一、重点个案分析 ............................................... 68 二、其他项目介绍 .............................................. 106华厦地产 凌峻·中国第一部分 宏观政策背景分析 .......................................... 42新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）前言首先，感谢华厦地产公司对本次房地产市场调查工作所给予的大力支持！ 本次市场调查具有一定的特殊性，需兼顾本案两个项目进行综合调研，两个 项目分别分布位于库尔勒市老城区和新城区， 老城区项目为库尔勒市核心商业圈 内，开发风险相对较小；新城区作为城市未来的发展方向，目前周边配套设施相 对不够完善，市民对区域的认可度有待提高，项目的开发将面临一定的风险，如 何规避风险、确保项目的顺利开发成为关键任务之一！ 因此，我司从项目的实际角度出发，对库尔勒住宅市场及商业市场进行了较 为深度的调研，对库尔勒市城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅 房地产发展、重点项目情况等进行了针对性的调查研究。 调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整 理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。华厦地产3凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第一部分宏观政策背景分析华厦地产4凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、近期国家对新疆的扶持政策要点近年来，国家十分重视新疆的发展，出台了一系列促进新疆发展的政策措 施，2009 年 11 月中央调研组揭开了政策扶持新疆发展的序幕。2010 年 3 月，全 国对口支援新疆工作会议召开， 确定全国 19 个省市对口援疆， 2010 年 5 月 17-19 日中央召开新疆经济工作座谈会，将推动新疆跨越式发展提升到国家战略高度， 提出了未来十年新疆发展的目标和战略规划。 政策部署要点： ? 适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标； ? 鼓励各类银行机构在偏远地区设网点； ? 率先进行资源税费改革，原油、天然气资源税改为从价计征； ? 适当放宽在新疆具备资源优势、在本地区和周边地区有市场需求行业的 准入限制； ? “十二五”期间固定资产投资规模将比“十一五”期间翻一番多； ? 对困难地区企业所得税“两免三减半”；?确定 19 个省市对口支援新疆建设，总投资 100 亿元。二、宏观政策下房地产市场机遇分析1、对口支援，为地方发展奠定良好经济基础 本次优惠政策确定 19 个省市对口支援，可以推动东中部地区与新疆经济的 紧密合作，引导社会资金到新疆投资兴办企业，在高投资额的对口支援背景下， 对于新疆来说是个莫大的机遇，不仅可以吸引更多的资金、技术、人才，还可以 增强新疆地区综合经济实力，改善市民的物质生活条件，形成良性循环，为地方 的发展奠定了良好的经济基础。2、固定资产投资翻番，建立了良好的房地产投资环境 固定资产投资规模逐年加大，对改善了城市的市政基础建设起着重要作用， 如果按“十一五”1 万亿元的投资规模计算，未来五年，对新疆地区的投资规模 将超过 2 万亿元，平均每年有 4000 亿之多，房地产投资规模也相应加大，为新 疆地区房地产市场提供了一个良好的投资环境。华厦地产 凌峻·中国5新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）3、房地产开发用地得到保障，开发后劲足 目前， 可供房地产开发的土地日益紧缺，决定房地产开发成功与否的一个重 要因素便是土地土地的顺利取得，土地的地理优势，土地的成本等，本次政策提 出适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用地指标， 保障了新疆地区建 设用地充分供给与利用。4、税收优惠政策，吸引更多的企业和投资者臵业 放宽行业准入限制可以理解为实施有差别的产业政策，从内在吸引国内有志 人才到新疆地区创业， “两免三减半”即对相关企业自获利年度起 2 年免征、3 年减半征收企业所得税，从外在吸引了更多的外商到新疆地区投资，内外兼顾 的税收优惠政策，深得越来越多企业和投资者的青睐。5、资源税改革，为房地产市场积累高端客户人脉 新疆地区自然资源丰富，资源税的改革与实施有利于将新疆地区的“资源优 势”转化为“经济优势” ，随着企业收入的提高，经济优势的突出，为新疆地区 房地产市场积累了广阔的高端消费群体。三、库尔勒市发展机遇分析1、地理区位优势 从整体新疆布局来看，库尔勒位于新疆地区的中部核心区位，东、南、北疆 的岔口，西部陇海经济带的侧翼，辐射均匀合理，是新疆自治区政府实施“北乌 南库”发展的对象城市。 从南疆的布局来看，南疆远离乌鲁木齐，中间间隔空间较大，缺少一个经济 辐射的接力站，库尔勒是进出南疆的要塞，具备形成交通枢纽的地理优势，成为 南疆门户的作用明显，地理位臵和较雄厚的经济实力是最具有资格充当这个角 色，成为这个空间的区域经济中心城市，南疆经济要实现快速发展，也必须以中 心城市为依托，充分发挥中心城市在资金、信息、商品、技术、人才等方面的优 势，产生较强的辐射力、吸引力和综合服务能力，影响和带动整个南疆经济的发华厦地产 凌峻·中国6新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）展。 2、城市发展战略优势 库尔勒是西部大开发思想中的“西进、南下”的重要分支和桥头堡，战略地 位十分重要，在新疆具有“承北启南”的特殊战略地位。国家西部大开发战略、 塔里木石油开发、 西气东输工程为库尔勒带来千载难逢的历史机遇。塔里木石油 指挥部建在库尔勒市，带动了库尔勒经济、社会、城市建设的大发展。 按照世界经济圈发展的普遍规律， 150 公里就需要有一个等级和规模都要 每 相对要高的多的城市，而在库尔勒方圆 500 公里内，仅乌鲁木齐是地级市。为确 立库尔勒市在南疆的中心城市地位，就需要跳出现有的城市框架，不局限于一地 一域，在更大的范围内寻求发展空间，培育优势产业群体，进一步提升库尔勒城 市综合功能，增强城市综合经济实力，提高城市承载能力和科技创新能力，建立 生产要素自由流动的畅通渠道， 增强对腹地的辐射力、 服务功能和承接转移能力， 扩大经济总体规模。3、物产资源优势 库尔勒物产丰富，发展空间大，有丰富的石油、天然气、煤、红柱石等矿产 资源和水土光热资源， 部分资源量在全疆乃至全国位居前列； 从经济社会状况看， 库尔勒市综合经济实力居全疆设市城市第三位，居全疆县级市第一位，具有较强 的经济实力和发展基础。4、招商引资优势 从招商引资角度出发，加大招商引资力度，通过盘活城市存量资产和争取上 级资金支持及加大招商引资力度，实施了城市供水、排水、生活垃圾处理、天然 气管道工程、集中供热工程、城乡电网、道路建设改造工程，使库尔勒市基础设 施得到了彻底的改善， 内增凝聚力， 外增吸引力， 逐步显现利用外资的连锁效应。 随着库尔勒城市的扩容成形，大量市场设施建成投放使用，使得库尔勒南疆商贸 流通中心的雏形基本形成，已初具现代化城市风范。华厦地产7凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第二部分 城市经济与规划发展华厦地产8凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、库尔勒市概况1、地理位臵 库尔勒坐落于欧亚大陆和新疆腹 心地带，塔里木盆地东北边缘，北倚 天山支脉库鲁克山和霍拉山， 南临世 界第二大沙漠---塔克拉玛干沙漠。 库尔勒盛产香梨与石油， 又称梨城或 石油城。 库尔勒市是华夏第一州---巴音 郭楞蒙古自治州的政治、 经济、 文化、 教育、信息中心，是新疆维吾尔自治 区党委确定的两个重点发展城市之 一。2、行政区划分及人口 库尔勒市是县级市， 是新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，因盛产香梨而称为 梨城。城市位于新疆维吾尔自治区中心地带，全市总面积 7116.9 平方公里，截 至 2009 年末,库尔勒市年末总人口达 51.37 万人，与上年同期相比增加 2.87 万 人，增长 5.9%，其中常住人口总量已达 42.47 万人，未落常住户口的人为 8.89 万人，外来暂住人口为 37.8 万人。3、交通概况 库尔勒北距乌鲁木齐 470 公里左右 （乌鲁木齐火车南站有专线旅游车可直达 库尔勒） ，西至库车 280 公里左右，南至若羌 440 公里，是南疆的交通枢纽。 ? 铁路 库尔勒市是南疆铁路的首站，近年新修的吐-库二线电气化铁路建成后到达 乌鲁木齐市仅需要 3 个小时， 同时通往阿克苏的电气化二线也同时上马，新疆的 第二条出疆铁路库-格铁路也奠基开工，届时库尔勒市将成为新疆最重要的交通华厦地产9凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）枢纽城市之一。?航空 每周有发往乌鲁木齐、北京、成都、济南等地的航班，但发往疆外的航班班期较少。近期支线是以南疆为辐射中心，包括敦煌、哈密、且末、库车、和田、 乌鲁木齐等六条航线。通往内地的航线正在积极的协调当中。4、地名沿革 市境大部曾属古代西域 36 国之一的渠犁国。 1939 年库尔勒由设治局升 为县。新中国成立后，库尔勒县先后成为库尔勒专署和巴音郭楞蒙古自治 州党政领导机关的所在地，1979 年 6 月，国务院批准由库尔勒县设臵库尔 勒市，1984 年，县、市合并。5、旅游资源 库尔勒在历史上就是丝绸之路中道的咽喉之地。目前，周边有国家一 级文物保护点 14 处，二级文物保护点 40 处，纳入国家文物档案的文物古 迹有 240 处。 库尔勒市周边还有诸多自然景观，如博斯腾湖，巴音布鲁克草原，天 鹅湖，罗布泊，巩乃斯，塔里木河，世界最长的沙漠公路，海拔 6973 米的 木孜塔格峰。在民族风情方面，主要有蒙古族的“那达慕” ，维吾尔族的“麦 西来甫”等民间文化艺术。6、产业概况 库尔勒市第一产业主要是以发展特色种植产业为主， 以香梨种植、 棉花种植、 苜宿种植等农业结构进一步优化，形成农林牧副渔整体发展趋势。第二产业发展 规模迅速扩大,已初步形成了以石油,化工轻纺,射粮食品,建村造纸,电力,机诫, 电子,煤,橡胶等为主的门类较齐的工业体系，确立了石油石化、棉花系列加工、 特色农产品加工、优势矿产、能源建设五大主导产业，近几年来，库尔勒市积极 运用现代经营方式和信息技术改造服务业，不断拓宽第三产业领域，加速人流、 物流、资金流、信息流的集聚，第三产业呈现繁荣兴旺的景象，商贸服务业发展华厦地产 10 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）强劲。目前库尔勒第三产业已初步形成了门类齐全，多种经济成分并存，以商贸 流通、交通运输、邮电通信、科教文卫等传统产业为支柱，金融保险、信息、房 地产、社会服务、旅游等现代服务业迅速兴起的新格局。 小结： ? 库尔勒市地理位臵优越，自然资源丰富，盛产石油和香梨，形成了产业 化的发展，居民的收益得到了快速提高，居民的消费购买力也在不断提 高，拉动着库尔勒经济的发展，房地产业的发展； ? 库尔勒常住人口与外来人口比例约 3:2，外来暂住人口逐年增加，人口 的数量、质量及结构发生了巨大变化，可见外来人口对库尔勒市的影响 力将越来越大； ? 库尔勒市作为南疆重要交通枢纽，交通环境的日益完善，与国内、特别 是中亚诸国提供了良好的经济贸易条件； ? 库尔勒市旅游资源丰富，吸引众多全国乃至全球的旅客观光库尔勒 市，为库尔勒来巨大的人流和消费潜力，同时，为库尔勒市的商业 、 房地产带来巨大发展机遇； ? 库尔勒市第一、二、三产业的蓬勃发展，第二产业比重较大，第三产业 发展强劲，呈现繁荣兴旺的景象。二、城市经济1、巴州经济发展 （1）GDP 及其增长700 600 500 400 300 200 100 0 2007年 2008年 2009年 2010年 468 638 530587GDP（亿元）华厦地产11凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）近几年来，巴州的 GDP 基本保持高位增长态势，2009 年受“7〃5 事件” 及 国际国内市场影响，GDP 增长有所放缓，国民生产总值为 530 亿元；进入 2010 年，经济得到了快速发展，国民生产总值达 638 亿元。（2）固定资产投资400 300 200 100 0 固定资产投资 （亿元） 增长率 2007年 230 20% 2008年 271.4 18.20% 2009年 307.36 13.20% 2010年 360.42 17.30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 年，巴州区进一步调整经济结构和生产力的地区分布,增强经济 实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件，固定资产投资总额呈稳步增长， 增长率保持在 13%以上。其中，2010 年全社会固定资产投资为 360.42 亿元，增 长率达 17.30%。小结： ? 巴州区国民经济保持高位增长， 为全区各项产业发展奠定了坚实的经济 基础，库尔勒市作为巴州区的首府，虽然经济相比全国其他发达城市起 步较晚，但总体经济还是步入了健康发展轨道，占到全区经济之首，城 市竞争力强； ? 随着国家西部大开发战略的挺进及相关优惠政策的扶持， 巴州全区固定 资产投资总量不断增加，投资热情度高扬，将成为全国投资者的投资乐 土，为区域内的房地产的发展奠定了良好的投资环境基础。华厦地产12凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）2、财政收入120 100 80 60 40 20 0 财政总收入（亿 元） 增长率 2007年 2008年 2009年 2010年 22.92 94.2 66.91 98 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00%35.40% 41.40% -29.00% 46.50%整体来看，巴州区近年来财政总收入增长迅速，城市建设及项目开发力度不 断加大，入库土地出让金收入不断提高。2009 年受国际经济环境和“7〃5”事 件的影响，对全区经济的冲击力较大，致使 2009 年全区财政总收入出现负增长 现象；2010 年财政总收入 98 亿元，增长率达 46.5%。3、城市居民可支配收入 .00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%2007年 2008年 2009年 2010年
13809城镇居民可支配 10478 收入（元） 增长率11.70% 9.80%8.60% 10.50%近几年，巴州区城镇居民收入增加，生活水平稳步提高。把提高中低阶层居 民收入作为构建和谐社会的重要内容，出台了各项增收政策，使城镇居民可支配 收入继续保持稳步增长，生活水平不断提高，生活质量得到了进一步的改善。 2010 年，全年城镇居民人均可支配收入 13809 元，同比增长 10.5%，预计 2011 年也将持续提高。华厦地产 凌峻·中国13新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）小结： ? 巴州区财政收入增长迅速。 财政收入的的增长能大力支持全区市政基础 建设， 市政基础建设的完成对拉动地方经济和吸引外来投资者起着关键 性作用； ? 巴州区人口基数小，城镇居民人均可支配收入高，所以全区的居民整体 消费能力较高，而全区的消费形式较少，消费能力相对过剩，适度的进 行引导性消费，将为全区房地产提供强劲的购买力。三、巴州产业发展状况1、产业结构100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业 第二产业 第一产业 2007年 17.5 68 14.5 2008年 16.5 70.6 12.9 2009年 20.4 63.8 15.8 2010年 17.9 65.2 16.9 年，巴州区产业结构调整优化，总体上调整幅度不大，产业结构 比 较 稳 定 。 2010 年 全 区 三 次 产 业 结 构 由 上 年 的 15.8:63.8:20.4 调 整 为 16.9:65.2:17.9。预计随着城市的发展，城市化进程的推进，产业比重将进一步 做出一定调整。华厦地产14凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）2、产业增加值500 400 300 200 100 0 第一产业 第二产业 第三产业 2007年 68 318 82 2008年 76 414 97 2009年 84 338 108 2010年 108 416 114 年，巴州全区各大产业增值幅度不大，第一产业和第三产业处于 稳步增长状态， 第二产业在 2009 年受国际市场环境石油天然气开采业投资萎缩、 产能持续走低等因素影响，产业增值有所下降。2010 年，全区第一产业增值 108 亿元，第二产业增值 416 亿元，第三产业增值 114 亿元。小结： 巴州全区近几年产业结构稳定， 与其他工业城市水平保持一致。 产业结构的 演进既决定了房地产周期波动的基本状态特征，也决定了房地产项目开发的市 场景气状态和需求结构，因此巴州全区的房地产业较为稳定发展。三、巴州人口增长状况134 132 130 128 126 124 122 120 118 116 132.3 129.32 125.43 122.412007年2008年2009年2010年全州总人口（万人）华厦地产15凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）近几年，巴州全区人口增长稳定，每年以近 4 万人/年的年增长率增长，为 巴州经济的蓬勃发展及人口增长不断注入新的活力。2010 年全州总人口达到了 132.3 万人。小结： 城市居住人口规模是衡量地区城市规模发展的主要依据之一，巴州全区人 口基数小，人均 GDP 高，收入水平高，可支配收入高，地广物博；人口稳定增 长，将成为库尔勒房地产快速发展的生力军，也就决定了巴州全区消费购买力 强的特性，这为全区房价的提供了更为广阔的空间。四、库尔勒市城市规划要点解析1、城市性质 巴州政治、经济、文化、旅游、物流、科技与信息中心。全国重要交通枢纽 城市之一、我国西部重要的工业、商贸、交通物流中心和旅游集散目的地城市、 南疆首位区域性中心城市。2、城市发展方向 近期库尔勒市总规中提出“南扩、北优、西控”和“库尉一体、园城一体” 为城市发展主要方向。华厦地产16凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）老城区新 区 开发区分析： ? 整个城市由南向北呈带状发展，同时也以老城区为辐射源呈辐射状发 展，在未来一段时间内将由老城区慢慢带动新区的发展； ? 城市西、北两面临山，严重影响到库尔勒市的城市发展，由老城区向新 城区、开发区发展是一种必然； ? 城市的大规模扩张， 吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金 的涌入，为房地产发展提供了巨大的投资潜力空间； ? 整个城市向着“大库尔勒”发展，不仅可以增强城市辐射力，还可以加 强城市在南疆甚至全国范围内的影响力； ? 本案两个项目分别位于库尔勒市老城区和新区板块， 占据着是未来城市 的“双核心”位臵， “爱嘉丽都”项目位于“南扩”的主轴线上，区位 价值提高的同时给项目带来无可估量的升值空间与发展空间。华厦地产 17 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）3、城市空间结构铁门关路老城区组团人民路 孔雀河滨河带 新华路南市区组团石化大道建国路开发区组团迎宾路库尉路（1）城市规划结构 “大库尔勒”城镇体系空间格局为“两带七组团” “两带”----北部城镇发展带和东部城镇发展带。北部城镇发展带由 314 国道沿线的上户镇、塔什店镇、库尔楚园艺场和 29、30 团场构成，位于区域主 要联系通道上，重点发展仓储物流、农副产品加工、油气田服务。东部城镇发展 带由中心城区、开发区和西尼尔镇构成，位于即将建成的第二条出疆铁路沿线， 重点发展综合性服务业、天然气化工、造纸和服务业、机械装备制造业和生产物 资仓储物流业； “七组团” ----老城区、南市区、开发区、塔什店、普惠、库西、尉犁。“核心城区”的空间结构划分为“三山三带三组团、六轴六廊六绿心” “三山”——依托霍拉山、库鲁克山、龙山，筑起“三山之城市背景” ； “三带”——孔雀河滨河休闲风光带、杜鹃河滨河休闲风光带、白鹭河滨河华厦地产 18 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）休闲风光带； “三组团”——老城区组团、南市区组团、开发区组团； “六轴”——以“铁门关路-人民路”“新华路-迎宾大道” 、 、石化大道、建 国路、库尉大道、南库大道为景观大道，道路两侧规划宽 20 米以上的带状公共 绿地，植树成荫，因地造景，形成贯穿城市东西、南北方向的三纵三横“六条交 通景观绿轴” ； “六廊”——以龙山荒山绿化为主脉，把十八团渠、哈拉苏渠、下户渠延伸 到居住环境中，建浅水区、健身区、休闲区，完善步行系统、带状公园，结合城 市外围、组团间隔，沿霍拉山和库鲁克山，连接城区新外环、石化路，构筑“六 条生态绿化长廊” ； “六绿心”——在核心城区合理规划布局六片 500 亩左右的中心生态绿地， 形成城市的“六个绿心” 。（2）组团功能定位 老城区组团位于孔雀河以北，起到承担一部分城市以及市域的服务职能，包 括城市的生活服务中心、巴州政治及文化中心等，以旧城改造、优化人居环境为 主，重点发挥商贸金融、文化娱乐、城市旅游功能。 南市区组团位于孔雀河以南， 主要依托机场、 火车站等地区的区域带动作用， 以及通过加强老城区的有效引导，将本地区打造成集行政办公中心、商务会展中 心、文化娱乐中心、体育休闲中心、高档住区为一体的综合办公商务区以及主要 的聚居区。 开发区组团是库尉一体化进程中重点发展的产业基地， 本地区将成为辐射新 疆南部地区， 特色鲜明、 产业关联度强、 辐射带动能力大、 重要的产业示范园区。 塔什店组团重点承接建材、仓储、功能市场（物资再生利用） 、能源片区。 普惠组团包括三个城乡协调经济片区：林果产业片区、棉花产业片区、城郊 蔬菜产业片区。 库西组团重点承接商贸物流业和建材业。 尉犁组团重点承接中心城区的工业产业，建设棉纺织化纤系列加工、农产品 深加工、矿产冶炼精选等优势支柱产业。华厦地产19凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）分析： ? 库尔勒核心城区空间布局为“三山三带三组团、六轴六廊六绿心” ，交 通网络交织，合理布局将在各大城市组团内形成小商圈； ? 从整个布局来看，老城区组团内已有成熟的商业圈，预计南市区组团将 形成两个商业圈，两个商业圈以迎宾大道为主线，以点带面的形成南市 区组团的核心商业带； ? 南市区组团商业圈和商业带的形成将吸引更多的库尔勒市民到新区臵 业，这将给新区的各大房地产项目带来一次巨大的机遇； ? ? 从功能定位来看，老城区主要为商贸金融区，新区主要为聚居区； 本案人民路项目位于老城区组团，坐拥石化大道、人民路等城市脉搏及 孔雀河滨河景观带； “爱嘉丽都”项目位于南市区组团，坐拥迎宾大道、 建国路、库尉路三大城市主动脉，发展潜力巨大。4、城市交通规划 启动老城区道路升级改造工程， 重点做好建国路等 15 条 24.2 公里的主次干 道建设和交通路、萨依巴格路等道路改扩建；做好环城高速前期工作。实施杜鹃 河三期两岸景观和四期河道建设工程， 完成杜鹃河四期跨新 218 国道等 5 座桥梁 建设。分析： ? 交通路网及其他市政基础建设工程的完善， 将吸引更多的投资者到库尔 勒投资，为库尔勒房地产开发提供了良好的投资环境； ? 萨依巴格路的扩建可以更好的改善本案人民路项目的交通环境， 同时道 路扩建将产生很大一部分拆迁户，他们对周边环境已有一定情感因素， 无形之中能够为项目带来一定客流， 但需要考虑规避道路扩建过程中对 项目商业价值的影响； ? 建国路的建设完成可以改善本案“爱嘉丽都”项目的交通环境，项目靠 建国路的沿街面宽，因此还可以提高项目的商业价值。华厦地产20凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第三部分 库尔勒市房地产市场分析华厦地产21凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、库尔勒房地产市场开发现状分析1、房地产投资额30 20 10 0 2007年 房地产开发投资 (亿元） 增长率 13.31 23.80% 2008年 24.56 2009年 20.85 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00%月 18.585.11% -15.10% 41.30%近几年，库尔勒市房地产企业土地开发热情高，项目进展顺利。旺盛的房地 产市场需求极大地刺激了房地产企业的土地开发热情。2008 年房地产开发投资 增长明显，房地产开发投资额 24.56 亿元，同比增长 85.11%。2009 年，受大环 境影响，房地产投资下降，全年完成房地产开发投资 20.85 亿元，下降 15.1%。 进入 2010 年，对房地产投资热情高涨，对未来市场充满信心，截止 2010 年 10 月，房地产投资完成 18.5 亿元，同比增长 41.3%。2、商品房施工面积与竣工面积400 300 200 100 0 2007年 施工面积（万 ㎡） 增长率 188.76 24.80% 2008年 278.42 47.50% 2009年 317.12 13.90% 月 365.03 10% 50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%华厦地产22凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）150 100 50 0 2007年 竣工面积（万 ㎡） 增长率 88.88 53.90% 2008年 137.52 54.73% 2009年 109.33 -20.50%月 62.68 31.10%60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00%库尔勒房地产市场交易活跃，商品房供销两旺。2009 年全市房屋施工面积 317.12 万平方米，比上年增长 13.9%，房屋竣工面积 109.33 万平方米，下降 20.5%。2010 年 1-10 月，房屋施工面积完成 365.03 万平方米，增长 10%，其中， 住宅面积完成 265.8 万平方米，同比增长 9.5%，房屋竣工面积完成 62.68 万平 方米， 同比增长 31.1%， 其中， 住宅面积完成 43.65 万平方米， 同比增长 11.3% 。 施工面积与竣工面积之间差距逐年增大， 造成这种现场的原因主要是由于库 尔勒市房地产起步较晚，多数体量大、开发周期长的在建项目都是从 2007 年开 始开发建设。3、商品房销售面积150 100 50 0 2007年 销售面积（万 ㎡） 增长率 74.81 38.70% 2008年 83.65 7.35% 2009年 125.08 49.50% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%月 68.17 21.30%近几年，库尔勒市商品房成交量逐年递增，即使在金融危机的 2008 年，库 尔勒商品房成交量虽有所放缓，但仍未出现下降，可见，库尔勒市商品房需求量 较大。其中 2009 年商品房销售面积为 125.08 万平方米，增长 49.5%，其中住宅华厦地产 23 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）122.63 万平方米，增长 49.8%。2010 年 1-10 月商品房销售面积为 68.17 万㎡， 同比增长 21.3%。4、商品房销售额30 20 10 0 2007年 2008年 2009年 商品房销售额 （亿元） 增长率 14.49 16.18 26.95 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%2010年 1-10月 14.8648.70% 9.04%66.50% 31.20%整体来看，库尔勒市销售面积与销售额走势增长幅度保持一致，2008 年受 世界金融危机影响，涨幅有所放缓，商品房屋销售额 16.18 亿元，比 2007 年同 期增长 9.04%，其中住宅 15.50 亿元，比去年同期增长 16.82%。到 2009 年商品 房销售额 26.95 亿元，增长 66.5%，进入 2010 年，商品房销售额依然保持高位 上升态势，截止 10 月份，销售额达 14.86 亿元，同比增长 31.2%。二、库尔勒房地产市场板块对比分析（一）房地产板块划分 根据库尔勒城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素， 库尔勒 房地产可划分为四个区域，即老城区板块、南市区板块、新市政府板块、开发区 板块，如下图所示：华厦地产24凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）老城区板块南市区板块新市政府板块开发区板块（二）各板块发展分析 1、老城区板块 （1）区域范围 孔雀河、314 国道、西环北路围合区域。 （2）代表楼盘 财富国际、河畔世家、在水一方、华誉〃时代广场等 （3）综述 该区域作为库尔勒的老城区，发展历史悠久，各种基础设施配套齐全，现在 仍是库尔勒的商业和居住中心，人口密集，居民的认可度最高。孔雀河滨河景观 带风景优美， 区域内在建住宅多以小型项目为主，供房地产开发的土地主要通过 旧城改造实现，土地资源非常有限，随着城市的发展与扩容，未来发展受到一定 的限制。华厦地产25凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）2、南市区板块 （1）区域范围 库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华路以西。 （2）代表楼盘 千城〃梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉〃怡景苑、建宇〃盛府丽 苑、华夏名门、辰兴〃新天地等。 （3）综述 该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城 区的宜居， 较多的购房者将臵业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅 次于老城区。区域内在建房地产项目多是自 2007 年开始建设，占地面积大，开 发周期长， 产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表 现较为紧缺。3、新市政府板块 （1）区域范围 石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、218 国道以西， （2）代表楼盘 南航华府、和合家园、金特〃香榭雅居、华景 BOBO、凤凰岛、永乐〃阳光 水岸等。 （3）综述 该区域同属库尔勒是新区范围， 靠近开发区板块， 是库尔勒市未来的新城区， 目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内 在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。4、开发区板块 （1）区域范围 218 国道以东、豪爵大道以南、兴民路以西、南苑路以北。 （2）代表楼盘 经典名苑、华景〃清华园、辰兴〃梦想家、大成〃未来域、溪居园等华厦地产26凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）（3）综述 该片区离库尔勒市中心城区较远，属于城市的边缘地带。配套设施少，公交 车通车覆盖面不够，工业项目多，市民对片区的居住认可度不高，区域内在建房 地产项目以多层住宅为主。（三）板块对比分析 1、各板块现状对比分析 区域老城区地段城市最北面自然资源孔雀河滨河景观 带配套各种市政、生活 配套齐全，拥有 大量商业网点。 各种市政、生活 配套齐全，大型 商业网点较少 生活配套与市政 配套逐步完善中开发强度人口密集，楼盘密度 大，以小型房地产项 目为主，开发速度快 较多房地产项目规模 大，开发周期长，开 发速度较快 房地产产品复合型 强，能够满足各个阶 段消费群体的需求， 开发强度适中 以高新技术工业开发 为主，住宅项目以多 层为主，开发强度大南市区城市中东部---新市政府城市西南部杜鹃河滨河景观 带，人工湖开发区城市东南部白鹭河滨河景观 带生活配套与市政 配套逐步完善中分析： 通过与其他各区域的现状对比，各大板块均有一定的限制性因素，新市政 府板块限制因素较小，不仅占据未来城市发展的主要方向，还拥有丰富的自然 资源，随着片区配套设施的完善，区域将成为未来房地产开发的重点发展区域。2、各区域产品对比分析 板块老城区 南市区楼盘规模中小盘为主 大中盘为主楼盘档次中档、中高档 中高档、 中低档产品类别小高层、高层为主 前期以多层产品为主， 后期以小高层、高层产户型概况以一房、 两房和三 房为主， 少量四房 以 两房 和三房 为 主， 也有不少四房华厦地产27凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）品为主 新市政府 大中小盘均有 中档、中低档 前期以多层产品为主， 后期以小高层、高层产 品为主 以多层产品为主和复式 以 两房 和三房 为 主 ，也 有不少 一 房、四房和复式 以 两房 和三房 为 主开发区中小盘为主中低档分析： 目前各板块开发强度与档次定位不一，严格意义上没有高档次楼盘在售， 老城区受地域限制，没有大型项目开发，产品形象得不到提升；南市区和新政 府板块同属库尔勒新城区，产品形态相似，随着市民对区域产品认可，产品形 象具有一定的提升的空间；开发区目前以多层住宅为主，市民对开发区的认识 匮乏，产品形象提升难度相对较大。3、各区域价格对比分析 板块老城区价格综述该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于地域性限制，发展 空间有限，同时，地块的稀缺性也就决定了其商业投资价值。目前区域内均价 在
元/㎡。 该区域处于老城区与新市政府之间，即能享受到老城区的配套，又能享受到新 城区的升值，目前区域内均价在
元/㎡。 该区域属于未来新城区的核心区域，交通情况好，教育配套好，自然景观好， 适宜居住， 生活配套逐渐完善， 升值潜力巨大。 目前区域内住宅均价在
元/㎡。 该区域处于城区的边缘，离市中心较远，配套设施有待完善，片区内工业园区 多，以多层住宅为主，均价在
元/㎡。南市区新市政府开发区分析： 从各区域的成交均价来看，老城区的成交均价位居其他板块之首，开发区 成交均价最低，新区的受限因素较小，未来升值空间大；整体来看，各板块成 交均价与市民对该片区的认识度成正比，认识度越高，价格越高。4、各板块发展趋势对比分析华厦地产 28 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）板块老城区发展趋势预测老城区板块发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套 的相当完善，且拥有优良景观资源，未来市场依然看好。 南市区板块拥有双资源优势，受到越来越多的市民认可，但片区内已布满了各大 房地产项目，可供房地产开发的土地较少，预计在未来几年后这一问题将突显出 来。 新政府的南迁，未来城市中心的南移，发展潜力巨大，加之板块内丰富的自然资 源，是未来不可多得的宜居板块。 作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区 域，远期前景看好。南市区新市政府 开发区分析： 总体来说，库尔勒市的房地产市场具有较大的发展空间，各大板块未来发 展趋势均为看好，发展潜力最大的板块无疑是由南市区板块和新市政府板块组 成新城区。三、目前库尔勒房地产市场存在的问题1、开发理念落后 本地开发商基本由传统的老国企转制而来，开发水平有限，开发理念传统落 后，竞争意识差。外来企业则以四川、乌鲁木齐等地为主，少部分来自浙江等东 部沿海一带， 外来开发商随给当地注入了一些新鲜理念，但依旧不能有效的引导 开发市场环境。2、规划理念一般 很多小区无中心大花园、组团围合、人车分流等概念，建筑设计平淡，外立 面风格性表现不明显，户型设计无亮点和概念。受限于较低的房价和建安成本， 所用材质普遍低廉，外墙基本以普通涂料为主，少部分用面转也档次较低，门窗 材料以无品牌的塑钢窗为主，公共部位基本无装修，安防、智能化设施除户内对 讲系统外其它功能较少采用。3、中高档住宅产品稀缺华厦地产29凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）目前库尔勒市住宅产品多以低端的多层住宅为主，中高档住宅产品稀缺，豪 宅项目几乎为零，库尔勒市作为新疆一个经济较为发达，收入水平较高的区域， 针对中高收入人群的细分市场，目前尚无真正的占有者。4、营销手法单一 普遍的促销方式为在现场设立售楼部，开盘前后在当地报纸发布告知性广 告，等待客户上门为主，销售物料不齐全，无专业的宣传资料，部分无沙盘。仅 几家房地产项目提供了样板房、样板区等体验式营销。5、物业管理处于初级阶段 普遍物业管理底下，很多项目提供的物业服务仅限于简单的保洁、维修等， 保安数量极少， 小区基本会处于开放式的自由出入状态。很少一部分物业推出智 能化物业管理。四、库尔勒房地产市场发展趋势分析1、区域发展趋势：老区发展受限，新区宜居首选，开发区向新区靠拢 库尔勒市目前老城区基本处于无地供应状态，项目的用地主要通过旧城改造 实现。不得不将城市南迁至新区，随着新市政府南迁、库尉一体化的快速推进， 新区将成为开发的一个热点区域， 将吸引约来越多的购房者、 投资者到新区臵业， 而开发区则向新区靠拢。2、市场竞争趋势:前期推售平衡，稳步向前，后期竞争加剧 整体来看，库尔勒房地产市场竞争环境良好，推售情况平衡，未出现大批量 推货现象及火爆场景， 市场处于稳步向前的趋势，预计这种现象将持续较长一段 时间；但随着城市的发展，大量招商引资开发，外来开发商纷纷涌入，竞争环境 将逐渐走向激烈。 3、开发商：本土与外地平分市场，各显千秋 过去几年，库尔勒市房地产开发主要以本土开发商为主，开发项目较多，在华厦地产30凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）市场形成了一定的影响力， 积累了较为厚醇的人脉，为其后期开发项目奠定了良 好开发环境； 而外地开发商进入库尔勒时间较晚，在未来几年将无法取代本土开 发企业，市场将出现平分市场的局面。4、产品开发趋势：向中高端产品迈进，乃至豪宅产品 （1）产品多样化、品质将进一步提升 库尔勒住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展， 包括建筑风格、 户型、 面积、 质量、 功能等内在的产品品质越来越多元化， 以满足不同的市场细分人群。 市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决 定了住宅产品向着多元化方向发展。 （2）高层住宅将成为市场主流 首先， 可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的 重要要求，尤其是在城市中心位臵；其次，消费者对多层以上产品的接受度逐渐 提高；再则，消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增 加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用， 今后高层住宅将成为 市场主流。 （3）中小户型仍是主流，大户型比重增加 不管是从目前库尔勒市消费者的消费习惯来看， 还是从国家近期出台的相关 调控政策而言， 库尔勒中小户型仍将是住宅市场的主流。但随着人们生活水平的 提高，消费观念的转变，人们将追求更高的品质生活，在大户型的选择上也将成 为很大的一部分消费者的臵业首选。5、价格走势趋势：将持续稳步上升 库尔勒的房价低洼，其上升空间较大。住宅产品档次的提高，消费者心理预 期价格调高，房产价格走势将持续上扬，房价向着乌鲁木齐市靠齐，甚至向全国 发达城市靠齐。6、购房需求趋势：自住型和改善型客户将继续增长 随着库尔勒城市化进程意味着城市不断的改造和扩建， 这就将产生一部分拆 迁户， 寻找适合的居住场所将是这部分人的当务之急，所以自住型客户在未来将华厦地产 31 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）继续增长。 而目前居住在老城区区域的客户，因为对现有的居住环境以及空间不满意， 加上这部分人具有较高的收入水平，这类人渴望更加宽阔和优雅环境的居住氛 围，将直接导致改善型客户的增长。五、近期国家宏观调控政策分析发布时间 主题 主要内容各商业银行暂停发放居民第三套或以上住房贷 款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保
“9〃29 新政” 完善差别化的住房信贷政 策，调节和引导住房需求 险缴纳证明的非本地居民停放购房贷款，对贷款 购买商品房，首付比例调整至 30%及以上，对贷 款购买第二套房的家庭，严格执行首付比例不低 于 50%，贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。 执行更严格的差别化住房信 贷政策，并要求各地采取限 购措施以抑制投机性购房 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房 保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房 有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场 监管 上海、重庆宣布开始试点房产税，上海征收对象
房产税试点 对持有住房者和购买高档住 宅消费者征收房产税 为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非 本市居民新购房，税率暂定 0.6%；重庆征收对象 是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人 员所购二套房，税率为 0.5%-1.2%。 “新国十条”分析： 经过了去年调控之年的密集型政策调控之后，2011 年房地产调控措施依然 维持从紧局面，在“限购、限贷、限外”三限之下，库尔勒市的影响上主要表 现在限贷、限外上，如限外仅限于新疆地区以外的户籍，虽然对库尔勒市房地 产市场造成了一定影响，但不十分明显。六、重点楼盘类比分析1、开发团队项目名称 开发商 策划代理 物业管理华厦地产32凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）千城〃梨香水韵 康都花园 华夏名门 和合家园 华誉〃怡景苑 金特〃香榭雅居 南航华府 凤凰岛 财富国际九洲集团 新疆康达房地产 巴州万和臵业 巴州香梨臵业 新疆华誉房地产 新疆金特臵业 库尔勒南航房地产 新疆纳福房地产 库尔勒中嘉房地产九洲千城臵业 康达房地产 ---------北京中运行房产 合富辉煌地产 天基房地产营销 ----九洲千城物业康都物业 ------巴州七星华誉物业 城建物业服务 广州南航物业-------分析：区域内本土与外来开发商均整合了强大的开发阵容，整体水平较高。 ? 目前库尔勒开发团队中大部分为本地开发商，熟悉库尔勒房地产市场， 与政府关系较好，近年库尔勒市场越来越受到国内知名开发团队的关 注，如九州集团、南航地产等。 ? 在营销策划上，少数邀请了专业的策划代理公司，整体水平高低不一， 存在一定差距。但随着市场发展，无论是外来发展商和本土发展商都普 遍对于项目营销策划开始重视。 ? 在售后服务上，多数物业都是拥有自己的物业公司，通过自己物业公司 管理维护，服务水平良莠不齐，服务水准整体有待提高。2、项目规模项目名称 千城〃梨香水韵 康都花园 华夏名门 和合家园 华誉〃怡景苑 金特〃香榭雅居 南航华府 凤凰岛华厦地产占地面积（亩）建筑面积（万平方米）600 300 270 400 25 300 24 253360 24 29 56 13 30 7 5凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）财富国际1410分析：大盘数量较多，年推货量较小，市场谨慎乐观 区域内大盘开发较多， 多数占地面积在 300 亩以上， 这些项目往往是在 2007 年即开始面世，开发建设周期较长，而其实际年推货量却非常小，从而销售周期 也顺次延长，市场表现谨慎乐观态度。除大盘外，市面上还出现了一部分小盘， 以快速抢占市场为导向，推货量与大盘基本保持一致。 结合本案两个项目， “爱嘉丽都”项目和人民东路项目占地面积规模和建筑体 量相比重点项目偏小，未来开发量、推货总量符合库尔勒市整体推售行情。3、产品形态项目名称 产品形态 多层 千城〃梨香水韵 小高层 高层 多层 小高层 多层 华夏名门 小高层 高层 多层 小高层 现代 中式 现代 现代 建筑风格 园林风格 户型面积 两房：87-98 ㎡ 三房：103-145 ㎡ 四房：157 ㎡ 复式六房：212 ㎡ 康都花园 地中海 欧式 两房：80-99 ㎡ 三房：112 ㎡ 两房：78 ㎡ 三房：88-105 ㎡ 五房：184-216 ㎡ 两房：77-99 ㎡ 和合家园 现代 中式 三房：112-168 ㎡ 五房：185 ㎡ 一房：44-59 ㎡ 华誉〃怡景苑 高层 现代 现代 两房：90 ㎡ 三房：104-138 ㎡ 多层 高层 南航华府 高层 现代 现代 一房：60 ㎡ 金特〃香榭雅居 西班牙 欧式 两房：70-90 ㎡ 三房：90-156 ㎡ 两房：80 ㎡华厦地产34凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）三房： 110-126 ㎡? 凤凰岛 小高层 高层 现代 现代 两房：70-89 ㎡ 三房：99-136 ㎡ 一房：50-56 ㎡ 财富国际 高层 现代 现代 两房：64-91 ㎡ 三房：100-122 ㎡ 四房：139 ㎡分析：建筑产品类型丰富，建筑园林风格以现代简约为主 目前库尔勒市大盘项目以多层、小高层为主要物业类型；中小盘以小高层、 高层为主要物业类型；从建筑类型的销售情况来看，多层销售情况较好，小高层 次之；随着各大盘项目对多层物业销售完成，多层物业所占比例将越来越小，未 来将主要以小高层和高层为主； 建筑园林风格除少数大盘采用欧式风格，多数为现代简约风格； 户型供应主要以三房为主，其次是两房，两者的比例超过八成。从户型面积 控制来看，两房以 80-100 ㎡为主，三房以 100-130 ㎡为主。从户型的销售情况 来看，两房和三房销售情况较好，尤其是舒适两房和小三房销售较好。 结合本案两个项目， 在未来开发上，顺应目前市场需求同时还应注重未来主 流的需求，建筑、园林风格上应符合当地自然气候条件，户型设计中以两房、三 房为主。4、配套设施项目名称 自身配套 公共配套 第八中学、第五小学、八小；第 千城〃梨香水韵 幼儿园、休闲健身广场、风情商 业街 一人民医院、维吾尔医院、第二 人民医院；鸿丰购物广场、万福 隆超市；孔雀公园；铁克其菜市 场 康都花园 幼儿园 鸿瑞大酒店、塔里木职工医院、 亿家汇好超市、巴州一中 第八中学、第五小学、八小；第 一人民医院、维吾尔医院、第二华夏名门中心会所、幼儿园等华厦地产35凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）人民医院；鸿丰购物广场 和合家园 幼儿园、会所、体育场、风情商 业街 梨香中学、石油中学、第二人民 医院 库尔勒市第八中学、第五小学、 八小；第一人民医院、维吾尔医 华誉〃怡景苑 ---院、第二人民医院；鸿丰购物广 场、万福隆超市；孔雀公园；铁 克其菜市场 金特〃香榭雅居 南航华府 凤凰岛 幼儿园、健身广场、网球场、篮 球场 ------农行、建行；石油中学、梨香中 学；巴州福利院、河北医院 市博物馆、邮政局 石油中学、 华山中学、 梨香中学、 湖滨商业步行街，幸福路商业街 小康城商业步行街、人民商场、 金三角商贸城、金都广场、巴州 财富国际 ---人民医院、库尔勒妇幼保健院、 地质医院、中行、工行、农行、 建行、巴州二中、库尔勒四中等分析：大盘注重自身配套完善，小盘借力周边成熟配套 ? 在房地产快速发展，以及城市整体生活质量提高的前提下，开发项目所 要求的配套设施也越来越高； ? ? 大盘自我完善配套设施，中小盘最大化借助周边配套提升项目附加值； 新区项目相比老城区项目外部配套设施薄弱，因此新区项目在不考虑外 部配套的情况下应加强自身配套的完善； ? 结合本案两个项目， “爱嘉丽都”项目位于库尔勒新区，周边配套设施薄 弱，需注重自身配套的完善以提升项目价值；人民东路项目周边配套设 施齐全，需结合项目周边成熟配套的同时还可以自我完善配套，以快速 提升项目形象抢占市场先机。 5、销售价格项目名称 千城〃梨香水韵 销售均价 层差价格3400 元/㎡20-25 元/㎡华厦地产36凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）康都花园 华夏名门 和合家园 华誉〃怡景苑 金特〃香榭雅居 南航华府 凤凰岛 财富国际3450 元/㎡ 3700 元/㎡ 3500 元/㎡ 3300 元/㎡ 3700 元/㎡ 3540 元/㎡ 3500 元/㎡
元/㎡30-50 元/㎡ 10-110 元/㎡ 20-50 元/㎡ 30 元/㎡ 200-300 元/㎡ 20 元/㎡ 30 元/㎡ 30 元/㎡分析：新区与老城区价格差异大，新区升值空间大 ? 重点楼盘价格主要集中在
元/㎡这两个区 间段； ?
元/㎡的楼盘基本分布在库尔勒新区，主要是梨乡大道、石化 大道一带、新市政府板块附近；产品类型多样，有多层、小高层、高层， 部分多层住宅的销售价格较高，均价达到 3700 元/㎡； ?
元/㎡的楼盘集中分布在库尔勒市老城区， 建筑形态以高层为 主，该区域配套设施齐全、交通方便、分口密集及地块的稀缺等致使楼 盘的均价都普遍较高； ? 结合本案两个项目，若按标准产品开发，爱嘉丽都项目在市场定价策略 上建议参照新区的价格段，新区未来有较大提升空间；而老城区的价格 段更贴近人民东路项目。6、营销策略项目名称 推广主题 主要卖点 点评 小区位臵佳，自身及周 千城〃梨香水韵 成熟之上，城南之 巅 智能化管理， 园林景观， 成熟配套，升值潜力 边配套设施成熟，主入 口磅礴大气，园林景观 好，现场包装、销售物 料到位，户外宣传到位 康都花园 贵族生活领地源欧 地段，周边配套，园林 现场包装简约时尚，沙华厦地产37凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）洲生活范本景观，节能材料，楼中 楼设计，生活品质盘配有民族文化图腾， 个性鲜明，有样板间供 消费者观摩。客户到场 还获赠礼品，细节做的 到位。 营销中心离城市道路近华夏名门新贵府邸延续百年 优雅生活地段、小区规划、交通 便利性、生活配套、园 林景观、智能物管80 米的距离，给购房者 一个较为宁静的接待环 境，现场包装上较为传 统，以道旗与小彩旗为 主。 营销中心内部有假山、和合家园湖景〃公园〃名 校〃洋房地段、升值潜力、景观 配套、教育配套、建筑 品质喷泉、观赏鱼等景观， 展示区大沙盘展示区、 建材展示区、销控展示 区，销售物料准备不到 位，无楼书展示。 现场包装和媒体推广上 无明显亮点，主要特色华誉〃怡景苑给生活的最好礼物开发商实力、地段、周 边配套表现为开发商为库尔勒 老牌开发商积累了较多 人脉，与市建设局共一 个小区以品质著称。 现场包装较为简约，整傲世经典、传世雅 金特〃香榭雅居 居、样板人生 库尔勒造城大盘 新市区地标名门新市区核心地段、升值 潜力、小区自身配套、 园林景观、房地产开发 实力理来看不够明显，推广 广告商没有明显的推售 广告，主要以营销中心 外的灯旗广告为主。 小区最大的特色就是结南航华府城市轴心的生活头 等舱地段、升值潜力、教育 配套、开发商实力、物 业管理合南航自身优势，提供 城市中心的“候机大 厅” ，为业主办理订票、 行李托运等服务凤凰岛依山而居〃半岛生 活地段升值潜力，教育配 套，杜鹃河自然景观，项目现场包装基本到 位，有接待中心，沙盘华厦地产38凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）活水系、智能物业展示、户型模型展示、 户型单张展示、墙体广 告到位，充分利用项目 自身地理位臵。 小区地理位臵优越，库财富国际市中心的富贵地标 新疆首席港式社区地段、升值潜力，成熟 配套尔勒核心商业圈，配套 设施非常齐全，出入方 便，投资升值潜力巨大分析：竞争求同存异，差异化竞争成为主流 ? 项目卖点提炼上已经走出前期诉求规模、配套、园林等同质化严重的范畴， 开始重新凝练项目自身优势，如教育、品牌等，差异化的竞争成为主流； ? 部分项目邀请专业的营销策划公司，项目的营销主题和在卖点提炼上体现出 了一定的水准，营销方式与推广活动也各具特色； ? ? 区域楼盘的销售代理水平参差不齐，具有较大的差距； 结合本案两个项目，在制定形象定位和竞争策略时，务必要仔细分析竞争楼 盘的定位，力求差异化竞争，以跳出同质化区域竞争。华厦地产39凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第四部分 库尔勒市房地产购买力分析华厦地产40凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、库尔勒人口及居住现状分析（1）人口现状：正在向中等城市大踏步迈进 截至 2009 年末,库尔勒市年末总人口达 51.37 万人，与上年同期相比增加 2.87 万人，增长 5.9%，其中常住人口总量已达 42.47 万人，未落常住户口的人 为 8.89 万人，兵团人口 7.47 万人。 （2）人口特征：增长速度快，外来暂住人口增多 随着城市经济的快速增长，外来暂住人口逐年增加。截止 2009 年末，库尔 勒的外来暂住人口为 37.8 万人。其中暂住人口一个月以下的人为 8.8 万人，一 个月至一年以下人为 20 万人，一年以上为 8.9 万人，分别占暂住总人口数的 23.4%、52.9%和 23.6%。暂住人口中务工的 17.3 万人，占 45.8%；务农的 9.3 万人，占 24.6%；经商的 2.9 万人，占 7.7%；服务的 2.2 万人，占 5.8%。分析： ? 库尔勒市的新区和开发区快速崛起，城市化率的提高，城镇人口持续快 速增长，市民对住房的需求量大幅度的上升； ? 库尔勒显著的人口特征就是外来人口的增多， 外来人口与城镇人口比例 约 3:2，比例较高，随着城市经济的发展，这一比例或将继续增大，吸 引越来越多的外来投资者到库尔勒臵业； ? 外来人口中很大一部分人群居住时间不到一年，表明其城市归属感较 差，增强此类消费人群城市归属感，可以行之有效的将其转化为本案两 个项目的目标客户群体之一。二、库尔勒市民消费购买力分析2010 年，库尔勒市全年城镇居民人均可支配收入 13812 元，增长 10.52%。 城镇居民人均消费性支出为 10669.68 元， 突破万元大关， 与上年相比增长 6.72%。分析： ? 库尔勒城镇居民生活水平逐年提高，人均收入增加，消费购买力非常强 劲；华厦地产 41 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）?居民的收入增加，但其消费场所较少，消费者的需求量得不到有效的释 放，将催生部分消费者对住房的消费，预计在近几年表现更为突出；?居民生活水平的提高，将会有越来越多的消费者对高品质生活的追求， 因此对住宅的需求也将上升到一个新的台阶。三、库尔勒市民消费习惯分析1、优先购房区域的选择 目前库尔勒消费者购房偏向于老城区与新区，老城区配套设施齐全，依然受 到较多消费群体的追捧； 随着新区配套设施的完善，更多的消费群体偏向于到新 区臵业，新区复合性强，符合更多的消费群体，即有市民热衷的多层住宅也有未 来主流的小高层、高层住宅，选择空间大且环境较好，既能享受到老城区的便利 配套又能享受到新区的升值与居家舒适感，此区域的发展前景将不可估量；购买 能力较差的客户群体更偏向于购买开发区的住宅。2、住宅类型的选择 库尔勒市房地产的产品结构以多层为市场主导，市场正逐步演变为小高层、 高层为主，多层洋房、别墅为辅。目前可售的小高层、高层商品住宅主要分布在 库尔勒市老区与新区， 多层商品住宅主要分布在新区和开发区。新区的多层商品 房上市量呈递减趋势。 库尔勒市本地居民消费观念较为传统， 很大一部分本地居民依旧热衷于购买 通透性好的多层住宅； 而另一部分刚需客户和消费能力过剩的客户群体，他们热 衷于购买小高层和高层住宅。3、住宅面积范围的选择 库尔勒市民对住宅需求面积范围普遍偏小， 主要为 100 ㎡以下需求型为目的 住房和 100-130 ㎡改善型为目的住房。4、对价格的承受范围选择 库尔勒本地购房消费者对房价的承受能力较强，他们更注重自身的需求，他华厦地产 凌峻·中国42新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）们愿意花较高的价格购买自己中意的房产，承受范围在
元/㎡。库尔 勒周边市县及下辖乡、 镇的购房消费者对房价的承受能力相对较弱，承受范围在
元/㎡。库尔勒市民具有各个价格段产品的需求，不管是建筑类型还 是楼盘形态， 未来住宅产品的发展将走向多样化， 以满足不同价格段客户的需求。四、商品房的消费方式分析（一） 、自住型 此部分客户大都较为年轻， 年龄一般在 26-35 岁，一般都是各企业与公司职 员，知识文化素质比较高，收入比较稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简 单；还有一部分为库尔勒市内普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群 购房一般为首次臵业，购买的目的主要自住为主；其次，库尔勒市周边县城及下 辖乡、镇居民来市区购房，该类客户迫切愿望在市内购买套房；再则，还有一部 分客户群为外地工作者， 他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市 更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长。（二）改善型 此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高 新部门的中层管理者、 金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小 区的环境规划、 房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己 的物业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购 买， 购房的目的是提高生活质量。 此部分客户将来是本项目的主力客户群体之一。（三） 、投资型 此类客户收入水平比较高， 有一定的积蓄， 在库尔勒购房目的不是用来居住， 而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目 周边的租赁需求。 这类客户在写字楼、 公寓、 商业等投资产品中占的比例比较大。五、目标客户群分析?华厦地产市区客户43 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）特征：他们具有很强的传统观念，对地域性比较看重，同时也愿意接受新鲜 事物；他们大多有自己的居所，购房是为了改善现有的居住条件，他们喜欢跟风 与攀比，通过朋友转介绍更容易使该类客户群体接受市场。?下辖镇、乡客户及外出打工客户下辖乡镇客户特征：他们进城可能是因为工作的调动，也或是在城里做生意 具有了一定的积蓄，为了让子女有更好的前途，而搬迁至库尔勒城区；他们具有 一定的经济实力，但对于房价的敏感程度较高。 外出打工客户特征：他们有较强的工作技能和相对较高的收入；购房目的是 为父母购买或为自己返回故里做准备；他们有见识，对楼盘的品质要求更高。?外地客户特征：他们非库尔勒市本地人，在库尔勒市内工作，为了自己更好的融入城 市开展工作而购房，他们经济实力相对处于中等水平，对房价也较为敏感。他们 往返于家乡与库尔勒市之间，对库尔勒市有着一定的独特见解。华厦地产44凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第五部分 新城区现状及规划分析华厦地产45凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、新城区现状分析1、区域自然现状分析 库尔勒市新区位于孔雀河南侧 2 公里处，北起石化大道，南至南外环路，西 起铁克其路，东至 218 国道；以团结路与迎宾路为核心，规划总面积 9.1 平方公 里， 处于老城区与经济技术开发区之间，风景秀丽在新区的规划范围内有两条水 系哈拉苏渠和库塔干渠，地下水资源丰富，地下水埋深为 5-30 米，矿化度偏高， 人工湖计划从库塔干渠进行试引水，保持新区水系的流动、洁净和美观。 同时，整个新区范围是库鲁克山山前砾质戈壁平原区，东北高，西南低，海 拔高度在 924-936 米之间，地势平坦，地面坡度 3‰-4‰，工程地质条件良好， 地基承载力为 200-500kpa，简单处理后可修建用地，适宜各种建筑工程建设。2、区域交通现状分析 库尔勒新区整个交通网络呈网状规划，交通便捷，北与火车站相临，南至 飞机场，把火车东站、长途汽车客运站、机场等连结在一起，形成与区内、外的 交通联系便利，承载着连接南北、东进西出的交通转换功能，具有形成综合交通 枢纽的潜能。交通路网情况分布如下：华厦地产46凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）建国路 石化大道 朝阳路 梨香路 至火车站铁克其路 延安路 迎宾路 团结路 库尉路 石化大道西环路建国路利民路幸福路 迎宾路 本案 石化路建国路 至飞机场 南环路3、区域生活环境分析康都花园 华誉·怡景苑 建宇·盛府丽苑 千城·梨香水韵 华夏名门 铁克其乡中 南航华府 兴旺佳园 冠农·公园联邦 金特·香榭雅居 河北医院 巴州福利院 巴州武警支队 和合家园 石油一中 梨香中学 人民检察院 本案 晶城水岸 108 号小区 库尔勒十三中 农行 兵团三建中学 辰兴·新天地 邮政大厦 博物馆 华誉·亲水湾 湖滨·世纪城 华山中学 永乐·阳光水岸 凤凰岛华厦地产47凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）（1）市政配套逐渐完善 目前新区区域内市政配套拥有 169 亩的人工湖，外围有杜鹃河滨河景观带， 形成了内外景观相结合的宜居板块。 片区内还有市博物馆， 石油一中、 梨乡中学、 华山中学、兵团三建中学等教育配套设施，片区配套设施在逐渐完善之中。（2）生活配套不足 目前区域内大部分房地产项目处于开发阶段，沿石化大道、香梨大道配套相 对齐全，而迎宾路、团结路、库尉路等多条主干道生活配套欠缺，区域内的居住 人口少，只能依靠少量便利商铺和农贸市场，另外就是前往老城区采购，对在此 地居住的居民生活质量造成较大影响。（3）生活氛围缺乏 新区内较多房地产项目正在开发中，业主尚未入住，整体来看，新区的居家 生活氛围缺乏，随着许多房产项目的交工完成，业主的入住，小区自身配套的完 善，居家生活氛围日益渐浓，预计在未来 2-5 年内将形成居家文化氛围。小结： 新城区近临老城区，交通路网已经基本覆盖新区主要节点，与老城区紧密 相连，未来核心区域已初步形成；随着新城区市政配套的进一步完善，各大房 地产项目自身配套设施的完成，业主的陆续入住，片区内居家氛围日益浓厚， 配备新区优美的自然景观，未来的宜居新城指日可待。华厦地产48凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）二、新城区未来规划分析本案华厦地产49凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）从库尔勒市整体规划空间布局来看，新区为“三组团”中的“南市区组团” ， 呈点状发展；拥有“三带”中的“杜鹃河滨河休闲风光带” ，呈带状发展； “六轴” 中包括迎宾大道、石化大道、建国路、库尉大道四条交通景观绿轴，两纵两横贯 穿新区，被确定的“城市绿心” 。 本区规划定位为以行政办公为主导职能、兼具一定商业贸易、文体娱乐职能 的城市主中心。 功能布局上， 新区规划有展示馆、 科技馆、 青少年文化活动中心、 新华书店、 电影院、医院、工人文化宫、艺术中心、体育馆的规划等。其中迎宾路两侧主要 为行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用以及公共设施用地。 根据库尔勒市住房建设规划（）来看，库尔勒供应商品住房建设 用地中 356.96 公顷，其中南市区 146.96 公顷，占到全市的 41% 。新区虽然供 应充分，但片区内土地还是相当紧缺的。分析： ? 从规划来看，新区功能定位具有一定的前瞻性，片区内住房用地偏紧， 发展潜力是毋庸质疑的，片区功能布局全面，一个多元化、立体化的现 代化新城区已初具雏形； ? 本案 “爱嘉丽都” 项目位于建国南路与库尉南路交汇处， 把握城市脉动， 坐拥城市发展的“三大轴线”“杜鹃河滨河休闲风光带” ； ，自然水系呈 围合之状，片区内规划建设的完成，项目非常适宜居住。华厦地产50凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）第六部分 项目周边环境与地块价值调研华厦地产51凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）一、 “爱嘉丽都”项目地块1、项目区位环境公园联邦 建国南路 香榭雅居 河北医院 石油一中 梨香中学 和合家园团结南路库尉南路 塔里木石油 物探三处巴州福利院巴州武警支队62 号 小区本案基地管理处、 东方物探小区 农行 中石油 建行巴州检查院、 川庆物探公司南环大市场108#小区 金宝彩砖厂晶城水岸+小城水岸人民武装部、 巴州宏业石油烟道厂 （倒）地块位于库尔勒市新区库尉南路（新机场快速路）与建国南路交汇处，东面 紧邻库尉南路，北面紧邻建国南路，为原库尔勒市第三中学用地，属于库尔勒市 的重点发展区域。 项目地块属于新区的边缘地带，是连接新区与开发区的桥头堡，随着市政府 的南迁，周边配套设施的逐步完善，项目区位优势将进一步得到提升。 项目周围有较多企事业单位，如中石油、巴州检察院、巴州武警支队、人民 武装部等；与周边项目相比，地理优势不突出。2、地块规模与地形：沿街面宽，商业价值大华厦地产 凌峻·中国52新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）整个地块非正南正北朝向，占地面积约 67 亩，地块东北方向沿库尉路面宽 约 160 米，西北面沿建国南路面宽约 320 米，沿街面较宽，进深小，开阔性好， 商业价值大，具备房地产项目开发的基本要求。3、交通环境：多路公交出入市区，居民出行方便 项目地块交通便利，已有多路公交可直达项目地块，库尉路方向有 4 路、28 路、51 路等公交线路，迎宾路方向有 1 路、4 路公交车，从项目地块到市中心仅 35 分钟， 满足半小时商业圈范围； 自驾车仅 15 分车程即可到库尔勒市核心商圈； 项目地块至库尔勒机场仅 10 分车程；建国南路的拉通将更为有效的改善项目的 交通环境。迎宾路上的 4 路公交车库尉南路4、配套环境：教育配套好，生活配套不足 目前区域内生活配套在逐步完善，项目地块周边有多所中小学，如石油第一 中学、梨香中学、兵团三建中学等；银行配套上有建设银行、农业银行、邮政银 行；医疗配套有河北医院、巴州福利院、兵团三建医院；生活配套上，仅有 1-2 个低端的农贸市场，如南环市场、明祥小区农贸市场。缺少规范的生活超市、餐 饮设施、娱乐设施。华厦地产53凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）巴州第一石油中学梨香中学（规划建设中）兵团三建中学河北医院（建设中）巴州福利院兵团三建医院华厦地产54凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）兵团三建明祥小区农贸市场南环大市场项目对面农行项目对面商店配套设施列表说明： 学校 医院 银行 超市 餐饮 农贸市场 石油第一中学、梨香中学、兵团三建中学、库尔勒市十三中等 河北医院、巴州福利院、兵团三建医院等 建设银行、农业银行、邮政银行等 赛达超市、尉冬梅超市、家馨福超市等 张政和饭庄、泰安水饭馆、食味抓饭、汉中小吃、马凯拌面馆等 南环市场、明祥小区农贸市场等5、竞争环境：规模差异大，产品推售差异，直接竞争性小 项目周边已有多个项目在建并推售，如金特〃香榭雅居、冠农〃公园联邦、 和合家园、华景 BOBO、晶城水岸等。金特〃香榭雅居占地面积 300 亩，定位较 为高端；冠农〃公园联邦占地面积 600 亩，户型设计缺乏人性化；和合家园占地 面积 400 亩，目前主要推售较大户型；晶城水岸规模小，地理位臵不及本项目地华厦地产 55 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）块，通过分析比较，周边项目与本项目的直接竞争性较小。6、开发商：经验丰富、专业技术能力强 华厦房地产公司在库尔勒市已成功的开发了湖滨世纪城， 具有一定的房地产 开发经验和先进的开发理念， 与本地开发商相比有一定优势；公司管理人员都有 很强的专业技术能力， 在产品设计、工程质量方面都可以保证项目可以实现较高 的品质；市场上形成了良好的口碑效应，积累了一定的人脉，为本项目的开发提 供了良好的开发背景。7、地块现状分析 （1）项目地块东面 项目地块东面紧靠库尉南路（机场大道） ，出入市区非常便利；部分建筑未 拆除；马路对面有建设银行、农业银行、便利超市等；靠库尉路有高压线，开发 建设时尽量规避其带给项目的负面影响。地块东面情况地块东面情况地块东面情况华厦地产 56地块东面库尉路（有高压线）凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）（2）项目地块南面 项目地块南面地势平坦， 目前有少量民房， 居民自行在靠路边设有小型餐饮、 购物商店、五金杂货店等，严重影响项目地块整体形象。地块南面情况地块南面情况地块南面情况地块南面情况(3)项目地块西面 项目地块西面主要为铁克其乡沙南村 62 号安臵小区， 建筑形态为多层建筑， 对项目不构成直接的竞争环境； 已有路形与建国南路相连，便于项目地块后续施 工。华厦地产57凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）地块西面为 62 号小区地块西面为 62 号小区地块西面情况地块西面情况（4）项目地块北面 项目地块北面地势平坦，紧靠建国南路，建国南路即将通车，将给项目带来 便利的交通环境。地块北面建国南路沿线（尚未通车）地块北面建国南路沿线（尚未通车）华厦地产58凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）地块北面内部情况地块北面--物探三处（5）项目地块内部 项目地块内部整体来说较为平坦，部分建筑尚未拆除，从东南面和西北面都 有路形，可直接通往项目地块内部。地块内部地块内部地块内部地块内部8、项目经济指标分析华厦地产59凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）项目 用地用地 容积率 总建筑面积 建筑密度 绿地率指标
% 20% 出入口设臵于地块东侧，接库尉南路（飞机其他规划要求场高速路） ，后退：建国路中心线不小于 48 米、飞机场高速路中心线不小于 40 米。本案的占地面积约 67 亩，其体量与周边的项目相比具有规模优势，而容积 率高达 3.0，建筑密度 40%，在库尔勒市内处于较高水平。产品线组合上可以小 高层加高层的产品组合。9、项目 SWOT 分析 优势（S）? 区位潜力大---项目地块位于库尔勒市 规划新区范围内，市政府已经南迁，发 展潜力巨大； ? 城市发展轴线---项目是连接老城区与 开发区桥头堡，把握城市发展轴线； ? 商业价值大---项目地块两面临城市主 干道，临街面长，商业价值巨大； ? 交通便利---周边道路状况良好，交通 较为便利； ? 开发团队优势---华厦地产作为福建的 开发商，资金实力雄厚，经验丰富，有 利于项目开发；华厦地产 60 凌峻·中国劣势（W）?生活配套不足---目前区域人气不足， 缺乏生活配套资源；?周边居住氛围欠缺——项目所在区域 周边为众多需要拆迁用地和在建项目尚 未入住，短时间内缺乏足够的生活居住 氛围；?市 场 环 境 差 --- 项目 南 面靠 南 环 大市 场， 市场环境差， 影响项目的整体形象；?项目沿库尉路方向有高压电线新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）?教育配套优势---项目地块紧邻梨香中 学、石油中学；?治安环境好---项目地块周边有巴州武 警支队、人民武装部等安防部门，小区 治安环境好。机会（O）? 商 业 机 会 --- 片区 内 尚 未形 成 商 圈氛 围，项目开发的商业将吸引周边众多小 区的居民； ? 营销机会---市场营销整体水平相对较 低，为项目提供了机会； ?风险（T）市场威胁——片区内大型房地产项目 较多，对项目的销售造成一定影响，虽 然直接竞争性小，但还是造成一定的客 户分流；? 政策风险威胁--目前全国房地产市场进入到紧缩时期，国家宏观调控政策持 续出台限制房地产市场，市场不稳定因 素增加， 项目对于市场的不确定性加大； ? 产品认知：目前市场及消费者对高层住 宅缺乏正确的认识。? 未来持续扩大的市场需求----随着新区发展越来越成熟，其对其他板块的吸 引力越发强烈，更多的人选择新区作为 臵业投资首选之地。小结： 根据以上分析，本项目虽然具备一定的开发优势，但优势并不突出，因此 我们需要充分利用自身的商业配套优势，同时在产品上进行创新和在营销上实 行突破，力求打造库尔勒新区高品质住宅。华厦地产61凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）二、人民东路项目地块1、项目区位环境城市商业核心本案 孔雀河居住片区城市商业核心+孔雀河居住片区 人民路地块位于人民路和萨依巴格路交汇处， 目前该区域在新的城市功能规 划中，将中心区的政治、文化功能进一步拓展，形成库尔勒市的行政、商贸、金 融、科研、信息、文化中心。对于本项目商业的开发，良好的商业配套以及商业 地理条件，使得项目具备先天的商业地产开发优势。 另外，地块比邻孔雀河景观带，在城市房地产方向上，孔雀河占据了地段优 势、景观优势，在未来几年将形成库尔勒最高档的居住片区，项目将拥有良好的 居住氛围。2、地块规模与地形 项目地块占地面积约 39 亩，地块整体外貌比较方正，呈西南朝向，便于产 品规划，临萨依巴格路临街宽约 200 米，进深约 130 米。3、自然环境：自然环境较好 比邻孔雀河景观带，具有一线河景资源，东临巴州人民医院，植被丰富而且 成熟，自然环境相对较好。华厦地产62凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）4、交通环境：路网发达，交通便利 库尔勒新的市政功能规划以三横五纵，双十字轴的城市道路骨架，使得地 块周边路网系统发达。萨依巴格路连接石化大道，通往新区和开发区，人民路贯 通南北，都是库尔勒市区的大动脉 。 项目地块交通便利， 周边有多条公交线路通向库尔勒东西南北方向，已开通 的公交线路有 9 路、26 路、28 路、20 路、51 路。5、配套环境：市政、生活设施齐全 目前区域内生活配套极为齐全，周边医疗、餐饮、教育、娱乐、金融、超市 等生活配套应有尽有，居民的购物比较方便。6、竞争环境：竞争相对较大 目前该区域商业项目相对比较集中， 特别是随着萨依巴格路段旧城改造项目 的增加，区域内竞争楼盘将增多，商住综合楼集中。目前项目对面有华誉〃时代 广场、东侧有河畔世家等。7、地块现状分析 （1）地块四至情况地块东南靠孔雀大厦、恒友大厦、滨河路，西南临萨依巴格路，西北至人民 路，东北方向靠巴州人民医院。华厦地产 凌峻·中国63新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）（2）地块内部现状 大规模拆迁工程 地块内部存在大量 2-6 层临街商铺和住宅，目前全部未拆迁，需要大规模拆 迁， 由于原有建筑是库尔勒企事业办公楼和员工住宅，统一拆迁存在的困难相对 较小，内部的植被资源非常丰富，有大量的花草树木，在项目的规划设计上可稍 加利用，直接转化为项目景观资源。临萨依巴格路待拆迁建筑地块内待拆迁单位住宅内部待拆迁单位住宅内部呆拆迁平房内部道路及植被华厦地产 64内部植被凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）(3)地块外部现状 项目地块外部高楼林立，配套设施齐全，医疗、餐饮、娱乐、休闲等应有尽 有；商业环境极好，有各大商场、商店；交通环境好，紧邻萨依巴格路连接新区 与老城区。西北临巴州人民医院门诊大楼北临富士特大厦西南邻萨依巴格路东南临孔雀大厦、恒友大厦8、项目 SWOT 分析 优势（S）? 地段优势---位于人民东路与萨依巴格 路交汇处，周边配套设施非常齐全，是劣势（W）? 单面临街---项目只有一面临街，临街面库尔勒经济发达的稀缺地段； 不长 ? 交通优势---周边道路状况良好，交通 较为便利；华厦地产 65 凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）? ?商业价值---处于城市商业核心地带； 景观优势---临近孔雀河景观带，具有 一定的自然景观资源；? ?规模优势---项目占地规模大； 地块优势---地块比较方正，便于规划 布局。机会（O）? 远景规划---随着萨依巴格路两边的改 造，区域整体形象和价值将全面提升； ? 开发水平---虽然外来开发商的进入提 高了库尔勒整体开发水平， 但总体来说 还具有提升的空间； ? ?风险（T）市场竞争---库尔勒房地产未来供应量 较大，市场竞争将更加激烈； 项目竞争环境---项目周边众多商业项 目在启动，预计商业竞争环境将非常激 烈；? 政策风险威胁---可能存在拆迁周期较长，由于宏观房地产政策、金融政策等 的不确定性，后期开发将受到不同程度 的影响；? 营销机会---市场营销整体水平相对较低，为项目提供了机会。小结： 项目地块的优势是非常突出的，从商业的角度出发，周边有各大商圈、商 业带，项目地块地段极好，商业价值大；从住宅角度出发，项目地块外部景观 好，配套设施齐全。在未来开发中，应充分利用其项目周边优势，快速抢占市 场。华厦地产66凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）结 束 语通过本次对库尔勒市房地产市场作专项调研，我司对库尔勒市房地产市场 形成了较为客观完整的认识。 虽然目前库尔勒市房地产市场起步较晚， 政府职能部门的功能也还未齐全， 使得一些市场统计资料并不很全面、准确，但根据现有数据已经可以对库尔勒市 房地产市场的现状和未来发展作出大致的判断.我司有信心在准确把握市场的基 础上，找准项目的发展战略和核心定位，从而把本案两个项目成功推向市场，打 造库尔勒市精品杰出楼盘。 在此， 再次感谢华厦房地产公司在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支 持！华厦地产67凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）附件：库尔勒各楼盘基本资料一、重点个案分析千城〃梨香水韵1、基本信息 项目地址 占地面积 容 积 率 建筑风格 建筑类型 开 发 商 物 管 费 建设辖区石化大道 58 号 600 亩 2.01 现代简约风格 多层、小高层住宅九洲千城臵业有限责任公司售楼电话 建筑面积 绿 化 率 园林风格 开盘时间 物业管理 均 价/ 万平方米 40% 中式 2010 年 9 月九洲千城物业有限公司0.72 元/㎡〃月商业街3400 元/㎡二期一期 三期2、项目简介华厦地产68凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）千城梨香水韵项目由库尔勒九州千城臵业有限责任公司开发， 位于新疆库尔 勒市城市主干道石化大道东侧，北至索克巴格路，东接梨香南路。项目总占地近 600 亩，规划总建筑面积 60 万平方米。 整个小区分三个主入口，小区周边交通便利，1 路、101 路、9 路、20 路、 23 路、26 路、28 路等多路公交车，到市中心 5 分钟车程，周边配套有医院、邮 局、银行、商场等。3、推售情况 项目计划分三期开发，其中一期已于 2007 年办理完入住手续，二期已基本 售罄，将于 2011 年 5 月交工。目前在售项目三期，用地面积
㎡，建 筑面积 19100 ㎡，建筑类型有多层住宅和 18 层、25 层的高层住宅，高层住宅建 筑面积 231398 ㎡，多层住宅建筑面积 32884 ㎡，商业建筑面积 4000 ㎡，容积率 2.01， 建筑密度 26%， 绿化率 40%， 将于 2011 年 11 月交工， 户型面积 80m?-240m? 之间。 在售户型配比情况： 户型 面积 套数 面积占比 套数占比 销售情况： 105#栋-112#栋多层住宅均已售罄，三房 109 ㎡，共 40 套，剩 20 套，两房 93 ㎡，共 40 套，剩 20 套，四房 157 ㎡，已售完。 销售价格： 住宅的销售价格从 1 层 3188 元/㎡开始起价， 层差价格为 20-25 元/㎡，18 层小高层价格为 3433 元/㎡，顶层价格 3600 元/㎡，折合均价 3400 元/㎡。 两室两厅 87-98 ㎡ 254 套 24% 32% 三室两厅 103-145 ㎡ 404 套 52% 50% 四室两厅 157 ㎡ 126 套 20% 15% 复式六室三厅 212 ㎡ 18 套 4% 3%4、优惠活动情况 ? 一次性 97 折，按揭 98 折；华厦地产69凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）? ?团购还可额外优惠 1-2 个点； 公积金如果由公司代办则无优惠折扣，如果客户自行办理可享受一次性 付款的优惠折扣。5、在售户型赏析入户 花园 入户 花园四室两厅两卫加衣帽间三室两厅两卫简析： ? ? ? ? 户型方正，结构归正，使用率高； 有入户花园与入户玄关相结合设计，私密性和景观性兼具； 部分户型配有衣帽间及储物间，人性化设计； 主卧、次卧飘窗设计，双卫设计私密空间，使室内使用空间更大。6、园林建筑赏析华厦地产70凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）园林景观 简析： ? ?建筑效果图建筑---立面主要以黄与白为主色调，色彩感温馨自然。 园林---人工造景，造湖，植物栽植上考虑到本土季节的变化，疏与密 的比例，同时兼顾生态效应及环保效应；?拥有 24839 ㎡的中心绿地，小区内景观有多处水景，以环绕水系加中心 水景为主。7、配套解读 ? ? ? ? ? ? 学校：第八中学、第五小学、八小； 医院：第一人民医院、维吾尔医院、第二人民医院； 超市：鸿丰购物广场、万福隆超市； 公园：孔雀公园； 市场：铁克其菜市场； 公交线路：1 路、101 路、9 路、20 路、23 路、26 路、28 路等。8、工程进度情况 项目多层已交付使用，高层已封顶。9、现场包装情况 营销推广上以户外和道旗为主， 营销中心独立设计， 分上下两层， 较为大气。 项目展示主要有沙盘模型、户型模型、样板间展示、销控区、销售楼书、户型单 张、宣传 DM 单等，销售物料较为齐全。华厦地产71凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）道旗广告户外广告户外广告小区入口实拍图营销中心外观营销中心外观营销中心内部装修营销中心内部装修华厦地产72凌峻·中国新疆库尔勒华厦地产项目市场调查报告（住宅部分）营销中心内部装修营销中心内部装修康都花园1、基本信息 项目地址 占地面积 容 积 率 建筑风格 建筑类型 开 发 商 物 管 费梨乡南路与索克巴格路交汇处售楼电话 建筑面积 绿 化 率 园林风格 开盘时间 物业管理 均 价9555 24 万㎡ 40% 欧式 2011