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买卖二手房交易买方违约,卖方可以解除合同吗？
买卖二手房交易买方违约,卖方可以解除合同吗？
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具体情况具体分析。如果买方恶意违约，那么卖方可以单独解除合同；如果买房只是，比如说晚打款1天或是申请延长几天打款，卖方并不能单独解除合同；关键看合同中违约责任的确认，具体情况具体分析，建议还是以协商为主。
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房产交易合同已签，上海房产307万，15年12月9日签到今天为止，除合同做底到255万差价的约定2.5日付4万，2月29日付48万，至今一直未付，收到签约的3万订金，2.9日77万首付，2.25日30万第二笔费用。大小合同约定付款时间未按时履行，合同条款内容：房东可以摧或书面解除合同，买家表示已经申请到了贷款，而且早在2月份就申请到了，但合同约定3月8日房产交易，要到4月15日左右贷款才能到帐，使我们要购买置业的计划全部泡汤，卖房期间16年1月到3月，我们卖的房价涨了100万，市场的房价都涨了，买家未急时付款52万（期间中介一直说交易当天就能付清尾款只留2万交房结清），因为买家一直未付款使我们购买的房子被房东违约没收我们的20万订金。另一方面合同未定完成交易的时间，买家付款时间拖到明年都可以，这是否有期限，可以视此合同无效吗？我们要解除合同，这官司是否能打赢，打赢我们要退买家多少钱？万一打输，我们一共要付多少钱？
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第一，关于您和对方签订的房屋买卖合同是否有效的问题，只要是您与对方协商一致签订的房屋买卖合同并且合同中没有任何违反法律规定的条款的，那么该房屋买卖合同就是有效的。买卖双方在合同中没有具体约定双方履行义务的时间的，并不会导致合同无效。在履行时间没有明确约定的情况下，双方可以协商达成新的约定，如果不能协商的，那么关于具体的履行时间可以参考交易习惯、方式等因素确定交易的期限，合同中没有约定履行期限的，应该在合理期限内履行，并不会发生您所担心的可以无限期进行拖延。第二，如果您和买方在合同中没有明确约定双方履行合同的日期的，那么需要根据具体的情况确定一个合理的期限作为合同履行期。如果对方一直迟延履行合同的，那么按照约定，您应该先向对方发出催告，要求对方限期履行合同，如果在您发出催告后对方还是不履行合同的，那么您可以向法院起诉，要求法院判决双方履行合同，并且要求对方赔偿因为其拖延履行而给您造成的损失。第三，关于诉讼的结果需要根据您和对方向法院提供的证据等各方面的因素进行判断，诉讼是存在风险的，在不了解具体情况的前提下我们无法预测您是否会赢得诉讼。第四，关于诉讼的费用，诉讼费一般是由败诉的一方承担的。对于财产类争议是按照争议的标的额按照一定的比例进行计算的，也就是说按照您和对方争议金额的比例进行计算，在诉讼过程中法院会按照法定的标准为您进行计算。精确的数额我们无法进行回复，希望您谅解。
二手房买方违约，卖方如果起诉解除合同，要把买方和中
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不一定要把中介和买方一起列为被告； 我成功代理过二手房买卖纠纷的案件，可以看我的案例及文章； 还是聘请律师代理稳妥，如需代理，可以联系我。
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二手房买家贷款逾期卖家可以解除买卖合同吗
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如果因为贷款原因未能及时办理过户的话，那么你看下合同中是否有条款针对此情况而产生的违约责任。如果有的话，可以直接依据此追求买方的责任。但是一般实践中，像此类晚了近20天的情况，除非卖家因未能及时办理过户而发生重大经济损失，否则还是应当在贷款审批下来后陪同买家进行过户。当然，还是如前所述，如果有违约条款，卖家还是在办理过户后可以追究买家延迟过户的违约责任。当然，如果合同本身已经有条款表明，如果未能在1月31日办理过户，守约方可以直接解除合同的话，卖家当然可以依据条款解除合同。
回答者：x***6 |
这个要看是否在合同上约定，买方需要在多长时间内办理下来按揭贷款。如果没有在合同上约定的话只能是双方协商，如果合同上没有标注因买方原因贷款办理不下来，卖方有权单方终止合同，要是没有标注的话只能买卖双方协商解决。
回答者：江***江 |
你的情况和我的情况很相似，但是你比我幸运，你的合同中还约定了具体的付款时间，相信也有逾期付款约定。通常是逾期付款超过5天后，甲方可以终止合同，对方担负违约责任，不知道你合同的约定是怎么样呢？建议：马上找个主打房地产纠纷的律师所，通过律师发出催款通告，然后和解除合同通告，对方没有应答，你就可以终止合同，和其他人交易了。如果对方应答，且提出合理要求，双方不能达成统一，就赶紧委托律师提出诉讼，通过简易法庭基本上1个月搞定。北京的律师费用供你参考：1、催款通告费用：1000元/事件 （你的情况可能会发出2封律师信吧。）2、诉讼费用：5000元/事件，（如果你已经前面委托了这个律师所负责通告，则只需要补交4000元就可以了。我最后是和对方协商解除合同，退了一半定金给对方。
回答者：g***5 |
　　查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：　　购买存在抵押权的二手房操作实务　　近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。　　这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。　　本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：　　1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。　　2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日　　期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理　　房产过户受理手续的期限等。　　3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通　　知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定　　单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。　　使用这种方式在交易时应注意以下问题：　　1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。　　2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。　　3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。　　4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：　　1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。　　2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。　　3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。　　4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。　　5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。　　6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。　　7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。　　有抵押贷款的二手房如何买卖　　房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打问这样的房子可以买吗？我的感觉：　　一、没有还清贷款的二手房不能卖　　目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。　　二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房　　还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。　　那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：　　第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。　　第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。　　三、有房证才能交易　　提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。　　那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。
回答者：g***4 |
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二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，买方签订买卖合同时补充条款为：买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚。但并未注明亲戚身份信息，请问该合同...
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，买方签订买卖合同时补充条款为：买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚。但并未注明亲戚身份信息，请问该合同遇到政府限购后买方要求无偿解除合同是否合理?买方若解除合同是否违约？谢谢
答题抽奖
首次认真答题后
即可获得3次抽奖机会，100%中奖。
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这属于政策性调整，如果买房人因此无资格买房，是可以要求解除合同的，理由是不可抗力。这样的案例在法院有不少，可以到法院咨询一下，就明白了。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
合同签订人并未明确注明产权受让方的身份信息，也算是不可抗拒吗？买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚
在合同上注明的买房人是谁？就以这个人来确定是否因为政策调整无资格买房。你说的亲戚是合同上的买房人吗？
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