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国家中小企业发展基金旗下关联公司：贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初1902号原告：，住所地贵州省六盘水市钟山区人民西路威龙小区3栋1503室，统一社会信用代码******************。法定代表人：米仁宾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小艳，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号***********3。被告：吴建红，男，日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：周克智，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号******************79。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与被告吴建红物业服务合同纠纷一案，本院于日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司的诉讼代理人黄小艳，被告吴建红及其诉讼代理人周克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理服务费5400元（按0.8元/㎡/月从日计算至日）；2.请求依法判决被告承担违约责任，并支付违约金12393元、代理费2000元，以上合计19793元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告安得广厦物业服务有限责任公司成立于日。日，原告与被告六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会针对日签订的《物业管理委托合同》重新签订了《物业管理委托合同》。双方在合同第二条中约定委托事项：1.四栋房屋（五层以上，含第五层）及现有共有设备、设施的养护管理和日常维修……；2.负责向业主按时如数收取物业服务费和停车费。在第三条第三款中约定：3.物业服务费用本小区物业服务费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从日至乙方服务年限的时段内甲乙双方认可本小区的物业服务费用为：物业服务费暂定为0.8元/㎡，停车费为60元/辆/月……，由于甲方业主原因造成的物业服务费用滞纳，乙方有权停止对甲方业主的相关服务内容，并每日按欠费总额的3%标准收取违约金……；在第四款第六项中约定：甲方业主逾期不交纳物业服务费、车辆场地维护费、水电费者，经催收仍不交纳的，乙方有限向人民法院提起诉讼，甲方业主每日按欠款总额3%支付滞纳金并承担案件受理费及律师代理费等损失。合同签订后，原告便按合同约定向业主提供物业管理服务，但部分业主并未按约定足额缴纳物业管理费。至日，被告共计拖欠原告物业管理服务费5400元，原告于日向被告下发《物业管理服务费支付函》，并于日在小区内张贴催交欠费公告，同时原告还于日向被告送达《六盘水市中心法律事务所函》要求被告补交拖欠物业管理费，但被告至今都未向原告补交。故诉至法院，请求依法判如所请。被告吴建红辩称，一、原告提供的《物业管理委托合同》是无效合同，我方不受该合同的约束。六盘水市钟山区安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会于日签订的《物业管理委托合同》为无效合同，原告依据该合同与威龙小区业主委员会于日签订的《物业管理委托合同》同样也是无效合同。《物业管理条例》第11条规定：下列事项由业主共同决定---选聘和解聘物业服务企业---；第15条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责---代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。由上可知，只有经过业主大会共同决定，业主委员会才有权决定选聘物业服务企业，业主委员会只是代表业主执行业主大会的决议。本案中，六盘水市钟山区安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会于日签订的《物业管理委托合同》已经经六盘水市中级人民法院（2014）黔六中民终字第159号生效判决认定为对小区业主不具有法律约束力，且该合同应予日到期。现原告又依据该合同与威龙小区业主委员会于日签订的《物业管理委托合同》同样对小区业主不具有法律约束力。同时，原告在与威龙小区业主委员会签订该份合同时有恶意串通，损害第三人的情形。首先，该合同签订的依据为日签订的《物业管理委托合同》，但该份合同已经被告六盘水市中级人民法院认定违反法律程序，原告与威龙小区业主委员会在明知该份合同违反法律规定的情况下，继续以违反法律规定的方式签订另一份不合法的合同，恶意串通行为明显。其次，日签订的《物业管理委托合同》应于日到期。但是，原告为达到长期独自作为威龙小区的物业服务单位，与威龙小区业主委员会串通以仍是原告物业服务单位注册成公司为由，同样在违反法律规定情况下签订一份所为的物业管理委托合同，将合同期限延长至日。第三，原告的法定代表人为米仁宾，威龙小区业主委员会主任也是米仁宾，不能排除其为谋取自身利益而做损害小区业主的行为。因此，原告所依据的日签订的《物业管理委托合同》为无效合同。二、原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同为无效合同，根据《合同法》规定合同无效自始无效，原告以无效合同已经起诉我方，法院应当驳回其诉讼请求。三、我方未交纳物业费是行使正当的抗辩权，原告提出的违约金及代理费没有依据。另补充三点：1.本案被告主体不适格，因现被告吴建红已不是威龙小区的业主。2.原告要求起诉的物业服务费，原告主体也不适格，在2012年威龙小区是由程方萍个人进行物业管理，并未有原告的出现，因此原告主张要求自2012年的物业管理费无诉讼主体资格。3.原告方要求的物业费已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据：原告出示的营业执照、法定代表人身份证明书，被告吴建红提交的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议证据的分析及认定：对原告提交的业主委员会备案表及关于成立威龙家具广场业主委员会的通知，能证明本案所涉小区成立业主委员会的事实，故予以确认；对原告提交的日《物业管理委托合同》，因合同一方当事人钟山区人民中路安得广厦物业管理中心并非本案当事人，故不予确认；对原告提交的日《物业管理委托合同》，被告有异议，因原告未能提交证据证明该小区业主委员会与原告签订合同系由小区业主共同决定或因业主大会选聘，故该份合同对被告不具有约束力；对原告提交的五张照片，因产生于原告成立日期（日）之前，与本案无关联性，故不予确认；对原告提交的不动产登记证，与被告提交的《房屋买卖协议》相印证，能证明本案所涉房屋所有权人于日变更登记为案外人赵国乾，该房屋系被告吴建红转让给赵国乾的事实，故予以确认；对原告提交的收款收据，体现案外人赵国乾交纳2016年7月至2017年4月物业服务费的事实，与本案原告主张的费用有关，故予以确认；对原告提交的日《物业管理服务费支付函》及日《六盘水市中心法律事务所函》，因本案所涉房屋所有权人已于日变更登记为案外人赵国乾，且赵国乾已交纳2016年7月的物业服务费，且原告未能提交证据证明已送达被告吴建红，故对该两份证据不予确认；对原告提交的《威龙小区催交欠费公示》，系原告制作，体现被告未交物业服务费的时间系自日起算，该证据对原告不利的部分因原告未能提交相反证据推翻，故予以确认；对原告提交的委托代理合同、代理费发票、转款凭证，与本案无关联性，故不予确认；对原告提交的照片十六张，虽未体现时间，但该组证据所体现的内容符合原告经营范围，故予以确认；对原告提交的电梯维修协议、电梯维修费发票、特种设备安全技术性能检验收费发票、六盘水市住建局办公会议纪要复印件，产生于原告提起诉讼前，体现原告维修小区电梯的事实，故予以确认；对原告提交的加盖六盘水市钟山区市场监督管理局向阳分局印章的情况说明、日证明，因钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司不属于同一诉讼主体，故不予确认；对原告提交的加盖六盘水市钟山区荷泉社区林源居民委员会及六盘水市住房和城乡建设局物业管理科印章的情况说明，结合原告提交的业主委员会备案表，对钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会经六盘水市住房和城乡建设局备案的事实，本院予以确认，但该业主委员会与原告签订的合同对被告不具有约束力；对被告提交的（2014）黔六中民终字第159号民事判决书，因双方当事人并非本案当事人，且该生效判决认为威龙小区业主委员会与钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订的《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》对小区业主不具有约束力，并未涉及前述合同是否无效的内容，故对被告的证明目的不予确认；对被告提交的关于申请召开威龙小区业主大会的报告、威龙小区业主委员会选举筹备工作组成员报名公告、威龙小区1、2、3、4号楼业主大会筹备组征求意见表，与本案无关联性，故不予确认；对被告提交的通知、物管工作联系函、复函、威龙小区供水变频泵大修概况、故障电梯修复时限、照片十五张，结合原告提交的照片十六张、电梯维修协议、电梯维修费发票、特种设备安全技术性能检验收费发票、六盘水市住建局办公会议纪要，体现原告在本案所涉小区提供了相应的物业管理服务，但其服务存在一定瑕疵的事实，故对该事实予以确认；对被告提交的《房屋买卖协议》，虽签订于日，但案外人赵国乾的不动产权属证书颁发日期为日，被告亦未提交证据证明其于何时将房屋交付赵国乾，故对被告欲证明其于2016年4月即不是威龙小区业主的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：日，松坪北路社区居民委员会及黄土坡街道办事处同意钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会的备案申请。日，六盘水市住房和城乡建设局亦同意备案。日，原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司在六盘水市工商行政管理局注册成立。日，原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会签订《物业管理委托合同》一份。日，原告将威龙小区业主拖欠物业服务费的情况制作为《威龙小区催交欠费公示》，该表格中显示被告吴建红欠费时间为日至日，欠物业费金额为2592元。日，被告吴建红与案外人赵国乾签订《房屋买卖协议》一份，约定将钟山区人民中路1号2栋附34号转让给案外人赵国乾。日，案外人赵国乾取得不动产权属证书。日，案外人赵国乾向原告交纳2016年7月至2017年4月的物业服务费用。因原告在威龙小区提供的物业服务存在一定瑕疵，双方就上述物业服务费发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……；（四）选聘和解聘物业服务企业；……；”；第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……；”。据此可知，选聘物业服务企业应由业主大会决定，业主委员会只是执行业主大会的决议，根据业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》，并非是执行业主大会的决议。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司签订合同时的法定代表人程方萍，亦系该小区业主，在明知威龙小区业主委员会无权代表小区业主签订物业服务合同的情况下，仍与该业主委员会签订的日《物业管理委托合同》对小区业主不具有约束力，该小区业主亦未对前述合同进行追认，故前述合同对被告吴建红不具有约束力。但原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司签订合同后为威龙小区提供了相应的物业服务，被告吴建红在日前作为威龙小区业主，在原告提供的服务中亦是受益者，故被告吴建红应据实支付其受益期间的物业服务费。根据原告提供的《威龙小区催交欠费公示》，显示被告欠费起算时间为日，而本案所涉房屋所有权已于日变更登记为赵国乾，故被告吴建红应支付物业服务费的期间为日至日共计17个月，被告吴建红原住房面积为135㎡，按威龙小区事实上执行的0.8元/㎡物业服务费收费标准计算，被告吴建红应支付原告前述期间的物业服务费为1836元（135㎡×0.8元/㎡×17个月）；对原告主张超出该金额的部分，因原告提供的《威龙小区催交欠费公示》系原告制作，该表格显示被告吴建红欠费时间系日起算，原告亦未能提交证据推翻其前述证据所显示的时间，且原告于日注册成立，在日前原告不能依法从事经营活动，程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与原告亦不属同一主体，本案所涉房屋所有权于日即变更为赵国乾，故对原告要求被告吴建红支付日至日及日至日物业服务费的主张，本院不予采信。对原告要求被告支付违约金及代理费的诉讼请求，因原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司与钟山区黄办松坪北路社区威龙小区业主委员会于日签订的《物业管理委托合同》不能约束被告吴建红，且原告亦未举证证明其与被告对违约金及代理费有所约定，原告的服务亦存在一定瑕疵，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对被告吴建红主张原告要求支付物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，因双方对支付物业服务费的期限并无合同约定，日《物业管理委托合同》亦不能约束被告吴建红，故本案不能确定支付物业服务费的期限，故诉讼时效应从原告提出履行主张之日起算，现原告向本院提起诉讼，尚未超过两年诉讼时效期间，故对被告吴建红前述抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告吴建红于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司物业服务费1836元（日至日期间）；如被告吴建红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费294元，因适用简易程序减半收取147元，由原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司负担133元，由被告吴建红负担14元（原告已自愿预交，由被告于本判决生效后十日内返还原告14元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告六盘水安得广厦物业服务有限责任公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员　　赵用二〇一七年七月十二日书记员　　程琳置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 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业主购房，为了居住舒适，要考虑的方面有很多，其中就包括物业对于该小区的管理和服务，一个小区的物业若是管理不当，服务不到位，着实让业主感到恼火，“那对物业不满意怎么办？”“换！”业主可以依法更换物业服务公司，维护自身权益。下面小编就教大家如何更换物业。 物业公司是指专门从事物业专业化管理，按照物业公司管理制度为使用人提供良好生活和工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。物业公司经营范围包括楼宇管理、房屋修缮管理等物业管理内容和物业修缮、物业租售代理、清扫保洁等物业服务内容。 一、业主在物业管理中的权利 根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中享有下列权利： 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。 二、什么情况下可以更换物业公司 1、更换程序的合法性 小区管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。 2、取得多方面的支持 调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。 三、是否能更换其他物业管理公司 根据我国《物业管理条例》相关规定?业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。 四、更换物业要采取哪些工作 1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司 2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书 3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标 4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允 5、评标，并选出中标的物业公司 6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及*终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决 7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。 8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。-- 淮河晨刊 --
业主与物业都要有法律意识
主标：没有物业盼物业，有了物业闹矛盾？副标：小区何时才能过上和谐“物业生活”。7月19日《淮河晨刊》全媒体策划“文明的距离”栏目刊出记者采写的反映我市不少小区实施文明管理中物业与业主之间存在的诸多关系不协调、不和谐的现象和问题。记者似有对此感到无奈，投石问路之意！　　
业主与物业闹矛盾，其实这是在当前众多小区管理中普遍存在的一个突出问题。两者由于不是同坐一条板凳，容易产生利益冲突，有矛盾一点不奇怪。一个提供服务，一个被服务，从事物普遍规律来看，本身就是一对矛盾。然而这对矛盾又是统一的，他们之间关系密切，相互依存，小区文明靠双方支持，共同创造。为了小区更美好，广大业主希望有一个清洁、卫生、优美、舒适的居住环境，在停车、安全、晨练等方面有便捷、规范、有效的服务，让自己住得放心、舒心。而这一切都需要有资质的优秀物业公司来完成。物业公司自进驻小区的那天起，在清洁卫生、环境绿化、安全保障等方面就负有为业主提供全方位服务的责任。而在具体实施中，有些服务事项总会出现不尽人意的地方，业主与物业容易发生矛盾。业主对某项服务不满意，有怨言；而物业往往强调客观原因，或抱怨业主不尊重他们的劳动，像出现楼道乱停乱放造成堵塞，住户乱倒乱扔垃圾破坏环境等，说业主对物业工作不支持不配合。公说公有理、婆说婆有理，各种矛盾开始角力、博弈，甚至升级。笔者听说，业主为此联合拒交物业管理费，致使物业公司无法生存，最后不得不撤离。这样的事例在不少小区时有发生。业主与物业之间，关系搞得十分僵，不协调，不和谐，后果是十分明显的，对小区文明建设带来的影响和损害，对广大业主生活质量造成下降，那是不言而喻的！　　
记者在专题报道中列举的诸多小区管理中出现的问题和现象，值得引起社会深思。那么如何解决好当前许多小区普遍存在的业主与物业之间不和谐的矛盾呢？笔者认为，双方都要树立起法治意识，把矛盾放置于国家规定的相关法律法规的框架内去审视，看看对、错。对于物业管理这一块，国家颁定有相关物业管理的法律法规，对物业管理的范围及责任都有明确规定，政府相关部门也制订有具体可操作实施细则，规定业主对物业的实施有监督的权利。法规明确对物业公司实施市场化的企业管理，实施的是有偿服务，业主必须按时足额交纳相应的物业管理费。对于相关法律法规中规定的各项权利和责任，双方都要自觉遵守。物业公司理应全心全意为广大业主提供全方位优质服务，通过“深耕细作”让业主满意，而业主也要支持配合好物业搞好小区管理，自觉交纳物业管理费，平时要尊重物业人员的劳动，遵守各项规章制度，爱护环境，注意清洁卫生，和物业一起共同建设好美丽家园。　　
小区要过上和谐“物业生活”，业主和物业都要多一点人情味，要提倡换位思考，双方决不能简单地认为是雇佣和被雇佣关系，出现矛盾要换角度多为对方着想，多一点情感色彩。不少小区成立由街道或居委会主持、由物业代表、业主代表共同参加的业主委员会，业主对物业有意见，反映到“业委会”协商解决。解决纷争有了“出口”，这是个好办法！物业收取的管理费如何用的，收支要公开，要有明白账。物业要尊重业主的话语权，广泛征求他们的意见，只要他们说得对，就及时采纳并付诸实施。听说有的小区物业公司对小区共用部位、共用设施设备进行经营性收费，侵占了业主的权益。业主有权维护自身利益，物业必须立即纠正。　　
业主与物业之间出现矛盾，大多数是利益之争，双方的权利主张及权利保障应在政府职能部门主导下协调解决，实在解决不了的可通过法律途径解决。据报道，前不久我市出现的一场大暴雨，紫荆名流小区地下车库一百多辆私家车被淹，业主达成一致，要把小区物业告上法庭要求赔偿，此事物业虽有苦衷，但闻讯后物业表示愿意配合。一百多辆车被淹，不是小事，责任何在，业主与物业通过打官司公正解决，这一选择何尝不可？&
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by .all rights reserved当今物业黑幕——你被物业公司这样欺骗过吗？
来源:群山之心
在各式各样的物业区中，选择物业公司进行管理是最常见的一种方式。但作为业主，当你们的业主委员会选定了某一物业公司对你们的物业区进行管理时，你是否知道有以下事情会与你的切身利益密切相关？特别是高层建筑物业区和商业物业区，或者说建有大面积地下停车场或库房的物业区的业主，更应该对以下情况有所了解。 　　通俗地说，物业公司就是业主聘用的佣人集团，话不好听，实际上就是那么一回事儿！只不过新时代的地主资本家不敢像过去那样随便打佣人了而已！ 集团中有保安员，清洁工，服务员，设备工。把业主看做是地主或资本家，挑选保安时就希望他机灵，健壮，忠诚；挑选清洁工时希望他爱干净，做事利落；挑选服务员时希望他灵活，和气，顺心意；挑选设备维护工时希望他有资质，懂专业，不要把好设备修坏了，修设备时不会修出多余的零件来！ 　　现在社会上大多数人说起物业公司总觉得都穷的叮当响，作为业主，当你的耳边听到物业管理者说他们开销严谨，一分钱掰成两半花时，你就需要静下心来分析一下了！ 　　首先，作为业主，你要明白物业区的物业收入来源是什么！一般人都会说：当然是物业费了！不错，物业费是维持物业正常运转的主要经济来源。但是大型物业区，特别是高层居民物业区和高层商业物业区，其公共区域（电梯，楼顶，楼面，廊厅，广场，房间等）广告费和公共区域的出租费也是一块不小的物业收入。公共区域广告费也因为广告面和广告种类以及广告公司的不同而不同，公共区域出租也因为租户的用途不同而收费高低不同，这都是物业管理中的技巧。当作为业主的你读到这里时，恐怕你会觉得：我怎么就没想到这些方面呢？这都是我们业主的自身利益啊！你是不是觉得现在就应该拨打公共区域里的广告公司的电话，核实一下广告费用的实际情况，调研一下你所在物业区的业主共有区域的实际外租情况，是不是你调查的情况和物业公司对你说得情况一样？你也可能和大多数业主一样对此漠不关心，觉得这些事情与自己隔得太远，事不关己高高挂起！恰恰相反，这都是你的切身利益！ 　　在物业管理中，许多业主对于设备的管理和运用十分不了解，主要是大多数业主对自己所居住的物业区设备应用面不清楚。现在的物业区中，高层居民物业区越来越多，这样的物业区，一般都建有地下一，二层车库，有的甚至还有地下三层。这种物业区必须配备变电站，配电室，消防泵间，消防报警设备，消防报警中心，二次生活供水设施，监控设备，供排水设备，电梯系统，智能化设备，供暖设施等。这些设备非常需要有专长，懂技术的设备人员去对它进行仔细认真的维护和保养。这是现代化物业区的重要管理和着重管理的部分，因为设备能否正常运行对于物业区的影响面太大，涉及到能否安全正常地保证业主进行日常的工作和生活！ 但是，由于对物业工作的偏见，大部分业主对这种物业区的设备认识停留在对低档物业区的认识上，觉得物业设备维修只不过是修一个开关，换一个灯泡，扭一下水龙头，拆一个马桶盖那么简单，随便招几个人抵挡一阵子即可。这种思想在业主的头脑中占了重要的比例！实事求是地说，这是十分错误的观念，是严重危害自身利益的思想认识！当高楼熊熊大火烧起来时，当电梯停运，你气喘吁吁的在十几层，二十几层的楼梯上爬动时，当全楼停电，一片漆黑时，当家里断水，你正在洗澡时，你有没有想到是你们聘用的设备维护人员在维护设备时因为自身素质不行导致设备出了问题？ 　　看到这里，作为业主，特别是高层物业区的业主，你是否应该核实一下你所在的物业区所聘用的设备人员的资质情况，这些人有没有资格和实际能力从事物业区的设备维护工作？这与你和家人的生活和工作安全息息相关啊！ 　　为什么要这么说这一些呢？看看下面的实例，分析其中的道理。有这么一个高层物业区，总面积在二十万平米以上，该区的物业公司在管理中大量地聘用临时工进行工作。其中的设备部门共有十八人，十七个临时工，一个合同工担任设备长，负责管理十七个临时工进行工作。为何用临时工呢？用物业管理负责人的话讲，就是为了省工资，降低费用成本，临时工比合同工每个月可以省掉投缴保险的费用。 反过来分析一下临时工的状况，这些人基本上是以下情况：1退休工人，2协保人员，3退养人员，4物业领导的关系人员，5年龄都偏大。这些人员基本上具有以下特点：找一个地方舒舒服服地养着，额外为家里挣一份收入，至于设备的好与坏，正常与否，对于其本人来讲无关紧要，责任心是一种似有若无的东西，工作干的舒服，就在这里多呆些时日，干得不舒服，随时拔腿走人，另换一个地方而已！反正自己另有一份工资可用么，不愁吃穿，来去自由。而设备长也担心有人抢他的位置，巴不得这些临时工换来换去，正合自己的心意。这种情况的出现，恰恰糟蹋了物业区内的设备，使这些设备因日积月累的懈怠而遭受了损害，暗暗地伤及了业主的利益，而业主却蒙在鼓里，直到有一天掏钱更新设备时，才有可能发觉这一点，有的业主甚至永远在梦里！ 有人说，你这是在污蔑临时工，是工作歧视，对临时工有个人成见，把临时工看地一文不值！——恰恰错了，这是现实中的现象，是来自人的本性与社会状态混合形成的事实。上述种类的设备临时工中绝大部分在技术能力和工作状态上很难达到高档物业区的设备服务要求。当然，避免这种现象产生的关键环节就是业主对自己物业区设备状况的认识程度如何！当业主对所在物业区设备基本了解并要求物业公司配备有资质，高素质的技术人员时，他们绝不会允许物业公司在这一方面省下那一点儿应缴的员工保险费用，芝麻和西瓜的分别和选择能力，业主还是有的！ 　　如果你是高层物业区的业主，你可以核实一下你所在的物业区的物业公司使用了一些什么样的设备人员，他们有没有上述状况，你的利益是否正在被侵害中? 在这里并不是说物业设备部门不能用上述一类的临时工，而是如何合理地使用这种人，通常情况下，设备技术部门的人员配置，临时工不能超过正式工的百分之三十，也就是说，十个设备人员中，最好使用临时工不超过三人。正常情况下，临时工不应担当设备部门主力，最好不要担任管理者！这是对业主负责，是对物业管理负责，这也是站在人性的弱点这一基点上，通过实践得出的结论！许多的物业管理者在内心早已意识到这一点，只不过人在江湖中，不愿意捅破这层窗户纸而已！而业主却往往身在江湖外，漠然不晓之！如果有业主呐喊：绝对不能聘用招临时工组成的物业公司管理我们的园区！那么这种业主就是属于十分聪明的人，他至少知道珍惜自己衣兜里的钱，知道自己所缴纳的物业费不应该养活一帮可有可无的混饭吃的人！实话好说却难听。 　　现在，有的城市的物业区正在实行一种新的物业用人制度，这种制度的建立是在充分尊重业主利益这一基础上的。对于物业的重要部门，如设备技术部门和保安部门，设备技术人员和保安人员的招聘，业主委员会要求物业公司严格聘用条件和人员配置结构，同合格的设备技术人员和优秀的保安人员签订长期的聘用合同并提高待遇。 为什么会针对这两种人员采取这种制度呢？用广大业主的话说：保安人员如果频繁地被更换，本身就是一种不安全因素，稳定的优秀的保安人员对本物业区的人员情况熟悉，这对本区的人员安全管理自然是一大优势！而设备技术人员如果频繁地换人，不可避免地会对设备造成伤害。设备人员离开某一个物业区一般是由于两种原因：一是不满现状，辞职，二是被辞退。这两种情况都是有不愉快的心境，这种心境下的工作人员不可能给设备带来良好的维护和使用结果，说白了就是对设备根本产生不了强烈的责任感！而大型，高层，商业物业区恰恰需要责任感极强的设备技术人员和保安人员！这些业主们十分清楚：同样的设备，聘用稳定的有技术资格的维修人员维护它和用走马灯式的临时人员维护它会产生截然不同的两种结果。前一种状况。设备可能使用十年，后一种状况，极有可能连五年也运行不了！而这些设备的更新所花费的资金远远不是节约几个正式工应缴纳的保险费所能填补的，这就是业主认识水平差异形成的两种截然不同的结局！ 宁用精英以一当十，不用庸才以十充一。十个庸才的待遇却远远超过一个精英的工资，如果业主，业主委员会，物业管理人明白这个道理并采取相应的措施，业主的利益就无忧了！但是，中国的社会现实让人觉得业主委员会很容易受控于物业管理部门，业主委员会成员能否经受住物业管理着的拉拢和腐蚀是一个重要因素！因此，充分发挥业主大会的作用，选举一个好的业主委员会监督物业的各项工作，做到账目公开，坚持科学管理，透明管理，清廉管理，这样才能保证物业正确用人以保证最大限度地维护物业区内设施，环境的正常运作，保证业主的切身利益！