如何签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（中）
六、关于出售房产的租赁情况，正常的情况是业主在出售房产前需要提前征求租客的意见，实际操作过程中很多人忽视了租客的优先购买权，导致合同履行过程中出现纠纷。
& & & 第三条
【房地产租约现状】
该房地产所附租约现状为 & & ：
1、该房地产没有租约；
2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号: & &
&, 月租金 & &
& &元整（小写 &
& & ），租期自 &
&月 & &日至
&日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第
& & 种方式处置租赁合同：(只能选择其中一种)
& & & ①
该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于 &
前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予买方，买方自
& &时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
& & & ②
卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
1．不按照法律规定的方式和时间通知租客。很多人只是打电话问了一下租客的意见，没有保留证据，有些通知时只给租客三天考虑的时间，这都不是正确的方式。依据租赁合同司法解释的规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权，因此通知的合理期限最少要提前15天通知，并且要保留相关的证据。
2.合同约定在有租客的情况下，出卖人须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。该条款对双方有法律约束力，出卖人没有按照合同约定的方式在规定时间内，取得租客的书面证明，构成合同违约。实践中，很多出卖人伪造租客的书面声明书，没有纠纷就算了，一旦有了纠纷，就会构成合同违约。
3.租客有要求正常履行租赁合同的权利，不是业主愿意支付违约金就可以解除合同的。很多人认为只要按照合同约定赔偿租客违约金，就可以解除合同，这是不正确的观点，租客可以依据合同法的规定诉讼租赁合同继续履行。在租赁合同合法有效的前提下，出卖人因为卖房这一个理由是没有办法正常的解除租赁合同，当然可以协商解除。
&七、在深圳二手房过户后，新业主可以去派出所申请强制把原业主的户口迁移出去，因此在深圳不存在二手房过户后的户口纠纷。但是需要注意的是，如双方在买卖合同中对户口迁移约定的有迁移的时间和逾期迁移的违约金，在出卖人没有按照合同主动履行迁移义务的情况下，买受人可以依据合同约定追究出卖人的违约责任。
& & &第四条
【附着于该房地产的户口】
&该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起 90
日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之 &4
&向买方支付违约金。
&八、需要知道合同约定转让成交价是不包含税费的，依据深圳市二手房的交易惯例，这里的转让成交价实际上就是出卖人所谓的实收价。
& & &第五条
【转让价款】
&该房地产转让总价款为人民币： &亿
&仟 &佰 &拾
&万 &仟 &佰
&拾 &元 &角
&分（小写： & &
& &元）。该转让价款不含税费。
&1.厘清合同转让成交价和税费区别，在过户后双方因为结算赎楼费、短期利息、罚息发生纠纷，出卖人以此为由拒绝交付房产是否承担延迟履行的违约责任有重要意义。
&根据双方的合同约定以及交易习惯，赎楼担保费、短期利息、罚息不属于合同中约定的转让成交价，一般买卖双方约定的交楼时间是收到全部购房款（不含交房保证金）以后三个工作日交房，也就是说出卖人在收到的定金、首期款和尾款三项之和等于合同约定的转让成交价后三个工作日内，就要依约交付房产，至于赎楼担保费、短期利息、罚息等税费的结算问题是另外一个法律问题，出卖人在收到全部转让款以后，因为赎楼担保费、短期利息、罚息问题和买受人结算不清楚而拒绝交楼，构成合同违约应承担违约责任。
&2.就这样一个简单的法律问题，在深圳法院却出现同案不同判的情况，有些法官认为出卖人没有收到赎楼担保费、短期利息、罚息，就等于买受人没有支付完毕购房款，因此不需要交付房产承担逾期交房的延迟履行违约责任，这是何其荒谬的观点，混淆了转让成交价和税费的区别。
&九、定金合同是实践性合同，不看约定了多少而是看实际支付了多少。实践中，出卖人往往因为买受人没有按照合同约定的时间或约定的数额支付，在自己没有取得解约权的情况下发函解除双方的买卖合同构成违约。
& & &第六条
【交易定金】
&该房地产交易定金共计人民币： &亿
&仟 &佰 &拾
&万 &仟 &佰
&拾 &元 &角
&分（小写： & &
& &元）。买方同意按以下方式支付：
&本合同签订时，向卖方支付定金人民币： &亿
&仟 &佰 &拾
&万 &仟 &佰
&拾 &元 &角
&分（小写： & &
& & &本合同签订后
&日内，向卖方支付定金余额人民币： &亿
&仟 &佰 &拾
&万 &仟 &佰
&拾 &元 &角
&分（小写： & &
&上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外。
&1.在买受人逾期支付定金的情况下，是不是构成根本违约，司法实践中存在不同的看法，出卖人在碰到该问题时不可贸然解除双方之间的买卖合同。定金合同成立和生效的时间是定金实际支付时，双方在合同中虽然约定的有定金条款，但是买受人没有支付，定金条款不生效，双方只是不适用定金罚则，但是不影响合同目的的实现。
&2.买受人支付的定金数额不符合合同约定，视为双方在合同履行过程中变更了定金的约定不构成违约，这是法律明确规定的条款，司法实践中不存在任何的争议。出卖人不同意变更，需要提出异议并退还已经收取的定金，只有异议却没有退还，仍视为双方合意变更定金数额。
&3.担保法规定定金的最高限额是合同价的20%，但是深圳市的二手房交易实践中定金的最高限额是不超过合同价的8%，这是2016年3月深圳市金融办在通知打击首付贷的文件中规定的，深圳银行基本上都按照这个执行，超过该比例，买受人在贷款时可能会遇到麻烦。买受人要求出卖人在收到超过8%的定金后，返还超过8%的部分，没有合同和法律依据，出卖人可以拒绝。
&4.双方的定金可以监管在中介公司，依据《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条的规定，中介公司可以监管的资金不应超过合同价5%。买受人支付定金至中介公司账户后，定金的所有权人已经变更成为出卖人，没有出卖人的指示或司法判决，中介公司无权退还给买受人。
&5.买受人和持有公证委托书的委托人交易时，要核实公证委托人有没有收取定金的权限，并留一份公证委托书原件。此种情况下，最好是把定金一直监管在中介公司直到过户完成，主要预防持有公证委托书的人恶意签订多份买卖合同骗取定金。
十、交房保证金主要是为了预防业主拖欠物业管理费和水电煤气费等而预留的部分购房款，可以由中介公司监管，所有权人归出卖人所有。
& & 第七条 【交房保证金】
为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：
&佰 &拾 &万
&仟 &佰 &拾
&元 &角 &分（小写：
元）作为交房保证金（不超过交易总价款的5%）。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第 1
&1、交由居间方托管；
& & &2、其它：
十一、买卖双方在合同中约定的首期款监管时间和数额往往被银行提供的三方协议变更，为了保证合同的顺利履行，避免买家的贷款拖延时间过长，有必要就买家最迟应在什么时间取得贷款承诺函作出约定。
& & &第八条
【付款方式】
&买方所支付款项（包括定金、购房款），除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。
& & &买方按下列第
& & 种方式给付除定金之外的房款人民币：
&亿 &仟 &佰
&拾 &万 &仟
&佰 &拾 &元
&角 &分（小写： &
&1、一次性付款
& & &买方须于
日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
&2、买方向银行抵押付款
& & （1）买方须于
日之前支付除定金之外的剩余首期款人民币： &亿 &仟
&佰 &拾 &万
&仟 &佰 &拾
&元 & & 角
&分（小写： & &
& &元）至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
& & （2）买方须于
日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款 &
& 金额以银行承诺发放贷款金额为准。
（3）银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第 &
&种方式处理：
&1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。
&2、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付
&等所有款项。
&3、买卖双方约定的其他付款方式：
&——————————————————————————————————————
&上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
&1.该条款没有就买家可否办理公积金贷款进行约定，如果买家需要办理公积金贷款或公积金和商业贷款结合的组合贷款，应在本条作出明确的约定。办理公积金贷款花费的时间要比商业贷款花费的时间长很多，办理公积金贷款时需要按照家庭为单位提交资料，买受人需要提前准备下自己配偶的资料。
&2.出卖人配合买受人办理银行贷款手续，意味着贷款银行是哪一家应由买受人选择，出卖人无权为买受人指定按揭贷款银行。出卖人的配合义务除了签订首期款资金监管协议并提供自己接受款账号之外，还需要配合贷款银行指定的评估公司评估自己的房产，不配合银行的评估公司评估房产也是违约行为。
&3.贷款承诺函的取得时间，实际上决定了买卖双方的交易进程，因此有必要约定下最迟的时间，从办理首期款监管协议到取得贷款承诺书之间预留30天到40天足够了。银行审批买家的贷款的时间没有法定的期间，买家具体应该向银行提供什么样的资料也没有法定的标准可以量化，因此大部分的合同中，没有就买受人最迟应该在什么时间取得贷款承诺函作出约定。实际上按照交易惯例买家的资料准备完毕后，银行在7到15天内审核完毕是不成问题的，在深圳超过30天贷款没有审批通过，一般情况下就是买受人的贷款条件不符合银行的要求。
&4．银行承诺发放贷款不足以支付房款余额时，该条款给了二个选择，一个是由买受人补足，银行拒贷时买受人应该补足的是全额，一个是解除合同双方互不追究责任。作为买受人最好是选择解除买卖合同互不追究责任条款。如买受人选择该条款，则对于出卖人而言，应该把首期款监管的时间提前到双方签订买卖合同后的很短时间，尽可能的缩短交易时间，减少自己的损失。当然双方也可以约定在买受人贷款不足多少数额时，双方的买卖合同解除，互不追究责任或适当给与出卖人些补偿。
&5.买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行之间的三方协议，买卖双方当天去申请首期款监管协议时，落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。
&6.双方在买卖合同中约定的支付首期款，在实际履行的时候被双方合意变更了，只要买家依据买卖双方和银行签订的首期款监管协议的时间打入首期款均是可以的。特别是农业银行通过网络生成电子监管首期款协议的时候，他们约定的是首期款监管协议生效后10个自然日内买家均可以打入首期款，此时买卖双方实际上是卖家给买家又延长了10个自然日。
&7.首期款支付数额的多少也会在双方办理首期款资金监管协议时变更，很多卖家或代理人认为买卖合同约定的首期款和买家实际监管的首期款不符，认为买家违约，问题是首期款监管协议的首期款数额最终是银行决定并填写的，买卖双方或买方和卖方的公证委托代理人也是签字确认的，并且该协议签订的时间在买卖合同之后，应该视为双方合意变更了前面买卖合同的约定。
十二、很多人认为二手房买卖只要过完户，出卖人就不可能解除合同收回房产，这是错误的理解法律。过户后双方的买卖合同还没有履行完毕，过户只是双方合同履行的一个部分，还有尾款支付部分没有进行，买家逾期付款达到约定或法定解约条件，致使出卖人的合同目的不能实现，一样构成违约，出卖人可以解除合同收回房产并追究买家根本违约的违约责任。
第九条【买方逾期付款的违约责任】
买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第 &
&种（只能选择其中一种）方式承担违约责任：
1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之 & &
& &的违约金。
综观政府版本买卖合同的全部条款，根本没有一个关于尾款最后应该在什么时候支付的约定，本条所谓的买家逾期付款的违约责任规定，显得非常的突兀。通过本条约定可以得知，实际上双方可以在买卖合同中就出卖人何时收到全部的购房款作出一个明确的约定。不然的话，本条没有适用的余地，没有付款期限，无法判断何谓逾期。
2.关于买受人逾期付款的违约责任，政府版本的合同排除了因为银行原因导致买家逾期付款时的违约责任。而合同法第一百二十一条有规定，合同履行义务人因为第三人原因违约，合同相对方可以要求履行义务人承担违约责任。本条规定实际上意味着，房产过户以后，因为银行放款额度的原因导致放款缓慢，出卖人不能追究买受人的违约责任。
3.本条的逾期付款违约责任更像是指的是逾期支付定金和逾期支付首期款，需要承担的违约责任，因为在前面的合同中，对于定金和首期款的支付时间倒是有明确的约定。尾款没有约定出卖人收款的最迟时间，这个期没有，逾期就更无从谈起。
4.逾期付款要达到不能实现合同目的的程度才可以解除合同。在碰到买家逾期支付定金、首期款或尾款的时候，要先履行催告义务，经催告在合理期限内仍没有履行的才可以解除合同。合理期限具体的时间合同法没有明确的规定，实践中由法官掌握，但是可以参照《商品房买卖合同司法解释》的规定，在该司法解释中合理期限是三个月，也就是经催告三个月后相对方还不履行才可以解除合同。
&十三、深圳二手房交易实践中一般是约定出卖人实收，交易过程中产生的所有税费均由买受人承担，在税费的约定上要有明确的体现。
&第十条【税费承担】
&按有关规定，卖方需付税费：（1）增值税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）提前还款短期贷款利息；（10）提前还款罚息。
&买方需付税费：（11）印花税；（12）契税；（13）产权登记费；（14）房地产交易服务费；（15）《房地产证》贴花；（16）抵押登记费；（17）借款（抵押）合同公证费；（18）授权委托公证费。
&其他费用：（19）权籍调查费；（20）房地产买卖合同公证费；（21）评估费；（22）律师费；（23）保险费；（24）其他
& （以实际发生的税费为准）。
&经双方协商，其中：
&项由卖方支付。
&项由买方支付。
&本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，按以下第 &
方式处理：
由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。
买卖双方同意由 & &
方缴纳和承担一切责任。&
&3、其他：买方支付： & &
& & &卖方支付：
&以上按规定应由卖方和（或）买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。
&任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之
& &的违约金。
1.税费的承担买卖双方有约定按照约定，没有约定或约定不明则按照法定承担。因政府调整计税评估价导致税费的增加和减少，不属于本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，因为依法双方应按照合同的真实成交价纳税，现实中很少有政府计税评估价高出合同价的情况。但是实践中也有政府计税价格高出双方真实成交价的情况，因此有必要就买受人应承担的具体纳税的数额作出一个约定，避免出现纠纷。
2.双方在过户过程中，约定的纳税承担方因为评估价调整或法律调整，不愿意依据双方的约定纳税，经相对方催告后，仍不履行合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。
3.在出卖人承诺房产满五唯一的情况下，应约定个税、额增值税由出卖人承担。在满五唯一的前提下，买受人承担的合同成交价部分已经对免税优惠有所体现，实践中经常有出卖人在实际履行过程中不配合买受人办理个税的减免手续的情况发生，特别是涉及港澳台或外籍人士的时候，他们办理减税的手续相对麻烦，合同履行过程中多不愿意履行。
十四、房产交付的纠纷最近两年有所增加，主要就是双方对交付时间和交房标准的理解存在认识上的偏差。
& & 第十一条【房地产交付】
& & 卖方应当于 &
&将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；
& & 2、交付该房地产钥匙；
1.对什么时候交房，出卖人要有正确的认识，不要出于同情在合同中约定在没有收到尾款的情况下交付房产，特别是红本在手的出卖人，一旦在没有收到尾款的情况下交房了，后面的尾款买家就不着急催促银行放尾款，因为他此时没有短期利息的压力了。
2.一般应约定在收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）
多少天内交付房产，这样约定清晰明确，就是在定金、首期款和按揭贷款收到后，出卖人应该交付房产。在交付房产过程中双方结算水电煤气和物业费，然后支付交房保证金。在再此过程中结算赎楼费、短期利息和罚息。
3.交房纠纷主要就是双方结算税费时出现问题，如果没有约定必须先结清税费就要交房，则出卖人在收到定金、首期款和按揭尾款后，就应该履行交房的合同义务。赎楼费、短期利息和罚息不是购房款的一部分，是合同履行过程中的费用。
十五、追究出卖人延迟交房的违约责任，要求买受人有充分的证据证明已经自己的合同义务已经履行完毕，已经具备的交付条件，而出卖人拒不交付。
& & &第十二条
【延迟交房的违约责任】
&除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。
&1.本合同规定的是延期交付承担延迟履行的违约责任，买卖双方也可以变更该约定，约定延迟交付多少日，买受人可以解除合同追究对方的违约责任。
&2.交房的合同履行义务人是出卖人，在达到交房的条件后，出卖人应主动的和中介及买受人联系办理交房手续。现实中很多出卖人只是把房产钥匙放在中介处，没有明确的通知中介或买受人办理房产的交接手续，这是不正确的作法。正确的作法是通知中介和买受人办理交接手续，特别是买受人下落不明的情况下，应书面发函催告其前来办理交房手续，并保留相关的证据。
十六、结算费用要有中介在场见证，避免事后出现问题。
& & 第十三条 【附随债务的处理】
卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、
& 等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。
&十七、双方何时签订登记时提交的《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续要考虑到具体情况，避免和交易惯例脱节。
& & 第十四条 【二手房买卖合同的签订】
& & 在本合同签订之日起
& & 日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。
需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记日起 &
& &日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。
1.通过中介公司系统签订《深圳市二手房买卖合同》时，要求出卖人的房产必须处于无抵押无查封状态，不然无法生成。但是买卖双方登陆自助打印系统录入时，不需要出卖人的房产处于无抵押和查封状态，在调控政策频发的时候，可以优先自助录入并打印网签合同，规避法律风险。
《深圳市二手房买卖合同》的录入时间、打印时间和双方的签订时间，均在政策调整前，才不受新政策的影响，包含调整评估价的政策和限购政策。
十八、办理产权登记手续要考虑政策的变化，合同约定的时间要和交易惯例符合，不然会有纠纷。
& & 第十五条 【产权转移登记】
& & 买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》
&日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。
& & 在收文回执载明的回复日期届满之日起
& &日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。
& & 该房地产证由买方领取。
& & 买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后
&个工作日内须办理抵押登记手续。
&1.深圳市办理二手房登记过户手续的正常时间大概是取得收文回执后的五个工作日内办理完毕，因此在办证时间没有变化的情况下约定5日内办理交纳税费的手续是可行的。
&2.新办理的房产证由谁保管是个很重要的问题，处理的不好，出卖人会损失惨重，实践中买受人不会持有新房产证，一般是由中介或担保公司保管。最好是能在出证的当天约好银行办理抵押登记手续，这和深圳市登记中心的工作量有关，在交易量大的时期，抵押的业务非常的难办，约定买受人办出房产证办理抵押登记手续时间的时候要提前充分考虑到这一因素。
十九、在违约责任这一块，政府版本的合同只是规定了法定解除的条件，不利于督促双方积极履行合同。
& & 第十六条 【其他违约责任】
任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之
& & &的违约金。
1.所谓的任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，实际上就是合同法第九十四条规定的法定解除条件。在只有法定解约权的这种情况下，特别是一方延迟履行合同义务时，守约方要想解除双方的买卖合同需要催告后三个月才可以解除，不利于守约方及时维护自身的合法权利。
2.双方可以在本合同的附件部分约定合同解除的条件，以利于促使双方积极履行。可以约定任何一方延迟履行合同义务超过10日构成根本违约，守约方可以解除合同，追究合同价20%的违约责任。
3.双方可以在合同的附件中就守约方维权所花费的律师费约定由违约方承担，这样可以在维权时节约成本。
二十、不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。限购政策是人为可以克服的障碍，不属于不可抗力的范畴。
& & 第十七条 【不可抗力】
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起
& &日内向另一方提供证明。
1.金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。尽管不可抗力是法定的免责事由，但并不是发生了不可抗力就可以全部免责，有的时候会得到部分的免责。
& & ——周争锋日于深圳
& & 转载请注明出处，不然追究法律责任
每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。
周律说房市 &微信公众号z。
本律师发展自己的深圳房产微信群，想加入的可以加我的微信或zzfycy。
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二手房买卖居间合同没有针对首期款和尾款付款时间做出约定,买方贷款被拒,请问卖方应如何补救
我在今年9月30日同中介以及买方签了居间合同,除定金外转让价款采用银行按揭付款。合同规定,首期款不做资金监管,买方于按揭银行同意贷款后由买方直接支付给卖方;尾款由买方向银行申请贷款。买方须于本合同签署之日7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书。如买方信誉不良或者买方其他原因导致无法贷款又或贷款额度不足的,买...
我在今年9月30日同中介以及买方签了居间合同,除定金外转让价款采用银行按揭付款。合同规定,首期款不做资金监管,买方于按揭银行同意贷款后由买方直接支付给卖方;尾款由买方向银行申请贷款。买方须于本合同签署之日7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书。如买方信誉不良或者买方其他原因导致无法贷款又或贷款额度不足的,买方必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者再征得卖方同意的情况下分期付款,否则视为买方违约并应承担违约责任,卖方有权选择继续履行合同,顺延产权过户时间至买方付清该购房余款之日止。截止目前日,买方仅支付了定金,第一次申请商业贷款因流水问题被拒,第二次更换银行申请贷款被告知年底停止贷款(口头通知中介真实性待查)。请问在此种情况下,作为卖方应如何补救?违约责任中有规定,如买方或者卖方不按期履行合同约定义务的,或虽合同未明确约定履行期限,守约方或居间方发出催告通知7天后仍不履行的,未超过15天,支付违约金;超过15天,守约方有权解除合同并要求承担违约责任。作为卖方,是否可以发出催告通知要求在较短的时间内一次性付款?这个时间怎么来定?如果到期不付款是否能单方面解除合同?如何避免对后续再卖房产生不良影响?第一次遇到这种情况,在此先感谢律师们的关注和帮忙,积分不多,抱歉!
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