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朋友叫我去广东湛江包活做绿化工程，可信吗？ 朋友叫我去广东湛江做绿化，说是可以包到活，前期需要垫资
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朋友叫我去广东湛江包活做绿化工程，可信吗？朋友叫我去广东湛江做绿化，说是可以包到活，前期需要垫资
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看你这位朋友的可信度吧，他介绍吗，还是自己找，在做之前调查清楚。这样的话会等着外地人吗？当地的人早就包了。交友须谨慎。
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您可能有同感的问题垫资是工程公司倒闭的罪魁祸首！我们不想垫资！转
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垫资是工程公司倒闭的罪魁祸首！我们不想垫资！转
　　重要通知　　《建筑企业转型升级与创新管理实战研修班》将于12月9日-12日在杭州开班，本班专为中国建筑企业高级管理人员设计，全面提升行业认知、洞悉行业发展趋势、提高企业战略规划与管理能力，助力建筑企业顺利转型升级，实现可持续健康发展。　　特色:权威专家授课、贴合企业实际、课程覆盖全面、充分互动交流！　　目前已有50余位企业高管报名，包括中建二局、中城建十二局、中化建十三公司、广西建工、友谊国际、中赢建设、浙江广宏、内蒙古路桥等企业领导，其中参加过上次培训的企业有：中建二局、华鼎建设、鑫圆建设、苑通建设等，感谢大家的信任与支持！同时，请有意向参加研修班的领导，尽快报名，以便于我们做好住宿、会场等会务准备工作。　　详情:点击本文左下角'阅读原文'查看　　2015年初，具有房屋建筑工程施工总承包特级资质、中国民营企业500强、温州最大的建筑企业中城集团，被兰州一建以5800万元拍下。一家曾风光无限的建筑企业经历了2007年的巅峰和之后的飞速发展，却在2014年宣布破产重整。是什么拖垮了温州中城建设集团？　　迷雾重重：是什么拖垮了中城集团？　　破产重整程序是指在企业无力偿债的情况下，依照法律规定的程序，保护企业继续经营，实现债务清理和企业调整，使之摆脱困境，走向复兴的再建性债务清理制度。开始破产重整程序的原因是企业已经发生的无力偿债的事实状态，或者将要发生的无力偿债的事实状态。　　中城集团被拖垮并进入破产重整的原因是：“近年以来受经济大环境影响，银行断供，企业资金已无法周转，公司所有银行账户已被查封，已无法偿还到期债务，企业经营已十分困难，出现严重资不抵债。”　　中城集团是典型中国民营建筑企业的代表。10多年来，公司董事长带领一家总资产不过几十万元的乡镇企业，逐步成为温州第一家房屋建筑施工总承包特级企业，公司注册资金30680万元。2012年时，中城集团在全国有150多个工程，合同值约188亿元。　　2012年以来，房地产行业形势不好，中城集团有几个工程项目受困，其中，安徽芜湖工程项目被套资金达到2个亿。此外，加上银行放贷情况不容乐观，各种原因造成中城集团资金紧张，直至资金链断裂。“中城集团已经近2年时间没有承揽新的工程项目”。如今，在全国尚有79个工地，工程合同值将近94亿元，其中在建44个，合同值约68亿元。　　中城集团债务总计13.9亿元，中城集团欠银行贷款本金8.9亿元，由其他企业为其提供担保。中城集团为别的企业担保了3亿多元。中城集团账面资产10.6亿元，4.8亿余元为投资性房地产，3.3亿元为其他应收款。但“考虑到温州经济状况，应收款项极难收回和房地产缩水情况，实际数额难以确定。”　　是什么拖垮了中城集团呢？是相互担保吗，不准确。中城集团为其他企业担保仅3亿，但其他企业为其担保了8.9亿元。即使去掉中城集团为其他企业担保仅3亿，中城集团的债务仍达10.9亿，与10.6亿元的账面资产比，仍属于资不抵债。是投资房地产拖垮了中城集团吗？也不准确，注意上面的10.6亿是账面资产，并未考虑到投资房地产缩水的问题。　　判决真相：中城集团现金流断裂　　笔者收集全国人民法院日至日所有与温州中城集团相关的判决书，扣除重复的案件和没有参考价值的再审案件，有效判决书共21份。这21份判决书只是温州中城集团债权债务冰山的一角，但有较好的客观性和代表性。　　该21份判决书数量分布见下图：　　该21份判决书判决本金分布见下图：　　以上统计表表明：温州中城集团在近一年判决拖欠的工程成本（材料款、分包款、租赁款、工伤款）为2354万元，判决拖欠的金融机构借款为3200万元，合计判决拖欠款项5554万元。而该一年来判决可追讨工程款为4400万元，净现金流缺口1151万元。　　中城集团两年来未承接新工程，原有垫资款逐步转变为拖欠工程款。一年来，中城集团现金流入基本靠追讨拖欠工程款，中城集团现金流出主要是支付原拖欠工程成本及借款。当收回拖欠工程款不足以支付拖欠工程成本及借款时，也就无力偿债了，面临破产。　　断流原因：融资满足不了巨额垫资需求　　2012年初手握150个工程、188亿合同的中城集团为什么突然现金流断裂了呢？还是从上述一年来中城集团的21份判决书来分析。　　首先，看其中追讨工程款判决书，该判决书认定：合同竣工结算价31419万元，已付款26705万元，暂扣1%的质保金后，日判决支付拖欠工程款4400万元（占结算总价的比例为14%）及从2013年2月起的利息。施工期为2008年3月至2011年5月，已完工程量过半的时间为2009年2月。可见，在该工程中，中城集团垫资金额为总价10%（扣除共计5%质保金），垫资时间为48个月（3.2）；拖欠金额为总价14%,拖欠时间为9个月（），垫资及拖欠合计57个月。该工程因总价包干而未进行结算审价，拖欠期很短，但垫资期因工期拖延而较长。　　其次，看3笔拖欠借款判决书，合计拖欠借款3200万元。其中最大判决金额是借款2000万元，借款8个月，拖欠7个月，合计15个月。　　最后，看17份拖欠工程成本判决书，合计拖欠工程成本2354万元。其中最大判决金额是钢材款1208万元，垫资5个月，拖欠5个月。　　可见，当施工期发包人支付进度款（目前普通付款比例70%-80%）不足以支付工程成本（85%-95%）时，由于剩余工程款（即竣工结算款）的收回期限长达2-5年（=50%施工期1-2年+竣工结算期1-3年），而工程成本支出期一般不超1年，这就意味着承包人要用银行借款或自有资金垫付相当于工程总价10%-15%的成本长达1-4年。中城集团数据（见上图）正好说明了这一点。　　换句话说，由于垫资款回收期远远滞后于工程成本支出期，承包人每年承接工程的总产值应该控制在其融资能力的一定倍数内，否则就出现现金流断裂。如垫资金额按合同总价10%计（利润为5%，进度款为85%），垫资款回收期按3年计，工程成本支出期按1年计，承包人垫资融资期为2年，则：　　承包人最低融资能力=承包人年产值*10%*2年　　中城集团其2012年合同总值188亿，年产值按一半94亿算，则其最低融资能力应该为94亿元*10%*2=18.8亿元，而其实际融资能力只有8.9亿元，这才是其现金流断裂的主要原因。当然，有人认为5%的利润可算作其融资来源，但考虑质保金超长的支付期、利润的不稳定及部分项目的亏损，不考虑该利润更切实际。　　在目前房价全线下降背景下，大量中小开发商已完项目无力支付工程款，新建项目要求垫资施工；大量政府和国有项目债台高筑、以BT名义要求垫资施工，以审计名义拖延支付工程款。对于施工单位而言，如何避免成为下一个温州中城集团呢？　　我们的建议是：　　（1）梳理垫资。梳理已承接工程的垫资比例及垫资回收期，计算最低融资能力，确保有足够的钱可以垫。　　（2）谨慎垫资。对于拟新承接的工程，要仔细评估其垫资比例、期间及回收风险，确保有新增的钱可垫。　　（3）控制垫资。要控制垫资总额，以与自身融资能力相匹配，并持续关注各发包人支付能力变化及自身融资能力的变化。　　总之，为了应对正在到来的债务危机，承包人应该持续关注垫资额、垫资回收期和融资能力，确保现金流不断。　　来源于微信公众号：建筑通、厦门石脉信息技术有限公司，版权归原作者所有，由度川网络（微信公众号：建筑管理）编辑整理　　邀请函　　建筑企业转型升级与创新管理研修班　　2015年是我国建筑业非常困难的一年，也是中国建筑业深化改革之年。2016年我国将进入“十三五”，各行各业都将迎来重大变革，中国建筑业也将步入发展新阶段，新阶段将迎来四方面重大变化：1）市场——区域与资质阻隔打破后将迎来更加残酷的竞争，同时，建筑市场重心将由大中城市向新型城镇建设转移，还有“一带一路”战略下的海外市场将迎来重大机遇；2）生产方式：由传统生产方式向建筑工业现代化生产方式转变；3）经营管理模式：挂靠不是长久之计，直营才是王道；4）税种调整：营业税将被增值税取代。　　在中国建筑业进入发展新阶段的新形势下，为了帮助建筑企业更好地认识新阶段、适应新阶段、赢得新发展，浙江度川网络科技有限公司联合上海鲁班企业管理咨询有限公司、上海攀成德企业管理顾问有限公司，拟定于日-12日在杭州举办《建筑企业转型升级和创新管理实战研修班》，欢迎莅临参加！　　2015年11月　　一、研修班目标专为中国建筑企业管理人员设计，全面提升行业认知、洞悉行业发展趋势、提高企业战略规划与管理能力，助力建企顺利转型升级，实现可持续健康发展。　　二、研修班特色　　权威专家授课：授课老师不仅拥有深厚的理论功底和数十年建筑业的沉淀与思考，而且还有数百余家大中型企业一线顾问实战经验，博众家之长。　　贴合实际需求：以企业实际问题为出发点，提出针对性方案，具有很强实用性和可操作性，避免照本宣科、华而不实！　　课程覆盖全面：从行业政策、国内外建筑市场等外部环境影响分析，到企业内部风险管控和成本管理的一体化课程，本次研修班特别安排了三天时间授课，避免一般性论坛只讲概念少讲内容的跑马观花式的介绍！　　充分互动交流：不仅课堂有充分地交流互动，还特别安排了晚宴、晚会、旅游等活动，让交流互动无处不在，促进知识共享、资源共享！　　三、培训对象建筑企业董事长、总裁、副总裁、部门负责人等高级管理人员　　四、课程安排　　日期　　时间　　内容　　主讲人　　12月　　09日　　全天　　会议报到　　全体人员　　12月　　10日　　上午　　建筑行业市场、改革和企业对策　　李福和　　中午　　午餐、休息　　下午　　建企转型升级误区及品牌建设策略　　杨宝明　　晚上　　晚宴，地点：杭州楼外楼　　12月　　11日　　上午　　联营模式的风险管控与直营模式成本管理分析　　毛晨阳　　中午　　午餐、休息　　下午　　新政策环境下，建筑企业内部管控　　黄如福　　晚上　　晚餐，观看歌舞剧：宋城千古情　　12月　　12日
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卖贷款的房子，因为买房的人首付要进入监管，中介说要垫资，请问现在的垫资公司都靠谱吗？会不会有问题
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二手房经纪人
可以找我们公司我们有专业的团队为您垫资。有专业的资质
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
垫资不靠谱，让业主去想办法，要不不买他的
二手房经纪人
你好，靠不靠谱主要还是看你什么样的垫资机构了，看是你自己找的还是中介找的，最好自己找有熟人的或者比较有规模，有诚信的
二手房经纪人
正常不会出现问题，
会扣押房主的户口本身份证存折，
每个月一般来说是三个点的利息
这事就是房主的事了
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违法信息举报邮箱：担保公司贷款垫资问题的调查 -宜人贷问答
担保公司贷款垫资问题的调查
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什么叫”赎楼贷款“？比如客户原先在交通银行有一笔20万的房贷没还完，该客户找工行贷20万先把交行的贷款还掉，这样的贷款要找工行指定的担保公司做担保。贷款还掉后，该房就可以自由转让了，找到买方后，买方必须在工行贷款。贷款贷下来的钱由银行直接冲抵原房主未还的贷款，多退少补。如果没有银行肯做这样的短期垫资，担保公司垫资要收到垫资金额5%(30万贷款要1.5万)左右的费用，而目前这项业务担保公司只出担保费，大约3000多元，此外公证费等都不多，评估费5年以内的商品房免收。这种业务避开了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；2、房地产买卖双方选择贷款银行，卖方向银行申请赎楼贷款，买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料，同时办理首期款资金监管手续；3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料；5、融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；7、经审批同意担保后，融资担保公司与银行签署《保证合同》；8、经银行审批同意后，银行放款；9、融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记过户等手续；10、出证后，融资担保公司协助银行办理抵押登记手续；11、抵押登记办妥后，融资担保公司担保责任解除。 赎楼客户所需要提供基本资料 1、申请人身份证明；2、原房地产证复印件；3、《产权资料电脑查询结果表》原件；4、原贷款银行签署的借款合同和抵押合同；5、到申请日止原贷款银行贷款本息余额清单；6、房地产买卖协议；7、买卖双方与银行签署的资金监管协议；8、卖方支付原按揭贷款的存折和密码；9、银行出具的“贷款承诺书”；10、买方去付首期款的证明（或收据）；11、买卖双方的委托公证书；12、卖方划款授权委托书；13、融资公司要求提供的其他资料。
回答者：顾***士 |
正常的 主要都是方便节省时间，怎么说的，有顾虑是对的，因为空白合同什么都没有万一你签字以后有什么麻烦谁都不知道 ！但是现在基本担保公司都是这样操作的，为了防止万一叫你来签字你没时间 或者耽误他们时间什么的
直接签空白合同 然后他们自己写
一般情况下没有什么！
回答者：g***0 |
什么叫”赎楼贷款“？比如客户原先在交通银行有一笔20万的房贷没还完，该客户找工行贷20万先把交行的贷款还掉，这样的贷款要找工行指定的担保公司做担保。贷款还掉后，该房就可以自由转让了，找到买方后，买方必须在工行贷款。贷款贷下来的钱由银行直接冲抵原房主未还的贷款，多退少补。如果没有银行肯做这样的短期垫资，担保公司垫资要收到垫资金额5%(30万贷款要1.5万)左右的费用，而目前这项业务担保公司只出担保费，大约3000多元，此外公证费等都不多，评估费5年以内的商品房免收。这种业务避开了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。
1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；
2、房地产买卖双方选择贷款银行，卖方向银行申请赎楼贷款，买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料，同时办理首期款资金监管手续；
3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；
4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料；
5、融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；
6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；
7、经审批同意担保后，融资担保公司与银行签署《保证合同》；
8、经银行审批同意后，银行放款；
9、融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记过户等手续；
10、出证后，融资担保公司协助银行办理抵押登记手续；
11、抵押登记办妥后，融资担保公司担保责任解除。
赎楼客户所需要提供基本资料
1、申请人身份证明；
2、原房地产证复印件；
3、《产权资料电脑查询结果表》原件；
4、原贷款银行签署的借款合同和抵押合同；
5、到申请日止原贷款银行贷款本息余额清单；
6、房地产买卖协议；
7、买卖双方与银行签署的资金监管协议；
8、卖方支付原按揭贷款的存折和密码；
9、银行出具的“贷款承诺书”；
10、买方去付首期款的证明（或收据）；
11、买卖双方的委托公证书；
12、卖方划款授权委托书；
13、融资公司要求提供的其他资料。
回答者：g***2 |
　　查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：　　购买存在抵押权的二手房操作实务　　近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。　　这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。　　本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：　　1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。　　2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日　　期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理　　房产过户受理手续的期限等。　　3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通　　知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定　　单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。　　使用这种方式在交易时应注意以下问题：　　1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。　　2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。　　3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。　　4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：　　1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。　　2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。　　3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。　　4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。　　5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。　　6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。　　7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。　　有抵押贷款的二手房如何买卖　　房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打问这样的房子可以买吗？我的感觉：　　一、没有还清贷款的二手房不能卖　　目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。　　二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房　　还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。　　那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：　　第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。　　第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。　　三、有房证才能交易　　提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。　　那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。
回答者：g***6 |
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