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交了首付款，银行贷款也开始扣了，开发商迟迟不给购房合同，请问这有什么猫腻吗？应该怎么办？
交了首付款，银行贷款也开始扣了，开发商迟迟不给购房合同，请问这有什么猫腻吗？应该怎么办？
提问者：wl2508***时间： 12:37:29地点：6个回答
你好，首先你们合同的约定是怎么样的一种方式；其次，开发商是否到房管局进行备案登记了；确认了才能确定是否存在问题。
一般开发商有个合同备案的过程
追问：今年五月十日交的首付，七月一日开始扣贷款，请问，这个过程是否有点长？
委托律师处理
可以查，看是否备案了。
看您之前签订合同时是怎么约定的
您好，建议尽快要求开发商履行合同，如存在违约行为，及时向法院起诉。
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房产纠纷法律知识：二手房买卖猫腻多 六大“隐患”需警惕，多看看吧，这些人是怎样忽悠买房者！二手房买卖猫腻多 六大“隐患”需警惕，多看看吧，这些人是怎样忽悠买房者！房产最新分析百家号说起房产中介，有过买卖房经历的市民可谓“爱恨交织”。应该说，通过房产中介公司进行房屋买卖在一定程度上给买卖双方都提供了便利，但不得不说的是，一不小心，就会掉进种种陷阱中去。那么，通过房产中介买卖房产需要注意哪些问题？其中存在哪些“猫腻”？应该怎样规避房产中介带来的潜在风险？连日来，记者对此进行了调查走访。私下交易过户后尾款飞了家住黄务小区的刘先生最近想以“卖一买一”的形式换购一套改善型住房，考虑到买卖双方私下交易不用支付中介费，刘先生经朋友的朋友介绍，认识了买家郭女士。郭女士对刘先生的房比较满意，双方很快就签订了购房合同，并完成了过户手续。但是，当房产证上的名字改成郭女士的名字后，刘先生却联系不上郭女士了，而且连房子的20万元尾款也没有收到。刘先生辗转找到介绍人，但对方表示房子已经过户了，没有证据他也没办法。对此，山东西政律师事务所副主任曲学松律师表示，买卖双方要签订正规的三方协议、银行面签，出现资金纠纷等问题时，才能出具各种过户材料，保障自己的权益。贪图便宜，私下交易风险很大。中介为收高佣金把房价抬高卖开发区的孙女士为了方便女儿上学，想买一套学区房，上个月她通过小区门口一家连锁房产中介公司介绍，花78万元购入一套两室一厅的房子。最近，她发现相同条件的房子一般只卖74万元左右，她买的房子比其他房子高出四五万元。后来经过多方打听，孙女士才明白其中道理，原来“佣金只收0.5%”和“只向买家收佣金0.5%”不同，该中介规定买卖双方要收取佣金3%，因为在买方这收不到这么多钱，就向卖方收取佣金，而卖方实际上把中介收取的佣金通过房价的方式转嫁给孙女士了。对此，曲学松律师表示，收佣与中介工作人员的提成挂钩，为了更多的收入，中介自然愿意配合卖家抬高价格。因此，建议买家在购房前，要充分了解该片区的房源均价，以防支付过多的费用。警惕这些房产中介的“忽悠”手法曲学松律师还提醒说，二手房交易中常见的陷阱有很多，主要包括以下方式，购房者要多加留心。比如：二手房价格因受房龄、位置等众多因素影响，卖房者、买房者往往难以了解到二手房的市场行情，部分中介将房价报高，以此吃差价。转卖买主或卖主，中介公司成了“二道贩子”。不少中介公司内部卖房源，一套房子，再卖给其他代理，中介公司联合起来赚看房费、中介费。走访中记者发现，房产中介乱象丛生，中介卷款跑路的现象时有发生。那么，买二手房该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的风险？对此，曲学松律师提醒说，看房过程中，如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场附近、垃圾场等。此外，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料要求看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。房价过低要注意。产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间可能涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。尤其要注意的是，在签订合同时，要确认房屋产权人，确认房屋内户口问题，确认购房者资格及相关税费。还有，尽量缩短交易时间。二手房买卖猫腻多，六大“隐患”需警惕采访中，曾在房产中介干过六七年的小杨“悄悄”告诉记者：“二手房的交易持续时间相对较长，从签订买卖合同到拿到新的房产证，大约需要一个多月。同时，二手房交易涉及环节多，隐含着各种交易风险。二手房交易环节大概存在以下六个方面的风险隐患，买卖双方需加强警惕，交易风险才可防可控。隐患一：房屋产权不明晰业主是谁，房屋是否有抵押，可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息，比如房龄，网络信息未必准确，而房龄对一些老公房尤为重要。如房龄太大那么贷款时会遇到问题，银行为了控制风险可能只贷5成甚至更低，而且最高贷款年限也会缩短，考验买家的首付能力和还款能力。再比如动迁房，3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期，过户也有风险。如果遇到卖家毁合同，买家走司法途径也是劳民伤财，值得警惕。隐患二：卖方资质有问题一定要对卖家的信息进行核实，卖家是不是权利人，这套房屋一共有多少权利人，是否都同意卖房了，没有得到所有权利人同意，房屋不可能过户。隐患三：买房者资质有问题隐患四：不良中介骗术多个别不良房产中介人员不规范操作，包括暗地里动手脚“吃差价”，签两份合同。因此，签订房屋合同时，买卖双方见面是很重要的环节。此外，个别不良中介会用低价房源吸引买家关注，所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。隐患五：房屋价格未标清关于房屋价格的风险，这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”，应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房，但审核下来不是唯一的，那就要收所得税，对下家而言可能要多一笔费用，如果不能协商就会引起纠纷。隐患六：“做低房价”纠纷多“做低房价”，已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规的。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险，难维权;对于购房者而言，只能按照做低后的网签价格进行申请，可能会降低购房者贷款的可贷额度，加大购房者的风险;未来，这套房源再次出售时，如按照差额进行计税，会加大差额并增加相应的税费。购买二手房会遇见哪些购房陷阱？应该如何规避？相信现在大多数人买房都需要花费自己很多年的积蓄，可是却往往因为一个不小心掉入了购房陷阱，落得个钱房两空的结局。所以为了避免发生这种事情，最应该做的一件事就是认清那些潜藏在交易中的购房陷阱。一、中介陷阱“购房免佣金”、“佣金半价”都是中介公司打出的吸引客户的促销手段，背后隐藏的往往是不法中介大吃差价的行径。所以购房者应该选择正规的中介公司，可以多看看店面形象，查询一下该公司的网站，最后查看该公司是否有统一的服务标准。二、特价陷阱售房者或者中介在出售房屋时总是会拿出一些价格十分优惠的房源，可是实际上这些所谓的“特价房”位置不佳，采光不好，户型结构也有问题。所以，购房者应该要相信“天下没有免费的午餐”，一定要理性购房，客观比价，不要掉进“特价“陷阱。三、合同陷阱买房时需要签订房屋买卖合同以及补充协议，如果是通过中介购房还会需要签订居间合同，但是这些合同并不一定就是规范的，有可能会存在霸王条款。因此，购房者要认真检查每一份合同的内容，对合同不理解的地方要咨询专业人士，并且做出修改，以此保障自己的权益。四、房产证陷阱一些购房者对售房者拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进“假房证”的陷阱，最后蒙受巨大的损失。所以，购房者要学会辨别房产证的真假，可以看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号，也可以看印章，看印迹是否清晰、干净，或者看发证编号码与发证机关的簿册、档案记载是否一致等。五、交房陷阱有的售房者不按照正常的程序交房，比如要求购房者先签文件再验房等，这样都是不对的。购房者如果遇见这种情况就需要多加警惕，坚持先验房再签文件，另外，如果房屋的“三书一证一表”不齐全，那就不能收房。六、物业管理陷阱买房时，有的售房者会强迫购房者接受其指定的物业管理公司的服务，这就损害了售房者的正当权益。如果其指定的物业管理公司服务期限超出一年的，购房者应提出反对意见，也可以成立业主委员会，召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，只要三分之二以上同意，即可更换物业公司。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房产最新分析百家号最近更新：简介:提供及时的房地产新闻资讯内容等！作者最新文章相关文章武汉二手房贷款担保费藏“猫腻” 担保费差距近10倍_新浪湖北_新浪网
　　二手房贷款找担保公司有利有弊
　　业内人士指出，大部分的二手房贷款是无需通过担保公司来办理的，中介极力劝说客户缴纳担保费，主要是因为与担保公司利益挂钩，可以从中收取回扣。同时有些小中介与银行的关系“不到位”，审批、放款环节需要担保公司协助。
　　也有业内人士表示，通过担保公司办理贷款可以避免一些风险。
　　二手房交易中，卖方先将房屋过户到买方名下，买方再凭着已经在自己名下的不动产证，到房产登记部门办理银行贷款的抵押登记后，银行才能发放贷款，这段时间，买卖双方都有风险。
　　如果通过有资质的担保公司提供担保，这些风险都由担保公司来承担，确实有一定的保险作用。
　　挑中介要“货比三家”
　　按规定，担保费只有在客户同意中介代收的前提下，中介才能代收。而在实际操作中，一些房产中介为了多赚钱，往往会利用购房者不了解规定，随意开价，忽悠客户交钱给中介。一旦有购房者提出异议，中介可能还会耍手段，人为设置交易障碍。
　　律师提醒，在交易时，买房者可以对中介代收担保费说“不”！并且有权利要求中介明确告知具体收费内容和收费标准，交纳的所有费用，都应当找中介开具收据或者发票。
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本期作者：江明华 方怡鹏
中介竟瞒着购房者强行为其办贷款 揭秘当中猫腻
中介、按揭公司竟强行私自给二手房购买者办理按揭贷款，他们的做法是否违法？整个过程客户未提供身份证原件，未签字，按揭贷款为何能成功办理？中介、按揭公司和银行之前到底存在怎样的猫腻？
中介竟隐瞒购房者 强行为其申请按揭贷款
近日，大粤财经收到报料，广州市民张先生向广州公积金中心提交公积金贷款申请材料被否决，原因竟然是已有某国有银行为其办理了一笔购房组合贷款，而他却毫不知情。到底是怎么一回事？原来，张先生看上海珠区某处的一套二手商品房，和一家叫“德诚行”的中介公司沟通后确认购买。然而，中介公司工作人员竟在没有得到张先生授权的情况下，强行把张先生的材料交给按揭公司，按揭公司又立即把材料转交给该国有行。神奇的是，张先生并没有把他的身份证原件交给中介、按揭公司和该银行，这笔贷款竟然办下来了，而且，张先生在整个过程中并未收到银行的任何短信或电话通知。直到张先生携另一商业银行前往广州公积金中心提交材料，准备申请贷款时，才发现事情真相。张先生表示，关于这笔贷款他完全蒙在鼓里，而且这过期中他并未签署过任何文件，中介、按揭公司和银行都没他的身份证原件，为何就能办下贷款？随后，张先生立即联系中介公司的工作人员询问，并赶往为其办理该笔贷款的支行。一开始，中介还予以否认，然而，没多久，张先生就收到两条短信，短信中称，张先生该笔公积金贷款已被取消。张先生表示相当愤怒，办理的时候已经没有经过他的同意，现在取消也不经他同意！张先生收到取消贷款短信不过出乎意料的是，该国有行和按揭公司向张先生登门道歉并承认了办理过程存在不合规之处。按揭公司称，中介把买房子的信息交给他们，正好被公司的新员工接收了，没有对信息进行核实，以为张先生已授权。而该银行给出的解释是，这样做的目的是帮助客户预留额度。在这事件当中，张先生实属相当幸运，未造成经济损失，仅耽误了时间。有业内人士告诉大粤财经，这并非个案，不少对业务不熟悉或较弱势的购房者，就只能被中介随意摆布。中介、按揭公司和银行竟能在未得客户授权情况下为其任意办理业务，这实在让人惊恐。这当中到底存在怎样的猫腻？
银行高额“返点” 按揭公司与中介“分成”
既然说以上事件并非个案，那客户未授权的业务，又是如何成功办理的？是否存在银行“返点”，按揭公司和中介“分成”的利益链？广东华富资产管理公司投资总监廖伟华表示，客户通过中介公司购房，肯定要提交相关材料，虽然没提供身份证原件，但只要有身份证复印件在，按揭公司可以代替客户向银行申请按揭审批。因为，大多数客户都不会在身份证复印件上标注“仅供XXX使用”等字样，那按揭公司就可以伪造代替客户签字。廖伟华告诉大粤财经，该事件中按揭公司和银行的行为都属于违规行为。出现这种情况，反应了当下按揭公司和银行进行进行业务办理的流程或者说系统存在漏洞、风险，不少客户往往被套进这样的漏洞中，这种问题在很多二手房交易过程中时常发生。北京市盈科（广州）律师事务所苏玉鸿律师表示，该事件中，按揭公司和银行的做法肯定是违法的，能成功办下贷款有两个因素。一是银行未严格按照银行规则进行操作；二是银行明知申请人并非本人，为了抢占业务，为客户预留额度，这也是违法的。苏律师表示，这涉及到民法的无权代理问题，虽然说贷款表面是成立的，而实际上是无权代理。中介公司私自将申请人的身份用于按揭贷款，抢占业务的做法，本身就侵犯了申请人的知情权。在办理公积金贷款的过程中，如果遭受损失，可以向中介、按揭公司和银行主张损失。一般而言，按揭公司常规直接收到的服务费用，标准是贷款额1％～1.5％；不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的１％或1.2％；有些甚至达到2%的按揭费。以一套200万元的房子为例，若收取房价1.2%的按揭费用，按揭费用就高达2.4万元，但是成本其实只有几百元，最多一两千元。此外，廖伟华表示，银行和按揭公司还一直存在“转介费”，甚至各种业务办理转介到银行办理的体系，都会存在这一问题。有媒体报道称，按揭公司和合作银行之间存在一定的利益共生关系，具体“返点”费用由银行和按揭公司私下讨论得出，与当时房地产市场的火爆程度和银行资金是否紧张有关。据业内人士透露，依据市价，按揭公司能获得的返点能够占到银行贷款额的1%~2%，而中介和按揭公司也会有利益分成。为获得这部分收入，中介通常百般阻挠客户自行办理贷款，以“小银行放不了款”等推辞吓唬客户，迫使客户跟中介指定的按揭公司合作。2013年，也曾有过一案例，王小姐（化名）曾通过一家中介行找到一套二手房，并且决定通过该中介进行交易，当她去找银行按揭时，竟然被银行“拒贷”。银行的工作人员表示，需要中介行高层出具书面“同意证明”才可以办理贷款业务。这其中的利益链显然易见。
购房者怎么做才不会被坑？
办理购房按揭贷款，找按揭公司还是“亲自上阵”？实际上，在办理贷款时，可以中介代办，也可以自己办理。消费者自己去银行办理贷款业务，银行不收取任何费用；若找按揭公司代理，所涉及的高额费用上文已详细介绍。廖伟华表示，虽然中介代办需要缴纳一定的费用，同时他们业务熟悉，办理速度快，节省时间；而个人办理，大部分人往往对办理流程不了解，办理过程遇到的问题也比较多，花费的时间也多。据悉，不少银行都有开设“直客式贷款”服务，但客户需亲自跑房管局、评估公司等相关部门，各项手续费加起来约元左右。时间充裕、对贷款流程较熟悉的人士可选择直客式贷款。也有按揭公司的人士指出，目前不少银行是伪“直客”，依然把按揭业务转给按揭公司。“银行不喜欢做直客，因为直客式贷款效率很低，还要跟客户仔细解释政策条款、流程，可能一天只能做一单”。一般来说，中介公司推荐的按揭公司比起独立的按揭公司来说，收费确实偏高。因此，也有购房者自选按揭公司。有按揭公司人士表示，对中介来说，自己熟悉的按揭公司一般是长期合作，业务对接更加熟练，放款速度可以得到保证，也不担心中间出现“走佬”等极端情况。如果购房者提出自己找按揭公司，中介公司一般会签署一份免责声明，表示由于按揭方面造成的任何问题中介方不负责任。认真看合同 注意保护个人信息消费者通过中介买二手房时，一定要注意合同内容，若想亲自办理贷款，要写清楚可以自己去银行办理贷款业务。如果自己办理贷款未成功，不属于个人的原因，银行却拒贷，则需要中介负责。同时还应注意，防止中介私自拿个人材料申请按揭贷款。苏律师表示，消费者必须注意个人信息的保护，提交任何材料都该在身份证复印件上标明用途。未注明用途的身份证复印件，不仅按揭公司有机会“代理”客户在银行申请按揭贷款；不法分子也有机会向银行申请办理信用卡。相关概念：纯商贷、纯公积金贷款、组合贷款，该选哪种？个人住房贷款数额，各银行标准不一，总体看来，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。一般来说，贷款期限最长不超过三十年。2015年8月起，广州执行最新版公积金贷款政策，贷款额度方面，个人最高贷款额度由50万元上调至60万元，夫妻二人最高贷款额度由80万元上调至100万元。公积金贷款利率比商业贷款稍低。现行公积金贷款利率是日调整并实施的，全国一致，五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%。经过多次降息，2016房贷利率五年以上商贷基本利息为4.9%。公积金贷款比商贷条件更严格，要求申请人必须正常连续交纳公积金。而且，申请公积金贷款需要个人符合条件和开发商同时符合条件才能办理成功。公积金虽然对买房的个人属于最佳的选择，但是公积金办理速度慢，更严格、更复杂，但对开发商来说无法快速回笼现金，所以会出现部分开发商拒绝公积金贷款的情况。组合贷款是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种方式。组合贷款额度最高不超过房产价值的70%，其中公积金贷款额度不超过当地规定的公积金最高贷款额度。按照目前商业贷款及公积金贷款的要求，组合贷款首套首付最低30%，已结清贷款的二套首付30%，末结清贷款的二套则需首付70%。
总之，无论是购买一手房还是二手房，消费者一定要注意个人信息的保护，认真看合同，多了解购房按揭的程序和注意事项，避免陷入麻烦和纠纷。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved在网上看到很多网友反应，我们自己买房子。为什么不能决定自己的买房贷款？凭什么要走只能在开发商选择的并不是非常合适自己的银行贷款？这里面是不是有什么猫腻？
首先：期房的不确定性和风险性决定了贷款银行需要一个担保，比如开发商的担保，与开发商签订担保协议，贷款人和房屋出了什么风险，开发商也是要负责任的。开发商不可能任由每一个顾客自由的去选择不同的银行，让自己与不同的银行签订担保协议，这对开发商来说是非常不利的，或者说是麻烦的。
其次：买房贷款不仅仅是购房者自己提交了银行流水、收入证明，等待银行审批放贷就行了。在这个过程中银行还要考虑开发商的资质、担保以及相关证件、资料的合法完善性，最大程度的减少资金风险。相信现在的很多贷款买房者都不知道贷款还需要提供这些东西，因为开发商前期已经做好了功课，购房者直接贷款就好，银行也不用对同一份资质审核上千遍。如果全部由贷款人自己来做，估计贷款流程和房屋交易流程会减慢很多，也会复杂很多，而且银行还不一定贷款给你，银行、开发商、购房者的工作都会增加许多，这是一个对三方都不利的事情。
再次：对于大部分开发商来说，从最初的拿地，规划到后期的建设、宣传、销售等，这整个过程都离不开银行的资金支持。银行和开发商双方是互惠互利的一种关系，一般一个开发商会与一个银行或几个银行形成固定的合作关系。最后销售阶段，开发商将自己的顾客贷款放在合作银行里，为银行赚取利息，也算是一种回馈和合作方式。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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