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《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定是否适用于农村集体土地上的房屋拆
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定是否适用于农村集体土地上的房屋拆迁
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不适用。农村征地拆迁与国有土地上房屋征收是在两个完全不同的法律体系下分别实施的政府行为。农村集体土地征地拆迁的实用《土地管理法》和各地政府依据该法制定的《征地拆迁实施细则》。
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快速回复：[转帖]集体土地与国有土地在房屋征收与补偿上有什么不同
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征收决定涉及国有和集体土地上房屋会怎么处理
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一、征收决定涉及国有和集体土地上房屋的，政府会根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》的相关规定给予拆迁补偿的。二、依据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第十四条　被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
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集体土地上房屋和国有土地上房屋拆迁的区别
现实中，往往农村房屋拆迁补偿比城市房屋拆迁低，这主要是由于土地性质、地理位置、补偿方式、适用的法律等不同，导致房屋补偿有所差异。具体原因如下：
一、适用的法律不同。
国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁首要适用《中华人民共和国土地管理法》及《土地管理法施行法令》，其次，地方政府可以制定具体的规定，实践中，绝大部分地方政府都参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
　二、决定主体不同。
为公共利益的意图，确需征收国有土地上房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决议。集体土地上房屋拆迁则需求由国务院、省自治区以及直辖市人民政府作出土地征收的批复。
三、补偿方式不同。
国有土地上房屋拆迁所给予的补偿，首先，双方可以协商决定，其次，以房屋评价价值为根据，而评价价值必须由有资质的评价公司根据房屋的商场价值断定。虑房屋结构、面积、房屋地点的地理位置、用处等因素对房屋价值的影响大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用，首要包括土地使用权的补偿和房屋自身的补偿。农村房屋征收的补偿方式有：1、参照国有房屋进行货币补偿；2、土地置换，政府另外划拨一块宅基地，此时对房屋的补偿一般仅以重置成本为依据，同时还需要给予过度费、搬迁费等；3产权置换，政府按同等性质的房屋进行置换。决定房屋补偿价格的主要是因为，房屋的地理位置、补偿方式的不同导致的。
四、施行主体不同。
国有土地上房屋拆迁由县级以上人民政府安排相关部分施行，一般由住建局承办相关事项；集体土地上房屋拆迁也由县级以上人民政府安排施行，但一般由国土资源局担任详细施行。
五、强制执行程序不同。
国有土地上房屋拆迁进程中，被拆迁人与拆迁人在征收补偿计划断定的期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决议的市、县级人民政府应当依照征收补偿计划作出补偿决议，在征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不请求行政复议或许不提起行政诉讼，又不在规则期限内搬家的，作出房屋征收决议的市、县级人民政府应当依法请求人民法院强制执行。集体土地上房屋的强制撤除一般由国土资源部分作出《责令交出土地决议》后，向法院请求强制拆除。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。农村集体土地上房屋征收存在的问题与对策
颜国民摘 要：多年来随着经济建设的快速发展和范围的不断扩大，土地房屋征收已逐步向城市周边扩张和农村延伸，农村城市化进程也不断加快，在此过程中除带来蒸蒸日上的建设热潮外，一边是现代化机械设备施工，需要良好的施工环境，一边是房屋征收中出现的各种各样问题，需要处理，排除阻碍，确保建设项目进度，如何处理日益突出问题：被征收人认为补偿标准低，没有达到心里价位；征收过程处理问题不公平公正，尺度不一致；历史遗留问题得不到解决，家族继承人矛盾相互扯皮等等；由此引发纠纷和上访。文章以多年工作接触，提出解决问题的对策措施。关键词：农村集体房屋征收问题对策中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：（9-02实行改革开放以来，经济发展和城市建设令国人称赞世界瞩目，然而特别近十来年，伴随着大规模的城市扩张，重点工程项目增多，区域性土地房屋征收工作不断加大，农村集体土地上的房屋征收工作成为一道难于越跃的鸿沟，是天下第一难事。每一建设项目的第一环节土地房屋征收都要处理若干问题，很难一帆风顺，久拖不决后自然引发纠纷上访。个别“钉子户”蛮横无理要求难实现，出现了自伤自焚事件、与政府冲突事件、闹访事件等，以表达对问题处理的严重不满。到底是啥原因会如此之坚难解决，执行的政策法规标准是铁定的，然而当事人双方无法达成协议。土地房屋征收主管部门不得不动用行政裁决，强制拆迁等手段解决。我们要依法行政、依法拆迁，合法合规处理问题。1 农村房屋征收中存在的问题农村房屋征收过程是一项复杂而又坚难的工作，是一项系统工程，除了政策法规宣传、耐心思想沟通、熟练业务开展外，在与房屋所有人打交道的同时还要与家庭成员亲朋好友沟通，只要有一人从中作梗，签订拆迁安置补偿协议书就难进行下去了。但大部分被征收人是支持经济建设，支持政府征收工作的，分析其存在问题体现在多个方面1.1 补偿标准的合理性难得到被征收人认可国务院自从出台《城市房屋拆迁管理条例》到日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号未提及农村集体土地上房屋征收事宜，而农村集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁在法规政策层面上有本质区别的，我们区域性现在对农村房屋拆迁只有参照城市房屋拆迁工作程序作法和依据地方性政策法规标准执行，同样实行产权调换和货币补偿双向选择；但农村房屋征收货币补偿是以每平方米以安置房评估价；而城市房屋拆迁实行的产权调换和货币补偿与农村房屋拆迁安置是不一样的，它对安置房距离、拆迁中心位置的标准房屋评估价等有要求。农村房屋每平方米的补偿价格与当地商品房屋市场价相距很大，这成为被征收人难以接受的重要原因之一，而且周边市场房价一直在涨，被征收人的心理价位也在不断上升，抵触情绪越来越高，变征收难度越来越大。1.2 安置房房源、质量及选址不令被征收人满意被征收人拿到货币补偿安置确又买不起商品房，而安置房则成了被征收人产权调换选择的主要安置方式，被征收人自然对安置房要求就高了，因为种种原因个别安置建设质量有瑕疵，导致被征收人对安置房质量有心理担忧，毕竟从有天有地自建房至空中楼阁的安置房有不适应，再加上自留地远离，生活环境不便利。安置房统建房源规格大小楼层高低数量有限，选择余地不大，被征收人总有这样那样的想法给他们带来心理抵触。1.3 被征收人提出的问题处理未能给予令人满意的接受在做征收工作的过程中商谈是一个重要环节，了解对方、政策掌握、方法技巧、沟通水平、被征收人总是会提出许许多多的问题，换位思考可以理解，他们是在争取利益最大化，更有甚者超出想象提出离普要求，达不成条件便避而不谈，最后成为“钉子户”。1.4 执行政策规定标准的一致性存在疑问依法依规和谐拆迁是我们工作的根本，宣传执行政策规定、做群众思想工作，传达的相关信息一定要异口同声，一把尺一杆称对外前后左右要一样。在土地房屋征收范围内被征收人户主与户主之间相互通报补偿信息，比照得失，相互攀比，怨气连天，总是认为我们的工作组人员和征收实施单位人员有存在处理问题照顾不一样。1.5 镇街村居基层干部的征收工作积极性不高涨土地房屋征收工作是天大第一难事，试想被征收人祖祖辈辈赖以生存的地方，一下子要接受征收迁移这件事是何等的难，面对的众多被征收人问题的关键是他们不愿接受我们已定的相关规定、安置方案及补偿标准，这给镇街村居基层干部做思想工作增添了很大压力，工作做得好被征收人满意受上级表扬，若做得不好被骂或指责，倍受委屈。2 农村房屋征收工作的对策我们知道土地房屋征收是政府行政行为，相关法规规定已明确县级以上人民政府是责任主体，要依法征收、和谐拆迁是首要工作，由于它涉及面广且政策性、时限性、群众性、综合性强、社会影响面大，它最终目的是被征收人争取利益最大化，而征收人则是就合理合规安置补偿下争取的是时间成本，甲乙双方的协商达到双方共赢。但是征收工作总不是一帆风顺的，在公平公正公开一致性的前提下，只有通过各种方法手段逐步达成协议。为保障依法征收、合理补偿，有力推动项目建设，从个人角度提出以下对策。2.1 农村房屋征收与城市房屋征收在政策层面上是有本 质区别的农村房屋征收与城市房屋征收由于土地性质的不一样，法律法规的明确规定也是不一样，分为集体土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，但是国家、省、市先后出台的有关法规政策也只是针对国有土地上房屋征收，而农村房屋征收的相关政策文件也只是地方性的。2.2 农村房屋征收的政策法规应适时调整从日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，经历日的修改调整，再到日新规《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。国务院没有对农村集体土地作出相应政策措施，但是集体土地上的房屋征收均是地方政府以规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。他们的诸多条款是在总结征地拆迁制度试点工作经验、借鉴兄弟城市较好做法及广泛征求社会各界意见的基础上形成的。它的适用性随着时间跨度当地社会进步、经济发展、人类变化、城市建设等等特别是各种物价上涨、区域房价上涨的因素造成农民生活成本上升，相应土地房屋征收政策标准的调整滞后的同时征收工作带来了新的压力。
在原征收政策、补偿标准多年不变的情况下开展工作难度是很大的。主动方政府应综合研究适时调整政策标准，被动方农民百姓不因为综合物价上涨等等原因而产生抵触情绪，不配合。2.3 农村房屋征收的工作机制应积极明确征收工作一靠政策的扶持二靠人员的工作三靠对象的配合。政策是根本，但是工作机制是关键，政策在执行的过程中全是靠人的工作，人员工作能力水平的重要还要靠工作机制的约束，让工作人员的主动性、积极性、沟通协调能力充分发挥，笔者认为建立健全一套较为完善的征收工作机制是对依法行政、和谐征收的一手段，明确对工作人员行为、奖惩等内容。2.4 农村房屋征收的群众工作应扎实到位土地房屋征收是天下第一难事，此话不为虚。作为被征收对象有很多要求，他们观望、期待有好的政策补偿，他们的心理需求可以理解，可每一个项目的征地房屋拆迁都要面对许多农民百姓，能得到他们的支持和理解是我们的期望，但许多农民百姓的期望值往往超过我们的想象，当政策标准统一不变的前提下，这就要我们的征收单位责任人和工作人员找突破口，做耐心思想宣传工作，打“感情牌”拉近干群关系，打破谁先签约谁先吃亏的局面，让他们要知道政策标准自始至终不变，若有调整，大家同样享受，给他们吃“定心丸”。群众工作是征收工作的主要内容，好的开局能起到以一带十的作用，只有扎实到位的工作才能博得绝大多数人的理解和支持。2.5 农村房屋征收的补偿标准应一区域一策房屋征收的补偿标准的合理性是与被征收人商谈签定补偿协议书的基础，最后的补偿费用认定和安置补偿协议书的达成都取决于他们的满意。目前我们的农村集体土地上房屋征收补偿还没有完全市场化，均是在政府制定下统一标准执行，安置补偿方式是产权调换或货币化补偿。产权房屋拆一补一不补差价，安置房超过产权面积部分按安置房评估价购买。由于安置房评估价远低于周边商品房市场价，大部分被征收人愿意多购买安置房，而货币化补偿的安置方式少有人选择。不难看出补偿标准低是制约房屋征收工作的阻力，建议一区域一策根据周边商品房价格政府适当调整补偿标准，让农民百姓在房屋征收过程中尝到经济发展建设带来的甜果。2.6 农村房屋征收的行政手段应保障有力农村房屋征收工作也会遇到难点，单从政策法规宣传、做群众思想工作、有一套好的人马与被征收对象身边周旋的工作模式已不适应，出现“钉子户”是常有的：有无故提出非理要求补偿远大于政策性标准补偿的；有不符合政策安置条件而要求给予安置的；有产权认定面积小于被拆迁房屋建筑面积的；有父辈“遗产房”下一代继承人利益分配不均的等等。这些问题造成直接的拆迁安置补偿协议书无法签订，一拖再拖，有的一拖就数年，严重影响了重点项目工程建设。行政强制措施是必要的。只有通过行政手段的裁决、强制或通过司法程序，让“钉子户”退步配合。3 结 语总而言之，农村集体土地上房屋征收工作是艰难的，没有统一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大胆智慧，靠得是沟通协作，靠得是因地施策，不断积极探索和总结征收工作过程中的经验，对存在的问题大胆面对，用集体智慧破解难题，既维护国家、集体和个人利益不受损害，又让被征收对象的权益得到保护，达到依法行政、和谐拆迁的目的。参考文献：[1] 陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科 技信息（学术研究），2006，（10）.
企业技术开发·下旬刊
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