刚需买房，真不需要投资思维吗？——错！_南京楼市观察-慢钱头条
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刚需买房，真不需要投资思维吗？——错！
话说，自从做了房产小编以后，每天都有很多机会遇到“迷茫困惑”的读者朋友，纷纷私信过来，问哪里能不能买啦、或者哪里可以买啦求推荐。并且这里面相当一部分人其实都是首次置业的刚需朋友，谁都做过刚入场的“房产小白”，面对这偌大的南京房地产市场和这云雾重重的调控政策，可以说一头雾水也是很正常了。
那么，“刚需”这个角色，是个怎样的存在呢？好像有一段时间一直被有钱的投资客排挤。就说现在，哪哪都有“刚需三成首付买不到房”的悲伤故事，投资客、拆迁户甩着全款分分钟让你去门口把电瓶车挪一挪。对于投资客，价格到位了就买了。
在买房方面，刚需也总在纠结：学区好不好？医院近不近？交通方便吗？还有价格便宜吗？哪怕一样不达标，就打退堂鼓。
他还会理直气壮地说：我买房是自住的，所以当然要考虑以后面临的各个问题！
——以上，就是我在当了一年多的房产编辑以后，经常遇到的一些刚需的现状和困扰。
其中有个读者朋友，跟我说他曾经后悔不已，2014年底看好了某个小户型，由于纠结，加上自己当时没有那么强烈的买房意识，反正最后没买。当初那个房子现状已经翻倍，而且但是的投资和贷款都是非常小额，但是具有不错回报的。
最后还不忘来问一句：房价还会跌回去吗？
言下之意就是，以后再有这样能够得到的机会，肯定不会放手了。
而在最近大会开过以后，我们基本可以明朗，调控不可能放松。未来，信贷调预计继续加码，房贷额度会更加紧张，利率也会随着上行。房价不至于会跌回2015年，可能性几乎为零。但也许年底或明年初，刚需拿着三成首付，开发商会热情地接待你。
那么对于刚需购房来说，如果非要给“阶段性建议”的话，是不是就一定是大家普遍的观点：投资需求可以先观望，刚需应该尽早下手？
这种观点曾经也是我一直所秉承的，但是咱们今天就来说说这个话题。投资和刚需在买房这件事上的本质行为是一样的，都是买房，为什么投资可以观望，刚需就应该尽快入手？这难道不矛盾吗？
基本上，大多数的意见都是，刚需任何时候上车都是对的！刚需买房出手宜早不宜迟！刚需不必过多在意房价短期波动，尽早入手才是明智的！——相信这也是大家普遍的一种观点。说到这里，便有顿生出刚需群体好无辜好无奈的感觉——房价涨得赶紧买，房价跌也得尽快入手。3
基本上持有这种观点的人的核心基础理由是：长期看，房价还会涨；房价上涨时，刚需得赶紧买，越等越买不起；房价下跌时，刚需得赶紧买，再等房价又涨了。
回过头来看，当初那些赶紧买房的刚需都很庆幸当时做出了“宜早不宜迟”的决定。可是，让我们仔细想想，刚需真的在任何时候买房都是对的吗？刚需难道就不能像投资客那样逢低买入吗？刚需就必须任凭市场宰割吗？
不管投资还是刚需，本质上都是买房行为，花的都是辛苦挣来的钱，目的都是为了将来的生活更美好，没有高低贵贱之分，凭什么让刚需不管不顾的，就冲进未知的市场？
所以，基于此，刚需买房更应该选择对的时机，刚需应该比投资客更重视买房时机，刚需更应该看清市场走势，刚需更应该把买房当成一种投资！——看懂了吗？这才是今天这篇文章所想要表达的一种观点。
刚需本身手里握有的可支配资产可能就是相对较为受限的。从长期战略上来看，只要城市仍在扩张和发展，那么刚需尽早买房当然是正确的。但是如果从眼下或者说是中短期来看，由于中国的房地产市场本身就受制于各项调控手段的影响，这时候买房就更应该掌握好房价波段，尽量靠近周期底部买入，不管投资还是刚需，只要你要付出买房行为。
在房价下行的周期里，刚需同样有选择和观望的权利。一味建议刚需尽快买房，其实是一种不负责任的行为。所以最后想说的是，只要在经济能力可承受范围内，择优而入，才是最明智的选择。虽然房价易涨难跌，但是在某些特殊时期，选择性价比更高的，谁都不会拒绝不是吗？
最后，关于刚需买房，还是那句话，一定要根据个人需求和经济情况选择，对于准购房者来说，更多是自住需求，可能在价格、配套、户型各方面都基本满足就是最好的了。两方面建议：1、选交通方便、性价比高的房源，同区域性价比高的楼盘更适合刚需置业。2、刚需要在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、以及股票等，根据“现金流”考虑所购买房子的总价。
如今的商品房已经被承载了太多的附加价值，刚需虽然是自住，但是以此作为投资的眼光来买，还是必不可少的一种技能。&买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活。如果买房前不注意房价的预算，往往会造成购房预算超支，甚至陷入买得起而住不起的尴尬境地。因此，大家买房前都要做好资金准备。一般而言，买房资金包含几大部分：第一：定金，不要超过总房价的20%(上限50万);第二：首付，目前首套房三成，二套房五成。根据房价，除去贷款部分的剩余;第三：税费，包括契税、个税、营业税等，根据房子性质不同，税费的差别也大;第四...&标叔你好！我是一名刚需购房者，近期一直在看房。我手头有约150万元的现金，准备贷款200万元，购买一套350万元左右的房子。但现在面临的问题是房贷利率上涨了，去年可以借到85折优惠利率房贷，今年最低只能按基准利率借了。银行的朋友帮我算了一下，我的贷款额要降低17万元，才能满足贷款要求。这意味着我只能买总价更低的房子，但总价越低越难买，请问我该怎么办？要不要等一段时间再买房？读者：安迪安迪你好：既然...&投资，就是将金钱投向市场，获得更多金钱回报的经济行为。在很长的一段时间里，这样的概念一直隐隐扎根在我的意识里。如此，可以得出结论，没有钱就无法进行投资。概念指导人的行为。有时候，人们对同一个概念有不同的理解，甚至是错误的理解，也因此引发不同的行为。比如对投资概念的理解，一些人认为没钱也能投资，而且人人需要投资。这里说的钱，指的是闲钱。对于大多数人而言，生来并没有钱或者拥有优越的家庭背景，但投资已经...&你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手刚需永远被有钱的投资客排挤。就说现在，哪哪都有“刚需三成首付买不到房”的悲伤故事，投资客、拆迁户甩着全款分分钟让你去门口把电瓶车挪一挪。对于投资客，价格到位了就买了。而刚需买房，总在纠结：学区好不好？医院近不近？交通方便吗？还有价格便宜吗？哪怕一样不达标，就打退堂鼓。他还会理直气壮地说：我买房自住，怎么能将就！一位阿里朋友告诉，他的同事现在后悔不已，2015年底...&2017已至年中，相信很多买房的小伙伴都被过去这段时间临沂楼市的房价走势整蒙圈了，是的，小编也是蒙的，看着房价这一路放飞自我的上扬态势着实叫人心慌慌。这样的房价走势也不可避免的引发了一阵抢房热，“买涨不买跌”的规律再一次得到了完美的印证。可是，能在这时毫不犹豫出手置业的人大多也是手头比较宽裕的人，但还是有很多工薪阶层刚需购房者，他们大多是首次置业，买房都是谨慎谨慎再谨慎，不敢轻易跟风出手。然而让人...&
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如有疑问请致电 8投资客与刚需客的购房区别：无配套时，该不该入手？
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投资客与刚需客的购房区别：无配套时，该不该入手？
文｜壹房产主编叶书利购房中，投资客与刚需客的需求及入手时间点等都是存在极大不同的。概括而言，投资客更看重房产身上的投资属性，而刚需客则更盯向房产身上的居住属性。无配套时，该不该入手？在环京置业团购社群（入群方式详见公众号底部的“购房之家”）内，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）经常被问一个问题：这里啥也没有，该不该购买？比如京台永清北出口区域。环京区域是个成长中的城市，这个问题成了购房得心中绕不开的“千年之问”。对于这个问题，壹书生认为，答案不能一概而论，因为对于投资客与刚需者，答案可能存在些许不同。下面以京台永清北出口区域为例实证说明。对于投资客来说，其投资的本质是低买高卖，以赚取投资差价。对于他们来说，中长期来说，虽然这块区域目前配套不全，但可能恰时入手的良机，主要原因有二：环京有价值的区域基本上是无配套的新城壹书生在此前的文章《为什么配套最齐全的环京区域，房价反而越涨不动？》中已揭露过一个现象：在环京城市，有价值的区域恰恰是无配套的近京新城，比如京台永清北出口区域、廊坊西、夏垫等。之所以出现这种怪象，主要缘于大北京的发展逻辑所致。大北京的发展中，北京与环京区域的关系存在两个阶段：空吸阶段与反哺阶段。在空吸阶段，北京对环京周边区域是“负价值”，因为北京将周边区域的人才、产业、资金等全面虹吸过来，导致环京区域出现了贫困带。在北京的空吸阶段，环京区域为了避免被空吸，往往将县城放在与北京有一定距离的区域，而与北京交界的地区则是无人管的贫困带。比如香河县城、大厂县城、三河县城以及廊坊市区等皆遵守“远离北京”的建城策略。在京津冀一体化下，北京与环京的关系正式步入“反哺阶段”，此时之前与北京交界的贫困带反而成了香喷喷的新城。而这些新城，鉴于建城时间短，甚至才刚刚开始启动建城，因此配套普遍偏弱，如京台永清出口区域如此，廊坊西也如此。无配套正是低价入手时投资客的投资逻辑是低买高卖。在看好大区域的价值背景下，无配套时正是投资客的投资佳期。因为在无配套时投资，伴随配套的逐渐完善，房价必然水涨船高。待配套完善时转手，从而完成投资过程。所以说对于“无配套时，该不该入手？”这个问题，在区域有价值的背景下，对于投资客来说，壹书生认为，不但不应犹豫，反而正是投资入手的好时点。不过对于刚需者，答案可能是另一种。有些刚需者，必须考虑户口、教育等现实问题。此时在考察一个新城的投资时点时，相关居住属性的考虑需更具象化。比如有小孩教育需求的人，尤其现在小孩已三四岁，待近三年后交房时，就直接面临小孩入学的问题，此时不得不认真考虑交房后，教育配套是否跟的上。如果还没有小孩，但未来会自住，也得考虑待自己有小孩时，相关区域的教育等配套是否跟的上。对于刚需者，在考虑买房时，不得不更多考虑更具象的一些问题，如教育、户口等。而投资客，只需宏观地观察区域的走势。如果这块区域是向上的走势，便可投资，而至于教育配套具体何年可以到位，实际上价值并不大。同样道理，家有小孩或老人的刚需，也得更具象地考虑医疗配套等问题，否则也可能待入住后带来不少的影响。如何选择房屋？因为需求不一样，投资客与刚需者在具体的房屋选择上也存在不同。正如壹书生在此前的文章《无配套不投资？这是病，得治》中所言：100%产＝80%地+20%房。也就是说，从投资的角度来说，一套房屋的升值空间，80%来源于“房”所在的“地”，只有20%取决于“地”上面的“房”。这就是李嘉诚所言的“地段、地段还是地段”。基于此，投资客在投资时，主要考虑因素是“地”，对于“房”的考虑甚少，比如多少层、朝向、、是否明卫等，考虑不多。相对来说，刚需者考虑到未来的自住，在“房”上面的考虑会更多些，比如楼层，因为涉及到未来入住后的采光；朝向，因为这涉及到入住后的通风及采光；卫生间是否明卫，因为这涉及到入住后卫生间的卫生问题等。概括起来，投资客在选房时，更考虑“地”的因素，对于“房”的因素考虑甚少，因此在一线，一些投资客指着楼盘沙盘图便完成了选房。而刚需者则需细节、细节还是细节化的考虑相关“房”的因素。（壹房产：以京津冀一体化的视角观察环京楼市。微信ID：yifangchan-010）
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　　很多人留言都说，等到房地产崩盘再买房，那时候买房会像买大葱一样容易。这个问题，我们今天不去探讨，因为这不过是你的一厢情愿罢了，因为结果显而易见，即使房地产崩盘了你该买不起还是买不起，而且到那个时候你不仅买不起，可能连生活都很困难。这个不过多赘述，因为没有任何一个层面表明2018年中国的房地产会轰然倒塌，出现崩盘的现象。著名经济学家厉以宁教授就曾表示，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。但目前来看，似乎还尚未完成使命，但也不表示不会进行改革。　　很多人要说了，调控调了一年多了，却始终不见房价下跌，国家压根就不想让房价下跌；还有人说地方政府的财政收入靠房地产来维护，让房价下跌就等于是搬起石头砸自己的脚，这种事他们肯定做不出来，不要异想天开了。关于这些言论，笔者不做过多评论，中国的房地产的确有其特殊性，但是也不能一竿子打死，说调控无效，说全年250+次的行政手段不过是走走形式，这种说法，笔者不敢苟同。　　虽然很多人嘴上不承认房地产开始降温了，但是这不代表市场真的没有降温，调控政策并非无效。虽然笔者也深知很多挺知名的统计机构统计的数据有时候也难免有失偏颇，不能真实反映出市场的水平，但是综合几家二手房机构的数据，还是有一定的可借鉴性的。透过这些数据，我们不得不承认，楼市在经历了一年大刀阔斧的改革之后，确实有些城市出现了人眼可见的降温了。房地产某些方面正在发生的变化，比房价下跌这个结果更加有意义。　　房价真正下跌的城市有哪些？　　1、北京　　从“3·17新政”到去年年底，北京二手房房价已经下降13%。数据显示，2017年12月，本市新建商品住房均价为3.78万元/平方米，同比下降了0.9%；二手房均价回落至5.91万元/平方米，比2016年12月同比下降了1.2%，比2017年3月的最高峰下降了13%。　　在北京房地产市场，“房子是用来住的，不是用来炒的”被诠释得淋漓尽致，不仅在严调控之下，二手房、新房成交量出现腰斩式下跌，经营房地产业务的中介机构也面临大洗牌。住建部最新消息显示，自去年3月份以来，共有500多家违规经营的中介机构被注销备案，300多家违规经营的中介门店被关停，240家门店自行关停，总数达到1000多家。　　毫无疑问，北京作为全国楼市的风向标，已经在引领中国楼市掀起新一轮的改革了。　　2、合肥　　作为曾经的“楼市四小龙”之一的合肥是今年楼市调控的重点盯梢对象，在全国楼市下行的关键时期，合肥楼市的二手房市场似乎也并不理想。媒体对合肥楼市暴跌的报道也从未间断过。《外地投资客直降80万抛售合肥政务区文一楼盘》；《合肥房价过山车：从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩》；《大城市 合肥房价正在崩盘中....》这样的新闻标题就屡见不鲜。　　据不完全统计，自10月2号合肥正式启动“限购”政策至今一年多时间里，合肥九区三县二手房有近500家价格出现下跌。二手房的价格却变化最大，部分泡沫较重的二手房，价格会下降超过10%甚至更多，价格坚挺区域也面临有价无市！　　另一方面，17年12月底澎湃新闻走访的一些楼盘密集区域，大型房企正在加入亏本、降价卖房的行列，但却并不奏效。　　3、天津　　前几天，天津公布的统计数据显示，2017年GDP增长3.6%，而2016年GDP增长还有9%。这远远不是腰斩的概念了。没有经济支撑的房价又会走向何处呢？答案是：跌！　　2017年，天津的房屋成交量，不管是新房还是二手房，下滑都比较明显。而价格更是一跌到底，从安居客统计的数据看，从5月份始，天津的房价就一直跌跌不休。据国家统计局数据显示，天津是2017年全国房价跌幅最大的三个城市之一，跌幅达3.26%，北京领跌全国。　　4、厦门　　这一年，楼市调控不断加码，限购限贷限价限售齐发，“冻房”成为主节奏;从年初的恐慌性抢房到年底的围攻售楼处，一幕幕大戏见证着人性百态。2017厦门房价跌幅全国第3，半年跌0.36%，全年跌幅达2.77%。根据厦门国土局公布数据显示，2018年1月前20天，厦门一手住宅共成交325套，日均仅16套左右。将至冰点。更有引起恐慌，有房东急降100多万卖房。　　很多人可能会说，这点跌幅也叫跌吗？怎么不说0%的涨幅呢？的确，笔者不得不承认，在楼市行情火爆的那两年，全国各地的楼市都涨幅惊人，但是笔者想说的是，今年的统计数据和去年相比不仅没涨还出现了降幅，这不得不说是调控的作用，国家明确未来房地产要以“稳”为主，就是说像前些年大幅上涨的情况是绝不容许出现的，但相同的房价大幅下跌也势必会引发一系列不良反应，也是绝不会发生的。　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”大局指导下，维持房地产健康稳定发展，抑制资产泡沫才是当务之急，话说回来，对于炒房投资者来说，房价不涨或下跌对于他们就是亏本，如果政策能连贯持续下去，相信要不了多久，他们都会逐渐无利可图逐步退出市场。　　任志强近日，在人民大会堂举办的第十五届中国地产年底风云榜上说到，假定按照现有的政策不变，比如说房地产政策不变、防范金融风险杠杆的政策不变，2018年房价下降城市将越来越多。房地产投资也会下跌。　　2017年对于整个房地产市场来说，是值得高兴的，“房住不炒”得到了非常好的诠释，一二线在政策大网越织越密，而且得到了量价齐跌的局面，不仅如此共有产权房、国家租房部门入场、集体土地允许建住房出租等举措的推出更是对调控的升华，更是首要解决民生居住问题的见证。虽然不可忽视的三四线城市在去库存方针的指导下仍然存在上涨的可能，但是业内统一口径认为，这是收尾阶段，而且不是靠人口和产业推动上涨的三四线是不可持续的，在2018年棚户区改造大面积减缩的情况下，2018年三四线迎来大调整，房价回落也是指日可待的，指数研究院更直言三五年后，三四线城市甚至会出现腰斩下跌的可能。　　对于刚需来说，笔者之前就说过，如果是真的有房票、有能力的情况下，买房自住随时可以下手，不必过分追求最佳时机，没有人能真正预测最佳进场时机。相反畏畏缩缩，犹犹豫豫却更有可能让你错过上车机会。2018年虽然国家明确强调会“满足首套刚需，支持改善需求”，但一切都还是未知数，政策的出台是多层面的工程，还需要时日制定策略。就目前来看，2018年房地产大势只会越来越稳，越来越利好刚需，所以买房如果不是非买不可，观望一下也并不是坏事。
来源：楼市奇说
本文由值得看看优化排版，不代表值得看看观点
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