欧盟迈出“整体自主防御”第一步 达成安全和防务计划
楼主正文显示宽度
跟帖显示为
本帖只代表的个人观点，不代表人民网观点。 如将本文用于其他媒体出版, 请与联系。举报
微信扫一扫分享本帖到朋友圈
微信扫一扫分享本帖到朋友圈
图文编辑模式
10:23:02&)
1079字(15/0)
请登录后继续操作....
强国社区-人民网现在年纪小一点的朋友可能不知道911之前，在中国身上发生了什么。毕竟911过去都已经16年了，五八事件已经18年、南海撞机也已经16年了，现在对“为911叫好”这件事感到困惑的年轻朋友，当年大多年纪还小，甚至尚未出生。相比美国几乎每年都要纪念的911，五八事件和南海撞机并没有那么高的曝光率和关注度，年轻点的朋友不知道这两件事是很正常的。&br&&br&但是如果要理解为何911有那么多中国人叫好，是必须要理解五八事件和南海撞机事件给当时的中国带来的震撼及其延宕产生的影响的。&br&&br&五八事件，指的是1999年贝尔格莱德时间5月7日夜间，也就是北京时间5月8日清晨五点左右，美国B-2轰炸机使用三枚精确制导导弹轰炸中国驻南斯拉夫联盟大使馆的事件。这次轰炸造成馆体严重毁坏，新华社驻南联盟三名记者邵云环（58岁）、许杏虎（31岁）和朱颖（28岁）在轰炸中丧生。&br&&br&那么，为何会有这次轰炸呢？&br&&br&&br&1980年代，随着铁托的去世，欧洲“铁幕”前线力量削减，南斯拉夫社会主义联邦陷入了困境。以科索沃独立为目标的民族主义运动兴起，塞尔维亚族和阿尔巴尼亚族在科索沃地区暴力冲突加剧。1980年代末，当时的南斯拉夫领导人米洛舍维奇以军警镇压科索沃危机，1991年，南斯拉夫社会主义联邦解体，塞尔维亚和黑山成立南斯拉夫联盟，简称南联盟；科索沃地区也借机宣布独立，但不被承认，科索沃境内塞族和阿族流血冲突愈演愈烈。在境外多方势力的支持下，1996年，“科索沃解放军”成立，内战大规模爆发。很快，在北约的介入下，这场内战演变为国际战争。&br&&br&1998年底，以美国为首的北约准备发动针对南联盟的军事行动。1999年初，北约开始向南联盟进行军事调动，希望以军事压力促成南联盟与科索沃的谈判，使南联盟承认科索沃地区的“高度自治”权，但是遭到了南联盟的拒绝。&br&&br&3月，北约发出最后通牒，南联盟仍然拒绝北约的提议，不承认科索沃高度自治。日，北约“保护人权”的空袭开始，战火从科索沃迅速燃烧到南联盟全境。&br&&br&&br&1999年6月，南联盟代表与北约代表在马其顿签署条约，约定将由联合国安理会对科索沃的前途进行表决。北约军事力量撤出南联盟。6月10日，联合国安理会以14票同意、1票弃权（弃权票来自中国）的结果通过了关于科索沃问题的决议，科索沃获得自治权。&br&&br&&br&在北约介入科索沃战争的三个月期间，共发动40余次空袭行动，出动飞机36000余架次，使用弹药13000吨，使用大量新型高科技武器，平民死亡近2000人，受伤近万人，同时制造了百万难民。上百家医院、学校、工厂、电厂、商店及数十条道路、桥梁、铁路被炸毁。或许有的朋友认为这个数字并不大，可当时南联盟人口也不过数百万人，还不及北京市城区人多，整个国家所遭受的经济损失更是达到了2000亿美元。可想而知，这场名为“保卫人权”的战争，对南联盟的无论是统治者还是平民，都是一场灭顶之灾。&br&&br&五八事件即是在这场战争中的惨剧之一。驻外大使馆作为国家领土的延伸，遭到外军轰炸，其严重性不亚于我国本土遭到军事袭击。更令当时的国人感到愤慨的是，当天的空袭并未得到联合国授权；而在五八事件之后，美国对此的解释是“误炸”，声称是用了“过期的军事地图”，原本是想打击不远处的南联盟国防部。美国在这次战争中使用了大量当时最精尖的武器设备，在执行任务时却还用着“过期军事地图”，这样的说辞如何令人信服？&br&&br&五八事件发生之后几乎举国震惊。不仅当时的外交部军控司司长沙祖康大喊“窝囊”，多名国家领导人甚至在听闻之后无法控制情绪痛哭流涕。1999年，中国改革开放整整20年，全国人民生活水平蒸蒸日上；在波谲云诡的&a href=&tel:&&&/a&年代，中国也扛住了多方压力韬光养晦，一切都在向好发展。美国的三颗导弹炸的不仅是我国驻南联盟大使馆，更是炸碎了中国好不容易建立起来的自尊心和自信心。更憋屈的是，当时的国力水平，无论是经济还是军事，根本无法与北约相抗衡，也根本不足以用任何手段为在事件中殉职的三人讨回公道。这一口窝囊气，憋在所有人心里。人们只能上街抗议，去美国大使馆、领事馆抗议，可是所有人心里明白，只要美国愿意，炸弹随时都能再次打到自己头上。&br&&br&五八事件余波未了，日，南海撞机事件发生，在我国自己的领土上，在“非战争”的状态下，我们牺牲了一名优秀的飞行员。&br&&br&2001年1月，新任美国总统小布什宣誓就职，放弃克林顿时代对中国“战略合作伙伴”的态度，转而将中国视为“战略竞争对手”。3月，中国国务院副总理钱其琛访美，旨在改善中美关系，美国放弃了对于中国“战略竞争对手”的表述。然而，仅仅不到一个月后，4月1日，在南海便发生了撞机事件。&br&&br&4月1日上午，两架美国EP-3侦察机进入我国南海领空，中国海军航空兵派出两架歼-8战斗机对其进行侦查拦截。在我方警告无效的情况下，上午9时07分，编号81192的战斗机在海南岛东南70海里处，中国专属经济区上空与美军侦察机发生碰撞，飞机坠毁，飞行员王伟牺牲。撞机发生后，美军两架战斗机在未经允许的情况下迫降海南陵水机场，随后连机带人被我方扣押。&br&&br&撞机事件发生后，美方立即对中国施加压力，中美双方展开一系列政治角力。&br&&br&4月2日，美国总统小布什提出要在“没有外部因素的干扰下”与美方机组人员见面。&br&&br&4月3日，中国国家主席江泽民表示撞机事件主要责任在美方，中国保留进一步交涉的权力。&br&&br&4月4日，美国国务卿鲍威尔致信钱其琛对此事表示“遗憾”，并表示此事局势转变责任主要在中方。同日，中国外长唐家璇召见美驻华大使普理赫，表示美国混淆是非，对此事作出无理判断，在中国已出于“人道主义”安排美方外交人员与机组成员会面的情况下，美方仍然推卸责任，摆出“霸道架势”。&br&&br&4月5日，中国主席江泽民要求美方必须向中国道歉，美国总统布什则一再表示“遗憾”，并要求中国安排美方人员回国。&br&&br&4月6日，美方称双方已“交换意见”“达成进一步共识”，正在草拟联合声明。&br&&br&4月7日，中方外交部门再次要求美方道歉。&br&&br&4月8日，中国军方要求美方道歉。&br&&br&4月9日，美国务卿鲍威尔对撞机事件使用“抱歉（Sorry）”一词。美方同机组成员进行了第四次会面。布什向牺牲飞行员王伟妻子阮国琴去信，对王伟的牺牲表示“遗憾（Sorry）”，然而并无道歉字眼。&br&&br&4月10日，中方坚持要求美方道歉，美军方称战机碰撞时处于“自动驾驶”状态。&br&&br&4月11日，中国主席江泽民再次强调中美必须找到合适手段解决撞机事件。美向中国递交正式声明表示“遗憾”。中国允许美方机组成员回国。&br&&br&4月12日，美方24名机组成员回国。中国扣押美侦察机。美方人员回国后，受到英雄一般的热烈欢迎。&br&&br&4月13日，小布什发表讲话，反对中国声称撞机事件责任在美方的说法，并表示美军将恢复侦查飞行。&br&&br&4月14日，中国海军党委批准王伟为革命烈士。&br&&br&4月16日，中国国家主席、中央军委江泽民签署主席令，授予王伟“海空卫士”称号。&br&&br&之后，中美双方就归还侦察机一事继续展开激烈谈判，美方坚持认为撞机事件非美方责任，并一度威胁终止谈判。6月7日，两架美EP-3侦察机运回美国。&br&&br&8月10日，美方要求中方就撞机事件向美方机组成员支付3.4万美元赔偿款。&br&&br&8月11日，中国拒绝美方赔付要求。&br&&br&时至今日，中美双方对于撞机事件真相仍然各执一词。&br&&br&王伟烈士衣冠归葬杭州安贤园烈士陵园，我每次回杭州都会去祭扫。&br&&figure&&img data-rawwidth=&899& data-rawheight=&1600& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b5aa900b723d9ec821eebd1f1f600358_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&899& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b5aa900b723d9ec821eebd1f1f600358_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&撞机事件发生在我国领土境内，事发地点按照国际法是毫无争议的中国专属经济区。然而美国飞机竟然能够在此“自由飞行”，并无视中方警告与我方发生撞机，事后在未经允许的情况下迫降我方机场。如果说五八事件是发生在我驻外使馆，受当地战事“波及”的事件的话，那么南海撞机事件则是真真正正的对中国领土安全的严重威胁。五八事件后人们对于“达摩克利斯之剑”的担忧变成了现实，美国不仅可以随意进出我国领空，还可以在事件发生之后强词夺理、倒打一耙，摆出霸道姿势推卸责任，而我国最终也只能在抗议无果后忍气吞声。五八事件带给当时中国的更多是震惊，而南海撞机之后这种震惊转化为了愤怒——然而出于当时的国力，这种愤怒，最终转化为了无可奈何。&br&&br&面对一个拳头比你大得多也硬得多的对手，打不过，只能忍了。&br&&br&我们中学历史课本上一再重复“弱国无外交”，没想到到了现在，中国居然依然在外交上接二连三地吃瘪！&br&&br&日，基地组织操控的911事件发生，事件发生在美国最繁华的都市纽约，发生在纽约最繁华的区域曼哈顿。美国自建国以来，一直以bug一般优越的地理位置逃过了战争之火，一战、二战美国本土均未受到伤害。而基地组织却让美国本土陷入了空前恐慌，尽管拥有全世界最高端的武器，却仍未能阻止针对美国腹地的平民的恐怖袭击，美国对此的震惊程度，不亚于五八事件给中国造成的震惊。&br&&br&而五八事件、南海撞机事件给中国带来的两口咽不下、吐不出的恶气，在911面前，可以说给释放了出来。村东头一直仗势欺人、打得你还手无力的恶霸李狗蛋被疯狗咬的头破血流，出于人的本性，哪怕不拍手叫好，你心里也一定会暗自觉得出了一口恶气吧。&br&&br&我无意为“拍手叫好”这件事洗地，写下此文只是为了让更多年轻的朋友明白，当时那些拍手的人，究竟是什么样的心理状态。真的，当时真的是被欺负惨了，很多人对于基地组织的态度，真的是“替自己出头”的那种感觉。&br&&br&今天的中国与当时已不可同日而语，随着国力的发展，今天的年轻朋友可能已经不能理解自己的国家“被人按在地上摩擦”是一种什么样的感觉了。今天的我们认为强大是与生俱来的，认为世界责任是与生俱来的，认为我们无论如何不应该对造成无辜平民死亡的恐怖袭击拍手叫好。是的，现在我也认为我们不能对911拍手叫好；911发生当年我读初二，听到911后的第一个反应确实也是“善恶终有报天道好轮回”，这种漠视平民生命、只顾自己痛快的想法是很危险的，和恐怖主义没有区别，在这里向年轻、理性的朋友们道歉。时过境迁，我认为人变得理性、对人类有普世责任感是件好事，但是说实话，作为一个古典现实主义的信徒，我始终认为，国家利益，终究是会践踏人类普世利益的，这也是为什么人类自踏入文明的第一天开始，就没有停止过流血冲突。&br&&br&911事件之后，美国的战略重点转向反恐，军事行动大量部署到中东，亚太地区紧张局势有所缓和，中国也正是借着这样的机会拼命发展军工、科技和经济，终于有了今天的成果。而今日特朗普上台，和当年小布什一样，把中国视为竞争对手，有意重新将力量部署到亚太。或许对于中国来讲，一轮新的风暴，就要来临了。&br&&br&&br&请记住下面的对话：&br&&br&&br&“81192，请返航！”&br&“我已无法返航，你们继续前进！”
现在年纪小一点的朋友可能不知道911之前，在中国身上发生了什么。毕竟911过去都已经16年了，五八事件已经18年、南海撞机也已经16年了，现在对“为911叫好”这件事感到困惑的年轻朋友，当年大多年纪还小，甚至尚未出生。相比美国几乎每年都要纪念的911，五八…
人们总是相信他们所希望相信的事。&br&&br&这事，和孕妇要停wifi，家长让孩子辍学上送国学班一样，不仅是无知。&br&&br&他们原本，也是打疫苗长大的。也许不太清楚疫苗的原理和作用，但意识上也应该明白，这是一种保护措施，来自社会来自国家的保护措施。&br&&br&污名化疫苗，造谣阴谋论等，创造了一个疫苗有害这一概念，而他们则迫不及待的去坚信。作为一名反对者，会让他们获得巨大的成就感，让他们自认为能够站在一个清醒的位置，来假装反抗社会对其的压迫。更重要的，同时，这也让他们可以认为自己对孩子创造了一种特别的保护，这种特别的保护中蕴含着他们特别的爱。让他们相信，自己的孩子能够在特别的保护下成长成才，而非像自己一样平凡平庸。这是一种虚假的安慰，因为真实而有效的的孩子教育和成长环境，是他们负担不起的。&br&&br&对自己的人生焦虑又无能为力，只能祈求一些安慰罢了。可恨也可怜。
人们总是相信他们所希望相信的事。 这事，和孕妇要停wifi，家长让孩子辍学上送国学班一样，不仅是无知。 他们原本，也是打疫苗长大的。也许不太清楚疫苗的原理和作用，但意识上也应该明白，这是一种保护措施，来自社会来自国家的保护措施。 污名化疫苗，造…
&h2&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）&/h2&&p&（昨天看到的文章，较长，侵删&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159864& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）叶伟强&/a&）&/p&&p&&b&应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！&/b&
　　房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？
&/p&&p&　　作者基于多年的观察和研究，以突破自我的勇气和独特的分析框架，深入探讨有关房价的的方方面面：高房价的基础是什么？为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调？扶摇直上的房价还将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢，频频被现实打脸？……
&/p&&p&　　本文覆盖面广，而篇幅甚长。为方便阅读考虑，分六个小节，以飨读者。六个小节分别是：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159702& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（一）关于房价和调控的那些错&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159704& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（二）高房价是被什么撑起来的？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159705& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（三）中国房价到底“合理”吗？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159770& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（四）房价会怎么走？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159771& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（五）房地产调控真相&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159800& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（六）未富先“贵”，代价沉重&/a&。
&/p&&p&　　本文无意提供标准答案，旨在推进对中国房地产市场的认识。
&/p&&p&　　——编者
&/p&&p&&b&　　（一）关于房价和调控的那些错&/b& &/p&&p&　　“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软的状态，根本没有心思想房事。”
&/p&&p&　　这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它激发了无数人的共鸣和心悸。
&/p&&p&　　房价淘空了太多人的精力和财富，还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子，高企的房价都在影响着你。是的，在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。
&/p&&p&　　电视剧《蜗居》热播的时候是2009年，在那之前房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨，什么时候是个头呢？
&/p&&p&　　现在情况有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨，三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处，在似乎看到房价“消停”曙光的同时，人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此，一二线城市又会撑多久？
&/p&&p&　　房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？
&/p&&p&　　万众踌躇之际，知心大哥任志强适时挺身而出，再发豪言：房价必涨，有钱就买！
&/p&&p&　　任志强因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买，已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨，恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房？
&/p&&p&　　怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听呢，还是不听呢？
&/p&&p&　　关于房价，我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件：
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区大兴。&/b& &/p&&p&　　大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目，预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米，最高价甚至达到8.03万元/平方米。&/p&&p&　　我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目，原本不应该发言，但是地产最有价值的，难道不是位置、位置、位置吗？郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华，才有如此高的价格呢？
&/p&&p&　　人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？
&/p&&p&　　分析人士精彩点评：这个项目拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不高。
&/p&&p&　　去年2月23日，绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块，实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。
&/p&&p&　　这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证，悬念是，这么高的价格，市场买不买账？我认为，这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区通州，北京城市副中心。&/b& &/p&&p&　　由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证，预售价格同样令人咋舌：平均7.8万/平方米，最高单价10万/平方米！这还只是该区价格第二高的楼盘。
&/p&&p&　　对此也有精彩点评：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心，北京市政府规划所在地，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。
&/p&&p&　　同样精彩的点评是：通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。
&/p&&p&　　只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？
&/p&&p&　　通州也好，大兴也好，现在就有这么高的房价，到底意味着什么？
&/p&&p&&b&　　?北京，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。&/b& &/p&&p&　　任志强就是在这里再发惊人之语：本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。
&/p&&p&　　任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰：需求还很旺盛，供给却减少了，供不应求的结果可不是房价继续上涨？
&/p&&p&　　按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控，因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源，同样是抑制了供给。
&/p&&p&　　这些措施包括：
&/p&&p&　　银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；
&/p&&p&　　新增开发贷趋紧；
&/p&&p&　　拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；
&/p&&p&　　暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；
&/p&&p&　　中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；
&/p&&p&　　去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　我从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，我已经记不清了，对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控，也已经见怪不怪了。
&/p&&p&　　历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变，政策令人各种看不懂。
&/p&&p&　　这到底是为什么？
&/p&&p&　　批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越多。每次调控政策一出，包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员，历来骂声一片。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。
&/p&&p&　　以抑制供给的方式调控房价，适得其反。这么浅显的道理，调控政策制定者难道真的不懂？也根本听不进去别人意见？还是根本没发现房价越调越高？不管怎么说，十几年过去了，总会找到相对靠谱的办法吧？
&/p&&p&　　腹诽和批评多年之后，我觉得需要换个角度思考这些问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。
&/p&&p&　　比如说，也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给？
&/p&&p&　　又比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套的调控政策。
&/p&&p&　　再比如说，也许政府调控的真正目标（或者说首要目标）并不是抑制房价上涨？
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　?香港，七名警察殴打“占中”（占领中环）者被判刑。
&/p&&p&　　等一下，不是说房价吗？怎么扯到香港警察了？没错，跟警察是没关系，但是跟“占中”却有不得不说的联系。
&/p&&p&　　香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示：房价崩不崩盘，代价都在那里，无法逃避，无药可解。
&/p&&p&&b&　　（二）高房价是被什么撑起来的？&/b& &/p&&p&&b&　“两地一制”的土地供应&/b& &/p&&p&　　要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。
&/p&&p&　　周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。
&/p&&p&　　鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。
&/p&&p&　　在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。
&/p&&p&　　官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
&/p&&p&　　当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。
&/p&&p&　　内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。
&/p&&p&　　“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。
&/p&&p&　　以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？
&/p&&p&　　经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。
&/p&&p&　　内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。
&/p&&p&&b&　　中式地产市场的独特法则&/b& &/p&&p&　　中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。
&/p&&p&　　经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。
&/p&&p&　　“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
&/p&&p&　　可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
&/p&&p&　　但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。
&/p&&p&　　既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。
&/p&&p&　　之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。
&/p&&p&　　中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。
&/p&&p&　　需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：
&/p&&p&　　?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。
&/p&&p&　　?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。
&/p&&p&　　换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。
&/p&&p&　　本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握？
&/p&&p&　　这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。
&/p&&p&　　而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。
&/p&&p&&b&　　（三）中国房价到底“合理”吗？&/b& &/p&&p&　　房价一旦绷不住，会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。
&/p&&p&　　但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。
&/p&&p&　　之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？
&/p&&p&　　对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。
&/p&&p&　　这的确是因为中国房地产市场与众不同。
&/p&&p&　　前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。
&/p&&p&　　租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。
&/p&&p&&b&　　小马可以拉大车&/b& &/p&&p&　　?先看租售比。
&/p&&p&　　我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。
&/p&&p&　　通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。
&/p&&p&　　租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的；而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场（而不是整个房屋市场）的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。
&/p&&p&　　如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。
&/p&&p&　　房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。
&/p&&p&　　中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。
&/p&&p&　　这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker，而是price leader。
&/p&&p&　　99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。
&/p&&p&　　所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗？你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。
&/p&&p&　　前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。
&/p&&p&　　这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？
&/p&&p&　　真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧？
&/p&&p&&b&　　高度控盘的市场&/b& &/p&&p&　　?再看房价收入比。
&/p&&p&　　这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：
&/p&&p&　　第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。
&/p&&p&　　在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……
&/p&&p&　　第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。
&/p&&p&　　第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……
&/p&&p&　　去大城市，就得买房子。这是刚需。
&/p&&p&　　刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。
&/p&&p&　　当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。
&/p&&p&　　但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗？
&/p&&p&&b&　　（四）房价会怎么走？&/b& &/p&&p&　　关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。
&/p&&p&　　2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。
&/p&&p&　　情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
&/p&&p&　　这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。
&/p&&p&　　要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
&/p&&p&　　正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。
&/p&&p&　　高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。
&/p&&p&　　在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。
&/p&&p&　　另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。
&/p&&p&　　于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。
&/p&&p&　　这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。
&/p&&p&　　当然，也导致优质城市的房价越来越高。
&/p&&p&　　于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。
&/p&&p&　　房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。
&/p&&p&　　但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。
&/p&&p&　　中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。
&/p&&p&　　那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。
&/p&&p&　　这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。
&/p&&p&　　从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。
&/p&&p&&b&　　（五）房地产调控真相&/b& &/p&&p&　　我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。
&/p&&p&　　说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。
&/p&&p&　　粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……
&/p&&p&　　当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。
&/p&&p&&b&　　供地制度决定调控政策&/b& &/p&&p&　　任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。
&/p&&p&　　我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：
&/p&&p&　　第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；
&/p&&p&　　第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。
&/p&&p&　　第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。
&/p&&p&　　第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。
&/p&&p&　　需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。
&/p&&p&　　另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。
&/p&&p&　　再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。
&/p&&p&　　因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。
&/p&&p&　　当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。
&/p&&p&&b&　　政策的理性与局限性&/b& &/p&&p&　　由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。
&/p&&p&　　或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。
&/p&&p&　　严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。
&/p&&p&　　这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。
&/p&&p&　　政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？
&/p&&p&　　我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。
&/p&&p&　　而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？
&/p&&p&　　万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？
&/p&&p&　　所以，调低房价，根本不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。
&/p&&p&&b&　　调控优先序&/b& &/p&&p&　　关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。
&/p&&p&　　由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。
&/p&&p&　　1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。
&/p&&p&　　“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的！
&/p&&p&　　很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。
&/p&&p&　　历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一条不一样的路？但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。
&/p&&p&　　简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者（包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人）的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。
&/p&&p&　　现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：
&/p&&p&　　默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；
&/p&&p&　　首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；
&/p&&p&　　次要目标：房价不要过快上涨。
&/p&&p&　　现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……
&/p&&p&&b&　　（六）未富先“贵”，代价沉重&/b& &/p&&p&&b&　　“香港病”&/b& &/p&&p&　　在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，so far so good。
&/p&&p&　　最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。
&/p&&p&　　政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。
&/p&&p&　　作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。
&/p&&p&　　众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。
&/p&&p&　　要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。
&/p&&p&　　在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。
&/p&&p&　　一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。
&/p&&p&　　要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。
&/p&&p&　　但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的成本之下，早已失去竞争优势。与此同时，香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间，极为逼仄。
&/p&&p&　　另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本极高，大量中产阶级终其职业生涯，也不过堪堪供完一套房子。
&/p&&p&　　据说，香港“豪宅”的标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。
&/p&&p&　　朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾经问过一个香港小妹，香港房子这么贵，年轻人结婚怎么买得起。小妹说，租房啊，或者去新界买一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室，很宽敞啦！300万港币左右，首付只要１成！”
&/p&&p&　　超过20万香港普通民众，则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位，有的“劏房”里住着一家几口，所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床，分租给不同个人，人均活动空间两平米左右。
&/p&&p&　　香港的确有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前，政府每年修建的廉租房为两万个单位，居民提出申请后，最快得排队等到上七年，甚至要等上十二三年。
&/p&&p&　　生活成本极高；供不起住房；本地产业不振，找不到好工作；贫富分化日趋严重；香港很多年青人看不到希望……“占中”，就是在这样一个背景发生的。
&/p&&p&　　在香港，高房价的恶果已经看得很清楚了：它未必以崩盘的形式出现，但成本依然高昂；它透支着老百姓的精力与财富，也必然透支一个经济体的潜力，甚至会激发社会矛盾。
&/p&&p&　　经济学原理告诉我们，所谓垄断利益最大化，就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余，下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度，榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有，如果金融机构风控做得好的话。
&/p&&p&&b&　　沉重的龟壳&/b& &/p&&p&　　中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间，但实际上丝毫没有可乐观之处。
&/p&&p&　　在中国不但未富先老，而且未富先“贵”：房价贵，人工贵，看病贵，同样质量的商品都比美国贵……
&/p&&p&　　中国经济30年高速发展没有秘密可言，无非是制度红利，人口红利这些因素。所有的红利概括起来，其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升，竞争力锐减，高房价难辞其咎。外需还在那里，只是不见得再买中国制造而已。
&/p&&p&　　和香港的情况一样，高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒，从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右，高房价至少“贡献”了一半。
&/p&&p&　　更何况，香港的税制简明、所得税低，中国的宏观税负则高得惊人，“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压，转而在他国建厂甚至整体搬迁的，不在少数。有去东南亚的，有去印度的，甚至有去美国的。
&/p&&p&　　美国次贷危机之后，外需真的回不来了吗？国际市场真的对产品没有需求了吗？需求还在那里，没变太多，也没变太少，只是满足需求的供给者，不见得还在中国而已，有不少已经撤出或者正在（考虑）撤出了。
&/p&&p&　　可控的供地制度维持房价不崩盘，却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场，可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标，但确实是地产市场价格畸形的有效指标。
&/p&&p&　　地产市场对价格扭曲不反应，其他市场和产业却会反应，于是我们看见了“产业转移”，不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。
&/p&&p&　　正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整，却也因为不调整，给整个国民经济累积了极高的代价。
&/p&&p&　　怎么办呢？中国的高房价发展到现在，已经积重难返了。我对房价是否崩盘，不再那么悲观了，因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场；但是我对中国经济的前景，却是更加悲观了，同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。
&/p&&p&　　多么沉重的负累！而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”，艰难前行。（The end）
&/p&&p&　　崩或不崩，代价都在那里，无处可逃，无药可解。（The End）&/p&
房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）（昨天看到的文章，较长，侵删）应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！
房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的…
&p&&b&小消息一：&/b&&/p&&p&记得2016年9月这个消息在中国引不起关注，几乎没人知道！&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6c5d1f18bec000d458f4653_b.jpg& data-rawwidth=&672& data-rawheight=&124& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&672& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6c5d1f18bec000d458f4653_r.jpg&&&/figure&&p&&b&小消息二：&/b&&/p&&br&&p&一个月之后，10月25日，这个消息在中国也没有得到关注。仅仅很小的消息！&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8e0b3d47248bc56faca440_b.jpg& data-rawwidth=&705& data-rawheight=&440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&705& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8e0b3d47248bc56faca440_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&但是现在.......大新闻！！！！&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fd51f8f2c11a86db4953f02_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&333& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fd51f8f2c11a86db4953f02_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d799bd43c27_b.jpg& data-rawwidth=&183& data-rawheight=&179& class=&content_image& width=&183&&&/figure&&p& 乐天为什么同意部署萨德？韩国政府先把乐天集团会长辛东彬申请逮捕，然后一个月又把他放了，为什么要放他，是要付出代价呀！要钱还是要命，当然是保命要紧！这就是代价！ &/p&&p&另一个乐天版；&/p&&p&如何评价 2017 年 3 月 10 日韩国宪法法院通过总统弹劾案，朴槿惠被罢免？ - 朗博的回答 - 知乎
&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何评价 2017 年 3 月 10 日韩国宪法法院通过总统弹劾案，朴槿惠被罢免？&/a&&/p&
小消息一：记得2016年9月这个消息在中国引不起关注，几乎没人知道！ 小消息二： 一个月之后，10月25日，这个消息在中国也没有得到关注。仅仅很小的消息！ 但是现在.......大新闻！！！！ 乐天为什么同意部署萨德？韩国政府先把乐天集团会长辛东彬申请逮捕，…
&p&房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。&/p&&p&首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。&/p&&p&&b&工业企业不好过。&/b&
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。
当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。&/p&&p&&b&房地产企业也不轻松。&/b&
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。&/p&&p&&b&房子真的很稀缺吗？&/b&
房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？&/p&&p&&b&地方政府对房地产持什么态度？&/b&
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。&/p&&p&&b&房价暴涨的根源是什么？&/b&
就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。&/p&&p&——————————————————————————————————————————-
非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。
鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。&/p&&p&&b&1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？&/b&
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。&/p&&p&&b&2.政府能操纵房价涨跌吗？&/b&
呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？&/p&&p&&b&3.关于房产税。&/b&
呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。&/p&&p&&b&4.关于炒房团和中介从业人员。&/b&
炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。&/p&&p&房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。&/p&&p&&b&关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解&/b&&/p&&p&1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。&/p&&p&2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。&/p&&p&3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，70年的土地使用权根本不用担心，到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的。不过，70年后的世界，也许没有人能预测吧，嘿嘿。&/p&&p&4.土地使用权的实质是什么？呵呵，法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客。但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的。土地是不动产，你无法抠起来背着走。不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等。当然，有些地方是有差别的，比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的，还有地下资源也不是你的。还有，出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的。既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念，搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位。呵呵，你肯定不认同这个观点。那么，既然国有土地是全民所有，你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一，可是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？&/p&&p&5.房屋所有权又是什么？房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权，说白了就是那房子是你的。还是那句话，所有权是绝对权，是最完全的物权，永久性的。那么问题来了，房子是永久的，地的使用是有期限的，咋整？法律已经想好了套路，《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则。土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。你买了房子，其实也买了土地使用权。当然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说，你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点。土地使用权到期你据不续期，按照法理，你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的。其实，国外也有这种。英国就有一些公寓，你买了房子，但是地是别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权，中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点，就是你买了房屋的所有权，租了土地使用权。虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系，但是的确有差别的。其实，这种类似也存在于其他情况，比如，林地权和林木权。林地是某村的，树是你种的，树你可以砍走，地不能拿走。&/p&&p&6.出让金和房产税是什么东西？土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍），也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款。请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款。房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税，主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种。注意：房产税不是房地产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之。政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是，那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的。后来，社会主义改造完成，土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了，只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了，那时候屁民也没几个在国有土地上有自己的房。日，国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳。只是，后来房地产立国，为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了。所以，别以为房产税是什么新鲜事物，也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度。对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西，即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双重征税。只是，什么时候开征、怎么征收的问题。至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的。不过，按照目前的思路和民意，仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题。未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗，目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定。我个人还是认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。&/p&&br&&p&顺便声明下：本人不打算取匿，也不求关注，因为我很少发言。关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见，他们才是房价短线走势的知情人和推手。我也不是WPY，没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰，不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！&/p&
房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机…
&p&好问题！&/p&&p&虽然你这个问题本身满是槽点，但从侧面反映出了互联网时代反而让人更加信息闭塞的事实。&/p&&p&所以是好问题。&/p&&br&&p&1.中国房价根本就没涨成什么样，只是少数几个几个顶级城市和大型城市的房价一直在涨，媒体又天天在鼓吹，所以给人的感觉似乎是全中国的房价已经完全上天了。&/p&&p&但真实情况是广大三四线城市的房子积压严重卖不出去，价格是处在相对合理范围的。&/p&&p&况且不要整天盯着新房，一些配套完善的二手房也并不差。&/p&&p&所以如果把眼光放在全国的角度而不仅是北上广深的角度，其实房价的均值也没那么可怕。&/p&&p&PS.部分之前房价暴涨，但是明显虚火过旺且存在高投机性的城市，现在房价也正处在缓慢崩盘过程中。&/p&&p&（已经挂了好几天了，现在我把数据来源和城市删了，因为已经有人找我麻烦了，就当我啥都没说吧）。&/p&&p&这和大量的投机性购房以及曾经严重蔓延的高杠杆首付贷有关。&/p&&br&&p&2.经济危机