中国人去澳洲买房有哪些陷阱？你要知道的都在这里了……_九个头条网——更少更重要
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中国人去澳洲买房有哪些陷阱？你要知道的都在这里了……
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编者按在昨天的文章里，熟知澳大利亚的商业规则与投资热点的周卓峰先生给我们深入全面剖析了墨尔本房地产市场的投资价值与优势。&但有一个值得注意的现象是，很多华人买家在海外置业时常常会忽略当地的房地产的相关税率条款，导致了这套海外房产成了一个定时炸弹。&今天的文章里，周卓峰先生则全面介绍了华人在墨尔本置业所要注意的法律、税率及贷款等问题。干货满满，值得分享！&墨尔本西南边的房价较低 但增长较为缓慢&当我们打开墨尔本的地图，其实我们就发现，墨尔本是一个扇形分布的城市，而它都是围绕着整个菲利普湾而构筑的一个城市。&在这个城市里面，首先我们要去知道整个墨尔本城在原来的规划里面，东南面是它的传统住宅区，西南面就是它所谓传统的工业区和物流区，这是首先的第一点。&我们要非常清楚地知道这一个区位，因为墨尔本长年所吹的风向是东北风。&也就是说，东北风会把东南方面的空气以及各个方位的空气就吹到了这个城市的西面，所以在投资墨尔本房产的时候，大家要非常去注重的一个问题就是，我们要在东南区这一块去选择我们的投资地。&&因为传统的住宅区，它的配套、交通、医疗、学校都已经是非常完善的，而如果我们再去选择澳大利亚墨尔本城市西南面的房子，我们就要注意一个问题了，那里原来是工厂区，也是传统的物流区。&所以西南面的房子，相对比较便宜一点。但是它的市政配套、它的医疗配套、它的学校配套，不是现在就能够跟上，还需要等一个相当长的时间。&也就是说买的时候，可能西南边的房子会便宜一点，但是它的增长必然也会随着它的配套一样，要有一个过程，要有一个阶段。&为何要投资CBD半径三公里内圈子？&在澳大利亚的房产里面，为什么要去选最好选择的所谓的公寓的投资地？为什么是在CBD的三公里半径以内的圈子？&很多朋友可能都会听说过，老外基本上是年满18岁以后，他们就会出来独自去居住而离开父母，这确实是老外生活的一个习惯。&有小孩18岁毕业了以后，他们就非常希望拥有自己的空间和拥有自己的生活环境，所以他们会纷纷选择去外面租住房子而离开父母，这就产生了一个很有特色的案例：
不像我们中国的小孩子由出生、长大、结婚、生孩子都会和父母一起住。澳大利亚的小朋友一般是18岁成人礼以后，他们都会选择搬出来外面去居住，因为他们觉得18岁是他们应该开始自己生活的开端。
所以当墨尔本的小朋友都要搬出来的时候，澳洲家长又不可能像我们中国的父母一样，把房子买好给小朋友，那他们就只会去租住一些所谓的apartment，作为他们的一个新的居住地。&&那很多朋友会问我一个问题，澳大利亚人租房子大概要租到几岁呢？其实我可以在这里告诉大家，澳大利亚的人租住房子一般会租住到三十多岁，为什么？&因为他们想要置业的时候，他们就要面临一个所谓的10%的首付，而在国外生活的年轻人，老外的年轻人他们基本上都是没有存钱习惯的，而他们都是靠他们每个月的公积金而进行一个累积，到这个公积金累积到一定金额的时候，他们才会把这个公积金取出来去作为房子的首付，去置他们人生的第一个物业。&而通常这个年纪，都要去到35岁～38岁的这个过程。也就是说，由他们出来以后，就必须要不断地去工作，去积攒他们的公积金，当他们的公积金到达一定的金额，他才可能去付首付，去买他们的物业。&那么也就是说，澳大利亚大部分在CBD里面去工作的白领，他们基本上由一出来工作到三十多岁的这个年纪，他们基本上是租住在CBD附近的apartment里面，去进行他们的生活方式。&在这里，就产生了一个庞大的租赁市场，为什么？因为第一，本身在CBD里面工作，他们是希望离CBD近，交通方便，不用开车，坐那个所谓的我们在澳大利亚叫叮叮（中国叫轨道交通），坐回到CBD里面，只是几块钱的车费，他们为什么不开车呢？&&因为开车进CBD里面，这个所谓的费用非常高，大概一个小时的停车费是要24块钱，所以他们都是喜欢租住在CBD附近的apartment，去解决他们的生活和交通的问题。&所以综上所述，在墨尔本置业的优势区位应该是在墨尔本东南面的传统住宅区里面的house。 这些house既具有投资价值，又有稳定的租赁市场，而这个区域应该是在CBD半径3.2公里以内的区域。这就是我们所谓传统的apartment区域。&澳洲的商业物业值得投资吗？&澳洲值得投资的商业物业，基本上都是开发商自己持有的，是不会对外出售的，这一点和我们中国专门做商业地产不同。&国内有很多人去建设商业地产是主要以销售为主，但是在澳洲主要去做商业地产，他们去追求的是物业的增值，因为他们能够收取到回来的租金是足够他们去偿还银行的利息。&所以一般澳洲大的房地产商，他们所投资的这些所谓物业，基本上都是以自持为主。&&去澳洲买房贷款问题如何解决？&其实不要太去介意澳洲四大银行所发布的消息，因为银行的钱借不出去，本身银行也没有利润。&也就是说，在整个澳大利亚目前的房产借贷市场上面来看，没有四大银行，还有四中银行，还有四小银行，在澳大利亚的金融体系里边，这些银行是非常多的。&最近，我们的客人就开始向澳洲的汇丰银行去寻求房屋的借贷，是获得了成功的。你可以去找一找汇丰银行或者花旗银行。& 华人澳洲买房不可不知的税目 首先我在这里要向大家去介绍一下，去购买维多利亚州房地产所要缴纳的税费。&第一个是FIRB：具体指海外人士申请购置维州房产费，每一间房子大概需要的钱是5000澳币，当然如果这个房产价格是高于100万的话，那就需要缴纳一万澳币的申请费。&第二个是土地税：购买楼花只需要缴纳和分摊土地部分的税，而不需要去缴纳建筑部分的税，但是如果是购买现房，则在建筑部分上也需要去交税。&第三个是购置税：海外人士的购置税由今年的7月1号起，这个购置税就变成了房价的7%。&第四个是律师费：在买卖的过程里面，我们也需要去聘请到律师，所以我们也要交纳一定的律师费，以下有几个问题，我们是要注意的。&第五个是租金所得税：购买房后，物业出租所带来的租金收入是否需要缴纳相关的税金，这个答案是需要的。&根据澳洲当地的法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须要缴纳税金，但是如果在出租物业时，你同时想有物业的各项开支抵购优惠的话，包括按揭，你就可以雇佣当地的会计师去帮你进行税收的抵扣。&&在澳洲，土地税是由不同的州政府或者地方的政府所收取的，而投资人所支出的土地税的税金是基于他在一个州里面，名下所持有的土地发展的总价值来计算的。&一般情况下，只有投资物业才需缴纳这个土地税，而自己居住的、自用的这一部分就可以豁免掉，但是投资者要去留意在澳洲，不同的州或者不同的地区会有不同的税率，也有不同的土地条例。&华人澳洲置业的避税杀手锏——会计师&过去的几年，由于澳大利亚房产的价格极速在增长，土地税的支出已经渐渐对澳洲房地产投资者的影响越来越大了，以下是三个最常见避税的方法去提供给大家。&首先，我们要考虑分散于不同的州或者地区去投资房产，用不同的身份去持有房产，不要过多去考虑于别墅，而是应该把注意力多集中于公寓。&在澳洲投资房地产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲的房产可以随时买卖，但是澳洲政府不支持投机的行为。&因此政府规定：在购买一年内抛售的物业，物业增值部分最少要去缴交50%的增值税。但一年以后，这个所谓的物业增值税就可以降到25%了。同时，可以抵扣任何的税费，如律师费、会计师费和折旧费。也就是说，你要去缴纳的这个所谓的增值税是要先扣除了你各种的费用以后，才去缴交。&那么，会计师费是如何去收费的呢？会计师费一般是会按照投资者花费的多少的时间而去定的，通常每年是300澳元左右。&所以说，聘请一个合资格的会计师会对你的税收会有很大的建议和很大的帮助。&&而且除了印花税以外，一切的开支都可以作为税收的减免：&如购房贷款所产生的利息，装修翻新的费用以及你去澳洲看看自己的房子建得怎么样的机票，律师的代理费，验收房子的费用都可以用来抵税。&所以建议贷款投资，并强烈建议贷款投资，并强烈建议投资者聘请专业的会计，为你们去争取最大的利益。&税收减免期有多长呢？建筑费用主要用于成本，每年可减免2.5%，减免期为40年，部分认可的物业，后面可达每一年的4%，固定的装修设施都可以按照折旧的方式去计算。&所以说我们非常慎重地建议所有去澳洲置业的朋友，在有关澳洲这个税费上面的事情，我们一定要去请会计师，因为他会帮我们去省了很多我们要缴的税。&在墨尔本买房不等于移民 澳洲每个州的政策都是不一样的。但就墨尔本来讲，地产置业与申请移民定居之间是没有关系的，买房是不能移民的。&在墨尔本，申请投资移民的188C需要投资不少于500万澳币，而买房不符合这500万的投资以内，所以投资移民的投资金额降低，对于墨尔本地区来说这个消息是不属实的。 &墨尔本地区具体的500万澳币签证投资范围： 1、至少50万投资到风投/私人股本基金(VC/PE)，此类基金专注初创和小型非上市企业。为鼓励此类基金，政府给与此类基金免税优惠，但此类基金持有期通常会超过4年，通常5-10年。 2、至少150万投资到小盘股票基金，此类基金专注市值小于5亿澳元的上市或非上市企业(非上市企业不超过基金净值的20%)。 3、其余资金投资到其他基金(可投资股票、债券、优先股、可转债、商业地产) 4、所有基金的现金部位不能高于20%。 5、基金公司必须是拥有澳洲牌照和注册在澳洲。 6、基金经理必须独立于投资人及其配偶。澳洲的经济前景如何？&首先我先向大家列出几组数据吧，澳大利亚央行的预计是今年澳大利亚的GDP的增长将维持在3%～3.5%的范围。但是澳大利亚的经济增长情况，其实都要取决于中国的经济发展。&澳大利亚联邦储备银行在一份声明里就表示，中国经济发展的前景是澳大利亚经济发展预测不确定的主要因素。新的一轮全球金融风暴波动所受到来自中国发展的风险平衡以及对中国政府实施经济转型能力的担忧和影响。&&近来，全世界的金融市场大幅波动，部分的原因就是投资者担忧中国国内的风险变化以及中国监管层在面临经济转型挑战时的管理能力。&其实说到澳大利亚经济，我有一点可以跟大家分享的，其实大家没有必要过多地去考量外部的因素。因为澳大利亚和中国之间已经结成了一个不可逆转的互补的关系。&中国的经济，其实谈论到澳大利亚经济的前景，反而应该是我们所有的朋友都比较熟悉的。我们看回中国经济发展的前景，就是一个很好的依据。&中国目前发展到现在这个情况，未来的20年到30年，中国会转型成为一个资源输入国，那么中国的再建设、再发展是需要大量的资源性的产品，而恰恰在澳大利亚，就能提供到我们国家继续持续发展的铁、煤、铜、天然气等各种的大众资源。&那也就是说，我本人是看好中国经济的持续发展，也看好目前中国这个经济转型以及我们政府这个所谓的管理能力。&所以我本人的看法是，中国的经济会继续地匀速向前发展，而澳大利亚也会在中国强劲的需求支持底下，继续目前的经济增长，这是我部分的看法。&
文章来源：【澳洲买房干货】如何确保你的房产买在了正确的地方？_澳洲房产投资-慢钱头条
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【澳洲买房干货】如何确保你的房产买在了正确的地方？
房产买家和投资者永远都在寻找最好的地区，但完美的地区很少出现，而你应该避之不及的市场却也不少。
而最耐人寻味的问题则是，你如何从纷繁复杂的市场中辨别出和？
每个人都希望找到一个好的地区，但现实是，大部分人并不清楚他们应该关注那些方面。
通常而言，分辨一个地区的最好方法是分析数据，但关键的问题是必须分析正确的数据，并正确地解析它们。
一般来说，房产专家自己在评估一个地区的投资价值时会分析30个独立数据，但是对一般买家而言，有3个主要数据是一定要评估的：
你最需要关注的3个是：过往增长，率以及出售房屋询问人数。他们是你判断一个地区是否有增长潜力的最好的指标。
你需要避开那些近期价格增长极快，但是回报低，出售房屋讯问人数低的地方。
出现这种数据的地区通常意味着其价格已经见顶，没有增值空间。
还认为在判定一个地区的潜力的时候，你需要从宏观和微观两个方面来考察。
而最重要的就是从街区的层级去判断一个房产的价值。
比如，你绝对不会希望你屋子旁边有个小工厂，每天都会飘过来难闻的气味，而这个在数据层面可能并不会体现出来。
而且，对于自住买家而言，一些投资者所避讳的因素对你而言可能并不是坏处。关键是你要实地去考察一下，所在位置是否适合自己。
总而言之，分析一个地区的放假增长潜力，你需要从宏观和微观两个方面来考察地区的总体情况。
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&一、抄底失败案例解剖下面是几个超跌个股抄底失败的案例，让我们来解剖下，找找原因：从这三个失败的案例可以看出来，其实大家的买入思路大概是差不多的，也有一定的道理，但是呢，买入的理由从实战和理论的角度来说，显然经不起推敲，是不够的。大家抄底的锚定心里大致如下：1、股价短时间连续下跌，比之前便宜很多，起码是逢低买入，而不是高位站岗；2、连续下跌某天形成了一个“底分型”，有阳线，从K线组合的角度来说，就是...&在澳洲购买房产就意味着你拥有房子的永久产权，看的是未来发展，而不是简单的房子本身（比如：楼层、户型、大小、朝向没有达到自己的要求）。买房无论自住还是投资都是一种投资行为，目的就是为了未来的升值，而且房子的升值只和房子的主人有关系，无论你租给了谁，贷款了多少，当房产升值后仅仅和你有关系。如果不是为了升值，完全可以租房居住，没有必要买房。很多人判断在房价高的时候总觉得存在泡沫，可是，反过来想房子依然有...&新三板从2012年及之前的默默无名，到2013年的崭露头角，到2014年开始频繁地见诸报端媒体，新三板到底是个啥，跟上市又有什么关系?作为从业者相对全面地聊聊新三板。由于知识有点多，本文分上下节，本文主要介绍是新三板。 一、新三板是怎么来的 新三板最早发源于北京中关村，主要是一些相对高科技的企业。而之所以叫“新”三板，是因为还存在一个老三板，主要是承载退市企业、很久以前的STAQ、NET转让系统...&现在越来越多的首次购房者们不再为了居住而买房，而是选择买一个投资房产。这时往往会出现三种选择：一是买自住房；二是买投资房，同时自己租房；三就是一直保持租房状态，很多人都会在买自住房和租房这两个选项上摇摆。下面就来对应分析他们的优劣。拥有自住房产好处：oFirsthomeownersgrantsandconcessions（首次置业者优惠及补贴）你将会获得首次购房者补贴，补贴依据您居住的区域及房产的...&新三板是什么?怎么买？">问：投资者交易新三板的股票要使用深圳A股证券账户，那么是不是有了深市A股证券账户就可以交易新三板的股票了呢?答：NO!还需要开通新三板股票的交易权限。新三板从2012年及之前的默默无名，到2013年的崭露头角，到2014年开始频繁地见诸报端媒体，新三板到底是个啥，跟上市又有什么关系?作为从业者相对全面地聊聊新三板。本文下节将继续讲解新三板怎么买卖！ 一、新三板股票怎么买？...&
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缺少了“青春重新走一回”的迷茫或冲动，但我觉得我是幸运的。在对的时间里遇到了爱的人，从领证到两场婚礼，用时刻激动着的一年跨过了自己人生的历程碑。八月十七号，人生第一次送花，试图给老婆一个从未有过的惊喜。结果她居然忘记了这第一个结婚纪念日。可见这一年过得有多快。
顺水推舟，下一步自然是为自己和贤妻准备一个温暖的小窝。说白了，买。在这个陌生的国度，陌生的城市。真的，当要做像买房子这样的大决定时，你会发现你生活过多年的这个地方你一点都不了解。买在什么地方？买多大的？买新的还是旧的？跟谁买？要不要租出去？什么样的房子才是好房子？。。。
和期货外汇同理，市场上众说纷纭，看越多的越想不出个所以然来，我又是一个爱琢磨的人，肿么办...反正也毕业没多久，索性进入这个行业一探究竟。这才诞生了这篇文章。
这边的看完求交流，求分享。国内的朋友看个热闹，就当长长知识，说不定以后过来投资呢~
一、 先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
1、产权概念不同。
百度百科上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。&
下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
好吧，70年的使用权，给不了所有权，大家都懂...（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）但是这个“必然”用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲确实是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land&house
package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，如果你够牛，果断先买好地，再自己找设计建筑，和政府申请，等个一年半载的申请下来了，就可以拥有自己梦想中的房子了。
如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint
land，就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax。
说到这里，肯定要有人站出来说“这都是废话！国情不一样，我国是伟大的社会主义国家，这都是为今后的共产主义做准备！你们那是万恶的资本主义！”确实如此，资本主义都是私有制，没什么好比的。但我说这些也不是废话，产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。
只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。
而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB---澳洲统计局，找到了这个数据。
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TITLE="中国人在澳洲买房攻略&（原创+技术贴）" />
只能说，从九十年***始，在全球经济大宽松的背景下，增长较为迅猛，之前的走势增长幅度较CPI
略高而已。
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来源：&...
102.0Chapter9002008
这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢更胜于买房。如图，澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。&&
事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！
正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
3、风险性差异
3.1&&先说空置率吧，vacancy
rate，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
（百度百科）
下面是几组数据参考：
2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。（）
市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
看明白了没有？空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，起码42年，不说跌吧，起码没有理由再涨了。
为了公平，以澳洲最大的城市为例，空置率是多少呢？
1.6%~1.8%浮动。 （&...
uburbs/default.aspx）
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。
在我们的时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽...
人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况 “228,000-home shortfall for sydney”
悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
3.2&&租金回报率 ROI (return on
investment）
说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%。city
7%左右，但是增值速度缓慢；south
bank等区域虽然只有5%，增值率却超过10%每年。如果像Gladston，Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%~13%！还有每年$9971的NRAS政府补贴！一切都是源于供需关系。
4、政府立场
4.1&&上文提高不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不差不多么...等把儿子养大了，他还管别人喊爹！
嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。
我就碰到过一七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly
beach。图的就是这个范儿！
政府说了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！”
不是夸张，上面所述句句有理有据。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home
grant），同时享受印花税的减免(55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
对于昆士兰州，首次置业者从日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000，免去印花税。
维多利亚省，日至日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
4.2&&澳洲是唯一一个施行Negative
gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable
income的小生意，而这种小生意通常都是“亏”的！ 前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？ 所以说是鼓励性质的嘛...
下面轮到“房屋折旧”闪亮登场！大家知道，会计（终于提到老本行了，羞愧）有一个原则叫accrual
accounting，中文叫啥“权责发生制”。
“是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。”
认真你就输了。。&&白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？
举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为老板帮你向政府上了税（不能怪他）。
算法很简单，交给澳洲政府
$17547=（）*32.5%-（）*19%
假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council
rate, water rate,
strata，interest...,收入是rent。一切按最保守计算，ROI=5.2。收入-支出=$600*52(一年的租金）-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息）-500（water
rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0&
& 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18，000。接下来该重新计算今年的tax
liability了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的taxible income变成了$62000
（），实际应该向政府上交税额&
$11,697=（）*32.5%-（）*19%。
可是已经交上去了$17547怎么办啊？
要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%，今年又因为房子多拿回来$5850。
由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000，在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在accounting
firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
澳洲政府很是希望“自己人”来买房子，但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （
Foreign Investment Review Board)
这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject
FIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。
购买二手房会受到几个限制，这里重点介绍：
1.所持有护照有效期至少要有1年以上；
2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的；
3.如果签证到期需要离境的话，必须强制此物业，不能继续持有或者用于出租。
4.审批人员心情及人品。
5 银行放贷策略不同
5.1 贷款难度
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖。。。房产泡沫的说法不攻自破，先来者赚了后来者的钱，后来者喊葡萄酸而已。
并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%，简直是出淤泥而不染。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。反倒是中国的经济情况对澳元资产起了决定性的，因为澳洲主要支柱产业---矿业出口非常依赖中国经济。但即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助。
5.2 贷款首付
房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。好比A和B两个人合伙做生意，配股方案是A出20%，B出80%，生意每年赚取7%~10%，生意赚取的利润全部由A所得，你愿意做A还是B？
当然是A！如果能出10%甚至5%那更好。
反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说‘单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资’。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%-10%，即3万~6万澳元，一个留学生不到一年的+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后——*如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。——*如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital
gain。当然，自己就得租房住 ——*如果将此房的&租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital
当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计帮助避税。
我和Shawn当初要是懂得有这么一招，何必辛辛苦苦当个该死的二房东，赚不了什么钱还吃力不讨好~
5.3 只付利息 Interest only
这里的银行是允许我们只还贷款利息（interest)不还本金(principle)的！！这一点似乎对很多国内的很多同胞是非常不能理解的。见过很多学生的父母来这边看房，看好了就要Pay-off。不是想显示自己多有钱，只是他们已经习惯这样做，反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清，又何必慢慢还贷呢？
下面我来分析一下。
为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？
而澳洲的房屋是私有财产，即forever，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
为什么要只还利息？
既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的塑求。银行愿意借钱愿意担保，愿意做B合伙人投资80%我们就不要和它争啦。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果你没信心，就少投点钱，多余的钱放自己口袋里。如果你很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。&&第二个选择只还利息的原因是，使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来啊。pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不但不能退税还得因为投资盈利而上税！
如果实在忍耐不住证明“中国人都是大款”的心态怎么办，教你一招，向银行申请一个off-set
account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set
account是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。
5.4 再融资 Refinance
当房价涨了以后，比如60万的房子涨到了70万，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。
6 买卖体制不同
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain
power（集合买家，相当于团购）, 有时可以向开发商为买家争取利益。
提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。情况在澳洲是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence)。随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair
Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。&&课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。不说话也是不行滴，disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人啊，下水道会堵啊，旁边要盖个房子挡光啊，必须要说。否则中介是唯一责任人。&&进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。
买房子的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development
approval)审批下来开始卖的，这个时候的大楼别说还没影儿呢，连地皮上面原先的房子还没拆呢！开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地...
先付个少则2000，多则5000的订金，一个礼拜以后付房款的10%，建好以后再付10%，这才看到自己房子实际长什么样。这主要是因为银行对买家的放贷条件是很宽松的，对开发商却非常严格。有个10%原则，是只有开发商收到了一户的10%，才算这户已经卖掉了，银行才会放一部分贷出来给开发商。
基于这个原因，项目的初期买就好于后期，有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。
二&&注意事项
1 选择开发商
上面说过了，买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧...
华人和中东人的开发商就别考虑了，这可不是考虑民族大义的时候！
据说Rhodes有个“水帘洞”；朋友Hurstville的家房顶漏水地板下沉；妹妹家清一色Ikea破玩意，一会儿门掉了一会灯不亮了，都是华人开发商干的好事...
即使些，建议三思而后行。
选择值得信赖的开发商，首先上网站查询它的建筑历史，有没有比较知名的大项目。是澳洲本土的开发商。在这列举一些算是人尽皆知的吧。
Meriton——近些年来风生水起的超大型开发商，在悉尼、墨尔本、布里斯本有很多个大型的项目在建设。老板很有投资眼光，圈地盖楼，觉得升值潜力特别大的就只租不卖。最长的keep了十年才卖出来，狠捞一笔。资金充裕的不需要银行贷款也能盖，所以促销手段有5%交换合同、帮付印花税、保租等。代表项目布里斯本CBD地标建筑Infinity、Soleil，悉尼CBD地标建筑World
Tower。现在热卖的项目有：Epping
park(Epping)、EON(zetland）、VANTAGE(RHODES)、VSQ(Zetland)。价格适中，适合普通消费者。
Mirvac——走的是豪华奢侈路线。高薪聘用顶尖设计师，不管是室内装潢还是外观设计都是开发商里的五星级。当然，也是五星级的价格。同样的位置，价格高出其他楼盘不少。但是并不会影响它的增值潜力，物以稀为贵。热卖中的项目有：The
Pinnacle（Rhodes)、EDEN (Glebe)、ERA(Chatswood)、The Royal(New
Castle)、Marina|YE(Melbourn)、Yarra Point（Melbourne's
Docklands)、ARRAY(Yarra’s Edge )、
Crown——集合酒店、service
apartment、住宅小区的大型开发商。路线介于Meriton和Mirvac之间，项目市值超过25亿澳元。热卖中的项目有 V
（parramatta)、Top Ryde（top ryde）、Viking (Waterloo)、Sky (North
International---美国上市公司，主营业务是倒卖地皮和给其他开发商做Marketing。自己开发澳洲的项目时间不长，但是很有实力，代表作Australian
tower, 在奥运村的Australia Ave上。
Sunland——对Town house情有独钟。代表作有迅速售罄的Kellyville、Gardene，和正在热销的The
Pine（Gold Coast），The Glades(Gold Coast)
Capital Corporation——代表作包括Darling
Harbor的主要商业大楼。在热销的住宅项目包括：Acacia（Lane Cove）和 Otto（Rosebery）
其它我接手过的项目开发商有Legacy Properties，代表作是The Quay，正在建造North
Sydney的楼盘Montrose。建造过墨尔本中国银行的KANNFINCH，开发的楼盘Eastquarter，位于Hurstville,已经进行到第二期。
2 选择Agency
华人喜欢在澳洲买房子，所以澳洲的华人中介也很多。自己人赚自己人的钱是我们民族的优良传统。这些中介里就不乏继承了国内中介的种种弊习。所以我们在选择中介的时候千万要小心！
前面有阐述澳洲中介制度严格的法律条规，不能夸张或隐瞒信息，可是还经常听到身边人议论像“Rhodes两房要一百万以上，比Wentworth
Point贵一倍”，“明明走路到车站要半小时，却说5分钟”之类的错误信息。反正多数人懒得去考证，也不会去告。wentworth
point提成比较高，那就索性把周围的区都一棒子打死。到哪都说是5分钟，管你走路还是开车。
这些都还是小问题，如果合同细则、贷款方面的事情或者法律条规中介搞不清楚，那就等着倒霉吧！
查看中介人员Licence是每个购房者应尽的义务！而95%的华人中介人员都是没有Licence的！这点让我很不平衡啊...华人中介比较普遍的招数是四处刊登招聘广告，说什么底薪五万年薪十万免费培训，其实就是***搞传销。招的人清一色是来了没一年的学生，连点房产常识都没有就敢出去说自己从业三年资深顾问。反正忽悠的也多是朋友同学，赚笔钱就跑。但是话说回来，华人中介也有着一些不可比拟的优势，比如华人更懂得华人顾客的需求，购房上面很多细节的问题用母语沟通起来也比较方便。所以如果非选华人中介不可，一要看公司的资历，二要看中介人员的专业程度，三要检查中介人员的资格认证。
我所任职的是一家以咨询为主，多文化交融的公司。成员组成为，一个日本人，两个韩国人，一个瑞典人，一个aussie，两个华人。凭良心做事，考虑长远发展。另外一家是华人的大公司，实力雄厚。嘿嘿，两个公司虽然让我有点疲于奔命，但是承接的项目有所互补，基本囊括了市场上所有的项目。
3 Strata 物业费
很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少，Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题，因为物业越好费用越高，有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。如果off-plan时strata预估的比较高，那也绝对不是开发商故意加码，因为最终用哪家物业公司，出多少strata费用是由“屋主协会”决定的，就是小区居民代表来决定。有些华人开发商以“低strata费用”来当噱头打广告吸引顾客，开始我还不明白。后来弄懂了，广义的Strata包括狭义的物业费（也叫strata）和sinking
fund维修费两项。报纸上宣传的超低strata是指狭义的stara，玩了个文字游戏。
而且质量不好的项目以后的strata会越来越高，因为会有不断的维修支出。
再说，假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块，一年多4000块，十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活，显得更高级，比没有的项目可能多卖10万块。所以说，这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻&
4 区域选择
比起节省strata费用，区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%，那么有的地方可能增长率会是15%，有的地方可能只有3%。以现在大热的Zetland地区为例，因为政府的Green
Square计划，去年此地区增值率达到了惊人的14.8%。但是殊不知这个计划15年前就已经提出了，因为迟迟没有动工，过去的15年房价每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志，计划开工，也是入市最佳时机。再一个例子是Rhodes，五年前还是环境污染区，房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发，令一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房，也愿意出更高的租金追求生活质量。Rhodes的繁荣也带动了附近像wentworth
point、meadowbank地区房价的起飞。就好像带动了kogarah、rockdale，chatswood带动了land
cove、north syd，parramatta带动了kellyville，都是经典实例。
所以选择购房区域时，具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次，这些人有一定的消费能力，可以支付起较高的租金，也不会迟交房租或撕毁合同。等过几年卖房子的时候，这些人也是最好的买家。
关于区域的人员结构可以上 My RPdata，或者Domain 上面查询。 房产靠近车站、¢er、、公园也是非常必要的，可以满足上述人生活品质的追求。能临近海边当然更好，不过也难免要多付出些代价。
给一张杂志统计的过去17年悉尼地区增值率比较
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TITLE="中国人在澳洲买房攻略&（原创+技术贴）" />
5 买卖时机
我炒外汇的经验告诉我，你永远也找不到最佳的买卖时机。诀窍就是设定好目标，不要贪心。It's not about when you
buy, it's all about when you sell.
卖出的时机比买入的时机重要的多。因为当市场价格在短期增值时你买入叫顺势，在短期回调时你买入叫抄底，只有在高点卖出时才真正做到了盈利。而且无论你赚了多少都会后悔，后悔没有赚到更多。房产投资是一种长线投资方式，现价买入，设定目标，适时抛售或再融资。
6 各种窍门
&&&买房子要以投资为最终目的，即使是自己住。因为几乎没有人会一辈子都住在同一个地方。所以当地的增值潜力，租金回报率等等无论如何都是必须要考虑的因素。
&&&充分利用政策。比如即使购置的房产是作为投资使用，也是可以拿到$15000的首次置业金的。正规的作法是房子settle之后，进去住满6个月，拿到钱再租出去。投机取巧的作法是，把mailing
address、bank
details里的address等统统改到新址，假装自己已经住进去，直到拿到政府补助。
&&&交换合同时首付的10%有三种不同的交付方式，最理想的是存入开发商的Trust
Account，在房子盖好之前可以拿到这部分钱的银行固定存款利息。
&&&澳洲房子户型图上注明的面积与国内是有区别的。国内是算建筑面积和公摊面积的，澳洲算的是点对点的使用面积。所以如果要和国内的房屋面积做比较的话，大概是用户型图上的数字除以7/10。
&&&澳洲法律有条款限制楼花的买卖，通常情况下是不可以在开发商交房前出售给他人的。这主要是为了规范市场，保护开发商的利益。但是如果合同中没有明确写明“禁止出售楼花”，在开发商的默许下，还是可以更改合同上的名字的。
&&&提高租金。能自己租就自己租，省了丢给中介租的management
fee。如果户型选的好，花六七百块加个G-block，一室可以变两室，两室可以变三室，大大的提高了租金回报率。
&&&户型选择。我们华人喜欢选择方方正正的户型。但是如果调查过当地的租客主要以鬼佬为主，就要审慎了。因为凭经验，鬼佬更偏好于长条型的户型。
&&&楼层选择。楼层越高越贵，这点全世界都一样，楼层越高景色越好嘛。但是如果我选就选低的，原因还是使租金回报率最大化，毕竟租金主要还是决定于地理位置。再者说，银行在为房子的贷款做valuation评估时，“景色”这一点不在房屋价值之内。
&&&悉尼40平米以下的房型valuation很容易出问题，不建议购买。Valuation
shortage意思是银行不认为这套房产的实际价值符合售价。前面说了，澳洲银行容易为买房者贷款是因为对房屋市场有信心，用房屋本身做抵押。所以当Valuation
shortage发生时，银行只愿意贷款给买家它认为的价值，即shortage的部分直接加重了买家首付的负担。
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