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关于居住权的思考和总结
时间：&&|&&作者：赵娜&&|&&浏览：305
居住权是指特定自然人对他人所有的住房所享有的以居住为目的的占有、使用的权利。
　　居住权是指特定自然人对他人所有的住房所享有的以居住为目的的占有、使用的权利。　　在我国民事立法中，除《最高人民法院关于适用&中华人民共和国&若干问题的解释》第27条(一方后没有住处的，属于居住困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权)中简单提到居住权以外，尚没有具体立法规定，新的中亦未规定。　　居住权的性质属于用益物权，主体特定(特定自然人，主要基于婚姻、家庭关系而产生，源于、抚养和的需要，往往涉及的是家庭成员、配偶)、客气特定(仅限于房屋)、目的特定(只能将房屋用于居住，而不是用于其他商业目的，除非双方合同中约定);具有时间性(受自然人寿命的影响)、无偿性(即使在居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但必须低于租金，通常居住权人仅承担房屋的日常维护费用)、不可转让性(不能上市交易、无偿赠与或者继承)。　　居住权顺应物权理念由所有向利用转变的趋势，符合物尽其用的物权法要求，是以人为本理念的完美体现。　　居住权与典权不同，典权人取得典权必须以支付典价为条件，而出典人恰是以取得典价的处分权以解自己利益之需为目的才在房屋上设立典权，所有权未转移，具有财产权的特点。居住权则不同，设置的初衷是保障弱者的基本生存权利，是处于家庭关系或者夫妻关系居住的需要而考虑的，更具有人身性质以及明显的人性特征。　　目前，老人可以选择保留居住权的房屋买卖方式，在自己有生之年在保留房屋居住权的同时，通过转让房屋所有权取得相应的购房款，用于改善晚年生活，由于转让的房屋有居住权负担，受让人也会以相对较低的价格得到房屋所有权。这种保留居住权的房屋买卖不同于扶养协议，两者取得房屋所有权的时间不同，前者在设定居住权的同时，房屋所有权转移;后者在赠与人死后取得所有权。　　目前司法实践中，出现较多诉讼即的居住权纠纷：　　【案例参考】老谢与小谢、小德关于居住权及腾房诉讼案件　　一审判决：市人民法院(2003)东民初字第00888号民事判决。　　二审裁定：北京市第二中级人民法院(2003)二中民终字第04272号民事裁定。　　案情简介：老谢承租东城区安外大街3号院2号1单凶202号3居室楼房一套，使用面积447平米，小谢为老谢之子，与父亲在讼争房屋共住，小德于1987年与小谢后也搬到讼争房屋居住，现讼争房屋由老谢居住使用一间，小谢、小德居住使用一间，小谢、小德之子小彬及老谢之妻老刘居住使用一间，讼争方北京**家具公司曾为小谢出具证明，讼争房屋系单位宿舍，小谢多年来在此处与其父母共同居住，享有居住权，诉讼中老谢与案外人马**签订换房协议，三方约定，老谢以讼争房屋换取马**承租的本市东城区交道口北二条35号楼8门103居室一套(使用面积229平方米)及小琳承租的位于本市棠花胡同11号西9号平房一间(使用面积92平方米)。&老谢要求小谢、小德从讼争房屋中搬至上述平房一间中居住，小谢、小德则表示该房屋使用面积太小，不同意换房。老谢诉至法院称，小谢、小德在此处居住，双方多年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，身体多病，不能忍受与小谢、小德共同居住生活，故起诉要求小谢、小德搬离此房，并承担本案的。小谢、小德辩称，我二人一直与老谢共同居住，因小谢与老谢同为**家具公司的工人，该房分配时含有小谢的住房面积，我们对讼争房屋享有居住权。故不同意老谢的诉讼请求。　　审理结果：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由老谢承租，但小谢、小德作为老谢的共居人，对讼争房屋享有居住权，现老谢让小谢、小德搬离，对此共居人小谢、小德明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故老谢要求小谢、小德腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回老谢的诉讼请求，判决后老谢不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。&
作者： [北京-朝阳区]专长：劳动纠纷 婚姻家庭 继承 房产纠纷 离婚 律所：北京市京师律师事务所3370积分 | 帮助1270人 | 19个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼（近万科城臻园）在宗某某申请执行顾某某民间借贷纠纷一案中，被执行人顾某某名下的房产被执行法院拍卖。顾某某以该房屋为其唯一居住房屋为由向法院提出保障其居住权的申请，请求按照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋拍卖价款中退还其8年租金。另查明，被执行人顾某某是多件另案的被执行人，房屋拍卖款不足以清偿全部债务。执行法院依申请，按照每年租金1万元的标准，向被执行人顾某某一次性发放租金8万元，引起其他债权人的不满。
选择向被执行人提供居住权保障的方式是否有先后顺序？
以货币方式保障被执行人居住权过程中，如何发还租金？
申请执行人与被执行人之间的权益应如何平衡？
生存权高于债权已成为共识。纵观法律、司法解释，始终强调在强制执行被执行人财产过程中，应当保留被执行人及所扶养家属的生活所必须品。住房系被执行人及所扶养家属赖以生存的基本前提。被执行人及所扶养家属的居住权（以下统一简称为被执行人居住权）确有得以保障的实现条件，是处置被执行人名下唯一房产规定适用的前提。现有司法解释对保障被执行人居住权方式的顺位、发放租金的方式等缺乏具体的操作性规定。对此，笔者从以下几个方面予以分析：
一是在保障被执行人居住权方式上应坚持实物保障优先于货币保障。司法解释及司法实践中，被执行人居住权保障方式主要有：提取适当年限的房屋租金、提供安置（周转、租赁）房、以房换房（以大换小、以近换远）、其他亲属承诺提供居住保障等。提取适当年限的房屋租金，是执行实践中适用频率较高的方式。其优点在于程序简便、易操作，其缺点在于容易造成被执行人基本生活保障不稳定。实物安置与货币安置相比，虽然存在程序繁琐，保障房的位置、面积、配套设施等方面尺度难统一的问题，但实物保障具有不易损耗，能更好地保障被执行人的居住权。如果亲属愿意向被执行人提供居住保障，则既有利于矛盾的化解，亦有利于被执行人居住环境的稳定；以房换房，除需要考察被执行人现有房产的位置、面积、市场价值等因素，还要针对拟选择安置的房屋做通被执行人的思想工作；在当前公租房制度尚不完善的情况下，提供周转安置房的难度较前两种方式更大。因此，在选择保障被执行人及其扶养亲属基本生活必须的居住房屋时，应按照其他亲属承诺提供居住保障、以房换房、提供安置房、提取租金的顺序实施。
二是在货币方式保障被执行人居住权的过程中应既立足当前亦兼顾长远。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条第（三）项规定，金钱债权执行中，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院不予支持。此条规定仅确定了预提租金的标准，但未明确如何将预先提取的租金发放给被执行人。换言之，应当在房屋变价款分配前一次性向被执行人发放，还是按照确定的年租金的标准逐年向被执行人发放。金钱具有流动性强的特点，如果一次性发放给被执行人，则存在非因租房居住而致预提租金灭失的风险。尽管这种情况下，被执行人居住得不到保障的原因在于其自身，但客观上出现了不稳定、不和谐因素。因此，应当根据执行案件的实际情况，结合被执行人的年龄、身体状况、劳动能力、收入来源等因素，确定预提房屋租金的标准及发放方式，可以将预提的房屋租金提存于执行法院账户，根据被执行人提供的租赁合同及出租方的信息，按标准逐年发放租金。
三是在平衡申请执行人与被执行人权益的问题上应既坚持法理亦兼顾情理。从房屋变价款中预提一定数额的租金，目的系保障被执行人的居住权，而非保护被执行人的财产权。本案被执行人顾某某正值壮年，四肢健全、智力正常，属于正常劳动力，且不存在其他特殊情形，应当能够通过劳动维持基本生活。然而，领取预提房屋租金不足一年，被执行人顾某某向法院申报财产时，提出自己的房屋已经法院拍卖偿债，无其他财产可供执行，不属于有能力履行而拒不履行的情形。经核查，执行法院一次性向被执行人发放预提的租金8万元去向不明，其名下已无现金或者存款。对此，其他债权人并不认可。其他债权人主张，一次交纳租赁住房一年的租金，属于本地租赁市场交易习惯；被执行人系正常劳动力理应能够通过劳动维持正常生活，期间亦未出现需要大额支出的重大变故事实，被执行人存在转移财产的嫌疑。因此，虽然执行法院一次性向被执行人发放预提的房屋租金并不违反法律规定，但考虑到其他债权人未能实际受偿，且被执行人属于有劳动能力者，应对其租住房屋的支出予以适当监管。通过分批发放预提租金、监管资金流向等措施，防范和避免货币化保障被执行人居住权制度的异化风险。（史堂荣）律师加盟热线：400-678-6088
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他要请教的是，这样的家庭合同书，通过政府公证处或律师楼办手续后，是否具有法律效果。
尊敬的律师阁下：
我有一位我有一位朋友, 加拿大藉华人，他已六十三岁,由于他中文不好，托我代为咨询。
他的父母留下遗嘱，把江苏省一所房屋由他继承产权。目前他父亲己去世，母亲已85岁，母亲与其妹妹同住在江苏的这一房屋内。
为了保障他唯一的妹妹，终身有权居住在此屋中。他考虑写遗嘱保证其妹的终身居住权，但是由于母亲尚健在。他还没有得到完全的继承权，(由于父亲己去世，他只有父亲这1/2房产权，无权于该房屋写遗嘱。对此，他想写一份家庭合同书，写明母亲去世后，虽然房产权按遗嘱归他，一旦他去世，房产权归他子女。但是必须保证其江苏妹妹在这房屋内的终身居住权。而其妹生前，除不可抗力(如政府征用)外,该屋不得出售。万一政府征用,而出售或换房后，仍要保证其妹的终身居住权。
他要请教的是，这样的家庭合同书，通过政府公证处或律师楼办手续后，是否具有法律效果。
提问者：cj***时间： 02:42:211个回答
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