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Bot-Block-ID : #RzGIFQJx3AuTTx0MLfbxVyUyV96DB02AzLf0fgEWxhqTA3tOPPFZsVe97WK4N7boW4zAUcEMtara98MSgWg=发票与暂估有差额该如何做财务处理？
导读：发票金额低于暂估金额的，应该如何做财务处理呢。对于这一问题。本篇文章给您带来了企业会计准则应用指南的相关规定，其中有明确说明了这一点，本文从收到发票的时候在第2个年度与本年度内进行分别了探讨，详细的财务处理如下。
发票与暂估有差额该如何做财务处理？答：企业会计准则应用指南规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。在物资采购核算中，将材料已到达并验收入库，但发票账单等结算凭证未到，货款尚未支付的采购业务，在各月末，按材料的暂估价值，借记“原材料”科目，贷记“应付账款——暂估材料款”科目，以后用红字冲回，按正常程序记账。而对于发票与暂估有差额，其财务处理主要考虑以下：1、收到发票的时候在第2个年度，这样做账：借：应付账款-暂估库存商品- 差额贷：应付账款--单位借：以前年度损益调整-- 差额贷：库存商品 差额2、收到发票的时候在本年度时间内，其财务处理主要考虑以下：借：应付账款-暂估库存商品- 差额贷：应付账款--单位借：主营业务成本-- 差额贷：库存商品 差额发票与暂估有差额的财务处理，您现在知道了具体的做法了没？小编温馨提醒您，扫码关注“会计学堂中级会计”，中级考试热点深度剖析关注送资料包。
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请先登录，一般纳税人差额征税发票开具和申报指引
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）等，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，目前仅“转让不动产”选择适用简易计税方法计税可使用该功能开具发票。一、金融商品转让（一）注释金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。（二）销售额金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。（三）发票开具通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,按照卖出价依6%的税率全额开具增值税普通发票。（四）申报要求在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税普通发票开具的金额、税额填报第5行第三列“销售额”、第四列“销项税额”；将金融商品买入价填入第5行第十二列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税普通发票价税合计填入第4行“6%税率的金融商品转让项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，将金融商品买入价填入第3列“本期发生额”栏次。二、经纪代理服务（一）注释经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶经营人的委托，以委托人的名义，为委托人办理货物运输、装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等相关手续的业务活动。代理报关服务，是指接受进出口货物的收、发货人委托，代为办理报关手续的业务活动。（二）销售额经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。（三）发票开具方式一：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额依6%的税率开具增值税专用发票；代为支付的费用依6%的税率开具增值税普通发票。方式二：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，依6%的税率全额开具增值税普通发票。（四）申报要求在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票（含增值税专用发票、增值税普通发票，下同）开具金额、税额填入第5行第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将代为支付的费用填入第5行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第3行“6%税率的项目（不含金融商品转让）”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将代支付的费用填入第3行第3列“本期发生额”栏次。三、融资租赁和融资性售后回租业务。（一）融资租赁（不包括融资性售后回租）1.注释融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。2.销售额（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（2）一般纳税人日前签订的不动产融资租赁合同，或以日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。3.发票开具通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，按适用税率全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。4.申报要求（1）有形动产融资租赁在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第2行“17%税率的服务、不动产和无形资产”的第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税填入第2行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第1行“17%税率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，并将对外支付借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税金额填入第1行第3列 “本期发生额”。（2）不动产融资租赁①适用一般计税方法的在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第4行“11%税率”的第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税填入第4行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第2行“11%税率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，并将对外支付借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息金额填入第2行第3列“本期发生额”。②老项目选择简易计税方法的在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”。（二）融资性售后回租1.注释融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。融资性售后回租属于贷款服务，不得开具增值税专用发票。2.销售额经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。3.发票开具通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用（不含本金），依6%的税率全额开具增值税普通发票。4.申报要求在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按照开具增值税普通发票金额、税额填入第5行“6%税率”的第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息填入第4行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按照开具增值税普通发票价税合计填入第3行“6%税率的项目（不含金融商品转让）”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，并将对外支付借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息填入第3列 “本期发生额”。（三）日前签订合同，并在到期前继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的融资性售后回租1.销售额继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：（1）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。（2）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。2.发票开具（1）选择上述第（1）种方式确定销售额的，通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，全额开具增值税普通发票。或者通过增值税发票管理新系统中正常开票功能，以收取的全部价款和价外费用扣除向承租方收取的价款本金后的余额，开具增值税专用发票；同时以向承租方收取的价款本金的金额开具增值税普通发票。（2）选择上述第（2）种方式确定销售额的，通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。3.申报要求（1）选择上述第（1）种方式确定销售额的在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按照开具增值税普通发票金额、开具增值税普通发票金额，分别填列第2行“17%税率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票”“销售额”和第3列“开具其他发票”“销售额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按照有形动产融资租赁服务收取的全部价款和价外费用，填入第1行“17%税率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，并将扣除的向承租方收取的价款本金、对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息金额填入第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“本期发生额”。（2）选择上述第（2）种方式确定销售额的在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按照开具增值税普通发票金额、开具增值税普通发票金额，分别填列第2行“17%税率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票”“销售额”和第3列“开具其他发票”“销售额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按照有形动产融资租赁服务收取的全部价款和价外费用，填入第1行“17%税率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”，并将扣除的对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息金额填入第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“本期发生额”。（四）差额征税的适用范围1.经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人2.经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起执行差额征税政策；日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在日前仍可执行差额征税政策。除上述两种情况外，其他试点纳税人开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不执行差额征税政策。四、旅游服务（一）注释旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。（二）销售额试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（三）发票开具1.选择差额征税方式一：以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额依6%的税率开具增值税专用发票；向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用依6%的税率开具增值税普通发票。方式二：以取得的全部价款和价外费用依6%的税率全额开具增值税普通发票。2.选择全额征税通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用依6%的税率全额开具增值税发票。（四）申报要求在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第5行“6%税率”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用填入第5行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第3行“6%税率的项目（不含金融商品转让）”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将代支付的费用填入第3行第3列“本期发生额”栏次。五、提供建筑服务（一）注释建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。（二）销售额试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。可选择适用简易计税方法计税包括：1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。（三）发票开具通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。（四）申报要求在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第12行“3%征收率的服务、不动产和无形资产”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将分包款填入第12行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第6行“3%征收率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将分包款填入第6行第3列“本期发生额”栏次。六、销售自行开发的房地产项目（一）注释房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（二）销售额1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（三）发票开具通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票。（四）申报要求1. 房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第4行“11%税率”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将受让土地时向政府部门支付的土地价款填入第4行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第2行“11%征收率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将受让土地时向政府部门支付的土地价款填入第6行第3列“本期发生额”栏次。2. 房地产老项目适用简易计税方法计税在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”。七、劳务派遣服务（一）注释劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。（二）销售额一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。（三）发票开具1.选择简易计税方法差额征税方式一：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额依5%的征收率开具增值税专用发票；代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金依5%的征收率开具增值税普通发票。方式二：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能以取得的全部价款和价外费用全额依5%的征收率开具增值税普通发票。2.选择一般计税方法通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用依6%的税率全额开具增值税发票。（四）申报要求1. 选择简易计税方法差额征税在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金填入第9b行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第5行“5%征收率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金填入第5行第3列“本期发生额”栏次。2.选择一般计税方法在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第8行“6%征收率”第1和第2列、第3和4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”。八、人力资源外包服务（一）销售额纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（二）发票开具方式一：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，扣除代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金后的余额按适用税率开具增值税专用发票；代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金按适用税率开具增值税普通发票。方式二：通过增值税发票管理新系统中正常开票功能以取得的全部价款和价外费用按适用税率全额开具增值税普通发票。（三）申报要求1. 选择简易计税方法差额征税在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金填入第9b行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第5行“5%征收率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金填入第5行第3列“本期发生额”栏次。2.选择一般计税方法在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第8行“6%征收率”第1和第2列、第3和4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金填入第8行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第3行“6%税率的项目（不含金融商品转让）”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金填入第3行第3列“本期发生额”栏次。九、转让不动产（一）销售额1.一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2.一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。3.一般纳税人转让其日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。（二）发票开具1. 选择简易计税方法差额征税通过增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具5%征收率的增值税发票，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。2. 选择一般计税方法计税通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用，开具11%税率的增值税发票。（三）申报要求1. 选择简易计税方法差额征税在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第1和第2列、第3和第4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”；将不动产购置原价或者取得不动产时的作价填入第9b行第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。在《增值税纳税申报表附列资料（三）》中，按增值税发票价税合计填入第5行“5%征收率的项目”第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”；将不动产购置原价或者取得不动产时的作价填入第5行第3列“本期发生额”栏次。2.选择一般计税方法在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，按增值税发票开具金额、税额填入第2行“11%征收率”第1和第2列、第3和4列的“销售额”、“销项(应纳)税额”。十、未开具发票申报要求 （一）发票开具纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，日以后需要补开发票的，总局将修改增值税发票管理新系统，将增加税率为“不征增值税”项目。在系统尚未升级前，通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,开具适用税率的增值税普通发票，并在备注栏注明“已缴纳营业税补开发票，营业税完税凭证号码为***”。（二）申报要求已申报营业税未开具发票，补开的增值税普通发票无需申报。在申报时出现一窗式比对异常时，向主管国税机关说明情况,并提供营业税申报表和完税凭证。
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