有法院查封商品房预告登记记过的房子法院可以查封登记吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-13 13:23 标签： 房屋为什么是预告登记
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&&&法院预查封后的预告登记转抵押权登记问题
法院预查封后的预告登记转抵押权登记问题
某市不动产登记机构负责人询问：不久前国土资源部发布了《不动产登记操作规范（试行）》，我们在学习中发现：该规范14.1.6对抵押登记审查要点中第7项规定是：“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记”。预查封的效力等同于正式查封，因此，我们对这一规定有些疑惑，问：按照这一表述，在这一规范实施以后，只要是办理过商品房抵押的预告登记的，在法院预查封以后，登记机构是否仍然可以办理商品房抵押预告登记转抵押权首次登记？
摘要： 某市不动产登记机构负责人询问：不久前国土资源部发布了《不动产登记操作规范（试行）》，我们在学习中发现：该规范14.1.6对抵押登记审查要点中第7项规定是：“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记”。预查封的效力等同于正式查封，因此，我们对这一规定有些疑惑，问：按照这一表述，在这一规范...&&
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快速查看收藏过的文献已预售的商品房可否查封？
【案情简介】
张某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续，工程竣工验收合格后，开发商按期将房屋交付给了张某，张某装修后搬进了该房，后开发商办理了房屋产权证，在张某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院，根据工厂申请，法院查封了张某的房屋，并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书，张某得知后即以案外人的身份向法院提出了执行异议，认为不应查封其正在办理过户手续的房屋，要求法院解除查封。
【法律问题】
对于本案房屋法院可否查封？
【齐信说法】
我们认为，法院不能查封张某的房屋。理由如下：
一、预售合同备案是否等同于预告登记
商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。
二、法院的查封是否正确
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中张某已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权，过户手续未完成张某没有过错，因此，对张某的房屋，法院不得查封。
综上所述，张某虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有，且对过户未完成没有过错，法院对其房屋进行查封值得商榷。
文件提供：陕西齐信律师事务所& 网址：；电邮：；QQ：；电话：029-0-800-1240。
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