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宋文明律师
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执业证号：
执业机构：
北京盈科（大连）律师事务所
建房[2010]53号：住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预
售制度有关问题的通知
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规
范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：
一、进一步加强房地产市场监管
（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企
业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相
收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房
项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格
按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有
权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进
行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法
违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将
全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买
卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托
在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目
、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人
说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服
务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价
，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得
采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推
行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房
质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，
并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当
将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时
准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售
楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许
可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情
况等信息，在销售现场清晰明示。
（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办
法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品
房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合
现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。
二、完善商品住房预售制度
（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预
售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层
、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，
提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售
商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预
测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监
管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建
立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资
金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程
建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交
（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自
更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定
。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除
的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除
合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
三、加强预售商品住房交付和质量管理
（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本
地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当
地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分
户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商
品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房
交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，
确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付
使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新
建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工
程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房
质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定
或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的
法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应
责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房
地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质
量问题的相关单位和个人追责。
（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住
房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住
房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备
独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量
保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制
度，研究建立专业化维修制度。
四、健全房地产市场监督管理机制
（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进
行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的
商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清
理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销
售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底
前报住房城乡建设部。
（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举
报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查
处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违
法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约
；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土
地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥
信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产
信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重
的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应
当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
（十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任
追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何
职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失
职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规
追究有关责任人的行政和法律责任。
（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产
市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场
监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管
制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加
强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机
制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及
时公布处理结果。
其他商品房的市场监管参照本通知执行。
执业机构：北京盈科（大连）律师事务所　　本人在房地产行业打工近10年，重要岗位几乎做全了，先是办公室主任，之后任前期部经理，再是物供部经理，再之后销售部经理，后来做副总经理，至今做过两个项目的总经理，单独操盘，基本成功，现将过程记录在此，供各位参考，文中会就本人对房地产开发工作中的一些关键点做出一定的说明，供同在房地产行业或即将进入此行业的人参考，由于水平肤浅，发贴之举纯属好玩消遣，如有高手发现有些不妥，请诚意指点或交流，如有疑问，欢迎大家咨询，我定当知无不言，但后果自负。同时敬请看着不顺眼的人手下留情，如果确实看着不爽，请您自行离开，千万不可讥笑谩骂，谢谢！文中所用地名、人名等均为化名。请勿对号入座，也请不可人肉，保留我的隐私。　　2005年，受朋友之邀，开始了我的打工生涯，之前一直在政府机关工作，过着很清贫、很清闲的日子，我从一个政府办公室的一个小秘书做起，一路走来，做过工业区副主任、对外局副局长，长期的对外联系招商工作，与外地客商长期联系，使得我具备了善于与人接触的能力，由于长期养成勤奋的习惯，只要领导吩咐，什么活都愿意干，而且尽量干好，这样一来，领导看在眼里，记在心里，总会有感觉的，闷声不响地在副职位置上连头搭尾做了7年，终于在2003年感动了上帝，给了我一个别人不愿意去的位置——供销局长。　　天啊，2003年的供销局长，有的人可能不知道，2003年改革开放已经很深入了，供销局是流通领域，是改革的前沿，首当其冲，供销局下属的企业全面进入国有企业改制的程序，我的前任是个老油条，知道改制是个很麻烦的事，一直拖着不动，就是怕触动群众的利益，引起群众的不满，万一搞不好，把自己的老底端出来了怎么办，所以，一直没启动改制。县里领导也知道，这种情况下，让前任去搞改制工作肯定是不行的，所以也没有过于给压力。洽逢干部调整的时候，一看，这位置没人愿意去，而这小子总归做了些工作，总要给点待遇，否则让别人看了说不过去，算了，就给他吧，这样，我就成了供销局长，本县最年轻的正科级干部之一，让我美得好几个晚上睡不好。心想领导真好，我可得好好干。心想着前途很美好呢。　　上任之后才发现，供销局长的味道并不怎么好，首先，自己长期在机关工作，工作经验并不丰富，很多的工作不知道如何开展，其次，单位经济基础差，每年拨款几乎只有人头费，办公费什么的几乎没有，再则，工作人员少，年纪普遍偏老化，真正能干活的人没几个，副职算是主要的革命力量。　　没办法呀，硬着头皮上吧，反正当时也年轻胆大，说改就改，全面启动改制，虽说难度大，但也改成功了，改制最大的难度在于几个公司之间的财产不平衡，有的实力强点，可分配给职工的资金量就多一点，有的少一点，那分给职工的就少多了，那么，条件差一点的公司职工就心里不平衡，都是国家职工，改制的时候，凭什么别人可以拿更多的钱退下来，而自己却只能拿少量的钱退下来。为此就闹，闹也不到局里来，呢，为此，几次接到政府领导电话责令去把职工接回来，接回来后，苦口婆心的解释， 我说，你们有些都和我父母认识，都和我父母是朋友，和我父母一样的年龄，如果说有可能，我何尝不想多给你们一些钱改制，但现实状况确实如此啊，公司没有钱，没办法多给……。说到动情处，自己都说出了眼泪，毕竟年轻没有城府，容易激动，控制不住自己的情绪。后来一次两次，大家也都接受了。　　全县商业局、物资局、粮食局、经贸委、供销局、二轻局等几个局，我们供销局改制速度最快，当然，首先的功劳在于副职和干部们的努力。我当时对这项工作并不很深入的了解，大多只是支持，并没有自己很深入的去做，也正是这份傻了吧几的干劲，才会有胆量去做改制工作，否则按现在的思想，也会推诿掉。　　改制工作就是我当时的主要工作，当时自己也想今后怎么办，就做这种事业啊？对自己的前途感觉茫茫然，不时，洽好原来工作上接触的一个江苏客商问我愿不愿意出来做事，说他在**地级市有一个大型的房产公司，开发面积有2000多亩，大量需要人手，如果说我愿意出来，就到那房产公司去帮忙一下，当时心里对房地产开发没概念，听说2000多亩，并不知道什么意思，后来才知道，2000多亩是一个很大的项目了，听他说完后，由于心里原有的迷茫加上洽逢的机会，让我几乎没考虑就说愿意出来，说干就干，马上和家里统一了意见，然后立即同县委书记单独汇报，说我想辞职出去打工，县委书记听后很惊讶，说你是不是认为这位置不好，如果实在是不愿意，干脆给你换个位置吧。要么这样，你也考虑几天，我也考虑几天再说吧。我说行，您考虑几天，我基本是确定了不愿意干了。前前后后，拖了半年多，期间组织上派相关领导谈了几次话，了解情况，还是坚持不愿意做了，直到2005年春节过后，坚定了要出去闯的决心，再次找县委书记说坚决不做了局长，通过这么久的磨合，领导也基本放弃了劝留的想法了，马上派出审计组对在任期间的财务等进行了审计，发现没什么问题，终于批准了。
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　　临出发的头一天晚上基本没睡好，想今后会不会有困难，能不能在外面混得下去，如果混不下去，灰溜溜的回来，那可真的没面子了。虽说这些问题之前都有做过考虑，但真的到了出去的那一时刻，还是再次想起这些问题。可没办法了，路已经在脚下了，无论前程是如何，必须义无反顾地走下去了。　　第二天，踏上了另一种行程的列车。到达目的地后，与公司领导接上头了，交流了一些问题，分配了工作，可能是看我之前的工作经历，有政府办公室秘书的经历、有招商局、供销局等工作经历，说公司刚组建，人手也比较少，暂时先任办公室主任。呵呵，想来自己原来做过办公室工作，做这房地产公司的办公室主任应该问题不大吧，其实房地产公司的办公室主任要说事情也不多，刚开始组建的房地产公司，无非是做些公司管理制度的建立、文书的起草、人员的招聘、关系的协调、合同法律事务的处理、后勤事务的管理等工作。　　制度的建立，比较简单，由于自己原来在政府机关工作，本身就接触了许多的制度，对于如何用公司的法律去管理约束人的行为、对于如何规定工作的流程，以达到科学有序的管理还是有一定的理解。再加上当时的总经理等高管层，大多是在企业工作多年的老手，通过大家一段时间的共同努力，合同管理规定、工程签证规定、物品采购制度、工作审批程序规定、福利待遇管理规定、接待规定、仓库管理规定、印章管理规定、档案管理规定、小车管理规定、财务管理规定等等一大堆急需的制度就建立起来了，一些涉及工程专业管理的制度由于当时的我并不熟悉，当然要借助于专业的人员，好在当时公司员工大多来自全国各地，大多是年轻人，大家都很有干劲，而且比较容易相处，工作起来并不感觉不顺畅。一段时间之后，我的工作能力已经初步得到公司领导的认可了，有关制度建立完成之后，大家也就依照制度做事了，免除了之前的事事需要多头请示汇报的烦恼，公司的管理算是逐步走上了正轨。　　（公司管理制度的建立，对于企业来说很重要，小型公司还好说一点，老板可以自己盯着就行，有事大家请示一下，老板说了就算，公司一旦大了，不可能事事都请示老板的，需要授权给下面部门或各岗位的人，这样就靠制度管人管事了，制度就是公司的法律，要求所有人员按制度行事处事，这样，公司才会让人感觉有序。）
　　期待续集！！　　
　　文书的起草，对于我曾经在县政府机关做过小秘书的人来说，要应付这种企业的应用文书，那更是轻松自如了，虽说以前的工作并没有写过很多的大型报告文件之类的，但毕竟在政府机关文件堆里熏陶了多年，有一句话叫做熟读唐诗三百首，不会做诗也会吟．就这道理，通过多年的政府机关工作熏陶，毕竟也有了一定的公文基础，用这种基础，对付这种房地产开发公司的文书需求来说，简直非常的小菜了，为公司起草的第一个报告是因为处理土地纠纷，由于公司开发用地是征用农用地，而且面积特别的大，达2000多亩，这样一来与很多的老百姓有牵扯，又牵扯到几个村委会，毕竟失地农民心有不甘，经常会找些事由来阻扰工程的进展，有些遗留的问处理起来还是有点麻烦的，工程刚开始，工程以地块的平整和路网、水电、排水等基础设施的处理为主，老百姓经常来阻工，让公司头痛不已，为了妥善处理好这些问题，让工程顺利进行，需要市政府领导出面，以引起所涉及乡镇居委会领导重视，真心帮助我们处理解决问题。为此需要向政府报告，那天下午听老总给我说了个大概情况后，我说没问题，白天我静不下心，我晚上写明早给你看，晚上我一个人坐在电脑前，讲事实，论依据，依法依据，依情依理，起草好了要求解决周边老百姓阻工问题的报告，第二天一早，交给老总，老总坐下来认真的看了一下，看完后说了一句话：“真不愧是政府办出来的，写的东西真好，全部说到位了”，老总也是乡镇的书记出身，因为没有提拔到副县，就出来打工，因为他和老板是朋友，老板比较信得过，又遇上一个大项目，所以，把这么大一个项目交给他管，作为乡镇出身的干部，大多对文字要求不会很高，而我在县政府办公室混了那么多年，对文字工作毕竟有了一些基础，所以这方面的工作算是得到了非常的肯定。　　（纠纷处理是房地产开发过程中难以避免的，如何妥善处理好过程之中的纠纷很关键，一件事没处理好，就会影响到开发公司的形象，往往会给房地产公司带来致命伤害，所以，一个房地产开发公司往往需要有一个擅长处理问题的人员，大型的公司会有专门的机构，小型的公司往往只靠总经理了，别给我说请个律师什么的，没用，在中国处理纠纷，律师没有用，还是要靠人与人的沟通，酌情处理的。后面还会有纠纷处理方面的事例出现。）
　　由于公司刚组建，启动的时候只是从江苏带过来几个主要管理人员，其他人员都是要从当地招聘。招聘工作我之前并没有接触过，听说要招聘之后，就想怎么招呢，也不敢说不会啊，只好自己想办法，先去问别的人吧，问别人找工作一般是怎么找的，问过之后大致知道了，招聘的方法有很多种，一是通过职介公司介绍、二是朋友推荐、三是网络等媒体广告，想想当时职介所也不多，我又刚到**市没什么朋友，那就通过网络吧，了解了一下当地人喜欢的几个网络，就开始在上面发招聘广告了，再通过一些朋友介绍推荐，陆续的公司急需的工程等管理人员基本到位了。　　（员工招聘比较关键，一般来说房地产公司都是到新地方不熟悉的地方去开展工作，如果说全部带人过去，成本会很高，所以，除掉公司高管、财务、工程等几个关键岗位的人尽量由老板自己挑选去，其余人员尽量从当地招聘，而员工的招聘也要慎重，基本要做到选人准确，不可人员进出太频繁，否则，对公司来说也会造成一定的损失，哪怕是一个不起眼的岗位人员，一旦突然走了，也许就会造成很大的损失的，保持队伍的稳定很重要！！！招聘人员除非专业技术岗位，其他岗位的人员一般来说，学历并不是很关键，一般来说，只要读过中专大专什么的，人稍微聪明一点，就算是新工作也会慢慢适应，学历重要，但不是关键，所以，我之前的招聘对学历没那么看得重，到是对工作经历看得很重视。）　　公司人员逐步到位了，工程也慢慢开展起来了，看着公司领导天天凑一块看图纸文本什么的，经常会有一些外地人来到公司，一来就带一大包的文本，我也不知道什么东西，后来慢慢才知道，那是设计方案，他们天天在一起讨论研究，反正我是外行，也插不上手，也就不挨边了。过一段时间，公司领导找到我，说公司需要报建，暂时没有合适人选，要么你先去跑一下，等以后需要报建的业务量多起来，公司再配专门的人做吧，我说好呀，就是不懂怎么做，领导说没事的，接触一下就会懂。好，说干就干，那就先问一下现在需要做什么吧。向工程副总了解了一下，我来之前基本办好了土地证，其他的什么都没有，那么接下来需要办工程规划许可证。工程规划许可证在市规划局办理，你先去规划局了解一下需要怎么办吧。没办法，带着一头的雾水去规划局，找到经办人员，用尽了谦虚用尽了客气，那人还好，知道我是一菜鸟，没怎么搭理我，拿出一张告知单，然后稍微说明了一下要求，回来后，对着告知单一项一项搞定，以为好了，然后送过去，送过去后，主管审批的人员说，我先熟悉一下，你过几天再来吧，我很听话呀，过几天再过去，问一下看好了没有，还没有呢，再过几天来吧。心想这不对劲了，又要过几天，会不会是我什么地方没做好呢？回去和工程副总汇报了一下，工程副总说，你这样去他肯定不搭理你了，你要想办法搞搞关系啊，否则他会拖你很久的……。原来如此，搞关系那还不简单啊，既然如此，那就搞关系吧，和老总汇报一下，本以为老总会不高兴，谁知老总很爽快，说没问题，你去办，先约请他们吃饭，然后其他的什么你看着办就是，老总都发话了，那就大胆的做吧，之后的事吗，呵呵，就不细说了。反正悟出了办事的门道之后，再加上我自己利用空闲时间研究《城市规划法》、《城乡规划法》、《规划技术规程》及有关规范，和审批人员在工作中能略加专业知识的与他们沟通，大家相互的在工作上理解和支持，并不是完全利用送礼吃喝的手段来搞关系，这样一来二去的，他们都认为我这人还是比较容易接受，所以，办起事来还是比较顺利的，后来我同相关部门的几个主要领导都成为真正意义上的朋友，不久，我们公司的第一期项目“四季花城”的环评报告、立项批文、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证一个一个地办出来了，房子也开始卖了，老总看着也高兴，这小子还是有点用途，什么事都能办啊。行啊，今后这块工作就你去负责吧，给你配个助手，增加一个女孩子帮助做点辅助性的工作。好啊，既然领导这么看得重，肯定得为领导分忧啊，这样，我又多了一个职务——兼任前期部经理。从此之后公司分期开发的10多个项目全部由我和另一个助手包办了。而且配了一部专车，这时，之前做领导的感觉也找回来了，同样有了专车了。工作生活都可以自由用车。老总对我也还可以啊。呵呵。这时，公司老总可能是出于方便对外工作的考虑，也可能是为了方便管理调度的考虑，公司老总向老板汇报后任命我为公司的行政副总了，分管办公室、内务后勤、法律事务处理、前期外联、物供、物业等，协助总经理、常务副总处理相关工作，进入了公司领导层。公司的领导层共四人，总经理主管全面、常务副总分管营销策划等、工程副总分管工程事务、行政副总分管其他的了。　　（房地产开发公司办证这个关很重要，有的公司设立了专门的前期部或叫开发部，现在也有外包的，有的人比较专业，对部门比较熟悉，专门做外包前期，这样比自己设立一个部门更省钱省心。前期部或开发部就是专门负责办证的，所有的投资项目如果办证不出，不能施工、不能销售，如果强行施工，强行销售，政府部门就会找上门，轻则罚款，重则责令整改，甚至暂停开发资质，而办证的时效要求很高，如果办证时间拖拉，会急出鼻血的，看着好的市场，但房子开工不了，没房卖，等于看着钱在流失，多拖一天，就多一天的利息损失，所以，前期部很关键，这个部门的人一定要很强的人去负责。）
　　@一条是个鸟 2楼
17:22:00　　期待续集！！　　-----------------------------　　谢谢，会有的
　　工程拿到了规划许可证、施工许可证，请规划管理部门的人来定位放线，放线是很专业的活，虽说房地产公司也有这方面的力量，但没有用，这是需要资质的，没有专业资质的人做了，不生效，嗯，既然如此，去请规划院的人来放线吧，缴款之后，再客客气气地把几个技术人员接来吧，公司的施工员配合架设备，拉拉线，由于施工员大多是当地的，都有点熟悉呢，工作起来比较容易，再加上规划院是规划局的创收单位，做事还是比较顺利的，做好吃饭送回去。　　放线定位很关键，规划院的人可以不负责，但开发公司必须要认真负责，否则放错了线，规划院没什么事，可开发公司就惨了。一但出现移位现象，按城乡规划法来说，属于违反规划行为，轻的罚款，重的拆掉重来，损失会非常的惨重，我们公司就出现过一次规划移位现象，放好线之后没有及时做好桩位保护，等过年后大家回来开工，桩位搞错了，移位2米多，都把红线占了，而且大家一直不知道，等封顶后竣工测量成果出来一看，坏事了，移位了，已经封顶了啊，怎么办？不声不响的处理掉吧，封住知道的人的口就完了，可是没那么简单，就这次的移位事件，给我们公司造成非常大的麻烦，开始以为只要涉及的工作人员不声张就行，谁知，客户也很精明，他们对照楼书上的图片看，看着看着就看出了问题了，位置好象不太一样呀，有点歪，然后就找图纸看，对着图纸用皮尺拉，一拉就拉出了问题了，你这房子建错了啊，把我家的光线给挡了，路也小了，怎么办，你们拆了重来吧，拆了那是不可能的，一来二去，扯不清了，客户一纠结，弄了几十个高兴起哄的凑一起，上政府闹事去了，执法局来了，一验线，确实是移位了2米多，如果说一、二十公分到也可以谅解，怎么办，赔偿吧，拆是不可能的啊，赔偿怎么赔啊，达不成一致意见啊，闹多了，客户也累了，后面只剩下几个人不依不饶了，没办法，建议他们上法院吧，依法处理大家都没意见吧，行，上法院处理，最后判决愿意退房的就退房，不愿意退房的就赔钱，退房是不可能的，涨价很多了，谁也不会愿意退，最后每家赔几万块钱了事。公司损失金钱是事小，主要是当时闹事的客户天天来销售大厅搞，一来就把大门关上，砸销售部，砸沙盘，对销售造成非常大的影响。声誉的损失这才是最大的损失。　　房地产开发过程中，对客户关系的处理很关键，客户关系处理不好，很容易引起群体反应，比如之前杭州等地的降价砸售楼部事件，比如我们公司的移位事件，往往对今后的销售造成很大的影响。要恢复这种影响往往要花很大的精力和很长的时间，而一旦错过了好时机，说不定会给房地产项目带来灭顶之灾。现在很多的开发商都是有钱人，是暴发户，往往财大气粗，对客户没有耐心，有点意见不去沟通化解，来蛮干，这样往往留下后患。总的来说，低调一点，并不会影响到你的什么。具体怎么做好客户关系的管理在此就不一细说了，但必须引起高度重视！
　　没人顶啊，休假。
　　　　　　　　　　我们第一期开发的住宅小区，漂亮吗，我在这小区买了一套，升值不少哦，这个小区建成后，是当地最好的小区，大家都喜欢住这小区，当时代表了当地的最好小区的品质。
　　继续更新，没人顶帖子啊，多帮顶啊，谢谢。
　　公司第一期项目“四季花城”开工于2005年，到2006年底，基本建好，开始要筹备交房了，物业公司也早早地进场了。做好了充分准备。客户也很高兴，马上要有新房子住了。新的小区建筑外观很漂亮，小区的绿化做得很好，这家公司还真的是可以，在四季花城里做了很多的新概念，比如节能环保住宅，采用中空玻璃、外墙保温、新型墙材煤渣砖等等，大家一听云里雾里的，虽然不知道所以然，但从销售员和宣传资料上来看，是很好，能省钱。小区还推出了100多套精装修房。每套加价4—5万，房产公司会给装修好交付。开始交付了，大家高高兴兴地收了房，按测绘面积多退少补把尾款结了。大家开始装修房子。逐渐就有客户开始入住了。小区地处城市的边缘，很安静，临当地的一条河边上，做了拦水处理之后，河面很宽阔很漂亮，住户下班后要么在小区内的花园里走走散步，要么到河边吹吹风静坐休闲。确实感觉很好，口口相传当地人都看好公司这个大的居住区域。大约过了半年左右，问题出来了。小区的建筑是采用坡屋面欧式风格。一开始有一二户人家来说屋顶会漏水。后来逐渐多起来了，有几十户人家发现屋顶会漏水，不行啊，新装修好的房子怎么能漏水呢，而且有的漏水很大。把渗过了顶板渗到房间的墙壁上了，水迹斑斑的。还好这开发公司没走，找他们公司去吧。就这样客户相约一起来到公司理论。公司一听赶紧派人去察看吧。一看，果然是这样，很多地方漏水，知道是自己做错了，没话说，赶紧修理吧。看一下漏水点，把屋顶的瓦打开重新做防水处理。以为妥了。等过一段时间下大雨之后又出现问题了，没处理好，仍然会漏水，怎么办？大家会商，分析毛病出在哪里，公司总工是个老工程师，60多岁了，按理说经验很丰富啊，也没办法找出毛病是怎么出的。本来屋顶做了很多道防护措施，有钢筋混凝土层、内保温层、防水层、瓦片这么四道保护层，怎么还会漏水，不对头呀。最后分析是各道工序都没做好出的问题。没办法，大面积的拆开重修吧。浪费了很多的费用又造成极坏的影响，最后当地人谈起我们公司的商品房就说有一大特色，漏水房。　　我们公司开发的商品房还有一个通病，墙体开裂。由于公司开始是按照国家提倡的节能环保理念做，不能使用红砖，采用了煤渣砖，这种砖有一个特点，由于采用了煤渣等填充物，密实度不高，收缩率效高，热胀冷缩性能很明显，刚开始砌上去没什么问题，等装修好过了几个冷暖季节，问题就暴露出来了。墙体上大面积出现裂纹，客户一看不得了了。房子开裂，不知道有多大的后患呢。找开发商吧。开发商处理不及时，不行，找建设局吧，找政府吧。又开始闹事。政府出面了，请来省级的质监部门做结构检测，做沉降试验。结果出来了一看，没问题，不影响安全问题。但客户不接受，说你们被开发商买通了。串通一气骗老百姓呢。不行，再闹，没办法，每家每户处理吧，开裂处打开重新处理。花了许多的费用，又造成极坏的影响。其实这种开裂确实是没什么影响的，我自己也在第一期项目里买了一套房子住，确实有少许的墙体开裂现象，主要造成的原因就是煤渣砖的收缩性造成的。而且过了一个年头之后，经历了一次的冷暖季节之后，一般就定型了。我家的就看到二三条头发丝大小的裂纹，长不过一尺左右，不细看根本看不出来，至今没有新增。但当时客户不理解，也许是认为开发商赚钱太多吧，所以有一些问题就很容易就聚起来了。
　　明天更新，大家顶啊
　　继续更新哪
　　。。。。。　　等听故事呢　　。。。。。
　　@驿路清风1234 　　公司第一期项目“四季花城”开工于2005年，到2006年底，基本建好，开始要筹备交房了，物业公司也早早地进场了。做好了充分准备。客户也很高兴，马上要有新房子住了。新的小区建筑外观很漂亮，小区的绿化做得很好，这家公司还真的是可以，在四季花城里做了很多的新概念，比如节能环保住宅，采用中空玻璃、外墙保温、新型墙材煤渣砖等等，大家一听云里雾里的，虽然不知道所以然，但从销售员和宣传资料上来看，是很好，能省钱。小区还推出了100多套精装修房。每套加价4—5万，房产公司会给装修好交付。开始交付了，大家高高兴兴地收了房，按测绘面积多退少补把尾款结了。大家开始装修房子。逐渐就有客户开始入住了。小区地处城市的边缘，很安静，临当地的一条河边上，做了拦水处理之后，河面很宽阔很漂亮，住户下班后要么在小区内的花园里走走散步，要么到河边吹吹风静坐休闲。确实感觉很好，口口相传当地人都看好公司这个大的居住区域。大约过了半年左右，问题出来了。小区的建筑是采用坡屋面欧式风格。一开始有一二户人家来说屋顶会漏水。后来逐渐多起来了，有几十户人家发现屋顶会漏水，不行啊，新装修好的房子怎么能漏水呢，而且有的漏水很大。把渗过了顶板渗到房间的墙壁上了，水迹斑斑的。还好这开发公司没走，找他们公司去吧。就这样客户相约一起来到公司理论。公司一听赶紧派人去察看吧。一看，果然是这样，很多地方漏水，知道是自己做错了，没话说，赶紧修理吧。看一下漏水点，把屋顶的瓦打开重新做防水处理。以为妥了。等过一段时间下大雨之后又出现问题了，没处理好，仍然会漏水，怎么办？大家会商，分析毛病出在哪里，公司总工是个老工程师，60多岁了，按理说经验很丰富啊，也没办法找出毛病是怎么出的。本来屋顶做了很多道防护措施，有钢筋混凝土层、内保温层、防水层、瓦片这么四道保护层，怎么还会漏水，不对头呀。最后分析是各道工序都没做好出的问题。没办法，大面积的拆开重修吧。浪费了很多的费用又造成极坏的影响，最后当地人谈起我们公司的商品房就说有一大特色，漏水房。
　　废话很多，可以将重点讲清楚吗
　　@西子等候 16楼
10:43:00　　废话很多，可以将重点讲清楚吗　　-----------------------------　　你不愿意看请离开，谢谢！
　　我们公司开发的商品房还有一个通病，墙体开裂。由于公司开始是按照国家提倡的节能环保理念做，不能使用红砖，采用了煤渣砖，这种砖有一个特点，由于采用了煤渣等填充物，密实度不高，收缩率效高，热胀冷缩性能很明显，刚开始砌上去没什么问题，等装修好过了几个冷暖季节，问题就暴露出来了。墙体上大面积出现裂纹，客户一看不得了了。房子开裂，不知道有多大的后患呢。找开发商吧。开发商处理不及时，不行，找建设局吧，找政府吧。又开始闹事。政府出面了，请来省级的质监部门做结构检测，做沉降试验。结果出来了一看，没问题，不影响安全问题。但客户不接受，说你们被开发商买通了。串通一气骗老百姓呢。不行，再闹，没办法，每家每户处理吧，开裂处打开重新处理。花了许多的费用，又造成极坏的影响。其实这种开裂确实是没什么影响的，我自己也在第一期项目里买了一套房子住，确实有少许的墙体开裂现象，主要造成的原因就是煤渣砖的收缩性造成的。而且过了一个年头之后，经历了一次的冷暖季节之后，一般就定型了。我家的就看到二三条头发丝大小的裂纹，长不过一尺左右，不细看根本看不出来，至今没有新增。但当时客户不理解，也许是认为开发商赚钱太多吧，所以有一些问题就很容易就聚起来了。
　　这里人气不旺，如果说再是这样，我可能会停止在这里发帖子了，为此向之前光临的朋友表示抱歉，如果说愿意看，可以移步到房产观澜阅读，谢谢各位的辛劳阅读，诚心感谢，并为给各位带来的不便表示歉意！
　　公司做了一期的精装修房之后再也没有做精装修房了，很麻烦，也是难以招架客户，客户开始都很高兴认为精装修房好呀，有人帮我做好装修多好的事啊，拎包入住，省事省钱省心。公司确定的装修价格是90平方米的房子加4万精装修款。120平方米的房子加5万精装修款。客户自行选择是否做精装修，最后确定了有100来户要做。做好之后粗看很漂亮，墙面涂料、地面瓷砖木地板，厨房整体厨柜加灶台、卫生间洁具等等什么的全配好。交房后不行，一大堆的问题来了。什么瓷砖缺了一个角、什么油漆没刷好、一个螺丝松了没了、地板有划痕……，都是一些小问题，负责精装修的人认为没什么的，可客户的眼光都很细，哪怕是一个细小的问题也能发现，今天没发现明天也能发现，找到一个客户认为不妥的地方就要纠缠。不处理不行，天天来。还好有一个专门的精装修队跟着，出现问题立即处理。但公司因此老是不安宁，天天很热闹的搞这些事情，之后就再也不做精装修房了，太麻烦。　　工程管理确实是房地产开发过程中非常重要的一个环节，管理得当，能节约成本，省出的钱是纯利润，管理不好的话，一则造成不良影响，影响到口碑和销售，二则非常的浪费，工程管理不到位的话，还可以浪费大量的利润，而且浪费出去的钱，你都看不出来，我曾亲眼看一个刚开始做房地产的老板的由于对工程方面的不懂，在打桩、斜屋面、外墙等方面造成许多的质量问题，打桩时管理不严格，遇到地下溶洞，施工员不负责任，施工单位也乐得高兴，没人管就拼命打，居然打下去70多米，远远超出设计范围，最后实在是感觉不好意思了，才通知甲方总工去看，马上停止打，采取加大承台等措施加以解决掉了。这件事完全就是不负责任的行为导致的浪费，很多的钱都流到地下河里去了。我还看到一个项目，由于基础防水没处理好，等房子盖起来之后发现地下室大量渗水，电梯井尺寸做小了，没办法呀，电梯井打掉重建并加固，地下室底板加做防渗措施。延期交房，赔了一大笔钱。　　工程管理的关键要找到一个好的施工单位，如果光靠公司请的监理或者是自己的施工员管理，往往不一定能管理到位，这些人天天和施工单位的人混在一起，有些事也会睁只眼闭只眼，如果说好的施工单位，养成了良好的做事习惯，这样会省心许多。如果说为了省钱，请一个小队伍来施工，小的队伍往往以低报价中标，中标后为了获得利润就以偷工减料为利润点，这样一来往往会造成许多的后患。所以，别图省钱，请个经验丰富一点的施工单位免得以后麻烦。
　　由于我经常的跑规划报送方案，也就经常的会听取规划管理部门对方案的审查意见，有时候听了一些问题回来后，往往自己会先查清楚一下有关规定规范到底是如何规定的，设计院是怎么样设计的，规划部门为什么说设计院有错误不批准方案，查清楚这些问题之后，也便于上传下达，天长日久地，逐渐懂得了规划审查的几个要点，规划的审查无非是从几个方面审查，一是相关指标的合理合规性，指标在用地规划范围之内，满足规范要求一般就OK了，大的问题比如压红线等一般不会出，经常会遇到的是一些小问题卡住，比如，车位配比、绿地率，偷面积带来的争议等等，小城市的客户对车位需求并不大，车位不好出售，往往开发商不愿意多做车位，那么就尽量在地面上多画上车位吧，地面上如果说要大量布置车位，又会涉及到绿地率的减少问题，与设计院商量一下，那么采取植草砖铺装的方法解决吧，这样地面停车位也有了，绿地率也差不多了，请规划部门的人员审查时睁一眼闭一眼就过吧，如果说是线上线下的问题，大家关系处理得好，一般也就不会强求。所以，与规划审批人员搞好关系是非常的重要，往往会取得意想不到的效果。偷面积是开发商大量采用的一个获利方式了，利用偷面积得来的利润是纯利润，首先是这部分面积是不用花地价的，这一块就省下来不少钱。然后偷面积来的，客户看着心里觉得是占了便宜，会更容易销售，其实开发商是把成本算上去了，利润比实际算了面积的更高，可客户不了解，以为是占了便宜，更喜欢这种房型，我亲眼看了两个项目，一个是我们自己建的，按实际面积算，另一个项目是用了大量偷面积手法的，偷出一个房间，开发商在推广时特意说明这点，说你买这房子占便宜了，是送你一个房间，单价只比他们的贵那么一点点，很合算啊，客户不知道，开发商哪个不精明，会真的送你吗？不会，都算好了的，只会获得更高的利润，我还看到一个项目，由于老板是刚介入房地产行业的，自己不懂，又不愿意花钱请人，就任由设计院设计大量做了无效面积，无形之中损失了非常多的利润空间，可他自己却不知道，相信很多人看出来了，但事不关己，纵然别人看到了，也不愿意多嘴告诉你（有一句俗语是这么说的：宁给人一亩田，不给人一句言，就这意思，有时候，给你一句话，往往非常的值钱。）。只有等他自己发现利润没有别人的多，慢慢才会悟出来，这就是学习的代价。多年的跑前期，在许多的设计院、规划管理部门之间来回沟通，让我渐渐懂得了一些如何利用规划节省成本获得更多的利润空间的方式方法。还有很多利用设计方面的技巧节约成本获得利润空间的方法在此就不一一细说，如果说有需要的可以单独沟通探讨，共同提高。
　　公司开发的地块在当时处于城市边缘地带，2006年初达到预售条件要销售的时候，由于宣传推广力度及当地客户接受程度不同等原因，开盘之后销售并不怎么好，为此老板很急，2000多亩啊，要开发二百多万平方米的房子出来，如果说销售不出去，那怎么办才好，这才第一期啊，后面还有一大堆的房子要开发出来的，急得不得了了。后来得益于一次的大型运动会在旁边新建的体育中心召开，开幕式的当天，几万人涌向体育中心，一夜之间，全市人民都知道这里还有个这么好的楼盘，当时的**市，房地产开发水平和沿海一带的理念还是有一定的差距，而作为从江苏来的开发商，采用的也是江苏的设计院，第一期的设计风格是在江浙一带已经经过市场检验、能被广大客户所接受的欧式风格，省运会一开，大家一看，这房子很漂亮啊，口口相传，一下子全市都知道，有那么一个外地的开发商，在江边要建一个新城区，有一大群的商品房，房子很漂亮，这样马上销售情况就变了，第一期的项目在经历了前期的滞销后，很快就引起了热销。而且价格是当地最高。老板也高兴，紧接着又筹划了第二期、第三期，这时销售部经理出问题了，也许是因为待遇的问题，也许是同事相处的问题，也许是真的因为家庭里的原因，突然就不干了。没办法，销售部可是房地产公司的一个最关键的部门，房子建好了要卖出去，而且要卖得快，这个部门的人能力要求特别高，这个岗位的人可不能随便弄啊，一时半会肯定是招不到了，好在公司的常务副总是营销高手，所有的营销策划基本是由他在操作。所谓的销售部经理也就是起到了助手及管现场的作用。销售部经理人走了，可销售不能停啊，总得有人去照看着，常务副总一看，等老板找他认可的人来还有个过程，现场也确实没什么人好用啊，这样吧，你暂时先去盯一段时间，反正我会教你怎么做，你只要听我的话按我的要求去做就行。就这样，我又开始接触销售工作了，不过主要是跟着那常务副总学着做。
　　这一次的销售工作接触只是临时的代管了二个多月，但这次的临时代管，却让我初步接触了销售工作，从此之后，我就自己开始用心的往销售方面钻研，先是不断的向常务副总请教，不懂的就多问几个为什么，然后，自己也买些营销策划方面的书籍学习，同时参加房地产经纪人考试、房地产估价师考试，考过了经纪人资格，估价师考试过了两门后来没有坚持下去，通过这些考试及日常学习，基本掌握了房地产价格形成原理，掌握了市场调查技巧和应用，知道了房地产产品定位方式方法，了解了营销策划原理及应用，掌握了房地产法律法规及风险的把控等必须掌握的东西，然后，不断的观察后来公司请来的一些国内知名的营销策划公司如何开展营销策划工作，如何运用定位策略、如何运用定价策略、如何运用形象推广策略、如何培训创建营销队伍、如何做好销售的几个阶段划分。此后在自己单独营销操盘的玉佩庄项目中加以运用，全盘得到成功，后面另行讲述。　　此前由于公司开发建设了一条商业街。在新城区尚未形成之际，虽说商业街区建成了，但拖了很长时间也没有想好怎么营销，后来公司研究，干脆先招商租赁，把这条街搞热闹了再说吧，领导一研究，没什么人适合，看看这小子之前在县招商局工作过，也算有些挨边，反正这商业街暂时很荒凉，就让他去试一下看看能不能做出点起色，这样就把这条50000平方米的商业街交给我一个人去招商，对于一个周边人气尚不旺的区域的商业街，如何去定位招商，当时我们商量了很久，最终决定，基于商业街区域临河景观优美、建筑风格独特，有着类似于泰晤士河般的风情，决定往餐饮休闲娱乐方向发展，确定了发展方向之后，我就立即与广告公司的平面设计人员一起，策划宣传单和户外广告，做好了营销道具之后，在全市范围内先大面积推广宣传，然后区分目标群体，单独上门宣传推广，针对当时大家商户都不看好的情况，与公司领导一起研究，采取一定时期免租的优惠策略，花时间去说服他们进来经营，给他们算细帐，分析可行性，通过一番细致工作，先行说服确定了二家餐饮商户一家娱乐商户进场，这样以点带面，起到领头作用，中国人往往是这样，有人带头了后面的就比较容易跟着上，就这样，在他们开始装修开业之后，大量的客户都前来洽谈了，通过约一年不到的时间，进来了五家大型餐饮店、三家KTV娱乐会所，一家旅馆、一家足浴等规模稍大的项目，小项目就更多了，一条商业街基本繁荣起来，成了当地的吃喝玩乐一条街，一到晚上灯红酒绿，人来车往，莺歌燕舞，很有一番美景，有人戏称腐败街，这是一句笑话。
　　也许有人会怀疑，你一个人就干了这么多的工作，那其他人都不干活了啊，确实是这样，我当时在公司的时候，负责的工作那是相当的多，还有一些在这都没细说呢，比如我进公司的第一年还负责过近一年时间的建材厂管理，专门为公司的项目生产砌块，私营企业往往是这样，你愿意做事的人，能做好事情的人，往往会有事做。作为老总来说，何乐而不为呢？你愿意做又能做好，就让你去做去。为什么我会这样拼命的揽事情做呢，主要基于一个原因，怕，怕自己出来后混不下去，灰溜溜的回去，那可真的是没面子了。所以，拼命的干活，拼命的学习，记得是那时为了学习房地产营销方面的知识，我报名参加了房地产经纪人执业资格考试。为了复习，天天晚上坚持看书，那时也洽好我女儿准备迎接高考，也是要晚上自习，我也帮不上女儿什么，对高中的课程一点也看不懂，帮不上任何的忙，只有陪着她看书，以身作则。这样我就当作是陪女儿学习，我在客厅看书，女儿在她自己的房间看书，每天看书到24点整再睡觉，有时女儿会稍晚一点。就这样坚持了半年多，我女儿考上了一个211大学，本硕连读。我对此比较满意，女儿的成绩毫无疑问有我的一份功劳，女儿没有因为我的出来而影响到她的人生。我呢也一次性考试过关。取得了中国房地产经纪人执业资格。之后，又报名参加房地产估价师考试，考过了两门，后来没坚持，多种原因使我没有了学习的动力。虽然没有考过房地产估价师，但由于系统学习了，对房地产的估价原理还是有一定的了解。所以，现在我将相关知识用在房地产营销管理上，还是有一定的帮助的，在后面的单独操盘中，对价格的定位、营销的推广、客户的维护等各方面都是我一个人在操盘。比较成功，这在后面会说到。　　再说，当时在公司，虽说是分管了不少事情，但大多的工作并不会占用很多的时间，比如，我兼任办公室主任，其实没什么很多的事，如果说一个房地产公司设置一个专职的办公室主任，往往会比较清闲，何况办公室还配有一个专职的文员，我只要负责安排一些工作及处理一些文员不懂得做的事情。再比如，我负责前期部，项目是一个一个报批的，往往只要办出了施工许可证之后，这一个项目的工作压力就相对轻了，只有到要办预售许可证的时候才会增加一些事情。而办施工许可证的任务，只要集中精力攻克，对于我一个办前期的高手来说，并不会很难。做前期的时候，有一个朋友的项目，办证半年多，跨两个年度，一直办证不出来。后来，找到我，要我帮他办审批。因为大家都比较要好，所以就帮他们办了。也不过两个月不到就帮他办出来了，虽说增加了工作，但我也获得了合理的回报，很乐意。就象医生一样，治疗疑难杂症关键要找准原因，找对了原因，往往就会手到病除。再比如，物业公司只是作为分管，有专门的物业部经理、也有专门的物业公司，我作为分管，并不会牵扯到很多的精力。只要做一个合理的判断处理就行。再说，当时我短暂的时间兼管销售，只是临时的代管，时间不过一个多月二个月不到吧，后来老板还是从江苏派来了专职的销售部经理，我只是应急代为管理，但我却通过这段时间的代管，让我介入了房地产营销工作，知道了在房地产公司营销策划是重要的岗位，学会了能从中受益，从此在这方面花了心思特意去学好。再比如，我当时在公司专门负责处理纠纷和法律事务，这些都是不会经常有事情需要处理的。我在公司期间，只遇到几次算是比较麻烦的纠纷，一个是规划移位事件的处理，上了法庭，前后搞了半年多，最后通过大家的努力处理完了。而且这种事，我实际上只是作为前锋，后面还有老总会协调上级领导的，也还聘请了律师，这些就不展开了去说，如果要说起来，也是很有趣的，很多你们没接触过的人，看来都会感觉可笑。二是多少次客户因质量等事项而来闹事，遇到这种事情，往往是劝解为主，他们那些来自于江苏的高管遇到这种情况，他们往往都躲了。都躲得远远的，都是叫我去处理。我是当地人，大家闹事的人不太会把我怎么样，对我都比较客气，大家都说你也是为了生活来这公司打工，我们不会把你怎么样，我和他们沟通起来相对比较顺畅。所以，这种事就算出来了，我也不怕，再加上之前我在政府机关工作的时候也经常会处理这种群体事情，经验已经有了。三是有两次工伤事故，这种事情的处理，无非是公司出点钱赔偿，我个人比较能理解伤者一方。从中协调公司老总说明一下伤者的困难，老总也大度，象这样的纠纷处理起来都不会很难。平时一些小的纠纷什么的，处理起来都比较简单的。所以，虽说我分管的工作比较多，但对于我来说，并不会很难。但是当时我的工作安排是相当的饱满，是公司里最忙的一个人，不是之一，而是最最。每天比别人早上班，晚下班。晚上下班前还要做好第二天的工作准备。早上上班前要处理一些急需要处理的事情，比如向老总汇报前一天的工作中的事情啊什么的。正常上班时间基本上在外面跑。没怎么停。一般周六周末才会有时间在办公室多坐一会，我们公司当时是每周六天工作制，而我却是每周七天基本全在公司上班，全年下来，工作时间应该在350天以上，除去春节及清明节两个时间段是肯定会回老家一下，其余时间基本在公司上班。至今仍然如此。对于我来说，工作确实是快乐的。插了一段闲话。继续。
　　有好一段时间，我们公司代表着当地的房地产业最顶峰，无论是销售业绩还是销售价格，都是处于领先地位，大家红红火火开开心心地工作着，都想着及早把工程做好销售好，老板会多给点奖励，可是好景不常在，好花不长开，时间进入2008年，受全球金融危机影响，全国房地产业一片萧条，项目地的城市房地产市场也是萧条一片，所有的房地产公司都严重滞销，我们公司也同样受到冲击，别说卖房，看房都没人来看了，这时，老板开始怀疑管理人员的水平了。开始了七整八整，这帮人能力不够，就请外地的高手吧，先是从深圳请了一家专业的代理公司来，深圳市**行房地产行销代理有限公司，来自于特区，中国改革开放的前沿，做过许多的楼盘代理，业绩非凡，从介绍来看，已经具备了点石成金的能力了。这种代理公司不请来的话，简直就是公司的损失，好呀，说干就干，合同签好，困难时刻见真情（看到了焦急的心情），这么好的营销策划公司不能拖延啊，赶紧签订合同，代理佣金什么的条件就放松一点吧，1.8%的代理费用，超额3：7开，非常高的一个待遇，没办法啊，为了吸引有能力的公司，花点代价就花点代价吧，一个目标，就是要让能人高手赶紧进场救市，否则公司会有麻烦的。就这样，深圳**行进场开始代理了，销售人员原班不动，代理公司派来了策划经理、平面策划、文案策划、销售经理、案场经理等等一大帮的人，个个笔记本带着，西装革履，派头十足，深圳特区来的呀，到一个小地级市，简直是到了农村，到农村来做房地产营销，那还不是小菜一碟。先是从宣传着手，重新设计制作楼书、推出户外广告、电视广告、白天晚上还拉着销售员到超市门口搭台搞唱歌比赛、戏曲公演、有奖问答，派发DM单，把大家的积极性都调动起来了。为了促进销售啊，再辛苦大家也毫无怨言，总盼着按照大地方来的营销公司的安排做好销售工作，能把房子卖出去，这样也皆大欢喜。风风火火地做了一段时间，由于是大气候所造成的影响，销售仍然停滞不前，没办法呀，全国房地产市场一个样，没有谁能例外。说是这么说，可老板不会这样想，之前因为自办的销售不能促进销量，请来了这家深圳的代理公司，一看仍然没有起色，心想，不行，可能这家公司水平不够。商量一下，再换吧，代理公司也没办法，销量出不来，佣金也没有，赔钱呢，算了，撤吧。前前后后搞了几个月，深圳的代理公司撤出了。那老板又要找人啊，深圳的代理公司水平都不够，自己的更不能用啊，再找强手吧，又找了一家国内知名的代理公司来接手，同样，又是一番折腾，新人老方法，也是广告推广，不行就降价，反正销售出去为主。降价的方法稍微有一点效果，总算能销售一点了。好，过一段时间，政府开始救市了，4万亿的投放加上几个救市措施的推出，一下子全国的市场都好了起来，销售也就顺畅了。从此老板就信任这家代理公司了。旁观者清啊，所谓的知名代理公司，营销措施手法都是一样，无非那么几招，三板斧过后，谁也没什么办法。但老板相信，愿意多花钱，旁人也无可厚非。
　　就在金融危机房地产市场萧条时期，公司销售停滞不前，资金压力很大，连带各方面的问题都出来了，老板也开始对高管的能力产生信任危机了。所谓老大不好当，就这道理，出了问题，就是老大的责任。这时的老板，对公司的总经理、常务副总均出现了信任危机了，认为他们的能力不够，但老板自己家里又没有合适的人，怎么办？这时，老板娘自告奋勇，我亲自去料敌观阵吧。穆桂英挂帅亲自出马。老板娘之前是管工厂的，老板家里是办电器厂出身，电器厂很成功，获得了第一桶金。之后老板就开始在外面跑外延扩大，在上海、江浙等地拿了几块地，全面进入房地产行业。老板娘就主内，管理电器工厂，老板娘很细心，吃苦耐劳，勤俭节约。平时一点老板娘的架子也没有，穿着很普通，不知道的外人，初次见面，肯定会以为就是一个普通的家庭妇女，谁也不会认为她是一个亿万富豪家庭的老板娘。平时老板娘在厂里大事小事都喜欢亲自动手，下班后，别的人都休息，她还停不住，工厂里四处转转，看到一点废铁都要捡起来，看到厂区里有杂草都要自己去拔掉。就这么一个朴实的老板娘，纵有家财万贯，仍然是过着普通人的生活，反而比普通人更操心更劳累。所以，往往普通的人生活的更有滋味。现在多少人在拼命地追求财富，也许是周边人文环境带来的心态不平衡使然吧。　　老板娘之前从来没有涉及过房地产，来了之后，先是把财权管了，毕竟是老板娘来了啊，老总也得尊重她，有事都要先和她商量了，过一段时间，就习惯成自然了，大家都是大事小事先和老板娘汇报，老板娘听完汇报后，往往就成了确定事项了。老总也就成了摆设了。慢慢地，大家就配合不好了，先是工程副总、然后常务副总、然后是总经理隔一段时间走一个，隔一段时间又走一个，慢慢地最初来的几个管理层都离开了公司，我也同样如此，也许是老板娘处理公司许多的事务不顺心让她感到心烦意乱不能平静，也许是真的对我的工作不满意，反正在几次对我说话口气有点听着不舒服之后，我就心想可能是此地不宜久留了，等人家来赶走就不值钱了，于是，自己开始在外面寻找新的工作机会，在与新的公司老板见过面谈妥相关事宜后，我于2010年开春主动提出辞职离开了我的第一家房地产公司，老板娘也许是真诚，也许是装模作样挽留了一段，反正我自己没感觉还愿意留在这公司了。所以，我还是坚持要走，于是在过年后，我便离开这公司了，我的第一家房地产开发公司。我的启蒙之地。我的人生转折点。很是难忘。后来听说，自从第一批的人员相继离开公司后，这家房地产公司已经都没怎么单独开发项目了，团队力量也薄弱了，老板娘也不愿意在此地久留，女人毕竟会更恋家，只想着早点脱手好回家，所以后来几乎是卖地给别人开发，美其名曰“合作开发”，实质上是卖地啦，这种行为，其实也就是期望赶紧把土地变现回家最好，于是，慢慢地，外人戏称这家公司成了当地的第二土管局了。　　由于后来的开发计划并没有按照之前的通盘考虑，到2010年初，当地政府一看，这地块已经基本形成了，很漂亮了，市里正计划要建一个图书馆，找不到合适的位置呢，这地方比较合适，行，找他们要吧，马上下一通知，由于你公司开发进度缓慢，市政府决定征用沿路的A地块若干平方米，用于公益事业建设，另行补地给你公司用于开发。听旁人说老板娘一听到消息的时候，老板娘一下子接受不了现实，又气又急得坐地上哭，估计没那么严重，估计是夸大其词，但心疼肯定是很心疼的，那可是黄金地段啊，规划都已经批好了，只等开工建设，现在政府却一纸公文下来就要收掉，损失的可是白花花的银子啊，可是政府是无情的，泪水并不能挽回什么。政府的决定不可回转，怪只能怪自己没有按当初的开发计划及时的动工，如果说不把队伍弄散掉，这种事情出现的概率会低很多。还好政府同意在现在的郊区补一块同等面积的土地，虽说价值差了很多，但总能降低一点损失。这就是外行管理的代价，这就是队伍不稳定的代价。表面看好象走的只是一个人，但往往这个人背后会牵扯到更多的看不见的东西。老板对待人才的儿戏是要付出代价的。　　（困难时期，往往要冷静，困难时期，相互猜疑、相互责备，那么容易造成团队的离散，要打造一个好的团队，往往要花很多的时间和代价，有一句俗语：班子不怕丑、只要合得久。意思就是哪怕一个整体素质并不很高团队，如果在一起合作时间长了，也会凝聚更大的力量。另外，外行管理也容易出问题，这点就不多说了）　　其实早在2009年末的时候，我就开始着手找工作了。到年关边上基本谈妥，到一个公司去任总经理。项目有100亩土地，还有700亩山地建一个农庄，所有用地都是老板从别人手上转来的，之前的老板由于资金不足，已经停工二年多了。官司也打了很长时间，这个老板一看土地便宜就去吃进，吃进后需要一个总经理，就通过朋友介绍我去了。实际上这公司分两块业务，一个是农业庄园、一个是房地产开发，我去了以后，先做好地质勘查，然后利用之前接触的设计方面的朋友开展了设计工作，设计方案老板比较满意，设计之后要开展报建了，这时问题出来了，发现被人给骗了，地块居然还没有报批总规，规划用途仍然是农业用地。这是之前的老板和当地政府部门故意隐瞒的情况，把人家骗进来再说，到办不出来了，再对你说一下不好意思，忘了这点。没办法只有等待政府慢慢批出来吧。总规的审批时间是个相当的过程，一直留在公司玩就没意思了，由于没什么工作我就离开了这家公司。仅仅帮助他们完成了公司组建、资质审批、方案设计等工作。后来听说直到2012年才把总规批下来了，但由于之前政府知道他们自己有错在先，让他们先行施工了，一批好了手续没过多久就开盘销售了，其他事情就不了解了。　　（政府也会骗人的，虽说有时是善意的，特别是现在各地都在大力开展招商引资工作，许多的政府为了引进他们中意的客商，往往会把一些情况说得天花乱坠，这时投资人要自己注意，一不小心就会掉进陷阱，这种情况也是很特别的，一般人都不会去特意关注总规是否有，都会认为政府领导、部门一直都在对项目进行审批和关注，不会想到这个东西出问题，到最后环节问题才暴露出来。还有一个，政府部门往往是把开发商的事当做事不关己，高高挂起，你开发商急，他不急，有政策不执行，没有政策的乱实行，现在的政府部门真是相当的糟糕，有些人素质相当的差，明明是法外施政，还认为很有道理，我是在履行市场管理的职责呢，依法治国，这是现在中国老百姓最大的期盼，现在的中国和美国相比在生活水平，物质生活上面差距并不大，但法制建设和依法管理的层面上差距是相当的大，所以造就了中国的特色，找关系，搞关系，让很多的老百姓不能理解也深受其害。）
　　由于时间仓促，之前并不知道会出现这种情况，回家后没什么事，洽好有一朋友的项目即将开盘，还没有负责销售的人员。所有营销策划都没有开展。看到我回来了，就叫我先去帮忙管营销策划。我一想反正自己暂时也没什么事啊，就去先做着吧。这样就开始了“玉佩庄”的营销策划工作。　　项目所在地也是一个地级城市，项目处在新城区，邻近新的市政府办公大楼，项目地离我家也不远，30分钟车程。当地的房地产市场和我家附近有类似相通之处。无论是客户习惯还是客户群体构成情况、市场容量情况等均差不多，去到项目地之后，我首先开展了市场调查工作。把市场上过去已经销售的、在售的楼盘销售状况、价格状况、客户分布情况等等摸清了底。掌握了价格趋势，把项目设计及定位情况搞清楚了。再分析一下当地的各种广告媒体受众状况，由于项目所处地段较好，当地城市也不是很大，城区人口约40万不到。加上周边辐射人口在300万人左右。项目地是地级市，对下面的县有一定的覆盖辐射作用。而且项目处于新城区的黄金地段，项目设计外观比较新颖，比较受当地人的喜爱，我到位后，房子都已经出了正负零。销售大厅也建好了，马上要开始销售了，所以我立即着手开始设计楼书、做好销售道具准备工作，补充招聘了几个销售员（前期有两个自己公司的员工家属临时做预约登记工作），开始统一培训。同时大面积推出广告，挑了几个好的户外媒体签订了合同，找好一个广告公司协助设计户外平面画面。再结合当地人喜欢看地方电视台的特点，在地方台推出了为期一个月的广告档期。在当地报纸上连续做了几期专版推广介绍项目的特点和优势。通过约2个月不到的时间，蓄积了几倍于房源的预约客户。然后根据蓄客情况制定了当地领先的销售价格，给几个股东研究确定之后。马上在广告中反映出。大家都知道预约买房的人很多，都在担心买不到房子呢，所以登记之后，很多的客户都找关系要确保买到房子，在拿到预售许可证之后，立即推出一期460多套房源。当天销售一空。为了销售还得罪了一个股东，因为他之前一个朋友预约之后请他帮助一定要买到。但董事长一个朋友临时要房，我情急之下忘了这事，就把股东朋友预订的那套房售出了。为此股东他觉得没有面子，和我吵起来。大骂我乱搞。其实我也没办法，当时现场很乱，我们没有预计到当天会来那么多的客户，临时之间保安力量不够，客户全部涌进销售大厅。全部象抢房似的。没有任何一个客户会讲折扣什么的，一个心思就是要交钱签约。生怕交钱签约迟了就买不到房。由于销售太快，一段时间过后，就没什么事了，只有专心办理银行按揭放贷了。二期工程还没开工。下一次的销售还有一段时间。这时也临近年关，我又接到一个电话，一朋友邀请我去江苏（代替的名称）玩一下，我想反正现在手头上没什么事，玩就玩一下吧，我就抽了个时间去到江苏。　　朋友是一直做实体服务业的，这些年来在沿海发达地区做事业赚了不少钱，适逢一个地方请他去投资，同时配送一块地给他去搞开发，由于之前没有房地产方面的经验，所以，想找个人来帮忙看项目，就找我去看一下。聊了一段时间，听听我还是算懂一点房地产行业，就告诉我有这么一回事，问我这项目怎么样，能不能投资，愿不愿意来这边做这个项目的总经理，把这项目启动起来。我一听，就说，要不我先去看一下吧。第二天我就一个人带着司机去到项目县城，简单看了一下当地的房地产市场。回去把相关资料分析了一下，觉得可行。于是告诉朋友这项目可以做。而且利润会还可以。那朋友就决定投资项目，当场给领导打电话说这项目他决定投资了。年后再开始相关工作。之后我就回家了。　　回来后，立即和“玉佩庄”的董事长汇报，说手头上的项目销售已经完毕了，现在要等二期工程出来才有销售，反正现在公司销售也没什么事，二期工程还要半年多的时间才会出来，我在这也是玩呢，有一个朋友邀请我去江苏看看，那我过年后就出去吧。“玉佩庄”的董事长一听确实是这么回事，第一期销售基本结束，二期工程还有很长时间，而且当地销售状况很好，反正开好了头，后面应该没什么问题了，你走了我还可以省一笔钱，销售队伍都建好了，顺着你之前的路很容易走的，我估计这可能是他的心里想法，好，那你就去吧。就这样，我于2011年春节过后立即来到江苏开始了一个全新的项目。　　插一段话，我离开“玉佩庄”后，他们项目上就没再请营销策划方面的负责人，我走之后，销售方面的业务基本没人进行有效的日常管理，就是用前台的销售主管管事，销售员各管各的，所以客户维护方面做得很差，听说到二期开始销售的时候，卖不动了，客户都不进门，拖了一年多时间，没办法，到2012年下半年，实在是拖不下去了，只好委托代理公司管理了，钱花得更多了。千万别小看日常的管理，往往一个人在管理日常事务，你看不到他做了什么，但很重要，少了这个人，往往就会造成很大的影响，管理不是那么简单的一件事，当时“玉佩庄”项目派了一个人跟着我想学习营销策划方面的管理，说是说做我的助手，但我明知道是要来跟我学营销策划管理，所以，我就平时和他打哈哈，到真的技术方面的事情，都是一个人晚上做，不会让其他人来参与，日常管理方面该注意什么的，一般人不用心根本不知道，曾经有一个老板对我说，你帮我带一个人出来吧，我明确告诉他我没那能力教别人的，你把我用好就行。我还有一个同事是会计，做会计20多年了，很熟练，做房地产会计也好几个项目了，非常老到，集团财务总监要求他带一个人学，他也是同样不会教任何东西，往往教会了徒弟会打师傅的，但我之前的常务副总人很好，我平时有些什么问题请教于他，都会真心传授，像他这样一般人做不到。　　初次来到*市，先是熟悉情况，之后，再跟随董事长来到项目当地政府，先是需要拿地，所以他先把我介绍给了当地国土部门的相关负责人，说明今后由我负责跟踪这个项目就是，和政府部门的领导接触也是一件麻烦事，酒喝了很多啊，政府部门的领导吗看我第一次来，可能是为了表现得热情一点，而我自己吗又是初次见面，为了表现得真诚一点，今后工作起来也是方便啊，喝酒方面肯定不能留有余地啊，拼命喝吧，后面还有很多的事需要领导们帮助呢。第一次见面的晚餐就让我抬着回宾馆了。老婆跟着一块去的，第二天醒来，她说，今后你老这样喝酒怎么行啊？我说今天是第一次见面，没办法啊，今后会注意点啊。　　第二天开始看地，把土地的相关情况了解一下，看了有关资料，带回去研究分析一下，然后到当地房地产市场转转，做到心中有数。打马回府。向董事长汇报。算是启动了拿地工作。　　拿地，其实只是履行一个程序，到了拿地这种程度，一般之前都把相关工作做得比较完备了，无论是项目论证可行性分析等各方面都已经完成了。就算是公开挂牌，之前一般也会进行充分的接触和论证。已经做到了心中有数。知道了这项目是否可以做。政府也是这样，之前会对市场进行一定的摸底和宣传，看这地挂出去是不是有人要，有多少人要，如果说没做好这些工作，随便挂出去，到时候没人来摘牌，那就失败了。开发企业就更认真，如果说真正意义上的公开挂牌出让，那么许多的意向开发商都会回去认真研究分析，分析有哪些竞争对手，分析利润空间有多大，做好预案，最高心里价位是多少，到什么程度就不再举牌了，合伙人多少，怎么去投标摘牌……。如果说是有预先内定目标的就相对简单一点，只要在挂牌之前做好相关的可行性分析，决定做了，一般来说，国土部门都会设置一定的条件，其实就是量身定做的条件，别人来不了，条件达不到，就算有的能达到，在短时间内也摸不清市场底细等细节，不敢随便趟这混水。我这次拿地就是预先商量好挂牌条件的。当地经济不是非常的发达，接待条件不够，跟不上现代形势发展要求，政府要求我们在当地建一个5星级的宾馆，我介入之后，通过约3个月的前期工作，把挂牌的相关条件及操作方法商量妥当了，确定了挂牌的相关事务，于5月份开始挂牌了，最终没有出意外，由我们成功摘牌。地价175万/亩，容积率3.5。摘牌之后，我立即带上司机和一个采购人员到项目地去开展工作了。
　　刚开始去项目地，就我们三个人。万事开头难啊，开头实际上只有我一个人是工作人员，另外一个是司机，再一个是采购。先安顿下来再说吧，先租好住房，解决吃住的问题。租好了住房，再去找办公地点吧，为了方便，就在开发土地边上租个民房办公算了，我们是来做事的，不是来摆谱的。租好办公房，采购去买好办公用品设备等，装好电话挂好项目部的牌子。这样算是项目开始了。　　接下来就是注册公司了。来的只有三个人，别的人也不会呀，没办法，我自己上吧，开始注册公司，好在我之前在一个国家级开发区外商投资服务中心挂职锻炼过，懂得如何注册公司，注册资金6000万。名称核准好，选择一个自己喜欢的实力可以的**银行临时验资帐户开好，会计事务所验资搞好，一周内就把公司注册好了。注册资金打回总部。留下点零花钱就是。开始拜访相关部门了。首先要把资质搞定啊，资质归房管部门管呢，先找房管部门吧，登门拜访说明来意，了解了当地的管理规定。按规定做吧，资质办理还是要花点功夫的，有的地方资质管理很麻烦，还要到省会城市集中办，有的将低级别的资质分别下放了到各地。我们的项目不大，有四级就够，就在当地可以办，省了不少的事情。慢慢的土地证办出来了，资质办妥了，开始专心弄设计方案了，前期对市场做了一个全面的摸底，基本摸清了当地人的消费习惯，当地虽然是发达地区的一个县，但经济相对还是不算很好，另外，由于房地产业已经发展很多年了，大部分人都在前些年买了房，甚至有的买了多套，还有的在市里及其他城市买了房。现在大多的需求是农村的需求，农村人现在基本50%以上的人有需求在县城买房。但农村的需求毕竟也有一定的特点，要求实惠，最大的特点是总价不能高。户型不能太大，否则总价就上去了。还有一些其他的特点，比如说，我们项目分两个区域，一个是在城市中心，地块比较小，又与酒店相邻，但土地是商业性质，使用权40年，那么根据这种情况，确定好功能定位以小面积公寓为主、两房的小套型为附、三房的大套型居末。另一块地处于城郊，环境比较好，适合居住，确定两房90平方以下的小套和三房110平方—120平方各半。为了项目区分方面，同时也是出于今后营销策划的需要，这时，我就把两个开发项目的名称确定了，一个处于城市中心的，地块较小，商业用地性质，产权40年，小户型较多，处于酒店边上，投资性较好，再加上酒店名称为“****酒店”所以，我就给这个项目取名为“滨江国际公寓”（代替名）。另一个项目地块较大，适合居住，周边环境较好，我就给这个项目取名为“锦江花园”（代替名）。这样，设计院也好做事，我们也容易分清楚项目。　　设计院按确定的户型面积比例着手设计了。当时我还特意交待设计院一定要详细了解当地的规划技术要求，以免后面出麻烦，但最后还是出了问题，在面积计算规则方面没有把握准确、沟通不充分，到最后都已经开工了，发现建筑面积少了500多平方米。现在的设计院往往是一些七拼八凑的居多数，一二个有点能力的人，人脉关系比较广，自己在圈内混了一段时间，看看时机成熟了，就去挂一个牌子，招几个年轻人，就可以把一个设计院或者叫做分院做起来，开始到外面接业务，这种院为了节约成本，往往请的人都不是很经验丰富的。这样就容易出问题。我们请的这设计院问题就出在这，主管分院长的能力是很强，但他花的更多的时间和精力在于到外面接业务，整天要去与不同的老板接触，用他三寸不烂之舌去招揽业务，没有更多的时间用在设计上。我们明知道也没办法，老板提前确定了采用的设计院，我们也不好多说，就算随便让哪一个职业经理人去自己确定，也只能确定这种，确实是这种设计院的设计费会相对低很多的，否则一个小项目用了一个设计费很高的设计院，老板都不知道你在想干什么呢，会引起很多的想法。后来在发现面积短少之后，没办法啊，必须要想办法弥补，一百多万的损失呢。后来通过找有关朋友帮助，说清楚会对我们个人带来很大的影响，相关人员也表示理解，就帮助解决了这问题，通过调整设计把面积调整回来了，但是却把户型面积加大了，增加了销售难度，插了一段话。　　当然在做商品房开发方案进行策划的同时，还对当地的酒店行业进行了深入的了解摸底。了解清楚了这些特点和市场情况后，立即配合集团的酒店管理人员和设计院的人员开始探讨设计方案。通过这次的接触，对星级酒店的设计方面也有了一定的了解。经过详细的调研，确定酒店按五星级设计，分别根据市场情况对客户、餐厅包厢、宴会厅、KTV包厢、桑拿足浴等数量规模与老板等人进行了确定，商品房户型、面积、布局、风格等分别根据当地政府的要求结合市场情况进行了确定，这段时间比较忙，每天都要分析图纸和设计人员沟通到很晚，通过约一个来月时间的探讨，初步确定了三个项目的设计方案。
　　端午节快乐
　　没有人顶， 弃楼了
　　@驿路清风1234 31楼
22:21:00　　没有人顶， 弃楼了　　-----------------------------　　写得很好呀，楼主该继续呀！！！
　　@驿路清风1234
22:21:00　　没有人顶， 弃楼了　　-----------------------------　　@chuixei0391 33楼
12:42:00　　写得很好呀，楼主该继续呀！！！　　-----------------------------　　等你这么久了才来，弃楼了，伤心啊
　　@驿路清风1234
22:21:00　　没有人顶， 弃楼了　　-----------------------------　　@chuixei0391 33楼
12:42:00　　写得很好呀，楼主该继续呀！！！　　-----------------------------　　多顶几次，我就继续写下去啊，呵呵，谢谢你的光临。
　　设计方案出来后，立即报送规划管理部门，规划管理部门审查方案之后，提出了一些小的意见，按照他们的要求进行了一番修改，几个来回之后，OK了，可以开始做施工图，于是立即开始做地质勘探，为做施工图做前期工作。在出施工图之前，我们没什么事了，那么就做好施工围墙、施工水电的安装。施工水电比较好弄，都是企业行为，花钱搞定就好，付费之后，自来水公司供电公司都会很快的来安装。围墙不好弄了，由于地块是处于居民房中间，打围墙的时候，老百姓不高兴了，老是要找些麻烦。说围墙不能打到红线上去，要给他们留空间。给他们留空间是不可能的呀，否则房子都没法建，农民的想法很单纯，你们是大公司啊，空一点点的地出来会干吗，于是老头老太全上了。没办法啊，不急在一时吧，先缓一下，利用晚上时间找一下当地的朋友、领导、村委干部聊聊吧，寻求他们的帮助。还好，这些人都能理解我们的难处，都愿意给予一定的帮助。镇里交待村里的干部分头找几个冲在前面的人做做工作，我自己也跟着去，说清楚今后是邻居了，大家要相处愉快，然后问问确实有什么要求，明确的告诉我们一下，能让的就相互让一下，这样几天时间大部分人都谈妥了，最后剩一个老太太怎么也谈不好，硬是要求我们退出一米多的红线距离给她家用，长度有100多米呢，那是不可能的。没办法，向国土局长汇报吧，国土局长分头了解清楚情况后初步确定，集中一天，硬干。之后向有关领导汇报之后确认没问题，我们是合法受让的土地，在自己的红线内施工，外人干扰是没道理的，决定由国土局牵头集中一天维护施工秩序，让我们正常施工下去。我们商量确定好时间之后，安排好急救车、医护人员、城管队员、国土监察人员、国土局有关干部、专门的女性工作人员、镇村两级干部，确定好一个副局长带队，集中开会讨论工作程序及分工负责，确定第二天动工。我们也提前充分准备好了沙浆砌块人工工具等。要求在二个小时之内把与老太太家相连接的位置砌墙到1米高。第二天早上7点多，我就带着自己的几个人早早来到现场。虽说是政府帮助，但心里仍然不能平静，怕搞出什么事情来就不好了，另外检查一下施工材料人员准备情况是否到位了。都没什么事。到了8：30，很准时，救护车、医护人员全来了，有关的领导、干部、工作人员全来了，看着医护人员穿着白大褂，急救车鸣着笛，那里我的心情真的是非常的不好，明明是一件好事，怎么要搞成这样。真心怕搞出什么事情来，但没办法，箭在弦上必须搞啊。政府人员到场后立即拉起施工警戒线，我们的民工立即开始砌墙，老太太家也就一个儿子和媳妇，儿子比较老实巴交，媳妇也不愿意多搞事，知道自己理亏。开始施工的时候就是老太太拼命地要坐在施工围墙线上，不让施工，没办法，让女性工作人员上吧，半架半拖着老太太进她自己的家，拦住和她讲道理，随便她骂也好，打也好，反正老太太手不重，打不还手，骂不还口，但就是不让她出门。周边的老百姓有些知事理的也会参与劝说，慢慢墙体已经砌了好几层了。施工到1米左右的时候，老太太也没办法了。就这样，把这硬骨头啃下来了。
　　懂了很多啊，谢谢楼主　　
　　@xyd楼
23:00:00　　懂了很多啊，谢谢楼主　　-----------------------------　　客气，谢谢光临
　　感谢楼主分享！
　　嗯 感觉各行各业的水都很深 楼主能继续么
　　楼主咱是同行，握个爪。。。。
　　一口气看完只感觉，假如我是个女孩那该多好啊，楼主就是我心目中的白马王子。太佩服，太欣赏了
　　顶一下
　　@bishengxianzi 39楼
11:11:00　　感谢楼主分享！　　-----------------------------　　谢谢
　　@飘摇的人生 40楼
11:35:00　　嗯 感觉各行各业的水都很深 楼主能继续么　　-----------------------------　　能继续
　　@huating0304 41楼
15:44:00　　楼主咱是同行，握个爪。。。。　　-----------------------------　　握手言欢
　　@深秋烟雨 42楼
17:35:00　　一口气看完只感觉，假如我是个女孩那该多好啊，楼主就是我心目中的白马王子。太佩服，太欣赏了　　-----------------------------　　哇，你怎么这样夸人啊，让我不知如何才好，谢谢，多联系啊，
　　施工围墙打好后，立即开始地质勘探了。我一边把相关的报建工作做起来，一边开始了招聘工作，一个好汉三个帮，各方面的人手必须配齐的。先找个工程部经理来吧。工程方面的人要得比较急，我自己非工程专业，对工程方面不是很熟悉，一点点后来工作中学到的工程专业知识仅够应付日常的工作处理，抓抓进度、安全、合同管理什么的还勉强过得去，质量方面却有些看不懂了。实际的现场还是要靠专业的人来做，所以赶紧找工程部经理来吧。本来建议老板自己找个熟悉的人来负责工程这块，我就比较轻松了。但老板之前没有这方面的人才积累，所以，一下子找不到。还是要我自己招聘。没办法，找了几个人送老板面谈吧，这种事，最好老板自己确定。一段时间后，工程部经理人选确定了，施工员也招聘到位了，财务人员也派来了，公司算是逐步走向正常了。公司基本架构如下：总经理总负责，下设工程部、财务部、行政办、综合部。工程部毫无疑问负责工程方面的事务，还有联系设计院什么的，工程部有5个人，经理1人、土建工程师2人、水电工程师1人、安全员1人。财务部有会计出纳两个人；办公室负责人兼开车，综合部有经理1人、采购2人，安全员兼库管。销售部暂时没开设。工程部的人基本是我在当地招聘的，其他人员全是老板派来的，我到是建议老板自己找一个工程部的负责人来，但他确实是找不到，我也没办法，老板他熟悉的人都不愿意到外地去工作，所以只有当地招聘了，但总体还好，虽说是招聘的，还算负责。　　插一段话。记得有人在帖子里问我如何融资的，我们一般是利用银行的贷款，这次项目就办了贷款，现在银行对房地产行业贷款是限制的，一般的项目是很难贷出来，我们是由于集团和某银行建立了战略合作伙伴关系，所以银行方面还是比较支持，但是过程也是蛮复杂的，搞了很长一般时间，前几天到了抵押登记阶段，谁知评估公司又是没备案的，一个上午都在处理这件事情，我们公司的财务人员只听表面的，听窗口的人说估价公司没来备案，估价报告不能用。窗口的人还随便说了一句，如果这家估价公司不能备案，就换我们局里指定的估价公司也行。就认为窗口的人在故意要指定的估价公司，在想什么歪主意。然后告诉我们用的估价公司，要估价公司的人去搞关系，估价公司的人又以为人家在想什么歪主意，又拖着不正面接触，指望我们房产公司去搞关系处理好，他们乐享其成。没办法，我心里明知道有可能并不是表面听来的那种现状，但他们搞不定，也说不清，只有我自己去每个地方了解清楚，窗口、估价公司各走了一遍，详细问了一下，才把问题搞清楚，其实就是估价公司一直没去窗口备案，备案手续也简单，只要提供完整的材料，估价师带执业资格证来一下，当面签一下字，让窗口的人知道签字的样式，就这么简单。可是他们不清楚，以为会有什么麻烦事，都希望我们出面去搞关系搞定，我自己把这情况搞清楚后，把这情况告诉估价公司，让他们放心来备案，这件事就这么处理掉了。从这件事可以看出，有时候一件小事，大家都往复杂了去想，就搞麻烦了。　　地质勘探做好了，审查之后给设计院，让他们尽快出施工图，问一下要多长时间，设计院说最近比较忙，业务比较多呀，没那么快呢，最起码两三个月后出初稿，天啊，地啊，之前接业务的时候说得天花乱坠的，什么都没问题，现在好了，业务接到了，没那么好说话了。没办法，设计院是老板定的，老板也没办法，只好让他们慢慢设计吧。商量一下，为了不拖延时间，让他们先把基坑支护设计赶紧做出来，开槽图先出。这样也就不太会拖延工期。　　我这边也就趁这段时间开始做我自己的营销策划筹备的工作了。先是考虑售楼部的位置选择。由于我们开发地块分两个地方，滨江国际公寓是处于城市中心，位置比较显眼，锦江花园是处于城市的结合部，相对较偏，但主要的销售量还是在另一个，开发面积有75000平方米，而且锦江花园相邻有一个楼盘刚开发好，是当地最好的一个小区，他们的销售部就在边上，他们的住宅已经全部销售完毕，只剩少量的商铺在售，我本想把他们的销售厅接过来销售，这样比较好，又省钱，又省事，可是左谈右谈，就是谈不好，可能是同行相排斥吧。反正就是说他们还没有销售完，不能让出来，没办法。最后还是定在城市中心区域的公寓旁边做售楼