加拿大VS美国，到底哪个更好？！_
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加拿大VS美国，到底哪个更好？！
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海外房产投资 这几大问题你必须要知道！
　　随着国内各大城市对购房的限制管理越来越严格，房产升值空间渐渐缩小的影响，掀起了了一股房产投资的热潮，有的投资者为了追求高收益，甚至在国外想尽办法置办房产来作为投资，管家伯指出：不管怎样，作为投资者要知道，投资有风险，需要做好各方便的准备，那么，下面管家伯带大家一起了解一下房产投资要思考的几大问题：　　该国整体的投资环境如何？您首先需对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势是否稳定，房产市场是否呈健康的发展态势，要能准确地掌握该国市场的变化情况，以及是否对非本国居民买房有限购，税收以及汇率变化情况如何等等，了解这些问题对海外房产投资者非常重要。　　投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租来获得稳定的收益较好。　　一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些，如果租金收益高，那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。　　该国买房有哪些优惠政策？您需要了解该国的买房优惠政策，这能帮助投资者减轻买房的压力，减少投资成本，赚取更多收益。　　比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松；像欧洲一些国家，如塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；还有希腊、西班牙等国也有类似的政策，这对想海外移民，想让子女在国外上学的人来说，是一大益处。　　该国的土地使用年限是多少？由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有，土地只能转让使用权，土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但是投资者不可掉以轻心，也有个别国家有特别规定，需要特别留意。但是主流的投资国家，如美国，澳洲，加拿大等都是永久产权的。 该房产地段如何？升值空间怎样？ 很多海外房产，买了即可获得土地的永久产权。所以投资海外房产，可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题，房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键问题。　　对此投资专家表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市或是有绝对潜力的小城市，这样的投资才最有保障。　　购买该国房产需缴纳哪些税费？现今，不少海外国家，房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本不低。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳服务税，土地转让税、验房费、保险费、物业管理费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益，所以要了解这些总费用占房价的比率，理性看待收益的问题。　　管家伯提醒：投资者在投资海外房产时，一定要做好各方面的了解和准备后再做投资，要先了解该国的国情和政策，还有该国房产发展状况。如果自己在这方便不是很懂的话，也可以去咨询投资理财专家帮您考量这份投资的风险和了解具体情况。
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留下您的联系方式，以便我们向您反馈结果加拿大人狂购美国地产的赤裸裸真相|界面新闻 · JMedia扫一扫下载界面新闻APP【加拿大头条(微信ID：canadanews)编辑】对于南边的美国邻居，加拿大人爱恨交加，感情复杂，而对于他们的房产，我们则表现的爱不释手，多年坐拥美国地产海外买家头一、二把交椅的重要位置。2017年更是买下了价值190亿美元的房产，在美国房地产热炒现象中扮演了强劲推手的角色，请看《高度》周刊深度专题。
| 加拿大：美国地产第二大买家
近日，全美经纪人联合会（US National Association of Realtors, 简称NAR）发布了《2017年度美国住宅地产中国际买家活跃度报告》，在调查了全美5,000多名经纪基础上，宣布自2016年4月至2017年3月间，海外买家及新移民共购置了总价约1,513亿美元的284,455套住宅，与上一年相比，交易额大增49%并创下历史记录。
其中，加拿大人置业总额达到了190亿美元，同样是新高。2015年的数字为112亿，2016年下滑至89亿，在外国买家榜中紧随中国（317亿），位列第二。
据全美经纪人联合会首席经济师Lawrence Yun分析，与加拿大地产比较，美国房产占尽价格优势。虽然上市房源日益紧俏，但与购置美国房产的一些大国对比，价格涨幅还是在可控范围。加之所在国货币对美元汇率一再下行，现在买美国房屋比将来总体更划算。
该报告发现海外买家的三大置业热点区域主要集中在佛罗里达州（22%）、加利福尼亚州（12%）和德州（12%），其中中国买家多考虑加州，而加拿大人更愿做雪鸟，所以更倾向于佛州。
NAR住房调研副总监Danielle Hale指出，美国房价虽仍存在着一定优势，但上涨速度也是很快的，去年买入均价还在33万左右，而今年就涨到56万，中位数从去年约22.3万涨至差不多29万。投资者显然看到了上升的总趋势，所以决定还是早入手为佳，置业目的还是以投资为主，即便是自住也大多不超过半年的时间。
| 与中国购买规模相比，加拿大仍相形见绌
加拿大虽是美国民居地产第二大买家，但与中国相比，无论从总量和房屋单价来说，免不了相形见拙。中国买家近几年大手笔买入美国地产，交易量之多，势头之猛举世震惊。仅调查同期，中国共买走价值317亿房产，大大高于2016年的273亿，而每笔交易均价达到了约78万，比起加拿大人均付房款多出40%。
但有个现象还是值得玩味，相较于2016年约94万的成交均价，中国买家单笔支付价格少了，说明高端地产买家见少。对此，NAR住房调研副总监Danielle Hale分析认为，中国出境外汇管制与反洗钱法于今年年初趋严，使得买家转移钱财愈加不易，这就在很大程度上影响到购置美国房子成交单价。
该调查显示，中国人最喜欢的房产多位于加州（37%）、德州（11%）、佛州（8%）、伊利诺伊伊伊州（7%）和新泽西州（5%）。而由于加拿大卑诗省去年8月起开始征收15%的海外买家税，原本钟意卑诗的中国买家多转向临近温哥华的西雅图，致使这座城市房市大火，价格大幅攀升。
排在中国与加拿大之后，列为第三、四、五的国家分别为英国（95亿）、墨西哥（93亿）和印度（78亿），但所有外国买家加起来的总量只占5%，仍是比例不高的一个数字。
| 加拿大投资美国房产成功案例
在加拿大置业美国的队列中，不乏一掷千金的豪客，成功案例更不在少数。
位于北温哥华的一家名叫做Western Wealth Capital投资公司过去6年光景中，集中火力主打亚利桑那州菲尼克斯地产，共投下3.75亿元巨资，购入5,125套出租公寓，如今已做大为该市第三大的出租户。有意思的是，这家公司的总裁Janet LePage不过36岁，平时还有2个幼娃需要照顾。对于投资菲尼克斯，她说收益率已超过20%，目前公司发展非常稳健。
其他在菲尼克斯的加拿大投资客也均有不俗的表现。6月份，总部位于温哥华的Pure Multi-family拆资近4,750万，购入一个包括264套出租房的项目，该公司发展至今日已拥有共计6,209套的19个共管公寓项目。
据Jones Lang LaSlle （JLL）一项市场报告分析，尽管美国共管公寓市场已接近饱和线，存在着下行的可能性，但近几年的表现都十分优异，甚至在今年的第一季度交易量超过了办公楼商业地产。Nicholas Crosby Real Estate地产公司联手其他投资人一并购入美国南方3个大项目，合同额近6,000万。在国际大都市纽约，著名公司Ivanhoe Cambridge更是花去22亿买下的第六大道1095号大厦； 在仅隔的几个街区第三大道，Bentall Kennedy拆资3.6亿成为757号的业主。就连加拿大养老金计划投资公司（Canada Pension Plan Investment Board）也是这一市场中的活跃份子，在美西旧金山购得Market Street上1455号大楼。
至于加拿大人为何对美国物业如此有信心，也许QualReal Property Group副总裁Lucy Flecher总结的很到位。她说，加拿大投资者一直在意投资分化与资本保全，而美国又是全球最大的房地产市场，相比加拿大盘子更大，收益也更有保证。
| 加拿大购买美国物业注意事项
以下是《高度》为大家总结的几项注意要点，但毕竟购房是大事，我们建议大家还是认真咨询专业人士。
遗嘱费：到美国继承物业，尽管逝者遗嘱认证在其他国家已办妥，在美国则一概不认，须重新认证，而律师费用则为继承物业的市值3%，且耗时时间长。
户主登记：如果登记业主为2名以上，而其中一个在房屋拟出售期间出任何问题（如丧失工作能力等），则这一物业即刻便会被冻结，不允许上市。
遗产税：如果作为业主的你去世时，在美国的物业值6万美金以上，在美国以外其他地方你还拥有超过一百万资产的话，那么这6万美金要被征收55%的遗产税。
跨境信托：如果在美国购置的房产数额较大，更适宜成立跨境信托，可以达到少交税的目的，特别是以公司名义购房，其优点更是突出。
| 高度贴士
外国买家投资美国房地产不可不知
购房付款：对于海外买家，美国银行一般要求20%的首付。如果，一栋房子50万美元，意味成交时支付给房贷公司10万美元。
购房签约：签约7天内可退房。在这7天里买方可花300美金验屋。若发现严重的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在7天内还可以随时退房。但这300美金的验屋不予退还。
购房佣金：地产经纪的费用由卖方支付，一般在2.5%-3%。
购房税款：美国政府每年征收相当与房地市值的1%-2%的财产税，等于每过五十到八十年，你就向政府交了一栋物业的钱。如果不按时缴纳房产税，美国政府可以依法没收你的房产拍卖，用以抵偿欠税。另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。
出租交税：外国人在美国出租房产，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。
出售交税：如果房产卖掉，则需要交房子获利部分的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。卖房最大的一笔开支费用是请经纪人，大约占房价的6%。另外，无论卖房是赚是赔，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时扣除房价的10%。
外国买家：美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是外国人。
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太平洋加达朱望平：海外房产投资如何保值和升值
来源：凤凰房产
http://world.house.ifeng.com/rss/news/30/news_zhzx.xml
这几年，中国掀起了一股海外投资置业热潮，把浪潮推高的原因，有国内房地产市场紧缩，海外教育资源的吸引，也包括股市一再跌宕起伏，越来越多的中国人开始把目光放在了海外购房市场上。然而，对于国外市场的生疏，政策法律的不了解，让很多投资者走进误区，望而却步。海外购房投资是否正当时，风险有多大，哪些区域具有投资价值等问题一直是大家关注的焦点。诸多疑团下，凤凰房产海外频道专访有20年出国移民经验的太平洋加达总裁朱望平，剖析当下海外购房置业新环境，解读海外投资新政策。问：当下国内外的政策和经济形势，对于国内投资者来说，是利好时期呢，还是一个堪忧的时代呢？朱望平：这个问题我已经在参加工作的时候一直困惑过，就是移民这个事情，我们先说对客人来说，是利还是弊。首先做移民对个人来说，是一个非常非常大的帮助，在孩子的学习、孩子的教育，包括个人的事业发展，以及你全新的理念和生活品质，都会有很大变化。但是，移民这个行业到底会不会对国家有影响？我发现这件事情的发生是对国家有帮助的。我们国家人口众多，资源确确实实不是很丰富，过渡开发的很厉害。如果中国一半的人，或者有1亿人、2亿人移民加拿大，或者移民美国，现在加拿大总人口在3500万，那意味着加拿大基本上70%的人都是中国人，都变成中国人了，就是中国人的国家了。包括美国是一样的道理。所以移民这件事情，从小至个人、家庭，上至国家、社会，都是一件有利无害的事情。正因为如此，近几年在移民市场上，都是非常火爆，以至于出现加拿大关停，美国也即将关停这样的政策。问：随着中国房地产市场的逐渐缩水，有越来越多的中国人开始把目光放在了海外购房市场上，在当下国内外经济形，哪几个国家是具有投资价值的呢？朱望平：目前海外房产投资上，我比较看好的几个国家，第一个是美国，第二个是澳大利亚，第三个就是欧洲。投资这个话题是任何一个人在一生当中，都不能逃避的话题，必须去关注的事情。特别是成功人士在实现财富自由的时候，资本积累的情况下，必须想方设法将资产进行保值升值，这是必须考虑的一件事情。在国外买房不单单是买房，在国外房产投资是一种全新的生活方式的开启，或者人生事业、家庭教育的全面升级。为什么这么讲呢？比如在国外买房，大家最关注的是现在在国外买房有两种状况，一种是考虑自住，就是我可能要买个房，未来度假，自己住。一种是考虑投资，考虑投资的因素比较多。既然考虑投资，那考虑的关键点就是，第一，要保值。第二，升值。以美国为例，现在从2012年，2013年，2014年到现在，每年的房产升值空间都在8%以上，这个8%是非常非常高了，我们知道在中国投资房地产的升值空间，在前几年是比较好的时候都在3%，都没有超过5%。所以升值空间在美国目前是存在非常利好的机会点。欧洲，现在经济还是很低迷，一个国家的房产价格跟经济是难兄难弟一样，经济不好，房价肯定低，中国也是一样的状况。所以欧洲这个资产，特别是像西班牙，葡萄牙，希腊，现在希腊已经破产了，意大利这些国家房价已经非常低了，为什么我们说是抄底价格，同时汇率也很低，我们要知道去年的6月份，欧元的汇率达到8.5，今天的汇率都是7.0左右，前一段时间甚至出现过6.5，汇率很低，这个时候投资欧洲的房产，若干年以后，欧洲经济一复苏，房价很自然会提高，这是水到渠成的事情，所以欧洲也迎来了比较好的机会。问：数据显示，投资者选择海外购房的时候，特别青睐的是北美地区，排名前十的海外房产当中，七个城市源自于北美，美国为什么成为海外投资的新宠呢？朱望平：从移民来分析，选择美国作为拿绿卡，中国人很自然的就比较多的在美国买房，我刚才说了很多人移民成功美国以后，很自然的就在美国当地买一个房子。从教育来说，中国60%以上的孩子选择国外留学，都会选择美国作为自己留学教育的目的地，很多家长把孩子放在美国留学以后，他很自然的希望在孩子所在的那个城市买一个房子，等孩子在接受教育的时候，他可以自住，因为美国很多的教育，包括他的学校都是没有住宿的，或者说住宿的费用非常的昂贵，所以很多家长条件好的就会自己买一个房子，让孩子在交流学习期间在这里住。&&美国现在的房产投资在升值空间上，确实近几年升值空间比较大，而且美金资产比较坚挺，导致很多的中国人选择在欧美，特别是以美国为首的国家进行房产投资。美国房产投资，中国人主要选择的地区是比较集中的，像比较好的加州、洛杉矶和旧金山，这是中国人比较喜欢的，还有纽约，中国人比较喜欢的，还有波士顿，因为波士顿有很多教育城，大学城，很多大学在那里。还有西雅图，环境很好，中国人也比较喜欢。最后一个就是夏威夷和得克萨斯州，这几个地方，一般中国人都会选择在这些区域进行买房。问：因为对投资美国房产的程序不了解，让很多中国的投资者望而却步，投资美国房地产市场需要准备哪些文件以及要经过一个什么样的过程呢？朱望平：美国的房产投资市场相当成熟，甚至比中国还成熟。首先是客户需要找一个经纪公司，经纪人，进行前期的咨询，包括看房。第二步就要亲自看，因为美国买房，跟中国买房一样，你要自己亲自去看这个房子的地区、位置、教育等等，所以在买房之前，我还是要求我们的客人，首先要得明确你购买这个房子的目的，因为现在在美国买房有几种目的，一种是旅游度假，如果考虑旅游度假，可选择的房子，风景比较好，海边的，或者是交通设施，小区比较好的，但有很多家长考虑教育，考虑教育的话，是不是考虑学区房，你可能要看看某一个地区的教育，分数是多少，像美国有八分的，有十分的，也有九分的，如果未来孩子要在这里受教育的话，更多的考虑学区房，先找到自己的目的，再找一个经纪人，了解你的需求。看房之后就交定金，交了定金经纪人会给你处理一套手续，包括房产的检测，过户，签订合同，都是由经纪人负责的，但是中国人一谈到经纪人就担心这个问题，现在国内很多人买房也有一个担心，我觉得去国外买房会不会出现房屋价格虚高，这是中国人的思维习惯里面，像美国、澳大利亚，加拿大，德国、英国他们的房产市场非常规范，不能随便擅自提高价格，如果擅自提高价格，经纪人负有不可推卸的责任，为什么选择经纪人，经纪人对整个过程，房子有问题，房屋漏水，都由经纪人承担责任的，这个过程一旦出现问题，都可以起诉经纪人。在中国来说，你要找美国当地的经纪，但是中国现在像我们这种公司，会承接一些海外房产的销售，但是当海外房产销售的时候，我们那边海外有办事处，办事处就是经纪公司，中国的任何一个公司都不能带客户看房，也看不到房子，所以基本上中国的客人去国外买房，我们都联系好海外的办事处，经纪人带他去看相关各区域的房产。问：投资必然是有风险的，这是大家都知道的。海外购房置业肯定也不例外，通常中国人在海外购房过程中，会遇到什么样的风险？朱望平：美国这个国家和加拿大、澳大利亚这几个国家来说，其实还真没有太多风险，在海外房产投资，包括中国房产投资，我们其实是一样的。第一点，你买的房子有没有问题，能不能成功过户。第二，你买的房子结构上有没有问题，这个房子是危房，但是在国外一般买房如果你找经纪人的话，经纪人一般会建议你找一个第三方监测，专门有一个机构给你做检修这个房产，看结构有没有问题，是不是危房等等给你做检测，回来有个检测报告。这也是很负责任的。如果他检测完这个房子，得到报告说这个房子是完好无损的，是好房子的。但是后来你入住之后，发现这房子出现问题，你可以告他，谁做的谁就要做，他们非常严谨。所以一般会找一个第三方房子检测公司来做房产检测，这个风险可以规避，就是危房、问题房产。第三个最大的风险是我们担心我们买的房子价格跟价值不符，我认为是中国人目前最担心的一点，是价格跟价值不符，这个目前在美国、澳大利亚和加拿大，这几个北美地区，应该来说基本上不可能发生。但是这个在欧洲市场上出现过，欧洲房地产市场还是相对不像美国和澳大利亚这些国家比较严谨。美国现在这点非常规范，这个点如果一旦有证据证明你买的房子跟周边的房产、跟隔离邻居的房产有很大差距，是可以起诉经纪人，可以起诉卖家。所以这是美国的一个独特的情况。但欧洲出现有这个问题，就是客户回来买的房子价格跟价值有差距，有不实的地方。所以国外买房就是这三大风险。其他的我觉得没有太多风险。
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