[摘要] &“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。
随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。
最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
主力购房人群见顶？
“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。
实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。
同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。
以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。
不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。
“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。
十年后谁会买房
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。
对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。
民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。
“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。
郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
“现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述全国性房企负责人表示。
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······兔年杂话(组图)_网易新闻
兔年杂话(组图)
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爆竹迎春（摄影）　万国平
　　曾伯炎
　　庚寅的虎年去了，辛卯这兔年来临。平时，听人说属龙属虎乃至属羊属牛的都很多，很难得听见人说自己属兔。我以这印象请教友人，回答说，并非属兔的人少，可能兔是动物最温驯的弱者，羞于说出来罢了。
　　记得七十多年前上小学，开明的读本第一课就是：小白兔子乖乖，门外有野狗来，不要把门儿开。将天真儿童比喻为小白兔。这兔是天真纯洁的形象便印入脑海。记得那时过年，家家张灯，儿童的玩具最普遍的是兔儿灯。用纸紮出的兔子，中间燃起蜡烛，配上轮子，由儿童拉着在街上成群结队热闹，比今天孩子穿着旱冰鞋滑动还喧嚣。在我印象里，街头有卖兔儿灯与孙悟空脸壳儿的，就预告年景来临，孩子们的心便痒痒起来。
　　兔子给我童年留下美好记忆的，是上海出产一种叫：米老鼠奶糖，1949年后改名：大白兔奶糖。这商标上的大白兔，岂只孩子印在心上，文革期间，买糖要凭糖票，有谁从上海出差回来，送一包大白兔奶糖，就像今天送你一筒铁观音茶叶般厚礼了。
　　兔子除了温驯印象，从前囯文课本里那龟兔比赛跑步的故事，又多了一个瞧不起别人的骄傲印象。它比龟跑得快却输给龟的那轶事，曾以勤能补拙鼓励了许多能力差智力差者的信心哩！
　　老家邻县广汉产兔，农家养兔同养鸡养猪一样普遍。像南京人以板鸭馈赠友朋，这里时兴以缠丝兔、红板兔作礼品。价亷物美。从前土产的小白兔，肉嫩，经腌卤出来特香，现在引来体大毛长的洋兔，钱赚得多赚得快了，却少了多少香味了。记得从前上学写毛笔字，用的兔毫作笔，皆是野兔的。现在野兔难遇，用家兔毛代替，质量也难保证了。
　　兔，在甲骨文里即出现。《诗经》里也有古人说兔头很好吃，至今街头卖的卤的酱的怪味的兔头，还是名小吃。唐人宋人的诗里，也常碰见咏兔的。总是说它住在月宫是玉兔，像太阳比喻为金乌。宋代诗人秦观的咏兔诗，也是为这弱势小动物鸣不平，用今天观念看他也是一种人道与环保意识了，他写道：兔饥食山林，兔渴饮川泽。与人不瑕疵，焉用苦求索。天寒草枯尽，见窘何太迫。上有苍鹰虞，下有黄犬厄……兔兮兔兮听我言：月中仙子最汝邻……这位诗风细赋的诗人，由此也透出他心灵的仁慈呢。
　　我们读《木兰辞》：雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离。双兔傍地走，安能辨我是雄雌？从这首古诗中，也找到成语之“扑朔迷离”的来源了。
　　另一成语“狡兔三窟”给兔子以狡猾定性，颇不以为然。这是弱势生命为了抗拒狐狸、豺狼的侵害动的脑子而已。如社会弱势群众维权想的怪招被称为刁民，岂不相近吗？至于“守株待兔”这成语附在宋人头上，可能也是冤屈。宋人是殷的后代，殷商亡了，把殷人划在河南东部建立宋国，就把许多愚事蠢事都说在宋人身上，不也是人们那“成王败寇”意识在宋人身上的表现吗？
　　最有趣的是北京人把兔子想像成一种孩子玩物叫兔儿爷，一张纯真的兔儿脸，张起两个长的大耳朵，却是一身盔甲。要到中秋节才应市。前清有诗人还咏它：银枪金甲巧装排，扑朔迷离总费猜。泥塑纸糊儿戏物，西风抬举上高台。
　　看来，温驯的兔子，生来就是伴孩子做玩物，不像蛇可以想像成白素贞，狐可以成苏妲己，猴可以是孙悟空，龙就更是绝对权力与权威，相比起来，兔子不更可爱吗！
本文来源：华龙网-重庆商报
责任编辑：王晓易_NE0011
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调控有些时日了，政策出的也不少了，但这仅仅说明出政策的意愿是明确的。很可惜，出政策跟具体负责实施的不是同一批人，这才是真正的伤不起。
口号终究是口号，具体起来才发现太多的事情完全可以糊弄过去，于是你糊弄我糊弄，下面就一概糊弄。可喜的是，这些糊弄你还真拿他没办法，人家理由充分啊！就如房价控制目标，就如限购，就如保障房，就如推盘节奏的控制，还有那糊弄了几十年的质量问题，生活在一个好糊弄的年代，真是一件幸事。
怎么糊弄应该不用我多说的吧，天上人间都知道能怎么着？房价控制目标是往上控的（没见问责）；限购是可以明着里外勾结的（没见处理了谁）；保障房是可以建“山上”的；为了人为制造房源紧张可以控制推盘；只要竣工时不倒下的房子都会通过验收的（保障房就更不用说了）……能看到什么希望吗？
归结起来，调控是没什么效果的，不必再抓破头皮去寻思着为什么无效了，因为人们心中早都清楚：上一辈子班不如炒一两套房；拼搏一辈子不如转手一下子！多说无益，人家也是给财政作了贡献的。
“这种事情愿不愿意去做”一头挑了经济，一头挑了民生，经济跟民生冲突了真是个怪象，这让挑夫很纠结。你不能说人家放弃了哪一头就是失去了责任心，谁叫他们认为发展就是看的见摸的着的高楼大厦、车水马龙、霓虹异彩呢。这就象很有些人一边是开发商一换脸就是代表委员是一个道理，当他们与挑夫携手走进楼堂馆所的时候，一切都已经有了定数。
只要不出事，一切就都是好事；出了一点事，能糊弄过去还是好事；要是出了大事，这个就没人去想了，但愿那不是我的事！
对于大事，国家的大事，每个人是需要有一些责任心的，我找不到理由说服某些人去为了将来的人们打算打算，将来我们都看不见摸不着，将来的乌纱帽不戴在我的头上。上面出政策，良苦用心，下面作何感想？有能力领悟吗？我表示怀疑。更怕到你领悟的时候，大家都已经没有了机会！
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