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想先评论需要先第一节　住宅建设
第一节& 住宅建设江苏住宅建设由历史上的简易茅屋发展至现今的高楼大厦，生动地反映了社会的经济、生产技术水准和居民生活水平的变化。6000多年前定居在江苏的人，住房多为茅草屋、芦棚等。商周、春秋战国后，城镇兴起，城镇居民的住房多为竹草和砖木结构，以平房为主，只有少数两至三层楼房。明清时期，江南城镇繁华，兴建了大批民宅。地主、官僚大建住宅庭院，一般居民住在里弄式住宅内。民国时期，居住用房类型增多。官僚、地主、民族资产阶级等富户住宅，或为独院建筑，或仿欧美式的洋房，大都为砖木结构二层楼，少数开始建造混合结构和钢筋混凝土结构楼房。一般居民住房为砖木结构的平房。贫民住棚屋或简易房，棚户区在各城市均成片出现。建国后，住宅建设经过了1949年至1977年的分散建设、1978年至1979年统一建设和1980年至今的综合开发建设的三个阶段。户均住房面积控制数及建房标准也经过了起伏变化。20世纪50年代学习苏联的建房标准，户型标准偏高，居室达20平方米，厨房7～8平方米，但因当时经济落后、人民生活困难，分配使用时不得不几家合住一套住房。60年代和70年代，执行建设小户型住宅的政策，户均建筑面积控制在30～40平方米(使用面积约为建筑面积的70％)。20世纪50～70年代中期，城市住宅建筑一般不超过5层，砖混结构。70年代初，为节约建设成本，非承重墙和山墙在两层楼板的中间部位都砌筑成空斗墙，直至1976年唐山大地震后，才有所改进，转而砌实心墙。80年代开始，住宅建设标准逐渐放宽，户均建筑面积控制标准，开始定为45至50平方米，后放至50平方米以上，普遍建造多层住宅楼，且由一梯3至4户，发展为一梯2户，少数一梯一户，高层住宅楼开始出现。90年代，国力增强，居民生活改善，住宅建设进入大发展时期，住宅建设标准普遍有较大提高。户型大都为两室一厅或三室一厅。四室一厅、三室两厅、壁橱、双卫的户型开始增多。1995年年底，全省城市住宅实有建筑面积已达19878万平方米，其中1995年建设竣工的面积1469万平方米。一& 规模及特点住宅建设规模及特点与不同时期社会经济发展水平相适配，从一定程度上反映了人们的住宅需求和生活水平状况。同时，它受到国家政策和城市发展战略的影响。(一)分散建设1949年至1977年，住房由个人或各单位分散建设，发展缓慢。全省各市实有住宅建筑面积2121万平方米。全省私人住宅占90％以上。在经济恢复时期，结合旧城改造、棚户区的改造，由国家投资兴建了一批工人住宅，同时鼓励有能力的工厂、事业单位和个人建房。恢复时期共建住宅建筑面积24.09万平方米。新建住宅以砖木结构的平房为主，楼房一般为2至3层，结构简单，极少4层以上建筑。“一五”时期竣工住宅建筑面积为114万平方米，这一时期私人新建住宅仍占很大比例，但随着国家投资的增大，私人建房比例逐年减少，旧城改造速度也在加快。如南京市加快对棚户区的改造，统一规划建设一排排水电齐全的砖墙瓦房；无锡市疏浚大运河和拓宽东西干道、南北干道，拆除大量旧房，建造一批临街商店住宅。1958年，“大跃进”开始，城市大炼钢铁，大办工业，城区人口猛增，城市建设以“先生产、后生活”为口号，加上各街道办事处大办工业和集体福利事业，城市建设等挤占大批民宅。南京市调出100万平方米住宅支援大办工业，常州市挤占民房近20万平方米，无锡市有11.7万平方米住宅调给城市人民公社使用和兴办地方工业。城区出现了前所未有的住房紧张，人均居住面积普遍下降的情况。常州市人均居住面积由1957年的3.62平方米下降为2.79平方米，南京市人均居住面积下降至4.13平方米。同时，国家建房投资削减，住宅建设速度下降，至年底，江苏省新建住宅建筑面积仅为60.42万平方米。“二五”时期累计竣工住宅建筑面积为277万平方米。60年代初，随着国民经济的调整，国家建造住宅投资增大，同时单位集体建房和私人建房也受到重视，三者建造的面积基本相等。但这一时期住宅建设速度缓慢，现有房屋普遍失修，各地都有不少危房，现有住房不足，缺房很多。到1962年底，各市实有住宅建筑面积2297万平方米，比1949年净增176万平方米，但人均居住面积由1949年的4.63平方米降至1962年的3.68平方米，无锡、连云港、徐州等市人均居住面积在3平方米以下，常州市有三分之一人口平均居住面积在2.5平方米以下，南京市有35％居民平均居住面积在2.5平方米以下。1963年，江苏全省从停、并的企事业单位中调整出房屋34.74万平方米，解决了309个单位与部分住户的住房问题。同时，11个市投资300万元，新建住宅5万平方米。至1964年，11个市共有住宅房屋2546万平方米，私人占一半左右。大部分城市因人口增长过快，基建和市政建设拆房过多，又抽出一批住房用于生产，加上失修倒塌等原因，住宅紧张。为此，江苏省组织厂矿企业事业单位有计划地逐年新建一批职工宿舍，并新建厂房将原来占用的住宅房屋腾让出来；大力组织和鼓励私人改造住宅，采取“自建公助”、“包工包料”或房产部门出售建成的成套房屋，对新建房屋实行统一投资、统一规划设计，统一组织施工，统一分配的办法，新建住宅采取较低的标准，照顾城乡关系，坚持经济、适用，便利人民生活的原则。1965年全省11个市新建职工住宅12.2万平方米。年江苏省竣工住宅建筑面积为58.8万平方米，住宅建筑面积竣工率为60％。“文化大革命”时期与全国范围内的住宅建设基本停滞相对比，江苏省住宅建设仍有较大发展。“三五”时期竣工住宅建筑面积为119.89万平方米，“四五”时期竣工住宅建筑面积为300.7万平方米，同时私人建房停止。20世纪六七十年代的住宅建设，基本上是小规模、低标准，分散建设。主要是解决住房的“有无”问题，无统一的规划、布局，建成的住宅组群布局乱，配套不齐。(二)统一建设70年代末，大量下放人员回城，全省各个城市建房压力加重，出现了住宅紧张问题。1978年初，对用统一建房办法开始做准备，以加快住房建设速度。～13日，国家基本建设委员会在北京召开了全国第一次城市住宅建设工作会议。会后江苏与会代表起草了《全国城市住宅建设工作会议情况汇报》，江苏省基本建设委员会起草了《关于贯彻全国城市住宅建设工作会议精神的意见》。日，国务院转批国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》，要求加快城市住宅建设，迅速解决职工住房紧张问题，力争到1985年城市人均居住面积达5平方米。江苏省依据这一报告精神，加强了住宅统一建设。各市先后成立统建办公室，按照“统一征地、统一规划、统一设计统一投资建设、统一施工、统一管理”即“六统一”建设住宅。实行统建，初期主要统一了施工期的准备工作，节约资金，推动了住宅建设的发展。1978年，全省竣工住宅建筑面积213.67万平方米，较1977年增加近53％。统建方式推动各市建起了许多居民区，有利于缓解城市住宅紧张情况，但统建的住宅区配套设施仍不完善。1979年，江苏省恢复“自建公助”，鼓励私人建房。(三)综合开发1980年，为贯彻全国城市规划会议精神，江苏省基本建设委员会先后召开两次关于住宅建设的重要会议，提高了对住宅商品属性的认识，明确了住宅建设商品化试点工作。在住宅建设和商品房开发取得显著成效的同时，全省各市在“六统一办”和房管所的基础上成立各市的市房屋建设开发公司，使住宅商品化在生产方式和经营方法上适应改革的要求。南京市先后组建“侨汇服务公司”，“房地产开发公司”等，镇江市成立中国房地产开发总公司镇江公司，常州市成立中国房地产开发总公司常州公司，无锡市成立无锡市房地产开发公司等。其他各市也分别成立了中房公司。这一举措使住宅建设以综合开发配套建设代替了见缝插针的建房方式，极大促进了全省住宅建设发展，基本上遏制了人均居住面积大幅下滑的趋势。至1980年底，全省人均居住面积达3.6平方米。1981年全省竣工住宅558万平方米(其中11个市为492万平方米)，加上私人建房，共计652万平方米，创历史最高记录。日，江苏省基本建设委员会、江苏省城镇建设局联合发出《关于抓紧城镇住宅建设的通知》(简称《通知》)。《通知》指出：省委、省政府要求1982年的住宅竣工面积力争保持1981年的水平。根据各地报的数字和反映的情况，要求各地务必从七个方面加以重视，抓紧落实，防止落空。一是要狠抓计划落实，努力扩大开工面积；二是抓紧在建住宅的施工进度，要逐项落实征地拆迁、施工力量、材料供应、设计图纸等方面的建设条件，并确保工程质量和施工安全；三是抓好配套建设，力争一次实现水通、电通、路通，做到住宅建成，就能住入；四是要严格控制设计标准，从户型和人口结构的实际出发，多建一些两室户和一室半户，少建多室户，并充分注意利用空间，方便住户；五是抓好住房的合理分配。领导要以身作则，不搞特殊化；工作人员要坚持原则，不开后门，优先解决最困难住户，不搞锦上添花。省和地、市专项安排的下放回城户、落实政策户和其他专项资金安排的住房，要专项分配，不得挪用；六是要加强房产管理工作，大力抓好现有住房的维修，延长房屋使用年限，通过维修改造，尽力改善住房条件增强居住面积；七是积极做好下一年住宅建设的准备工作。为贯彻通知精神，落实建房任务，～27日，江苏省基本建设委员会组织南京、无锡、徐州、苏州、南通、连云港、镇江、清江、扬州、泰州市建委。盐城地区计委，淮阴地区建委，徐州、扬州、南通、镇江、苏州地区基建局，在镇江地区第一招待所召开城镇住宅建设座谈会。各地市汇报年度计划落实情况和上半年投资建筑面积完成情况及侨汇建房出售情况，交流主要经验和先进事例，研讨存在问题，明确下半年目标和措施。1983年，全省13个市有6.7亿元投资(包括私人建房投资)用于住宅建设，比1982年增加0.4亿元。新建住宅竣工的建筑面积575万平方米，折合居住面积293万平方米(按居住面积占建筑面积的51％计算)，按每人5平方米计算，约有58万人住进新居。随后，由于执行了多种渠道、多种办法建房的方针，各市均建成了一批具有比较完善的公共配套服务设施的住宅区，使居民住房紧张状况有所缓和。1983年底，13个市实有住房居住面积达2950万平方米，平均每人5.2平方米，比1982年增加0.3平方米。其中南京、苏州、无锡、南通、常熟5个市高于全省平均水平。全省13个市年末缺房户减少7.3％，其中：无房户减少9.1％，不方便户减少4.4％，拥挤户减少8％，常熟市已基本做到没有无房户，不方便户、拥挤户所占该市总户数的比例大大低于全省平均水平。“六五”时期全省累计新建住宅建筑面积为2041.57万平方米。随着住宅建设由统建发展为综合开发，国家、集体、个人投资增大，在住宅建设投资中集体投资所占比例最大，私人建房也迅速发展。80年代后期，住宅建设多元化发展，居民居住条件得到明显改善。据统计，1988年全省新建住宅建筑面积691万平方米，与上年基本持平，扣除城市改造等原因拆除的住宅建筑面积，当年净增住宅建筑面积566.2万平方米，解决了54万人的住房问题，1988年，全省22个城市实有住宅建筑面积10565万平方米，使用面积为7870.9万平方米，居住面积5008.6万平方米，按市区非农业人口计算，人均住宅使用面积和人均居住面积分别为10.42和6.63平方米，比上年略有增加。“七五”时期新建住宅建筑面积为1709.7万平方米。“七五”期间，全省全民及城镇集体固定资产投资安排建设的住宅竣工建筑面积逐年有所下降，从1986年的805.8万平方米，降到1990年的329.9万平方米。据统计，1990年全省城市住宅竣工建筑面积650.6万平方米，其中私人自管房竣工面积187.1万平方米。至1990年全省26个城市实有住宅建筑面积13640万平方米，住宅使用面积9936.1万平方米，居住面积6563.9万平方米，按非农人口计算人均住宅居住面积为7.2平方米。进入90年代，随着江苏经济的腾飞和住房制度改革的进行，住宅建设进入大发展时期。1992年，江苏省城镇共竣工住宅建筑面积1050.3万平方米，比上年增长18.8％，其中11个省辖市市区竣工住宅建筑面积537.1万平方米。然而1992年江苏省城镇住宅竣工面积和1991年相比虽增长幅度较大，但因拆除住宅数量较多，致使1992年全省城镇住宅净增面积比1991年反而有所下降。至年底，全省75个市、县实有城镇住宅建筑面积20782.7万平方米。全省城镇人均居住面积为7.94平方米，其中11个省辖市人均居住面积为7.11平方米。城市建设将旧城改造纳入住宅统建和开发范畴，建设规模和投资增大。新建住宅区的配套设施逐步完善，在新村中出现了小学、中学、商店、邮局、银行等服务设施。1993年底，江苏省政府提出了“在基本解决特困户住房的基础上，力争解决20％的人均居住面积在4平方米以下的困难户的住房问题”。省、市房改部门将经济适用房的开发建设作为重点来抓。据统计，1993年全省共开工建设经济适用房59万平方米，竣工14.1万平方米。各市规划控制亩土地，分步实施经济适用房建设。1993年，江苏省住宅建设投资70多亿元，竣工1132万平方米，城镇人均居住面积近8平方米。1994年，江苏省住宅施工面积为2176.6万平方米，比上年增长5.2％，住宅投资达103亿元，比上年增长42％。全省住宅竣工面积为1209.4万平方米，竣工率达55.56％。综合开发住宅近85％以上。“安居工程”已在南京、苏州、徐州、常州、镇江等城市率先启动，并做了大量前期准备工作。期中，南京已竣工解困房10万平方米，25万平方米“安居工程”已全面开工。1994年初，省政府要求年内解决11个省辖市人均居住面积在4平方米以下8000困难户住房问题，到年底，实际解困1.2万户，各级政府把城市住宅建设摆上了重要位置，资金投入、开发、竣工面积占房屋建设的70％以上。1995年，全省住宅施工面积2813万平方米，比上年增长29.24％。其中商品住宅施工面积为2503万平方米，比上年增长15％。全省住宅竣工面积为1663万平方米，比上年增长12.98％。全省社会住宅建设投资为366.67亿元，商品住宅综合造价平均每平方米777元。1995年，江苏省43个城市尚有人均居住面积6平方米以下的住房困难户121018户，较上年下降了12.57％。“八五”期间，江苏省住宅建设投资和竣工面积明显增长，全省住宅投资累计达466亿元，建成城镇住宅6500万平方米，建成城镇住宅数量是改革开放前29年的4.12倍，是“七五”期间的1.36倍，竣工商品房面积5300万平方米，商品房销售额达300多亿元。至1995年末，江苏省城镇人均居住面积已达8.5平方米，住房成套率达70％以上，位居全国前列。“八五”期间，住宅建设大规模地进行，平均每年竣工住宅1252万平方米，有近百万户乔迁新居。“解困解危”工作取得积极进展，全省城镇中1.9万户人均居住面积2平方米以下的特困户和3.3万户人均居住面积4平方米以下的困难户的住房已基本得到解决。二& 建设资金建国以后，江苏省住宅建设资金来源，在各个时期各有不同，但从资金构成来看，总体趋势非常明显：一是由单一化(国家拨款)走向多极化(国家、集体、个人共筹)；二是财政拨款逐步减少而个人投资逐步增加。从建国至1978年底的30年间，江苏省的城市住宅建设资金，除少量由单位自筹外，主要依靠各级财政拨款。1979年，中共江苏省委根据中央基建调整方针，调整固定资产投资规模和投资结构。当时国家将住宅建设列入非生产性建设予以控制。当年5月，省里组织以周一峰(副省长)为首的基建调查组，去南京调查的有16人，其中省建委副主任周吉、城建处副处长吴方中，工作人员谢企韫、赵华中等4人专门研究城市建设的调整。针对当时大批下放人员回城，许多人居住棚户，有的两户同居一室或三代人同住一室的情况，提出了多种办法、多种资金渠道解决城市职工住宅问题的意见。江苏省委采纳了这一意见，且作为政策性文件在省委工作会议上印发，为开辟住宅建设资金新渠道，奠定了新的政策、理论基础。(一)国家拨款建国以后，为解决人民的住房问题，国家财政拨出大量资金用于住宅建设。改革开放以前，江苏省各市建房资金，不论是住宅还是非住宅，主要是依靠国家拨款，少量由单位自筹。拨款的渠道，按单位和企事业的隶属关系，分别由中央、省或市的财政凭基建项目拨支。一般住宅项目投资占基建项目总投资的百分之十几。南京年市区各类基建项目总共投入资金311.66亿元。累计建成房屋19552.2万平方米，其中住宅项目投入41.58亿元，占总数的13.34％，建成住宅3979.9万平方米。住宅与非住宅基建投资的比例历年不同。1957年以前，非生产性建设中，住宅投资占10％强。南京为11.76％，苏州为13.1％。从1958年开始至改革开放前一个时期，受“先生产，后生活”方针影响，以及由于“文化大革命”造成的混乱，住宅投资只占同期基建投资的3％～4％。南京年间，及以后的“文化大革命”10年中，住宅投资只占同期投资的3.14％。其他各市大致与此相同。“五五”计划期间，南京市生产性基建投资比重仍占总投资的77.6％，住宅与非住宅的投资比例明显失调，给人民生活带来一定的困难，也影响了群众生产的积极性。从80年代开始压缩生产建设投资，比重下降为总投资的62.6％，住宅建设投资在非生产性投资中占突出地位，达到总投资的20.07％。年，南京市投资金额的总数达191.88亿元，住宅投资总额占13.01％，共有24.97亿元。进入90年代，住宅建设投资总量逐年增加。1990年全省住宅建设投资156.49亿元，约为倍，而1995年猛增加到366.67亿元。住宅建设投资占全社会固定资产投资比重急剧上升。改革开放以后，随着各项经济体制改革的实施，住宅建设不再单一靠国家财政拨款，而是通过多种渠道，采用自筹、银行贷款及利用外资等方式集资建房。国家拨款建房的比例逐年下降。(二)企业自筹1978年，中共中央副主席邓小平指示，要求到1985年城市职工住房人均居住面积达到5平方米的水平。为了实现这一目标，国家建委于1978年9月召开了城市住宅建设会议，提出了改变单纯依靠国家投资的办法，发挥中央、地方、企业、个人几方面的积极性，多渠道筹集住房建设资金。随后，国家建委等部门联合发出《关于自筹资金建设职工住房的通知》，规定“现有的全民所有制企业职工住房建设资金应在企业基金中优先安排，也可以用企业提取的一部分职工宿舍的更新改造资金建设职工住房，不足部分由企业主管部门列入基建计划解决。集体所有制企业职工住房建设资金从‘税后积累’中解决”。从1979年起，国家每年给企业自筹资金建造住房专项补助钢材为5万吨。1981年在压缩全国基本建设规模和严格控制自筹指标情况下，国家还两次增拨住房建设的自筹资金指标，并允许企业完成认购国库券和财政借款任务后，如还有资金、材料，可以多建一些住房。1985年国家又规定老企业用自有资金建设职工住房，国家不控制建设规模，不纳入基本建设计划，只报国家计委备案。全省各地在此基础上又制定了一系列有利于多方筹集住宅建设资金的政策性文件。“住宅统建试运行办法”、“住宅自建公助办法”等，推广“民建公助”、“厂建民助”等，对资金、产权、分配、管理等方面制定了相应的规章制度和优惠政策，有力地调动和发挥了企业建房的积极性。1979年以后，全省企业自筹资金建房约占城镇住房建设总投资的60％，成为住宅建设的主要资金渠道。各地住宅建设规模和速度也随之发展迅速。企业自筹资金建设住房的主要方式是：1& 集资统建由各地房地产管理部门将企业的资金材料集中起来统一建设。20世纪70年代末和80年代初，全省各市先后都成立了住宅统建办公室统一领导与组织协调。住房建设由各自选点征地、分散营建逐步过渡到统一征地、统一规划、统一设计、统一投资建设、统一施工、统一管理，即“六统一”，住宅建成以后，由政府统一分配。这种方式，对解决资金少、材料缺、自建难的中小企业职工住房问题起到了重要作用。1981年，有关部门在镇江市根据一些无力成幢建房单位的要求，组织17个单位统建1.23万平方米，解决了这些小单位建房的困难。2& 企业联建由市政府统一征用土地后，组织若干企事业单位，按住宅区规划要求。联合建设住宅区。房屋造价、征地拆迁费、基础设施及生活配套设施的费用和所需材料，由各建设单位合理分摊，建成住房按企业间投入比例进行分配。这种方式主要发生在一些大中型企业之中。3& 企业自建一些拥有资金、材料和土地的大企业、事业单位，经主管部门及政府房地产管理部门批准后，自行进行住房建设。国家对于材料供应和建设用地给予一定的优惠，建成住房由企业分配给职工(本企业职工为主)。从20世纪80年代起，各单位自建职工宿舍大量增加，南京永利钮厂初建时期，职工宿舍只有3.5万平方米，发展到南化公司后，到1990年已增加到80万平方米。新建的金陵石化公司职工宿舍已达108万平方米。4& 综合开发80年代，随着对住宅商品属性的深入认识，城市建设综合开发公司和房地产开发公司，在集资统建基础上，对住宅实行商品化经营。各市住宅统建办公室演变成为从事房屋综合开发经营性质的企业。各开发公司通过预收建房资金或向银行贷款等办法，筹集建房资金，按照城市规划的要求，统一建设住房。住房建成后，各企业和单位再统一向开发公司购置，然后分配给本单位职工。1981年，镇江市在实行商品房经营的第一年，就向各单位出售新建住宅259套，共计12241.72平方米。(三)个人筹资金建国前，个人建房占建房总数的90％以上。私房的建造同建造者的经济状况有密切关系。富有阶层建造舒适的别墅，殷实人家多建二室一厅或四室一厅的住宅，而劳动人民则建草房、滚地龙等简易住宅。建国以后，城市居民个人建房经历了曲折的历程。20世纪50年代初期，国家鼓励城镇和工矿区职工、居民个人建房。各地个人建房在建房数中占绝对多数比重。无锡市建国初期市区私人建造住宅占全市总数的98％。50年代中期，为解决职工住房供需矛盾，各市纷纷采取“自建公助”等方式建造住宅。1956年上半年，无锡市总工会提出，对要求自建住宅并有一定经济能力的职工，可向本单位申请不超过建房款一半的贷款来实现“自建公助”。至1958年上半年，无锡市房产公司配合市总工会，以“自建公助”和“代建”形式，征地36亩，为57户企业职工建房5233平方米。南京、苏州、常州等市也遵照城市服务部门关于鼓励私人建设自住房屋的方针，采用这种方式建设了大量私人住宅。1958年，受“左”的思想影响，“大跃进”开始，城市大炼钢铁，大办工业，城市建设以“先生产，后生活”为口号，各市各街道办事处大办工业和集体福利事业，挤占大批民宅，使城市居民个人建房积极性受到挫折，各市个人建房数量锐减。60年代初，私人建房受到重视，个人自筹资金建房加快。“文化大革命”时期，许多地方下达了不准在城市建造私人住房的禁令，个人无法投资建房，城市居民个人建房处于停滞状态。惟有无锡市在这一期间，仍有少量个人建房，并且由于国家和单位建房下降幅度更大，使得私人建房比例上升到60％。这一时期，个人建房基本为翻建，大多将平房翻建成二三层楼房，其造价也从建国初期的每平方米30元左右上升到近100元，室内装修逐渐讲究，装自来水，油漆地面和墙面，用瓷砖、马赛克贴面等。1979年9月，城市住宅建设会议提出，要发挥中央、地方、企业和个人几个方面的积极性，多渠道筹资建房。中共十一届三中全会以后，住宅建设成为城市发展的迫切要求。江苏省依据这一精神，于1979年在全国范围内率先恢复“自建公助”形式，鼓励私人建房。1980年3月，全国城市房产住宅工作会议明确指出：要结合落实城市私房政策，鼓励私人建房。同年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中明确提出：“建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”同年8月，中华全国总工会和国家城市建设总局在批转全总生活部《关于“公建民助”、“民建公助”建设住宅情况的调查报告》中指出：“今后除由国家、地方、企业投资建设住宅外，各省、市、自治区的城建、房产部门还要大力组织和调动个人建房的积极性。各级工会组织应密切配合城建、房产部门做好这一工作。”同年11月，国家城建总局、中华全国总工会在福州市联合召开了组织城镇职工、居民建造住宅和国家向私人出售住宅经验交流会。这一时期，江苏省各市遵照中央及城建总局指示精神，结合各地实际情况，采取“自建公助”和“优建”形式，大力推动住宅建设。各市对资金、产权、分配、管理等方面制定了相应的规章制度和优惠政策，或者由单位给职工贷款及帮助解决部分材料。1981年5月，无锡市制发《关于试行企业职工住房自建公助办法》、扬州市制发《扬州市住房自建公助办法》等，从政策、土地、材料等方面制定了相应的规章制度和优惠政策。这一时期，全省范围内，私人建房蓬勃发展，推动了住宅建设。仅无锡市恢复“自建公助”第一年即1979年下半年，无锡市房地产管理局就征地9.8亩，支持68户职工建房7000平方米，1980年，又为侨眷“优建”楼房335平方米。两年，镇江市给职工个人贷款125.96万元，建房33233平方米，帮助解决4107户职工的建房困难问题，使得1983年其市区私房面积上升到78.23万平方米。1981年4月，国务院办公厅文件指出：望各地加强领导，因地制宜地推广组织城镇私人建造、购买住宅的经验。依据这一精神，江苏省在住宅出售上实行了“补贴出售商品房”的方法，促进个人建房买房。1983年9月，无锡市制订了出售住宅试行办法，对“补贴出售”住宅作了规定。1984年2月至1985年9月，市区27个单位“补贴出售”住宅64183平方米给1264户职工。到80年代中期，江苏省11个省辖市均开展了个人建房，极大地促进了住宅建设发展。80年代后期，金融业的兴起和房地产业的发展，掀起了建房热，江苏省个人建房飞速发展。年间，仅南京市私人建房总投资就达17亿元，建成房屋1888.72万平方米，其中住房面积1643.68万平方米，是过去36年私人建房总数992.06万平方米的1.74倍，“住房靠国家”的思想已开始转变。进入90年代，随着住房制度改革的展开和住宅商品化的推进，个人建房和个人投资购房进一步增多。三& 住宅设计住宅的设计和建造，受技术条件限制，与社会经济发展相适配。民国时期，江苏省住宅设计和建造两极分化，地主官僚和资产阶级住宅多仿欧美设计，建造精致，而广大劳动人民则居住在设计简单、建造粗劣的棚户区。(一)住宅设计的改进建国以后，随着社会经济发展和人民对住宅需求的变化，住宅设计手法、标准和质量都有很大发展和提高。国民经济恢复时期，工矿区和小城镇建造的住宅，以平房为主，结构简易，大中城市多为3层以下的楼房，设计标准较低，厕所、厨房合用为多。“一五”计划期间，受苏联设计理论和方法的影响，各地普遍以远期标准人均居住面积9平方米的大面积户型进行设计，有的居室达到20平方米，厨房7～8平方米。由于标准偏高，分配时不得不几家合住，当时称为“合理设计，不合理使用”。1959年，建工部在上海召开住宅标准座谈会，提出分等分区、远近结合(近期为主，适当照顾远期)的原则，居住面积分别采用人均4～6平方米，开始了小面积套型住宅设计的试点。江苏省根据这一精神进行了积极的住宅设计探索，苏南大部分地区住宅设计在吸收中国民居建筑传统优点的基础上，进行了创新，设计出适合于南京等较为炎热地区的突厨式住宅。但随后由于片面追求降低住宅造价指标，忽视建筑质量的现象，尤其是从1965年全国范围内开始在住宅设计上贯彻“干打垒”精神以后，住宅造价标准一降再降。70年代，无锡市推行的定型住宅每平方米造价一般控制在50元以内，户均建筑面积控制在30～40平方米以内，户均居住面积在20平方米左右。部分地区的住宅甚至取消了楼板面层及室内粉刷等必不可少的装修，不但影响使用，而且造成了隐患。这一时期住宅设计平面组合基本上是一居室、一大一小居室的户型。住宅多采用大进深，厨房一般走破并兼餐室。卧室很多兼起居，主、次房穿过，阳台很小甚至没有，没有卫生间，使用起来不方便。中共十一届三中全会以后，为提高住宅设计水平，改善居民居住条件，1978年国家建委在南宁市召开了住宅建筑工业化经验交流会，强调要在标准化基础上，住宅设计走多样化的道路。1979年又组织了全国性的城市住宅设计竞赛，注意了居住功能方面的多种要求和经济合理性，并注意采用新材料、新结构。这一时期，江苏省住宅设计标准有所提高，每平方米造价在70～120元，户均建筑面积在45～50平方米，每梯3～4户，住宅进深约9.2～10.0米，一般两户合用厨房，每层仍设倒便间，开始建造独立厨房，较多地采用化粪池。1979年，无锡解放新村6层商店住宅楼采用了独厕、独厨，当时较为先进、适用。20世纪80年代初期，每户建筑面积平均在50平方米以上，进深较以前略小，一梯3户为主，独门独户设置独厨、独厕。有的独用厨房面积较大，带吃饭的地方，独用厕所面积较小，一般2平方米左右，这时期除条式住宅外，开始出现点式住宅。1983年12月，国务院颁发《关于严格控制城镇住宅标准的规定》，指出“从我国经济能力和严重缺房的实际情况出发，在近期内，我国城镇住宅只能是低标准的。全国城镇和各工矿区住宅均应以中小型户(一至二居室一套)为主，平均每套建筑面积应控制在50平方米以内。”同时规定：“今后衡量住宅建设量，既要以建筑面积为计量单位，又要以住宅套数为计量单位。”江苏省依据自身经济发展的实际情况，在这一标准上略有提高。80年代中期，每户建筑面积在50～60平方米，建筑体型多样化，独门户，独厨、独厕大量采用。设计中开始有供一家人用餐和休息的方厅，但面积较小，为5～7平方米。厨房面积控制在4～6平方米，厕所间留浴缸的位置，设地漏，同时对空间加强利用，设置搁板、吊柜等。
20世纪80年代后期，住宅设计基本上是一梯2户，方厅、厨房、卫生间面积均增大。同时民族地方风格在住宅建筑上得到较多体现，建筑体型活泼多样。整个80年代，江苏住宅设计水平普遍有较大提高。第一，重视住宅单体与环境设计的多样性。南京、苏州、常州等许多城市，设计了Ｙ型、宝塔型、蝴蝶型以及台阶型、锯齿型、点式、庭院式等平面各异、立面丰富的住宅类型。同时在空间变化、建筑色彩、局部装饰、阳台式样、人口处理、围墙花格等方面不断有创新。在南京、苏州、无锡、常州等地还设计建造了不少高层住宅。南京锁金村高层住宅楼等，就是在80年代后期建成的。高层住宅具有节约用地，改变城市景观等优点，但建设投资多，技术要求较高。第二，依据“住得下，分得开，住得稳”的指导思想，认真改进平面布局。在标准化基础上，设计出可以适应不同家庭结构、不同职业爱好、不同规划布局的住宅。第三，住宅设备有较大提高。80年代，住宅楼的标准越来越高，一切生活设施都从“小康型”考虑，许多新建的住宅楼，卫生间备有坐便器、盥洗盆及洗澡设备，厨房增设了碗柜、吊柜、灶台、切菜台及排烟设施。高层住宅设有公共电视天线，有些住宅还安装了太阳能热水器，体现了“住宅面积要小些，质量要好些”的特点。第四，降低层高，增加建筑面积，南京及苏州部分地区将层高2.9米降至2.7米，降低层高节省下来的投资，用于增加建筑面积，平均每户可增加3平方米，相应节约用地9.1％。80年代中后期，江苏省建委房产住宅处组织了一系列住宅设计竞赛。1984年，组织城镇Ⅰ、Ⅱ类优秀住宅设计方案竞赛，推荐优秀设计方案参加全国竞赛。南京民用建筑设计院的“234”号方案，被中国标准设计研究所评为1984年“全国城市多层砖混住宅新设想”二等奖。1987年，南京民用建筑设计院的“杭州专家塘小区拼联住宅”设计方案在第二次优秀住宅设计评选中获全国城市住宅设计研究网一等奖。“通讯工程学院宿舍”设计方案及“云南路小区03、04幢”设计方案等均获三等奖。这些竞赛和评比均极大促进了住宅设计的改进。进入20世纪90年代，住宅设计有了进一步发展，除南京市民用建筑设计院外，其他各地也都出现了大量民用建筑设计院或设计所，同时，建筑设计和建筑工程招标投标制度促使各院所依据地方实际，不断创新，设计出更适合于当地经济水平和居民居住习惯的住宅。90年代的住宅设计，在标准上普遍有较大提高，普遍采用两室一厅或三室一厅，少量四室一厅和三室两厅。户均建筑面积在60～120平方米之间，多层住宅普遍一梯2户。多遵循“大厅小卧室”的平面布局，厨房、卫生间进一步扩大，卫生间能放下便器、洗面盆、浴缸、洗衣机等四大件。普遍有较大的南阳台，甚至有北阳台，住户独立性很强。同时出现大量高层住宅，一般一梯4户或6户，有的8户。年间受房地产热的影响，住宅设计标准一度过高，普遍追求大面积、大套型，户均面积在120～150平方米之间，超过一般居民的购买能力，同时出现大量设计豪华的别墅，其一般为两层式，有多个卫生间、工人间、车库，户外有优美的环境设计。年房地产热降温，住宅设计和建设也逐渐步
入理性发展阶段，住宅设计更注重平面结构和居室的合理布置，注重空间的合理利用，一些60平方米左右的小套又开始兴起。90年代的住宅设计不仅注重住宅功能的完善，同时十分注重良好居住环境的设计，注重对新材料的应用，增强房屋寿命，降低建造成本。同时，江苏省各地在住宅设计和建造过程中，十分注重经验总结，并大胆创新，积极进行科学研究，组建了“江苏省房产住宅科技情报网”，南京市民用建筑设计院为理事长单位。这一情报网编辑出版了《住宅参考图选》4集和季刊《江苏住宅科技》，同时受国家城镇建设环境保护部的委托，南京市民用建筑设计院筹组和主持“全国城镇住宅设计研究网”，并为该网副理事长和秘书长单位，于1994年组织了第三次全国优秀住宅设计评选。各地也积极对新村和旧住宅进行户型调查和分析研究，就如何改善住宅功能、提高环境质量、如何有效地控制住宅标准以及如何设计出具有地方特色的住宅等问题进行了研讨。常熟市还结合商品房开发，在旧城区后花园弄危房改造项目中，设计建造了两幢具有江南民居风貌的四台院住宅，取得明显经济效益和社会效益，接着又在榆树坊探索性地设计建造支撑体结构、复合多层住宅。(二)住宅建筑工业化与提高住宅建设质量早在民国5年(1916)，孙中山先生在《建国方略》中论及住宅建设时就提出“只有进行住宅工业化生产，才能造出更廉价的住宅……”。这可以算做最早的住宅建筑工业化的理论思想。建国以后，为提高住宅建筑质量，降低建造成本，提高建设效率，国家对逐步实现建筑工业化提出了要求。建筑工业化内容包括：设计标准化、构件生产工业化和施工机械化。20世纪60年代，将标准化作为推行住房建筑工业化的基础，逐步向组合小单元定型及构件定型发展，使构配件向通用化、标准化、工业化前进了一大步，在一定程度上解决了住房工业化生产与多样化的矛盾。江苏省依据地方实际，较早地在这一方面进行了实践，尤其在施工机械化上取得了较好成绩。1978年国家建委提出了以“三化一改”(建筑设计标准化、构件生产工厂化、施工机械化和墙体改造)为重点，发展建筑工业的要求。常州市作为国家试点市率先进行了探索。住房建筑工业开始向体系定型发展。80年代，采用较多的工业化住房建筑体系有：闱配式大板、大模板、内浇外板、内浇外砌、砌块住房、框架轻板等，并出现了与设计、施工工艺、施工机具、结构体系相配套的建筑工业化住宅群。常州市花园新村是较早采用工业化方法进行综合开发的小区之一，建筑面积10多万平方米，设计标准化率达90％，工业化体系建筑占70％，在建设过程中，实行专业化施工，充分发挥工业化施工的优点，大大加快了住宅区的建设速度，仅用10个月的时间，就建成交付使用，获得了良好的社会、经济效益。1987年，国家编制并颁布了《住宅建筑设计规范》(国家标准)，江苏省依据这一规范，并根据常州等市的经验，在全省范围内推行住宅建筑工业化，促进了住宅建设的现代化发展。在住宅建设过程中，各地注重了住宅建设质量的提高，1983年5月，城乡建设环境保护部、国家标准局颁发《建筑工程质量监督条例》，此后，又在1987年由城乡建设环境保护部颁发《建筑工程质量责任暂行规定》。江苏省建委及各地方城建局依据这些规定，自1984年起开始在11市建立建筑工程质量监督站，设置专职质量监督员，1988年又成立江苏省建设工程质量监督站。由此，在全省形成一个工程质量监督体系，加强了建筑工程质量的监督管理。1991年6月，江苏省建委又发布“关于加强全省建设工程监督工作的通知”。明确规定只有持有建设部印制、省建委颁发的“监督证书”的个人和机构才能从事监督工作，并明确对全省工程质量监督站和监督员进行资格审查和培训发证，进一步提高了工程质量监督水平。此后又在、1994年相继发布了一系列关于建筑工程质量管理和工程监理的办法和规定。1995年8月，江苏省人民政府颁行《江苏省建设工程招标投标管理办法》，对进一步提高建筑质量作出了规定。四& 改造旧住宅和旧住宅区民国时期，江苏省就有部分地区进行了旧住宅和旧住宅区改造。主要以南京为主。当时无力建造正规住宅的贫苦劳动人民，在南京市的各个角落的空地上，搭建有大量简易住房及棚屋，这些住宅结构简陋，环境卫生条件极差。国民政府建都南京后，棚屋继续增多，遍布全市。当局为把这些有碍观瞻且不卫生的棚屋赶出市区，于民国22年(1933)11月，由南京市政府决议组建名为“栅屋户住宅改革委员会”，推动这一工作的进行。拟定的改革办法为“在各区内偏僻地点，觅数处官地，指定为棚户住所，将有碍观瞻的棚屋户，发给津贴，勒令迁移；取缔市区内新盖棚户，为防止火灾起见，棚户的住宅，只准两家相连，如与此项规定不合者，发给津贴，勒令其重新拆盖；觅定适当地点后，由殷实商人与银行界官商合资，建造平房住宅。”后经选定金川门四所村、光华门外石门坎、通济门外七里街、武定门外双桥门、中央门外郭家沟、中山门外东岳庙、前三庄、霸王桥、水西门外赛虹桥、汉中门外、草场门南等处，准备用3700亩土地，作为棚户迁移地点。此外还选定中央门外、和平门外、七里街、老虎头、杏花村、广东山庄首建简易房屋，解决6000户平民居住问题，计划于7年内完成，至民国26年7月日军侵华战争开始前，在六处地方建成约4万平方米，市政府定名为“平民住宅”。而全省范围内较大规模地改造旧住房和旧住宅区则是在建国以后。(一)拆除棚户，建造新村建国初期，江苏省各城市都有一大批旧社会遗留下来的棚户区。南京有20余万贫民在玄武区的演武厅、虹板桥、晒布厂、沙塘园、汉府新村，白下区的五老村、广艺街、龙王庙，秦淮区的双乐园，建邺区的宫后山、冶山道院，鼓楼区的上海路、牌楼巷、驴子巷，下关区的小校园、五所村等309处约83万平方米棚户区内栖身。苏州有大量贫苦劳动人民居住在金阊区一带的大马路、水码头、茅山塘等地的草房、“滚地龙”式等简易棚户里。扬州则在南门小码头及古运河一带和石塔寺、广储门、便益门外、解放桥、二畔铺等处分布有大量“滚地龙”式栅户。常州市1949年在城市住宅154万平方米中有95％为棚户及砖木结构等房屋。其他如镇江、元锡、南通等市也存在大片草房和简易棚屋。棚户间多用芦席、破旧油毡或烂铁皮搭盖，上无梁柱，下无基础，室内阴暗潮湿，遇阴雨大风，顶塌棚倒，棚户区内污水横溢蚊蝇成群，臭气熏天。这些旧住宅区建筑密度高，人口密度大，住房条件极差，居住环境很恶劣。对这一批危险破陋的房屋，江苏省在建国后最初几年里，采取“充分利用，逐步改造，加强维修”的方针，开始改造劳动人民集中居住的棚户区。南京在1952年率先组织群众结合爱国卫生运动，改造家园。首先从白下区五老村开始，由棚户自己动手，把原破旧杂乱的棚户拆除，按照这一规划，建成一排排水电齐全的砖墙瓦房(1987年又拆除重建多层住宅楼)，同时，为解决困难职工建房问题，国家共投资0.41亿元建设了曙光、水上、搬工、东井、金工以及芦席营等一批新村。同年，无锡市由国家首次投资204万元，由市总工会组织，在木栖厅、惠工桥、石人桥、蓉湖庄等地集中拆除棚户，建造了无锡市第一批新村，计有木栖新村、建设新村、周新村、井亭新村、扬名新村、五里新村6个，建造工人住宅1780间和劳动人民住宅1224间，共计8.87万平方米，改善了部分棚户区居住条件。此后，各地陆续掀起棚户区改造高潮。南京市到1957年，市人民政府共拨款4108万元，先后将汉府街、双乐园、宫后山、冶山道院、小桃园、双板桥等棚户区进行改造。其中房屋破烂不堪，雨天泥浆成潭的汉府街棚户区，只用了52天，就填平了污水沟，新埋了下水道，翻建了路面，将其中100多户破草房翻建成瓦房，并建了15处绿地，成为全国旧住宅区改造的典范。年“大跃进”期间，城市道路拓宽造成了较大规模的拆迁。并因此建设了细柳村、大扬村、山西南村等新村用于安置以上被拆迁户。至1966年，南京市先后拆除棚户区309处计83万平方米。无锡市在20世纪50年代末，由国家和单位投资，建造了绿塔、夹城、邮电、机床、贸易等22个新村，总面积达20.2万平方米，初步改变了旧城区的面貌。此后又在70年代，逐步拆除50年代建的周新村、木栖新村、建设新村、五里新村等简易结构住宅，翻建成5～7层楼的新村，1974起，除国家投资改造旧城区外，部分单位为解决本单位办公室、营业房和职工住宅，也开始投资拆迁旧房改建新楼，大多是见缝插针，无统一的成片改造。南通市在50年代末到60年代初，着手对棚户房进行了改造，新建了航运宿舍、渔民新村等，解决了渔民的定居问题。苏州在1970年前后，房管部门经上级同意，用房屋租金投资改造了一批危旧房屋，翻建和新建了一批多层住宅，如人民路44号、人民孝义坊、古田巷、西园商店等40余处住宅约5万平方米。盐城市由该市房管部门于70年代，对80间直管公房进行改造，新建简易职工宿舍楼6600平方米，后在儿童商店、影光商店等处新建了4幢综合住宅楼，高5层，水、电、卫设施齐全，改善了部分公房住户的居住条件。这一时期，就全省而言，旧住宅和旧住宅区改造工作，步伐比较缓慢，各地情况也参差不齐。(二)按照规划，成片改造20世纪70年代末，南京、苏州、常州等地下放职工和插队知识青年大量返城，为解决居住困难，各地相继又建设了一些简陋房，形成了新的棚户区。苏州为满足两万左右返城居民共建约6万平方米的简陋房，这些简陋房成为以后旧房改造的一个重要对象。此外，各地建造的许多较老较旧的住房不能适应新的居住要求，也急需改造。80年代中期，全省各地进一步加快了旧住宅区的改造，改造旧住宅区的方法也有了明显变化。一是全面规划，分批改造。全省许多城市都制订了分期分批成片改建旧住房的规划。南京市坚持对棚户、简室、危房统一规划，分期分批拆除重建。每年以10万平方米的速度，实施重建计划。许多城市对旧住宅区改造，一般采用旧房全部拆除，新建多层、高层住宅楼的办法。拆建比例(指同一地区拆除住房与新建住房的建筑面积之比)一般为1∶4左右，旧住宅区拆建的人口密度和容积率通常也高于征地新建。二是加强立法和领导，实行综合开发。全省许多城市制定了拆迁安置规定、配套办法、管理办法等，使旧住房改造有法可依，有章可循，以保证实施。苏州市房管局下属区局都成立了旧城区改造办公室和开发办公室。无锡市也成立了专门的领导小组，加强对旧住房和旧住宅区改造的领导。南京市依据“统一规划，综合开发，配套建设”的方针，组建了一系列城镇建设综合开发公司，在旧城改造中，用经营的方式吸引社会资金，由综合开发部门一片一片地开发，一条街一条街地改造。哪个单位只要有资金，有材料指标，一年左右就可住上新房，省力、省时、省心。旧住宅区居民可就近回迁，并规定谁先搬走，谁先搬回，在分配新房的层次上予以照顾，从而加快了改造速度。三是多渠道、多形式改造。为了发挥各方面的积极性，在互利的基础上，采取集资联建、代建、合建、自建和商品房等多种形式建房，仅1987年苏州市市区3个区局就集资43.716万元，修建房屋建筑面积4526平方米。无锡市提倡企业帮助职工改造自住旧房，南京市部分地区采取联建公助式改造旧住宅区，都取得了很好的效果。此外，各地还注意对旧住房的整治和修缮。结合旧住房的大修中修，进行局部改造，在不拆除旧房的前提下，经过改造平面、升高屋面，不仅使原住户增加了面积和厨房、卫生间，还为一些新住户提供了住房。这一时期，南京市先后改造建设了白下路、张府园、山西路、龙池庵、热河南路、如意里、后宰门、中山东路南侧等96个旧住宅区。常州市先后改造了浦北新村“三百间”、和平新村旧住宅区、清凉一村旧住宅区、工人新村旧住宅区。统计表明，南京自1984年起，仅用了一年多的时间，就改造了34片旧住宅区，用地面积120万平方米，新建住房240万平方米。全省各地旧住宅和旧住宅区改造的步伐普遍加快。(三)“以路带房，以房补路”90年代以来，江苏省各地的旧住宅区改造工作大多为适应城市建设道路整治的需要，实行了“以路带房，以房补路”的方针，其中最为典型的是南京市。自1991年起，南京市房屋建设以旧房改造为重点，实行“以路带房，以房补路”。已开通的中山南路、洪武北路，拓宽的大光路、常府街、集庆路、中华路、雨花路等，沿街旧房都得到了改造，在建设中，还注意到了危旧房和城区部分淹水地段的旧房改造，结合道路建设中建房的安置，规划建设了凤凰西街、茶南、东仲、秦虹二期等4个小区。1992年，南京市又在保持每年维修公房25万平方米的基础上采取积极措施，继续抓好旧房改造。秦淮区房管部门重点抓了旧房改造1万平方米的试点工程和长乐路161号旧房改造利用科研项目，在高岗里和牛市两地进行试点，两片共拆除189户房屋6375.1平方米，建房109900平方米，安置住宅用房196套9242.4平方米。1993年南京市共拆除房屋92.9万平方米，动迁居民17645户，有15024户拆迁居民搬进新居。1994年，南京市又拆除房屋62.4万平方米，动迁居民1.38万多户，有1.6万多户居民搬进新居。从1991年至1995年，南京市共开展拆迁项目445个，共拆房屋325万平方米，共迁居民71192户。这一时期的旧住宅和旧住宅区改造，与80年代的成片改造相比，较为零散，数量有很大减少。五& 住宅小区建设(一)发展概况民国5年(1916)孙中山在《建国方略》中关于中国住宅建设，提到自来水的供应，设立电工场、煤气工场、蒸气工场及电话为居家有之设施等等。还提出“只有进行住宅工业化生产，才能造出更廉的住宅，两者相互关联，相辅相成”。那时已萌发住宅小区开发建设的雏形科学理论。民国11年(1922)，旅居于18个国家的数万名侨胞集资，在南京中华门外的板桥镇购置土地1800亩，兴建仿欧式住宅万余幢的南京侨乡华兴村，这可算最早的住宅小区建设实践。民国时期，南京作为首都，各项建设事业蓬勃发展，在住宅建设发展过程中，出现了一批早期的住宅小区。民国18年(1929)底，国民政府公布《首都计划》，确定山西路一带为新住宅区。新住宅区分为4个住宅区，第一住宅区位于山西路、颐和路一带，第二住宅区位于中山北路以西军械局附近，第三住宅区位于中山路东西两侧，第四住宅区位于金陵女子文理学院附近。第一住宅区自民国22年起，陆续建住宅287处，第四住宅区原计划建住宅295处，只有少量动工，后因日军侵华战争爆发而停建，第二、第三住宅区只是计划，未付诸实施。这时的住宅区已建有污水处理厂等配套设施。其后，在中山陵园之东南，占地千亩建设有陵园新村，新村建房200余幢，并配套建有自来水、电灯、电话等基础设施，此外，还建有良友里、梅园新村、淮海新村、匡庐新村等一批早期住宅小区。民国35年(1946)5月，抗日战争胜利后，国民政府还都南京，行政院和机关调建委员会为安抚院部机关公教人员，在全市筹建5个公教新村，定名为公教一、二、三、四、五村，面积为3.8万平方米。早期的住宅小区建设，主要出现在江苏省最大的城市南京，从名称来看，多称为“新村”而没有形成“小区”这个概念，小区规模普遍较小，小区内房屋多为低层楼房，木结构或砖木结构，少量钢筋混凝土结构，小区配套设施不全，大都只有最基础性的供电、供水等设施，不重视环境绿化。全省范围内开始较大规模的小区建设，则是在建国以后。建国初期至改革开放以前，为改善人民的居住条件，各地政府投资建设了一大批新村。南京在20世纪50年代结合棚户改造，新建成或扩建有上新河“搬工新村”、芦席营住宅区、白下区五老村、武定新村、象房西村、象房南村、双桥新村、红花村、玄武新村、安怀村、小市镇、教仪村、五所村、西桥等初期的住宅小区。60年代，又拆除棚户房，新建曙光新村、东井新村、水上新村等。苏州则在50年代由政府拨专款在盘门内东大街以东和胥门外，胥江以南苏福公路以北兴建了南园新村、胥江新村等。此后，在年间，又由少数大厂如苏州阀门厂、长风机械厂、农业药械厂等在厂区附近建造了少量职工住宅新村。无锡则在50年代由国家和单位共同投资建造了木樨新村、建设新村、周新村、井亭新村、扬名新村、五里新村及绿塔、夹城、邮电、机床、贸易等22个新村。60年代和70年代又增添了健康、团结等47个新村。常州在50年代相继建设了工人、和平等新村。60年代又建劳动新村、西新桥一村。70年代建电子新村、机械新村、朝阳一村、清凉新村、劳动一村等住宅小区。扬州则在50年代陆续兴建渡江桥南第一工人新村、广储门外第二工人新村、石塔寺劳动新村、南河下建筑工人之家、苏农新村等住宅小区。60年代和70年代又在石塔寺、广储门外、便益门外、化济所、渡江桥南、跃进桥东、凹字街、汶河路北、北讲经墩、螃蟹巷等处建设了一批住宅小区。从建国至1978年，全省共计建成新村式住宅小区约120多个。这一时期的小区建设，规模较小，一般在5万平方米以下。无锡20世纪50年代建设的22个新村总面积共20.2万平方米，平均仅0.9万平方米/个。小区规划标准较低，主要解决住房的“有无”问题，小区内住宅造价标准较低，50年代大多为砖木结构平房。六七十年代一般为二三层楼房。建成住宅组群有呈行列式、军营式，整个小区布局较为混乱，加之配套设施不齐，不注重环境绿化，社会综合效果较差。现代住宅小区建设理论的提出与实践，则由20世纪70年代末开始。1978年中共十一届三中全会确定把工作重点转到经济建设上来，由此进入社会主义建设的新时期。住宅建设也进入一个新的发展阶段。年，江苏省各地认真总结了住宅建设的经验教训，提出了按小区建设的理论，注重生活配套设施和良好的居住环境。年，各地开始采取“六统一”的方法建设小区，遵循“规划好，建设好，管理好”的方针，大抓城市建设，确立了小区建设的指导思想：其一，“一切为人民着想”，按照小而全的要求建设小区，不仅解决吃、住、休息等基本问题，还要考虑人民群众的学习、社交、娱乐等多种活动，满足不同年龄层次的需要，使小区达到配套齐全、服务就近、绿化普遍、环境优美、居住安宁、交通方便的要求；其二，住宅小区建设与整个城市建设紧密结合，作为实现城市总体规划的一部分来进行；其三，按照打硬仗、大仗的要求组织基建。此后，各地都依据这一指导思想建设了一大批现代化住宅小区。尤其是常州市走在了全省乃至全国的住宅小区建设的前列。1981年1月，常州市第一个环境优美、配套齐全的花园新村竣工，成为小区建设的典范。南京市也在这一时期先后建成姜家园、东井亭、蓝旗新村、武定新村、象房村、金陵新村、安怀村、五所村、五塘新村和光华东街、来风街等住宅小区。1981年，小区建设由统建发展为综合开发，各地纷纷成立房地产开发公司，按照“统一规划，统一开发，配套建设”的原则，以综合开发的形式，实行住宅小区内部配套与住宅同步建设，外部配套和住宅开发同步进行，开发建设现代化住宅小区。80年代，常州市相继建设了机械二村、清凉二村、朝阳三、四村、勤业一、二村、清潭、北环、丽华、西新桥二村、红梅小区、白云、翠竹、蓝翔、红梅东村等30多个住宅小区，住宅总建筑面积433万平方米，其中，清潭三村获国家银质奖。南京在这一时期先后综合开发建设了南湖新
村、莫愁新寓、雨花新村、茶西村、五所村、金陵新村、秦虹村、东井村等33个住宅小区，至1990年，南京市区域共有1万平方米以上的住宅小区119处。苏州市区在这一时期建成5万平方米到20万平方米规模的住宅新村有解放、三香、钟楼、北园、二郎巷、新庄、里河、南环、苏安、盘溪、东环、航西、巴里、彩虹、三元等23个，6县(市)也相继建设了常熟颜北、五星，张家港花园，太仓太平，昆山朝阳，吴县苏苑等19个5万平方米以上的小区。无锡在80年代新建有56个新村，面积5万平方米至10万平方米的13个，面积10万平方米以上的也有13个，尤其是80年代末作为建设部首批三个试点小区之一的无锡沁园新村获建设部小区建设金牌奖，成为全国小区建设的典范。镇江则在市区东、南、西方向上形成了一批初具规模的住宅小区，桃园新村、太古山住宅小区、李家大山住宅小区、花山湾住宅小区、桃花坞新村等住宅小区就是在80年代建成的。扬州在这一时期也建设了凤凰新村、邵庄新村、梅岭二村、南门新村等28个住宅小区。徐州则先后完成湖滨新村(部分)、王场新村(部分)、黄河新村、和平东区、明理小区、镇河小区、下洪新村等住宅小区。淮阴则建设了健康新村、北京新村、繁荣新村等一批住宅小区。
江苏省这一时期的住宅小区建设逐渐步入现代化轨道，住宅小区的建筑由解放初期砖木结构的平房(少数为2～3层)，坐北朝南“兵营式”排列，发展成多层住宅，其层数一般为6～7层，高层住宅达28层，同时还兴建了一批庭院式低层住宅及小别墅，住宅小区建设规模由50年代的几幢、十几幢，建筑面积几千、几万平方米的街坊建设，扩大到几十幢、几百幢，建筑面积几十万平方米的居住区建设。为住宅小区居民生活服务的配套设施从仅有的水电、简易幼托、商店等，逐步完善到公厕、自行车库(棚)、居委会、派出所、商店，大到商场、电影院、医院、文化馆、中小学校、幼儿园、公共交通终点站、变电站、污水处理厂、供热站等，住宅区内还辟有公共绿地，建有亭、廓、台、水池、假山和雕塑。小区设施齐全，环境优美，体现了地方特色，形成了一套小区建设的宝贵经验。在小区建设过程中，十分重视小区的规划设计，年间，常州市政府和市建委多次组织住宅小区规划设计方案竞赛，住宅套型设计从“饥渴型”向“小康型”、“舒适型”方向发展。但从全省范围看，小区建设发展不平衡，主要集中在苏南的南京、苏州、无锡、常州、镇江以及苏北的扬州、徐州、淮阴等市，而盐城、连云港、南通等市住宅小区建设发展较为缓慢。进入20世纪90年代，江苏省政府和省建委认真总结住宅小区建设的经验，积极推进住宅小区现代化建设和物业管理，随着房地产业的进一步繁荣，各地住宅小区建设蓬勃发展，涌现出了一批优秀住宅小区。常州红梅西村住宅小区成为国家级示范小区，获“国家工程建设鲁班奖”，苏州三元四村、无锡芦庄小区被建设部授予第二批住宅小区试点建设银牌奖，无锡锡惠里小区被授予铜牌奖。其中苏州三元四村于1994年7月还获得建设部颁发的建筑设计二等奖、施工质量二等奖、科技进步二等奖、规划设计三等奖及建设单位优秀管理奖，沈长全、严道明等人获试点工作个人奖。三元四村居住区房屋总建筑面积80万平方米，是江苏省通过“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”住宅小区的优秀代表。与此同时，小区建设在全省范围内铺开，苏北地区住宅小区建设也有了很大发展。日，江苏省建委印发建设部《城市住宅小区建设扩大试点工作大纲》，要求各省辖市及经济发展较快、条件好的市、县按试点小区要求有计划、有步骤地进行住宅小区建设试点工作。“根据江苏省经济发展情况，适度扩大试点小区建设规模，大、中城市一般不小于10万平方米，小城镇及县级以下地区不小于5万平方米”。并成立“城市住宅小区建设试点领导小组”，下设办公室，设在江苏省建委房地产综合开发管理办公室，统一负责全省试点组织工作，协调服务和技术指导工作。同年4月12日，又印发《关于建立我省城市住宅小区建设试点联络工作关系的通知》，以进一步做好试点工作。通知要求：各市组建的负责管理试点工作的组织机构(包括试点领导小组、试点办公室等)，应在成立后即时将机构名单报省试点办；各试点办应指定一名责任心强的同志为联络员，负责与省试点办的日常联系工作；由各市所批准列入市级试点计划的试点小区名单，应随时通报省试点办；各市将已建成的住宅小区建设情况报省试点办。1995年6月，江苏省建委下发《关于同意将“东渡花园”列入省级城市住宅建设试点小区的批复》，将张家港市“东渡花园”列为全省第一个省级试点小区。“八五”期间，中共江苏省委省政府每年都将“加快城镇住宅建设步伐。解决城镇居民住房困难”问题列入为民办实事工程。各市、县人民政府把重点放在解决中低收入居民住房，尤其是危房户和住房困难户的住房问题上。有领导、有计划、有步骤地开展住房解困、解危工作，取得了很大的成绩。全省11个设区城市政府都下发了关于住房解困、解危的文件，明确了住房解困的优惠政策，并根据各市、县实际，制订解困计划，通过调动多方面的积极性，以多种方法、多种渠道筹措资金。随着住房制度改革的推进，全省各城市对住房解困的措施也进行了改革，由低租金分配方式，逐步变为有偿解困，依靠群众、依靠社会各方面的力量增加解困资金的来源。国家建设部在1993年印发的《加快解决城镇住房困难户住房问题的意见》中提出，住房解困要坚持国家、集体、个人共同负担的原则和实行有偿解困的原则。要区别困难户的不同经济情况，采取不同的解困办法。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《省政府关于深化城镇住房制度改革的方案》中都明确要求，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，建立起以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房困难户的住宅供应体制。“八五”前两年，全省共解决人均居住面积2平方米以下的“住房特别困难户”1.9万户，“八五”后3年，共解决人均居住面积4平方米以下的住房困难户3.3万户，住房困难矛盾得到了较大的缓解。1995年。南京、徐州、苏州、常州和镇江5个城市实施国家安居工程。为了及时掌握国家安居工程进展情况，做好安居工程的实施工作，建设部决定从1995年8月起建立国家安居工程实施情况报告制度。要求各城市将本市国家安居工程自开始进行以来累计进展情况，每月填报一次，于次月5日前报建设部房地产业司。省建委于日转发了这一文件，要求江苏省首批实施国家安居工程的南京、苏州、徐州、常州、镇江5个城市，在向建设部上报报表时，同时向省建委报送一份。其他城市自筹资金，实施地方安居工程建设的，亦请填报报表送省建委，每季填报一次。1995年，这5个城市安居工程建设，实际开工80多万平方米，年底竣工50万平方米，解决住房困难的家庭8000多户。南京市安居工程住房售价。1030元/平方米，苏州市安居工程住房售价1100元/平方米，徐州市1995年年底前竣工8万平方米，安居房售价每平方米不足800元。1995年，省第九次党代会上明确提出，到2000年全省城镇居民住房人均居住面积要达到10平方米。据统计，“八五”期间，在改革开放方针推动下，通过贯彻土地有偿使用、房屋商品化丽项基本政策，积极推进住房制度改革，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，同时加快了住宅投资体制、建设体制、供应体制、管理体制的改革，充分调动各方面的积极性，多层次、多途径解决城镇居民的住房问题，使全省的城镇住宅建设保持了较高的发展速度。“八五”期间，全省住宅投资共466亿元，建成城镇住宅6500万平方米。建成城镇住宅数量是改革开放前29年的4.12倍，是“六五”期间的1.75倍，是“七五”期间的1.36倍。到1995年底，全省城镇人均居住面积达8.6平方米。通过综合开发，全省城镇共建成5万平方米以上设施配套、功能齐全、环境质量较好的住宅小区400多个，其中，常州的红梅西村、苏州的三元四村、无锡的沁园新村以及南京的花园路等一批住宅小区的管理在全国产生了一定的影响。1995年9月，苏州市桐芳巷小区及三元四村被指定作为全国住宅建设综合成就，参加在北京举办的中国住宅建设成就展览会。日，省建委经省人民政府同意，以省政府名义召开了“江苏省城镇住宅建设管理工作和房地产开发企业‘50强’经验交流会议”，总结交流了全省城市住宅建设、物业管理和提高房地产开发企业综合效益的经验，并对先进单位进行了表彰。(二)典型住宅小区1& 南京瑞金新村瑞金新村位于南京城东地区瑞金路中段，占地9.43公顷。新村于1975年由南京市革命委员会组织江苏省汽车运输处、南京市气体分析仪器厂、市无线电元件二厂及白下区区属厂共16个单位采取统建投资与集资联建方式建设，至1978年陆续建成，建筑面积107507平方米，是南京市老城区第一个新型居民住宅区。新村建有60幢5层以上砖混结构住宅楼，水、电、气、卫生设备俱全，套房分大、中、小三型共2152户，新村座北朝南，成行列式排列。中心辟有花园。配套建设有百货、修理、理发、杂品小吃等90多家商业服务网点及中、小学、幼儿园、图书馆、文化活动中心、卫生所、居委会、自行车房等，并建有假山、花房、茶室、亭阁水榭等。新村绿化率达40％，是“春有花、夏有阴、秋有果、冬有青”的花园小区。1983年，江苏省人民政府和南京军区授予瑞金新村“军民共建社会主义精神文明先进集体”称号，1984年被评为江苏省绿化先进单位，1988年在南京市组织10个住宅小区开展“南京市居民住宅小区容貌标准”和“南京市居民住宅小区达标考核办法”竞赛活动中获总分第一。至1990年，瑞金新村接待了29个省、市、自治区近40000人次，世界60多个国家和地区共3000多人次的参观访问。2& 南京雨花新村位于南京中华门外雨花台烈士陵园西侧，占地363.95亩。由南京市城镇建设综合开发公司开发，新村由南京市建筑设计院规划设计，1983年3月开工，1986年12月竣工。新村总建筑面积25.19万平方米，其中住宅楼97幢，建筑面积22.68万平方米(包括条式住宅、点式住宅和小别墅群)，可居住居民3898户，公共建筑24项，建筑面积2.52万平方米。住宅平均每户建筑面积51.17平方米，每户有独用厨房、卫生间及方厅，水、电、气设备齐全。新村建设依据原有坡地地形特点，采取分级靠背式挡土墙，将建设用地修筑成20个台地，部分住宅采用掉层、跌层，台地间分别以道路、踏步、斜坡联系起来，住宅分12个组团，每2～3个组团由约650户居民组成一个自然村。新村采取集中与分散相结合的方式布置：有百货店、菜场、粮店、银行、邮局、派出所、饮食店、中学、小学等，在主入口干道及新村中心，商店、居委会、房管所、理发店、门诊室分散布置。新村内设有绿化带、林阴绿带、小块绿地等，宅前宅后有绿篱、草坪、花坛，环境优美。新村建筑高低错落有致，空间轮廓丰富，是典型的具有地方特色的“丘陵小区”。3& 南京南湖新村位于水西门外莫愁湖南侧，占地937亩，由南京市城镇建设开发公司开发，1983年12月开工建设，由南京城镇建设综合开发公司、南京市第四建筑工程公司等100多个施工企业1300余人历时两年建成。新村建成后被评为南京市全优工程。建成后的南湖新村至1990年末，建筑面积59.92万平方米，其中住宅楼291幢，52.44万平方米，可居住9622户，33677人，新村分东、西两部分，住宅楼根据道路、商业网点布局划分为20个组团。新村住宅建筑布局以行列式，条、点式相结合，4～6层为主，朝南偏西17°，间距1∶1.1，公共建筑按居住区级设置，采取集中与分散相结合，不仅布置有一般性公共设施，还有公共汽车站、游泳池及万人体育场。新村道路采用棋盘式路网，道宽分五级设置：人口主干道20米，次干道12米、7米、3.5米，进入单元路幅2米，新村建有立体的供水排水系统。新村绿化以干道、河滨两侧绿化系统为骨架，宅前宅后统一绿化，并在新村中心辟有街心花园，环境优美。南湖新村建成后，国家主席李先念、毛里塔里亚国家元首、澳大利亚总理、泰国公主、日本名古屋市长、德国莱比锡市长、保加利亚中央理事会访华团、朝鲜代表团、新西兰和中非共和国等代表团，澳门代表团和全国59个城市市长等先后来新村参观。
4& 常州清潭三村位于常州市西南郊，清潭路南边，东靠体育馆，西边唐荆公园，南临白荡河。1982年3月全面开工，日竣工交付使用。占地10.29公顷，总建筑面积13.49万平方米，其中住宅12.02万平方米，公共建筑1.47万平方米。小区以辐射形道路为骨架，将整个小区分成三大片。组合居住组团，“梅、兰、竹、菊、春、夏、秋、冬”8个组团。每个组团以居委会、小商店、自行车棚及组团绿地为中心，构成相对集中的居住点。由于设计新颖、规划合理、工程质量优良，1984年荣获国家优质工程银质奖。5& 常州红梅新村位于常州市东北部，五角场北路与北环路交叉的西南角。1986年1月开工，1987年元旦竣工交付使用。占地25公顷，总建筑面积27万平方米。其中住宅124幢，24.6万平方米，公共建筑40项，2.4万平方米。小区以“人”字型和环形道路为骨架，分为“日、月、星、辰、环、川、塔”7个组团，各具特色。小区按照江南水乡风格，保留原小河水面，进行美化，形成楼宅倒映碧水、屋舍幽静转回，富有生机，别具情趣。小区住宅形式多样，布局高低错落，点条相配，平坡结合。建筑外装饰采用当时多种新型材料，整体效果和谐美观。小区公建配套设施齐全、市政管线完善，且全部地埋，当时在国内住宅小区开发上处于领先地位。1986年荣获中国房地产开发总公司金杯奖，1988年荣获中国房地产开发总公司规划设计管理优秀奖。6& 常州红梅西村位于常州市东北部，与红梅新村毗邻。1992年3月开工，1994年4月竣工交付使用。占地14.86公顷，总建筑面积16.10万平方米，其中住宅58幢，13.62万平方米，公建配套设施23项，2.48万平方米。小区由“琴、棋、书、画”四个组团和一个中心区组成。建筑新颖，功能合理，配套齐全，环境优美，是一个具有江南水乡风貌和地方特色的舒适型居住小区。1994年被授予全国城市住宅小区建设试点金质奖，并囊括了规划设计、建筑设计、科技进步和工程质量4个单项一等奖。1995年，建设部授予鲁班奖。7& 苏州彩香新村该小区由苏州市建筑设计院规划设计，苏州市城建开发总公司开发建设。小区位于苏州胥门外三香路以北，干将路以南。占地面积约为35公顷，总建筑面积39.07万平方米，其中住宅230幢，36.23万平方米，7857户；公建配套设施2.84万平方米，包括中学、小学、幼托、商业用房、垃圾中转站、管理用房等。新村自日开工，一村至1983年4月竣工，二村于1988年全面建成。彩香新村内小桥流水、柳丝婆娑、四季有景。形成了桃红柳绿的江南水乡特色。彩香新村是苏州市最早实行综合开发建成的住宅小区，由于住宅功能合理、小区配套齐全、工程质量优良，1984年荣获国务院颁布的“国家优质工程银质奖”。1985年5月。在土耳其召开的联合国人类居住区委员会第九届会议上，我国代表放映了苏州彩香新村的录像，引起了与会国家代表的极大兴趣，许多国外代表纷纷索要资料。会后，相当一部分国内外专家、学者前往实地参观考察。彩香新村的建设，不但为解决苏州市住房紧张状况解了燃眉之急，更重要的是为苏州市的住宅建设乃至城市建设综合开发探索出了比较成功的路子。8& 苏州三元四村该小区是建设部第二批住宅试点小区之一。位于苏州市干将西路，占地6.26公顷，总建筑面积77135平方米，其中住宅37幢，1134套、公建配套房屋7幢，由市规划设计院设计，市城建开发总公司、银联开发公司、效区住宅开发公司和建设开发公司联合开发。日破土动工。日交付使用。1994年7月被国家建设部授予城市住宅试点小区综合银牌奖。三元四村在总体构思上充分利用远山近水的自然景观、小桥流水和建筑有机组合，使沿街景观更富有“真山真水园中城”的水乡特色。空间层次丰富、环境优美，绿化率达40％，给居民创造了一个游憩、休闲的场所。三元四村部分住宅还利用了国内最先进的技术，使用节能砖、双层玻璃隔热、半地下车库等科研成果，使苏州市住宅试点小区在科研上有了很大的进步。通过精心的住宅设计，提高住宅使用功能，加强色彩处理，在建筑风格上充分体现了江南水乡特色。三元四村由苏州市三元物业管理公司参与管理，该物业管理公司成立于1994年4月，隶属三元街道，使小区的物业管理水平有了很大提高，为创建城市物业管理优秀住宅小区创造了有利条件。9& 无锡清扬新村该小区于1981年3月动工兴建，同年12月竣工交付使用。小区坐落在无锡市南郊，占地20.49公顷，共建住宅楼106幢，建筑面积19.3万平方米，居住3499户，共住13000多人。小区内有商店、菜场、学校等公共设施14幢，22个项目，总配套面积达1.4万平方米。小区内绿树成阴、芳草遍地、雕塑生动，基本上达到了“环境园林化、道路标准化、设施齐全化”。1983年荣获国家住宅小区设计、建筑施工、配套设施等三项银质奖。10& 无锡沁园新村该小区是建设部在南方地区的实验小区，是国家“七五”期间重大科技开发项目之一，由中国房地产开发集团公司无锡公司承包，无锡市建筑设计院承担设计，市建工局、房管局、建材局所属公司及锡山市、江阴市等公司承包施工。自1987年5月破土动工，至1988年12月竣工并交付使用。
沁园新村位于无锡市南郊，与清扬新村隔路相望，小区共分5个组团和一个人口区，总建筑面积12.49万平方米，其中住宅11.18万平方米，配套公建1.31万平方米，总投资7500多万元。沁园新村，环境优美，布局合理，配套完善，功能齐全，荣获国家建设部规划设计等10项大奖，并荣获“国家南方住宅实验小区”称号，被中国房地产开发集团授予“首批名牌住宅区”称号。11& 无锡芦庄小区该小区位于无锡市南郊，距市中心7.5公里，北临城市干道金城西路，西接苏锡公路，东连中南路，交通便利。小区于1992年建成，用地呈古币状，有自然河流东西横穿，周围有自然村庄，规划用地面积17.34公顷，地势较为平坦。小区内房屋总建筑面积12.97万平方米，其中住宅11.26万平方米，公建配套1.71万平方米，可居住2000户居民。小区由无锡市房地产开发公司、建设工程开发公司等9家单位联合开发建设。荣获建设部颁发第二批全国城市试点小区银牌奖。12& 无锡锡惠里小区该小区是全国旧城改造的试点项目，位于市区西门外，人民西路南侧，距市中心约1公里，于1990年建成。用地范围内原为50年代建造平房及二三层住宅，绝大部分已成危房，可保留的仅有5幢住宅楼房。小区内保留原有的粮店、煤球加工厂，原有的街道工厂改造统一调整。小区用地面积4.8公顷，总建筑面积10.62万平方米，其中住宅6.64万平方米，公建配套和沿街商业用房3.98万平方米，安置居民1094户，由南长房屋建设服务公司开发建设。小区建成后，荣获建设部颁发的第二批城市住宅试点小区铜牌奖。13& 镇江江滨新村该小区位于镇江市东北角，南临东吴路，北靠长江，东邻第二制药厂，西接环城路，总占地30.46公顷。共分三期进行开发建设。一期工程于1982年开工至1986年建成，二期工程于1985年开工至1992年建成。一、二期工程总占地18.31公顷，总建筑面积23.25万平方米，其中：住宅20.95万平方米，公建配套2.30万平方米。居住人口约为1.24万人。三期工程于2000年底完成。江滨新村距市中心(大市口)约2.5公里，交通便利、配套齐全、方便生活。小区内设有幼儿园、中小学、文化站、医疗站、商业网点、自行车库、居委会等配套设施。区内全部管线均为埋地铺设，并配有变电所、煤气调压站、给水增压泵房、垃圾转运站、排水泵房、厕所等市政设施。小区内有一条260米长的小河，辅以亭、桥、假山、雕塑、喷泉和建筑小品，形成了小桥流水、绿树成阴的优美环境。该小区由中房镇江公司开发建设，是镇江规模最大，配套最齐全、环境最好的小区之一。小区的建设为构筑城市框架、建设城市、改造城市、美化城市作出了积极的贡献。14& 淮阴健康新村该小区列入国家建设部第三批城市住宅试点小区，始建于1992年。小区东临淮阴市经济开发区，北接樱花园，占地161.25亩，房屋建筑总面积10.3万平方米，共分为“苍松”、“翠竹”、“火树”、“银花”4个组团。区内公建设施齐全，服务设施完善，设有小学、幼儿园、医院、文化活动中心等，为业主提供新的生活方式和弹性使用空间，使住户不出家门就可以享受周到的家政服务。15& 南通学田苑南通学田苑住宅小区是建设部全国第二批城市住宅小区建设试点之一。由中国房地产开发集团公司南通公司开发建设。小区位于南通市东郊八厂乡学田村，紧靠城市中轴线――工农路，具有良好的地理环境。小区于日开工，1993年12月竣工。小区总占地面积17.36公顷(含区内中心公园1.52公顷)，房屋总建筑面积18.56万平方米，其中住宅建筑面积17万平方米，配套建筑1.56万平方米。工程优良率50.1％，小区绿化面积6.18公顷，绿化率达39％。以乡土树种为主，绿化景点着重反映南通古朴的水乡风情，达到“春有花、夏有阴，秋有香、冬有绿”的要求。小区内配套设施齐全，商场、农贸市场、地下停车场及办公用房俱全，还建有一所小学、两所幼儿园、一座区级公园。小区建设按照“造价不高水平高，标准不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的原则。为建设具有地方特色，质量优良，环境优美舒适，邻里交往方便，生活环境安全、文明的新型小区作了有益的探索。1995年，学田小区经建设部验收、评比，被授予小区建设综合银牌奖和规划设计、建筑设计、施工质量、科技进步4个二等奖及优秀开发管理奖。附表：年江苏省十一市住宅建设规划
地方利润分成
企业自筹及基建配套
三项费用及企业自筹8902万元
1979年(方案Ⅰ)
1980年(方案Ⅰ)
年(方案Ⅰ)
1979年(方案Ⅱ)
1980年(方案Ⅱ)
年(方案Ⅱ)
年(方案Ⅰ)
年(方案Ⅱ)
1979年(Ⅰ)
(10.1)4.55
1980年(Ⅰ)
(10.1)5.55
1979年(Ⅱ)
(6.25)2.75
(12.6)5.55
1980年(Ⅱ)
(12.6)7.05
1979年住宅建设(方案Ⅰ)
国家(省)投资
地方利润分成
1979年住宅建设(方案Ⅱ)
国家(省)投资
地方利润分成
1979年住宅建设计划(方案Ⅰ)
国家(省)投资
地方利润分成
1979年住宅建设计划(方案Ⅱ)
国家(省)投资
地方利润分成
1979年城市住宅建设计划汇总表
投资额(万元)
建筑面积(万O)
每O造价(元)
国家(省)补助
其中：维护费
147775(元月份各市级缺）
10150(元月份各市级缺)
7170(元月份各市级缺)
6314(元月份各市级缺)
4871(元月份各市级缺）
年十一市住宅建设规划说明一& 建筑面积的计算：1& 1977年底全省11市共缺房24.2万户，即已婚无房3.45万户，不方便户(平均每人居住面积不足4平方米)5.8万户，拥挤户(平均每人不足3平方米)12.5万户；平均每人不足2平方米的有2.45万户。以每标准户建筑面积50平方米计算，安置无房户需要173万平方米；不方便户需增17平方米/户，合计为98万平方米，安置拥挤户(每户25平方米)合计313万平方米；不足2平方米的每户需增33平方米，合计为81万平方米。因此，总计安置缺房户需建房665万平方米。2& 建成区人口共为384万，自然增长率计划以6‰计，今后8年增加18万人，以11平方米/人计，需建房198万平方米。3& 机械增长率：1949年：11市人口268万，1977年底384万，28年共增长116万人，平均每年增长4.1428万人，4.×100％≈1.55％≈1.6％其中自然增长率为8‰，则其平均机械增长率7‰。南京为例：1977年底，建成区人口133万，计划每年增长1万，则1/133×100％≈7‰。常州为例：年，确定为12％～13‰。为控制人口，取其最低值：7‰。8年增加22.27万人，以11平方米/人计，需建房245万平方米。4& 现有房屋，每年以1％的自然损失，共计为268万平方米。5& 落实政策为200万平方米。6& 由于拓宽道路以及尽量少占土地，新建房屋必须结合旧城改造，须拆迁的建筑面积：新建面积为1592万平方米，则拆迁面积为1592×30％=418万平方米。[解放以来，新建住宅面积为=1243万平方米(净)，拆除及自然损失为451万平方米(其中自然损失及其他损失约为240万平方米)则：(481－240)／％≈20％&&& 拆迁占新建的比例。常州为例：至1980年新建35万平方米，另加拆迁7万平方米，则7／35×100％=20％，故取拆迁比例为新建房的20％]总建筑面积：681+198+245+268+200+418=2010万平方米+配套建设10％×2010万平方米=2211万平方米二& 年每人增加使用面积平均为1.7平方米[年增加的净建筑面积：681+198+245+200=1324万平方米+201万平方米=1525万平方米利用系数要用52％，实际使用面积：1525万平方米×52％=793万平方米(净增加使用面积)至1985年，人口为：384+18+22.27=424.3万人，则每人增加面积：793+1758万平方米÷424.3=每人平均6平方米]三& 资金与材料的计算：1.每平方米的造价按80元计算；2.材料：钢材1.5625吨／万元，木材3.125立方米／万元；水泥15吨／万元。年住宅建设计划计算单位：投资：万元& 面积：万平方米
1977年底达到的建筑面积
1978年计划
1979年计划
一、国务院各部门投资安排
二、地方统筹投资安排
三、国家专项补助投资安排
四、地方自筹资金安排
五、集体所有制单位自筹资金安排
注：1.已送省计委一份；2.地方自筹内含集体所有制单位自筹&&&&&&&&&&&&&&&&&
年江苏省住宅建设计划计量单位：万平方米
1979年计划
1980年计划
年规划(合计)
1～7月竣工面积数
预计全年竣工面积
1979年三大材料需要表
其中：5％和维护费
其中：5％和维护费
其中：5％和维护费
1978年省补助
2328(省投资)3750吨(地方自筹)
4799立方(省投资)3750立方（地方自筹)
说明:维修材料按万元定额，刚才0.65吨、木材1.5立方、水泥4.5吨。
&基本建设住宅按万元定额，刚才1.56吨、木材3.13立方、水泥15吨。
&公用按万元定额，刚才1.3吨、木材2立方、水泥10吨。
1979年省(国家)、市投资城建和住宅建设汇总表
省(国家)投资
钢材：1.3万吨
木材：2万立方
水泥：10万吨
(万平方米)
(万平方米)
钢材：1.56万吨
木材：3.13万立方
水泥：15万吨
86万平方米
钢材：2.86万吨
木材：5.13万立方
水泥：25万吨
&&&&&&&&&&&&& 钢材&&&&&&&&&&& 木材&&&&&&&&&&&&&& 水泥
&& 住宅材料定额：14kg/O&&&&&&& 0.07m3/O&&&&&&&&& 110kg/O1978年住房建设面积及材料下达情况建设面积：154万平方米
木材(立方米)
一、国务院各部、国家专项及地方统筹投资(84万平方米)
三、地方、企业自筹(70万平方米)
说明：1& 第一项包括周转用房19万平方米，随基建项目住房42万平方米，行管局3万平方米，转业干部20万平方米，材料由省建委材料处下达。转业干部由物资局下指标，基建项目住房是随项目一起下。&&&&& 2& 地方自筹除省补助外，由地方解决。年(七地七市)房屋施工面积及竣工情况
科学试验用房
、1977年(七地七市)房屋施工面积及竣工情况
商业营业用房
科学试验用房
附注：1975年：工业占50％&&&& 住宅：占29.8％&&&& 其他民用：占24.1％&&1976年：工业占48％&&&& 住宅：占29.5％&&&& 其他民用：占23.3％& 1977年：工业占45.5％&& 住宅：占33.1％&&&& 其他民用：占21.2％
1978年七地七市房屋施工情况至8月底累计数字：&&&&&&&&&&&&&& 开工&&&&&&&&&&& 竣工施工面积&&&& 521万平方米&&&& 119万平方米其中住宅&&&& 160万平方米&&&& 41万平方米根据前三年施工情况，估计今年住宅与其他民用建筑的任务：1& 推算今年施工面积约有750万平方米；2& 住宅面积约占31％，估算230万平方米；3& 其他民用建筑约占22％，估算165万平方米。&&&&&&&&&&&&&&&&& 钢材&&&&&&&&&& 木材&&&&&&&&&&&& 水泥住宅材料定额：&& 14kg/O&&&&&&& 0.07m3/O&&&&&&& 110kg/O&&&&&&&& 即：&& (1.5Ｔ/万元)&&& 3.3m3/万元&&&&&& (16.5Ｔ/万元)比较理想：1978年：住宅建设面积及材料下达情况：建筑面积：共157.4万O1978年住宅建设面积及材料计划表
一、周转用房：19万O
4800m3(3m3／万元)缺m3
二、随基建项目住房：42万O
0.35Ｔ／万元(即3.15kg/O)
0.8m3/万元(0.0073m3/m3)
实际拿到2200Ｔ
应需要10500Ｔ
尚缺：8300T(钢)
缺：22890m3(木)
三、地方自筹：70万O
应需要6750Ｔ
省补贴3750Ｔ
四、行管局3万O
基本按定额下4200吨
五、转业干部20万O
700Ｔ(0.47Ｔ/万元)
8000m3(5.35m3/万元)
(1492.1万元)
应需2400Ｔ
尚缺：1700Ｔ
说明:1& 周围用房及行管局的住房面积材料由省建委材料处下指标，物资局供应。&&&& 2& 基建项目的住房面积材料由省建委材料处下指标，物资局供应。&&&& 3& 地方自筹除省补贴外，由地方解决。&&&& 4& 转业干部用房，由省物资局下指标。1978年住房面积及材料
材料定额：(钢)
一、周转用房
12kg/O(南京)、15kg/m3(连云港)
1.3吨(南京)、1.6吨(连云港)
木材：3m3/万元
二、随基建项目下达的住房面积
下达材料：
0.35吨/万元(钢)
0.8Om3/万元(木)
按90元/O计
3.15公斤/O
0.0073m3/O
3.15×70=2200吨
0.04m3/O计需：2800m3
缺：8300吨(钢)
2289万m3(木)
三、地方自筹：
应需：6750吨(钢)
18000m3(木)
补贴：3750吨
缺：3000吨
四、行管局
基本按定额下达
五、转业干部
20万O(1492.1万元)
钢：700吨(实际0.43吨/万元)
木：8000m3(5.35m3/万元)
应需钢：2400吨缺1700吨