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家具企业如何开拓三四线城市市场
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你可能喜欢三四线城市房价“走强”难以持久
来源：中国产经新闻
　　本报记者 郑熹霰ǖ　　在一二线城市房价尽显颓势之际，三四线城市接棒上涨。　　日前国家统计局发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。而三四线城市却逆势上涨，成为房价上涨的主力。　　与此同时，从房价增幅排名来看，三四线城市房价上涨幅度依然较大。数据显示，6月份，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。　　那么，三四线城市能否持续这种补涨态势，将成为接下来房地产的一大看点。　　楼市“走强”因素　　记者发现，早在去年年中，受一二线城市需求外溢影响，其周边三四线城市的房价就已经出现上涨态势，商品房价格翻倍的城市也不在少数。而今年以来，上涨更是成为普遍现象。　　根据穆迪近日发布的《中国房地产市场焦点》报告显示，中国三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。　　记者随后在链家网、58同城、赶集网、安居客等平台查询近期的房产价格数据，也发现各省市三四线城市的房价出现了不同程度的上浮，印证了上述报告的内容。　　“三四线城市房地产的走强，一是体现了的成长性。二是一二线房地产价格高企的传导效应。三是呈现出投资洼地价值。四是城镇化效应持续释放。”甘肃省委党校经济社会发展研究所所长张建君在接受《中国》记者采访时分析指出。　　中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英在接受《中国产经新闻》记者采访时还指出，三四线城市“复活”的主要原因是我国正在大力推进的供给侧结构性改革的去库存以及近年房地产住宅投资减少而引致的短期需求上升而供给减少。我国明确提出要“有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题”。各地方政府也相继出台了相应的去库存政策。随着城镇化的推进，政府企业多措并举推进三四线城市“去库存”，需求上升导致了房价和成交量双升的局面。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进还向《中国产经新闻》记者强调，“当前库存去化效果较好，但局部城市开始从去库存转变为补库存的导向。所以近期各地房价过快上涨的一个很重要原因是，库存规模明显不足。”尤其是一些各省经济实力排名第二或第三位的城市，购房需求会更大，这样也会使得此类领域面临一个较大的风险，即去库存的同时也要防范局部的价格泡沫风险。　　综上所述，涨价态势逐渐从大城市蔓延到小城市，与需求外溢、政策管控力度不同等因素有关。　　补涨行情难以持久　　那么，目前这种补涨态势能延续多久？与一二线城市大相径庭的三四线城市未来的走向又将如何？　　严跃进告诉记者，三四线城市的市场活跃，说明了一个新现象，即三四线城市的改善型需求在积极释放，而且和三四线城市的区位优势凸显有关。所以类似态势不是简单的因为炒房或去库存而引起的，而根本原因在于购房的合理需求在积极释放。类似需求释放，会使得市场热度继续维持，至少今年下半年预计交易会在一个高位。到了明年预计需求的持续性会相对减弱，交易和价格则会有所下跌。　　对此，刘英也认为，这种局面不会持续太久，原因有三点：一是我国的房地产一定要分区域来看，由于我国幅员辽阔，我们不能把中国的房地产看成是全国统一的房地产市场，不仅要把一二线城市与三四线城市区别来看，对三四线城市也要具体分析，少数房地产库存量少、人口净流入、成长潜力大的三四线城市房价或将进一步持续补涨行情。但是对于房地产库存量大、人口净流出、成长潜力小的三四线城市，在去库存各种招数用完之后，这种补涨行情持续不了多久。　　而且据不完全统计，自去年“9?30”调控至今9个多月时间，全国已经有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策。而一二线城市房价同比涨幅的连续回落，也反映出了本轮楼市调控政策的威力。那么，一旦最严调控深入到目前这些火热的三四线城市，其市场也将不可避免地逐渐冷却。　　住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌认为，总体来看，2017年是房地产市场降温的过程，即房价增幅下降。如今一二线城市打头，三四线城市楼市可能会晚一步进入降温通道。　　如此看来，三四线城市目前的这种补涨行情乃阶段性，恐怕难以持久。　　内部现两级分化　　据了解，目前一二线城市的去库存任务已经基本完成，三四线城市担任去库存的重要工作。然而需要看到的是，三四线城市的房地产市场目前也存在着“冰火两重天”的现象，一方面是库存高企，另一方面则是库存不足。　　记者也发现，有不少城市房地产市场价量齐升源于其地处热点一二线城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效应的拉动，以致不少地方的确存在库存高企的现象。张建君表示，伴随经济走势而分化，从而形成一二线房地产有压力，三四线城市房地产出现问题的基本格局。我国的房地产危机，很有可能会率先在某些房地产开发严重过剩的三四线城市爆发。　　为此，有相关分析人士建议，目前对三四线城市的房地产调控不仅要精准还要灵活。具体而言就是要精准分类调控、因地施策，防止价格过度上涨。严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持。与此同时，在土地供应上要严格避免短期行为，强化供地节奏和长远发展。　　张建君还向记者建议，要加大房地产租赁市场的发展，严格抑制房地产市场的过度投资，认真对待房地产市场的风险和隐患，加大房地产投资市场交易的税收调整，彻底扭转房地产市场过度投资的错误方向。　　另一方面，“按照目前销售节奏，到了今年下半年，预计部分三四线城市实际上也会面临一个库存规模不足的风险。所以到了第四季度，预计部分三四线城市也是需要积极供地。”严跃进向记者分析指出，因为去库存周期的最佳时间实际上和正常的楼盘销售周期有关，一般是12个月。所以类似的消化周期基本上是合理的。当然目前市场分化中，市区和郊区的去库存周期明显拉开距离是需要警惕的，类似郊区库存规模依然是比较高的风险。　　严跃进进一步强调，从去库存的角度看，省会城市周边的三四线城市去化较好，类似南京周边的镇江、芜湖等，其实库存量已经处于偏少的状态。此类城市去库存效果值得肯定，但随之而来的控制房价的压力也开始增加。　　需要注意的是，如果商业银行出现了贷款方面收紧的信号，那么这和商业规模相对偏大有关系。贷款额度如果吃紧，那么具体贷款方面也会有收紧的做法。但其实真正影响购房的主要是首付比例，当前多数三四线城市购房信贷首付比例较低，以两成为主，所以去库存方面还是有积极的效应。对于此类市场后续预计去库存效果依然会比较好。严跃进补充道。　　为此，刘英建议，“最为关键的是要深化结构改革，去库存的同时更要提高城市竞争力，发展宜居宜业的城市，提高城市综合竞争力，吸引人口流入，在供需两旺情况下，房地产市场健康平稳发展。”　　<div
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style="color: #小时点击排行三四线房价玩命涨，刚需购房者窒息，在画大饼吗？
首先来看两组数据，一个是土地成交，另一个是房价涨幅。一，据中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市土地成交金额超100亿。二，据国家统计局的数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，比4月减少两个；下调的城市有9个，比4月增加一个；另有5个城市房价持平。推算得知，环比上涨0.75%，涨幅继续扩大，其中三四线占大头。从以上两组数据可以看出，三四线房地产市场开发商玩命的拿地，房价也在玩命的上涨。在房地产政策调控下，三四线房地产一枝独秀，全面领跑，刚需购房者已经窒息，无力追赶房价。刚需购房者为什么买不起房？首先，刚需购房者大多处在中低收入阶段，每个月收入元，已经无力支撑现在的高房价。即使买房也是举全家之力，透支几年几十年为代价，不少改善型刚需索性不买了。其次，三四线城市买房选择空间较小，由于三四线城市发展不均衡，市区内新房供不应求，价格高，距离市区较远房价相对便宜，房源也充足。刚需购房者也在权衡，保值，增值还是放在首位的。为什么说现在三四线房价在画大饼呢？三四线房价涨势不减，与城市供需相背离。三四线房地产供求整体过剩，围绕都市圈三四线城市发展预期严重透支，“大饼”画的太大，房价涨的过快，过高。其他三四线城市，当地人并不看好当地房地产，买房扎堆选择重点地段，个别项目，导致城市边缘项目，依然无人问津，成交稀少。所以说，长此下去，去库存，越去越多，何愁房价不降，三四线房地产只能是虚假的繁荣。试问，你所在城市二手房好卖吗？
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打开凤凰新闻观看更流畅三四线城市炒房，是馅饼还是陷阱？三四线城市炒房，是馅饼还是陷阱？乐居找房百家号与近千万在沪追梦的外来职工一样，记者本人也属于人口数据统计口径中的“外来常住人口”一类，年年也是浩浩荡荡返乡大军中荣誉的一员。今年春节返乡的短短7日里，记者一个最深刻的感受便是，饭桌上围绕房子的讨论频次较往年大幅提高，似乎人人都成了“房产投 资专家”。房价一年翻一倍仪征，史有“风物淮南第一州”的盛誉，但在当代中国的区域划分中，已是不折不扣的四五线城市。与环沪城市圈相距甚远，但尚且挤得进环南京都市圈。朋友钱女士告诉记者，2017年全国三四线房价的整体飞升，带动仪征房价也水涨船高。“我2008年买的房子，当时一平方米才2400元，现在已经9000多一平方米了。”钱女士忍不住嘴角上扬道。钱女士所购置的住房位于仪征市中心，临近仪征第一的重点高中，周围生活设施十分齐全。而距离仪征市中心较远的一处新开楼盘，其开盘均价已经达到1万元每平方米以上。搜 房评估网数据显示，2017年2月，仪征市二手房均价在6000元/平方米左右；到2018年1月，仪征二手房均价已上涨至8500元/平方米，11个月的涨幅达41.67%。这一涨幅已高出扬州市二手房均价涨幅1.76个百分点。但这还不算疯狂。在扬州所辖的县市当中，高邮市2018年1月的二手房均价为15335 元/平方米，同比涨幅高达104.12%。对于高邮市房价疯狂上涨的现象，一位地方企业人士对《国际金融报》记者表示，市场供需关系是房价上涨的根本原因。“由于2017年度政府拆迁力度加大，刚需增加，导致供不应求，且拆迁区域集中在沿河两岸，所以这种供不应求的情况在东区楼盘尤为明显。”前述地方企业人士如是说。高邮市2017年房地产成交数据显示，2017年全年，高邮住宅房成交共计114万平方米，同比成交套数上涨64.40%、成交面积上涨67.68%。而2017年度预售套数同比2016年几乎没有增长。高邮二手房价格的翻升及仪征自住房房价的水涨船高，使得钱女士对仪征市区那处均价逾万元每平方米的新盘颇为心动。在她看来，去年房价走势一路上扬，2018年也不会差太远。三四线城市存隐忧像钱女士一般想在三四线投 资房产的人并不在少数。链家研 究院数据显示，2017年，三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市成为2017年楼市的主力军。年初易居中国CEO丁祖昱“相信未来”发布会上的数据显示，其监测的35个三四线城市2017年房价平均涨幅为6.87%。由于看到家乡房价的上涨，一部分被一二线城市购房门槛拒之门外的年轻人，也动起了返乡置业加投 资的心思。数位家乡属于三四线城市的在沪务工人士均对记者表示，希望能够赶上返乡置业的末班车。安居客返乡置业报告数据显示，有近六成人群有回家买房的意愿，38%的人想回家乡买房；在想回家乡买房的人群中，有80%的人群来自三四线城市，近七成在一二线城市工作；而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件是返乡置业的首要原因。然而，链家研 究院数据显示，三四线城市新房交易曲线早已在2017年下半年迎来拐点，其销售面积涨幅在2017年5月达到顶峰；随后，重点三四线城市新房成交的量价均呈下行趋势。丁祖昱在前述发布会上指出，三四线城市的房地产市场存在隐忧。其根据克尔瑞数据分析认为，三四线城市房屋销售的渠道佣金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的现象。有仪征房地产人士对《国际金融报》记者表示，在2017年三四线城市去库存的大背景下，其房产市场的确一片火热，然而这去库存的工作实则有赖于加杠杆来完成。在该人士眼中，三四线房价存在泡沫。中国指数研 究院分析师近期对媒体表示，结合2017年的调控政策执行情况，预计2018年一二线热点城市调控政策将持续，而去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市，政策也将适时跟进、深化。此外，多家机构预测，2018年三四线城市楼市将明显降温。环沪房产投 资逻辑不变那么，三四线城市房子到底具不具备投 资价值？其内在的投 资逻辑又是什么？这或许可从陈先生的房产投 资路线图中窥得一斑。2017年初，家住仪征市区的陈先生在江苏昆山花桥添置了一套新房，入手价格略高于19000元/平方米。而安居客数据显示，2018年1月，花桥新房均价为19706 元/平方米，与2017年3月均价相比基本持平。相较于去年扬州本地房价涨幅而言，陈先生选择在花桥买房，似乎是亏了。克而瑞江浙区域总经理刘晨光在2017年1月撰文分析，与江苏太仓本地消费需求达五成以上相比，昆山花桥一侧当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力。因此，其认为太仓更具有价格承受能力。但陈先生对记者表示，他看好花桥房市的原因，一方面是花桥已经与上海通过11号线无缝连接，另一方面是其认为类似于扬州这样的地级市自住型房屋，金融属性相对较弱。对此，易居研 究院智库中心研究总监严跃进认为，环沪房产投 资的基本逻辑是不变的，即需考虑到外来人口流入量、轨道交通类基础建设以及当地政策变化。刘晨光认为，就上海整体规划而言，其周边县市都有承接上海人口、做大自身的战略需求，从这个层面出发，江苏昆山、太仓和浙江嘉善显著优越于其他县市。有资深地产人士分析，未来长期有效机制将会加速退出，在此大前提下，不动产投 资边际利润率会应声减少，因此低层级城市势必首当其冲，流动性不足会是问题。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面及时的楼盘信息和动态。欢迎访问乐居作者最新文章相关文章