租客违建遭房东提前解约 竟起诉欲索赔违约金
厦门晚报 彭菲
()-()讯(记者彭菲通讯员湖法宣)房东提前解约，租客起诉索赔违约金，为何最终败诉？只因租客违建。近日，湖里区人民法院审理了这样一起房屋租赁合同纠纷。赵先生租住嘉禾路附近的房子有几年时间了，2012年4月，他和当时的房主签订了租赁合同，租期6年，每月租金4000元。不过，租期还没到，2014年2月，房主就把这套房子卖给了王女士，一开始这桩买卖并没有影响到赵先生的居住，因为王女士仍愿意继续把房子租给他。但没过多久，王女士就提出了解约，理由是赵先生擅自改变了房屋的结构。2014年底，城管部门对赵先生的违法改建行为作出了行政处罚决定。赵先生说，自己的改建是和前任房主说好的，前任房主没有提出异议，现在既然王女士要提前收回房子他也同意，但应赔偿违约金。双方矛盾越闹越大，赵先生不肯搬离，王女士申报停水停电，还叫工人换门锁，赵先生则报警。为解决纠纷，赵先生向湖里区人民法院起诉，要求王女士支付提前解除租赁合同的违约金10万元。湖里区人民法院审理认为，赵先生无法提供充分的证据证明其改建征得房主的同意，而且即使经过了房主的同意，也不能使其违建的行为变得合法，既然赵先生已同意解除合同，再起诉要求王女士支付违约金，于法无据，因此法院判决驳回了赵先生的诉求。(()-())>
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved我租了一处违建房分租出去一部分现拆了房东还没退我钱,我分租出去哪家要告我要违约金，和房租他们已经_百度知道
我租了一处违建房分租出去一部分现拆了房东还没退我钱,我分租出去哪家要告我要违约金，和房租他们已经
了一年多了，我该咋办
我有更好的答案
找房东，如果你跟房东签合同时不知道是违建，还有你分租出去的时候有没有在合同上注明如果拆迁了怎么办
采纳率：11%
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免费问律师租来违建房 房被拆谁来赔偿损失 律师：房东有过错
租了一年多的房子，因是违建房被拆，损失该由谁来承担呢？阿路（化名）很是头疼。
前年年底，阿路在城郊结合部，找阿昌（化名）盘了三个店面，开了个小超市。其实，阿昌并不是房东，真正的房东是阿乐（化名）。按照阿路和阿昌的口头约定，他们的合同期是五年，因为阿乐和阿昌的剩余合同期就是五年。当时，阿路也没问那么多，也就没重新找阿乐签订租赁合同。
盘下店面后，阿路投入了10多万元，超市对外营业，同时，他交给阿昌一年半的租金及1万元押金。
没想到，因为该店面及所在的建筑系违建，今年年初，该违建被拆除掉，店面自然不能幸免。阿路的超市再也开不下去了。这给他带来不少的损失。
怎么办呢？阿路找到阿乐要求退还剩余的半年租金及押金，还有因装修投入的10万元，均遭到拒绝。阿乐说，自己并没跟他签订租赁合同，凭什么要他来赔偿呢？而到现在，阿路怎么也联系不到阿昌了。
“请问，我的损失该找谁来赔偿呢？能找阿乐吗？”阿路很发愁。
黄必良律师：根据合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见转租成立的前提是经出租人同意。反观本案，如果房东阿乐同意转租，那么阿路与阿昌的转租协议成立；反之，则转租协议不成立。无论如何，根据上述法律的规定，房屋转租后，实际上形成了两个租赁合同，一个是出租人与承租人之间的租赁合同；另一个是承租人与第三人之间的租赁合同。根据合同的相对性原理，这两个合同并不隶属，各自独立履行。从阿路反映的情况来看，因为阿路并没有与房东阿乐重新签订租赁合同，且将租金直接交付给转租人阿昌，根据权利义务相一致原则，阿路无权向房东阿乐要求赔偿，只能要求转租人阿昌承担相应责任。
但本案中涉及一个缔约过失责任问题。所谓缔约过失责任，是指在合同签订过程中，因当事人一方或双方的过错，致使合同不能成立，使合同利益受到损害时应承担的赔偿责任。我国合同法第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”从阿路反映的情况看，作为房东阿乐在将房屋出租给阿昌时，已明知所出租的房屋系违建，存在着可能被拆除的可能还将房屋出租，阿乐也存在一定的过错，如果阿乐知道阿昌将房屋转租给阿路，又没有提出解除合同，那么阿路可以此为由要求房东承担相应的过错赔偿。【责任编辑：丁惠兰】
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■去年租的违建被拆，剩余5万房租没退，半年后房东让租房者搬到另一处彩钢房以抵租金
■租房户查新的彩钢房身份后发蒙：明珠街道说是便民疏导点，区规划局说是违建
彩钢房正在招租。
商户李先生搬进新建彩钢房。
本组摄影 康重华
孙先生介绍被拆除的违建。
长春晚报记者 康重华
本想兑下个小店挣钱，不想店兑下来五个多月，就被拆了，这让市民孙先生很郁闷，让他更郁闷的事不是投入没有得到回报，而是还未来得及使用的一年房租5万元，到现在房主都没有退给他，还一直让他“搬家”，这是怎么回事呢？
花9万开手机店 干5个月
原来，孙先生在日在人民大街西街的长春大学宿舍楼正对面兑下来一个小店。“当时小店出兑，我看位置很好，就花了9万多元兑了下来。”12日，孙先生说，他觉得开店铺主要是看位置，此处离大学校区近，人流量大，而且距离他家位置也不远，方便打理店铺，于是他花钱兑下了一个25平方米的小店，开始做卖手机的生意。
人流量大买卖好做，使得孙先生的小店盈利不少，短短五个月就看到了收益，面对一片红火的生意，孙先生和家人都乐得合不拢嘴，于是在房东提出要提前收取下一年的房租时，他也没有提出异议。
2016年8月份，孙先生向房东李先生提前缴纳了一年的房费，一共5万元。随后，记者在孙先生提供的一份和房东签订的房屋租赁合同中看到，双方约定房屋租赁期为日到日。
收一年房租后 违建被拆
“我开店地儿是一排彩钢房，当时也担心是否属于违法建筑的问题，但是房东给我们的解释是没事。”孙先生说，这一年的房租5万元也不是小钱，交之前他特意问了房东，彩钢房能否拆除，房东告诉他，无须担心。
不想交了一年的房租后，房子突然要拆。2016年10月份的一天晚上，孙先生整理好店铺的账本，准备收拾东西回家时，接到了执法人员的通知。“当天晚上，有几个身着制服的工作人员来到我店里，告诉我抓紧时间搬离，说店铺属于违法建筑，并没有取得合法手续，要在第二天拆除。”孙先生说，这样的消息让他一下子慌了，他问了房东，房东说他另有安排，让他别担心。
第二天上午，南关区的执法人员，依法将孙先生租赁的彩钢房进行了拆除。“执法人员来了几十人，还配有警察和120急救人员，一个上午，这一片彩钢房就变成了一片废墟。”孙先生说。
5万房租未返 要求换地
房租还没用房子就被拆了，孙先生赶紧联系了房东李先生。“我是跟他签的房屋租赁合同，他就是管这片彩钢房的，平时水电都是他代收，我们就当他是房东。”孙先生说，之前被拆除的违建是由12间联排彩钢房组成的建筑，跟他一样遭遇的商户，还有11户。
他联系房东要求退费，房东告诉他，其实自己说了不算，答应他退费，但要等一等。“刚开始说让等一周，一周后没有消息，我们再打电话，然后他说让等一个月。”孙先生说，就这样，半年时间要过去了，他的房租还没有退回来。眼瞅着钱没用就没了，孙先生很上火，他再次联系房东，这回房东给他的说法是，让他换一个地儿继续开店。“房东说，在原来违建附近又建了一片彩钢房，让我搬过去。”孙先生说，可当他看到那片彩钢房后，他第一个感觉是，还是违建！
在地铁站工地 新盖房屋
随后，孙先生带记者来到人民大街西街，长春大学对面的一个胡同，指着一片空地孙先生说，这就是他旧店的地址，而他新店的地址离这不远，处于还在修建的地铁站卫星路站旁边。
随后，记者同孙先生还有几位被拆违建的租房者，一起来到了房东要求他们换地的位置。记者看到，此处紧邻轻轨站点卫星路站，也在长春大学正对面，两排彩钢房被修建在地铁站卫星路站的工地里，被银色的成块大铁板围了起来，其中几处彩钢房还贴着出租的字样。一位商户李先生说，他是南方人，去年也和孙先生时间差不多，花了十几万兑下一家店铺开了个小饭店，又提前一年被收了5万房租，旧店被拆后，他要求退房租，但房东没有退给他，无奈之下他接受了房东让他“换地”的建议，搬到了此处，又花了一万多元对此处彩钢房店铺进行了装修，但此处人流量少，生意不好。随后孙先生电联房东，但房东表示没有钱，记者与房东对话，房东让记者找租房者了解情况，然后挂断了电话。
“我没有搬过来，因为觉得这里还是违法建筑，为此我还拨打了12345市长公开电话，最后明珠街道工作人员给我回电话，说这里是便民疏导点，有审批手续。”孙先生说，这样的话让他一头雾水。
新盖彩钢房是不是违建？
孙先生说，街道工作人员的回答和区规划局的回答不一样，他联系了南关区规划局，规划局工作人员告诉他，新盖的彩钢房属于违建，他们已经在今年1月下旬张贴了违建拆除通知单。
针对这样的情况，记者同孙先生还有几位被拆违建的租房者一起来到了长春市南关区明珠街道办事处。在办事处，一位女性工作人员表示，孙先生提供的电话录音，确实是她回复，她属于服务市长公开电话平台的街道工作人员。
在孙先生提供的电话录音中，记者听到，面对孙先生提出新盖彩钢房是否是违建的问题，街道工作人员说：“你说的是那圈彩钢房吧？那是执法部门，是市里区里的执法部门批准的便民疏导点，为了解决附近商贩占道经营混乱的情况。”
孙先生说，他认为此处根本不符合便民疏导点的特征，没有流动商贩，反而是固定的彩钢房店铺。
面对孙先生提出的异议，明珠街道城建科温科长说，此处是区执法部门和市里沟通后成立的地点，为了安置流动商贩，但彩钢房属于违建，要依法进行拆除。
律师：租赁合同无效 房东必须退款
“那新盖彩钢房还是违建，希望房东将房租退给我。”孙先生说，目前他决定和房东走司法程序解决此事。
对此，吉林良智律师事务所夏嘉蔓律师表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。如果租赁房屋因违反与“城镇建设规划”相关的法规而未取得房产证，依据《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
因此在此事中，夏律师建议孙先生与房东协商解决，协商不成的，可以主张与出租人签订的租房合同无效及出现了合同第四条约定的情况为由，要求出租人返还已交付的剩余房租。
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