房价崩盘后会发生什么？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",607,169分享邀请回答52789 条评论分享收藏感谢收起从楼市崩盘史看，中国这些城市的房子千万不能买！从楼市崩盘史看，中国这些城市的房子千万不能买！金融行业百家号20年时间，天荒地老。年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间。川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。这其中的原因是什么呢？川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员，对公司贡献很大，基本工资近百万日元。日本泡沫形成初期，也就是1985年，川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利。到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模，并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。一切都是那么美好。但是……如各位所知的那样，1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失，到了1991年，日本楼市崩盘。川濑的美好生活垮塌，负债累累。看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境。讲完这个故事之后，很多人会有疑问。为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢？难道他们真的感觉不出风险吗？我们说，追涨杀跌是人性所致。现在我们给一个场景，假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是，房价每天要涨2000元/平米。请问，你要不要买房？90%以上的人会毫不犹豫地给出答案，一定要买！加杠杆买！如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值，一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万。面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制。而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨，越涨越买，形成了看似“良性”的循环。当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后，那一定会引发房价的大幅回调。当年日本的房价从1985年开始启动，持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年，日本政府开始提高利率，征收房产税。这两大杀器直接导致日本房价大跌。那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢？答案是否定的。这种大跌并不是崩盘。我们知道，2017年3月，北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷，提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%。跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策，短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩。但是，我们很清楚的是，北京和燕郊的楼市并没有崩盘。那么到底什么是楼市的崩盘呢？一、楼市崩下跌，持续的下跌，下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心。这基本上就是我们所说的崩盘了。日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次，日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年，跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象，短暂回暖之后，又开始下跌。15～20年的时间，年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人。人生最美好的年华，承受了房价下跌的苦楚。这种跌幅和下跌周期，完全打破了人们对于房价的任何幻想。与日本类似，香港的房价也经历过大的崩盘。1995年，香港的房价已经处于高位，过去十年，香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米。1995年之后，香港的房价又开始飙升，一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60～80%。结果1997年，香港的楼市泡沫破裂，香港的房价开始下跌。起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘，短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心。到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格。相当于一年多的涨幅又通过这不到两年的时间跌了回去。从1999年开始，香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象。这种状态持续了不到两年时间，香港楼市又开始下跌，一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮。从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部，房价跌幅达到70%二、中国楼市崩盘史很多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然。中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。海南海南岛中国地产开始的地方。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。海南岛的房地产市场骤然升温。大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。根据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。一时间，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪。那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压，大量的烂尾楼出现，银行也出现了大量的坏账。那时期，人们对于海南的印象是：天涯，海角，烂尾楼。海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14年的时间。上海如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况。相信很多人都不了解这段历史。在90年代初，海南大开发搞房地产时，虽然主战场在海南省，但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米，在当时来说这基本上就是天文数字了。大学生每月几十块钱的工资，想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望。房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控，海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国。到了1994年，上海市中心的房价腰斩，骤降到3000元/平米，市场一片萧条。虽然大跌之后，市场有过小幅的回暖迹象，但是房价整体没有太大起色，到了1999年，上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。温州2000年～2010年，是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面，一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系，第三方面则是温州民间借贷的宽松。这几个方面的联合作用促使了温州的房价快速蹿升，从元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年，温州的房价达到了3万元/平米。十年涨十几倍。作为一个三线城市，温州市区的房价一度超过了一二线城市。房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见。最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米。由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式，这种一环套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌，就很容易引发资金链断裂。2010年底，形势突变。2011年初国务院推出的“新国八条”给了楼市一拳重击。从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季，开始了长达四年多的下跌周期。仅2012年一年，温州的房价就下跌了20%，随后几年连年下跌，一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右。这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心。鄂尔多斯位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠。五年的时间，沙漠起新城，一座现代化都市诞生了。2006年，鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年，房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍，但这种上涨势头并未停止，到了2009年，房价再次大幅上涨，最高达到了8000元/平米。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米，高端住宅售价突破2万元/平米。经历过那场泡沫狂欢的人对当时情况的描述是：干什么都挣钱。“比如开一家饭馆，开着开着不想开了，随手加价100万都有人接盘。”2011年，鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落。人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂，曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累。这种下跌行情持续了4～5年的时间。康巴什作为鄂尔多斯的一个新城，在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方。美国的时代周刊称之为“鬼城”。通过这些崩盘历史，我们其实可以总结出楼市崩盘前后的一些现象：1.泡沫期，大量资金涌入楼市，楼市大涨，涨幅惊人；2.金融政策极为宽松，楼市杠杆率高；3.崩盘之后，楼市持续下跌，时间几年到十几年不等；很多人会把楼市泡沫破裂的原因归结在调控上，比如说加息，还有提高购房首付等。但实际上，这些手段只是让泡沫的破裂提前了而已，即使没有这种调控，房价的持续上涨所形成的楼市泡沫也会早晚破裂，泡沫越大，破裂后造成的伤害越大。那么我们经常提到的泡沫到底是什么东西呢？其实很简单，就是虚拟经济脱离实体经济后所形成的货币幻觉。比如说，中国一个四线小城市，它本来的房价是3000元/平米。如果现在我们拉来一笔资金来炒这个城市的房价，这笔资金还可以加足够的杠杆，那么我们完全有可能把这个城市的房价炒到1万元/平米。其实我们心里清楚，这个城市的经济水平所能配合的房价就是3000元/平米，多一块钱都是泡沫。那么一旦我们这个例子中的资金链断裂，那么很快这个城市的房价就会快速下跌。跌掉的部分就是之前所形成的泡沫，到最后，房价应该还是回归3000元/平米左右。东京、香港及中国大陆的海南、上海、鄂尔多斯及温州等，这些城市的房价上涨初期都具备了集聚大量资金的基础。东京、香港属于发达城市，实体经济发展逐渐遇到瓶颈，上升潜力有限，资金为逐利而流入楼市，之后通过高杠杆促成了房价的快速上涨。而中国大陆的这几个城市，海南与上海在上个世纪属于明星城市，能够从全国各地吸引资金；鄂尔多斯依靠本地的矿产资源形成了大量的财富，温州则是依靠加工制造业完成了原始积累。
房价上涨资金＋杠杆————》楼市泡沫需要强调的是，当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇到了阶段性瓶颈。资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时，实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此雪上加霜。细心的朋友可能还会发现一个有意思的现象。那就是我们对于香港和日本的楼市崩盘印象要更加深刻，而对于中国大陆这些城市的房价崩盘，没有特别深刻的记忆，仿佛普通生活中的一个插曲一般。这其中的原因到底是什么呢？三、未来中国楼市会不会崩盘如果我们有一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的。但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年，都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨，超过下跌之前。这其中的原因就是我们国家经济的快速发展。经济水平越高，则房价越高。虽然在一个很长的曲线里，我们会看到房价有阶段性下跌，但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的。而日本或者香港就不同，日本的经济从上个世纪90年代开始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年，这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力，长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。香港其实也是类似的因素，但香港所面临的形势又与日本有很大不同（原因本篇略过），所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖。讲到这里，我们基本上就可以判断中国的楼市到底会不会崩盘了。一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解。我们国家目前的城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70～80%之间。城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考。另一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市，都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市购置房产。而贷款方面，杠杆率也普遍不高。所以，当楼市出现大涨或大跌时，政府的管控会起到很好的效果。虽然调控一直被很多所谓经济学家批评，认为是干预市场，但实际上自由市场一定是好的吗？好与坏的评判标准到底是什么呢？从结果论的角度说，中国的市场没有什么太大的问题，中国的经济在持续地增长，中国社会有稳定的秩序。而市场到底是什么，更应该重新思考。四、如何躲掉楼市崩盘写了这么多，很多人肯定会关心一个最基本最贴切的问题，那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难。楼市泡沫时，房价上涨，天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值。但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂，房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累。给大家几个参考：1.不限购的城市，比如很多三四线，楼市短期大涨超过50%，后有持续暴涨趋势，要谨慎；2.新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候，要谨慎；3.经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后，如果楼市出现了暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力如何看，一方面是参考我们之前提到的城市化，另一方面是看实体经济的繁荣程度，当实体不景气的时候，整个社会的状态会比较低迷。楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的，因为经济发展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍，透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后，当地的经济水平又上了一个台阶，房价会开始新一轮上涨。但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大，看整体大盘的话涨幅不会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展，就必须要谨慎对待。最后我们再说一下北京上海这样的一线城市。我经常跟人说一个观点，那就是城市化。一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人，农村人越来越少，城里人越来越多，这就是城市化。而北京上海这样的城市不一样，它们的城市划分为两个阶段，一个阶段就是我们通常理解的那种城市化，第二个阶段则是城市内部的人员流转，或者叫人员优化。大城市的生活成本非常高，房子非常贵。这样就产生了淘汰关系。比如说，公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨，工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子。当他准备买房的时候发现自己已经买不起了，于是迫于各种压力，他会选择离开北京去老家省城。而与此同时，老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子，准备定居北京。这种人员的流动，在未来的很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京，无法适应者逐渐被淘汰。这就是大城市城市化的第二个阶段。基于这样的客观事实，我们会发现，北京上海这样的城市，它的潜力是无穷尽的。那么这种城市如何判断楼市泡沫呢？答案很简单，就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压，进而会有短期回调。（但不会崩盘）如果京沪的房子一直保持比较平稳的上涨趋势，那么京沪的房价永远也不会跌。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。金融行业百家号最近更新：简介:融哥倾力打造的金融行业第一平台！作者最新文章相关文章一口气看完中国三十年地产大历史！终于明白房价这么贵的理由......
来源：子木聊房作者：老湿
原标题：回顾中国房地产三十年，才能如此清晰看清未来房价趋势！
原载于1996年48期《内部参阅》
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。
如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。
如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。
纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。
例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。
“周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。
其实这个答案完全可以用历史证明。
今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部）
中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。
不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。
1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。
1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。
所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
中国第一个房地产泡沫破裂
1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。
剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。
同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。
PS：中国第一批地产人的诞生：
潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。
（海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹）
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
中国房地产去库存1.0版本
1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。
1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。
1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。
日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。
1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。
2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。
02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。
出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。
于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房
国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。
2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。
然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没！
2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。
效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。
房地产去库存2.0版本
又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。
在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。
同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。
同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。
于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。
于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。
这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部沦为空调。
2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。
日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。
于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
房地产去库存3.0版本
接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。
然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。
房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。
从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。
为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。
上文是中国房地产二三十年来的历史，现在我把它放在一起，一条一条的罗列出来，相信大家是有收获的，会对中国房地产的发展有一个更为深刻的认识。
那么对于未来中国房地产市场，能推演出什么趋势呢？
未来房价会暴涨吗？
从历史规律可以看出，每次放开调控，鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章，最后导致房价大涨，民怨沸腾。
而从历史上来看，几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。
那么现在库存已经去的差不多了，上述的危机事件几乎不可能再发生（全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟）。
中国房地产市场开始全面进入横盘时代，但是我坚信，未来3~5年，一旦放开调控房价还是会暴涨的。
未来房价会暴跌吗？
首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋。
所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。
调控政策中最重要的因素是什么？
从历史上所有的调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调。
唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。
所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。
如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例）
93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
而现在，官方数据统计，北京目前可提供住房700万余套，2020限制人口为2300万。
那么每套房按平均100平米算，提供总住房面积为7亿平米，人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。
而且北京还和深圳不一样，北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。
租赁市场会导致房价下跌吗？
之前写过一篇文章《我们正在面临新一轮洗牌，租房的春天要来了！》，有人就留言说：“国家要大力发展租赁市场了，没人买房了，房价要跌了！”
这其中有必然的联系吗？
国家大力发展租赁房市场，是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市，50%以上的人口都是租房的，是因为绝大部人买不起房（文化与消费观念也不同）。
大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场，而是给到市场一个方向的引导。
虽然租是另外一种选择，但是交30年的租金，然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款，然后拥有一套自己的房子，你选择哪样？
当这个金额相等或者接近的时候，相信绝大部分人的选择都是一致的。
不要指望租售并举，租售同权来降低房价，土地资源至始至终都是稀缺的！
房地产税？
问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？
是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。
我们要尊重市场，尊重市场的规律，一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。
三十多年的房地产市场已经走过，
对于未来的房地产市场，你看好吗？
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