房地产市场类有关毕业论文参考文献格式,与金融政策在我国房地产调控中的作用相关关于金融论文
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融调控政策的确有效贯彻了政府的调控意图,起到了较好的引导市场发展的目的.尤其2007年末开始,政府采取了二套房贷款政策为核心的一系列金融政策,较为成功调控了地产市场的发展进程,自此奠定了金融政策作为地产调控核心手段的地位.尤其我们发现真实利率和货币供应量对房地产价格和成交量具有较为显著的影响.在我国房地产市场中长期的发展过程中,金融政策还有必要进一步完善和发展,在地产市场的调控中继续扮演重要角色. 关 键 词 : 房地产 市场 金融 政策 利率房地产市场类有关论文范文例文 货币供应量
一、我国房地产市场与金融之间的关系 我国房地产市场自1998年开始逐渐市场化,从执行层面看,除金融和部分税收政策决定权属于
政府之外,土地供应、市场管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府决定,并且执行更为繁琐,干扰因素更多.地方政府及其他利益团体出于不同利益角度的考虑,在执行
政府调控政策时可能大打折扣,从对最终调控效果带来较大的影响.因此,金融政策就成为
政府调控房地产市场最能有效贯彻和执行
政府意图而不被干扰的政策选择. 1.1 货币供应量和房价 “通货膨胀是一种货币现象”,这是弗里德曼对通货膨胀所下的一个定义.更广义的,我们也有理由认为包括房价在内的资产价格也在很大程度上受到货币供应量的影响.
房地产市场学术论文撰写 播放:30915次 评论:6528人通过费雪方程,我们可以从理论上做出合理假设:货币供应量和房价存在正相关性,在其他因素不变的情况下,增加货币供应量有利于房价上涨,反之亦然.我通过比较1994年至今,M2增速和房屋销售的关系,我们可以清楚的发现货币供应量和房屋销售增速有明显的正相关性. 1.2 利率和房价 由于购房过程中使用贷款,因此利率成为影响购房成本的重要因素之一.在贷款基准利率以及不同的折扣幅度之下,我们测算出100万30年期贷款所对应的不同月供金额,我们发现:利率每上升27个基点,月供增加约2.3%,而折扣减少也将明显提高购房成本,如果在5.95%的基准利率的情况下,实际利率从7折上升为1.1倍,月供将从4869.77元上升至6350.33元,增幅达到30.4%. 利率和房价的关系也极为敏感.我们假设存款利率减去预期的通货膨胀为真实利率,我们可以发现,在9年底的这一段时间之内,在真实利率(即购房者的真实成本构成因素之一)逐渐走低的时候,房价步入上升通道,在真实利率开始触底回升之后,房价开始回落. 因此,我们可以初步得出结论,我国房地产价格与真实利率存在一定的负相关性. 二、金融政策在房地产市场调控中所发挥的作用 2.1 1998年以来,地产调控的各个周期中金融政策的变化 根据政府对房地产市场的态度和主要调控手段,我们将1998年至今的调控政策分为以下6个时期:1、2,政府通过市场化改革和信贷支持鼓励房地产市场的发展,2、4,在投资过热苗头出现后,政府通过整顿土地市场和提高利率抑制投资过热,控制供给,3、2005,由于房价持续上涨,政府通过提高利率、按揭贷款首付比例、二手房转让营业税等手段提高购房成本和交易成本,以抑制需求,4、7,政府同时从供需两方面出手控制地产泡沫,5、9,政府通过信贷手段降低购房成本,同时降低二手房交易成本以活跃市场鼓励购房,6、2009年至今,信贷和税收优惠政策退出,并开始限制不合理需求. 图表 1 中国房地产政策调控的各个周期
2.2对金融调控政策的分析 在上述定性总结之后,我们进一步通过定量工具对金融调控政策对房地产市场的影响进行分析.主要角度包括货币供应量和住宅成交量、真实利率和住宅价格,房地产政策与投机获利空间等. 我们得到的主要结论是: 1、较低的利率或实际利率,对于中长期房地产市场的繁荣和房地产价格的增长有明显的作用,但在抑制市场过热和房价过高方面,提高利率难以在短期内产生效果,作用并不显著. 2、降低货币供应量及提高最低首付比例对抑制房地产市场过热和价格过高有明显的影响,降低货币供应量可以迅速降低市场的购买力,提高首付可以大幅提升投机者的初始资金投入,降低财务杠杆和投资回报率,从而达到为市场降温的目的. 2.2.1 货币供应量和房地产成交 我们选取M2为衡量货币供应量的指标.商品房销售额增速为成交变化的指标,根据相关性统计得出1999年1月至2010年3月共135组数显示两者的相关系数为0.45,存在明显的相关性.货币供应量和房地产交额存在显著的联系.
金融政策在我国房地产调控中的作用参考属性评定
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因此,在制定调控房地产行业的金融政策时候,可以通过适当加大或减少货币投房,从而起到促进或者抑制房地产行业发展成交额的目的. 2.2.2 真实利率和房价 通过对真实利率和房价之间关系的研究我们发现,真实利率和房价之间存在明显的负相关性.当实际利率下降时,房价通常上涨或者加速上涨,当实际利率处于上行趋势时,房价通常下行或者增速不断放缓,但此时两者的相关性不如实际利率下降时明显. 从购房者的角度,我们可以解释为:当实际利率下降时,购房成本较低,消费者或者投资者存在较强的购房
,因此容易推动房价上涨或者加速上涨,当实际利率上升时,购房成本增长,但对刚性需求或者长期投资的购房者影响不大,因此未能明显表现在房价的下滑或者涨速下滑上. 由此可以给执政当局的启示是: 1、 如果希望刺激房地产市场或者房地产价格的繁荣,可以保持适当的低利率或者允许一定程度的通胀,从而使得实际利率为负或者不断下降,进而刺激购房行为. 2、 但如果执政当局试图让房地产价格或者房地产市场降温时,利率手段的效果并不明显,因此不能仅仅或者过渡依靠利率手段. 我们此处对真实利率的定义为1年期定期存款利率减去未来一年的通货膨胀比例,即当其的1年期定期存款利率减去1年后对应的CPI值.我们假设CPI是能够被理性预测的. 我们按此将1998年3月至2009年3月的145组月度数据进行相关性检验,发现这两者之间存在着明显的负相关性,其相关系数为-0.29.并且真实利率略为领先于住宅价格变化,这种状况在2005年以来的多次价格趋势变化中尤为明显. 2.2.3从购房者成本角度分析金融政策的效果 为了比较政府通过金融政策改变购房最低首付成数、折扣利率和税收政策时,购房者投入资金、月供、以及投资回报的不同状况,我们建立的模型: 基本假设如下表: 表格 1 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型的基本假设
我们假设目前存在1套市价100万的住房,未来房价年涨幅为10%,目前5年期贷款基准利率为5.95%,法定的营业税率、增值税率和所得税率分别为5.5%,1%和1%. 假设购房者在第0年投入,第二年底将该房产
,根据不同的金融和税收政策,购房者可能面临以下四种情况: 表格 2 不同首付、利率和税收下购房者成本测算模型四种假设场景
该模型的核心思想是:政府处于抑制或者鼓励购房,容忍或者打击投机的考虑,通常通过首付、利率和税收(主要是营业税)来调节市场,因此我们假设了4种不同的首付、利率和税收方案,以测算购房者的首付、月供、总购房成本、投资回报等数据,进而分析不同的政策对市场的影响. 表格 3 对自住型购房者的影响
由于自住的购房者不存在
该房产的状况,因此营业税等税收政策并无影响,因此仅仅利率和首付政策对购房者产生影响.可以看到的是,由于最低首付成数上升,购房者支付的首付由20万上升至50万,虽然利率折扣上升,导致相同贷款数额需要支付的月供上升约30%,但因为购房者在支付了更多的首付之后,贷款总额由80万下降至50万,因此月供金额由3896元下降至3175元,减少约18.5%,由于贷款总额减少,但利率上升,须支付的利息总额从60.25万小幅上升至64.31万,带动总购房成本小幅增长. 因此,我们可以得出结论,首付和利率政策对自住型购房者的影响如下: 1首付成数大幅上升,可能将财富积累较少的购房者排除在市场之外,但对于有一定财富积累的购房者而言首付成数上升则贷款相应减少,并非一定是坏事.利率的上升会增加月供,但由于首付增加,贷款相应减少,实际月供反而减少,总的利息支出增幅也不大.因此政府调整首付比例并相应调整利率,可能影响财富积累较低的收入阶层,对富裕阶层影响不大. 表格 4 对投资者的影响
对于投资者而言,其关注的是资金的投资回报率,因此首付、利率和税收都会造成影响.首先,根据我们的测算可以看出,严格执行营业税对于短期的投资有明显的抑制作用.在金融政策方面,提升首付比例通过增加投资者的初始投入金额,从而大幅降低投资者的投资回报率,而对于投资者而言,持有房产并承担利息的时间较短,因此利率的提升对投机者影响不大,在我们的模型中,两种不同的利率场景下投资者在2年内支付的月供金额仅相差1.73万元,相当于房价的1.73%. 因此我们可以得出结论: 1. 营业税等交易环节税率的提升可以立即提升投资者的交易成本,从而抑制投资. 2、 首付比例的大幅提升将显著增加投资者的初始资金投入,并相应大幅降低投资回报率.因此在市场过热时,政府应该严格执行较高的首付比例或者通过严格控制货币供应量和贷款投放,以降低投机者的杠杆比例,从而达到抑制投机的目的. 3. 由于投机者持有房产的时间不长,利率对其影响不大. 参考文献: [1] 陈玉京,中美住房金融理论与政策:房地产资本运动的视角[M],北京,人民出版社,2009年02月:32 [2] 刘造林等,我国货币政策对房地产投资影响的实证分析[J],北方经济,2008年第6期,69-70 本文地址 [3] 谢百三、陈小明,我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向[J],当代财经,2006年第10期,87-90 [4] 孔行、刘治国、李国平、于渤,我国房地产市场的价格波动与宏观调控效应分析[J],西安交通大学学报,2009年9月,28-35 [5] 刘欣然、欧阳梅,论现阶段房地产市场宏观调控目标的次序[J],郑州航空工业管理学院学报,2009年10月,198-200 (责任编辑:刘旭华)
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沪指早盘收报2820.33点，涨1.20%，成交额676亿。
深成指早盘收报9259.27点，涨2.07%，成交额1073亿。
创业板早盘收报1588.40点，涨2.90%，成交额429亿。
11:32【6月29日午间收评：市场月底唱响反攻号角，科技股成领涨先锋】1、两市小幅高开，随后市场较为分化，在次新股、债转股板块的带动下中小创一度冲高，但上攻十日线之后，创业板开始回落，主板则持续弱势盘整，市场题材较为活跃，随后市场单边走强，创业板大涨2.5%，沪指也涨逾1%，抄底资金较为踊跃，盘面上看，题材概念全线活跃，近仅300只个股下跌，市场板块全线飘红，成交量也显著提升，临近午盘，指数继续走强。午间收盘沪指涨1.20%，深成指涨2.07%，创业板涨2.90%。2、板块方面，国产操作系统、数字中国板块领涨；铁矿石板块等领跌；3、两市共3013只个股上涨，49只个股涨停，除新股外涨停46只；271只个股下跌，13只个股跌停；4、沪股通早盘净流入22.99亿，深股通早盘净流出13.43亿。11:29【港股浩沙国际暴跌86%后紧急停牌】被称中国最大室内服饰品牌的浩沙国际10:30后出现跳水走势，不到半小时内暴跌86.19%，目前已紧急停牌，报0.29港元，成交1680万港元，最新总市值为4.83亿港元。11:24【中海油投资144亿元启动江苏滨海LNG项目建设】中海油江苏滨海LNG项目包括建设10万吨LNG码头、陆上储罐区、输气管网和防波挡沙堤，将首次使用中海油自主研发的22万方储罐建造技术，创造国内最大LNG储罐建设的先例。项目预计2020年12月建成，投产后年销售收入可达270亿元，为滨海建设新型综合能源产业基地助力。（新华日报）11:21【河北省委省政府出台关于大力发展民营经济的意见】日前，河北省委、省政府出台关于大力发展民营经济的意见，部署了十大方面26项重点任务。意见提出，对民间投资实行非禁即入、非禁即准政策。大幅放宽电力、电信、交通、市政公用设施等领域市场准入，进一步扩大新型城镇化、军民融合技术、社会领域产业的民间投资。在雄安新区、北戴河生命健康产业创新示范区核心区、定州经济开发区、威县开展投资项目承诺制改革试点。（河北日报）11:14500彩票网董事长：现在没有考虑回到国内资本市场，业内一直期待互联网售彩解禁，但是没有进一步信息。（腾讯一线）11:12【南方电网与法国电力集团签署合作声明，总投资估算11.6亿元】日前，南方电网公司党组书记、董事长李庆奎同法国电力集团董事长兼总裁乐维共同签署了博鳌乐城智能电网与低碳智慧能源综合示范区项目合作声明。按照规划，项目将建设低碳智慧能源供应系统，同时建设局域智能电网示范区、智能运维、灵活调控的现代化电网，建成全覆盖的电动汽车充换电网络，积极推动智能家居、智能小区建设。（海南日报）11:11【全球首张“石墨烯材料”产品认证证书问世】在德国德累斯顿举行的“Graphene 2018”全球石墨烯春季大会上，中国科学院院士刘忠范代表山东利特纳米技术有限公司领取了“国际石墨烯产品认证中心（IGCC）”颁发的全球首张“石墨烯材料”产品认证证书，填补了全球石墨烯产业一直以来没有第三方认证机构的空白。IGCC是由中国石墨烯产业技术创新战略联盟联合欧洲石墨烯平台机构发起成立的全球化的独立第三方认证机构，总部设在美国。11:09半导体板块全线走强，龙头国科微、盈方微、兆日科技先后封板，海特高新大涨6%，江丰电子、兆易创新、北方华创、富满电子跟涨。11:07【铁路暑运7月1日开启，预计发送旅客同比增长7.6%】从中国铁路总公司获悉，7月1日，2018年铁路暑运正式拉开帷幕，将至8月31日结束，共计62天。暑运期间，全国铁路预计发送旅客6.47亿人次，同比增加4590万人次，增长7.6%，日均发送1043万人次。（央视新闻）11:06整点回顾：市场单边走强，创业板大涨2.5%，沪指也涨逾1%，抄底资金较为踊跃，盘面上看，题材概念全线活跃，近仅300只个股下跌，市场板块全线飘红，成交量也显著提升。板块方面国产操作系统、新能源汽车板块领涨，盘中特斯拉（天汽模）异动拉升。铁矿石、PVC板块领跌。11:03【中兴通讯赵先明称中兴在5G技术上有三个领先】6月29日，中兴通讯总裁赵先明在股东大会上表示，中兴通讯在5G技术上有三个领先，第一是时间上领先，公司有把握、有依据，已经率先把5G技术在4G时代做到了商用，在5G到来的时候有先发优势。第二是性能方面，源于在4G网络在核心算法的优势，5G依然能保持优势。第三是销售规模的领先，也就是成本领先，中兴依托国内市场，而国内是全球投资最大的5G市场，在国内有理想的份额，在全球市场就有规模优势。10:56特斯拉板块全线拉升，龙头天汽模直线封板，龙二宜安科技涨6%，旭升股份、保隆科技纷纷跟涨。10:51【个人所得税法修正案草案全文公布，向社会公开征求意见】《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》29日在中国人大网公布，向社会征求意见，征求意见截止日期日。根据草案，个税起征点拟由每月3500元提至每月5000元（每年6万元），还首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。10:45三大指数单边走强，创业板一度涨2%，沪指涨1%收复2800点，市场成交量略显放大，新能源汽车、知识产权涨幅居前。10:40今日头条正筹备进入游戏直播行业，由西瓜视频运营主导。（36氪）10:39恒生指数拉升，现涨1.1%，国企指数涨1.5%；内房股走强，新城发展控股大涨逾10%，融创中国涨6.8%，中国恒大涨4.7%。
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我国利率政策是怎样运用的，以及有什么作用
麻烦可以扣题一点：我国利率政策是怎样运用的，以及有什么作用
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利率政策是一国经济政策重要组成部分、是政府调节经济的重要杠杆，与其它经济杠杆配合使用。利率作为经济杠杆是货币当局可操纵的经济变量，其运用就在于可根据国家的货币政策所确定的利率政策等通过利率的变动达到影响经济运行的目的。 我国现行的利率政策：一是提高了利率水平；二是扩大了利率差别；三是实行优惠利率和加罚息制度；四是强化了金融体系内部的利率制度。 一、现阶段我国利率政策的实际效果 现行利率政策比较灵活地运用了利率杠杆，发挥了利率在调节资金供求，促进生产、疏导流通、引导消费等方面的作用。 （一）、在信贷资金供求方面，利率杠杆对储蓄存款的影响显著。 我国现阶段城乡储蓄存款总额的变动有两个主要的影响因素：居民收入的变动和储蓄存款实际利率的变动。我国居民的储蓄动机主要是预防动机和获利动机，前者受利率变化影响较小，只有当物价变动较大时，才对储蓄存款有较大的影响。后者则受利率变化影响较大，当存款的实际利率为正值时，居民出于获利需要，而将一部分消费收入转化为储蓄存款。随着我国居民的金融意识不断增强，这部分储蓄存款逐渐加快，对利率的弹性也越来越大。 （二）储蓄存款的实际利率对社会商品零售总额、零售物价指数和居民消费倾向起到了较明显的调节作用。 近几年随着储蓄存款利率的调高和调低，社会商品零售总额也随之上升或下降约0.01％，这表明中央银行的利率政策在这方面是行之有效的。居民的消费倾向即消费支出占收入的比重，91年的两次利率下调，居民的消费倾向有增强的趋势，市场疲软的状况有所缓解。93年的利率上调，居民的消费倾向有减弱的趋势，经济过热有所缓和。 （三）利率杠杆对国民收入的再分配产生重大影响。 93年的利率调高，使居民储蓄存款的实际收益率得到较大幅度的提高。由于利率提高及保值储蓄的开展，使得居民储蓄存款有所增加、储户的利息收入增加。另外，贷款利率水平的提高，使企业贷款利息支出有所增加，但贷款利率上升幅度缓慢，按有关规定，银行按贷款利息收入的33％上文所得税，所余利润全部上交，再由上级行拨一定比例下报一部分利润，使得利率对国民收入再分配产生了明显影响。
银行可以利率手段来引导经济向着预定目标健康发展。至于如何通过利率来实现这个目标，简单可以这样理解：通货膨胀时，说明市场中货币供应量过大，即供大于求，从而导致物价上涨，严重的通货膨胀将影响国际收支及社会稳定。为此，政府通常会在这个时候上调利率，即加息。通过加息，对于持币人会因利率的增加而利息收入增加，减少其消费或投资行为；对于资金需求者，由于加息后使其融资成本增加，从而也抑制了资金需求者的融资行为。以上行为均会使货币供应减少，即纠正了通膨“货币供大于求”的状况，使物价回落，各行业经济沿健康的方向发展。通货紧缩则刚好相反。
经济发展过快　通膨加速　提高利率　这样贷款利息相应上升　企业筹资成本增加　经济过热发展得到适度控制　　利率政策作为宏观经济调控的手段之一　最主要的作用是调节国民经济稳健适度发展～
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