楼市调控下的杭州楼市 为何房价仍高涨?
尽管目前中国楼市成交量都出现下滑的趋势，但是杭州楼市却一反常态，出现了难得的高涨。对于这个奇怪的迹象，人们都或多或少觉得莫名其妙。
只用了86秒，杭州上塘宸章三期250套房子就售罄了，均价约3.5万元/平方米。60%的意向者没有抢到房，他们中的一些人告诉经济观察报记者，手握千万现金都不能保证在杭州买到房，不论是新房还是二手房。
9月，杭州新增客源和带客量环比分别增长18.4%和17.2%，而北京、上海、深圳、广州、成都、天津、武汉等一二线城市的新增客源环比增长是-8.1%、0%、-7.5%、-0.5%、2%、-3.1%、-10.5%，带客量环比增长-7.7%、-13.3%、-10.4%、-5.9%、-2.7%、0.13%和 -9.7%。
国庆期间，一二线城市市场凋敝，成交量全面下滑，北京、上海、深圳、广州、成都、济南、武汉成交量分别下滑-1.6%、40.9%、-70%、-53.7%、-30.1%、-65%、-37.9%。
杭州楼市就是这么火!在近一年的限购、限贷等调控之中，杭州房价走势好像并不受干扰，每月房价环比几乎均呈上涨态势(极个别月份除外)，新增客源和带客量在主要城市中更是一枝独秀。其内在的动能其实很简单:新经济的发达，除了提升当地的人均收入之外，更大面积吸引了来自全国的优秀年轻人，购买力的收入支撑和人口的持续增长，为杭州房价提供了持续上涨的动能。
在过去10年，杭州人均收入的跃进速度，是全国主要城市最为明显的，2007年，杭州的人均收入水平，位列全国第9位，排在东莞、深圳、上海、广州、宁波、北京、佛山和绍兴之后，但是，最近两年，杭州的人均收入水平，一直位居全国第四位(次于上海、北京和深圳)，而今年上半年的数据显示，杭州的人均可支配收入与深圳已仅有毫厘之差(杭州为27437元、深圳为27505元)，不出意外的话，今年底或明年，杭州的人均收入水平，将要递升为全国第三位。
新经济提升收入水平，收入水平高吸引更多的人口涌入，在过去两年(年)，杭州常住人口合计增加了29.6万人，这是在一线和二线头部城市中，是极其罕见的(仅次于深圳)，与之相邻的南京，在过去两年常住人口合计仅增加了5.4万人，仅为杭州市常住人口增量的18.2%。
一位当地资深地产人士表示，这两年多个重大活动的落地，使得杭州基础设施的投资幅度增大，快速崛起的互联网信息经济资本带来的旺盛需求催化了部分板块的价格抬升，譬如城西科技城、余杭板块等;再者，新房价格和二手房价格的倒差、新房价格和新拍地价的倒差，让市场看到价值洼地存在。
杭州楼市的火，“火”在新经济!杭州新经济的“火”，除了浙商“敢为人先”的基因、以及浙江贸易立省的惯性，“火”在政府的服务意识、而不是主导意识，与国内许多地方相比，杭州政府则是引导的多、干扰的少，创业者是拼市场的多，跑政府的少。
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&&& 最近从新闻中看到，各地的房价又进一步上涨，南京又现排队现象，上海出现量价齐升的状态。目前房价的高涨已经成为各方面的心病，似乎现在只有政府和房产商乐不思蜀，政府卖地赚钱还能在税收上赚，房产商本身就在赚取暴利。
&&& 房价为什么上涨？
&&& 人民币升值，这只是对外升值，对内却在贬值。人民币升值的结果之一就是热钱的流入，从而推升房价的上涨。如果到了一定的程度，热钱流出，那么房产也会跟着下跌。
&&& 通货膨胀，因为房产是不动产，持有不动产就能抵御通货膨胀。但是当房价涨升到一定的程度后，自然就会下跌，这和股市差不多，击鼓传花，总有接到最后一棒的。
&&& GDP，房价是拉动GDP最好的东西，房产的繁荣可以拉动水泥，钢材，玻璃等很多行业，拉动房价也可以提高当地政府的政绩。
&&& 刚性需求，随着社会的发展。现在年轻人大学毕业后志在四方，在各地安顿后需要住房，不愿和父母挤在一起的需要买房，结婚更需要婚房，购买力的增加也使得房价上涨。
&&& 炒房，现在只要有利可图，什么都能炒，从最早的炒外汇，炒邮票，到现在的炒股票，炒房价，炒楼花，甚至炒大蒜，炒绿豆。房产这种高端的东西，炒起来自然是利润很大。但是爆炒的结果也会跌。
&&& 在前段时间，蓝猫认为房价不会跌，不涨就算跌了。如果在今后的一段时间里，房价如果能维持现状，国家收入倍增计划执行，通货膨胀形成，那么房价就等于下跌了，这样就能够重新形成行动平衡格局。可是最近房价又进一步上涨，蓝猫只能再重新观察。
&&& 现在政府开销很大，而土地是个香饽饽，拍卖是获得高额收入的最好方法。房产商通过竞拍得到了土地，房产商当然不是慈善机构，于是房价也就越来越高。这就像目前股市的IPO，新股全部都是溢价发行的，申购价好比是土地价格，50倍以上的市盈率随便发，先圈一把钱再说。二级市场上市，那是房产商的利润，然后在放到市场上去炒，房价怎么会不高。
&& 房价会无休止的被炒上去吗？蓝猫认为不会。以目前上海平均2万以上的房价。一个刚毕业的大学生，假如每月3千元，一年算4万的收入，一年只能买2个平方的建筑面积，买入100平方的房子，估计要50年不吃不喝。所以现在的年轻人的终身奋斗目标只是为了一套房子，很可怕的现实。
&&& 蓝猫觉得未来房价会下跌，什么时候下跌不知道，但是跌幅可能会较大。如果仔细观察政府的政策，不难看到最近调控房产的政策在不断出台，抑制房价的呼声也此起彼落。其实这是一个信号，从这些年来所经历的进行总结，政府历来都是先礼后兵，先是刮风下雨，然后再出重手，比如当初股市在96年年底，管理层屡次告诫股市有风险，但股市却不屈不饶上扬，结果一篇人民日报社论使得大盘连续三个跌停。反观现在的楼市依然如此，不断进行调控房价依然在上涨，总会有压弯骆驼的最后一根稻草。再看钓鱼岛事件，我国政府屡次抗议后，日本如果依然如故，政府自然不会手软。
&&& 房价真会跌吗？国家统计局公布了房价新的统计系统，在全国70个大中城市实行计算机联网统计，银行如果与公安的户籍信息系统实现联网，这是打击炒楼最效的方法。据媒体报道，房产税试点最快年底公布，明年正式实转。也许这可能就是压弯骆驼的最后一根稻草，也许当前炒楼或是最后的疯狂。
&&& 据蓝猫个人判断，房产作为不动产，其周转的时间较长，不像股票，说抛马上就可以抛。房子要挂牌后有人接，才能出手。房价一旦下跌，估计出手会比较困难，也许今天挂出，没人接，而有的楼价已经比你的低了。于是明天再压低价格挂出，可是观望的人多了，还是没人接手。只能再以低价出售。几次往复后一旦形成恐慌，楼板抽掉后，房价就会暴跌。
&&& 房价会跌到什么位置？蓝猫个人认为，房价的下跌会在政府的可控范围内进行。因为我不买房，也不炒楼，不知道现在首付是百分之多少。但是我觉得，房价下跌的极限大概在按揭贷款比例附近的位置。也就是说，房价会下跌到你把房子扔给银行又不舍的，但是自己拿着又烫手的位置。当然，只是对于炒房者来说。而对于自住的房子，房价再贵也不会卖出去，房价跌了也不会抛掉，因为自己要住的，房价的上涨和下跌只是纸上富贵而已。
&&& 有人认为，一旦房价大幅下跌，银行会倒，蓝猫不这样认为，房价下跌会在可控范围内，银行依然会赚钱。中国的银行是国家的，并不是私人银行，这点是需要搞清楚的。在前几天的博客里，蓝猫曾经问了一下，现在散户除了被套牢的还有死猪不怕开水烫的，谁的手里还有银行股吗，如果手里没有，那么这些股票在谁的手里呢？
&&& 有朋友让我谈谈对房价的看法，蓝猫也只是按照自己的思路交流一下，只能代表自己的观点，看者只当蓝猫在天方夜谭吧。
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近期房价走势之我见 徐晓明
之前浏览网页偶然看到一个趣闻说，如果让女性在房子和丈夫之间做出选择的话，超过一半的女性会选择前者。姑且不谈是否真有人去做这样一个调查，也不谈是否是人心过于现实使然，只从中国房市现状和国民普遍心理来说这样的结果也许并不是那么出人意料。 先来看看近期房价走势。去年国家发布“限购令”以调控房价，直到今年四五月份全国房价均有小幅下降，但在6月份全国70个城市的房价环比涨幅为0.02%，终结了连续8个月的“负增长”局面，其中25个城市房价上涨，且一直截止到刚刚结束的9月份，全国房价走势都基本呈现为小幅上涨。在国家限购政策调控下，依然出现房价反弹的现象，又加上其他国家相继出台的一些政策，比如美国的QE3，之后房价的何去何从，引发了人们热议。 对于中国房价的走势一直有自己独到见解的财经评论员牛刀，日前再次放言，认为中国房价是一场即将被戳穿的骗局，坚信不久中国房价就会发生一次断崖式下跌。他的依
据主要是以下两个：第一由于计划生育和出国的原因，从今年开始，25岁至34岁的婚龄人口急剧减少50%，导致最有需求的群体瞬间缩减一半；第二，中国的房价与家庭年收入之比为20~30：1，北京上海杭州等地甚至高达40：1，远远超过世界银行的标准5：1，联合国制定的标准3：1。而“地产大嘴”、华远集团董事长、中国金融博物馆书院理事会主席任志强则放言明年三月之前房价将会暴涨。他从供应角度分析，一方面，由于很多城市只完成了当年土地供应计划中10%的任务，必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少；另一方面，在扣除保障性住房的投资后，真正影响房价的商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。他预计明年3月份左右原来的全部库存就会消耗掉，而新的增量又上不来，就会产生市场供应量严重不足的恐慌，房价从而上涨。 而我认为，近期房价会持续上涨。 第一，从前几轮调控来看，刚开始小有成效，但政策稍有放松市场就马上出现反弹。今年6月份房价一出现小反弹，7月份国家就做出了一系列的回应：央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资
性购房；国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹；国务院更是第二次派出督查组对全国16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展了专项督查。为何要督察？首先是为了进一步抑制房价、督促地方政府更好地执行调控政策；另一方面，今年以来，部分地方政府或明或暗地放松调控力度，导致部分地方调控政策落实不到位，没有真正产生调控效果。这就说到问题的关键了。就地方政府的利益而言，他们是不希望国家调控房市的。具体而言，房价的上升带来地价的上涨。这一方面提高地方政府的土地出让收益，另一方面，以土地作为担保，地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多贷款。而这使得地方政府有财力投资当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展又反过来进一步推高房价和地价，拉高房地产和相关行业。这样一个过程对于地方政府和开发商来说是互惠互利的过程。如果楼市比较低迷，地方的财政收入和经济就会有所下滑，地方政府就有意愿和驱动力去放松调控。于是，在楼市调控这件事上，中央与地方政府一直处于博弈状态。所以
想要调控房价，就要解决中央与地方的矛盾。地方政府越来越渴望土地财政，中央为防止地方动摇就要解决初级财政问题，使中央地方互相协调从而保证政策被更好地实施。而中国土地面积太大，地方区域发展程度不一，事情做起来会很慢，想控制住房价则还需要一段时间，所以近期房价还是会上涨。 第二，从需求方面来说，国民对于房子的需求一直居于高位。首先是基本的生活型住房层面。有人说中国人口多而耕地少所以房价高，其实这是错误的。如果13亿中国人都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。提到人口向城市聚集，就不得不提到中国的城市化。中国一直在推行城市化的发展战略，提高城市化发展水平。相对于农村的贫穷落后，大城市的诸多优越条件吸引人们纷纷挤向大城市，想在大城市安家落户，这就使得大城市及其周边地区住房供不应求，导致房价高涨不下。城市化使得大城市人口过于密集，像北京在人口高峰期可以达到2300万
人，即使城市化带来诸多城市病，人们仍然挤向充满机会的大城市以追求更好的生活。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。如果国家能够在加速城市化的同时借鉴荷兰的做法，投入一些人力物资金钱去改善小城市、小城镇的生活环境与基础服务设施，让这些地区也能够吸引人们来此居住，以减少大城市的人口聚集程度，从而降低大城市及及其周边房价。其次是投资性房地产方面。另一方面，受前段时间国际经济风暴的影响，国内经济也并非太乐观，股市的不景气，那些理财产品又不被人们所信任，且近来多国均实行货币的量化宽松政策，国内金融环境更加变幻莫测，富人手中的大笔资金无处可去。与此同时，很多学者认为现在中国的房市不存在泡沫。比如，清华大学房地产研究院的沈月老师与其同伴的研究表明，北京房市并不存在泡沫。1由此可见，中国部分地区的房市情况目前看来还算是比较乐观。于是，在富人手中多余的钱没有其他可行投资渠道的情况下，便纷纷投资于人们所认为“稳涨不跌”的不动产，导致房价一直上涨。如此一来，如
1《Housing price bubbles in Beijingand Shanghai》By Yue Shen，Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu。
何优化国内的投资环境，让人们手中多余的钱有处可去也是亟待解决的一个问题。 第三，不少业内人士看来，对楼市来说，心理预期最为重要。大多数民众都是买涨不买跌。在国家宏观政策调控下，房价依然保持小幅上涨，即使中央政府多方回应均是表明坚定调控信心、坚决防止房价反弹的态度，但房价涨跌是否会如政府所愿仍待考察。近来房价一直呈上涨趋势，没房子的人们心理作用使然便会决定尽早买房。 综上所述，我认为近期房价会持续上涨。
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原标题：上海房价同比涨幅超北京 房价短期内仍持续上涨
　　京华时报制图何将
　　国家统计局昨天公布的数据显示，10月份70个大中城市中，仅温州新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格同比下跌，其余69个城市房价同比均上涨。其中，上海同比上涨21.4%，居全国之首。此外，北京、广州、深圳等一线城市新房价格涨幅继续超过20%。市场人士分析指出，房价短期内将仍处于持续上涨状态，但未来更多城市将强化调控政策或会使房价涨幅收窄。
　　京华时报记者顾梦琳
　　□发布
　　仅温州房价同比下降
　　数据显示，今年10月，70个大中城市中仅温州新建商品住宅价格同比出现下降。上涨城市中，上海同比上涨21.4%，北京上涨21.2%，广州上涨20.7%，深圳上涨20.6%，四大一线城市涨幅继续超过20%，且最高涨幅较9月扩大0.8个百分点。此外，厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州、长沙、南充、武汉、杭州、岳阳、徐州、西安、乌鲁木齐、桂林、哈尔滨、南昌等17个城市同比涨幅超过10%。
　　二手房方面，10月仅海口和温州下降。北上广深四个一线城市中，北京同比上涨19%，深圳上涨14.1%，上海同比上涨13.2%，广州同比上涨11.4%。
　　房价环比涨幅收窄
　　从更能反映短期价格变动的环比数据看，新房房价上涨幅度收窄。与上月相比，70个大中城市中，仅秦皇岛和温州两城市价格下降，郑州、牡丹江、南充三城市房价与9月持平，其余65个城市价格较9月上涨，上涨城市个数与9月持平。从涨幅看，最高涨幅为1.3%，较9月收窄0.7个百分点。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%，比9月收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅比9月份也有不同程度的收窄。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，总体初步测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅环比收窄0.2个百分点，与部分城市进一步强化调控政策有关。
　　□分析
　　地价高涨推高一线城市房价
　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，10月一线城市房价加速上涨，主要原因有多个方面，一线城市高端资源集中，新增人口庞大，市场刚需非常旺盛。此外，土地市场火爆，地王频繁出现，地价疯狂上涨，品牌房企重回一线城市抢夺土地，也推高房价上涨预期。加上一线城市土地供求不平衡，导致调控力度不断加大但效果并未明显体现。谢逸枫表示，只要供求关系不变，地价持续上涨，市场需求不断增加，一线城市房价就将继续上涨。
　　分化严重加剧市场的不均衡
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析指出，10月楼市涨幅依然集中在一、二线城市，分化严重。“一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中。在目前经济发展不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。”张大伟强调，在2011年限购后的一到两年，一线城市减少了土地供应，且因为三、四线库存高、去化速度慢，房企逐渐回归一、二线城市，提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环，目前整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。
　　谢逸枫也指出，目前一、二线城市房价下行动力不足，楼市必须不断下猛药才能遏制住“失调”的房价。
　　地方调控难改整体上涨趋势
　　在张大伟看来，北京、深圳、上海、广州都在近两个月出台了地方收紧调控的细则，示范意义非常大，预计很可能在最近全国一、二线城市价格上涨较快的区域出现一波多城市调控收紧政策，整体市场在年底会继续涨幅放缓。但从全国楼市上看，影响房价上涨的因素依然存在，后续房价整体上涨趋势依然明显。张大伟指出，三中全会的决定中房地产内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及。整体看，楼市的长效机制正在形成。随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。但从2012年开始的这一轮房价上涨高峰，预计在2014年二季度前很难明显改变。
　　□相关
　　4家葡萄酒公司延庆拿地
　　北京年内土地收入1453亿元
　　京华时报讯（记者桂瑰）昨天，延庆4宗地分别被不同的葡萄酒公司以底价摘得，共带来8865万元的土地收入，至此，北京年内的土地出让收入达到了1452.98亿元，业内预计今年土地收入将突破1600亿元。
　　昨天出让的4宗地均位于延庆，都是旅游设施或市政公共设施用地，4宗地的建筑规模共计12.2万平米。按照成交价计算，4宗地的成交楼面价在648元/平方米到1319元/平方米之间。
　　今年的土地市场可谓供需两旺，统计显示，前十月，标杆房企累计销售金额达到了6703亿，接近了2012年全年的6708亿，而拿地所用资金也迅速攀升，前十月累计拿地合计额度已经达到了2387亿，占比高达36%，而2011年、2012年这一比例分别为21%及23%。
　　北京周新盘供应量创年内最高
　　京华时报讯（记者桂瑰）上周，北京一改11月以来单周供应仅500套左右的萧索状况，新房市场供应迎来反弹式增长。根据亚豪机构统计，11月11日至17日，北京共7个项目集中入市，累计向市场释放了3420套房源，供应面积达26.89万平米，环比分别大幅上涨494%、393%的同时，周供应量创下今年以来的最高值。
　　亚豪机构副总经理高姗表示，选在这个时间抓紧入市，是为了规避与自住型商品房的直接竞争，同时还与市场预期有关。
　　从10月下旬开始，政策信号密集释放，使得市场进入了一个较集中的政策反应期，面对未来并不确定的市场，在房企利润逐年下降的背景下，高周转成为房企普遍共识，在销售形势处于高点时尽快回款成为很多房企的选择。
　　“穗六条”提高二套房首付及限购年限
　　京华时报讯（记者桂瑰）继“深八条”“沪七条”“京七条”之后，昨天，广州跟进出台“穗六条”调控楼市。“穗六条”以“深八条”“京七条”“沪七条”为标本，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧。
　　“穗六条”从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格。根据新政，广州的二套房贷首付由六成提至七成，同时，提高外地人的购房门槛，限购年限从之前的1年调整为3年。
　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从几个城市楼市调控政策走向及趋势来看，一个共同特点就是：从市场角度来调控的特征比较突出，没有更多地强调原有的行政化手段和措施。
(责编：李栋、乔雪峰)
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