2017上半年北京住宅租赁市场“量增价稳” – 北京二手房新闻 - 北京乐居二手房
2017上半年北京住宅租赁市场“量增价稳”
伟业我爱我家集团
乐居二手房
　　2017上半年北京住宅租赁市场&量增价稳&
　　在北京常住人口数量持续维持高位，国家&租购并举&战略鼓励租房居住的背景下，2017年上半年北京住宅租赁市场交易量继续扩大，相寓等租赁规模化经营企业的规模快速增长，但在租赁人口外移及北京房地产市场降温的影响下，北京的租金价格仅有小幅上升，涨幅持续缩小。
　　 半年交易量持续增长
　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年，北京市住房租赁市场交易量环比2016年下半年上涨9.5%，同比2016年上半年上涨21.9%，租赁市场规模保持着2014年上半年以来持续上涨态势。
　　其中，通过伟业我爱我家集团长租公寓品牌&相寓&达成的租赁交易量环比2016年下半年上涨了32.4%，同比2016年上半年增加了45.8%，增幅较大。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2016年年末北京常住人口达到了2172.9万人，环比2015年末增加2.4万人，虽然增幅仅有0.1%，创历史新低，但整体规模目前仍然处于高位，因此，北京租房市场的交易量仍在扩大。同时，在国家&租购并举&战略的鼓励下，住房租赁规模化经营迎来了政策的&春天&，以&相寓&为代表的长租公寓市场也由此得到了长足发展，整体规模不断扩大。此外，对于90后年轻一代人群来说，毕业两三年后就要买房结婚生子的传统生活观念正在发生变化，年轻人置业观念的变化，在首次置业前租房周期的延长，也在一定程度上使得租赁市场规模持续扩大。
　　租金价格保持平稳
　　伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2017年上半年北京住房租赁市场的月租金均价为4586元/套，环比2016年下半年的均价上涨0.7%，同比2016年上半年涨幅仅为0.5%。从2014年至今的半年走势来看，虽然目前北京住房租赁的租金价格仍在上涨，但涨幅明显缩小，走势非常平稳。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，住房租赁是一个贴近民生的市场，随着CPI的上涨、人们收入水平的提高、租房需求的持续增加，每年租金价格的上涨已经成为常态。
　　但是，近两三年来，随着北京产业结构调整、人口疏解取得成效，使得北京大部分的租房需求正在向租金价格相对较低的近郊、远郊，甚至环京区域转移，与此同时，近郊、远郊和环京区域，近些年房地产市场发展迅速，大量的新房项目入市进一步充实了租赁市场房源供应，房源增加的同时，交通、商业、医疗、教育等配套设施逐步完善，也吸引了越来越多的租房需求愿意到近郊、远郊和环京区域租房置业，有效缓解了城市核心区的租房压力，在结构上有效平抑了房租的上涨。
　　此外，在去年&930新政&及今年&317新政&的持续调控下，北京二手房市场大幅降温，交易陷入谷底，部分二手房业主由售转租，对增加了租赁市场房源供应起到了积极作用，缓解了租赁市场的供求关系，有利于房租的稳定。
　　胡景晖表示，目前北京的整体租金是比较稳定的。除了淡旺季供求关系引发的波动外，租金价格的上涨将更多体现在租住品质的提升上。
　　回龙观、上地仍是最热门区域
　　租房区域上，2017年上半年最热门的十个区域分别是回龙观、上地、立水桥、和平里、清河、惠新、劲松、亦庄南、北苑和后沙峪，与2016年上半年相比变化不大。其中回龙观、上地、和平里仍分居一、二、四位，惠新替代广安门进入前十，其它各区则只是排名稍有变化。整体来看，回龙观、上地依旧最热门，排名前十的区域大多都位于北京北部，这说明北部仍然最受租客青睐。
　　胡景晖分析认为，整体来看，如今北京住房租赁的区域结构还是相对稳定的，回龙观、上地等都是传统的外来人口聚集区。而北部之所以一直是北京住房租赁的主力市场，一是因为北京北部区域开发建设较早，房地产市场较为成熟，房源供应量大，社区建设成熟，配套完善;二是北京北部的地铁交通最早铺开，13号线2003年开通，5号线2007年就开通，这种先发优势为北部区域积累下了大量的租赁客户;三是北京大部分高校和高科技企业、互联网企业等都位于北部、西北部，所以北部对毕业留京的大学生而言有较大的区位优势。
　　北京租客占比最大 上海租客租金最高
　　2017上半年北京租赁人群的地域分布基本与过往保持一致，北京本地的租房人群仍然最多，占19.3%，较2016年同期增加了0.8个百分点。其次为河北，占14.1%，较2016年同期增加了0.4个百分点。接下来依次是山东、黑龙江、河南、辽宁、山西、吉林等北方省市，各省市占比与2016年同期相比都只有不超过1%的变化。综合而言，北京的租房人群主要还是来自华北及东北地区，南方省市相对较少。
　　虽然租房人群规模上是北方省市居多，但在租金承受能力方面则是南方省市更高。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示，2017年上半年在北京租房的外地人口中，上海租客的租金支付能力最高，支付的月租金价格平均达6000元/套，其次为浙江租客，支付的月租金平均为5614元/套，第三为广东租客，支付的月租金为5273元/套。接下来排在前十位的依次是北京市、福建省、青海省、江苏省、天津、四川省、湖南省等地区的租客，他们支付的月租金均价基本都在5000元左右。整体来看，南方省市人群在北京租房的租金支付能力更高，尤其是上海、浙江和广东，三地人群的租金承受能力明显高于其它各省市，而其它各省市租房人群能够承受的租金价格差距相对较小，基本都在4900元/套/月左右。
　　胡景晖表示，作为全国的政治、经济、文化中心，北京的影响力是辐射全国的，但北京地理上还是处在华北，是北方唯一的一线城市，所以它对北方各省市人口的吸引力远比南方地区大，其租房需求也主要来自北方各省。
　　北京本地人同样存在租房需求，他们或因工作原因不得不就近租房，或因拆迁、换房等原因暂时租房过渡。
　　上海、浙江、广东都是经济较为发达的地区，一方面，人们的收入水平较高，另一方面，南方省市来京租房的需求大多为临时调到北京来工作的住房需求，租金承受能力更高。因此，虽然数量不多，但他们在京租房时的承受价位更高，其它南方省市也表现出了同样的特征。
　　 80后占比持续缩小 90后持续上升
　　年龄层上，2017年上半年北京的住房租赁人群中，70后占18.2%，较2016年上半年下降0.3个百分点;80后占比为43%，较2016年上半年减少2.9个百分点;90后占比为26.7%，较2016年同期增加3.1个百分点。
　　从2014年至今的数据可以看出，2014年以来，80后在北京租房人群中的占比在逐步缩小，已从曾经的55.1%下滑到了如今的43%;
90后的占比则是逐步增加，已从12.2%上升到如今的26.7%。
　　胡景晖表示，80后曾是北京外来人口的主力，但随着时间的推移，一些80后已经在京置业买房，不再租房，一些已经离开北京，回家生活，所以80后人群在京的租房占比正在逐步缩小，而初入社会但经济实力不足的90后正在替代80后成为北京租房市场的主力。
　　&综合而言，由于目前北京仍保持着超强的经济活力和人口吸附力，常住人口众多，加上CPI上涨，人们的收入水平也在提高，所以北京住房租赁市场的整体量价目前还是上升的。&伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
　　不过，随着北京产业转移和人口疏解工作的推进，北京常住人口增长幅度越来越小，外地常住人口规模更是18年来首次负增长，所以北京租房需求的涨幅有缩小趋势，市场整体规模涨幅将逐步放缓。
　　同时，因租赁市场房源供应量增加、租房需求规模增长放缓、租房需求向租金较低的近郊和远郊区县转移，租赁市场的供求矛盾得到缓解，北京的租金价格涨幅逐年放缓。
　　胡景晖表示，国家提倡&租购并举&，鼓励租赁规模化经营的方针，将进一步推动租赁市场的规范化和标准化。未来的住房租赁将更加追求质量，以&相寓&为代表的长租公寓发展空间巨大，它们有着更高的性价比，能够提供更高品质的服务，可解决与&住&相关的民生需求，意义重大。
　　不过，&租购并举&的落实，租赁经营的规模化发展还需更多、更具体的政策支持。目前，住房租赁市场还存在不少问题，管理的法律法规较为缺失，而许多地方对住房租赁市场的鼓励还只有精神与文件，尚无详细规划与落地细则，所以，对租赁市场的培育和推动发展尚需各地落地细则的出台。
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