推荐内容RECOMMEND
热门文章HOT ARTICLES投资综合体 先要看看开发商自持有多少
编辑：管彤
阅读() 字号：
热点关注：
这是一场关于城市综合体的暗战，总面积100万方的两江春城，与体量约53万方的龙湖源着，相距仅有几公里，两公里之外还有100万方的东原中心，他们有一个共同点就是均为城市综合...
　　这是一场关于城市的暗战，总面积100万方的两江春城，与体量约53万方的龙湖源着，相距仅有几公里，两公里之外还有100万方的，他们有一个共同点就是均为，而且推出时间相差不大。
　　这只是城市综合体建设热潮的一个缩影，据不完全统计，重庆这个1.5线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上，仅2013年即将入市的体量就超过300万方。&无处不有综合体&正在考验着开发商资金实力以及后期运营能力，更考验着地产的老百姓的眼光，一家大型地产商人士直率地说，投资者在抉择时应在开发商持有比例、后续交通、配套、住宅和人口、消费实力等方面多留&心眼&，分割出售多而自持比例少的项目要&多加小心&。
　　巴南 暗战城市综合体
　　&巴南区如今已进入高速发展期。&本月初与巴南区签订投资协议的安徽博澳企业投资发展有限公司人士说，博澳将投资30亿元，在巴滨路外河坪片区建设集高端风情街、五星级、甲A和城市为一体的城市项目。
　　签约落户巴南的广场，则是一个总投资约80亿元，总面积80万平方的最先进的超大型城市综合体项目。按照万达的开发周期，预计今年就将动工。
　　在本月10日，巴南一口气抛34宗地块，成为新年重庆首次大规模的推地行为。重庆仁安置业拿下了一块面积约206亩的土地，准备投资15亿元建涵盖商业区、星级酒店、住宅的城市商业综合体，典雅则拿下了一块逾百亩的土地，拟砸10亿元打造一个城市综合体。
　　&我们位于巴南鱼洞的城市综合体项目&&邦和&都会里，预计今年上半年就将正式推出，目前已经有多个大客户正在洽谈写字楼整层购买。&重庆邦和置业有限公司营销负责人刘婷说。
　　冉家坝
　　1月15日，阴雨。站在江北公园向对面望去，塔吊林立，各种挖掘机和运渣车在雨雾中作业，这里是云南城投重庆首发项目两江春城工地，整个项目占地860亩，建筑面积115万方。
　　&两江春城是涵盖超五星级酒店、甲级写字楼、综合商业体、格调区、高端住宅、公寓等多种业态的大型城市综合体。&两江春城营销负责人彭俊浩对记者说，项目是一二期同时动工，首批产品面世在今年5月左右，预计超过40万方。
　　距离两江春城几公里之外的则是重庆龙湖的综合体项目龙湖源着，总建筑面积53万方的龙湖源着，包括了商业体、SOHO、写字楼等商业体量共约20万方。&源着预计在2014年正式呈现。&重庆龙湖相关人士说。
　　&综合体项目何止这些，就比如在两江春城附近，东原中心也有30万方左右的综合商业，冉家坝片区综合体项目可谓是贴身肉搏。&重庆新中地产总经理何伟坚说。
　　今年重庆综合体
　　供应超300万方
　　虽然没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，但记者根据公开资料不完全统计，重庆在建和拟建的综合体就超过20个。两江春城、龙湖源着、东原中心、来福士、长嘉汇、中渝国际都会、金科照母山项目&&这些综合体项目动辄数十万方、上百万方。&这个数额非常惊人，预计今年的入市体量就将超过300万方。&多家机构研究人士直言。
　　世联地产一位人士则表示，要说重庆的综合体项目，由凯德集团投资的重庆来福士则堪称&巨无霸&，正在如火如荼建设的重庆来福士以其超百万的体量与总投资210亿元，综合体总开发面积超过290万平方米，成为新加坡在华投资最大项目。
　　其实，不只是重庆，、、、、等综合体建设同样热火朝天，易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部。
　　玩综合体的开发商们
　　为什么有些成功有些失败了？
　　对于商业综合体的运营，的成功案例不少，前有北城天街、，后有时代天街，按照龙湖的规划，到2014年底在国内运营的将达到18个，经营面积达到200万平方，所贡献利润将占利润总额的15%~20%，预计占利润的10%左右。&综合体运营失败的案例也不少。&在采访中，不少业内人士都提到了重庆几个运营失败的综合体，几乎囊括重庆主城各区。
　　他们失败的原因各异，但有一点相同，那就是分割出售。&这种散售模式，暴露了城市综合体商业的运营缺乏稳定的资金支持，只有靠销售回笼资金。&何伟坚说。开发商若将综合体以销售为目标，这势必对运营造成困难，导致统一经营权的缺失，的业主追求的是租金价值最大化，自行出租，这就会对项目原本的造成冲击，甚至背道而驰。
　　综合体不是&一锤子买卖&
　　项目全程运营能力很重要
　　城市综合体和住宅最大的区别就是：不是一锤子买卖。&住宅销售交房之后，开发商全身而退，而综合体的大量写字楼、商业等均为开发商持有，如何包装打造，最考验开发商的运营能力。&何伟坚说。&我们在项目规划阶段，专门去上海、香港、东京考察综合体产品设计和业态规划、运营方式，最终很多理念都容在了都会里这个项目之中。&刘婷说。城市综合体的开发几乎涉及房地产开发的各种产品形态，招商和商业模式的确定很重要，不是模仿高档写字楼或购物商场那么简单。
　　建什么样的城市综合体，怎么跟城市投资能力、消费能力、生活能力相匹配，运营是一个全程的概念，&前期、拿地、建筑设计、商业设计、招商等，都对综合体的成败起着关键作用。&彭俊浩说，因为综合体项目选择甚多，一些商家已经成了开发商争夺的焦点。
　　&几乎所有的开发商都想开发综合体，但并非每个开发商都具备后期的运营经验，就连的北城天街，也是经过多年培育，几次调整才取得今日的成功。&一位地产商说，城市综合体的成败并不在于你创造了怎样的销售奇迹，而在于最终商务办公、商业繁荣程度。
　　庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元，这些资金将如何筹集？
　　业内人士介绍，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。
　　投资达人教你如何投资综合体
　　看开发商自己留多少
　　留得越多买得越安全
　　在去年11月开业之初，有一个私人投资者一口气买下800多平米的写字楼，总价值1000多万元。&不仅是商业和写字楼，我们那个项目首次推住宅时，也超过2000人竞购。&龙湖地产相关人士说。
　　业内人士表示，目前做得比较成熟的城市综合体，如万达、龙湖大部分集中型商业都是自持，而且自持比例还在不断提高，投资者在选择投资时，对于开发商自持比例、自持物业位置等都要做详细核实了解，这样才能让投资不至于打水漂。一般来讲，决定下叉之前，先看开发商自己准备留多少来出租，留得越多你的投资保障系数越高。开发商是最大铺王，他能不下狠心去打理么？
　　投资达人心得
　　当大量的城市综合体相继出现之时，城市综合体中的商铺、公寓、写字楼、住宅到底该如何投资，对于投资者来说显得尤为重要。本报记者特地整理了重庆综合体投资达人的心得。
　　投资综合体三大要素：
　　1开发商本身资金实力。
　　2自持比例（自持比例越高，后期统一运营成功的可能性也就越大）。
　　3运营能力。
&&&&（来自重庆时报 作者：杨雪峰)
&&&&凡本网注明稿件来自“易铺网”的所有文字、图片稿件，版权均属易铺网新闻频道所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，使用时必须注明稿件来源：易铺网，违者本网将依法追究责任。
商业地产招商
招商 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否，就看是否能按计划成功招商。而对于商业地产招商而言，主力店是
商业地产开发
商业项目选址是商业项目的源头，直接关系商业项目运营的各项战略决策，其重要意义不言而喻。本文从商业项目的特点及实操角度出发，
商业地产分析
2013年成都的商业地产，当行业的焦点都集中城南时，城东正在以独特的模式快速的蚕食着属于自己的份额。成都339的开业，乐天天府门廊项
商业品牌名企
2014年上半年，不少零售企业过得并不舒坦。根据联商网发布的《2014年上半年主要零售企业关店统计》显示，截至今年6月30日，主要零售企业开发商自持问题_百度文库
您的浏览器Javascript被禁用，需开启后体验完整功能，
赠送免券下载特权
10W篇文档免费专享
部分付费文档8折起
每天抽奖多种福利
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
开发商自持问题
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，同时保存到云知识，更方便管理
加入VIP
还剩3页未读，
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢-- 华商报 --
开发商自持比例高 商铺前景就好
在楼市调控的大背景下，如今商铺、公寓、写字间等项目成为普通百姓投资的热门选项。市民兰先生便是其中一员，他原本打算购买商铺，可却发现西安商业地产项目越来越多地由出售转向开发商自己持有。针对开发商自持物业比例逐渐增多的现象，业内人士称这将更有利于商业项目自身的运营，同时对于开发商的运营能力也是极大的考验。　　市场观察：开发商自持物业比重增大　　
国家调控政策的接连出台，致使众多开发商纷纷加大商业地产的开发份额，商业综合体也就成为近几年房地产行业的最热词语。而开发商加快在商业地产上发展的一个明显特征，就是自持物业的现象和比例开始增多，一些大型商业综合体的优势铺位大都被开发商留下自持，以租赁方式提供给一些连锁超市、品牌旗舰店等。　　
城北一商铺街项目负责人对记者说：“一些投资者购买商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，不仅导致商铺长期空置或低价出租，而且也容易造成恶性竞争，造成业态形式难以管理、商业布局混乱，经营陷入僵局。核心物业由开发商自持能保证整个商业综合体的品质以及后续管理的一致性，前期通过统一招商及整合资源，提前对商业中心进行整体规划，使餐饮、购物等商业功能分布合理，更有利于带动商业氛围。除此之外，核心物业自持对于未来物业的增值也有积极作用，好的运营能带动后期物业的大幅度升值。”　　
记者采访到陕西经典派地产机构总经理朱林，他分析称：“西安现有商业综合体40多个，每一家基本都有10%到30%的自持物业，其中万达商业的自持部分相对最多也最成熟。自持商业物业实际上是开发商向运营商的一次拓宽发展，开发商拥有一部分的自持物业可以规避风险、增强竞争力、引领市场发展，而且能够获得长期的盈利资本，一定程度上促进了整个房产市场的健康发展。一些面积大、金额高的店面以租替卖，保证了商业综合体在运营时资金链的正常，‘以租养商’带动了整个商圈的旺盛人气。”　　买铺三大黄金法则：商圈 地段 价格　　
对投资者而言，开发商持有商业物业的比例越高，则说明这个项目的发展前景和发展机会越好，因为开发商会加大心血和成本的投入来做好自己的项目，无论是在经营管理还是物业服务方面。在此前提下，购房者该怎样选择有“靠山”的商铺呢？　　
朱林建议：“首先，要看所在的商圈。商圈旺，才能确保铺子的人流量达到一定峰值。其次，看地段。若是买复合地产的商铺，地段是考虑的重点；若是买商业综合体中的商铺，所依托综合体的定位及规模很重要，比如购物广场不适合卖零部件，家居广场不能搞教育咨询。最后就是价格。只要购买的商铺单价是周边住宅项目单价的3到6倍，都是合理且能增值的；如果是租赁商铺，用10~12年的租金总额可以抵回所租商铺的销售总价，是最能回本且有价值的投资方式。”　　
本报记者 于雅鑫&
《华商报》社版权所有，未经书面授权禁止使用商业地产未来以自持为主 购物中心需考虑体验
发布时间： 09:40:12
浏览：1048
　　商业地产热源于公司发展价值　　　　很多企业都在进军商业地产，龙湖正式增持商业，曾经的住宅偏科冠军万科也成立了商业地产部，像红星美凯龙、海底捞这样的企业也纷纷转做商业地产。对此，东方园林集团董事、东方城置地总裁张诚认为像龙湖这样的公司去做商业地产，还是公司自身业务要拓展，拥有越来越多的机会使然。比如龙湖这样的公司如果它没有一定的拿地优势，在白热化竞争的住宅地产领域去拼搏就没有优势，它是为了提高拿地能力类似这样的原因去做商业地产。　　　　万达一直是商业地产的标杆，近几年很多项目都是在进军二线城市，对于二线城市现在商业地产发展的现状。张诚认为商业地产应该是变化很快的，周期性的、实用性的，很快就会过去，做成什么样，做什么档次，都要应景。百年的住宅很多，商场一百年肯定是经过多次再开发，住宅才是房地产永远的支柱。马云现在做的物流基地将会是非常强劲的商业地产，可能成为最大的商业地产商，因为它是带有产业需要的一种商业地产格局。　　　　对于二线城市的商业地产热，张诚则是认为是一线城市商业地产严重饱和，只能去二、三线甚至四线城市。竞争压力太大的企业没有利润，就到下一个城市去做，也许还能招到商。　　　　张诚对现在一提商业地产就认为是购物中心，一说商业地产标杆就是万达这种观点并不赞同。他表示，新发地批发市场为什么不是我的标杆，建设成本也就1000块钱，年租金是4000块钱，这是不是也是一个方向？拿地之前要想好你做哪种，可能是这个企业选择的一个方向。你选新发地比选大悦城可能更挣钱，你做上三个新发地比做三个大悦城可以挣更多的钱。　　　　商业地产未来还是自持为主 购物中心要考虑购物体验　　　　对于未来的商业地产发展模式，究竟是走自持路线还是散售？张诚称，散售是资金环境所造成的，没有前期的一些投资的资金，建完的以后没有退出的机制。所以只要资金环境变了，肯定是选择物业自持，不持有不会有好东西的。　　　　他同时强调，商业地产的投资模式要彻底的改，没有土地招拍挂，不能说什么开发商都能干，也不能说将来运营的时候还有各种售后返租的方法，这些环境不把它纠正过来，造成的是中国城市的品质永远没有机会再提升了。　　　　他表示，未来的商业地产格局只有两种可能，一是有着产业运营需求的格局，也就是未来的综合型物流基地，这个领域会有大量的企业存在，但需要具有产业链运营能力的人。另一种就是购物中心格局，但这个行业时刻在变，商业地产不要用最贵的成本去建，只要好用，品质上能保证就行，不要用最贵的成本去建购物中心，更多的要考虑商场体验的需求。　　　　
TA的其他文章
深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有，未经同意请勿转载
ICP备案号：粤ICP备号
手机看头条
咚咚找房公众号