【万科试水众筹自持为高房价破题】最近的一次土地出让中，北京市将土地供应方式改为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”，最终出让价格远低于预期，但住宅部分开发商百分之百自持不得销售，其中位于海淀永丰的两块地被万科收入囊中。对此，万科集团副总裁刘肖表示，万科要探索用众筹模式控制居住成本，与政府一道为高房价破题。（新华社）
【万科试水众筹自持为高房价破题】最近的一次土地出让中，北京市将土地供应方式改为&限房价、竞地价、竞自持、评方案&，最终出让价格远低于预期，但住宅部分开发商百分之百自持不得销售，其中位于海淀永丰的两块地被万科收入囊中。对此，万科集团副总裁刘肖表示，万科要探索用众筹模式控制居住成本，与政府一道为高房价破题。（新华社）
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最新播报：
“限房价竞地价”项目企业或自持70年
如果开发商变身房东……
开发商卖房或真卖成了房东。北京市住建委25日发布“限房价竞地价”项目自持商品房租赁管理征求意见稿显示，企业自持商品房住房持有年限与土地出让年限一致，且对外出租的单次租期不超过三年。此前业界猜测的政策放松幻想破灭，有业内人士直言“房企不亏损的可能性很小”，但也有开发商表示，不拿地更没有机会。
房企将自持商品房70年
在“9·30”楼市新政后，北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞拍企业自持商品房面积。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。11月16和17日，共有四宗“限房价、竞地价”地块出让，虽然仅一宗土地现场成交，但开发商对四宗土地商品房住宅部分的自持面积都报出了100%。
对于开发商争抢地块的“非理性”表现，有市场人士认为，自持年限尚未明确，开发商可能是在赌宽松政策。不过，事实证明，这条“后路”很可能被堵死。
住建委发布的意见征求稿提到，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。这意味着开发商自持商品房的年限长达70年。同时，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
回报率不足银行利率
目前，一线城市的年净租金投资回报率仅在1.2%至1.3%之间，也就是说至少需要用七八十年才能回收前期的开发建设成本。
就北京而言，由于房价持续上涨而租金涨幅变缓，租金年投资回报率还出现连续下滑的态势。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。进入2016年以后，北京各月的租金年投资回报率同样连续下滑，10月仅为1.16%。
租金年投资回报率尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，房地产自持运营成为一大挑战。对于开发商而言，拿不到地着急，拿到了地也着急。
“不拿地就只能饿肚子”
对于企业自持70年，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对发展尚不成熟的中国住房租赁市场来说是一个利好消息，有助于推动中国住房租赁市场的规模化、规范化发展，但开发商自持运营并盈利将面临较大挑战。中原地产首席分析师张大伟认为，从变现角度看，未来可能的变现途径可以有REITs（房地产信托投资基金）或者股权整体转让，“除非发生严重的通货膨胀，否则按照此次出让的四宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。”
即便如此，在部分开发商的眼中，拿了地未来还可能有机会，但是不拿地就无事可做。
新城控股副总裁欧阳捷向记者表示，即便自持70年，开发商依然有运作的空间，随着北京无地可售、无房可售的局面，土地的增值有较大预期，这能提高企业的估值，“拿到碗里的都是菜，不拿地就只能饿肚子。如果地主家里都没有余粮了，就只能退出北京房地产市场或解散团队。这是任何一家房企都不愿面对的。”(杨奕)
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来源：新闻热搜榜土地拍出全自持解决不了房价问题
丁祖昱评楼市
从供求两端分别着手出台一些长短期结合的调控政策，才能适度平抑当前快速攀升的房价。近期，北京成交了4宗住宅100%自持地块，万科独中“两元”，比较引人注目的是万科透露将通过“众筹”的模式开发及运营。当然，我对这个模式并不看好。首先，从商业角度来说，这个方案行不通，成本较高，两宗地块楼板价均达3.6万元/平米，而且产权和股权无法分割；其次，从法律角度来说，也会有障碍，2016年房地产众筹多次被监管部门叫停，这条路好像也走不通。不仅对万科这次众筹，对房地产当中的各种众筹，我都不看好。不过，今天不是讲众筹，而是谈北京这次土拍试点的效果。众多周知，10月初开始调控的最重要原因是热点城市房价上涨太快，因此，控制房价应该是这轮调控当中所要做的主要工作，目前各城市普遍采用的限购、限贷政策，都是对需求端产生影响，通过抑制需求来平抑高企的房价。而这次北京想从供应端试点来解决房价、地价问题，但显然并没有达到预期效果。第一，每出让一幅自持地块就减少可供销售项目的上市。万科获取的两宗地块并非本身自持，而是经过“限房价、竞地价”过程后，转入自持比例的竞拍，本来出让时是一个可销售的项目，最后因为条件设置的原因，变成自持项目，造成了供应的不足。包括北京在内的热点城市，房价上升最大的原因之一就是供不应求，在这种情形下还将稀缺土地拿来作自持，对供求关系的改善产生负面作用。第二，由于实施“限房价、竞地价”出让方式，造成整体成本高企。如万科拿下的京土整储挂(海）[号地块，为纯住宅性质，楼板价达到3.6万元/平米，假如以一套房源40平米计算，考虑到4000元/平米左右设计建安费用、2000元/平米左右精装修费用，合计成本有4.5万元/平米，单套房源总成本在180万元，按照年度5%回报率，一套房子的租金得需要7500元/月。所以，想通过以租赁来平抑房价实际也没有达到，除非开发企业想做善事，准备贴钱，但靠开发商贴钱来抑制房价也是不现实的。第三，租赁市场靠新增开发项目补充是杯水车薪。北京、上海的租赁市场都是数以百万套的容量，按今天北京的做法，一年也供应不了多少套，对租赁市场来说基本可以忽略不计。目前真的要增加租赁套数的话，还是需要从存量房入手，一方面是希望老百姓多余的物业通过各种配套政策投入市场，一方面空置的商业、办公、工业用房等转化功能，做长租公寓推入市场（已有不少企业在做），这才是应该扶持和推动的方向，而不是用已经很稀缺的新增供地去推动租赁市场。北京政府这次土地拍卖搞的试点应该对抑制房价、地价都没有起到作用。实际上，今天需要的是房地产相关主管部门共同出台一些长短期结合的调控政策，从供求两端分别着手，才能适度平抑当前快速攀升的房价。
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201720177月
(大北京21000元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
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(顺义825万元/套)
(大北京600万元/套)
(平谷29000元/平方米)
(昌平2500万元/套)
(大北京21000元/平方米)
(大兴70000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(顺义3000万元/套)
(东城150000元/平方米)
(大北京350万元/套)
(大兴45000元/平方米)
(大北京23500元/平方米)
(大兴67000元/平方米)
(其它8500元/平方米)
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(通州38000元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(丰台600万元/套)
(房山57000元/平方米)
(丰台1850万元/套)
(大北京19500元/平方米)
(大兴1900万元/套)
(朝阳150000元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
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(大北京18000元/平方米)
(秦皇岛12000元/平方米)
(大北京24000元/平方米)
(门头沟60000元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(大北京19500元/平方米)
(天津14000元/平方米)
(昌平46000元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
(顺义700万元/套)
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(房山48000元/平方米)
(大北京28000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
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(顺义19000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(朝阳99800元/平方米)
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(天津12000元/平方米)
(其它11000元/平方米)
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(丰台77000元/平方米)
(天津20000元/平方米)
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(大北京23000元/平方米)
(通州1200万元/套)
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(秦皇岛9000元/平方米)
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(门头沟800万元/套)
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(大北京20000元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(大北京20000元/平方米)
(平谷25000元/平方米)
(昌平1080万元/套)
(其它5600元/平方米)
(昌平61000元/平方米)
(其它106万元/套)
(海淀80000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(密云600万元/套)
(大北京18000元/平方米)
(其它50万元/套)
(朝阳150000元/平方米)
(大兴80000元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
毕业季=租房季？过去毕业生选择留在北上广，现在则有不少人倾[]...
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竞自持拿地开发商角色要转变 未来自持住宅运营有多难？
-& 13:51:17来源：房掌柜 张兴达
[摘要]楼市调控之后，新房二手房市场明显变冷，成交趋于平稳，但土地市场一直保持相对活跃的状态，虽然各种针对土地出让的政策频出，如竞拍自持面积、竞自持年限等，不过整体仍然呈现出“房冷地热”的趋势。 天津年内 ......
楼市调控之后，新房二手房市场明显变冷，成交趋于平稳，但土地市场一直保持相对活跃的状态，虽然各种针对土地出让的政策频出，如竞拍自持面积、竞自持年限等，不过整体仍然呈现出“房冷地热”的趋势。天津年内卖地收入超300亿 近日，中原地产研究中心发布统计数据显示，截至6月13日，中国“卖地”收入最多的50大城市年内合计土地出让金额达1.13万亿元，与2016年同期8439.3亿元的数据相比，上涨34.3%。从数据上看，土地出让收入高的地方，依然集中在一二线城市。其中，包括天津在内的12个城市“卖地”收入超过了300亿元。北京以851亿元在全国排名居首；武汉次之，达到743亿元。中原地产首席分析师张大伟表示，目前看来，各地楼市调控政策明显收紧，针对土地价格的调控层出不穷，限价、增加持有等政策非常多，一、二线城市楼市整体“量价齐跌”，土地市场溢价率得到抑制，但房企仍在积极补仓。另一方面，由于去年房源销售火爆，房企库存消化量大，房企补充土地的积极性也较高。在此背景下，房企对热点区域、优质属性地块依然激烈拼抢。竞自持难挡房企拿地热情自今年以来，天津土地出让在报价达到上限后，开始竞拍自持面积，其中包括自持商业面积与自持住宅面积。最近的一宗土地出让为6月14日上午出让的一宗滨海新区大港育才路住宅用地，该地块以总价0.8505亿元、8000平米自持面积（自持比例约为49%）成交。
责任编辑：张兴达
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