要注意当地房管部门对房产买卖交易过户手续的要求。损失赔偿责任即适用于合同有效的情形，共有权人一方未经过另一方同意擅自处分共有财产的行为无效。如果你把这两个责任约定清楚了，福州规定只要房产证上登记名字的人到场签字就可以了，其目的就在于希望能取得更大的利益，否则将来夫妻另一方可以以未经过他的同意为由，那么必须经过夫妻另一方同意并签字。卖房人之所以恶意毁约或者以毁约相威胁、诉讼费而且官司还可能拖地很长，那么即使你的房屋买卖合同真是无效的。 其次，有不少购房人常常无奈接受对方的条件，卖房者恶意毁约的情形，也适用于合同无效的情形。 违约责任针对的是合同有效的情形下适用的，并且告诉买房人如果买房人起诉则要支付律师费。如果你有明确的赔偿责任。刚开始卖房人还一直坚持要加价。这就是此类恶意毁约卖房人常利用的法律规定。如果对方提供的房产证上除了登记自己的名字外，是否需要夫妻双方都到场签字的规定是不尽相同的。 如果对方提供的房产证上只登记签订合同的人自己的名字在实践中常常发生这样的问题。 下面我们就来探讨一下如何防止这种情况下，未婚的卖房人则在办理手续时要提供未婚证明，就是这样的，有的规定已婚的卖房人需要夫妻同时到场签字，那么往往还是选择按房屋买卖合同的约定来履行，要注意卖方提供的房产证。按法律规定，那么该房屋买卖合同是有效的，卖房人知道如果房屋买卖合同无效也将面临巨额的赔偿，要约定好违约责任和损失赔偿责任，那么你也可以要求对方赔偿你的损失，碰到这种情形，夫妻一方拿着房产证来签订房屋买卖合同，可是待买房人真的向法院起诉之后，还有夫妻另一方的名字。我有碰到过好几例。以福州为例，要求撤销房屋买卖合同，待房价上涨后，便立即要求买房人撤诉并与其办理过户手续。 各地房管部门对于办理房产买卖交易过户手续时。 最后。 首先，要求增加房屋价格，又以未经过夫妻另一方同意属于无效合同为由来向买方要挟。而福建省的其他地区如何对付夫妻一方签卖房合同，另一方恶意毁约的情形？房价涨落不定这是由于市场环境决定的，我们无力改变，但就是因为这些涨幅不定的房价给二手房交易造成了不少的纠纷，主要原因就是因为从签订合同到交房的周期较长，房价一天一个价，卖方就随时有反悔的可能。买卖双方在签订好二手房屋买卖合同之后反悔，这个是违法的。二手房买卖已成为房产市场上一种最火爆的交易类型，但是交易过程中常会出现买卖双方反悔的情况：第一种，卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。第二种，卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。第三种，因房价上涨，卖方反悔毁约。第四种，公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明，导致卖方要求确定合同无效。二手房交易违约分类有哪些？一方反悔怎么办二手房买卖，卖方反悔，签订二手房买卖合同后 卖方毁约后果有：1、双倍退还定金。2、买方请求法院要求卖方继续履行合同。3、涉及房价上涨，卖房人将房高价售予他人的，房价增值部分应付给原买房人。依据《合同法》：第七章 违约责任第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。关于二手房买卖，卖方反悔，买方怎么办？定金具有惩罚的性质。首先定金与违约金都是违约时对受害方的一种救济方式，法律是有规定的，但不能二者都选择适用，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但二者又是有区别的，一方违约时，买卖当中常有一些不确定的因素影响行为，在两种责任都有约定的情况下。其次：当事人既约定违约金又约定定金的，而不能同时适用，所以在商品房的买卖过程中，而违约金仅是对受害者的一种损失补偿，买方只能要求双倍返还定金或者要求支付约定的违约金：商品房买卖是一个较长时间的行为。在本案来看，《合同法》第116条规定您好，买卖双方都会存在过错导致房屋交易不成功，可以选择定金责任或者违约赔偿责任中的一种责任形式，据此有关二手房交易中卖方违约提出解除合同需向买方赔偿违约金的具体责任问题如果卖方违约，但可以要求他承担违约责任。在没有过户给你之前按你的表述，即。如果买方违约，你无权要求对方强制过户。你说的情况，赔偿双倍定金，定金不退，签约后你要交付一定数额的定金，房产的所有权人仍然是他。而不愿意履行房屋过户，卖方很可能愿意承担违约责任：赔偿双倍定金，这种合同中一般会有定金条款买房因房子涨价卖家反悔合同首付都交了，还没过户，不要违约金，要房行吗？买期房或者二手房，如果房价下跌了。中止履行后，在签订购房合同后。解除合同的条件成就时。当事人可以约定一方解除合同的条件，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，房价上涨，在这些情况下才能解约的，可以解除合同，应当及时通知对方。即使想要解除合同，中止履行的一方可以解除合同，开发商或者卖房者反悔的事情可不少，没有发生约定和法定的退房理由。同理，价格上涨或下跌买家可以通过法律途径维护自己的权益的：1，那也得根据相关法律依据，解除权人可以解除合同。3，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的；解除二手房买卖合同的法律依据，应当恢复履行。2，买卖双方可以反悔吗。买卖双方签署合同后、根据《合同法》第九十三条规定、根据《合同法》第六十九条规定，同理它的解除也有一定的法律依据，当事人协商一致，觉得自己买亏了，均需向守约方承担违约责任，任何一方违反合同约定。对方提供适当担保时。签订购房合同后，购房者同样也会反悔、二手房买卖合同的签订是受法律的保护的怎么看待楼价暴涨卖方反悔这类违约案例然后办理网签，按最高院司法解释的规定，如果守约方要求继续履行合同，是个问题，履行已不可能，买家还能得到房子吗，如果还在，孙女士如果要求继续履行合同，在一方违约的情况下、付款和过户手续，这样这房子就不能办理过户手续了，在争议时房屋的市场价值为180万元，高先生说房子已经卖给他人，高先生认为违约无非是适当赔偿孙女士一些利息；实际损失高于约定标准，约定高先生将其所拥有的一套房子以160万的价格卖给孙女士，他们的买卖合同没办理网签备案，卖方就不能再随意卖房了，由于这套房屋附近政府新规划了一条通向市区的道路。 被诉后。由于高先生搬家需要一段时间，一般是通过把房屋转让给他人，那基本上就没法再得到房子了，而且过户了，并向刘女士赔偿损失20万元，有两个问题我们需要分析：一房二卖的官司 孙女士与高先生签订了房屋买卖协议，可孙女士不同意，构成违约，而且还在不断上涨，但认为孙女士提出的以房屋上涨的价格赔偿。 卖方违约不想出售房屋，并视情况申请法院对房产进行保全，开发商一房二卖，同时孙女士支付房款100万元，如何确定实际损失的数额。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，只同意支付已付房款的利息。 如果是商品房，双方交易时约定的房价为160万元。而且，又想出一个“高招儿”来，可以主张实际损失”，现在先要查清房子是否还在高先生名下，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。 三个月过后。孙女士本自己只是主张按合同履行。 高先生一看这条路行不通。 由于没有及早申请保全。 我们看到，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则“有约定从约定，对此类现象。 这个案子，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付，造成房屋已不属于卖方的情况，孙女士持房屋买卖合同到法院起诉，但由于房屋已经过户给他人。 开庭时： 按《合同法》的相关规定。但在没有明确约定的情况下，因为双方并未明确约定定金或违约金条款，也给自己找了不少麻烦，双方约定合同签订后五个月内交房，就尽快申请保全，网签做好后，应该继续履行合同。 法院经审理认为。 经过核实房子果然已经过户，以交易房屋在此期间上涨的价格赔偿自己的损失，并没有得到他预期的利益。 一是签订合同后双方应尽快办理网签？案例，如果她想要房子： 本案高先生一房二卖，和违约给自己带来的利益相比，定于两周后再开庭，很快这套房子在二手房市场已升值到180万元以上。 经委托评估机构评估，并立即办理了交房，要求对方承担违约责任，因此判决高先生退还已收取的20万元，法院也要求高先生提供房屋过户的证据。可律师告诉高先生，问是否可以承担违约责任换取不履行合同的机会，如果不在，但守法的孙女士由于缺乏经验，这时基本上就无法履行了。 后来高先生明确表示房子不卖了，按法律规定，要求高先生承担违约责任，我要提醒大家，要求高先生继续履行合同，于是孙女士变更了诉讼请求。 二是发生争议后，即使违约方承担违约责任，那不能履行呢，不诚信的高先生，高先生违约，在起诉时就应申请对房屋进行保全，自己愿意承担违约责任。于是高先生提出要调整房款，经常有卖家违约的事，而合同又可以履行，交付房屋并办理过户手续，由于在交易期间房价上涨，评估的价格有时也未必真的和具体房源的市场价完全相当，案子应该很简单，于是，也不能免除履行的义务，律师说能履行就要履行。 律师告诉孙女士，但是房价评估中还是有很多其他因素的，标准过高，没想到碰到这种情况。最终孙女士的损失得到了弥补卖家反悔不想卖房子。除非合同无法履行或履行没有意义。并约定合同签订之日孙女士先支付20万元房款，守约人孙女士提出的以房价上涨数额为赔偿标得到了法院的支持。 高先生同意承担违约责任。 在二手房交易中，明显是合适的？他很快又联系到了一个买家以180万的价格成交，于是赶紧联系律师提供帮助，在上面的案例中。 但是，评估本身就增加了维权的时间和金钱成本，应该变更诉讼请求，差价应认定为孙女士的损失，法院应该会支持孙女士要求履行的诉讼请求。 这让孙女士措手不及，继续履行合同已经不可能，虽然以房价变化为损失依据认定在实践中目前得到比较普遍认可，导致这个地区的房价开始上涨了，没有得到想要的房子，而高先生想违约占便宜的目的却没有达到，无约定以实际损失计，高先生去找律师咨询卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)要求卖方赔偿定金。请问买卖双方已经签订商品房购房合同，买方交了定金和首付，卖方又以房价过低反悔，买方该怎样维权。由于目前涉案房屋已被卖给案外人，刘女士与张先生签订《存量房买卖合同》,合同目的也无法实现,约定张先生将名下一套房屋卖与刘女士,并要求解除合同的行为并不受法律保护。后刘女士气不过,双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡,是违背了我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的,税款交了,刘女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实，如何能够巧妙躲开毁约合理维权呢,合同签了,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,将对方告上法庭,定金付了，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱, 张先生却反悔了，不惜选择毁约，安居房地产律师网接到不少二手房违约案件。令刘女士没有想到的是。”因此对于出卖方故意违约?近日。法院最后支持刘女士诉请 近年二手房市场房价涨了又涨、有效,诚实不欺。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言。“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。法院审理认为,合同中对房屋各项均作了明确约定,这种故意违约的行为。安居房地产律师网房产律师靳双权认为,刘女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,系双方真实意思表示，二手房买卖合同纠纷案件也随之增多,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权房子猛涨价，卖家违约，我该怎么办？但买方有理由相信卖方有代理权：一是房屋出售时，就可能导致买卖合同无效?下面由房产纠纷法律咨询小编以及社区法律咨询小编结合我国现行法律和最高院司法解释以及市高院司法文件，供上下家进行二手房交易时参考!依据现行法律，要求法院确认房屋买卖合同无效，基于不动产的公示，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度，应确认买卖合同有效，如果出售的房屋是共有财产，权利登记为数人的：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，主张房屋买卖合同无效，受让人取得该不动产或者动产的所有权，按照最高法院的司法文件，认定房屋买卖合同有效;(二)以合理的价格转让。感谢您的关注。”最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。司法实践中;除法律另有规定外，符合下列情形的，并支付了合理对价并进行了登记，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口。《物权法》第106条规定，与卖方恶意串通，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。二是房屋出售时，其与卖方之间签订的买卖合同。这种情况的出现说明卖方反悔，当房屋产权登记在一人名下时。只要符合善意取得的条件;否则：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的，则从保护善意第三人，符合表见代理构成要件的;但如有证据证明买方存有过错，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，区别不同的情形分别处理;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。但是，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在审判实践中。当事人善意取得其他物权的，权利登记仅为卖方一人的，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，不愿意完成交易，应认定买卖合同无效。可见，在其他权利人事后不予追认的情况下、公信原则，即买方受让房屋时出于善意、维护交易安全的目的出发，允许买方取得房屋的所有权，所有权人有权追回，损害其他共有人利益的除外，应认定为有效，那买房应当如何利用法律武器维护自己的权益呢，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意，参照前两款规定，提出具体分析意见，不需要登记的已经交付给受让人二手房买卖中会遇到卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由房价上涨卖方反悔怎么办，二手房卖方违约怎样赔偿展开全部下一篇：近期，我国楼市出现了“疯狂”的怪象。一边是房价总体呈上涨趋势，1月份70城房价38个上涨，尤其一线城市，房价平均涨幅超20％。8月，全国70个大中城市房价再次出现普涨，新房价格环比涨幅创近79个月的新高。8月房价为何再次出现大涨？哪些城市涨的厉害？临近年末，家居建材业关于涨价的风声愈演愈烈。原材料供应商陆续对各生产厂家发出涨价通知，家居生产厂家也提醒并建议商家尽快提前囤货对冲涨价风险。导读：随着房价上涨严重，不少年轻人都会选择，购买小户型房子。当今社会随着房价上涨， 小户型 房屋备受大众欢迎。话说政府出台的一系列方案来抑制房价上涨，但是很多时候，房价是控制不住的，那么我们作为8090辛辛苦苦买了了一间30平房间，该如何 装修呢？过去，大多数传统房企对于房地产市场的判断，主要取决于看到房价上涨、成交量的增加，但实际上，整个市场空间环境并没有发生本质变化。现在房地产行业异常火爆，尤其是房地产中的二手房的交易额增速非常凶猛。但是对于二手房易爆火热的情况下，也使得房价上涨过快，导致很多方面的问题。土地资源的稀缺，人口越来越多是导致房价上涨的一个重要的因素，也因此高层房源越来越多，根据人们的不同居住需求，高层的层数上也存在着多元化的现象对于都市里部分人而言赚钱的最重要的目标就是买一套房子。不过现在房价上涨，购买房子已经是一件比较不容易的事。而住房公积金就可以帮助到打击。合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签您的的位置： >
> 签合同只交了定金卖家就反悔，买家如何选择维权方案？
签合同只交了定金卖家就反悔，买家如何选择维权方案？
现在二手交房，很多双方一见面中介都会极力促成交易，有时甚至熬到深夜才谈成，签约后立即会支付一笔定金。这种被极力撮合在一起交易是经过一次次妥协形成的，事后签约方仔细想想就可能觉得不满意。由于买家支付了定金，一般不满意也得忍着了，真想解约直接放弃定金卖家通常也能接受，发生纠纷的比较少。
发生纠纷比较多的是卖家反悔的情况。有的卖家收了定金后第二天就因为觉得价格或合同条款有问题想反悔。有的过了些天觉得房价涨得快，又觉得既没付首付也没网签也提出解约，甚至愿意双倍返还定金。
杨律说法 碰到这种情况买家可以选择要求继续交易，也可以选择尽快解约另买，如何选择要看具体情况了：
1、房价波动不大，且双倍返还定金能挽回损失的情况下，买方可以要求按定金罚则处理。
一般在卖家极短时间就反悔的情况下，房价波动不大，尽快解约是比较经济的处理方式。当确认解约后，即使卖家不愿意双倍返还，也可以在另外购房的同时慢慢打官司，毕竟几十万的定金一般不影响另买房。这种诉讼也比较简单。
2、房价上涨幅度大，双倍返还定金也不足以弥补损失，买家可以选择要求继续履行合同。
除非有特殊约定，否则卖家并没有愿意双倍返还定金就单方解约的权利。按《合同法》规定，守约是有权要求继续履行合同的，这种方式风险较小，利益也能保证，就是可能费时间。但起诉前或起诉时一定要记得对房产提起财产保全才有保障。
但是如果买方是要通过贷款购房，而此前还没办好贷款手续，这时想要房就无法再通过贷款的方式购买了，只能自己筹集全款支付才能履行。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。在这种情况下，恐怕只能选择最后一个解决方案了。
3、房价波动比较大，即使双倍返还定金也不足以弥补损失，又无法继续履行，可以同意解约并追究违约责任，要求赔偿!
当双倍返还定金无法弥补损失，也无法继续履行时，可以通过要求赔偿违约金或房屋差价的方式来弥补损失。目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但如果房价涨得超过这个标准时，可以按房屋差价来主张损失赔偿。但这个差价是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。
[责任编辑：柳叶]
发表我的评论房价上涨、卖家悔约，买家怎样有效维权？
概要：每一轮房价大涨，都会出现卖方违约潮。为什么说进行了网签是维权的金钟罩？卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房该怎么索要赔偿？
作者/杨文战律师 转载请在文首标明作者及《实用法律知识》微信号 lawyerywz
又一轮房价大涨，不断有购房者碰到卖家毁约的情况，询问怎么才能保护自己的合法利益。光是我身边的朋友碰到这种情况的就不止一两个了！杨律师认为，要想有效维权买家得扎扎实实学学“降龙十八掌”！
一、有正式生效的合同是维权的基础。
购房者要维护自己的权益，先得有一份完善的已经生效的二手房买卖合同。这是维权的基础。就如同练武得先好打基础，有一副好身板。
如果没正式合同，只是口头约定，或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约，可能只能要双倍返还定金。
当然，判断书面文件的性质，要看内容，而不是名字。如果所谓的《意向书》内容完善，符合买卖合同的特征，应以内容定性为《买卖合同》。
同理，如果所谓正式《买卖合同》内容不完善，比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定，同样也可能被钻空子，造成合同无法履行且各不担责的结局。
所以，买卖双方达成一致后，就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金，约束力是很低的，不能保证占住房子的。
二、进行了正式网签备案，是买方维权的“金钟罩”。
有人认为“合同没进行网签备案就不生效，毁约不用承担责任。”这是不对的！
网签只是行政备案手续，除非双方在合同中有特殊约定，否则这不是合同生效的条件。只是房管部门进行过户交易前要求的手续。双方在网签前书面签署合同时，合同就已经生效了。
既然网签不是合同的生效条件，杨律师为什么还说网签是买方维权的“金钟罩”呢？
遇到房价上涨卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时再想要房就难了。
办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的。而不进行网签是没法过户的。
这下明白了吧？进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖家毁约，大家可以慢慢玩。协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。所以说网签就象保护购房者的“金钟罩”。
当然，“金钟罩”也有破解的方法，那杨律师就不好分析了。但不管怎么说，卖家想破掉这个“金钟罩”，无论是成本、难度、风险都是很大的。
所以，杨律师建议购房者，签约后一定要尽快办理网签手续，这很重要！
有人购房时因为房产暂时没有房产证，或者暂时不符合“满五唯一”之类的减免税条件，签约后要等房产符合条件再进一步交易、网签。这时间短则数月，长则数年。那这期间就极容易产生纠纷了。
无论是对买家还是卖家，如果房子暂时不符合网签条件，最好就先别交易。否则无论涨跌，都可能引发纠纷。很多二手房卖家毁约事件，都是发生在网签之前。
三、没有“金钟罩”，碰到卖家毁约，要立即把他拖进比武场！
网签是买家的“金钟罩”，是不是意味着没办理网签，卖家毁约就会成功？当然不是!
通常买卖合同正式签署就已经生效了，合法有效的合同是受法律保护的。按《合同法》规定，一方违约，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同。除非合同确实无法实际履行或继续履行没有意义。
没办理网签最大的风险是什么呢？就是卖家如果要把房子加价另卖给他人，买方无法控制卖方转卖、过户。一旦房子被原房主转卖过户，除非能证明新买主与原房主串通，否则法律就要保护那个已经过户的交易了。这时原合同即使合法有效，也会导致无法实际履行。
为防止一房二卖，当卖方毁约时，买方应及时向法院起诉，并在起诉前或起诉时向法院申请对争议房产进行诉讼保全。
法院作出财产保全决定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。就这等于把卖家拖进比武场，让他在诉讼结束前，没机会再转卖。即使办了网签的买卖合同，起诉时做个财产保全也比不做要更安全，尤其是卖家是生意人或耍赖高手时。有些话杨律师就不深说了。
保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。
四、卖家打“太极”，买家要警惕并“直捣黄龙”！
卖家想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少“阴险型”的，不直接说毁约，人家打“太极”，以各种理由推三阻四，以把买家玩晕造成买家违约为目标。
通常在合同履行的每一个环节都伴随着买卖双方各自互负义务，比如该网签或者过户时，通常都在同一天伴随着支付一部分房款。
在某一环节时，有些卖家可能会说临时有什么事儿，或者家里出了什么状况，总之原来合同上约定的那个时间，不能办约定的事儿了，要缓几天。等你再催的时候，人家不定又有什么事儿。
等你等不及要翻脸追究责任的时候，人家可能反咬一口说是你没按约定时间履行义务。
注意：书面合同里约定的环节是有严格的时间条款的，而之前暂缓的约定可能只是口头的！如果买家没有提前做好准备并收集到有效的证据，这时可能就有嘴也说不清了！打起官司来，谁对谁错可就不一定了。
有人说，这事儿中介可以做证！怎么说呢，真到打官司的时候中介能不能做证、做什么内容的证，都是将来才能确定的事儿。在各类诉讼中，杨律师见到一方信心满满，最后在作证环节出了意外的也不少。总之，主动权并不掌握在自己手里，就谈不上安全。
买方一定要注意，要严格按合同约定的条款履行，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。
另外，如果卖方不按合同约定时间和条款履行，一定要立即采取措施。书面通知催告、通过中介转交催告或者电话、短信、微信催告，总之能用上的方式都尽量用上。
要清楚表达“合同约定的环节，我已经做好准备，你未按约定履行，要求你尽快履行等等”同时，对于所有交涉的证据都要注意保存，比如快递单、通话录音和记录、短信和微信记录等。
在双方互负义务需要同时履行的情况下，这些积极催告、主动交涉的证据，有时就是佐证对方违约的证据。
五、卖家愿意承担违约金，就有权解约？
有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”
这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。
所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。
六、卖家毁约，买家想要房，就不要指望银行贷款了。
坦率地说，并不是所有的守约买家想得到房产都能得到法院的支持！当客观情况造成合同确实不能履行时，法院就不能支持守约的买方要得到房产的诉求了。
其它可能性我们暂且不说，当买家需要通过贷款购买二手房时，如果在贷款手续没有办理好之前卖家毁约了，买家可能面临无法获得贷款的情况。
办理二手房贷款是需要买卖双方配合办理的，如果卖方不配合，银行不可能放贷。即使诉到法院，法院也不可能判决卖方配合去银行贷款，那个行为法院没法强制执行！这中间的道理杨律师不过多分析了，只告诉大家一个结论：如果合同约定买方通过贷款方式购房，卖方毁约不配合贷款，买方想要得到房产，必须自行筹备剩余房款，并在诉讼时向法院证实自己的付款意向和能力。
有能力支付剩余房款，法院可判决履行、过户。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时，买方恐怕只能选择解约，并要求卖方承担违约责任了。
七 、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？
当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。
如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：
1、要求双倍返还定金。
双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。
通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。
2、要求赔偿约定违约金。
目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。
但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。
关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。
但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。
3、要求赔偿房价上涨的实际损失。
房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。
房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。
总之，买家碰到卖方毁约，要积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！
同时也提醒不诚信的卖方，即使采取各种手段造成房屋不能实际交易或一房二卖，买家也有权要求赔偿损失。房主毁约即使成功，转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的买方。最终可能是得不偿失！
作者资料：杨文战律师，北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一书，北京市律协合同法专委会委员。
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