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&物业纠纷常见案例解析 遇到物业纠纷你是如何处理的？
物业纠纷常见案例解析 遇到物业纠纷你是如何处理的？
来源：房天下 &&发布时间：
&随着越来越多人购买了属于自己的房产， “业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。
物业纠纷常见案例解析 遇到物业纠纷你是如何处理的？ 在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了。问题是，现实中不少业主对物业不满引发的纠纷，其实并不属于或者不完全属于物业的责任，笔者结合几则现实中发生的案例对此加以简要的分析。 与业主有纠纷物业无权停电案例： 某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。 业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。 业主认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害、恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失。 法院经审理后认为，被告物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对原告采取停电措施，否则就构成侵权。 原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利。 原告要求被告赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据，法院不予支持。原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。作为物业服务企业，无论和业主有什么矛盾，都没有采取停电措施的权利。 物业企业的职责是为业主提供优质服务，不能采取对业主停水、停电之类损害业主利益的手段，而且排除电力故障是供电部门的责任，物业服务企业应予配合。 与邻居有纠纷属于相邻关系案例： 杨某住在临街巷内的一处平房，邻居刘某因为开了一家饭馆，安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在刘某自家的房顶上。 杨某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻，两者相距约1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是杨某家一层住房主要的通风通道。 刘某的饭馆正式营业后，杨某发现自家二层房间里总有股油烟味，且一旦开窗通风，油烟味反而更大。 查找原因后，杨某发现原来是刘某饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜到自己的房间里。 杨某找刘某商量解决油烟排放问题，但刘某置之不理。去物业投诉，物业管理人员也只能上门劝说，然而丝毫未起效果。不得已之下，杨某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，停止侵害、排除妨碍。 &&& 法院受理此案后，先主持双方进行调解，但因双方分歧较大，调解无效。法院最终判决：被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告杨某的合法权益的损害。根据 《民法通则》第十八条规定，被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。 评析：本案涉及相邻关系中几个方面的问题。 &&& 相邻关系，从权利的角度可以称为相邻权。 所谓相邻权，是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要方便的权利。 正确处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。 这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。一旦相邻方的行为侵害了他人的合法权益，就有排除妨害的义务。 对前期物业不满可开业主大会选聘案例： 某物业服务企业是开发商的全资子公司，承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理业务。 业主入住后，对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损，并要提高物业管理费，双方僵持不下。 评析： 本案中造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因，是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方都认同的物业收费标准和服务标准。 既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。 实践中，前期物业与业主产生矛盾的事例并不少见。 作为房屋建设单位，首先应通过招投标的方式选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定； 其次在销售合同中应有明确的物业管理条款，包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分，避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业服务企业的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾； 再次，召开头次业主大会选聘物业时，物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款； 较后，物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定收费。 《物业管理条例》颁布以后，规定应建管分开，开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然，物业服务企业必须通过自身实力才能赢得市场。 合同时间违法业主可主张无效案例： 某物业服务企业系某房产企业出资设立，该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理. 按照开发商与物业企业的约定，委托期限为8年，每平方米收费2.5元，而同等小区同等物业的收费只有每平方米1.2元。 业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比其他同等物业高出许多，业主对此不满，矛盾纠纷不断产生。 评析： 根据 《物业管理条例》和有关法律法规规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，一般不得超过2年。 本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，该约定因违反了法律强制性规定，按照合同法的相关规定属于无效约定。 该前期物业管理合同关于物业管理费的约定，属于依法可以申请变更的条款。 &在签署相关合同时，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明。 其次，如果该价格条款有显示公平的情形，按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。
《物业管理条例》的相关规定 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 &第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
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按Ctrl+Enter发送1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销深圳市农产品股份有限公司、深圳市龙城物业管理有限公司桃源村管理处、深圳市龙城物业管理有限公司与排除妨害纠纷二审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1645号上诉人（原审被告）：，住所地：广东省深圳市南山区。负责人：徐永平。上诉人（原审被告）：，住所地：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：徐永平。两上诉人共同委托代理人：王丽娜，律师。两上诉人共同委托代理人：龙耀兰，律师。上诉人（原审原告）：，住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：陈少群。委托代理人：贺敬，律师。委托代理人：宋剑峰，律师。上列当事人排除妨害纠纷一案，上诉人（以下简称“农产品公司”）、上诉人（以下简称“桃源村管理处”）、上诉人（以下简称“龙城物业公司”）不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第212号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。农产品公司原审诉讼请求：1、桃源村管理处、龙城物业公司对农产品公司物业恢复通水、通电；2、桃源村管理处、龙城物业公司赔偿农产品公司自日至桃源村管理处、龙城物业公司实际停止侵权日的损失，暂计至日为元（按2014年政府指导租金计算，要求承担租金损失的80%，剩余20%在另案要求案外人承担）；3、桃源村管理处、龙城物业公司向农产品公司赔偿可得利益损失150万元（暂计自日起至日止，要求赔偿至实际停止侵权日，按每月25万元计算）；4、桃源村管理处、龙城物业公司停止其侵害农产品公司合法使用物业的行为；5、桃源村管理处、龙城物业公司不得妨碍农产品公司装修人员进场。庭审中，农产品公司明确其第四项诉讼请求系要求桃源村管理处、龙城物业公司停止停水停电的侵权行为。原审法院审理查明：龙城物业公司系深圳市南山区XXX小区的物业管理单位。为证明农产品公司对涉案房产享有合法使用权，农产品公司提交了以下证据：1、农产品公司（乙方）与深圳市国土资源和房产管理局（甲方）于日签订的《微利商业用房使用权出让合同》，内容为：甲方将坐落于深圳市南山区XXXXX楼一层X轴-XX轴、X轴X轴间微利商业用房的使用权出让给乙方，建筑面积为3595.77平方米；乙方受让该房使用权后必须在其经营范围内从事安居小区生活配套服务业活动，不得将该微利商业用房改为其他用途；乙方受让上述微利商业用房使用权的价格为5000元／平房米，总价款元；及其他内容。2、深圳市国土资源和房产管理局出具的收据及深圳市住宅局出具的收费收据，证明农产品公司已付清涉案房产的房款；3、《关于办理XX大厦等五处房产确权的请示》及深圳市国土资源和房产管理局出具的《关于XX大厦等五处房产确权问题的复函》，其中复函载明：XX大厦、XX村、XX山、XX村、XX阁五处的商业配套，属市财政投资项目；目前，对于市财政投资政策性住房住宅区配套商业用房的产权处置和确权问题，尚无相关的政策依据。日，深圳市XXX投资管理股份有限公司（以下简称XXX公司）向龙城物业公司出具《关于妥善处理历史费用和物业启用问题的意见函》，内容为：受农产品公司关于办理原XX公司使用的7个物业相关事宜的委托，XXX公司从去年10月起，就农产品公司名下位于XXXXX楼一层物业的水电开通、装修启用、历史遗留费用等问题，与XX村管理处负责人多次沟通商洽；该物业的现承租方拟开办XX街市，将增加XX村的商业配套设施，为尽快启动物业装修及房屋使用，特提出相关解决方案和方式；对于XXX公司提出的方案如龙城物业公司有不同意见的，请在收到本函之日起五日内书面告知。日，龙城物业公司向XXX公司出具《关于妥善处理历史费用和物业启用问题的回复函》，内容为：2007年3月至今，该处产权物业因种种原因欠缴龙城物业公司管理费、本体维修基金及代付的水电费等，……针对XXX公司提出的要求龙城物业公司配合和支持XXX公司及承租人物业水电开通及装修的相关事宜，龙城物业公司表示理解，也希望能让承租人尽早进驻，但在欠费问题尚未妥善处理前，龙城物业公司实难从命，敬请谅解。日，XXX公司委托广东诚公律师事务所律师向龙城物业公司出具《律师函》，要求龙城物业公司在收到该函三日内停止侵害、开通水电、排除妨碍。日，深圳市南山区XX村业主委员会（以下简称XX村业委会）向XX村管理处、龙城物业公司出具《关于责成龙城物业对XXXXX楼一楼施工现场立即停止施工的函》，内容为：鉴于近日来XX村广大业主对“XX街市”进驻XX村持强烈反对态度，经XX村业委会全体会议讨论决定，责成龙城物业XX村管理处从即日起对XXXXX楼一楼“XX街市”施工现场立即停止施工，并采取停水停电、禁止施工人员及施工材料入场。日，XX村业委会出具《关于XX村业主反对“XX街市”入驻XX村自发签名的情况说明》，内容为：日“XX街市”在没有取得XX村管理处、XX村业主委员会及广大业主同意的情况下，擅自进行违规装修作业，XX村业主得知这一情况后，自发地在小区游行集会、挂发对横幅及向各级政府和有关部门上访投诉来表达抗议，特别是“XX街市”所在地—XXXXX楼周边业主更是义愤填膺，广大业主自发签名反对，短短几天时间就收集到2500多户业主签名，反对率超过80%以上。农产品公司提交一份日XX村管理处出具的装修保证金收款收据复印件，以证明XX村管理处、龙城物业公司收取了农产品公司的装修保证金，同意了农产品公司的装修申请。XX村管理处、龙城物业公司表示因该收据无原件，无法核实其真实性。庭审中，XX村管理处、龙城物业公司表示涉案房产没有停水停电，是因为涉案房产之前用于超市，超市停止经营后，涉案房产一直处于空置状态，XX村管理处出于安全考虑在2010年左右关闭了水电供应；XX村管理处、龙城物业公司还表示XX村管理处、龙城物业公司没有主动阻止农产品公司人员进入涉案房产装修，是因为小区业主反对农产品公司进驻，小区业委会向农产品公司发出要求停止装修的函后，XX村管理处、龙城物业公司于日开始不让农产品公司装修人员和材料入场。XX村管理处、龙城物业公司提交《深圳市南山区XX村管理规约》和《装修管理工作手册》，以证明物业装修应向物业管理单位办理相应的装修手续。其中《深圳市南山区XX村管理规约》规定：业主装饰装修物业时应事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。另查，日，农产品公司与案外人深圳市XX投资有限公司（以下简称“XX公司”）签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给XX公司使用，约定的租金标准为每月每平方米30.4元起，月租金元起。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，国家集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。农产品公司系涉案房产的合法使用权人，农产品公司对涉案房产的合法使用权受法律保护，他人不得侵犯。本案中，结合XX村管理处、龙城物业公司的陈述和龙城物业公司于日出具的《关于妥善处理历史费用和物业启用问题的回复函》内容：“针对XXX公司提出的要求龙城物业公司配合和支持物业水电开通及装修的相关事宜，……龙城物业公司实难从命，敬请谅解”，可以看出，龙城物业公司和XX村管理处确实存在对涉案房产停水、停电和禁止农产品公司装修的行为。对此，原审法院认为，因停水、停电的权利，只有法律、法规允许的政府相关部门依一定的程序才能合理行使，XX村管理处、龙城物业公司无权对涉案房产实施停水、停电措施。而且，农产品公司对涉案房产进行装修系其合法使用房产的权利，XX村管理处、龙城物业公司无权擅自干涉，亦无权妨碍农产品公司的装修人员进场。综上，因XX村管理处、龙城物业公司的上述行为造成农产品公司不能正常使用涉案房产，XX村管理处、龙城物业公司应当立即停止该侵权行为。对于农产品公司要求XX村管理处、龙城物业公司赔偿损失的诉讼请求，原审法院认为，首先，XX村管理处、龙城物业公司对涉案房产进行停水、停电以及阻止农产品公司进行装修的行为，导致农产品公司不能正常使用涉案房产，XX村管理处、龙城物业公司应赔偿农产品公司的损失；该损失系农产品公司不能正常使用涉案房产而造成的租金损失，而租金损失的计算标准应按照农产品公司将涉案房产出租给XX公司的租赁合同中约定的租金标准，即每月元的标准计算。其次，因涉案房产长期拖欠XX村管理处、龙城物业公司物业管理费，XX村管理处、龙城物业公司对涉案房产进行停水停电并阻止农产品公司进行装修系事出有因，且农产品公司未能使用涉案房产的另一个主要原因在于涉案房产所在的小区业主反对农产品公司的承租方在涉案房产开设XX街市，故农产品公司对不能正常使用涉案房产而产生的损失也存在一定过错，根据实际情况，原审法院酌定XX村管理处、龙城物业公司自日起按每月5万元的标准赔偿农产品公司的损失至本判决确定的停止侵权之日止。对于农产品公司要求XX村管理处、龙城物业公司赔偿可得利益损失的诉请请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、XX村管理处、龙城物业公司于判决生效之日起停止对位于深圳市南山区XXXXX楼X层X轴-XX轴、X轴-X轴间物业的停水、停电行为，并立即恢复通水、通电；二、XX村管理处、龙城物业公司于判决生效之日起停止妨碍农产品公司物业装修人员进场的行为；三、XX村管理处、龙城物业公司于判决生效之日起十日内赔偿农产品公司自日起至判决确定的停止侵权之日止的损失（按每月5万元计算）；四、驳回农产品公司的其他诉讼请求。案件受理费25704元保全费5000元，共计30704元，由农产品公司负担27456元，XX村管理处、龙城物业公司负担3248元。上诉人XX村管理处、龙城物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原审判决，将本案发回重审。2、请求判令农产品公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、原审判决回避或遗漏了农产品公司是否是涉案房产的合法权利人问题，严重认定事实不清。本案是侵权纠纷案件，作为侵权案件，应当首先明确农产品公司是否是合法的权利人，农产品公司是否正确行使其权利，然后才是审查被告是否存在侵权行为，侵权行为与农产品公司的损失是否存在因果关系等。因涉案房产所在小区的业委会已多次向市国土与房产管理局（下称国房局）主张涉案房产应当归属小区全体业主所有，理由是涉案房产所在小区是市政府投资的安居房，全体业主也已分摊了公共配套的建造成本，当时国房局与业主所签订的房屋买卖合同也没有约定小区公共配套的商业用房归属于国房局，而关于小区公共配套的商业用房的产权归属问题目前尚没有相关的政策与法律法规，那么涉案房产的产权归属或合法权利人是待定或不明确的。也即国房局是否有权将涉案房产出售给农产品公司也是不明确或待定的，自然农产品公司是否为涉案房产的合法权利人也是待定的或不明确的。在权利未查清楚或明确之前，进行后续的审查与处理必须导致认定事实不清。二、原审判决没有审查农产品公司是否正确行使其权利，也是认定事实不清。退一万步说，即使农产品公司是涉案房产的合法权利人，但是作为权利人或业主，首先应当遵守小区的管理规约与遵守物业管理公司的管理制度，比如使用房屋时不得侵害全体业主的公共利益，在装修前应当履行一定的手续等。再者，农产品公司与国房局签订的合同以及农产品公司与承租人签订的租赁合同也很明确房屋的使用是用于小区的公共生活配套，且必须遵守小区的管理规定以及不得导致小区业主与管理单位的反对。遗憾的是，原审判决对这些事实与问题只字不提，更别说作出审查与认定，导致本案的错判。三、原审判决在通水通电的问题上，存在严重错误与事实不清。首先，XX村管理处、龙城物业公司从来没有对农产品公司采取过停水停电措施，这在一审时也予以明确。涉案房产的水电供应因前使用人停止经营离去，出于安全考虑而关闭了水电供应。时隔四、五年后，农产品公司出来说想启用涉案房产，经过交涉，由于农产品公司不愿意清偿之前所拖欠的水电费用，则开始双方未能达成一致。但其实在后来，农产品公司的承租人已在日就开始启用并装修涉案房产，日业委会基于广大业主的强烈反对发函给XX村管理处、龙城物业公司，要求XX村管理处、龙城物业公司采取停水停电措施，并禁止施工人员与材料入场。XX村管理处、龙城物业公司收函后也没有采取这些措施，承租人仍然在装饰。直到日那天，在众多业主前来义愤填膺、强烈反对并参与的情形下，承租人的施工人员与施工材料才被阻止进场，但水电在日开通后至今一直再没有关闭。如果涉案房产的水电没有开通，农产品公司的承租户又何以进场装饰了长达一个多月，现场也可以反映过装饰过的痕迹，原审法院对此不来现场查看一下，XX村管理处、龙城物业公司的陈述是否为事实。综上所述，原审判决认定事实不清与认定事实错误，二审法院应当发回重审。另庭审中补充称：1、深圳市国土资源和房产管理局在出让涉案房屋的事实时候没有经过招拍挂的程序，程序违法。2、国土局出让房屋时没有所有权，实体违法。3、国土局出让房屋仅是出让涉案房屋的使用权，并非出让所有权。4、XX村管理处、龙城物业公司认为一审程序违法，遗漏了应当追加的当事人，理由是：基于涉案房屋的承租方深圳市XX投资有限公司对房屋的使用没有遵守与农产品公司房屋租赁合同的约定。将房屋的使用用途用作街市，违反了全体业主的利益，遭到业主的反对，违反了租赁合同第6条的约定。所以导致目前房屋未能正常使用的法律后果，应由深圳市XX投资有限公司承担。所以，应当追加深圳市XX投资有限公司作为被告参加本案的诉讼，但一审法院没有追加，程序违反。5、涉案房屋的产权争议或者产权问题，XX村业主委员会已向法院起诉了国土局，故本案的审理应当中止，等待该案的审理结果出来再恢复审理。农产品公司针对XX村管理处、龙城物业公司的上诉答辩称，1、首先，农产品公司认为农产品公司为涉案房产的合法权利人，2、农产品公司合法行使涉案房屋权利人的权利。3、农产品公司对不能合法行使涉案房屋的权利并不存在任何过错，而是由于XX村管理处、龙城物业公司所导致的。并且，XX村管理处、龙城物业公司所增加的上诉理由无事实和法律依据。其他意见详见上诉状。上诉人农产品公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：变更原审判决第三项的赔偿数额为每月172596元，暂计至日为元，并改判一、二审诉讼费用由XX村管理处、龙城物业公司承担。事实与理由：一、农产品公司在不能正常使用涉案房产的问题上不存在过错，不应分担部分损失。一审法院认为农产品公司长期拖欠XX村管理处、龙城物业公司物业管理费，以及不顾小区业主反对意见让案外人XX公司承租涉案房产并开设XX街市的行为影响了涉案房产的正常使用，因而农产品公司存在过错，酌定减少赔偿，但该事实认定明显错误。第一，从农产品公司在一审审理过程中提交的《关于妥善处理历史费用和物业启用问题的意见函》及龙城物业公司的《回复函》可知，农产品公司秉持友好、积极的协商态度与龙城物业公司尝试解决物业管理费的问题，并向龙城物业公司提供了欠费处理方案；在法律上，原房屋使用人拖欠的费用，与房屋权利人没有法律关联性，农产品公司基于历史原因，主动诚恳的要求承担本不属于农产品公司的债务，是十分难得的，只是由于龙城物业公司不配合，不愿意向农产品公司出具有关物业管理费明确的收费标准及具体金额，疑点较多，对具体金额欠缺依据、证据，所以农产品公司在物业管理费的问题上并无过错，一审法院以原房屋使用人拖欠费用的过错，作为房屋权利人的过错，不顾农产品公司曾主动愿意代为承担债务的诚恳态度，其理由十分牵强。第二，根据《物权法》第二条可知，物权人对自己享有的物权具有排他的权利，即自在的支配物权而不受他人干涉，因而农产品公司作为涉案房产的物权人，有权自主的支配涉案房产，并将涉案房产租赁给包括案外人XX公司在内的任何案外人对涉案房产进行任何不违反强制法律规定的使用，包括开设街市。而且，开设街市符合法律规定，也正是该微利房配套商业用房的十分合理的用途。此外，农产品公司亦明确，农产品公司将涉案房产租赁给案外人XX公司的开设街市的行为也并不影响小区业主的相邻权利，没有证据可以显示证明开设街市的行为会影响小区业主的通风、排水、用水、采光、通行、铺设电缆在内的相邻权利，反而，根据农产品公司拥有的资料显示，其他小区内开设的XX街市为小区居民带来便利。即便小区居民认为，开设XX街市是多余的，那也应交由市场来决定，并不应该侵犯农产品公司作为物权人自由使用涉案房产的权利，不应该存在这种“多数人的暴力”，该部分业主的行为，其实也是对农产品公司的侵权行为，是XX村管理处、龙城物业公司的共同侵权行为。一审法院以其他共同侵权人对农产品公司侵权行为的过错，作为农产品公司的过错，不顾农产品公司为侵权受害人，其理由也十分牵强。二、一审法院遗漏查明事实，酌定按照每月5万元（约为农产品公司出租XX公司租金的一半）的标准进行赔偿农产品公司的损失明显过低，不符合事实和市场行情。本案涉案房屋的实际承租价格远高于每月元。按照指导租金标准，涉案物业每月租金为21.5万元，农产品公司是国有企业，又是根据深圳国资委的规定通过公开市场（深圳联合产权交易所）公开招租的，并经过多个意向人公开竞价的，不可能以这么低的价格出租涉案物业。其实，一审法院遗漏查明相关事实，农产品公司和XX公司同时存在两种合同关系，农产品公司以该优惠价格出租涉案物业等七处物业给XX公司的前提是XX公司在两年内代为偿付6100万元的债务，农产品公司与案外人XX公司除存在租赁关系外，双方还签订有《股权代管及债务代偿协议》，XX公司对涉案物业的每月实际租金远超过20万元，即便按照指导租金的80%酌定，也应为每月172596元。XX公司本应于日向农产品公司支付到期的1550万元债权，但是由于XX村管理处、龙城物业公司妨害物权使用的行为，导致该笔债权延迟给付（见《关于XX公司债务代偿款问题的复函》），至今农产品公司也未全部获得该笔债权，农产品公司因而受到了巨大的经济损失。（需要说明的是，因一审开庭时法官没有释明，且侵权行为的损失一般应根据指导租金而非合同租金，故农产品公司在上诉期间才提交该等证据）综上，一审法院认定农产品公司有过错、酌定赔偿数额过低是不当的，请求二审法院依法改判，支持农产品公司请求。XX村管理处、龙城物业公司针对农产品公司的上诉答辩称，与上诉状及其补充意见为准。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。在本案二审审理过程中，为防止损失进一步扩大，本院通知农产品公司于日前进场装修并告知进入有障碍及时报告本院，XX村管理处、龙城物业公司对此表示同意并同意开通水电。农产品未向本院报告进入涉案房屋装修有遇到障碍。本院认为，本案为排除妨害纠纷。涉案房产为市财政投资项目，原深圳市国土资源和房产管理局为政府房地产的管理人，农产品公司与其签订《微利商业用房使用权出让合同》取得涉案房产的使用权，原审法院据此认定农产品公司为涉案房产的合法使用权人依据充分，本院予以确认。XX村管理处、龙城物业公司主张涉案房产应当归属全体业主所有依据不足，本院不予采纳。关于XX村管理处、龙城物业公司是否存在阻止农产品公司进场装修及未开通水电的侵权行为，龙城物业公司于日出具的《关于妥善处理历史费用和物业启用问题的回复函》明确表示“针对XXX公司提出的要求龙城物业公司配合和支持物业水电开通及装修的相关事宜，……龙城物业公司实难从命，敬请谅解”，该函意思表示明确，属于自认行为，原审法院据此认定XX村管理处、龙城物业公司存在对涉案房产停水停电和禁止农产品公司装修的行为依据充分，本院予以确认。农产品公司是涉案房产的合法使用权人，其对涉案房产的合法使用受法律保护，XX村管理处、龙城物业公司对涉案房产停水停电和禁止农产品公司装修的行为导致农产品公司不能正常使用涉案房产，原审法院认定XX村管理处、龙城物业公司应赔偿农产品公司的租金损失有事实与法律依据，并无不当，本院予以确认。关于赔偿的损失标准如何确定的问题，农产品公司主张根据政府指导租金标准，涉案房产每月的租金应为21.5万元，XX村管理处、龙城物业公司每月应承担该部分损失的80%即172596元的租金损失，本院认为，涉案房产长期拖欠XX村管理处、龙城物业公司物业管理费，尽管农产品公司并非当时的物业使用人，但根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，农产品公司作为涉案房产的物权权利人，对涉案房产的物业管理费负有连带交纳责任。因此，原审法院据此认定XX村管理处、龙城物业公司对涉案房产停水、停电和禁止农产品公司装修系事出有因、农产品公司对不能正常使用涉案房产而产生的损失也存在一定过错并无不当，结合本案案情，原审法院行使自由裁量权酌定XX村管理处、龙城物业公司按每月5万元的标准赔偿农产品公司的损失，无明显不当，本院予以确认。综上，农产品公司与XX村管理处、龙城物业公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。但根据二审查明的事实，XX村管理处、龙城物业公司于日前已允许农产品公司进场装修并开通了水电，农产品公司请求XX村管理处、龙城物业公司恢复通水、通电及停止侵权的事实基础已不存在，本院对该请求予以驳回。另，XX村管理处、龙城物业公司的侵权行为已于日停止，农产品公司请求的赔偿损失亦应计算至该日期止。故本院根据二审新出现的事实对原审判决作相应变更，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第212号民事判决第一、二、四项；二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第212号民事判决第三项为：上诉人XX村管理处、龙城物业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿农产品公司自日起至日止期间的损失（按每月5万元计算）；三、驳回上诉人农产品公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25704元、保全费5000元，共计30704元，由农产品公司负担27456元，XX村管理处、龙城物业公司负担3248元；二审案件受理费38133.84元，由农产品公司与XX村管理处、龙城物业公司按各自预缴数额负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　邓　　　　媛代理审判员　吴　 思　 罕二〇一五年十二月二十四日书　记　员　王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 : 官方论坛 :&官方微信 : 官方QQ群 : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：