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Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&70万买套公寓，赚了25万，还要交11万税？
来源：长颈鹿有钱途(ID：luckyko2016）
作者：长颈鹿
其实关于商业公寓的问题，各位鹿粉可以结合自己的实际情况考虑一下。
再次强调一下，一套房子到底是住宅还是商业公寓，主要看它的土地用途和性质，有的房子它只是名字叫xxx公寓，不代表它是商业公寓。
住宅用地是70年产权的，而商业用地一般只有40-50年产权，具体可以咨询开发商或者中介，这个他们没法骗你。
办理贷款的时候，商业公寓一般要求首付最低50%，贷款不超过10年，而且基准利率会上浮5-15%（看具体地区政策）。
住宅的话，首付最低到20-30%，贷款最长30年，首套房经常有利率优惠。
选住宅呢？还是选公寓？
2016年7月，我打算买第二套房产，坐标广州，那时候广州还没有暴涨，也没有史上最强限购令。
我以前的公司有一块地，开发了一个商业公寓（A公寓），就在我的鹿大堡附近（走路5分钟）。我马上给前老板打了电话，要了一个9折的折扣。
我喜滋滋地去看房。公寓是真的很美，豪华装修，一平25000大洋。最小的单位是30平房，复式结构，相当于60平，又大又漂亮。算下来一套总价75万，一年后交房。
我又去看了附近的二手房，鹿二堡、10年楼龄、28平、带户口学位、每平方25000大洋，小区不错，但是房子装修很破旧，总价70万大洋。
我回去研究了一下商业公寓，一盆冷水浇下来了：
首付5成，贷款10年，贷款利率上浮15%；而且没有户口学位，水电费还特别贵，最让人不能忍的是转手的税费特别高。。。
后来，我就果断买了28平的鹿二堡，过户后马上租了出去，月租金2300元。大概3个月后，广州房价暴涨，出了史上最强限购令。
现在过去了1年多的时间，在房价暴涨的情况下，我想跟大家分析一下买了住宅和公寓的收益情况差距到底能有多大。
住宅和公寓的收益情况对比
鹿二堡（28平），买入价70万，目前市值约125万，租金2300元。
A公寓（30平），买入价75万，目前市值约96万，租金2600元。
光市值，就差了29万。
其他租金的、利率、使用年限这些差别，我就不一一计算了。
但是，大家可以很明显地看到，同地段、同等条件下，公寓的涨幅比住宅低的多！
但是，如果你以为商业公寓只是涨得慢一点，那你就太天真了！！！商业公寓最致命的缺点是很难转手！！！
二手住宅和公寓的税费对比
北京和广州的限购令
目前，北京和广州都对“商住楼”进行限购。以号广州出台的政策为例：
(一)商服类项目未经批准不得改变为居住用途。
(二)商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。
(三)一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。
简单来说，就是如果你手头上有公寓要出售的话，你只能卖给公司不能卖给个人。政策一出，大部分的“接盘侠”都进不来了。
当然，如果你特别闲的话，可以注册一个公司再来购买公寓（住宅也适用）。这是逃避限购的一个有效方法（可以下次给大家八一八）。
但是这个方法有个致命的缺点，就是交易的税费特别高，交易成本又变高了。
事实上，很多真正的公司都不会以公司名义购买办公场地（也属于商业用地），而是用股东个人名义购买，之后再出租给公司，从而实现合理避税。
机智的你应该可以明白：如果本鹿买了A公寓的话，目前已套在里面了。
其他非限购商住房的地区
那么假如没有这个严格的条款，我们能不能把A公寓顺利套现呢? 在其他非限购商住房的地区，这类公寓产品的交易税费又有多少呢？
如果我们购买的是一手公寓，那么税费只有3个点的契税。但是一旦买到手，再卖出去的话，就属于二手房交易了。
买卖双方需要交纳这几种税费：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税以及契税。
以常见的50年产权公寓为例，其包含税种和计算方法如下：
1、营业税： (申报价-原值)*5.6%
2、个税： (申报价-原值)*5.6%
3、印花税：申报价*0.1%
4、契税：申报价全额*3%
5、土地增值税：
增值额*税率(税率：30%-60%)
增值额=申报价-扣除项目金
扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递加额
递加额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)
税率=增值额/扣除项目金
手工算起来比较复杂，所以我直接找了个网上的二手房交易税计算器测算一下：
A 公寓（非普通住宅），面积30平方，购入价格70万，卖出价格100万，持有超过2年。
结果这套公寓转手的税费高达11万多元。
图1 二手商业公寓税费计算
而同样条件下， 普通住宅的税费，最多需要6万，最少只要1万。
（普通住宅如果满足卖家持有2 年且唯一住房，可以免收个人所得税）
图2. 二手住宅买卖税费
目前二手住宅买卖，税费很多都是转嫁到买家身上，所以相比起住宅，购买二手公寓的买家的购房成本增加了5-10万。
我是不知道到底有多少人愿意多花这么多钱帮你接盘？就算要注册公司、商住两用，我干吗不直接买个一手公寓，税费只要3%，多么经济实惠！
如果卖家自付税费，那么总共才涨了25万，还要给11.5万的税费，这到底是图啥子？
因为个人进行二手公寓交易的税费真的很高的，要远远高于普通住宅的税费，这也是公寓市场平平的一个原因。
在可以购买普通住宅的情况下，我真的不建议大家买公寓。
如果你真的非常想要进行投资公寓产品的话，需要做好长线投资的准备，以出租回报为主，地价升值回报为辅。
如果地段选择好的话，入手时机好的话、那么租金收益还算是比较可观的。
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房屋户型：
建筑面积：48平方米
房屋朝向：南
所在楼层：中层(共7层)
房屋单价：46875 元/m?
参考首付：
参考月供：
装修程度：精装修
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
备注：本房为满二唯一，免收营业税（如非普通住宅，需收取营业税）和个人所得税。税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房源不同有差异，详情请咨询经纪人。
参考首付：67.50万&(&0成&)
贷款金额：157.50万&(&成&)
支付利息：万&(&利率%&)
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周边配套完善，紧邻城北北郊市场，城北小学，培正学校，石花山休闲广场，城北商业城，台山汽车总站，出入方便城北电梯高层128平方三房两厅，精装修，南北对流，&&格局方正，一梯两户，70年产权房，满两年，证件齐全，正常过户
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二手房过户税费，依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：一、契税：1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）买方不是首次购房；（3）车库；（4）非普通住宅（商业用房）；二、营业税：1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；三、个人所得税：1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%；四、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数 ；工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个；评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；购房证明：20元一份，一般需开3份；公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
采纳率：92%
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