[案例分享]经典｜二手房买卖三大常见的纠纷情况
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对于在上海努力工作的大部分人而言购买一套自己的房子是人生大喜之事然而随着交易过程中纠纷的发生喜悦随之化为泡影反而弄得购房者身心俱疲的情况比比皆是所以小编想和你们分享三大类二手房纠纷案例希望能对购房者带来一些启示。给人间多撒一点爱
第一类：户口问题经典案例：刘先生为了女儿能上上海某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套80平米的房屋，价款500万元，双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出，多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并要求其履行合同违约金。蒋先生辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金标准明显过高，且蒋先生请求法院酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。
依据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任，对于前者而言，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额亦会根据具体情况判定，无论何种形式，买房者诉至法院的目的，均是为了将原有户口迁出。而购房者往往已经支付完毕房款，甚至已经办理完房屋过户手续，该类纠纷愈发增多。在此情况下，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断。
第二类：房款问题经典案例：小刘在上海打拼多年，终于攒够了买房的钱，2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款，并将剩余房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户，不料，小刘汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。小刘称，剩余的房款是按照马女士的要求汇到张甲的账户的，对此，马女士予以否认，小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步的审理中。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在市场交易中，许多购房者因为是没有经验，抑或是粗心大意，抑或是出于对对方的信任，抑或是法律知识的欠缺，没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯，往往听信口头约定，一旦对方反悔，如果提供不出确凿的证据，便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中，买卖双方应对关健事项用书面合同形式明确约定，并由双方签字盖章确认，对于合同履行中有变更事项，亦应当签订补充协议予以明确，类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
第三类：“凶宅”问题经典案例：张女士诉称，2013年3月初，在某中介公司的居间服务下，张女士花费300万元购买刘女士的房屋，签订合同中，刘女士再三表示房屋之前没有人居住，更没有出过事。后张女士全家入住该房屋，不料入住后张女士每夜噩梦连连，在偶然和一位邻居聊天的过程中，张女士得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并要求刘女士对装修进行补偿。法院经审理后认为，房屋买卖的双方应遵守诚实信用原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为，违背了诚实信用原则，双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示，构成欺诈，法院判决支持了张女士的诉讼请求。
《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在实际交易中，大部分的房屋买卖双方并不认识，部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题，对于买房者而言处于信息不对等的状态，在此情况下，一方面，买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就“凶宅”问题约定违约责任；另一方面，签订合同之前，应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。
总结：这三大类常见案例看懂了吗？还是要多看看小编的文章！吃不了亏，上不了当！买房、买车出门谁都忽悠不了你！最新、经典的案例都在这里！
小编要把爱洒满人间大地！
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今日搜狐热点买二手房，遇到纠纷怎么办_百度知道
买二手房，遇到纠纷怎么办
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1．要求解除合同或确认合同无效要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。法院在审理这类案件时，会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。2．卖方或买方逾期办理过户手续卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续。买方想毁约时，主要采用不支付房款的方法，所以，一般是卖方不办过户手续而引起纠纷。这时，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉。同时，为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押，较好将房屋进行保全。如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。3．房屋出现质量问题如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，同时没有证据证明卖方对此是知晓的，则卖方不承担瑕疵担保责任。买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。质量及瑕疵问题都要明确写进买卖合同里。4．房内有卖方的户口或他人的户口房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以，此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。5．中介操作不规范如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。
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二手房买卖发生纠纷个人输多赢少 如何避开雷区
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在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭，个人输多赢少，大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况，除了增强法律意识之外，还需要在签订各种合约、文书过程中，尽早发现其中陷阱。六成个人输给中介个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭，输的一方往往是个人。3月15日，上海市司法局和律协举办“O2O法治沙龙”，邀请律师为市民分析居间合同中可能存在的陷阱。在活动现场，上海江怀律师事务所田思远律师分享了一组数据。根据他在数据库的检索，2015年上海居间合同纠纷一审判决共有1998件，其中将近60%的案件都是市民败诉，案件相对集中在佣金方面。在分析个人败诉比例过高的原因时，律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外，还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时，由于个人疏忽导致自己陷入被动境地，甚至输掉官司。仅凭个人力量，显然不能通已经配备了法务部门的房产中介公司相抗衡，因此在没有律师的参与下，败诉的往往居多。据了解，为了应对大大小小的纠纷，各房产中介公司基本都配备了具有法律专业知识背景的法务人员，而个人所具备的仅仅只是一些法律常识，与法务人员这个群体力量相差过于悬殊。而从经济角度来看，居间合同标的大多在3万～5万元不等，对个人而言是一个不小的负担，而对律师来说因为标的金额并不大又缺乏兴趣，所以个人不愿找而律师不愿参与，因此大多数情况下都是个人跟公司去“硬碰硬”，但又很难找到关键的事实和证据，其结果可想而知。各个环节都有“雷区”在遵纪守法的前提下，个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能会碰到的问题，从而尽量减少纠纷的发生，并保障权益？律师提醒说，二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中，应该将风险控制工作前置。这项工作如何操作算到位呢？其关键是在签订委托出售协议、交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中，留意其中的风险点，并提前将其化解掉。为了便于理解，下面我们结合具体案例来进行分析。谨慎对待独家代理目前各个中介公司为了让自己处于竞争的有力位置，纷纷采取独家代理方式，但稍有不慎，可能也会让自己陷入被动境地。【案例1】陈先生在出售房产时，考虑到对方是一家大型房产公司，网点众多，于是在经纪人的建议下与之签署了独家代理协议，而对方也在口头承诺在一个月之内将房产卖出。但事与愿违，陈先生只好通过其他中介公司来寻找买家并成功交易，没想到却收到了法院传票，第一家中介公司认为他违约而将其告上了法庭。【解析】独家代理是中介方为了让自己掌握更多房源而采取的一种办法，因此为了获得独家代理资格，房产中介不惜做出各种承诺，比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等，甚至会主动降低佣金标准。但同时对卖家也会提出各种要求，比如不能重复挂牌。不过专家提醒说，签订独家代理之前，买家一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等，并了解自己要承担的违约责任是哪些、有多大，然后再决定是否签订该协议，而不能只是听信中介给予的美好承诺便轻易下笔。意向金“转定”要当心与意向金有关的协议，也是买家在签订协议时需要特别当心的地方。【案例2】小谢看中一套两房，对价格、地段都比较满意，于是考虑与卖家做进一步接触。这时，中介建议他先拿出10万元作为意向金，同时拿出一份事先拟定好的协议，要求其签字，他在协议中看到这样一段话：本意向金收据作为甲方（购房人）委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥，要求中介修改。【解析】小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理，因为根据该条款规定不难看出，购房人已经向中介公司进行了授权，授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判，这显然会把自己置于被动境地。专业人士建议，在签订意向金协议时，需要注意的是不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”，这样避免意向金直接转为定金。居间协议勿马虎与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节，应关注到所有核心内容。【案例3】阮小姐决定与某房产中介合作，购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时，阮小姐就其中有关费用承担方式做了详细了解，在得知对方为“到手价”之后，认为有失公平而重新进行协商，但对方不同意她的提议，于是选择了放弃。【解析】居间协议是是指居间人与委托人之间签订的合同，又称居间合同，主要包括双方的权利和义务、违约责任的划分等等，在签订之前需要仔细了解相关内容。专业人士提醒，在签订居间协议时，必须明确居间合同履行服务的具体内容，如只是促成合同成立，还是牵线让买卖双方达成合同意向，或仅介绍买卖双方认识，或有其他协助义务等；同时还需要对居间服务过程中出现的违约情况之后如何处理，尤其是房产中介一方的责任如何划分并处理等等，都需要做到事先明确。另外，还需要重点提醒的是，由于当前流行“到手价”，税费会转嫁到买家头上，而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别，所以对于税费的承担，买卖双方都签订买卖合同环节最为复杂，同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”之后，就会被认定为买卖双方真实想法的体现，所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。【案例4】老王跟卖家谈妥房价之后，在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同，虽然中介表示这是格式合同，只需注意个别细节即可，但老王还是仔仔细细地通读了合同全文，并将卖家承诺的内容写进了附件。【解析】老王的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本，从而避免了很多问题。但还有需要注意的是，除了面积、房价等关键信息，以及双方违约责任等内容需要准确无误之外，对于卖家承诺的内容，也需要在合同中得以体现，比如赠送的家具、家电数量、型号等，以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理，都需要在买卖合同中体现出来。另外，尽量避免签订阴阳合同，因为一旦发生纠纷，阴阳合同的内容到底具有多大真实性，很难判断。在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭，个人输多赢少，大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况，除了增强法律意识之外，还需要在签订各种合约、文书过程中，尽早发现其中陷阱。
本文来源：理财周刊
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&常见二手房纠纷及具体避免方法
常见二手房纠纷及具体避免方法
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
一、从合同如何避免二手房买卖纠纷? 想要从签署合同上回避二手房买卖纠纷，需要注意以下几点： 1.买家需与业主一同到房管所对所售房子的产权进行查档; 2.仔细核对买卖合同是否有明确约定好双方的权利和必须履行的义务; 3.买家若选择一次性付款，也不应提前交付所有款项，建议保留一部分的保证金待交楼及所有手续办理完毕后再支付; 4.买家需亲自到房子所在小区管理处了解清楚房子装修、漏水、是否欠费等问题; 5.对于房子里的家电家具，双方在交易时需列出详细的清单，方便以后交房核对。 二、常见的二手房买卖纠纷有哪些? 1.逾期支付房款引起的二手房买卖纠纷 下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。 2.逾期交付房屋引起的二手房买卖纠纷 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。 3.逾期办理过户手续引起的二手房买卖纠纷 上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，较好将房屋进行保全。 4.要求返还定金引起的二手房买卖纠纷 按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。 5.因中介行为引起的二手房买卖纠纷 如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。 6.要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的二手房买卖纠纷 要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。 7.因房屋质量引起的二手房买卖纠纷 由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海一等人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 8.因“黑白合同”引起的二手房买卖纠纷 “黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易核心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实销售价格。按上海市一等人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。 但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。 9.因户口迁移引起的二手房买卖纠纷 房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
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