中国房地产总值到底有多大
美国历史上，房地产总值与GDP的比值均值为一倍，次贷危机最高点为1.7倍。而日本最高时接近4倍，目前1.5倍左右。
房地产业正因为太重要了，它在一国经济中才更需要保持合理的比例，这个比例一旦过大，就容易出现问题。20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年其全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说，日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次，也常被称为“‘二战’后日本的又一次战败”。在2007年美国房地产泡沫时期，美国房地产的总市值是GDP的74%，而在2012年，中国房地产总市值与GDP比重已经高达200%以上，这一水平明显高于美国同期的46.5%。另一个测算认为，中国的房地产总市值是GDP的2.9倍，即290%。而早在2009年，就有研究者综合官方统计数据计算得出：中国农村住宅总价值为15.96万亿元，再加上城市的75.52万亿元，当时全国住宅总价值约为91.48万亿元。而同期的GDP累计值约为31.4万亿元。全国住宅总价值超出GDP近2倍。在所有的研究者当中，全球最大的空头基金尼克斯掌门人詹姆斯·查诺斯给出的数据最高。他认为，中国的房地产热酷似20世纪80年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。查诺斯称，据其测算，从建设成本来看，中国房产市场的价值已升至GDP的300%～400%。2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当时北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。“这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”
瑞信亚洲区首席陶冬：90年日本房地产总值/GDP为200%；06年美国房地产总值/GDP为170％；今天中国房地产总值/GDP为250%。北上深三个城市的地产总值相当于美国地产总值的七成。在过去的100年中，全球大房地产泡沫约出现40次，每次泡沫时，国民都会说自己国家的房价上涨和历史其他泡沫不同，有本国国情
作者：价值at风险
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中国近年分别有三次基础设施建设的投资大幅增长，分别是09年、12年和15年，与房地产价格周期相雷同。本质是由房地产与基础建设互补，基础设施又是房地产附加值的结构驱动的。中国经济以基建为诱因，房地产为支柱的增长模式是一种高储蓄高负债转化高投资率的过程。我国基建投资占GDP的比重高达8.6%，而发展中国家平均为3.8%，美国仅为2.5%。相比房地产占GDP比重，中国房地产GDP占比为339%，全球平均水平为260%，并高于美国2008年峰值。这个时候日本人的共同知识里已经将日本战后的基本国策忘得一干二净，也不记得城市化已经76%了，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买。扫荡各种奢侈品商店，买下中心，买下假的梵高《向日葵》……
故事开始于有人提起26年前地产泡沫破裂前夕，把东京圈的房子全卖了能买下整个。然后有人计算了中国版：将北上深的房子全卖了能买下半个美国。于是很多人把这当成个段子，甚至还有人觉得这证明中国房价还有上涨空间。
　　其实这些比较顶多当个参考，没有太大的意义。因为全球化从二战后就已经开始了，每个经济体都有自己的生态位，它们之间的关系大部分是分工，少部分是竞争。当在某个领域竞争不利，就会自然改变生态位。譬如中国此刻面临的改革转型。
　　其实并没有谁真的在走谁的老路，并不是说在日本楼市泡沫破裂的点位，中国也一定会破裂。没那事，有可能早有可能晚。何时触发那个机关，那个大家觉得自己高买了资产，竞相抛售的滚雪球现象，更多的取决于市场中消费者的心智状态。当然历史数据会对集体心智状态造成一定影响，但并非绝对的。
　　就认为，市场价格表现就是共同知识造成的。当年一颗郁金香花球能换二十间荷兰大瓦房。在这个阶段，郁金香培育成本的共同知识占比已经很小，而对需求乐观估计已经统治了所有人的意识。要判断此时此刻中国楼价到底走到哪一层楼？能不能摔死人？是很难的。我们只能通过观察共同知识中不同因素的占比来推测。一般来说，共同知识中房屋建设成本和房屋总价与GDP比值这些常识因素，越来越少直至几近消失，就说明已经非常临近破裂的时刻。市场总是这样，一开始每个人都算小帐，觉得房子太贵根本不值这个钱，逐渐到开始认同价格高有高的理由，再到后来已经顾不上许多能抢上就不错了，最后一定数量的人忽然醒悟——这个房屋投资横看竖看都不合适，如果不及时卖掉就有可能赔掉裤衩……于是触发滚雪球机制。
　　从这个角度，我们可以回顾一下26年前日本人走过的心路历程。
　　泡沫的形成
　　很多网文都把1985年的“广场协议”锚定为日本经济的拐点，其实这是很粗陋的想法。因为1985年后日本房价是加速升高的，拐点是1991年才到来的。这中间隔着整个“五年规划”呢。如果不是现在的人以“上帝视角”来看待这个问题的话，身在其中的日本人怎么可能想到日本经济会从此“奔流到海不复回”？生活在1985年-1991年之间的日本人只有一个想法，就是日本经济只会更好，“不买房再等30年……”（谁知道是买了房后悔30年）。反过来想，我们其实也没办法知道此时此刻--2016年的中国楼市会是历史上的哪个阶段。
　　咱们不以阴谋论最喜欢的广场协议开头，咱们就以日本战后的几个主要红利开始。
　　第一个红利：婴儿潮。日本在二战中元气大伤，被美军数以万吨的炸弹和两颗原子弹几乎打成的月球表面。因此人口像经过二战的大多数国家一样，有一个集体生育回补缺口的阶段，这就是婴儿潮。婴儿潮苦了一代日本人，而这一代日本人却为日本的振兴奠定了基础。人力成本低廉，人们为了生存必须要服从，必须要努力工作（同期中国婴儿潮的那批人却不事生产，跑去砸文物）。
　　第二个红利：美军进驻。在大多数中国人眼里，外国驻军绝对是丧权辱国的大耻辱。这是没错，但谁让日本是坏事做尽的侵略者呢，所以美军进驻就相当于假释阶段，得被人看管着生活。这对日本来说绝对是因祸得福。因为此期间接连发生了朝鲜战争和战争，地区动荡，但是都跟日本没关系。同时由于美军进驻也没有谁会去惦记着打日本。
这样等于是被隔离在战后的局部冲突之外。对于资本来说这就像一个天然避风港，外资就会大量涌入。
　　第三个红利：科技。这一条应当说也是因祸得福。日本是一个岛国，由于土地和资源匮乏，自古以来就贫穷多战乱。所以日本想要发展就两条路，打出去和卖出去。打出去这条路就是侵略亚洲，建“大东亚共荣圈”。这样做的结果就是战败，成为全世界唯一挨过核弹的国家。所以战后的日本就剩一条路了---卖出去。此时的日本商品面临着带头大哥美国产品的打压。其中机会就在于，美国和中国一样地大物博，选择很多。而日本只有在商品上打败美国这一条路可走。因此日本很早就定下了科技兴国的路线。也许正是别无选择的环境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位诺奖得主。在科技的强力支撑下，日本的汽车、电子产品侵袭全球。
日本第一个诺奖得主-汤川秀树
　　第四个红利：中国崛起。你没看错，中国绝对是日本经济腾飞的助力。80-90年代是是这样，往后可能还会来一轮。日本虽然在二战时以中国为后盾与美国争霸的算盘落空，但是在日本商品与美国的“新(,)战争”中，在中国为后盾的支撑下完爆美国，把美国汽车业都打到姥姥家去了。因为80年代适逢中国改革开放百废待兴，一切都匮乏，家电更是没有能力生产。日本的高附加值家电输出到中国，扩充了企业力量，更有资本支撑科研，从而得以与美国一决高下。广场协议，其实是美国认输的表现。
　　谁还记得当年的东芝电视机
　　最后一个红利：广场协议。广场协议也是红利？是不是很毁三观？事实上，战后美元以黄金储备背书的美元输出到全世界，支撑欧洲和日韩复兴以拒苏联 。这个“布雷顿森林体系”坑苦了美国。以为首的欧洲和日本都利用这个机制抽空美元。美元要作为国际货币保持强势的信用，但强势美元是美国制造业的噩梦，美元都输出到国际买东西了（主要是日货），买美国货的就越来越少。很多企业要破产，美国国际收支严重不平衡。（美国就像一个败家子，只买东西不卖东西，钱往外送赤字扩大）而这个发起“布雷顿森林体系”的美国财长助理哈里.怀特后因被找到是苏联间谍的证据而遭调查。此时的日本真是春风得意，以弹丸之地的岛国达到了美国经济总量的一半，成为世界第二经济体。广场协议是美国财长布鲁梅萨跑去跟和日本商量，求他们带头在市场抛出一部分美元，令美元贬值，好提振美国的出口，缩小逆差。结果市场马上发生了过激反应，人们拼命抛售美元，美元跌幅最高达到41%。（这是谁做空了美元？）而日元因广场协议涨了大约20%。这下好了，日元强势了，美元换成日元，等美元跌了再换回来就会赚钱……在这五年里，连美国人都会认为自己被日本人耍了……
　　所谓过犹不及，正是这最后一个红利快速提升了日本经济内压，最终引爆了泡沫，瞬间将前面几个红利全部转变为噩梦。实际上当时的日本是被撑死的，而非饿死。这块我再浅显的解释一下：假设你的收入由工资、奖金、投资股票的回报组成。通常这几种收入都是交替到你手里。我们普通人的经验是钱永远不够花……假设你有一段时间特别走运，工资发了、奖金double了，加上股市表现良好（这真是难得），然后你手里的钱忽然够花了，并且你也花了。那么接下来的未来预期是什么？刚刚发过的工资需要一个周期再发，奖金短时间很难会double，股市八年一个周期……于是对于未来的一切预期就都是向下的。
然而你在三种收入的合一的时候做出的投资并没有考虑到未来悲观的预期…比如你把这些钱买了一辆豪车，结果发现在常态下这款车的和保养费用都是一场噩梦。
广场协议那次著名的演讲
　　中国人对二战中日本的印象是“贪心不足蛇吞象”，一个弹丸岛国就想吞下诺大的中国。而事实上这种吃多了消化不良的悲剧在80年代的日本再次重演。
　　最后的疯狂
　　前面说的这五项红利，此时起了反作用。首先日元升值，加上日本持续的经济高增长和美国之间形成鲜明对比，再结合日本无军备带来的稳定市场环境和中国新崛起的旺盛需求，以及对日本婴儿潮住房刚性住房需求的误判，彻底坐实了日本将取代美国的集体幻想。在贬值预期下的美元涌入日本进行投资（就像今天的中国人，因预期人民币贬值而狂换美元）……但是日本国土小、资源匮乏，那点资产一买就高了。
　　此时一个逆转已经悄然发生了。就是以日本的地缘天赋，绝对是应当牢牢占据高技术产品贸易出口的龙头位置。但是飞涨的房价，显然比花重金搞科研，精益求精的生产要省力的多。加上日元升值打击了日本出口制造业，搞外贸赚钱不如炒楼来得痛快！
　　连原本那些扎扎实实做生产的三菱、松下、索尼等巨头因出口事业的财报难看，不得不重金在东京拿地，大兴土木，来换取好看的报表。日本稀缺土地带来的高增值形成了巨大的海绵，吸走了本来用于制造业的资金。生产企业资金吃紧。1986年日本就发生了短暂的衰退。而日本政府错误判断了形势，认为是日元升值引起的流动性的紧缩，于是来了个大放水，降低了贷款门槛。
　　结果巨量流动性非但没有惠及制造业，反而加上杠杆冲进楼市。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，仅凭“名气”这个虚拟资产就可以贷到款。
　　这个时候日本人的共同知识里已经将日本战后的基本国策忘得一干二净，也不记得城市化已经76%了，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。东京成了全世界最大的城市，而东京的房子全卖了就能买下整个美国！要知道日本全国GDP是美国的一半，而首都的房价却能买下整个美国。东京的所有楼产总价值是东京GDP的200%。此时披着经济腾飞虚假外衣的投机扩张在支撑着日本。日本资产价格虚高，开始令资本溢出到海外。有钱的日本人飞到全世界买买买。扫荡各种奢侈品商店，买下中心，买下假的梵高《向日葵》……
　　这个虚假繁荣在1989年-1990年间到达顶点。日本政府发现坏菜了！因为楼市持续上涨，银行的贷款全部是用高价房作为抵押的……一旦楼价波动，会大面积出现坏账，不光楼市遭殃，而且连同支柱型的大企业都因在楼市过多的配置资产而将遭殃。于是日本政府决定该给市场降温了，将利率从2.5%上调到6%。
　　……其实日本政府错就错在不应当一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上调利率将所有在“大和崛起”美梦中的日本人同时叫醒了……万一自己以房屋存在的财富跌掉一半甚至更惨怎么办？婴儿潮人群“一生悬命”积攒的财富，将会一朝成土。这样的话早点卖是能减少点损失的。如此形成了一个诡异的囚徒博弈，如果第二天你不卖，别人卖了怎么办？加了杠杆买房的就会终生背负债务，或者直接破产到公园流浪……
　　于是那一刻终于到来了！
　　首先发难的是日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统，那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们必须抛出另外一些资产来获得流动性，这就是所谓的系统性风险。
　　于是真正的流动性危机到来了，延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休，卖掉资产周游世界的老人，到今天都是日本比较富有的人群。有些在日本经济的顶点兑换人民币来到中国，赶上中国经济大发展。过了一些年再兑换成日元回到日本，发现到中国十年等于没花钱……
　　而楼市大崩盘于1991年才真正开始，这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的(,)还抱有一丝幻想，再等等，说不定只是暂时的波动，毕竟还有那五大红利支撑呢……结果这个暂时，一下就暂时了26年……至今仍然看不到尽头。
流落街头的日本人
　　我们和日本的区别
　　到小编截稿之日，日本东京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多亿美元，是中国的两倍。而东京最贵的楼盘，每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海，很多楼盘每平米已达到7万，且还在上涨……
　　小编并不认为当下的中国与当年的日本有多少相似。中国有着个与美国接近的国土面积和资源，比日本大得多的内需，低得多的研发能力。最重要的是小编算了一笔账。上海有2300万人口，人均住房面积35平方米，如果此时的均价是3.5万，那么上海总值约为28万亿人民币。2015年上海GDP接近2.5万亿，地产总值是GDP的1120%……
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“财道”观察：
资本主义诞生以来，经济危机就一直笼罩在整个世界的上空。从1637年的郁金香危机，到2008年的美国金融危机，人类历史上巨大的经济危机每隔一段时间就要卷土重来，我们究竟该如何应对呢？请看下面的这篇文章！
自从美元与黄金绑定的布雷顿-森林体系解体后，经济危机的频率大幅度提高，几乎不到10年就来一次，席卷全球，造成大量的财富被消灭。
一、贫富差距大，是经济危机的根源？
资本家为了财富的增长，就会去炒作某些资产，从而造成资产泡沫，这个过程中，很多人因为资产看起来很大，就会用这些资产抵押去银行贷款增加资金炒作，也就是加杠杆。当资产价格下跌的时候，富豪们用来抵押的资产价值缩水，不足以偿还债务，就会被破产清算，他的债权人也因此受损，从而形成连锁反应，造成整个利益链条上的大部分个人和机构财富都因为资不抵债而被一笔勾销，造成严重的通货紧缩，这就形成了金融危机。
金融危机时，大量机构破产，企业关门，老板跑了，普通劳动者失业，并且普通群众因为过于贫穷，没有失业后的生活存款，失业后就无钱消费（有效需求不足），这样企业生产的产品更加销售不出去，造成生产的相对过剩，库存积压导致没有参与资产泡沫炒作的企业也被动进入资金链断裂，从而关门破产，这样整个社会恶性循环，就会形成经济危机。经济危机之后，整个社会体系被破坏，饿殍千里，为了生存，就会出现暴力事件，进而形成社会危机。
在冷兵器时代，经济危机往往伴随战争。通过战争形成政权更迭，和形成新的世界性大国，重新制定新的经济模式，建立新的全球经济政治构架，是经济危机导致的必然结果，也是世界自我实现平衡的一种方式。
而在核战争时代，这种通过战争来核销资产负债表的路子走不通了，因为这会形成整个地球的消亡，所以未来的经济危机，不会以直接的战争形势来核销资产负债表，抹平负债和挤出泡沫，而是以另外的方式进行。
二、互联网时代，商家靠什么赚钱？
互联网时代，赢家通吃，一家独大的现象比以往更为严重。垄断寡头更加迅速的攫取财富。以中国零售业为例，各行各业都在搞“互联网+”，目前中国的互联网零售收入达到3万亿以上，这是1000万家大小企业总的互联网零售额。但是提供平台的主要是阿里和京东，其中阿里处在绝对垄断地位，4%的提点被其一家占有形成了天文数字的暴利，企业因为在同一个平台上竞争，产品同质化严重，互联网购物平台，也无法展示更多个性化的服务，只能是通过降价的手段和通过广告（阿里再次攫取利润）的手段增加流量，成本反而比商场更高，利润率更低。
企业并未分享到中国内需增长导致的零售业暴涨带来的利润，相反很多从事零售行业的，因为售价低，平台费用高，销售价格下降利润无法覆盖网络平台成本，比以往日子更难过了，那些在阿里巴巴旗下的淘宝、天猫平台上销售的企业，很多不仅没有利润反而是亏损的。
其他行业也类似，资金和资源不断的被少数龙头企业集中，财富不均比以往更加严重。中国是这样，外国也是这样，资金都到了少数人的手里。1%的人占有99%的世界财富，人类历史上的贫富差距从来没有这么巨大，包括奴隶社会和封建社会贫富差距都没有这么大。
三、中国股市和地产的前景如何？
有钱人那么有钱，他们还想赚更多的钱，怎么办呢？实业制造的东西，有效需求不足，那就搞出来虚拟资本市场，比如股市，期货，期权，债券市场，把资金放在这些不发生实物交易的地方，然后赚取更多的钱。虽然少数资金不大的人也可以参与交易，实际上，这些虚拟资产还是少数人拥有的筹码。
欧美几乎就是富豪的游戏，中国也类似，虽然开户的散户1亿多户，实际上，股票的市值，80%却是机构和大户拥有。占优99%的人数的散户占总市值只有20%，却贡献了80%以上的交易，成为了被庄家不断割的韭菜。
虚拟资产价格炒的太高，就再去炒别的东西，比如炒矿山，炒住房，炒土地，总之，有钱人的资本去往哪里，最终哪里就出现泡沫。在中国，尽管很多人买房，但是房价却是少数的寡头将价格炒上去的，大多数普通百姓也就是拥有1套自住房，顶多再有1套过度房，而利益集团是建房的，炒高房价攫取更多的利润才是他们炒作的根本原因。
2017年在贸易战的情况下，产能过剩会更加严重，国内制造业业绩会进一步下滑，特别是很多国企，会从微利转为亏损。由于A股60%多的上市公司都是制造业，那么2017年上市公司的业绩会更差，这样，2017年股市也不会有很好的表现。
股市是结构性泡沫，总体来讲估值偏高。沪市多为传统产业，业绩铁定会下滑。有的很多企业从产品到管理都没有竞争力，特别是国企，贪腐严重，效率低下，没有竞争力，目前是严重高估的。深市则更为严重，随着2017年发行速度不会降低，600家新的小企业上市，会进一步摊薄存量资金的接盘力度。新股IPO1000亿，开板后就变成了3000亿需要接盘，而2017年前面两年增加解禁的股，市值上万亿，这对股市构成了巨大的压力。
如前所述，99%的财富属于少数人拥有，股市里面都是闲钱。20%的散户贡献了80%的交易，这些IPO的筹码还有解禁的筹码，都需要这20%的散户资金来接盘，散户这10万亿，基本都是套牢状态，自由资金不足2万亿，根本不足以承接这么大的解禁股，还有600家IPO开板后的次新股。因此个人判断，2017年还有股灾。再股灾，基本就要消除中国股市的泡沫，同时也再一次消灭散户。
顺便说一句，欧美股市今天的市场之所以是机构为主的市场，不是因为欧美的股市以前没有散户，而是在股市几百年的发展过程中，将梦想在股市发财的散户大多数都消灭了，被消灭的散户，一代一代的告诉子孙，不可对股市抱有幻想，那是个绞肉机，而不是他们从来没参与过股市的博弈。
总之，后面2年，股市看不到多大的希望。但是，通过股灾，一次性的降低估值，解决A股的泡沫的可能性是存在的，特别是估值太高的中小创和垃圾题材股，还有那些低效的国企股，风险越来越大。
四、全球会不会再次爆发经济危机？
普通人如何应对？
会，但何时爆发不知道。2008年的危机不算爆发，因为破产的企业太少了，资产负债表并没有完成缩表，而是扩表了。世界需要一次非常大规模的缩表动作，一次性的核销那些庞大的债务，并且将多余的钱清零。
普通人很难应对，现金为王，未雨绸缪，不断投资自己的大脑吧……！
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地产大亨川普上台半年，美国房地产市场走势如何？
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（原标题：地产大亨川普上台半年，美国房地产市场走势如何？）
【编者按】川普政府执政以来，美国房地产市场陡增很多不确定性，如何看待川普时代的美国房地产投资市场？美国乔治亚州立大学罗宾森商学院房地产和金融学讲座教授、房地产中心主任姚文雄6月14日下午在上海做了一场演讲，详解美国近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展现状，“川普因为是搞房地产出身的，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以你看到竞选以后，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮。”所以，地产大亨川普的上任真的给美国楼市带来一个高潮。预知川普时代的美国房地产走势，请姚文雄一一为你分解。纽约凯悦酒店(Grand Hyatt Hotel)是“地产之王”特朗普的第一桶金。1975年，川普以1千万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧酒店，亲自监督重建工程。谢谢各位，我今天主要讲一下美国过去将近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展的现状。川普因为是搞房地产出生的，大家知道他搞的这个川普大厦，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以在这个程度上，你再看到竞选以后啊，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮，所以他的竞选和对商业带来的乐观主义强烈，尤其对房地产，所以一部分是川普的功劳，另外一部分因为对美国有信心，他讲美国第一不像过去在全球讲霸权主义，他还有一个口号——美国特别注重给美国人创造就业，制造业回流。川普大厦。然后，他坚持讲美国经济要在第一位，国际贸易他不讲多边主义，他要找出对美国更有利的国际贸易条款，在这种情况下，很多的国际资本正在向美国集中，尤其在商业平台主义，所以我会讲一下哪些国家的资本向美国回流。还有一个就是信誉市场，因为对美国实体经济陷入一种乐观，所以资本借贷利率利差非常小，这是经济乐观的直接凸显。2017年是一个很特殊的年，我现在给大家讲一下大势。美国的商业地产一般情况下有很明确的商业周期，一般每七年一个周期，每七年会复兴，每七年会萧条。这七年是怎么来的？每一个做商业地产的应该会知道，办公室、工业用地很多签的契约合同大概就是7年，那现在很多关于办公室的契约会越签越长，有的会达到十年，对于大部分的商业地产合同租约基本上是每七年，所以七年和七年之间中间就会有一个间隔，这种间隔如果经济大势不好的话，很容易产生一个商业地产价格的波动，所以七年的周期也实际上有根据。那现在是什么时候，我们上次的周期大概是从什么时候，从2011年，到现在为止18年，如果你算的话刚刚是18年，18年这个时间已经超过了历史上所有商业复兴的平均值，七年，所以从去年开始，在川普上台之前。我们经过很多讨论有可能这2017年有可能是一个转折点，有可能会从复兴转向一个收缩，但是川普上台他改变了这个，改变了大家这个moment，所以现在大家就是对这个东西有点不太确定了，其中提出几个比较大的问题呢，商业地产会不会从现在增长比较慢转向快速增长的时候。还有一个问题就是什么呢，你现在的房租，你的实体经济的基本面很好，所以房租每年增长得特别快，现在每个商业借的房租每年大概3%~5%的速度上涨，大部分的市场来说。可是问题在哪里呢，如果利率上涨，你会提高你的融资成本，你会提高你的维护成本，这两个能不能相互抵消，商业地产和民居是绝对不一样的，在中国民居实际上你每年的收益非常有限，可能达不到百分之一，可商业地产像美国的话我给大家讲这收益是怎么算的。现在大致是一个什么情况，收益非常重要，这两个有可能相互抵消。我要讲一下，商业地产里面大概有六大类的地产类型，哪些类型哪些市场有可能会表现很好？哪些类型哪些市场有可能会表现不好？2017年大家最关心的问题是什么，是不是现在短暂复苏一下然后又下去了，讲不清楚，过去六个月这种乐观是不是昙花一现。还有川普两大政策主张税改，税改的核心是什么，主要是商业，主要是企业所得税，企业所得税美国是边境税率，现在大概边境税平均在33%左右，30%~35%，他的目标就是要把他降到15%，还有一个，他想把边境税调下去。像苹果在海外赚了一大笔钱，包括麦当劳，很多的现金它是流在海外的免税群岛上，不敢汇回美国，因为汇回美国一入国境就会成为边境税率，所以税改的核心就是能不能把跨国企业的这些钱吸引回来，就是税改能不能成功至关重要。那另外一个，美国金融危机之后，大家做的最重要的事是什么呢，就是加强监管，避免类似的风险会发生。 因为小企业以前你讲他不用给员工买医疗保险，现在你必须得买，所以企业的医疗成本实际上非常高，那川普就提出了相反的主张，我要给这个企业解除监管，但这个能不能做到，现在还没有这个，他的工作小祖，还有国会议员，大家都在这个方向努力，可是立法他到底有多大的成功，现在还没有看到明确的信号。好的一面，全球大势，全球现在是一个低利市场，大家看一下主权债券的利率主要是国库的借的这一部分，0以下负利率占多大比重，几年以前这一个是2016年一个是2017年。2010年以前全球的主权基金负利率的85万亿美金，然后今年降低了一点，今年跟去年比平均的主权基金的利率实际上往上涨的，这是好事，可是呢，整体上还是很可悲的，给你付负利率，日本跟德国十年期的国库券都是负利的，这是很恐怖的事情，这说明政府层面对本国的经济没有信心，单靠居民和企业投资金不足以拉动经济，所以他强制你把钱要投到实体经济来，所以整个的信心全球来大部分还是不太好。所以看一下日本一个月负利率，五年负利率，十年正利率，可是只有百分之0.05，你再看一下德国，负利率、负利率，只有英国跟美国现在的主权利率是正的，这个就大致上反应了对本国经济基本层面的情况。再看一下美国和德国十年国库利润率，这是两个主权国家到资本上去融资，付的利率高，就说明人家对你的投资有信心，所以美国国库现在付的利率一直要比德国要高，那最近几年是这样的，一直往上涨，就说明全球的投资者对美国的经济相对德国来说一直是很好的，而且是更加乐观的态度。美国过去30年因为制造业空心化，很多职业移到了亚洲，导致很多的工人工资一直在下滑，可是从2015年开始已经有了复兴的苗头，虽然没办法跟2008年比，可是趋势很好。再看一下这个，消费者的信誉，大家都非常好，尤其川普当任这半年，实际上整个消费者企业对美国经济的乐观比过去的六七年都高了很多，最近三个月增加了将近53万的就业人口，美国的就业基数是多少呢？美国一共大概是3个亿的人口，整个大概一个亿的家庭，说明他的就业市场一直在改进，整个这个就业率是过去十年来最高，失业率是十年来最低的。失业率，失业率有两个，一个是名义上的，另外一个是把另外一个去掉了，就业率里面有两种人，一个呢是找到了想要的工作去上班，另一个是找不到想要的工作选了一个次要的工作去上班，所以上面这个呢就是相当于真正的失业率，明显政府报告呢是4.5%，但是4.5%包括很多，比如说大学毕业生，他想去做金融职务，找不到金融工作呢，就只能去工厂上班，这个也属于就业，可是不属于真正的就业。所以上面呢把这一部分人排除掉了，所以数据高一点，上面是8.9%，但是官方的统计大概只有4.5%。但是不管怎么着，这个失业比重一直在下滑的状态，所以这个市场一直处于改进的状态。基于这些数据，我们基本上来看一下我们说的房地产市场。第一个问题，非常严重的问题，成本。替代成本上涨，主要是因为什么，当一个城市里面你有一个建筑项目开工的时候，你找农民工干活，他没有竞争，他会接受更低的工资。可是一个城市里面当你有十个开发项目动工的时候，你就要去竞争农民工，那开发商建筑商就会提高建筑工资，美国现在面临的就是这个问题，你尤其是你接了工作成本，如果是新开发的项目还有新开发的项目，你需要投入很大的一笔钱去雇人来改造，这个时候成本就比往年高了狠多。还有一个，有另外一个市场现在就表现很好，过去讲是国际视野，很多的租户是国际租户，举个例子来说，一个做国际贸易的比如说专门做中国生意，那他们在美国住呢，这类的商业地产项目呢一般没有专门国美国内租户表现得很好，因为汇率是一个很重要的因素，美国现在的美元一直在往上涨，如果你同样用人民币去换算你毫无疑问人民币就处于贬值状态。还有一个，那现在美国的股市表现非常好，具体市场表现哪几个，科罗拉多州丹佛现在表现非常好，一个很多高科技企业在这里，传统上讲这个地方主要是美国空军学院在这儿。，第一位能源跟国防产业，这是川普竞选的时候很重要的一个纲领，而且很多的东西他确实已经做到了，加强美国的国防，而且可以不顾虑地展示美国军队，所以他这几个月之后你从他的时政上也可以看出来，共和党政府对它的国防工业的投资力度非常大，还有一个华盛顿州区，华盛顿这个地方我住了十年，它是唯一一个以政府公共部门生存的，没有所谓的周期，因为你看政府是没有周期的，什么时候都得扩张，今天川普好像要消解国防部的职业，他等于就是把正式员工变成编外人员，整个的规模没有太大变化。还有一类金融服务业集中的几个城市，纽约、波士顿、夏洛特，美国的三大经济之都，达拉斯现在也是，所有银行后端办公室都是设在达拉斯，还有现在盐湖城。还有一个，这是基本层面，大家肯定有一个保底的标准，保底的标准是什么呢，我如果增值型的项目，我现在控制率很高，我去接手，通过我增加价值的方式我肯定会把这个控制率给降下来，像这一类的项目，你在什么市场才能赚到钱，还有升值的空间。还有一个，现在对应的什么呢，千禧带，1996年以后出生的这批人，针对他们开发了很多项目，比如说这些人他喜欢讲究健身，喜欢讲究体验，喜欢讲究共享空间，所以叫share space，共享空间，那现在商业地产也专门为这些人也开发出来了很多商业项目，也是非常受欢迎的。亚特拉大就是说是美国很独特的一个公司，它把以前城里面废弃的铁路，一共37英里的废弃铁路改造成了一个绿地带，沿着这个绿地带就能开发出很多的小区，专门就是针对这个千禧代，过去几年卖得非常火。还有一类，接待或者服务业，这个就广义了，搞旅游的、住旅馆的这一类。现在就是出现了自动化，自动化就是让什么产业消失，会有哪些产业替代，接待永远都不会，过去这半年旅馆业升值17%，10%甚至14%，但是整个的商业地产是9%，所以这两个地产类别非常抢手。再讲一下房地产现在投资的角度，哪些资本现在在美国，你看一下整体的趋势来说呢，2007年就是说是美国的顶尖，那一年一共有3700亿美金交易完成，那么最新调查呢，亿，基本上就比这个时候低了很多，比2015年也低了很多，再看一下2017年，207年第一个季度比起2010第一个季度又低了很多。具体到类别上，具体都去哪里了呢，资本比较多的最集中的一块办公室、公寓，这个是2016年，再看一下2017年，2017年投资继续，而且这个比重更高了，公寓的投资整体开始下降，下降了54%，将近一半。旅馆实际上跟2010年是持平的。零售业2017年比2010年降了7%。然后还有一个工业用地，工业用地降了一半。工业用地主要用来做什么，阿里巴巴、亚马逊他们现在应该是工业用地最主要的需求，在每个城市里面要实现在同一天能够把这个运到，仓储空间现在是电商最重要的战场，所以这一块需求发生了重大的变化，办公用地继续很强健，但是其他用地就相对来说比较疲软。然后再讲一下办公用地主要的市场，纽约第一，你看纽约修筑了多少，纽约是一年比一年强，第二大市场波士顿，第三大市场洛杉矶，第四大市场旧金山，第五大芝加哥，第六大西雅图，第七大圣地亚哥，第八大华盛顿，第九大达拉斯，第十大亚特兰大，所以表现都不一样。这是需求对房地产的需求。来看一下供应需求，2017年16年投资虽然也很热，但是跟2007年相比，投资供给没有显得那么多，所以供给量实际上还非常有限，举个例子来说，办公室，拿这个整个存量作为百分比的话，你看一下在年上一个周期的时候，新建的占1.2%，而现在只占0.9%。然后再看一下就是零售降得非常厉害，工业用地降得不是很厉害，而公寓呢反而往上涨，所以现在公寓存在一个过热。我再讲一下外国投资在美国，哪些外国投资在美国。你整体上看外国投资2016年实际上处于一个小高潮，延续了2015年上升的趋势，2017年稍微下降。然后你再看一下这个办公室超过2亿美金的投资总量，年、2015年、2016年，16年、15年基本上持平，660亿美元对670亿美元。但这个结构发生了变化，2016年国外的资本比2015年更多。然后再讲一下就是哪些城市吸引的外国投资最多，第一个曼哈顿，洛杉矶、波士顿，在这里面亚特兰大还没有排到前十，总体来说是曼哈顿一家独大，因为价格很贵，其中华尔道夫酒店就占了20亿美金，华尔顿最贵的酒店是194亿美金成交，华尔顿酒店就占了20亿美金。主权基金，主要看中国，这是中投，这是社保，还有一个汇金，这三大实际上在外面做的比较凶了。亚洲中国的资本，你看往上涨了很多。然后再看一下中国的资本基本上去哪些地方了呢，去美国、北美比较多，主要去向就是美国、澳大利亚，英国，这三个地方是最受欢迎的，然后整体来说主要是哪几个地方。然后再讲中美之间的区别，两个股市，两个国家的股市差别还是比较大的。货币，毫无疑问，中国现在的货币因为资本管制很多时候是跌价趋势，大家去兑换的时候可能会知道，名义上的汇率可能对你不起作用，基本的区别，美国这是股市，这是货币，两个国家的经济，中国虽然现在经济放缓了，可是整个GDP增长还是比较快，价格这是基本，这是最后一点。现在讲一下这个是怎么算出来的，根据美国的算法，你从房租开始你把所有的成本刨掉，然后除以你买的价格，这叫cap rate，cap rate是什么概念，2007年的时候，以2007作为标准，举个例子来说，这是所谓的A类城市，包括纽约、波士顿、华盛顿、芝加哥、旧金山然后洛杉矶这六大城市，以前移民是从这些地方进港的，这些城市吸引的外国资本最多，然后你看他们现在，2007年的时候cap rate 5.2%，现在4.7%，说明什么概念呢，cap rate 为什么低了，因为价格涨上去了，同样的现金收入，你比如说现金流收入一样，因为价格贵了，所以就把整个的cap rate 往下推，就说明这个市场天热了，在这种情况下对你好还是不好，对已经持有地产的人来说是好事，对新要去买地产的人价格就过高了。再看一下其他地方，你看稍微就高一点，然后就是关于大商场，再一个是关于开放空间的，这个是的属于城里面，就像中国很多综合体，一个商场里面有还有其他设施，有可能办公室旅馆都合在一起，一个大项目，美国典型的就是说，一个体育场馆，体育场馆橄榄球，旁边它会修很多的零售公寓各种合在一起的大项目，总体说就说现在因为各国货币超发，资本在进入投资机会，所以现在很多的投资显得比较昂贵，不像2012年13年的时候那么便宜，还有一个就是说现在的竞争还是比较激烈的。谢谢大家。（本文根据录音整理，有删改，未经主讲人审定）
(原标题：地产大亨川普上台半年，美国房地产市场走势如何？)
本文来源：澎湃新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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