先来说说我的买房经历吧，从小就生活在海口，对这个城市充满的感情，2008年因为工作的原因离开海口3年，因为当时住的房子大概只是70平米的单位房，是90年代的楼梯4楼，想着过几年回海口再换个大一点的电梯房，就决定把海口的房子卖了，当时在海南在线的二手房发了信息，结果中介的电话无数，第一次感受到了房产中介的威力，反正每天都有不少电话，最后通过中介把房子卖了，其中有些细节容后再说。
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　　我在发信息的时候，已经注明拒绝中介，可是一点用也没有，个人来电不多，中介的电话多到让你恼火，在卖房期间，反正每个来电话的中介都说让他代理，因为路段比较好，定价不高。所以中介电话非常多，我也不知道谁是谁，我定了一条规矩，必须要我本人同意才能收定金。其中有一个中介（具体名字不记得了）刚过一两天，就打电话给我，已经收了客人的一万元定金，巴拉巴拉说了一通，他卖的价格比我定价高了一万，等于多赚了客人的一万，我当时就当场拒绝了，时间大概过了几天，还是没有个人买家，这是又有一个中介，带了一对小年轻来看房，中介很能说，结果单场交了定金，因为当时急卖房，我还给了中介2000元佣金，买家多少中介费我没问
　　通过这次卖房，中介估计就挣了一万左右，就觉得买家买个房子不容易，为什么不懂上网看看，直接找房东，可以省点中介费呢？
　　其实后来才明白，这就是信息的不对称，不是每个人都懂得上网找信息的，而且有些人买房子是不做功课的，完全被中介左右
　　啊啊啊
　　切入正题吧，2011年底从外地回海南，在家住了不到2个月，各种原因，直接租了一个中学同学的房子住，但是说好最少住半年，因为准备买房，过了春节，一边找工作，一边准备看房，主要在58、赶集、海南在线找房源，主要以个人发布的为主，新房或二手房都可以，更倾向于买二手房，因为能够很快入住，陆陆续续看了40、50套房，反正有空就看房，主要是中介提供的房源为主，因为看房多了，加上期间遇到的各种问题，中介的那点伎俩我已然了解透彻，最后在2012年六月买了二手房，在这过程中，我通过房产局的一位同学认识了一位比较靠谱的非正规中介，协助我办理了过户手续，花费非常少
　　下面的都是干货，想买房、准备买房的天涯涯友们，独家的经验分享开始了。　　1、买房之前，先和家人商量定好预算、新房或二手房、户型（两房或是三房）、地段或是区域、精装或毛坯等等。定好这些后，就准备进入看房阶段了，现在网络发达，我主要在58、赶集、海南在线、搜房等网站找房源信息，在主页设置好只看个人房源，点击搜素，很快就有很多个人房源供你浏览了，然后就找你感兴趣的房源，直接和房东联系看房，如果有一些房价低得离谱的，那肯定的假的，要不就是业主得罪了中介，被中介整的。这是第一步
　　2、联系业主看房，看房尽量要看仔细一点，墙体，尤其是卫生间和厨房天花板，有没有漏水的痕迹，因为房屋漏水是大事情，修补费用不菲，有些楼上的住户不一定那么明理，到时闹矛盾可就麻烦了，如果是二手房，那更要注意，甚至需要询问你楼下的住户，有没有漏水。然后和业主交流，为什么要卖房啊等等之类的。接下来，可以和小区里的住户交流、了解一下小区的物业管理、水电、电梯是否正常、房子的年代，附近去哪里买菜，小孩上学等，尽量了解多一点，因为小区的住户才是最了解这里情况的人。出了小区，还可以去周边转转，了解周边情况
　　速度啊，多拔拔。
　　3、如果看房很顺利满意，就要进入砍价阶段了，每个房东都想卖价高一点，但买家都想价格低一点，这需要一点技巧，那怎么砍价呢？要砍价就要对比，先上网搜索你要买的这个小区的房源，然后打电话确认是否成交，甚至还需要确认成交价格，做到心里有底。多做点功课，你对房子的缺陷有一定了解，或者你是全款的，一般卖家都愿意给一定的优惠。做完这些，先别急着交定金，先查你要买的房子的底细，双方去房产局就可以查了，如果确认没有交易过户上的障碍，就可以交付定金了，交定金也有技巧，如果房子急卖价格低，自己又比较喜欢这个房子，户型也好，定金交多一点，防止卖家反悔，说句题外话我买的第二套房是有出现这个情况，当时卖家想反悔，因为我交的定金比较多，反悔要赔双倍定金，然后我再做卖家的工作，结果她觉的赔了定金，其实也没多赚多少，在北上广深，房价一天一个价，反悔是分分钟的事，海南久好多了，因为房价没有大涨
　　4、交易过户，很多人觉得陌生，再加上买个房子，对相当部分家庭来说都是头等大事，大家都害怕过户过程出现什么问题，所以这个时候花点小钱请个懂行的中介的作用就出来了，尤其是按揭买房的人，更加迫切需要中介协助办理过户手续。我当时买房时认识的非正规中介，为什么交非正规呢，因为他不是专门做房产中介的，他是财务公司的，因为这行业有些人也办过户手续
　　支持楼主 多上点二干货!!!!
　　接着，因为这几年我家买房和亲戚买房，都是我办理，我也认识了一些房产相关行业的中介和财务公司的人，认识了几个还比较靠谱的人，当然花钱比中介公司的费用少了很多，省了不少钱，要是一次性付款买房的，过户更是方便，甚至一分钱都不用花
　　有什么要问的，可以一起交流
　　在买卖房过程中，有什么问题，都可以来交流，只要我懂的，一定言无不尽
　　@浪漫满屋海口
11:23:00　　在买卖房过程中，有什么问题，都可以来交流，只要我懂的，一定言无不尽　　-----------------------------　　顶楼主
　　楼主在过户的时候有哪些问题要问的？
　　一线城市房价高是正常的他为什么叫一线城市就是高消费，房价高可以激发想买房人的工作欲望，当然也有便宜的房子就看你本人的选择了。
　　请问二手房怎么过户呢　　谢谢
　　@经典读者
17:01:00　　请问二手房怎么过户呢　　谢谢　　-----------------------------　　2016年房产过户出了新规，房子必须有双证房产证和土地证才能办理过户手续，在以前只需要房产证就可以了，现在发的证书都叫不动产权证书，如果没有土地证是不能过户的，因为涉及到有些单位房的土地是划拨地，需要补交土地出让金，可以去国土资源局咨询，
　　海口市交税在华信路税务大厅，买卖双方到场，交完税就直接去万绿园隔壁的政务中心办理过户手续
　　@浪漫满屋海口
17:21:00　　海口市交税在华信路税务大厅，买卖双方到场，交完税就直接去万绿园隔壁的政务中心办理过户手续　　-----------------------------　　楼主我一直都有疑问，如果你买二手房，不通过中介，买家怎么放心把钱打给卖家，双方签的合同是去哪里领取？
　　@浪漫满屋海口
17:21:00　　海口市交税在华信路税务大厅，买卖双方到场，交完税就直接去万绿园隔壁的政务中心办理过户手续　　-----------------------------　　@ty_小心49
20:54:00　　楼主我一直都有疑问，如果你买二手房，不通过中介，买家怎么放心把钱打给卖家，双方签的合同是去哪里领取？　　-----------------------------　　双方签订合同是可是约定，比如定金多少，第二笔款多少，最后交税过户后付尾款等，大部分卖家都是讲诚信的，并不是每个人都尔虞我诈，我有些朋友知道我比较熟这样，也介绍过一些客户给我帮忙办过户手续，一直没有碰到你担心的问题。唯一需要注意的是，在签合同之前，需要把房子的底细了解清楚，确认房子没有抵押、查封、共有等情况，产权明晰，可以过户
　　合同范本，网上有，自己可以下载一个，或是文具店有卖，华信路税务大厅对面马路文具店就有卖，2元一本
　　买房双方签订的合同双方留存，交税时再签两份合同用来交税的，价格填低一点。。。
　　@心若止水2u
11:45:00　　楼主在过户的时候有哪些问题要问的？　　-----------------------------　　肯定需要问是否双证齐全，就是房产证和土地证，然后房子有没有抵押、被查封、共有等，就是产权明晰，可以过户
　　我再来说一下合同的问题，我咨询过律师，合同的签订，只要是双方真实意思的表示，不违反国家的法律法规，合同就是有效的，不要担心卖家不愿意签名过户。
　　明天再来说说如何辨别中介房源的真假和中介带看需要注意事项，敬请期待
　　越来越精彩了。楼主继续拔。
　　楼主提到的靠谱非正规中介能否提供一下联系方式？谢谢！
　　@浪漫满屋海口
22:59:00　　明天再来说说如何辨别中介房源的真假和中介带看需要注意事项，敬请期待　　-----------------------------　　顶！关注
　　楼主，继续啊！
　　学习学习
　　2015年5月买了海南琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　我这种情况怎么办
　　这行其实我也比较熟悉，可以做半个中介了
　　@fuqizcom
14:20:00　　2015年5月买了海南琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地......　　-----------------------------　　我已经给你回复站短
　　今天来说说如何辨别中介房源的真假和中介带看的注意事项：　　1、首先搞清楚中介的房源从哪里来的，有几个渠道，a、贴在楼道、电线杆上写着现金购买某某小区2房或3房等等之类 b、来源于58、赶集、海南在线等网站的个人房东发布的售卖房源 c、花几百元购买一份房产部门泄露出来的业主信息，每天打电话撞大运，现在信息泄露很厉害，你买房几个月后还会有人问你要不要装修、买家具等等，其实就是你的信息已经被卖了 d、通过小区物业或是工作人员得来的。e、还有一部分就是主动上门找中介代理的房东。基本上就是这几个渠道了
　　中介得到这些房源后，就会在网上发布信息，或是直接打电话给想买房的客户。发帖的时候，有些中介为了吸引眼球，还故意降低价格（当然这是没有经过业主同意的），等客户电话，有客户来了，先带看，然后再谈价格
　　带看注意事项：一般客户和中介联系上以后，看房的时候，中介肯定是极尽所能说房子的好处，有些隐患轻描淡写，比如厕所漏水，他会说，房东已经和楼上的住户协商了，很快就会修好了，其实根本没那回事，现在工费贵，维修费不少，有些住户很不好沟通，到时候闹矛盾很恼火。　　房产中介准入门槛低，中介的素质可见一斑，什么人都有，东西南北分不清的都来做中介，大部分中介的话听听就忘了。带看结束，一般，中介会叫你签看房确认书，记得，婉言拒绝，不要签名留电话。为什么呢？
　　@fuqizcom
14:20:00　　2015年5月买了海南琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地......　　-----------------------------　　@浪漫满屋海口
16:36:00　　我已经给你回复站短　　-----------------------------　　不好意思，我的建议不一定能帮到你
　　为什么说不要在看房确认书上签名呢？因为海口的房产中介的房源基本上你有我有他也有，也就是差不多的，很少有签独家代理的房源，如果你签了看房确认书，最后因为别的原因你没有和这个中介成交，而是通过别家中介买了这套房，那么你可能存在一定的麻烦，有些黑心中介来闹你，甚至还可能和你打官司，那就得不偿失了。买个房子，付点中介费其实也应该，但海口的中介费基本都是3%，假设一套房60万，那就是一万八了，真有点太多了，我个人买房就是只花2、3千而已
　　海口中介的收费刚才说了基本上都是3%，除非房子的总价高，可以降到2%，但你只想付几千给中介那么是不太可能的，既然是这样为什么一定要通过中介呢？其实我也是花了中介费之后，心里很不爽，才慢慢熟悉了这一行的，后来就找了一些关系，原来世界就这么小，有同学的同学的房产局，财务公司的朋友也教了一些，多做点功课，钱是可以省下来
　　因为买卖二手房当中，碰到的问题比较多，所以就多花一点时间
　　明天讲中介卖房惯用伎俩，敬请期待，谢谢
　　看房确认书上签名　　让人怕怕的，有些中介真的是各种手段各种让你签字。　　如何应对呢？
　　中介费3%高了
　　@fuqizcom
14:20:00　　2015年5月买了海南琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地......　　-----------------------------　　@浪漫满屋海口
16:36:00　　我已经给你回复站短　　-----------------------------　　就在贴里回我好了。我没收到站内短信
　　你好，方不方便给我留个电话，我可能有些过户的事情要和你合作，谢谢。
　　@浪漫满屋海口
17:21:00　　海口市交税在华信路税务大厅，买卖双方到场，交完税就直接去万绿园隔壁的政务中心办理过户手续　　-----------------------------　　@ty_小心49
20:54:00　　楼主我一直都有疑问，如果你买二手房，不通过中介，买家怎么放心把钱打给卖家，双方签的合同是去哪里领取？　　-----------------------------　　@浪漫满屋海口
22:45:00　　双方签订合同是可是约定，比如定金多少，第二笔款多少，最后交税过户后付尾款等，大部分卖家都是讲诚信的，并不是每个人都尔虞我诈，我有些朋友知道我比较熟这样，也介绍过一些客户给我帮忙办过户手续，一直没有碰到你担心的问题。唯一需要注意的是，在签合同之前，需要把房子的底细了解清楚，确认房子没有抵押、查封、共有等情况，产权明晰，可以过户　　-----------------------------　　查房子的情况，可以去房管局，也就是现在的国土大厦那边去查。合同是去哪里领取？
　　@浪漫满屋海口
17:21:00　　海口市交税在华信路税务大厅，买卖双方到场，交完税就直接去万绿园隔壁的政务中心办理过户手续　　-----------------------------　　@ty_小心49
20:54:00　　楼主我一直都有疑问，如果你买二手房，不通过中介，买家怎么放心把钱打给卖家，双方签的合同是去哪里领取？　　-----------------------------　　@浪漫满屋海口
22:45:00　　双方签订合同是可是约定，比如定金多少，第二笔款多少，最后交税过户后付尾款等，大部分卖家都是讲诚信的，并不是每个人都尔虞我诈，我有些朋友知道我比较熟这样，也介绍过一些客户给我帮忙办过户手续，一直没有碰到你担心的问题。唯一需要注意的是，在签合同之前，需要把房子的底细了解清楚，确认房子没有抵押、查封、共有等情况，产权明晰，可以过户　　-----------------------------　　@ty_小心49
18:55:00　　查房子的情况，可以去房管局，也就是现在的国土大厦那边去查。合同是去哪里领取？　　-----------------------------　　查房产信息在海甸岛五西路右拐怡心路房产局三楼查，合同自己买呀，在文具店有卖，2元一份
　　@yyh_286
14:58:00　　你好，方不方便给我留个电话，我可能有些过户的事情要和你合作，谢谢。　　-----------------------------　　站短吧
　　@rock592
10:26:00　　看房确认书上签名　　让人怕怕的，有些中介真的是各种手段各种让你签字。　　如何应对呢？　　-----------------------------　　就说你看房从来不签的，就说条文太多看不懂，再说两句客气话，我看了上百套房，没看上的房子叫我才签
　　@fuqizcom
14:20:00　　2015年5月买了海南琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地......　　-----------------------------　　@浪漫满屋海口
16:36:00　　我已经给你回复站短　　-----------------------------　　@fuqizcom
14:50:00　　就在贴里回我好了。我没收到站内短信　　-----------------------------　　看站短吧，那个不好公开说，避免误导大家
　　今天有点事，明天说，晚安各位
　　卤煮继续
正准备买个二手房呢
　　楼主不地道啊！不想通过中介成交又要别人带你看房。
　　@ty_桥930
21:32:00　　楼主不地道啊！不想通过中介成交又要别人带你看房。　　-----------------------------　　何来不地道，我都是看个人的房源，再说买房子就是谁的中介费低就找谁
　　今天说说诚意金的事，诚意金顾名思义就是表达你买房的诚意，金额不定，一般都是5千以上吧，有些中介会谁服你交一笔诚意金，说有房子优先照顾你，电视报纸我想大家可能都看过，诚意金交了，万一你不买房了，有小部分中介就不容易退了，到时你头就大了。忠告：在买卖二手房过程中，不管是定金还是其他，不见到房东本人绝不交钱，一定要亲自跟房东面谈。
　　如何防止中介吃差价，1、吃差价是这一行常见的事情，前面说过如果是独家代理，那么这家中介的主动性就比较大，一般情况卖房都是净拿，就是定了一个价格，剩下的都不管。因为是独家代理，如果房源比较好，中介可能就会提高价格，如果看上了房子，你需要叫中介把房东约出来面谈，砍价，如果房东急卖，一般都不会抬高价格，这样你就不会花冤枉钱，毕竟你的钱也不是风吹来的。
　　中介很多，既然你通过中介买房，那你要尽可能找一家最专业、收费最低的，当然如果你不在乎钱，那就另一说
　　你的经验只适合在小地方的房子 一线城市房子都是千万以上的最好找大中介公司 一线城市手续比较复杂
万一出点差错就麻烦了
　　良心贴
　　留名，好帖
　　不错，说的很详细具体
　　好帖，Mark
　　马克一下
　　楼主好人，再说些卖房的经验呗！
　　人在外地的，只能找中介帮卖房，有啥要注意的事项？楼主也给些建议吧？
　　马一个
　　马克??，，最近想买房去看了几次都被中介骗。比如我要求不临街不要高层。他骗我过去看，结果都是临街高层的。。
　　马克之
　　学习了，谢谢，不过现在没那能力买房，所以希望朋友们帮我忙有空可帮我xianxsx.taobao的店人气涨起来，有空可进去看看，总有你们需要的东西的，谢谢
　　mark**kkkkk
　　分享个点子，做好了最少可以赚一万的吧！　　卖wifi　　由于现在wifi热点的普及，所以大家对wifi的需求越来越高，所以我当初曾经做过一个按小时收费的热点wifi产品，2小时一块钱，利用无限流量手机就放在人群多的地方就行　　PS：想交流或咨询更多项目可以加我QQ：
　　@木奉木奉女古女古
15:46:00　　马克??，，最近想买房去看了几次都被中介骗。比如我要求不临街不要高层。他骗我过去看，结果都是临街高层的。。　　-----------------------------　　上58，赶集，海南在线等看个人发布的信息，中介一般只要有房源就会让你看，有些房子真的很烂
　　明天说说买新房注意事项，因为很多人还是愿意买新房，为什么买新房一定要找中介，敬请期待
　　我再来回答一个问题：记住海口基本上房源都是共通的，你有别人也有，中介付出劳动我们应该尊重，但是如果带你看房的中介手续费就是3%，而且中介不肯降手续费，那你为什么不换一家中介，难道你不想省钱，有些中介人员也做私单的。就是不通过公司
　　晚安，各位
　　楼主好人，支持一下！
　　真是好人！好帖
　　怎么才能知道买的二手房是不是空户。
　　买不起房啊 ，好贵
　　如果是贷款买房的话手续特别麻烦，如果是全款买房的话不需要找中介，直接找房主。最近想买一个二手房要按揭但是房主都希望你一次性付清。所以至今没有买到一个好的二手房。加上近期海口市城中村巨匠拆迁园区房源紧张。　　
　　卖房经验呢
　　请帮我转发一下，谢谢你。求扩散，旺铺急转。地址重庆市南坪城南家园超市急转，证件齐全，客源稳定，接手可盈利，本人因有要事需要回老家，无时间经营照顾门面，详细信息可联系 贾女士 ，信息真实可靠。
　　mark一个，谢谢楼主分享
　　经验之谈，不错！
　　好帖，学习　　
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<span class="count" title="万
<span class="count" title="万
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)我当年买房子的时候也干过类似的事儿，中介带我去看房，看着差不多的，会找物业说某楼某房好像要卖，请物业帮忙给业主打个电话问问是否卖房、能不能把电话给我或者把我电话给业主。不过最后成交的这套房子不是这样来的，还是通过中介办的~~~_回龙观社区网
《野猪乐园》显示文章详细内容：
等&&&&级：资深长老
经&验&值：30802
魅&力&值：2196
龙&&&&币：55014
积&&&&分：29923
注册日期：
我当年买房子的时候也干过类似的事儿，中介带我去看房，看着差不多的，会找物业说某楼某房好像要卖，请物业帮忙给业主打个电话问问是否卖房、能不能把电话给我或者把我电话给业主。不过最后成交的这套房子不是这样来的，还是通过中介办的~~~
--清夜无尘，月色如银。酒斟时，须满十分。浮名浮利，虚苦劳神。叹隙中驹，石中火，梦中身。且陶陶，乐尽天真，几时归去，作个闲人。对一张琴，一壶酒，一溪云。
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举报邮箱：[摘要] 中介靠的是速度和走量，所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感，热血上头的时候，制造气氛一定要让你把房子定下来，因为他们要效率和速度，但是你签完了很可能发现合同是坑，或者房子实际没那么好。
开春，用中介们的话说，房价疯了，疯长的房子主要集中在一线城市学区房。周围朋友们关于房子的讨论越来越多，时不时听到各种麻烦有大有小的案例：
有朋友说朋友的亲戚，卖房再买房，自己买家给的首付款，除了解抵押的部分，被链家用作资金监管了，要三个月才拿到，导致看上的房子没钱付首付，但协议是自己签的，也没办法，房价一天一个样子，心焦如焚，这是血泪教训。
还有一种是烦恼，比如朋友带小孩，想小换大，看上一个房子，150平，但每平米比同户型贵5000，因为格局和装修好一些，装修据说是豪华装修，可以拎包入住，这对于带着孩子的人家肯定是比较大的诱惑，而且据说有人在排队等，房主不议价。
朋友就心动了，问我这个房子贵的部分到底值不值，也就是说装修和格局到底值不值多出来的70万，很纠结。
我去年换房折腾到现在，还算有些经验，所以想写出来和朋友们分享一下。
先旨说，纯粹的个人经历，教训经验总结，首先只针对北京二手房，其次不一定很专业，而且每个人，每个房子，每个中介的情况都不一样，我和我朋友的经历也许只是个案，不一定是普遍经历，遇到具体问题，还是要具体问题具体分析。
先说大背景。
首先是换房的难度。一般来说，你拿着首付款买个200万3 00万的小房子，操作难度相对比较低。600万以上的学区房买卖难度会比较大，因为这个价位的房子很难遇到首付就是全款的客户，如果遇到，那就是中介嘴里的优质客户，他们一般底气比较足，容易和你大砍价；
第二种人最多，是卖了自己郊区，或者非学区的房子来换学区房。这种单子一般会导致连环单，因为你的客户要找到一个接他房子的客户，你要把房子卖给你的客户，你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子，而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……
于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。
二手房交易通常包括几个硬性环节：签定金合同；资质审核（房子是否有抵押，是否有户口，是否存在夫妻关系纠纷）；解抵押（有时无）；房屋评估；贷款；发放贷款；缴税；过户。
每一个环节都是需要一定工作日的，而且一环扣一环，没法平行作业，中间遇到十一，春节这种大假期，交易时间还要延长。再加上北京限购，还涉及到一套房二套房征税问题，非常复杂。
所以，假定你是贷款或者换房客户，从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子，或房价平稳，风险就低；如果房价疯涨，风险就高，比如你敢先卖房再买房吗？
但是反过来，你想先定再卖，你的压力也是一样，我知道有人吃过亏，和人签约后着急卖自己的房子，导致吃了亏，如何避免，我们下文说。
再说中介。很多人可能对中介有误解，认为中介是靠提成吃饭，你房子卖的快，中介提成就高。但是有个中介是这么告诉我的，“宁可挣今天的5000，不挣明天的10000。“很多人看房时候热血沸腾，回去过了夜，想法就完全变了。
中介靠的是速度和走量，所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感，热血上头的时候，制造气氛一定要让你把房子定下来，因为他们要效率和速度，但是你签完了很可能发现合同是坑，或者房子实际没那么好。
好了，正事，开始写坑和注意事项，因为是换房，先说卖房的事情。
1、一定要备新手机号。
我去年换房时经验不够，给中介留了手机号。结果你们应该能想到，感觉全北京城的中介都知道我电话了，卖房时每天骚扰电话不下十个，有链家我爱。所以一定要备个新手机号，为了以防万一还是改个姓，有朋友建议老公老婆互相换个姓。这样基本上能保住你原来手机号还能用。
至于改个姓的实际效果，我觉得有用，但是具体也要看情况，因为中介告诉我过，小区房主的信息他们其实是能搞到的，至于怎么搞，中介说是可以花钱从物业那里买，但我无法判断这是吹牛还是真的。
他们搞业主信息一方面是拿房源，另一方面负责的中介也要保证卖房的不是犯罪分子或者犯罪嫌疑人，毕竟他们促成交易后，也不想出事，卖家来投诉。
有朋友说备个微信号，因为中介都要加微信，我觉得也有道理，但微信毕竟有验证和屏蔽机制，所以最重要的还是新手机号。
2、让中介带人看自己房时，注意话术和心理博弈。
卖房时我见过各种各样的中介：有各种乱七八糟不知道是谁的中介，最可怕的一种是说是带客户来看，结果自己是哪个中介也说不清楚，那个客户各种答非所问。这两个哥们是什么人，我都不知道。哥们要是来套房源，也还好，要是来踩点……细思极恐；
也有一些小中介，上来敲门，说有个客户在链家看了你的房子，他们手续费高，我们低，想通过我们买，你能不能开门给我房源信息，我给她了，过了三个月都没见到客户来。
我比较实诚，有人说是来看房子，我就让过来看，结果几个月的周六日，我的生活都被严重影响了，同时过来看房子的人我对人还特别热情，什么都聊，后来我反思过，你必须要接受这个世界上，有些人是很贱的，你对他好，他觉得你好欺负或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有坏处。
我看过一套花园洋房，比别人贵80万，还是很快就卖掉了。中介总结的原因有两个：
第一，那个房子确实稀缺，户型楼层没的说，不临街不把边。
第二，老太太策略很好，每周只有固定时间可以看房，看房时不说话，特别牛逼的样子。结果就造成了看他房子的客户都是在一个时间去，扎堆抢看，她又一副不着急卖的样子，气氛非常紧张。
除了制造紧张气氛外，自己的信息不能随便透露，比如要是让别人知道你已经签了买房协议，着急卖房，那你肯定是吃亏的那一方。
3、对房价有合理预期，不要太相信中介给你的价格
我朋友，开始没打算卖房，后来有一次中介给他信息，说哥，你的房子如今均价7万了，他一算自己的老破旧87平，能卖640，很高兴，就想卖掉算了。
然后和中介签了个独家，很快中介开始组团来看房子，但是每个人说法都是一样的，你这房子面积大，580好卖。我朋友一下子蒙了。但是不同意580这个说法。
接着的两个星期房子基本无人问津，我朋友把独家退了，所有的中介都挂上，客户慢慢多了。
后来有人和他谈，说600卖不卖，我朋友的妈妈说不是能卖640吗？600不卖！
回头想，中介这是有一套话术体系的，先给你一个高价格预期，忽悠你卖房子，等你挂了，然后每个人来再对你进行头脑轰炸，降低你的心理预期。
如果你还是死扛着，在他们看来就属于应该晒你一段时间，先不给你带客户，或者拿你的房子做铺垫（这个看房篇再说），实际目的是卖另外一套房子，总之，你自己心理坚定最重要，多看看链家网上的成交记录（这个还是可以参考的），多看看小区竞争对手的房子走势，结合自己需求定个价格和周期。也要抗住中介所谓独家代理的请求。
关于如何判断自己房子的走势，除了大环境外，一般来说，小区的同面积的房子有两种：一种是特别便宜但是有硬伤的，这种一般标价低，卖不动，反过来讨厌的是看房子的人会拿这个房子和你说事儿，和你砍价；
一种是户型最好，标价也最高，或者户主不诚心卖，用来拉高小区房价价格和买家预期的（我不知道你晕没晕），一般人的房子应该是介于二者之间，所以怎么定价和估价，虽然是市场的反映，但这种多少可以作为你的参考依据，不至于被中介忽悠的卖便宜了。也不至于标的高了不好卖。
4、要注意周期！
前面说过，中介是追求快速成交的，快速成交的催化剂之一是对买卖双方进行价格忽悠；催化剂之二是合同条款。
还是我那个房子号称卖640的朋友。折腾了几个月后，终于有一天以605的价格签了，因为对方也是换房，而且房子还没卖，所以成交周期谈了六个月。但是我朋友拿着购房合同去买房时，遇到了麻烦。
麻烦在于，这个单子周期是六个月，拿出去买房的时候，根本没人和你谈，因为别人也是换房，你的周期6个月就意味着别人换房的周期可能要往一年上走。而且六个月太漫长，在房价不稳定的时候是什么都可能发生的。所以对于换房来说，在房价不稳定时，周期远比你多卖几万块钱要重要！
5、注意合同条款对买家的约束
接着4的案例。那个朋友和别人谈不下来的原因是（这里要感谢对方的中介还是比较负责的，所以中介有时候还是要看人），我朋友因为没经验，签的定金合同对自己非常不利，整个交易过程除了20万定金，没有任何时间节点，对买家的约束，比如买家应该什么时候把房子卖掉，什么时候给第一笔款，什么时候结款，只有一个六个月过户后结款。
更可怕的是，他以为是六个月结款是六个月后就能拿到钱，后来才知道，过户后要等二十个工作日才能拿到尾款，（因为是贷款），所以周期实际上是七个月。
这导致我朋友和他的上家谈崩了，因为第一，这里的风险谁都不能保证，对方等于是用20万套了我朋友的房子6个月，中间随时可能出别的问题，买方占了便宜，当然不可能修改合同条款，补充自己的责任和义务，而上家也是要换房，上家怕我朋友出问题影响他，中介也不敢冒险忽悠他们把合同签了；
第二，我朋友那边如果6个月拿到全款，还来得及，但是7个月才能拿到全款，这个我朋友的上家接受不了。
随后我朋友和中介开始扯皮。对方公司有个和我朋友私交不错的中介偷偷告诉我朋友，合同肯定是你吃亏了，但是字是你当时自己签的，谁让你不想好。
至于中介，他们都会察言观色，比如买家特别在乎自己的权利和义务，而卖家又比较大条，中介在签订合同的时候根本不会提醒卖家注意自己的权益，因为说多了，可能就谈崩了。这也是为什么签约的时候中介和连珠炮一样逼着你签字，完全不给你思考的机会。
比如没有经验的人会以为过户的时候就能拿到房款，但实际上对于贷款买房来说，房子尾款是银行发的，一般都要要等过户后十五到二十个工作日，中介有时候不会提这个事，有时候会故意模糊，比如把工作日换成天，这个别看就差了五六天周期，有时候是要命的。
当然，你事后找他们，他们是不会承认的。肯定是咬死自己说的是工作日，你没听清楚。
所以过户这个漫长的时期内，遇到你的下家，尤其是也是换房的下家，合同一定要写明白每个时间节点，他的权利和义务，这样至少能够规避一些风险，或者出现问题的时候及时止损。
说完了卖家，再说买家。
6、寻找价值洼地
13年我家里凑的，和自己手里有点小钱，大概100多万，那时候想买个小房子，有两个选择，第一是西城的老破旧一居；第二是北苑家园茉莉园大一居；都是200多万能买下来，但居住品质有天壤之别。于是我买了北苑家园的房子。那时候真的没想太多，就想居住环境好点，离奥林匹克公园也近。
我上家是要卖他的房子去西城买个老破旧学区。上家人不错，交易很顺利，唯一的小插曲是上家当时特别着急卖房子，因为他先签了一套，但是他没想到我公积金贷款和他公积金贷款的周期加起来可能会导致他违约，而且买卖房子的都是不同中介，相互中间不通气儿，所以我的上家特别特别痛苦，好在过户有惊无险。
但如果都找一个中介就保险了吗？也不一定，因为他对你房子情况太熟悉了，赶上比较没良心的中心一定是要么买贵，要么卖低。所以归根到底还是自己要掌握好这个周期。至于怎么掌握，这是个难题。
如上所说，你先卖再买怕房价涨了买不上，先买再卖怕违约，这个只能看你自己的谈判技巧，以及如何周旋在中介和你的上下家之间，我唯一能给的建议是同时谈，尽可能拉近两边的签约时间，同时多准备几套方案。
15年我和我上家聊过一次，他的房子涨了50万还是80万，我记不清楚，我的房子涨了20万，因为有事情要卖房子，算上贷款利息，税，中介费，基本没挣钱。这就是一个典型的投资失败的案例。
后来我和一个朋友聊天，他说找到那种价值洼地很重要，比如买一个价格相对较低但是学校有潜力的地方，但这个政策风险本身也比较大。所以究竟怎么找，这是个大话题，我如果说我能给你讲明白，那只能说明我是骗子。
我只能说，前提是每个人都要有一个准确而清晰的定位，居住？投资？改善？学区？尽可能把事情想明白，少受忽悠，规避风险。
其次，有硬伤的房子不要图便宜，一定要慎重。所谓的硬伤多半是电梯，朝向，通风，临街等硬件判断指标。房主人品也算软性指标，因为人品不好，毁约可能性就大。
7、警惕中介带你看的第一套房
我看过很多小区，加上我朋友的一些经历，我发现中介带我们看的不同小区的第一套房很有讲究，我举个例子：
A：户型好，装修极其有品位，价格相对低一些，但在四楼，没电梯，临街。
B：装修算是有品位，但西向，户型也不好，卧室都是歪着的，要价较高。
C：户型不错，装修一般，但勉强可以拎包住，价格比较便宜，但临两个街（拐角）。
D：户型不错，临街，装修不错，但老气，价格很高。
几个房子都有个共同点，一定有特别吸引你的地方，但是冷静后想想，一定有硬伤，房主一定不太好谈价格。总之，房子相对鸡肋一点，不太容易卖掉。
后来有个中介私下告诉我，对这种房子，他们一般不指望真的能卖掉，但是带客户看都是先看，第一万一碰上了呢？第二一般客户看了这种房子后，对小区基本就接受了，只是对房子本身还有意见，之后再推那些相对容易卖的，就好成交一些。
8、警惕看房时的虚假繁荣
我在卖房篇时提过，让人看房是有技巧的，比如一定不要表现的你特别着急卖，但是反过来也不要让中介觉得你不诚心卖，这个就是双方心理博弈了；
再比如人看房的时候尽量让他们自己来看，定死时间，不到时间不让看，过了时间也不让看，不管中介吹嘘的客户有多优质，都别信，抗住。这样一是自己方便，二是客户同时来看房子会认为这个房子比较抢手。
但是反过来，你去看房子的时候，也要抗住。不能否认有的优质房源确实有人抢，但不排除以下情况也很多：
我去看第七条B房的时候，看着看着有个中介上楼敲门，说房主有个人过来了，要和你谈价格签合同，然后我的中介就表达了我需要尽快把这个房子抢了的意思。
这个时候就是中介演双簧了。还是那句话，不排除真的巧合或者房子特别抢手，但是更多情况下，不要相信中介所谓的一堆人都在排队等房子。要记住，几百万的东西，买卖都会很慎重，成交没那么利索。
当然反过来，如果真的有看上的合适的好房子，也要快点下手，至于怎么拿捏这个度，我觉得还是看个人做了多少功课。
9、户口是超级大的坑
一般来说一个房子在交易过程中可能出现的交易硬伤是：抵押，房子产权不清晰之类，通常来说只要中介负责，会把这些问题给你解决，当然你自己要留个心眼，比如要清楚对方有没有配偶等等一些和房子产权归属有关的问题。不过有一个问题中介不会和你说实话，就是户口。
学区房因为是老破旧，一般卖房的户口会留在里面，因为北京没有户口迁入到某个集体户口这个说法，所以一般都是过完户把户口迁走。那么问题来了，如果一个人卖了回龙观买西城的房子，他肯定要迁走户口，因为要落户在西城。
但是也有这样的人，尤其是老人，卖西城的房子为了到昌平买个大房子，他的户口愿意不愿意迁走，就是两回事了。
再比如女方卖房，说自己愿意迁走户口，但是她可能有个离婚的老公，户口也在这个房子里，老公不肯迁走。
再比如说就是纯粹不迁走户口恶心你或者过户后问你要迁户口的费用，即便当初他承诺要迁走。
再再比如说你上家户口拿走了，但是房子里还有上上家。
不要怀疑人性的险恶，这都是真实案例。
买房前中介会告诉你，都有合同约束，违约赔20%房款，不迁走也得迁走，但是中介不会告诉你，这在北京目前是个法律盲区，你买了房子，你可以把户口迁入，让孩子上学，但是法律也没有权力让卖家把户口迁走，唯一的办法是打官司，但是打官司最好的结果也就是对方赔你几万的违约金，20%房款确实是写在合同里，但法院不会支持那个数额的赔款。
这个也都是有真实案例的。
如果你房子不卖了，有遗留户口可能到是不会影响太多，但等到你要卖房的时候，就会遇到你的下家不喜欢买这种房子了，除非你大幅度降价或者骗你下家。
户口纠纷很多，我还加入过一个户口维权群，但很遗憾，这个问题目前是无解的，只能自己多小心，真遇到了，要么吃亏，要么以流氓对抗流氓。我还研究过怎么在法律范围许可范围内雇人骚扰不肯把户口从我家房子里迁走的老头儿。
10、注意约束卖家
先讲一个案例，一个朋友买了套房，约定周期是六个月，签买卖合同时，卖家的房子满五唯一，但卖家不知道怎么回事，这期间扛不住买了套房，所以卖家名下就有了2套房，这个房子就变成了二套房，多了40万的税。现在谁都不想出这个税，中介这时候当然是不管了，或者说其实也管不了。
有人问那让卖家赔钱不买了行不行？现在的问题是卖家愿意赔10万，问题在于房子涨了30万，你说这个帐怎么算，所以两边准备法院见了。
这种事到底怎么杜绝和防范，我也不知道，只能说是尽量在合同里把很多条款都写清楚，尽人事，听天命。
大概就先写这些吧。
买卖二手房里面的水特别深，没经验的人真的很容易着道，尤其是房价不稳定的时候，一个不小心可能嗖的一下几十万就亏了，压力很大。
总体来说，我的建议就是尽量保证头脑清醒，多做功课。中介固然喜欢忽悠，但自己足够强大的话，很多忽悠是能识破和避免的，此外中介尽量多接触一些，从一些细节里观察中介，还是有一些中介比较负责，或者两个人关系处的还行，对你也比较负责的。对于中介，心里堤防，面上尊重，听其言，观其行，也是一个规避风险的办法。
此外就是多做功课，了解税律法规，二手房交易流程，交易陷阱（比如多看我这种文章），到最后，就是尽人事，听天命了。借用一个中介的话说，每一套房子的成交，都是缘分。天时，地利，人和，努力和机缘，差了哪个都不成。
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