建筑面积为3000平米钢筋用量大概需要多少?
建筑面积为3000平米钢筋用量大概需要多少?
建筑用钢量和建筑结构形式及层数等有关,不知道你要的建筑形式,但是给你几种建筑用钢量和混凝土用量经验数据供你参考计算：1、多层砌体住宅：钢筋每平方米30kg；砼每平方米0.0.33立方米；2、多层框架：钢筋每平方米38~42kg；砼每平方米0.33~0.35立方米3、小高层11~12层：钢筋每平方米50~52kg；砼每平方米0.35立方米4、高层17~18层：钢筋每平方米54~60kg；砼每平方米0.36立方米希望以上数能帮助你!
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与《建筑面积为3000平米钢筋用量大概需要多少?》相关的作业问题
300左右,单是木工就要一百多了,要是同时开工的话更多!
楼面地价=土地地价/容积率=0元/平方米
这个问题其实我也算过,每平方米大概为0.5立米.但是这种计算方式太粗略,各种结构类型的平米用量都不相同,数据仅供参考.
20层的住宅楼,可能是框-剪结构,也可能是剪力墙结构. 钢筋54—60KG/m2, 砼0.36m3/m2 框-剪结构取小值,剪力墙结构取大值.仅供参考,楼主应探明该工程的预算中每平米钢筋重量,会准确些.建筑工地包钢筋两种都存在,按平面包风险大,同时利润也可能大些. 再问： 按平米包风险在什么地方啊？大概利润有多少啊 再
数据不全 只能大概估算 设板厚为0.1M,*2.4*64-0.6*0.6*64=1753㎡再加上梁侧面积 =0.6*2*梁的长度 你数下梁的长度 带入计算即可 再问： 大概 系数是多少 我算来在1.6-1.7 不超过1.8 再答： 这个系数只是一个经验数字 对于不同的工程来说 都会有所不同 若是不同结构
如果不做墙面大概250~280左右 含墙面和门窗 310~380左右 根据材料不同 价格不一样!
既然已经有了土地单价2000元/平米,容积率为4,那么楼面地价=元/平米.与土地整体面积多少、建筑密度多少无关.什么是楼面地价呢?就是地价摊到一平米建筑面积中的价格.容积率是4,就是说建筑面积为用地面积的4倍,这在高层建筑上很常见.建筑密度,是指建筑基底面积占用地面积的比例.0.5就是说3000平米
办公楼制冷量可以按照150W/平方米估算,这个面积是空调面积不是建筑面积.实际设计时,单位平方米冷量要求详细计算,需要很多数据,总的装机大小可以考虑主机小一些,一般在计算总冷量的70%-80%,这是考虑到同时使用率.3000平米建筑面积可以按照2100平米空调面积估计,冷量需要315KW,因选用机型不同,效率不同,主机
是否改工艺,还得看你们污水的特性你们是COD3000进好氧?如果这样,那很有可能就是高负荷导致的泡沫多,可以喷淋消泡,最好是降低负荷,否则会影响出水水质污水中的污泥在预处理中可以混凝沉淀掉,不管是厌氧还是好氧都不要进去,有毒性的会使系统瘫痪,惰性的会降低污泥活性生物膜法确实比较抗冲击负荷,不知道你们什么水质,只能告诉你
型材大概8kg左右,如果氟碳漆和玻璃都用好的的话,材料成本大概在800-900元左右,包含制造费.单不包含管理费、规费、运费、安装费等费用等.
不知道你买房时出房率是多少?一般应在75%—85%之间,你的房子95.6平米实用面积也就是套内面积大概应在71.7--81.2平米之间.计算很复杂,是以所有公摊包括：楼梯间、电梯、过道,管道井,小区绿地,等面积+所有住房的套内面积再除以所有住房的套内面积.看来房子没下来,要吗量量就知道了!有底商的,也差不多!祝亲乔迁愉
0.5蒸吨/时耗煤量 0.09吨/时24小时X0.09吨/时=2.16吨实际上供暖炉没有24小时连续运行的 再问： 0.09的计算过程 再答： 1蒸吨的锅炉能产生60万大卡的热量/时 那么每公斤原煤5000大卡 自己推算下
可能是自己建房子的,建议你去建筑公司吧~万把块钱~
问题本身就不正确,总建筑面积怎么为5000平米呢? 再问： 是50000平米，我写错了了啦哈哈
双排外架按照侧投影面积每100m2用24米以内转扣：8个十字扣：176个底座：5套筒扣件（接扣）29个脚手板：8.3块4—6m钢管：61.9根2.2m钢管：58.1根合格的扣件每个可以承受240kg的力,搭架不得高于六层,厂房不得超过4层高度.规范规定：立杆不得大于1.8米/个,横杆不得大于1.2米/个,水平大横杆不得
住宅室内楼梯吗?按规范踏步高200,踏步面220,靠墙做个单跑梯,如果不用报建,自己家建的房子,再陡些也没问题,只是上下不太方便,中国传统的古建筑楼梯都做的很陡.另外,做钢结构的螺旋楼梯也比较省地方. 按规范：住宅公用楼梯260X175MM（高）,专用疏散楼梯250X180,每一跑踏步不超过18步,超过18步中间要设休
总建筑面积/总占地面积=容积率建筑占地面积/用地面积=建筑密度
25W 左右我推荐你广东的"FSL"佛山照明 （素有中国灯王的美誉}浙江的“阳光”（专业生产节能灯行业内前三）浙江的“金陵”广东的 “小气鬼” “雷士” “欧普”“三雄极光”广东佛山的“雪莱特”（政府补贴品牌）江西的“贵雅”山东“红壹佰”“科明” 都是国产的非常有名相信我 ,我是专业的
公摊面积的计算：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积 公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数） 套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积大家都在搜：
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现在在农村盖两层共200平米的钢结构房子要多少钱
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是工字钢结构的还是普通彩钢房
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看在哪,我妈老家江西5万就行,我爸家山东10几万
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钢结构厂房造价是多少钱一平方？框架造价多少钱一平米？
1．框架造价多少钱一平米：单方造价一般在600元左右，根据不同的地区经济发展程度会有上下的浮动。框架结构住宅的优点是抗震性能好，结构牢固，使用寿命长，且住宅内可以自由分隔，大开间住宅均采用此结构。2．砖混结构农村造价多少钱一平米：一般在400元/平方米左右，部分地区由于人工低廉可低至300余元。其优点是造价低廉，施工简单，材料易采购；缺点是房屋结构不可改动，房间小，开窗小，平面、立面设计受结构制约多，设计自由度小，且抗震能力差。1999年之前开发建设的多层住宅一般均采用砖混结构。发展至今，发达地区基本已不再采用此类建筑结构。3．钢结构农村别墅造价多少钱一平米：钢结构的造价约在11000元/吨，如果折算成建筑面积的话，一般会达到1500元每平方米。该房屋体系具有以下特点：1结构稳定性高，抗震，可抗御8级以上的地震和风速达50米/秒的飓风。在发生强烈地震的时候，只会出现变形但不会有崩塌、断裂的情况出现，对人员伤害小，有利于逃生。2工业规模化生产，构件尺寸精度高。3建造快捷。4室内空间分隔灵活，使用率高：轻钢结构房屋跨度可达6～15米，为住户提供了更大的空间分割自由；且比传统建筑增加7%-10%左右的使用面积。5节能、环保，具有良好的保温、隔热、隔音性能。
其他回答(共3条)
价格是需要计算出来的，价格的计算，一般采用固定单价乘以实际完成量的方法来计算。单价有两种，一种是按按钢结构的表面积计算，每平方多少钱，这种算法是最公平的。另外一种，是按钢结构的重量，每吨多少钱，因为的规格不同，每吨的表面积有差别，较难把握，一定要拿到图纸估算一个每吨平均面积，先确定每平米的造价，再折算成每吨的造价。价格一般是119元每吨。以上价格来自网络，仅供参考。
1．框架造价多少钱一平米：单方造价一般在600元左右，根据不同的地区经济发展程度会有上下的浮动。框架结构住宅的优点是抗震性能好，结构牢固，使用寿命长，且住宅内可以自由分隔，大开间住宅均采用此结构。2．砖混结构农村别墅造价多少钱一平米：一般在400元/平方米左右，部分地区由于人工低廉可低至300余元。其优点是造价低廉，施工简单，材料易采购；缺点是房屋结构不可改动，房间小，开窗小，平面、立面设计受结构制约多，设计自由度小，且抗震能力差。1999年之前开发建设的多层住宅一般均采用砖混结构。发展至今，发达地区基本已不再采用此类建筑结构。3．钢结构农村别墅造价多少钱一平米：钢结构的造价约在11000元/吨，如果折算成建筑面积的话，一般会达到1500元每平方米。该房屋体系具有以下特点：1结构稳定性高，抗震，可抗御8级以上的地震和风速达50米/秒的飓风。在发生强烈地震的时候，只会出现变形但不会有崩塌、断裂的情况出现，对人员伤害小，有利于逃生。2工业规模化生产，构件尺寸精度高。3建造快捷。4室内空间分隔灵活，使用率高：轻钢结构房屋跨度可达6～15米，为住户提供了更大的空间分割自由；且比传统建筑增加7%-10%左右的使用面积。5节能、环保，具有良好的保温、隔热、隔音性能。价格来源网络，仅供参考。
造价主要和用钢梁有关，你可以问问每立方米多少公斤用钢量，然后乘以钢材价格，再加上钢材制作费用，最后加上非钢结构部分土建以及电、水的价钱，这部分也就是几十元钱，结果就是造价了。厂房造价与所在地区，房屋结构类型，用途、建造时间等等诸多因素有关。钢结构屋架比薄腹梁要贵。现在的造价比去年要贵。按1000圆/平方米计算，要80万，用钢屋架结构要100万。这是估算，具体预算要按当地物价和厂房设计的具体内容进行计算。下面有2003年和2003年以前的造价分析供你参考。1.杭州市某工业厂房工程造价分析本造价指标根据杭州市某工业厂房工程造价资料整理，由市招标办提供，供参考。一、工程概况工程名称：某工业厂房建设地点：杭州市工程类别：二类建筑面积：24126m2结构类型：框架结构沿高：40.4m层数：6层单方造价：1190元/m2编制日期：2000年12月工程结构特征本工程为某联合厂房综合楼，主体六层，局部七层，地下室一层，车间层高6m，夹层层高3m。基础采用φ800和φ900钻孔灌注桩，计191根。全框架承重结构，多孔粘土砖填充墙分隔。车间内每层的横向框架采用无粘结预应力技术，两端有悬挑结构。2.宜昌工业新区厂房造价：砖混结构厂房造价400元/㎡，框架结构厂房造价600元/㎡，轻钢结构厂房1000元/㎡。仅供参考
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来...来...来...看这边......央行委员樊纲：建议父母爷爷奶奶岳父岳母掏钱支持年轻人买房 一套居民房，榨干三代人，六个家庭，十二个劳动力。我听了都羞的面红耳赤，亏他敢在国家电视台的节目上说的出口。
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a6992ffbd6b2bbc4f4e87_b.jpg& data-rawwidth=&653& data-rawheight=&384& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&653& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a6992ffbd6b2bbc4f4e87_r.jpg&&&/figure&&p&之前写房产类文章时，经常有人问——&/p&&p&小姐姐，我是个纯刚需族，有这么一个盘，和那么一个盘。买哪个更合适呢？&/p&&p&正好这几天，我逛到一个很切合需求的。&/p&&p&就用它来举栗说明吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&一.&/p&&p&房子这东西，和找对象一样，看眼缘。没有绝对的好与坏。&/p&&p&主要看你喜不喜欢、钱够不够。&/p&&p&话虽这么说，但人气高的房子和对象，总是有一些共性的。&/p&&p&在我看来，刚需房有三个核心要点，记得做笔记哈。&/p&&blockquote&在功能属性上，要好住；&br&&br&在交易属性上，要容易出手、好卖；&br&&br&在金融属性上，要容易保值增值；&/blockquote&&p&其实这三点可以说是相辅相成，互为因果。毕竟一个好住的房子，大概率是比较容易卖出去；而房子容易出手，保值增值就不成问题。&/p&&p&那，对刚需来说，什么样的房子算好住？&/p&&p&&b&第一点，交通一定要方便&/b&&/p&&p&看它附近有没有地铁、快速路出入口，去核心就业区、商业区是否方便。&/p&&p&或者有没有相关的规划。&/p&&p&&b&第二点是周边设施齐全&/b&&/p&&p&商场、饭店、超市、银行...平时出门打个酱油，换个鞋就有得逛，不用跑太远。&/p&&p&&b&第三点是要往人气聚集处去&/b&&/p&&p&这个以前说过好多次，区域人气旺，未来接盘的人才多。房子流动性才好，更容易卖出去。&/p&&p&与之对比鲜明的是别墅——&/p&&p&别墅第一要素是环境要好，私密性要足。交通、配套什么的，全都不打紧。&/p&&p&曾经北京有一个别墅拿“离地铁800米”作为卖点，被吃瓜群众嘲笑好久...&/p&&p&&br&&/p&&p&二.&/p&&p&&b&刚需房的另一个要素，户型合理。&/b&&/p&&p&大家买房时都很看重户型，那什么样的户型算加分呢？&/p&&p&正好前几天去踩盘，看到一个不错的，给大家画一下——&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-acd0d988aaa3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&998& data-rawheight=&860& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&998& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-acd0d988aaa3_r.jpg&&&/figure&&p&这是一个大概90平的房子，上北下南，我觉得可以打90分。&/p&&p&好在哪？&/p&&p&&b&南北通透&/b&——两个卧室，客厅朝南；餐厅、厨房和一个小卧室朝北。&/p&&p&这种叫作眼镜户型：动静分离、厨卫分区，通风不错。&/p&&p&不是那种曲里拐弯，南边开个窗、北边开个窗的假·通透。&/p&&p&&b&采光良好&/b&——朝南部分的面宽接近10米，不是窄长条型；而且是全明户型，采光会很不错，不会有阴暗的感觉；&/p&&p&&b&方方正正、得房率高&/b&——没有浪费空间，赠送面积大，舒适。&/p&&p&唯一扣分的地方是不到90㎡，做成了三室一厅，住起来会局促一些。&/p&&p&我在另一个小区看到几乎一模一样的户型，更方正、更舒服。但人家140㎡，刚需难买啊...&/p&&p&&br&&/p&&p&三.&/p&&p&除了户型之外，买刚需房，小区环境也是比较重要的。&/p&&p&我们不求五星级服务，但最起码的，电梯等公共设施要运行良好；有充足的停车位；小区物业管理不错、响应及时；邻里素质佳...&/p&&p&这些都是加分项了。&/p&&p&一般这种交通方便、周边设施齐全、或是未来规划方向；户型合理、物业优质的房子，无论是功能属性、交易属性、金融属性，都是可以竖大拇指的。&/p&&p&刚需买起来，绝对不亏。&/p&&p&当然啦，如果还能自带学位、绿化率好、品牌房企开发、人车分流、有充电桩、离公园近、周边有知名医院.....blablabla。&/p&&p&就更好啦~&/p&&p&同志，醒醒、醒醒...起来搬砖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&ps.&/b&&/p&&p&以上条件，往往有几项突出，其它项不是特别拖后腿，就很值得你pick了。&/p&&p&不要妄想找到100%吻合的。毕竟兜里钱有限哈...&/p&&p&&b&pps.&/b&&/p&&p&我之前写过不少和房有关文章，在我公众号回复历史俩字，在跳出页面搜”房“，就能找到啦。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微信公众号：越女事务所&/b&&/p&&p&&b&欢迎关注，感受金钱最大的善意。&/b&&/p&&p&&/p&
之前写房产类文章时，经常有人问——小姐姐，我是个纯刚需族，有这么一个盘，和那么一个盘。买哪个更合适呢？正好这几天，我逛到一个很切合需求的。就用它来举栗说明吧。 一.房子这东西，和找对象一样，看眼缘。没有绝对的好与坏。主要看你喜不喜欢、钱够不…
　原因是多方面的，这是五年前的一篇网上转载的文章，对比了北京与湾区硅谷、纽约曼哈顿的普通人买房难易程度，其中的分析尤其是关于城市结构的部分，值得思考，从今天的现实来看，也是很有预见性的，文章比较长，可以直接看黑字，希望对你有用。&br&－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－&br&在美国生活有些年头了，说说真实美国房价。 &br&&br&　　总体而言，普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易，但是比起国内的老百姓而言，还是压力小很多。 &br&&br&　　美国的房价也是跟人口分布相关，一般而言，东西两岸，主要是纽约及周边的城市，还有加州贵一点，中间地区便宜。除了人口之外，还有一个原因就是美国几乎人人有车，这让每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。 &br&&br&　　美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。我今年到过美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50之间，算是二线城市。但是人口100万都不到，中国大一点的县城都比它大。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。 &br&&br&　　但是这些城市KB的一面，就是人口少，根本看不到中国人熙熙攘攘的人群。晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的。很多刚来美国的时候，感觉总算清净了，但是没过几个月，就开始无聊了。而事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。 &br&&br&　　这里稍微说一句题外话，美国之所以形成这样的城市格局，说到底是自由经济社会体中，资源自由配置的结果。不想我们，一个大项目建在哪里要发改委说了算。美国都是大企业主导，企业觉得这个地方低价便宜、交通便利，就来这里设厂，可能一下子能涌进1-2万人口，城市便慢慢发展起来。 &br&&br&　　再回到上面说到的底特律、堪萨斯城这样的二线城市。这些城市的房价相对便宜，但是这里的人靠什么过活？收入多少？ &br&&br&　　美国是一个大企业主导的城市，因此每个城市几乎大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy；买衣服，都去 GAP；买鞋子，都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，这就构成了美国所谓的中产阶级。 &br&&br&　　有一些地方，可能是某个企业的总部，或者是某个行业的云集之地。比如底特律，三大汽车巨头都在那里。这就带来了大量的就业。但是现在汽车工业不景气，大量裁员；加之底特律所在的五大湖区传统的制造业优势已不在，过去的几十年里，人口少了将近一半，很多房子都荒废掉。 &br&&br&　　除了这些大企业，还有一些所谓的**all business,很多都是买卖二手车，修修下水道，或者开个餐厅之类的。这就是美国的中小型城市的主要生活方式。 &br&&br&　　大部分人在沃尔玛这样的企业工作。一年收入大概3-4万，除去税和保险，一年也就2-3万，再除去生活费用，算一半，一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人，很多在当地就有房子，因此买房的需求都没那么强烈。而且美国的房子，很多都是几十年、甚至上百年的。我们论坛上看美国的房子简直跟画一样，其实现实都没那漂亮。走进一看都很旧。所以要经常维护，把外皮换一下，在内部重新装修一下，这些都涉及到费用 &br&所以这些美国城市和中国内地的很多县城差不多，年轻人能跑的，有能力跑的都会跑到大城市里去看看，毕竟自家门口的生活也是很无聊的。而大部分的美国人可能就这样度过了一生。所以我们看美国的电视，老美很多喜欢谈他们高中时候如何如何，大学时候如何如何，因为他们也就只有这些东西值得回忆，剩下的大部分时间都是在重复同样的工作。 &br&&br&　　但是与中国不同的是，美国人如果有一份工作，比如在沃尔玛做个收银的，或者在肯德基做汉堡的，一个月到手可能也就 2000刀，甚至还不到，但是基本生活都可以保证——有房住、有车开、还能每年坐飞机去旅游几次。所以对美国人而言，最可怕的事情莫过于失业，一旦事业，完了，什么都没了。 &br&&br&　　所以你说10几万的房子，住在这样的小城市里面，生活是很安逸的，买房的压力不大不小。这其实跟中国一些小城镇的生活水平差不多。注意，我这里只是说城镇，中国住在城镇的人，收入不见得高，但是只要有工作，生活还是有保障的，当然不是每个人都能够像美国人一样买得起车的（这个问题以后再谈）。中国苦主要是苦在农民身上。 &br&&br&&br&&br&　　此外，还要再强调一点，中国人买房以新房为主（一些大城市除外）。但是美国的房子基本上都是二手房。像堪萨斯和底特律这样的城市，人口基本上很稳定甚至在减少，没有大规模的住房建设。买的也都是老房子，你搬进去，可能要把地板重新换过、把家具更新过、把墙重新刷过，这些都有成本在里面。如果是上家卖掉之前弄好的，成本也就会加在房价上。 &br&&br&我一个美国哥们是西雅图过来的，西雅图也算这样一个二线城市。我问他你高中的那些西雅图的同学都在干嘛？他说，也就普通工作，读了个大学（很多是社区大学），在星巴克做服务员，或者做个小学老师之类的。这个和我上面提到的堪萨斯和底特律的情况基本一样。 &br&&br&　　不同的事，西雅图有个有钱的大款——微软。一个这样的企业入驻某个城市，基本上可以改变这个城市。要不怎么说美国是大企业主导的国家。微软在西雅图的周边的一个区，自从微软几十年前入驻这个区之后，这个区就迅速发展起来。首先是房价飙升，微软有几万个人在西雅图工作，几万人涌入这个城市，而且都是高消费群体，自然能够带动当地的经济发展。 &br&&br&　　顺便插一句，美国人给员工工资基本上还是一分钱一分货的。什么样行业工资高？工资高的基本上多是有技术含量的行业，比如医生、律师、金融、技术。当然律师和金融可以看作例外，因为美国就是这些人在领导的。总之，在美国，你有一门别人不会的手艺，收入总是相对会高点。微软的工程师，最底层的，年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书，放在中国，肯定是高级公务员，但是前段时间新闻说，也就3万多一年，为什么啊？技术含量不高。 &br&&br&　　再回到西雅图，微软进来以后房价就飙升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的价值，所以比一般的二线城市要高很多。但是本地人也没什么抱怨。因为自家的房子都是在升值了,尤其在过去的今年。数据显示，西雅图房价的中间数从1989年的22.1万飙到 2006年的最高时候的44.7万（17年才翻番，在中国看来毛毛雨）。但是现在金融危机又给打回去了，中间数跌倒34万。如果你是微软的工程师，一年有 10万收入，税和保险大概占到1/3，到手6-7万，一年可以存4-5万，那么大概需要将近10年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维，美国人可能存不下这么多——美国人看来，房子一定要租好的，旅游是不能省的，DVD都是要买正版的。 &br&&br&　　当然不是人人都是能够在微软得到一份年薪10万的工作。如果你是在新巴克做服务员，也就还是在3-5万收入的范围。那么要买西雅图的房子的话，压力就大很多了。 &br&我那西雅图的哥们，父母在西雅图有2套房子。父亲是修下水道的，在美国属于高科技，高收入的。老妈什么都不干，家庭主妇。照例说日子过得挺滋润的。但是哥们不要呆在西雅图，跑到洛杉矶去上学，毕业后留在洛杉矶工作。为什么？洛杉矶花花世界呀！西雅图比起来就差一个档次了。 &br&&br&　　那哥们读是是洛杉矶的私立大学，四年本科学费加生活费大概要20万美金，这不是一个小数目的啊。这哥们拿了点奖学金，但是杯水车薪，所以只好父母给。把他修下水道的父亲的积蓄全抠出来了。 &br&&br&　　这里顺便说一下美国教育。相比房价，教育对美国人来说是一件更可怕的事情。大家都知道，美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等8所常青藤大学，此外，还有一些学校不是常青藤，但是完全是一个档次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。这些学校加起来总共20个，都是私立的。所以要评判美国学校档次，排名前20的算一个档次，相当于我们的北大清华。但是我们13亿人口才北大、清华两所学校，美国4亿人口就有20所好大学。所以进这些学校要比我们容易好几十倍。美国人稍微能读点数的，稍微有点钱的，都是想挤进这20个学校。这20个学校四年下来基本上都要20万美金，一般人都负担不起。 &br&&br&　　这20个学校之后是州立学校，每个州1-2所。构成了美国大学20-100名的学校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不错。大家都熟悉加州伯克利，在我们看来都是大牛校。但是在加州，只要稍微能读书的，基本上都能考进去——这是一个伯克利的哥们跟我说的。其实想想也不奇怪，前面已经有20 所大学了。州立学校对本州的学生便宜点，像加州学生进加州系统的这10所大学，一年学费大概。要更便宜的，是社区大学，一年只要几百块钱。当然也是一分钱一分货。 &br&&br&　　回到那西雅图的哥们身上。好歹家里资助，不用去贷款读书。四年大学毕业，找工作吧。难找，洛杉矶人多了啊。美国的大学生比中国还多。好歹找到一份工作，在一个也是500强的企业里做销售，一年4-5万。你看到这里就会疑问。20万私立名牌大学出来在洛杉矶才4-5万，高中毕业在堪萨斯超市收银也有 3-4万。这读大学干嘛？但是事实就是如此，所以很多美国人（尤其是老黑老墨），都不上大学。17、18岁就去端盘子了。这点美国跟欧洲不同，美国人的大学升学率其实比欧洲要低很多。这样同时说明了一个问题，美国所谓的中产阶级其实是庞大的群体，不管你是干什么的，只要是中间80%的人群，收入都在这个范围内，不会因为职业和地区有太大的区别。 &br&&br&　　那哥们好歹还是找到工作了。一个月到手也就3000。房租1000。吃饭美国到是挺便宜，一个月500快打发了。还有车，美国车虽说便宜，但是一辆看上去还是很新的二手车好歹也要一万，新车至少两万。这点收入显然是不够对付的。 &br&&br&　　更别提房子了，美国第二大城市洛杉矶的房子中间价40万。对刚毕业的大学生而言，也是一个大数目。 &br&&br&洛杉矶是美国第二大城市，很多人以为应该高楼林立。但是事实上，洛杉矶的高楼没有几幢，更大面积的地方是小楼。这里有很多原因。有的说是洛杉矶处于地震带，不宜建高楼；有的说美国人本来就不喜欢高楼，洛杉矶有的是地，自然都建小楼了。 &br&&br&　　的确，洛杉矶是个巨大的城市，加上周边的区县。如果以每小时100公里速度开车的话，从东到西要一个小时，从北到南也要一个小时。估计有北京天津连起来那么大一片。 &br&&br&　　和国内城市不同，国内城市基本上是环形结构，tian~an-door、人民广场就是中心，以此为圆心画圆，越靠近圆心地段越好，生活越方便，人气越足；越往外越乡下。而洛杉矶更多的是块状结构。每个区定位不同，而且好区坏区交错在一起。所以具体到房价，也不能一概而论。 &br&&br&　　有一些好区，比如好莱坞，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房价动不动就是上百万，几百万几千万也不少见。这不在我们普通人考虑的范围内。 &br&&br&　　美国人买房通常要比中国人玩几年，基本上等结婚有小孩后才买房。这并不是说美国人买不起房，而是他们的生活和消费方式跟中国人不一样。而是很多美国人喜欢有多少钱花多少钱，生活的质量是第一位的。我一个哥们，小年轻，在Google工作，在美国也算高薪了。前段时间忽然辞职不干了。问他什么原因，说是每天写程序无聊，反正现在手头有点积蓄了，想去欧洲玩玩，结果就这么去欧洲玩了三个月。这在中国人看来，简直是脑子进水了。 &br&&br&　　回到洛杉矶的房价上，总体而言，在洛杉矶买房要比在美国的二线城市贵很多，但是选择余地同样还是大很多。如果是个年轻人，您首先可以买公寓，美国人叫 condo，相当于中国的商品房。这里是洛杉矶的市中心金融区为例，一个算比较新的公寓楼售价30-40万美元，面积在70-150平米不等。对照美国人均4-5万的收入，这个价格其实算高了，但是对照中国的房价收入比，要便宜很多。 &br&&br&　　但是美国人其实买condo的不多，这些房子大多是用来投资出租的。租户一般都是在该区域工作的年轻人。如果要成家买房，美国人一般都是买house，也就是带院子的独立小楼。 &br&&br&　　上面说过，洛杉矶是个巨无霸，再加上有车，因此买房的选择余地会很大。这里举几个日子。 &br&&br&　　我刚到美国的时候，是在学校边上租房子。我们的学校靠近市中心。市中心在洛杉矶算是地理位置的市中心，但是论档次最多是中等区域。市中心白天有人在高楼里上班，晚上回家，大街上只剩X L浪汉睡觉。周边的区域也是亚非拉人民多。因此除了交通便利，没其他优势。我租的是学校附近的一个楼，几十年的房子了，外面破得很。因为靠近学校，房东专门用来放租，因此把这个楼阁成独立的12个房子，租给12个房客，每个人一个月收600美元。一个月7200美元，一年八九万。这个楼在10年前大概60 万美元，06年最高的时候涨到100万美元。现在又回到60、70万的样子。就普通居民而言，很少会在这亚非拉人民聚居的区域买房，买了也是为了投资。但是售租比在这里还是有参考价值的。不过这个房东算会做生意的，一般同样大小的房子，结构没有像它这么好，最多可能只租一般的价格。 &br&&br&　　中国人住的比较多的几个区房价可能稍微便宜一点，在40-50万这样。很多都是一层楼的房子（这个无所谓，反正足够住了）。 &br&&br&　　而稍微好一点的房子，比如pasadena就是白人聚居的区，很多有钱的中国人就住在那里，环境要好很多，房价大概就接近了100万。 &br&&br&　　前面说过的话hollywood, santa monica几个区，也是有同样100万左右的房子，但是面积要小很多，院子也没那么大。没办法，地段好。 &br&&br&　　洛杉矶房子的均价现在是40万左右，那么40万以下的房子都在哪里？其实这些便宜房子都在洛杉矶很外延的地方。过去几年，美国房地产业发展，也是造城运动。但是美国不像中国，无法拆迁。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉矶外延乌压压一片全市房子。再往外可能就是牛场了。这些房子都很新，而且款式也差不多。但是没有人气，卖不出去。现在价格跌到20万，也没人买。因为毕竟工作不方便，虽然房子是便宜，但是每天开车来回要两个小时，实在不是什么太好的选择。 &br&&br&　　所以有时候，有人就拿这些房子来忽悠国内的大款。希望他们去买，其实都是不好卖的。美国的房地产泡沫也主要来自于这些区域。像好莱坞一带的房子，一直都是很坚挺的。&br&&br&我在洛杉矶认识了至少一百号老美。但是在洛杉矶出生、在洛杉矶上学、在洛杉矶工作，从来没有离开过洛杉矶的本地人不超过10个。可以想见，这个城市有多少外来人口。当然这还有历史原因，洛杉矶总共才100多年的历史，任何一个人往上数几代都是外地人，这点倒是和上海挺像的。 &br&&br&　　有那么多年轻人涌进这个城市，而且都是没有家产的年轻人，他们需要买房，而房价又贵。这些年轻人到底在洛杉矶是怎么样生存的？最后能不能站稳脚跟？这个问题要分几个层次来才能讲清楚。 &br&&br&　　首先，涌进这个城市的人五花八门。其中很大一部分人墨西哥人和其他亚非拉底层人民。以墨西哥为例，墨西哥是一个跟中国一个水平线的老大难。是个墨西哥人都想来美国。好在墨西哥跟美国有着漫长的边境下，因此挖地道也好，翻墙也好，能来的都来的，而且拖家带口的来了。美国有500万非法移民，绝大多数都是老墨。而洛杉矶是离墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在这里安营扎寨了。墨西哥人吃苦耐劳，几乎所有脏活累活全是他们包了。以前我们嘲笑中国的留学生，在美国穷死了只好去餐馆刷盘子。这个其实都是以前的事情了。现在不少中餐馆的厨房里是老墨在打杂，宫保鸡丁做的很地道。而且还会用中文说你好，谢谢，发音还很地道。 &br&&br&　　总之，老墨对生活要求不高，只要有分工作就满足了。到时候再翻墙爬地道回家盖房子娶老婆去。因此除了少数混得好的，以老墨为代表的亚非拉人民很少在洛杉矶买房的能力。&br&&br&　　这里插一句，美国go-vern-ment对这500万非法移民也是睁一只眼闭一只眼。美国也不能没有他们。把他们都赶走了，谁来干脏活累活。更何况他们的工钱都很低，老板们愿意用他们，只是表面上装傻。 &br&&br&　　所以在洛杉矶，你去沃尔玛，工作人员清一色的老墨老黑。只有在堪萨斯城，沃尔玛才是白人当服务员。 &br&&br&　　那么白人在洛杉矶干啥？很简单，不干脏活累活就当白领了，而且很多都是从事艺术相关的工作。毕竟这是洛杉矶，这是好莱坞。很多白人就是冲这这个跑到洛杉矶来了。 &br&&br&　　我的不少白人朋友，都是干点跟艺术相关的工作。有写小说的、有写剧本的、也有当演员的、弹吉他的、唱歌的、搞摄影的。如果是个中国人，你20出点头喜欢这个还算正常，如果到了30岁，还在搞这些，而且没搞出什么名堂来，那就早点洗洗睡好了。毕竟不是每个人都是能成为阿汤哥的。但是美国人似乎比中国人更执着。30多岁了，40多岁了，没买房子，却依然在搞这些的还是大有人在。这是一个群体，类似于我们的北漂一族，没房。 &br&&br&　　另外一个群体则在美国有更大的代表性。他们都处于30岁左右的年纪，还没有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉矶有工作就来洛杉矶，呆了几年，在芝加哥有更好的工作了，就去芝加哥。以前看过《时代》上的一篇文章，把这群人叫做Odyssey，就是希腊史诗中的《奥德赛》，到处晃荡的意思。这个在美国有很大的普遍性，不属于洛杉矶专用的现象。这些人也不一定会在洛杉矶买房子。 &br&&br&　　这里可以看出美国人在买房上和中国人一个很大的差别，就是他们觉得阅历、生活比房子更重要。 &br&&br&　　当然也有一些人，30岁左右，结婚了，那就会考虑在洛杉矶稳定下来买房子。如果夫妻俩有10万一年的收入，那么买个50-100万的房子，压力还是有，万一失业了怎么办？美国公司说裁员就裁员。但是比起在北京上海同样10万人民币的收入，现在基本上都是200万以上的房子，压力要小得很多。 &br&&br&　　洛杉矶另外一部分买房的新生力量就是亚非拉国家的大款。尤其以亚洲为代表，日本人、香港人、台湾人、韩国人，这几年的中国人。在国去的100年里，这些地方的大款都有往美国跑的传统（日本、韩国后来自己发达了，有回流的趋势）。现在尤其是是中国人，国内赚了钱，可能赚得也是有风险。想想还是全家来美国比较安全，因此就来这里买房。而且都是现金一次性付清。美国人都觉得你是款爷。据说洛杉矶还有一个二奶村，就是中国大款和贪官的美国基地。不过只是据说而已，我没有实地考察验证过。洛杉矶还有个最大的华人超市，就是陈水扁的儿子开的。 &br&&br&　　说到这里，你可以已经看出一个问题。美国白人其实处于一个尴尬的地位，论人口，黑人墨西哥人也不怎么读书，20岁左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窝。论有钱，白人有不少有钱人，但是亚非拉同样有，现在都来买他们的地了。而白人的中间力量，学历相对都偏高，结婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美国的比重在急剧下降。据预测，到了2050 年，墨西哥人将取代白人成为美国的第一大人群。 &br&&br&
我们的一些奸商会说：看，美国的年轻人照样也是没有房子。你一个中国的小年轻，毕业没几年就像结婚娶老婆，买个100平米的房子。你怎么不学学美国人租房子结婚？房子是给富人造的。 &br&&br&　　这话其实逻辑错误。美国很多年轻人的确是没有房子。但是他们没有房子不是因为买不起房子，而是因为他们不想买房子。如果他们存心想买，按照我上面说的如果夫妻俩有10万一年的薪水，这个是平均水平，80%的美国人收入在这个范围内，按照这个收入要在洛杉矶买个50-100万的房子，是在可承受范围之内。而我们在北京上海，夫妻俩的收入也算10万人民币，现在基本上都是200万以上了，压力不是大一点点。 &br&&br&　　洛杉矶的房价只是高，而北京上海的房价已经是离谱了。所以我说，中国的房价不仅仅是房价的问题，而是危机到整一代人和整个国家未来的问题。为什么这样说，房价高，高的离谱，让人看不到希望，看不到希望自然会厌恶工作打发生活，哪里会有进步？ &br&&br&　　而对于美国人而言，房价和生活基本上体现了良性循环。你只要好好工作，即便在洛杉矶这样的大城市，还是能够买得起房子，生活是有未来的。另一方面，正是因为房子的压力在可承受范围之内，所以每个人才会有心思去干自己喜欢干的事情，干好自己喜欢干的事情，这样社会才会有进步。&br&&br&&b&
尽管洛杉矶的房价对于中国人的收入和房价比而言已经算低了，但是美国人还是觉得高。有数据显示，在过去的5年，洛杉矶人口减少4%。为什么，房价贵，生活成本高，人就跑路了呀！ &/b&&b&&br&&br&　　这里就涉及一个经济结构、人口流动和房价之间的问题。下面说说这个问题。&/b&&br&&br&
我前面多次说到，美国是个大企业主导的地方。企业在哪里落户，哪里就有工作机会，人就往哪里涌。企业一关门，这个城市的人也就如鸟兽散。美国五大湖区原来是制造业的基地，现在制造业都搬到亚非拉国家了，五大湖区的城市很快就没落了。取而代之的是一些新兴地带，主要是西海岸的加州，还有德州和北卡地区。 &br&&br&　　再往深了说，美国为什么会强大？就是因为这些大企业的存在。他们才是代表了先进的生产力。以先进的技术作为引擎，主导这个国家的资源配置、人口流动，这才是美国强大的关键。 &br&&br&　　这里还是以加州为例。加州的发家也就是几十年的事情。主要有这么几个因素。第一个，地理优势，面向太平洋，面向亚太国家。第二，气候好，一年四年阳光明媚。第三是产业群，洛杉矶所在南加主要是媒体、娱乐、旅游业，北加主要是IT。正如制造业成就了五大湖区，这些产业也使加州在近几十年来迅速发展，过去的40年，加州的人口几乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出现了像洛杉矶这样人口下降的城市。 &br&&br&&b&这就是很多城市发展到一定时候出现的瓶颈问题：人口增加，资源有限，所以生活成本就高，自然就逼着人往外走。美国人早就意识到这个问题了。所以在最初城市规划的时候，采取的都是分散的模式。这个正好与中国形成反差，在中国，北京是首都，go-vern-ment部门都在北京，国字号的企业都在北京，最好的大学都云集在北京，最好的医疗机构都在北京。人为地配置这些资源自然会导致人口向这些城市流动，去占有、分享资源。 &/b&&br&&br&&b&而在美国，恰恰相反。华盛顿是首府，除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。（如美国人每年要报税，处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。具体到每个州也是如此，以加州为例，加州两大城市，旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里？在Sacramento,没几个人知道吧，阿诺就是在那个小地方办公的。加州10所州立大学，除了洛杉矶分校在洛杉矶，其他都是在小城镇。（我之前还做过一个统计，美国前20名的大学，分布在大约15个州里，纽约只分到一个哥伦比亚大学）。这样其实已经最大程度地把公共资源分散了。 &br&&br&　　但是还是不够，还是无法阻挡人源源不断地往旧金山、洛杉矶涌。怎么办？美国就采取了城市群带的模式。在北加州，从旧金山到San Jose，就是所谓的硅谷，这条线上云集了很多小镇，非常像上海到杭州这样一段路，但是资源不是集中在两个点上，而是均匀地分布在这条线上，这就实现了资源的优化配置。所以有时候我们嘲笑美国的一个城市，只有区区几十万人，也好意思叫城市。而实际上，他是把我们的一个城市稀释成若干个城市。每个城市自成系统，但是又不远。 &br&&br&　　所以我们想，在上海到杭州这条线上，如果上海只作为一个金融中心，把上海的IT业迁到嘉兴，把上海的高校分散在这条线上的不同县区，上海还会怎么拥挤吗？房价还会怎么高么？显然不会。 &/b&&br&&br&&b&所以说，中国出现目前这种情况，原因在于还不是真正的市场经济。而是在go-vern-ment完全控制下的资源配置。从浦的开放到今天的迪斯尼，那个不是go-vern-ment通过行政手段做出的决定？这就造成了资源浪费的地方大大量浪费，资源稀缺的地方极其稀缺。所以哪一种制度先进，一目了然。 &/b&&br&&br&&b&再回到硅谷，就是旧金山到San Jose的这条线上房子也不便宜，因为那些IT企业都是动不动就是给10万的年薪，购买力在那里；100万以上的房子比比皆是。但是这并不是说没有便宜的房子。前段时间我去Mountain View，就是Google总部所在的地方。其实也是小镇，但是我一个朋友买的是一个公寓楼，3室一厅，大概100平米，只要40万美金。夫妻俩都是美国的博士毕业，都在IT企业工作，两人收入一年大概18万。你说生活有什么压力？过个几年有钱了再去换个100万的独立房，养两头狗。这就是你有了付出，对社会做出了贡献，社会给你的回报，让你享受好的生活。你看中国的博士，都挤破了头去考公务员。这就叫脑体倒挂。 &/b&&br&&br&&b&而南加州一带，跟硅谷清一色的高科技比起来就有点鱼目混杂了。从santa babara(jackson豪宅所在地)到洛杉矶再到san diego沿着太平洋这一条线基本上也串上了。这里的房价有高的，几百万，几千万，但是便宜的也有10几万。最近几年，因为互联网的发达，很多人在家里就可以办公，尤其那帮搞艺术的，很多都是个体户，洛杉矶房价太高，就迁到周边的小镇上来，同时又不会远离城市。一些新兴的小镇就在周边开始兴起了。 &br&
前面已经说了不少城市，大家也看出来了，美国的很多城市不像中国那样是集中式，而是小城市的集群为主。洛杉矶号称美国第二大城市，但是真正叫洛杉矶的其实是很小的一小部分。另外周边还有将近100个类似中国的区县（比如比佛利、好莱坞都是区）各自为政。这些区县都是紧密地挨在一起，构成了巨无霸的广义洛杉矶。因此生活的半径也被扩大了，开个30公里的车去买个菜是很正常的事情。 &/b&&br&&br&&b&我看到有人说美国的城市布局跟中国不同，因此房价也没有可比性。是否有可比性，该如何比，这个问题我们可以继续探讨。但是我今天要说说纽约。纽约跟中国的城市就比较像了。 &br&&br&　　纽约市由五个区组成，最核心的区是曼哈顿。曼哈顿长什么样呢？它其实是一个狭长的半岛，类似于上海的崇明岛。只是这个崇明岛靠长江里面的一端是连着陆地的。岛的两侧两条河（你叫它海湾也行），东面的那条和隔着纽约的另外的几个区，西面的那条河则是纽约和新泽西州的分界线。 &br&&br&　　曼哈顿59万平方公里（想当于北京二环内）的面积上，住着163万人。这是怎么样的一个概念？我们用北京做比较，北京中心的东城区、西城区、崇文区、宣武区四区总面积大约90平方公里，人口227万。两者相比较，人口密度差不多。 &br&&br&　　如果再往大了比，整个纽约5个区790平方公里（北京五环内750平方公里，两者相当），人口827万。这又是一个什么样的概念？我们还是拿北京来比，北京的东城、西城、崇文区、宣武区，再加上朝阳、石景山、海淀、丰台，这八区的人口大约也是在800多万。考虑到外来人口，我们假设这八区的人居住在五环以内，那么密度也是跟纽约差不多。 &br&&br&　　所以现在有了一个基本概念，北京二环内，曼哈顿；北京五环内，整个纽约市。当然你一定要说这样比不科学，那我也没办法。 &br&&br&　　曼哈顿岛上基本上都是高楼了。而且有些楼都是几十年，甚至上百年了，毕竟这里的美帝国的老巢。很多楼也显得十分陈旧。好在美国人注重维护，内部的装修也在不断更新，因此外面破点，里面住着还是很舒适的。你看看《老友记》就有大致的感觉了。 &br&&br&　　当然，曼哈顿岛上也有崭新的漂亮的高层商品房，不过都是豪宅了。以前台湾新闻说连战在曼哈顿豪宅，就是那种豪宅。 &br&&br&　　曼哈顿的房价自然也不会便宜了。一般2室2厅100平米多一点（使用面积）至少都是100万美元了，折算面积的话1万美一平米金起，高不封顶。 &br&&br&　　有没有便宜的，也有。就是面积小一点。类似于那种单身公寓，一个卧室的，价格也是1万美金一平米，总价50万也能买到。 &br&&br&　　当然，美国有物业税，这个问题以后会具体谈。这里先说个大概，如果你在曼哈顿有一个100几万的房子，一个月大概要交1000块钱。这只是一个大概数，根据房子的不同而不同。 &br&&br&　　这个是曼哈顿大致房价。再提醒一下，曼哈顿，北京二环内。 &br&&br&　　那么曼哈顿居民的收入多少？美国官方数据说，曼哈顿人均收入10万一年，号称美国首富区。我前面说了，在美国大部分地区，10万一年算高薪了，微软，Google给工程师才这个价。但是注意，曼哈顿因为富人太有钱了，因此普通居民也就“被平均”了，其实在曼哈顿，3-5万也是普通人的工资。很多行业，比如新闻、比如广告、甚至于金融行业底层非核心的岗位，也就是3-5万的收入。要在曼哈顿买房，压力在美国毫无疑问是最大的。更何况，曼哈顿的消费要比美国其他地方稍微高一些。 &br&&br&　　当然，普通人即便在曼哈顿上班，也不会在曼哈顿买房。房价贵是一方面，另外一个原因就是多高楼挤在一起生活太压力。所以很多人跑到岛外的其它区或者是新泽西去买房。 &br&&br&100万美元的房子，在曼哈顿，也就是在相当于北京二环内的地段。对收入5万一年的普通美国人来说，已经是贵到天上去了。除了价格以外，也可以从上面的图片看到，整个曼哈顿乌压压一片全市高楼，住宅也是以高层为主，住得都很压抑。当然也有楼层、景观好的房子，不过价钱也就高了。 &br&&br&　　于是很多人就把目光投向了岛外纽约的另外几个区，以及另一边的新泽西。在这些区域选择就多了，范围也大了，有公寓楼，也独立房子；但是坏境参差不齐了，比如纽约的皇后区就相对差一点。但是有一点就是肯定的，就是出了曼哈顿，房价会立即便宜很多。同样档次的公寓楼在曼哈顿要100万，隔了一条河的布鲁克林价格可以差一半，50-60万就能拿下。如果还是觉得贵，你可以去皇后区，价格还可以便宜一二十万。同时纽约的地铁十分发达，上下班也十分方便。 &br&&br&　　所以我们这里可以分析一下，纽约跟北京比，面积、人口都差不多。纽约还是给普通老百姓选择的余地，曼哈顿的豪宅你尽管去贵，但是我还是能够用相当于10年薪水的价格在合理地段的买到100平米的房子。而在北京，就是普通居民也有5万人民币的年收入，现在想花50万买个100平米的房子基本上快到天津了吧。 &br&&br&　　那么问题到底在哪里?人口，土地资源都不是问题的根本，这个前面已经说过了。甚至炒房也不是问题的关键。纽约的房子全世界的人都来买，价格也没有炒到疯掉。 &br&&br&　　这里就要说到房子的产权问题。独立的房子产权是没有疑问的，你买了这个房子，地皮就是你的了，以后是你儿子和孙子的。但是对于曼哈顿公寓而言，这个产权该怎么算？美国的做法简单的说可以用概括成“集体拥有”。整一个楼假如有100个住户，大家集体拥有这个楼，相当于一个公司拥有100个股东。如果哪一天你把这个房子卖了，就相当于把股份给转让了。这种“集体拥有”有许多具体的形式和规则，比如有些规定只能自主，不能出租；有些甚至连谁能不能买这个房子都要审核过。 &br&&br&　　另外一种公寓楼是公司所有，专门用来出租，不用来出售。但是go-vern-ment对房租有严格的限制。前段时间曼哈顿有几个楼擅自调高房租，结果被《纽约时报》爆出来了，最后被go-vern-ment处罚了。 &br&&br&　　总的来说，这种“集体拥有”模式的好处很明显。那就是避免你单打独斗，因为我们每一个个体总是弱势的，但是联合起来组成一个“住房公司”，无论是在go-vern-ment还是开发商面前都是平等的法律主体。没有强势弱势之分。正式因为这样，左右房地场的几个力量能够得到平衡，住房价格也能够得到稳定。 &br&&br&　　当然，任何事物都是两面的。这种模式就决定了房子一旦建了起来，就几乎不能动了。因为要拆整个楼的话，股东大会内部首先应该会有不同的意见。民主就是七嘴八舌，最后导致效率低下。所以曼哈顿的这些楼，几十年前就在那里了，现在还是那样。再怎么维护毕竟也是几十年的老楼了。所以中国人一到那里，就会感觉纽约怎么那么脏、那么旧。 &br&&br&　　所以中国的房子涨得离谱，就是各方力量明显的一边倒。购房住以及房产拥有者处于一个弱势的群体，根本没有力量参与市场博弈。所以go-vern-ment（用于土地，从某种意义上来说也是开发商）和开发商的权力不受制约，因此可以大力猛干，中国的每个城市在过去的十年都焕然一新，但是整个市场也随之变的畸形了。 &/b&&br&&br&&b&纽约 &br&　　前面讲了纽约，大家有了直观的印象，曼哈顿相当于北京二环内，整个纽约市五个区相当于北京五环内，人口数量也是差不多。 &br&&br&　　不过，这还不是全部。我们通常讲纽约大都会区除了整个纽约市，还包括纽约州（纽约市是纽约州的一部分，类似于吉林市是吉林省的一部分，有点搞）的其它几个县以及相邻的新泽西州和康涅狄格州的一部分，其中新泽西和曼哈顿只隔了一条河。这些地区构成了整个纽约大都会，面积大约10000平方公里，人口1600万。 &br&&br&　　我又要和北京做对比了，因为北京的常驻人口差不多也在1600万（户籍人口1200）万，而北京整个市面积则要大得多，达16000平方公里。考虑北京西北面有大片的山区，我们删去1/3，那么北京无论面积还是人口都于整个纽约大都会地区十分接近。 &br&&br&　　之所以这样多次反复拿北京跟纽约做比较，主要是希望大家对纽约的居住环境和居民购房的选择范围有一个粗略的印象。 &br&&br&　　纽约大都会区有1600万人口。这是一个KB的数字，因为美国人口只有3亿，也就是说纽约大都会区的人口占到整个美国的5%还多。20个美国人就有一个生活在这个地区。而北京的人口占全国的1.2%，就算北京上海合并，也只占2.5%的样子。 &br&&br&　　所以有人可能会提出疑问，前面你不是说美国都是小城市的集群吗？公共资源都是分散的，怎么还有那么多人往纽约跑。 &br&&br&　　这个其实是不矛盾的，因为发展的过程总是先出现问题再有解决方案的。纵观美国的历史，当初欧洲人在美洲登陆建国的时候，主要是现在美国东北的一小片地，资源有限，纽约市是在这种背景下逐渐发展起来的。尽管美国后来有西进运动，人们往中西部走，但是还是无法改变纽约大都会区多年累计的城市结构和已经在美国社会中形成的功能地位。 &br&&/b&&br&　　再有一个原因，就是我们常说城市是现代文明的产物，因此不可避免地散发着各种物欲的**，尤其是对年轻人。大家看《欲望都市》，女人花一个月的工资买一双鞋子。为什么？满足自己的欲望呗。只是每一个人的满足点不同罢了。 &br&&br&　　虽然说美国人不像中国人那么善于攀比，要面子，那些在中国看来名牌的衣服鞋子，比如Levis的牛仔裤，Nike的运动服和鞋子，在美国都是几十块钱的“经济适用型”产品。大部分美国人也穿这个。我们感叹美国东西怎么那么便宜啊！好像美国真的实现了Communist主义。其实我们只感叹对了一半。美国不是没有贵的东西，几百几千几万美元的衣服有的是，在哪里？纽约第五大道的柜台里。 &br&&br&　　此外，一些现代资讯服务业，比如金融、法律、媒体、广告、时尚、文化等行业，纽约的工作机会要比其它地区多。因此多少年来，美国人还是一批一批地去纽约，都希望能够咬一口这个大苹果。 &br&&br&　　我认识在纽约工作的人不少，但是真正挣大钱的不多。因为如果只是一份普通的工作，在我之前的文章里提到过，工资都在3-5万水平，在纽约生活压力还是很大的。很多年轻人都是想在纽约赚点钱，然后去其他环境好的地方养老。工作赚钱不就是为了有更舒适的生活？这里美国人跟中国人的观念还是有很大的区别。按照中国人的思维，年薪5万，北京五环内50万的房子死活是要拿下来的，否则对比起列祖列宗。 &br&&br&　　思维不同只是一个原因，这里还涉及到个人迁移的社会成本问题——简单的说，就是你的关系，你的资源——中国远远要比美国高，以后详细谈这个问题。 &br&&br&　　当然你非常有钱，用钱赚钱，那么无论你多大岁数，纽约永远欢迎你。 &br&&br&　　也有一些年轻人，看上去混的不错的,有在纽约长驻的意思。我一个美国哥们，前不久刚结婚，夫妻俩都30岁的样子。老家是靠近纽约市但是不属于纽约市一个地方，相当于怀柔、密云或者廊坊。男的哈佛毕业，女的哥伦比亚毕业。工作都有7、8个年头。男的刚毕业的时候进了摩根斯坦利，底层，很累，而且钱也不多，投行也不是所有人一进去就高薪，底层的工资都是“被平均”的了。第二年就跳槽到了一个小的对冲基金公司，现在大概一年10万出头的样子。女的在一个公司做市场，现在一年5-6万的样子。两人加一起16-17万，到手大概1万一个月。 &br&&br&　　这个还是在80%中产阶级的收入范围内，只是位于80%人群的顶端。现在结婚了，照例说收入不错；但是他们还是租房。在曼哈顿花2000块一个月租的公寓，当然是很不错的房子了，就在中央公园的边上。美国人的思维就是这样，无论如何，生活质量应该要保证。 &br&&br&　　你可能要问了，钱呢？这里跟大家算一笔账，首先两个人读书都贷款。哈佛也好，哥伦比亚也好，4年本科学费加生活费总共20万美元。如果你爹不是大款，贷个10万很正常。哈佛给家庭收入6万以下的面学费也是2004年才开始的，那哥们没赶上。所以学费贷款是一笔开支，工作后一个月八九百块，分10年慢慢还。好在哈佛毕业工作相对好找一点，人脉肯定广点。师兄都是都是当总统的，尽管他们都不认识你。 &br&&br&　　所以你看，这里花大钱去读哈佛，其实也是进入高一级社会圈子的一个途径，给你带来可能带来某个回报或者满足，跟女人花2000美金买个包一个道理。——这是题外话。 &br&&br&　　除去学贷、房租、这哥们工作7、8年应该有一点积蓄。照理说都结婚了可以去首付买房子了。但是人家不，他把这个钱拿出来，跟朋友合伙办了个网站，工作的同时自己创业。你说那哥伦比亚的老婆没房会跟他结婚吗？人家就是没什么抱怨，日子也照样过。 &br&&br&　　所以还是那句话，美国年轻人不买房，不是因为买不起房，而是他们的生活模式以及对生活的态度跟中国人有很大的不同。在大多数美国人看来，生活的质量永远是第一位的，自己过得舒服最重要，做自己喜欢做的事情最重要，而很少在乎别人是怎么看的。 &br&&br&　　这个哥们做网站未必能成功，未必能赚钱，亏本倒闭也难说。但是如果当这个社会用相当一部分的人在用心做事，就一定会有好的东西出来。
原因是多方面的，这是五年前的一篇网上转载的文章，对比了北京与湾区硅谷、纽约曼哈顿的普通人买房难易程度，其中的分析尤其是关于城市结构的部分，值得思考，从今天的现实来看，也是很有预见性的，文章比较长，可以直接看黑字，希望对你有用。 －－－－－…
&p&工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。&/p&&p&1、后面房价还会再涨吗？&/p&&p&如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价是追涨的阶段，就是市场的恐慌还没完全过去，普涨的惯性效应还在延续，现在的一些政策还没有发挥作用。初中就学过吧，市场具有滞后性，这就是那个滞后性效应的显示。但情况会更复杂，有涨有跌中微涨，各城市表现也不一致，只能从大盘上看。这个你们也能够看出来，很简单，价格走势都是曲线，曲线都是平滑的，没有一个山尖，如果出现山尖那就是大危机了。现在就是到上面平滑的那一块，大方向肯定是向下，不管绝对还是相对，现在叫强弩之末，你也不可能硬把它一下子掉个头。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、那哪个地方会涨的多？&/p&&p&
你要我说哪个城市涨能涨多少，这个事谁都做不了，那不是科学，那是神学。我们做政策分析和预判的也是至少从区块上去分析和引导，甚至也要等市场反应来参考和修正。比如15年的合肥，其实是有关于抬升房地产市场的政策动作的，但开始我们预测的应该是郑州，没想到最后是合肥，这就是我们做研究跟算命的区别，我们只能说从什么类型的地方引爆，但算命的能跟你斩钉截铁说哪哪的会怎么样。其实现在这个问题已经没有意义了，有大方向，流动性又被锁死了，你这时候比那三步两步有啥意义？只是数字上的，就跟大家都去刑场，你说谁走的快谁走的慢有意义吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&3、不是一直在调控吗，怎么还会涨？&/p&&p&
刚才不是跟你说惯性吗，现在是惯性在发挥作用。就跟你开车掉头一样，你永远拐不出直角，就是惯性的原因。调控的一些东西还没有落地生根，也要一个周期，这个周期跟惯性叠加就是这个效果。另外，调控并不是让房价掉，从一个政府的层面讲不会做让自己任何一个经济板块冷掉的事情，除非这个东西是违法的，或者已经具有高风险的。所以你要知道调控的目的是什么，只是防范风险而已。房价太高、房地产过热都不是风险，这么大量的资金进进出出才是风险。&/p&&p&你要知道现在的房子叫什么？叫商品房，这可是新称呼，90年代才有的，以前从来不认为房子是商品，也就没有房地产市场，也就不需要调控，房子不够抓紧盖就是了，充其量是生产的问题。那为什么要创造出这么一个新东西出来？你想想90年的发生了什么？就是南*巡讲话是吧，那个事情的背景你知道吧，你们应该知道。政治上的东西不讨论，从经济上看，是社会前进动力不足了，就是生产力不能得到有效释放，很多人不知道干什么去，也没地方可去。因为没什么大需求，社会很稳定，城市人没从计划经济体制下释放，小日子很安稳，农村人能吃饱饭，也就老婆孩子热炕头了。所以你看那时候就是这么个状态，可以说是啥也不缺，你说什么汽车啊、冰箱啊什么的还真没多少人羡慕，也没多少人觉得自己可以拥有，跟现在的风气两回事，现在你看人家开宝马，你的想法是我好好干也挣辆宝马开，那时候没有，可以说没人有胆量去想自己开小汽车，觉得自己就该骑自行车，这就叫风气。你看94年是中国电影的黄金年代吧，那时候的姜文啊、张艺谋啊什么的，电影里面的人是不是都有很自由的感觉，就是不去思考现实问题，都是说民族啊、伤痕啊、活着的意义啊什么的，那时候没有电影告诉你要努力奋斗，要去买车买房，这都是那时候政治经济的投影。现在的影视作品现实了很多吧，而且感受到的是每个人都有压力，是不是？要不然是搞笑的，让你释放压力，要不然是励志的，让你化压力为动力，你对比着看，是不是不一样？&/p&&p&所以你说为什么弄个房地产市场出来？自古以来土地都是永远最能调动积极性的东西，古代王朝更替要靠土地重新分配才能让那么多亡命之徒出来跟你打天下，我D靠土地革命才站稳了根据地，打土豪分田地才有了红军。90年代的破局也是一样，政治上定下了走市场经济，马上就从土地入手了，所以才有了商品房。假设你是90年代一职工，突然单位不给分房了，你咋办？努力挣钱买房呗。怎么能挣钱？你想的办法就是政府希望你干的，抓紧去干吧，对吧？国企分流了、市场活跃了，消费也有了，又一次验证了土地的巨大力量。&/p&&p&所以，所谓调控是什么？是别把这个市场玩砸了，怎么叫玩砸？一个是太高了，都不来了，市场没人了，砸了，一个是太乱了，不相信你这市场了，也不来了，还是砸了，所以调控都是从这两个点出发的。为什么不怕低了？因为在任何一个市场经济下，土地永远不会低，所以其实调控不存在往高了调，只存在抑制过热的调控和放松调控，调控一放松，马上就热了，你看历年来是不是这样？从来没有鼓励房地产的政策，只有放松调控的政策，但从效果上看，放松调控就等于鼓励了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4、这次调控不是为了抑制房价？&/p&&p&
房子既然是商品房，就不存在抑制价格的政策，一个是动机上不可能，另一个也没有一个行政命令能让一个商品降价，市场规律是铁的，要抑制价格也只能用市场手段。比如粮食，为什么价格这么平稳？不是国家说你必须卖多少钱，而是有国家粮食储备。你市场价格高了，我就抛粮食，增加供给，市场自然下来了。房子也是一样，要让价格降，只能减少需求或增加供给，现在的租购同权是减少需求，放开土地入市是增加供给，可以说我们D是良心政府了。你要搁其他国家都向资本家靠拢你们更活不下了。所以任何调控都不是为了抑制房价，只是说你们别把我好好的市场玩砸了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5、那现在调控政策为什么这么设置？&/p&&p&我说调控不是抑制房价可没说房价一直涨啊。一是现在动用了一些市场手段，用市场规律平抑房价，这个是战争，要过段时间才能分出胜负。二是你要深刻去理解中国。&/p&&p&你能回答我，为什么我们一直说“国富民强”而不是“国强民富”吗？一个更好的社会不应该是国家足够强大能够保护公民，老百姓足够富有能够生活滋润？为什么变成了国家要有钱而老百姓要强大？想过没有？&/p&&p&这不知道？我该找你导师了，你们现在这些硕士、博士都学些什么。&/p&&p&国家的定义是什么？是统治阶级维护统治的工具吧。那统治阶级靠什么维护统治？军队？官员？都不是，是经济秩序，经济基础决定上层建筑。所以所有的国家更迭伴随的都是经济秩序的重建。经济秩序是什么？说白了就是政府有没有钱。老百姓为什么要强壮？强壮的老百姓才能生产，才能打仗，才能贡献力量促进社会进步啊。所以国富民强是对的，要是反过来就不行了，老百姓有钱了，但老百姓的钱不是政府的钱，而且老百姓有了钱就开始想三想四，就开始不愿意干活，国家能安稳吗？社会能发展吗？民富了国也肯定强不起来，因为干活都不愿意，你让我去打仗？所以你看中东那些国家，老百姓算是有钱的了，土豪那么多，但是国家一个比一个差，就是这个道理。&/p&&p&所以国家是不希望老百姓有钱的，就像很多企业老板不希望员工有钱一样。我跟很多企业老总接触过，我发现很多老板喜欢让员工买房、买车，甚至用期权的方式送给员工，尤其喜欢让员工换豪宅、买豪车，这样的老板很受员工喜欢，企业也都做的好。为什么？因为老板最想让员工消费，最好是贷款，反正尽量不要让员工手里有现金，因为员工现金多了就没动力工作了，跟老板顶的底气也足，但背着贷款的不一样，一想贷款没还就干劲十足，还生怕失去现在的工作，连空窗期都不敢太长，否则就一下子过不下去了，不管住的多好的房开的多好的车，都扛不住一段时间没有收入，因为债务一直在。国家也是希望老百姓能够保持适当的债务，否则不是跟国家讨价还价的问题，而是大量的资金在民间，如果再能够随时换成外汇，那就是庞大的金融风险。还记得国民党吗？四大家族国内挣钱，再换成美元汇出去，然后结果你们都知道了。所以国家要随时回收老百姓手里的钱，让大家时刻处在挣钱的状态。这也是房地产市场从一开始设置的初衷。&/p&&p&这样是不是就看出调控的设置了？现在是过热，这么样的大宗商品过热证明老百姓手里有钱了，有钱就很容易产生刚才说的一系列金融问题。所以这一轮首先是外汇管制，先禁止钱出去，再拉高房地产，用房子消耗老百姓手里的钱，这个决策的依据就是居民储蓄，每年持续升高的居民储蓄时刻让外汇管理局胆战心惊，这一轮下去基本就稳定了，现在就算放开外汇大部分钱也回收了，基本不会产生什么大问题。而且现在市场上活力有下降的趋势，越来越多人奢望提前退休啊、享受生活啊什么的，通过这一轮很多人也背上了债务，只要是入市的，大部分都是杠杆，也就是借贷，你身边是不是也有很多人，原来是稍有存款的，现在都背负债务了？有的债务还不小，这样是催生市场动力的一种手段，如果说有驭民之术，那么这就是驭民之术。&/p&&p&&br&&/p&&p&6、那18年应不应该入市？&/p&&p&入市的有两种，一种是作为商品，去消费他，也就是俗称的刚需，将房子作为消费品，主要看重商品的使用价值。另一种是作为投资品，去投资他，靠房子产生收益。先说投资的，什么叫投资？用资本产生收益对不对？什么能产生收益？生产资料才能产生收益，生产资料的概念你懂吧？这个不懂我真得找你导师了。房子是生产资料吗？刚才我们是不是给房子定过性了？房子是商品，不是生产资料，所以房子本身不能产生收益，只能靠利润，利润才是商品的属性。但马克思说过获取利润是“惊险的一跃”，否则摔坏的不是商品，而是资本家。什么意思？就是说商品你得交易、流通才能产生利润，不交易永远是成本。对于房子来说，现在的流动性已经很差了，你看这一轮是不是限售的越来越多了，就是不准你房子交易，这就是锁死流动性，一件商品不能交易了，也就不存在利润了。当然现在不是不让你交易，只是将交易周期拉长、成本增加，相对的也就利润下降了。有人说可以再加到房价里啊，所以还是有利润的，是有利润不假，但相对来说成本上升、周期拉长，也就是风险增加、利润率降低，这样下去资本会用脚投票的。另外，对于高杠杆入市的，锁死流动性将会是致命的，如果现在的收益覆盖不了杠杆成本，就面临现金流断裂，现金流断了后房子又短时间不能变现，会出现违约、滞纳金等一系列问题，所以大规模的限售政策出台前会尽量挤出这部分资金，防止到时候出现社会问题。你看17年很大精力都在打击高杠杆，就是给他们出逃的时间。如果还执迷不悟的，只能背负相应的责任了。另外就算现在的收益能覆盖成本的，也得不断祈祷不要出现现金流大变动，比如家庭变故、工作变动等等，否则也会随时面临断裂风险。主席说“房子不是用来炒的”，你以为就说说而已？正常投资可以，大杠杆炒房的估计问题就严重了。所谓正常投资就是你愿意长久持有的，能够扛得住在限售政策内不交易的。所以现在很多开发商也直接签合同表示自持多少多少年，就是聪明的表现。&/p&&p&另一种是当消费品，就是所谓刚需。我看一些所谓的专家提建议，说刚需反正都要买，晚买不如早买，反正早晚都得涨。这有点误人子弟了，其实分析一切都要从事物本质去分析，刚需是把房子当消费品，消费品就是用来消费的，跟手机一样，你看到有些女生裸贷去买手机，你会怎么评价？消费不起就不要消费，买个自己买的起的就行了，为什么非要新款苹果哪？你会这么想，但对于借首付、大量贷款甚至每月还款超出自己收入的人，你反而要去鼓励，说晚买不如早买，不是害人吗。刚需要买房，不应该看自己能不能凑得出首付，而是自己能不能扛得住持有成本，也就是说你能不能扛得住这些债务。不单是现在，还要考虑未来的种种变动，否则会死的比投资客还惨。你说反正都要涨的，我自住也当投资了。那你还是没懂调控的方向，投资客都玩不起，你的杠杆从比例上说跟投资客差不多，你能玩得起？你急用钱了或者现金流断了，房子根本不能变成现金，或者由于交易成本利润率很低，你能从容应对？&/p&&p&有人说那年轻人还是需要房子的，不买房子又怎么办？所以这就是本次调控的关键所在，“多渠道保障”能不能严格落地，就是在购买之外能不能把租赁市场做好，其实原来满足居住需求的租赁比例我们国家是很低的，但任何成熟的经济体租赁都是居住需求的大头，而不是购买。这个面临的一是社会意识的转换，二是制度的保障。首先是租赁供给，这个已经明确落地了，就是配建租赁房、集体土地租赁房形式入市，可以大量增加租赁住宅的供给数量。其次是租赁运行，就是防止租房子带来的不安全感，这个基本方向是靠国企大量来运行，一个是鼓励国企进入租赁市场，一个是原本很多房地产企业本身就是国企，直接大量开展租赁运行业务，这样在租赁时间上有很大保障，租客权益能得到保护。再次是租购同权，原本捆绑房子的教育、医疗等都会捆绑到社保、公民身份等，不管你怎么居住在这个城市，只要是这个城市的纳税人，就可以享受均等的公共服务。当然你说好学区啊什么的可能短时间内还要跟房子绑定，现在只能保证有学校上，其他的是教育体系改革的另一个课题了。&/p&&p&所以，你要不要买，看你自己对风险的估量，以前买房子是奔着收益去的，现在则更注重风险导向，你觉得你未来没啥需要花钱的，工作稳定的不得了，还款绰绰有余，可以消费一下，毕竟买什么都是买。如果你对于债务感觉是个沉重的负担，甚至对自己5年内的现金状况么有那么乐观，那么还是慎重，毕竟有时候无债一身轻还是至理名言。还有，奉劝各位，能全款不要贷款，能6成不要3成，能不买尽量别买，毕竟，债务危机可能来得比你想象的早多了，再不小心叠加个中年危机，这半辈子算是交代了。&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。1、后面房价还会再涨吗？如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价…
&p&今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。&/p&&p&国庆节的时候我发了《&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dff2c9b746b186e10ea0d7cb8achksm%3Ddbfbc15ad9f3d899efb789%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国的房价什么时候会崩盘？&/a&》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。&/p&&p&关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。&/p&&p&在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&/p&&p&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fee62f0c4b_b.jpg& data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fee62f0c4b_r.jpg&&&/figure&&p&
图一&br&&br&&/p&&p&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&/p&&p&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&/p&&p&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&/p&&p&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&/p&&p&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&/p&&p&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&/p&&p&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-734e0c877afb_b.jpg& data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&p&
图2&/p&&p&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&/p&&p&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&/p&&p&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&/p&&p&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&/p&&p&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&/p&&p&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&/p&&p&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&/p&&p&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&/p&&p&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&/p&&p&该西方经济理论体系认为：&/p&&p&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&/p&&p&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&/p&&p&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&/p&&p&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&/p&&p&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&/p&&p&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&/p&&p&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&/p&&p&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&/p&&p&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒