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精细化管理是未来长租公寓运营的核心竞争力，而其中可量化的各种财务类运营指标又可以直观的反应运营效率和效果。本文简要探讨长租公寓财务类运营指标的设计。
哪些财务类运营指标是需要重点关注的？
收入=期间内主营业务收入，反映企业获利能力的运营指标。需要注意的是精确到每间房核算收入并非难事，也有利于空置的控制。权责发生制较收付实现制更能反应公寓当期真实的经营成果。此外收入的计算口径及期间需要明确且保持一贯性，比如跨月租金是否按天分摊、不同维度统计口径期间内保持一贯等。该指标可根据企业需要在PMS系统软件的后台报表中进行自定义。不同维度如产品类型、销售渠道、租期、客户类型、销售策略都会对该指标产生影响，对该指标的多维度统计分析可以更好的了解市场、制定精准的销售策略。
入住率=入住间数/总间数，反映公寓的去化能力。与之对应的指标为空置率，与之关联的指标为平均房价。该指标受周边市场、产品品质、销售价格、销售策略等因素影响。该指标在计算的时候可以考虑分地域、产品类型、租赁期间等多个维度进行统计，以便进行市场及消费心理分析。从目前长租公寓的现状来看，去化的速度直接决定该公寓能否迅速当期盈利。
平均房价=总收入/总间数/期间，该指标与定价及销售策略直接相关。通常长租公寓的定价是根据周边市场情况结合产品本身预设的一个价格，同时在实际销售环节进行调整。而一段时间后，平均房价结合入住率可以反映出实际销售与此前预计的偏差，从而反思并及时调整销售策略。长租公寓价格的区域化特征极为明显，该指标对于跟踪区域市场价格的波动以及新产品定价具有较好的参考价值。
每间房收益=总收入/总间数/期间（含空置期）=入住率*平均房价，该指标是以上两个指标的综合反映。单从入住率或平均房价评价公寓的运营能力有可能会得出相反结论，而该指标能更合理反映公寓的运营能力。指标值越低则该公寓的空置率越高、获利能力越差；指标值越高，则入住率越高，获利能力越强。通常长短租结合的公寓更要关注该指标。另外根据不同产品品质、区域、客户类型，公寓可以选择不同销售策略来达到同样的每间房收益的平衡，如高销售价格搭配中等入住率、低销售价格搭配高入住率等。
应收账款，该指标反映到期但尚未收回的租金。对于协议客户、公司客户以及分散式公寓的个人客户，到期的应收款必须作为一个重要的运营指标由直接接触客人的销售或管家予以跟踪催讨。这也是公司现金管理及内控的重要环节。同时要建立坏账及核算制度及流程。
运营指标设计需要注意哪些问题？
计算口径，每个指标的计算范围、期间、时点都必须明确。以入住率为例，总间数通常指的是可供销售的房间数，不含维修房、待清洁房等。期间可以是日、周、月、季度或年。在一个期间内的累计实际入住间数/累计总间数即为该期间的入住率。另外一个期间内的计算口径务必保持一致，否则缺乏可比性。同时可按照区域、客户类型、销售渠道等企业想要了解的维度进行统计分析。
系统预设，所有可量化运营指标的设计建议尽量在信息系统中预设并自动统计。即可以减轻人工统计的工作量，也大大提高统计的精确度。
非财务指标，比如维修率、续租率、投诉率、新项目拓展数量等非财务指标也是运营指标的一部分，从另外角度给到管理者有价值的信息，也需纳入整个运营指标的设计考虑。
来源：房东东
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UONE优望:长租公寓精细化运营,打造美好生活空间!|观澜财经
观澜视角早在2010年前后，市面上就出现了面向青年的“服务式公寓”，到了2014年，参与主体明显增多，多家房地产开发商依托自身房源，有意识地试水长租公寓。现如今，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，众多市场主体争相涌入，住宅租赁一时成为房地产市场发展新引擎，长租公寓市场迎来爆发式增长。12月15日，2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛在厦门成功举办，在本次论坛上UONE优望董事长丘运贤带来主题演讲——《长租公寓精细化运营管理》，为大家深入浅出地解析了在长租公寓这个新“战场”中，如何进行精细化运营管理才能杀出重围。《长租公寓精细化运营管理》UONE优望 董事长 丘运贤UONE优望是目前全国长租公寓领域最具运营管理能力的品牌之一，致力于盘活存量资产，探索未来城市人居新模式。UONE优望通过物联网、互联网技术，为青年白领打造一个集居住、社交、文化、消费等多重功能的美好生活空间，让租房成为一种时髦的生活方式。以下为观澜小编整理的丘运贤演讲精华，大家可以收藏学习哦~精细化运营管理是长租公寓的决胜关键今天我跟大家分享一下UONE优望在长租公寓领域的运营管理模块的探索和实践。首先，我分析一下长租公寓的三要素：资产、资金和运营。1、资产：摆在长租公寓面前的第一道槛就是资产的获取，获取资产难，获取好的资产更难。随着国家政策的红利和资产的激活，包括集体土地的探索，工业、商业改公寓的可能性，旧城的改造，散户的进场，能够缓解一部分供给，所以未来资产将会更加多元、业主分散，造成了管理难度不同，所以资产端很期待运营模块的提升和发展，期待更牛的运营公司诞生；2、资金：当我们获得了资产，租金就是摆在我们面前的第二道槛，租金压垮了很多企业。当然今年政策的开放，为我们获取资金开拓了多种可能性，比如：产业基金、业主直投、银行资金或者是资产证券化。资产和资金的多元化决定着长租公寓一定是持管分离的状态，因此，我们最大的期待就是运营管理能力的提升，持有和管理分离，破解行业难题；3、运营：刚才几位嘉宾都认为长租公寓是不赚钱的，但我不这么认为，目前不盈利是因为长租公寓行业处于初始发展阶段，管理粗犷，未来做到精细化运营管理，提升我们的收益和降低成本，就能实现较好的投资回报。UONE优望想要为终端住户重新定义一种美好的品质生活空间和服务，为业主和长租公寓投资在实现资产的稳健增值。多维度管理+多样化设计+智能化运营让租房成为一种生活方式我们的精细化运营管理从五个模块，十个节点来管控。从最初的物业拓展到产品工程，到房源销售和运营管理，把整个流程串起来的PMS系统形成我们的精细化运营体系。落地到项目当中，从项目的拓展风控、投资方案、物业交接、整合运营、产品工程、验收、开业推广、首期强销、运营管理到资管报告十个节点精耕细作，保障项目成功运营。1、项目数字化拓展：我们提出房源开发金字塔的评估模型，用数字化拓展，安全官制度保证我们底层资产的拓展。项目拓展完以后进入到项目池，目前在我们合作当中，我们会有不同的资金匹配，有稳健型和激进型的，现在在探索和银行机构、产业基金、业主直投等多方面的资金匹配。2、产品打造——U品制造计划：完成项目拓展后，紧接着就是产品打造，产品打造对长租公寓的运营管理来说至关重要，因为这个产品我们要运营十年，如何保证这十年的精细化非常重要。所以我们的U品制造计划主要是做四件事：第一是生活化设计；第二是个性化色彩；第三是极简化硬装；第四是实用化软装。生活化设计：我们有设计师，但不仅仅是来源于设计师的灵感，我们每个月会推出《UONE租客生活研究报告》，我们认为设计来自于租客的真实生活。个性化色彩：我们的软装团队在色彩美学上追求三个原则，第一个必须经济适用，第二个是彰显个性，还有一个非常重要的是标准可控。极简化硬装：为了达到经济安全、稳定性运营的目的，我们践行极简硬装控制成本、保障质量。我们探索出装配式施工能够做到经济又安全，它跟我们原有的硬装有什么不同呢？第一是精准预算，实际费用与预算只存在5%以内的误差，可以做到投资可控、风险可控；第二是装配零误差，只要产品设计出来，工厂就能够做出完全没有误差的装配产品；最重要的一点，就是零甲醛，非常安全。总结出来，装配式施工有两大优势：第一是只需要一个工种，不需要水电工、泥水工，一个工种一工到底；第二是大幅缩短装修时间，原来硬装需要100天，我们可以做到15天完成，大大的降低我们在工程上的风险。实用化软装：有了极简化的硬装，软装呈现出好的效果？UONE优望提出了集成化软装的概念。根据租客生活，重新研发三大系统（灯光、装饰和家具）16项软装模块，一切只为了实现美学与实用的完美结合。在传统装修的流程中，硬装和软装是分模块进行的，这会导致最终呈现的效果不如设计图漂亮，我们采用的是一体化设计，从硬装到软装由一家公司全程负责，所见的设计图就是你所得的实际装修效果。除了一体化设计，我们还对软装进行标准化管理，从材料源头、出厂使用，产品维护、用户反馈到优化，都由我们进行，形成了一个完整的供应链系统。生活场景下的安全标准：以上这些在我们看来还不够，要做一个优秀的精细化运营管理商，打造安全的居所非常重要，所以除了完成以上这些基础动作，我们在每一个项目里面还会提炼“安全系数”。比如，木材板材能不能少用一点，高床的踏步能不能多五厘米，家具的边角可不可以进行柔化处理，水杯的位置和插座的位置会不会起冲突，这个都是我们琢磨出的生活场景下的安全标准。UONE优望董事长
丘运贤3、房源销售模块——B+C：B端客户（机构、政府等）是项目稳定收益的基石，全网引流C端客户能够创造项目溢价。让我们骄傲的是目前正在完成的中央定价系统和优惠券中心能够实现全网统一定价管理，系统综合评估项目预算、竞品市场及业绩目标从而定价，同步输出到客户端，管理端，导流端、金融端及业主端。4、不依赖人的智慧社区集成平台：运营管理中最大的不确定性就是人，所以要做精细化运营管理，我们就要打造一个不依赖人的运营管理系统。 我们采用了很多线上系统和智能硬件来完善智慧社区，为租客提供更便捷安全的生活服务，如：智能门锁、智能停车、社区无人商店、智能能耗分析等等。还积极举办各类社群活动，并且为租客提供资源、场地等服务，鼓励租客自发创造社交空间，让租房成为一种生活方式。同时，我们还推出了UONE优望金服计划、首问责任制、距离服务、增值服务、物业管理、报修管理、报事响应。房间里任何一个设备坏了，无需电话无需找人，通过手机APP直接扫码就可以实现快速报修。精英齐聚，重磅论坛燃爆鹭岛精彩报道续续来丘总精彩的演讲引起了热烈的反响，在目前长租公寓激烈的市场竞争中，产品同质化是一个不可忽视的问题，要打造能够真正满足租客核心需求的品牌公寓，精细化的运营和管理成为了越来越重要的因素。作为国内长租公寓市场的领先品牌，相信UONE优望在品牌公寓精细化运营管理的实践经验，能给大家带来一些启发。本次论坛汇聚数百名金融界、房地产行业精英，共同探讨住房租赁这个万亿级市场新蓝海的未来发展之道！更是邀请到了20多位重量级行业嘉宾做了精彩的主题演讲和沙龙分享， 论坛系列精华演讲传送门：（2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛燃爆鹭岛！；精华|中国银行杨军：住房租赁市场证券化实践与展望）。其余精华报道们正在路上~敬请持续关注！精 选 推 荐 ▽精华|中国银行杨军：住房租赁市场证券化实践与展望身价千亿的闽商大佬，如何看待新时代新闽商的未来？2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛燃爆鹭岛！倒计时1天！2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛最全攻略！超豪华嘉宾阵容，2017住房租赁行业盛会即将登“鹭”！
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来点暖心的！扫这里长租公寓运营模式及特点分析长租公寓运营模式及特点分析常德楼市百家号随着国家“租售并举”相关政策的发布，长租公寓市场即将迎来蓝海。我们结合公寓的主体，将长租公寓做如下分类，并从运营模式上进行分析。房企，从开发到运营的全周期模式虽然对于传统的房产买卖来说，长租公寓的利润并不可观，但随着房地产市场发展到后半场。市场空间巨大和能够带来长期收益的长租公寓，对于房企来说，仍然处于战略性布局的重要方向。1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地即将推向市场。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，逐渐培养起用户全周期的租赁习惯、长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在这个市场领域，开发商可以做的事情将会更多。2、从开发实力到物业设施筹备，都需要较高的门槛拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求有着非常深刻的理解，在此基础上打造的产品，将更容易得到用户的认可。其次，开发商多年的开发经验，将使得其在拿地和房屋存量上，更具备优势，也更容易获取房源。部分具有规模的集团企业，还将在融资上取得便利。乐派公寓中介、房地产服务商将开启“二房东”新模式具有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者，房地产中介直接接触房屋和租客。对顾客有更加深刻的了解，有助于高效获取房源和推出更加符合客户需求的产品。有实力的企业，也可能在发展到一定阶段后逐步增加集中公寓的比重，以更好地发挥客源优势。与社会资本相结合的独立品牌公寓，经营将更加灵活独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。如乐派公寓就可以为顾客提供精装修，拎包入住的租住体验。酒店·线下运营经验丰富连锁酒店和和长租公寓在多方面都具有对标性，在存量物业获取，标准化管理和服务，品牌溢价等方面优势明显，比如喜瑞都（中国）酒店·公寓集团旗下的乐派公寓，目前已经在全国一二三线主要城市完成了布局。此外，品牌公寓还可以和母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等、低成本获取物资；借助母公司的力量，融资成本也会相应降低，在经营过程中减少试错次数等。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。常德楼市百家号最近更新：简介:仔细观察，认真考察，关注房产作者最新文章相关文章分散式长租公寓的痛点及共同特点有哪些?
上篇文章我们探讨了集中式公寓的3大痛点和决定盈利的2大要素，今天一起来聊聊分散式公寓的痛点，以及公寓行业的共同特点。　　#分散式公寓的痛点#　　1、非标品很难标准化　　公寓的标准化
　　上篇文章我们探讨了集中式公寓的3大痛点和决定盈利的2大要素，今天一起来聊聊分散式公寓的痛点，以及公寓行业的共同特点。
　　#分散式公寓的痛点#
　　1、非标品很难标准化
　　公寓的标准化和酒店一样，都体现在产品和运营上。从产品角度而言，集中式公寓容易在产品形态上达到相对一致，也容易形成统一的辨识度加深印象快速传播;而分散公寓，由于处在不同的区域、不同的楼栋和楼层、不同的房型、不同的面积、不同的产品定位和价格水平、甚至连配置也不一样，每一套房就是一个独立体，如果不是强行标识，很难将物理距离不同的两套公寓标准化。
　　从运营角度而言，集中式公寓服务距离短，服务的可视性增强，服务弹性不大，可以形成相对稳定和统一的服务流程，减少内耗，降低边际成本，相对准确控制成本，提高效率。而分散公寓每一套房都差别化，造成多种标准或无标准状态，无法克服因物理距离带来的服务弹性，内部管理和客户服务体验的可控性双重降低，更加无法形成稳定和统一服务流程。
　　&&因此，非标的分散公寓，标准化是个假名题。
　　2、碎片化很难规模化
　　非标品，规模越大，碎片化服务就越多。
　　所谓公寓碎片化服务，是指服务大量不同小区、不同楼层、不同业主、不同租客所产生的带看、签约、入住、维修、邻里纠纷、收租、退房等一系列繁杂的事务性服务。如果经营几百套分散公寓，会像同时给几百床婴儿换尿布一样的琐碎和无序。
　　大量非标品无法流程化的碎片化服务，直接结果是便是人房比增加，运营能力和控制能力下降，不能很好的为客户服务，不能解决客户服务体验的痛点。运营控制不好，一不小心就变成劳动密集型产业，直接面临利润摊薄或利润倒挂的风险。
　　换言之，分散公寓是需要强运营手段的产品，如何通过强运营手段遏制因规模化增加的碎片化成本，是能否存活的关键。
　　&&非标准产生碎片化，碎片化遏制规模化，这是分散式公寓做大的瓶颈。
　　3、多方监管躲着做生意
　　分散公寓存在的前提是空间隔断，唯一生财的戏法是将一套房变成N+1或者N+n，租房市场浮出水面充分曝光以后，国家对于合租房居住面积和租客生活品质的关注加强，北京、上海、深圳分别规定个人出租居住人均使用面积不得少于7.5平方米、5平方米和6平方米，一旦可变空间被限制，合租房变现将更加困难。
　　再者，公寓物业邻居对于合租房的投诉、居委会监管、小区物业监管、派出所入住人口管理、消防管理、合租客户之间的矛盾投诉、房屋管理局或房屋租赁部门管理、税收管理等，每一项，都等于在收紧职业房东的紧箍咒。
　　因此，躲藏着做生意基本是分散式公寓的常态。
　　#长租公寓的痛点#
　　1、区域化竞争是根本
　　长租公寓，解决人们长期生活和工作为目的，向特定人群提供长期居住空间和居住服务，顾客以该区域工作、生活的人群为主，区域化竞争是它的市场特性。
　　准确的说，长租公寓是区域化市场，它只能依托于城市繁华的商业区、办公区、产业园区、大型工厂等，借助于城市发达的公共交通，北京、上海、深圳一线城市由于地铁发达，可以解决5&20公里交通沿线的客户，如果仅借助于公交车，最大辐射范围不超过5公里。
　　2、情怀不是生产力
　　蘑菇租房市场总监龙东平主导市场，为了推广蘑菇之前的分散公寓，做了各种社区化或者情怀动作，几乎把上海各大学、商场等都扫遍了合作，上百人的大型活动，情怀的、浪漫的、脱单的、主题性的、娱乐的都有。
　　一年后我问他要转化数据的时候，他回复说：这个很扯，是个坑。我理解他说的并不是一个转化没有，而是对于公寓而言，根本就不是营销的路子。
　　我们在南京西路上班，我在选择公寓的时候也挑选了很久，比较价格、地理位置、上下班步行时间、房间情况，周边生活便利情况，每一项都会在心里精确计算。
　　同样得到验证的是在北京蘑菇青年社区样板店，我和多位租友聊天探寻选择我们的理由，一位娱乐经纪人美女告诉我，吸引她的是：你们在地铁口、离我上班很近、价格是我接受的范围、公共区域有亮点。
　　&&折腾了一圈，你会发现，真正入住你的，并不是情怀，而是消费者内心关于工作、生活的精确计算。
　　3、产品同质化 创新困难
　　租一套房，拿一栋物业，经过简单的设计装修改造成N+1或N+n模式，你家有的我家也有，唯一不同的仅仅是颜色搭配和基本配置。
　　一度被放大的公寓的社区空间，社区文化等情怀的附加值，经过一年多的揣测和实践，大家发现情怀也仅仅是点头之交而已，没有更多的附加值转化。既然唯一能体现高难度的情怀不再是门槛，那么公寓就变成了只是简单装修隔断的生意。
　　对于分散式公寓，同质化空间分割后，地理位置和相应的价格水平变得&物竞天择&，不能改变服务的物理距离，不能减少行业本身碎片化的特性，增加智能设备的应用减少人力投入，让所有数据系统化平台化精控每一项成本，成了创业者们唯一能做的事，而这些，只是优化管理而非创新，因为，从根本上无法改变商业模式的核心。
　　集中式公寓除了情怀的影子外，其余的也显得很牵强，同质化互相抄袭也成必然。以前还可以有联合办公+创业公寓，但是经过火灾教训后，政府严令杜绝混合业态，必须功能分割。当家家都有公共区域社区情怀的时候，所谓的创新就只是产品更新换代升级而已，买方市场的前奏。
　　4、相互竞争 互为补充
　　根据对蘑菇租房平台数据的统计分析发现，分割成8&25平方米的集中式公寓和分散式公寓有着惊人相似而又相互交集的客户群，数据显示：30岁以前的客户占了85%,30岁以后的客户仅仅只占15%左右。在该区域上班、要求生活方便的年轻一族是群体特征，毕业后未结婚之前是主流(结婚后拖家带口的人95%选择单套独居)。
　　客户群体相同，产品同质化，地理位置相近，价格水平相近(集中式公寓单间定价参照分散式一房一厅)，喜欢空间感的住分散公寓(集中式公寓单间面积小于分散式一房一厅)，喜欢社区情怀的住集中式公寓，各取所需。
　　&&对运营者而言，比价格、比距离、比产品、比情怀成为维护经营的手段，在同一区域争夺同类客源，在区域性有效需求不足的时候，必将倒逼该区域的公寓从业者进行产品优化组合。
　　5、无法言说的核心竞争力
　　我千万遍的想过，凌驾于物业资源，简单得只需要钱的商业模式，如何向投资人讲解公寓的核心竞争力?有情怀?会控制成本?能融到资金?有好的资源?我们是品牌?
　　&&当我知道成本控制是公寓规模化过程中无法言说的一个坑后(见前篇)，能融到资也只是这项生意的充分条件而非必要条件，我宁可相信你说某某国资委的领导是你亲戚，有一大批集中式物业可以利用，而且还能帮助其他城市关系进行拓展。
　　当每一项被看透尽头的时候，多么惊讶，核心竞争力竟然只是能拿到好的便宜的物业。在中国人情社会交往为特点的背景下，需要多少个&亲戚&的这种资源才能构成核心竞争力。
　　如果觉得不够，最多可以勉强加一项，说你有把每一项成本、产品和市场精确测算然后定位的能力(其实你知道别人不相信)。
　　在特定区域范围内，以物业资源为主要优势，弱运营特性的公寓行业，细致化体贴的服务才是王道。
　　&&如何从大量同质化公寓产品中脱颖而出?有人打情怀牌，有人打金融牌，有人打价格牌。请问，你有没有找到自己公寓的发展路径?
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