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世界一流学者能否看透中国房价？
来源：塔木德富豪会
预测中国房价是一个敏感话题，更是一趟浑水。中国不少学者喜欢浑水摸鱼，所以过去10多年能看透中国房价走势的不多。那从全球视野来看，世界一流学者能否看透中国的房价呢？
预测中国房价是一个敏感话题，更是一趟浑水。中国不少学者喜欢浑水摸鱼，所以过去10多年能看透中国房价走势的不多。那从全球视野来看，世界一流学者能否看透中国的房价呢？“全世界都在等着看中国房地产泡沫的笑话”几年前就听到西方经济学家说这样的话。直到2014年上半年，国际投行高盛仍然认为，中国房地产市场整体将进入2年的调整期，但不可能崩盘，原因是需求依然很充裕，而且政策空间很大。对于少部分二线城市和一些三四线城市，高盛认为存在结构性失衡。造成这种状况的原因是过快的房地产投资增速、过高的库存水平和需求不足(人口增长缓慢)。按照世界通行的房价收入比来判断房价，大家都认为中国房价有泡沫。这泡沫若有足够大的弹性，任何投射到上面的影子就会变形。看透房价真是需要超常的眼力。&好顽固，谢国忠郎咸平一直对中国高房价不满前摩根士丹利董事总经理谢国忠前段时间还惊爆“中国房价至少要跌三年”，尽管谢国忠自2004年以来预测房价屡屡失败，然而谢国忠仍然一直是中国房地产行业最坚定的看空者。著名经济学家郎咸平更加危言耸听。他说，在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。 就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。尽管这二位经济学家的预测不是那么让人满意，但他们的坚持，至少保持了他们的独立人格，着实让人佩服几分！判断中国经济走势，诺贝尔奖经济学家看法不一1991年诺贝尔经济学奖得主罗纳德o哈里o科斯，从一开始就坚定的看好中国。他坚信，中国经济转型是“历史上最为伟大的经济改革计划”，中国经济总量在2020年代后期超过美国，是大概率事件。2008年获诺贝尔经济学奖得主保罗o克鲁格曼就对中国表示巨大的担心。他担心，中国经济正在崩溃。 世界经济已经饱受欧洲金融危机之苦， 我们真的不需要一个新的危机发源地。即使最优秀的学者，他们对中国经济和房价的判断也可能得出相反的结论。让中国人惊奇的是，他们俩都不愿意触及中国的房价，因为房价不但是一个经济话题，也是社会和谐命题。博弈中的中国房价以往经济学家善用定量分析，用房价与国民收入比来判断房价走势。然而鉴于中国的独特国情，房价走势预估很难用完全市场经济的分析方法得出准确结论。如何正确预估中国房价走势？研究房价走势，首先必须研究政治经济学，并在此基础上结合具体情况发挥。预测短期内（一到两年）房价走势运用市场行为学较为合适，预测中期（三到五年）房价走势应从经济学入手，预测长期（五年以上）房价走势应从社会学入手，当然必须在政治经济学的指导下，还应将社会学、经济学和行为学三者相结合，加以判断。以深圳房地产市场为例，深圳湾片区房价曾在2007年前后出现过一次明显的波动，与经济学家们从宏观经济学视野出发得出的分析结果大相径庭，实际情况是，当时有一个香港炒房客收购了该片区的100多套房源，并利用“左手买入，右手卖出”抬高片区房价，最早按1.2万/平入手，第二年升至2万/平，通过集中控制房源抬高片区房价。之后，百仕达红树西岸以五万元每平方米率先冲高房价，该片区房价迅速上涨，如今破6万、7万/平已是太平常的了。又如2010年时香蜜湖片区房价仅为3万、4万/平左右，当年一炒房客将该片区相当多的顶层复式纳入手中，之后该片区房价迅速攀升至6-7万/平方米，现已普遍达到8-10万/平方米。顶层复式房则奇货可居，价格离谱。由此可见，短期内预测中国房价走势，仅依靠经济数据和GDP总量已无法准确推断，还需综合运用行为学的知识。从中期房价的走势来看，市场经济学就要起到决定作用。平时对国民收入的统计与房价比是不能完全说明问题的。要从广义货币的总量才能反应国民收入和支出的实质。根据吴晓波的观点，2003年中国广义货币（M2）是18.6万亿，到2012年时国家广义货币总量（M2）是94万亿，10年间广义货币总量增加了5倍，基本相当于北上广等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度，中国居民在过去的10年间买房、对不动产投资成为避险性投资的避风港，由于通货膨胀，使得买房变成了一种类货币形式的保值性投资。他相信，未来三年内，地产行业的持续发展，政府调控政策的成熟，老百姓投资理念的理性回归，都将让中国的房地产投资回归理性，房产投资的杠杆效应降低，让房产成为避险性的投资品。根据这一结论，按2013年末中国广义货币余额110.65万亿元计算，2014年M2增量将在14万亿元上下（2014年6月末，广义货币M2余额为120.1万亿元），增速有望预定在13%左右，这意味着短期内中国整体房价肯定无法下跌。假如2015年M2增量继续发生，而且幅度更大的话，房价可能还会往上走。相反的话，则房价会下跌。从长线来看，中国房价走势与社会学密切相关。第一随着人口增幅下降和老龄化的加速，人口红利将迅速结束；第二目前中国实际人均住房占有率大大高于现有统计量（大量农村自建房、城镇小产权房未被纳入官方统计）。因此，人口结构和市场需求的变化决定未来中国房价走势需要重新被审视，前景不明朗。第三现在都在提农村人口城市化，实际上，我们去内地很多小城市一看，已经很少有人愿意进城了，独生子女政策已经让我们没有人了，一个孩子在乡下过得好好的，干嘛要去城里买房过日子？第四中国人的传统观念，都有喜欢置业的习惯，特别是现在的小孩很娇贵，结婚必须买房，否则，丈母娘坚决不答应。第五中国的贫富差距问题突出。钱多的人就喜欢买房置业。当有钱人把钱投入资本市场，老百姓的收入相对均衡时，房价与国民收入比才能较为准确的评估其是否合理。第六中国政府一方面要调控房价，另一方面为了稳定的需要，保就业，就要保持经济7-8%的增长，货币发行量就不会少。经济学中的广义货币M2也是一个值得探讨的话题，如果未来我国M2稳步增长，即使人口减少，房价可能也将上涨；如M2缓慢上升甚至萎缩，房价将加速下跌。第七未来要全国推行的房产税一直是悬在高房价上的一把利剑。不过就深圳而言，无论大势如何，深圳房价大跌的可能性几乎为零，未来10到20年内还将延续上行走势，只是上升幅度可能不如以往那么大。这主要归功于深圳人口的年轻化，大量80后、90后家庭将迎来新生儿，组建新家庭，这一现象从目前深圳学位极其紧张的情况便可窥得，尽管深圳市政府长期以来一直致力于解决学位短缺问题，每年仍有大量学龄儿童青少年找不到小学中学学位。灵光闪现—要开放“思想市场”“思想市场”与“商品市场”有显著的区别。在商品交换市场中，任何一个人都能向其他人出售商品。而在思想市场中，只有一小部分人能对其他一部分人产生影响，他们只占到总人口中的很小的一部分，但是却非常重要。中国缺乏这样的思想市场，不过未来会出现。我们能看到中国经济政策将会受益于观念讨论，并产生巨大的变化。——罗纳德o哈里o科斯（Ronald H. Coase,日-日）新制度经济学的鼻祖，1991年诺贝尔经济学奖的获得者。》》》&世界各国的房价收入比
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蔡为民投书本报批驳谢国忠郎咸平
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　　现在关键的问题，应该是怎样建立稳妥的监测系统，如何正确判断房地产发展是否过热，如何拟定策略有效降温，使调控措施能够精准到位，不致“殃及无辜”，而非以“市场化”之名，“妖魔化”所有行政干预。
　　针对这几年房地产市场发展，近期有两位经济学界的重量级人物———郎咸平与谢国忠，分别就房地产的“过去”与“未来”发表看法，乍听有理却似是而非，且值得商榷之处颇多，故撰文论述。岂能放任房价狂飙
　　香港中文大学经济学教授郎咸平认为，“一刀切”式的房地产宏观调控政策，是完全没有必要的行政举措，是干预市场经济的过当行为，并表示，自己将以中央相关部门经济顾问的身份，提出停止房地产宏观调控的建议……云云。
　　然而，实际的状况恐怕并非如此！世界上所有国家或地区，均不会容许以绝对的自由市场准则及供需关系，决定其房价走势，毕竟房地产并非单纯的商品，而兼具民生必需品的特性，一旦房价持续高涨，使投资、投机买气过度集中楼市，必然使经济发展及社会稳定面临严峻考验，因此各国在遭遇楼市长期过热时，都会采取相应打压手段，如：增加房屋供给、提升房贷成本、垫高交易税费……等等。韩国、新加坡如此，即使一向崇尚市场经济的美国亦如此。
　　现在关键的问题，应该是怎样建立稳妥的监测系统，如何正确判断房地产发展是否过热，如何拟定策略有效降温，使调控措施能够精准到位，不致“殃及无辜”，而非以“市场化”之名，“妖魔化”所有行政干预，这就不免有点“陈义过高”而不切实际，“看人挑水不吃力”的味道。
　　试想，如果没有5月11日出台的“新国八条”，又碰上7月21日人民币对美元调高汇率2％，会有多少虎视眈眈的国际热钱疯狂涌入中国炒作上海房地产，赚取房价与汇价的双升值利益，从而导致中国的外汇存底在三个月内破万亿元大关！然而，待国际热钱吃饱喝足、呼啸而过之后，留给上海楼市的，除了惨不忍睹的一片狼藉之外，还会有什么？“中国价值”不容低估
　　另一位摩根士丹利的经济学家谢国忠，判断的则是未来，提出受世界经济增速放缓、中国出口下降的影响，加之日元对美元潜在的巨大升值利益，将使目前停留在中国的国际资本快速向日本移动，从而导致中国房地产市场崩盘。这种说法，我认为根本就是对中国经济、金融前景的严重短视。
　　事实上，日本是个高度成熟的国家，经济发展及获利空间无法与正在快速成长的中国相提并论。
　　当然，2005年以来外资已连续26周净买入日本股票9.98万亿日元，大大超过1999年创纪录的9.13万亿日元，带动了日本低迷已久的股市重新兴旺，但不要忘了，在此同时中国也吸引数百亿美元的外资进场，购买了大量变现性较差的房地产，这其中所透露的玄机，我不知道是否系“货币过剩”所引发的连锁效应？但至少绝不是“国际金钱搬家”的简单逻辑所解释得了的，更不能穿凿附会地把移往日本投资的热钱，视之为拖垮中国楼市的最后稻草，因为它占整体在华海外基金的比例微乎其微。
　　需要强调的是，政治、政策、经济、金融、社会、市场六个层面，与房地产走势有着千丝万缕的连动关系，因此在评断楼市动向时，必须作更多元的掌握，而非信口开河、“语不惊人死不休”地操弄舆论导向。
　　（作者为《上海楼市·境外人士专刊》发行人暨总主笔）
本文来源：每日经济新闻
责任编辑：王晓易_NE0011
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终于明白为什么郎咸平节目说谢国忠不算宠物经济学家
：中国城市要跌50%
日 14:17 时代周：有数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。对此你有何看法?：首先表明一下我的态度，对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上，对于这些数据，我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明有回暖的迹象，这种心态就如同对待股市中某只，单单从技术上分析其今天涨了，明天跌了，而完全没有注意到中国楼市的“大盘”情况。今天中国的，如同2007年那次疯狂的股市。当年，我在民间听到很多言论，就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是，大家对楼市竟然都在“看涨”，可是能撑到天上吗?：那么你对中国的未来走向如何看待?：今年4月，我告诉过，泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，我想说楼市已经见顶。在我看来，中国已进入房地产熊市，将持续5年左右。大城市的平均很可能会下降一半以上，将下降更多。而且，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。正常的情况下，必须下降到工资和可以支撑的水平。在中国的，现在的不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。必须指出的是，房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如，20世纪90年代日经225平均指数崩盘后，日本泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。：你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业，可是目前的仍旧高得令人无法接受，这里面的制度性的根源在哪里?：在我看来，制度性的根源主要有两点：一是政府严重依靠土地财政。这一点，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上，今天房[简介 最新动态]地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标，并没能反映真正的房地产过度投资的现象。目前，如此之高，还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨，一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨，并且只会涨不会跌。事实上，这种心态并不完全错，可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容：今天他们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。我知道，有一部分人认为是城市化造成越来越高。可是，尽管城市化造成房价越来越高，但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上，当房价越高时需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价会寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。：政府推出了一系列措施试图控制住，可效果一直不佳，你觉得会有第三波调控吗?：中国的处于波动期，至于结果如何的确视政策而动。当前的政策变化相当频繁，而抑制的对象也在不断调整。在我看来，目前政府往往以处理“家庭纠纷”的态度来看待楼市的调整，哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈，政府就会制定相应倾斜的政策。一句话，中国房地产政策的长远目标是什么，这个根本思路还没有稳定下来。但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例，政府确定政策的主方向是满足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来，才能有一套稳定的房地产政策，才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。当然了，从短期的情况看，无论“国十条”还是“新国五条”，均取得了一些效果。但是，由于受到国内外经济形势的影响，房地产还处在波动期，政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。受访者简介：，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事推荐阅读：：泡沫不会瞬间破 聪明人还有时间逃
成名就是因为他对经济形势的预判很准
可惜没继续在大摩了
今年又调职了
他这张嘴给自己惹麻烦
大摩不得不让他内退
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保存至快速回贴谢国忠：五险一金应减半 把钱发给劳动者
　　在谢国忠看来，中国经济应该搞平衡发展在中国经济步入新常态的情况下，经济学者谢国忠认为,中国经济应该搞平衡发展，将劳动者转化为消费者。　　谢国忠在接受《第一财经日报》专访时发表了这样的观点。　　在他看来，最直接的方法就是将五险一金减半。此外，增值税应该降低到13%至14%的水平，把这笔钱直接放进劳动者的口袋，就可以转化为消费。　　第一财经日报：在中国经济步入新常态的情况下，2016年经济增长的新动力在哪里呢?　　谢国忠：目前政府的愿望是发掘新的投资热点带动经济，但这不容易实现。第一，中国的经济投资盘子特别大，接近一半的GDP。即使发现一个亮点，规模也比较小。第二，中国的产能过剩已经普遍化了，投资热点就更不容易看到了。现在看到的，比如互联网。互联网最近几年炒得很热，投资很多，但从经济宏观数据看不出互联网对经济有正面影响，这是值得大家深思的一件事情。　　所以，中国经济的出路是平衡发展。目前，中国的劳动者并没有变成消费者。需要刺激消费，说了十几年——一会儿说中国人爱存钱，一会儿说中国人因为社保体制没建好而没有安全感。其实，从数据看，这些都不是实际情况。　　中国消费问题的核心是收入问题，中国可支配收入比较低，只有GDP的四成，这个比例在世界大的经济体里比较低。　　其实，中国居民的储蓄率跟日本以及其他东亚国家都没什么区别，大概是30%，中国大部分储蓄不是家庭，而是政府。政府通过收入的重新分配，让政府的收入占GDP比重为36%。在大部分国家，政府的收入一般还会再重新分配。　　日报：经济的“三驾马车”中，消费可以拉起来吗?能用什么政策推动消费吗?　　谢国忠：很困难。现在很多公司都在抱怨，中国的劳动力成本太高了。但其实不然，中国劳动力成本大概就是3000元，去除五险一金，可能到劳动者手里也就2000元出头，相当于发达国家的八分之一。如果按照跨国企业自己的调查，中国劳动者的生产力跟欧洲、美国是差不多的，其实这是没有科学依据的。　　只有收入重新分配才能解决中国的消费问题，比如五险一金可以减一半。美国在金融危机的时候，社保减了三分之一，这个钱直接进入劳动者的口袋，就会转变成消费。在中国，五险一金最终是去投资的，因为它是储蓄的一部分，在产能过剩的情况下，五险一金没有必要收那么多，因为我们不需要加大投资，这是一个核心理念。　　我们的退休机制同时要做根本性改革，长远的福利基金改革都可以重新一起做。但短期来说，五险一金可以减半，增值税也可以相应减一些，现在17%属于高水平了。　　另外，中国各种费的水平也较高。例如，中国的物流成本占GDP的18%，比世界平均水平高一倍，主要原因是公路、码头都在收钱。我们的码头、公路都是过剩的。但如果投资更多的码头、公路，然后通过收费还债，物流成本就会越来越高，最终转嫁到消费者身上，对刺激消费不利。　　再比如，日本的人均产值有4万美元，70%是个人可支配收入，那就是3万美元。　　日报：2016年会出现哪些大的政策改革，来推动经济发展吗?　　谢国忠：暂时还看不到。大部分人对减税的是反对的，因为很多地方政府都说，钱都不够花了，为什么还要减税?其实有些钱是不该花的，比如有些政府机构在十年里扩大了十倍。　　第二，城市化的有关投资遍地开花，其实有资源的浪费。城市化应该集中力量做大做强，可以集中20个、30个城市发展，让大量的人口转移到这些大城市。这样效益高，对自然环境保护也起到很好的作用。，将劳动者转化为消费者，最直接的方法就是将五险一金减半。(第一财经日报)
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郎咸平&不错
我喜欢郎咸平，他说的观点感觉很对
郎咸平虽然说出了老百姓的心声，但最最关键的他始终没点出，不过也可以理解，如果点出了，那估计以后也见不到他了
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