2016年升值潜力最大的5类房 买不买房都要看看
&& 日 11:26 &&
买房不管是自住还是投资，都要看房子的升值潜力，对于不少身负房贷的购房一族来说，买房后房价走势时刻牵动着他们的心。那么2016年有哪些房产值得购买、升值潜力最大呢？
1.市中心的二手房
在一线大城市和一些强二线城市，人口都在增长，城市也在往外扩张，而原来的市中心还是商业、交通中心，中心区一般没有土地建新房，所以原来的二手房价格上涨就是必然趋势了。
新的房地产广告法规定以后开发商的宣传广告中允许出现“学区房“的字样，教育部也正在考虑推行多校划片，是不是以后学区房就不值钱了呢?当然不是，正是由于这个原因，学区房价格才会有上涨的趋势，而且重点学校的辐射范围还会更广。多校划片可能会给重点学校的学区房降温，但是跟重点学校一块儿划片的周围学校的学区房价格就很有可能上涨，这个范围可比之前的学区房范围大得多。多校划片之前，名校学区房的价格肯定高于普通学校学区房，但是多校划片之后呢，将名校和普通学校部划作一个片区，名校学区房不一定能上名校，普通学校学区房的孩子也可以上名校，那么名校学区房价格会下降，然后名校、普校合并所扩大的范围价格却都会上涨。
3.热点城市旁的较小城市
热点城市人口增长太快，房价让普通人难以承受，&很多人会选择去热点城市周边的小城市置业。得益于便利的交通，在较小城市买房价值凸显。比如深圳周边的东莞与惠州，源于深莞惠大交通格局的形成，房价上涨趋势明显。类似的城市还有北京与天津周边的保定与廊坊、上海周边的苏州。建议在热点城市旁的较小城市的人群，无论是刚需还是投资，都应该趁早下手。
4.升值潜力大的轨道交通房
如果不愿意在市中心买，又要去市中心上班，交通是买房考察的重要因素，通常来讲地铁附近的房子的升值潜力相当可观。
5.保持稳定的中高端住宅
中高端住宅在2015年可谓出尽风头，成交呈现爆发式增长，并带动市场整体价格的攀升。2016年出台的契税新政，规定总面积在144平方米以上的首套住宅，契税降低到1.5%，不少中高端住宅都在这个范围内，虽然税费费率降低对减轻负担没有太大影响，但是也会有相当一部分人受新政影响购买中高端住宅，中高端住宅也极有可能会维持去年的稳定态势。
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待售待定05-032017年房地产市场还涨得动吗？这些城市有潜力_新浪财经_新浪网
　　2017年，中国房地产市场还涨得动吗？
　　林采宜 刘郁/文
　　来源：林采宜微信公众号
　　林采宜，复旦大学经济学博士，著名人文学者，证券首席经济学家，中国金融40人论坛特邀成员，中国首席经济学家论坛理事。
　　一、人口的城市化是房价上涨的宏观背景
　　1．慢变量决定趋势，快变量决定周期&
　　房地产兼具消费和投资属性。其中消费属性即自住需求，包括刚性需求和改善性需求，随人们收入的积累而逐渐释放。而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入，主导因素是人们对未来各类资产价格的预期。
　　影响一个城市房价的主要因素可以分为两类：一类是慢变量，随时间推移逐渐对房地产市场产生影响，主要包括城市化带来的人口流入及政府的土地供给；另一类是快变量，可能在短时间内改变房地产市场的供需格局，主要包括政府的房屋限购政策及金融环境。
　　慢变量决定房地产市场的长期趋势。过去二十年中国的城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑。尤其是1990年代中期以来，平均每年城市化率约提升1.3%，大量人口涌入城市带来了住房需求的增长。而地方政府主导下的土地供给，一方面由于是一种非市场化的行为，使得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟钝。另一方面地方政府为了招商引资，倾向于压低工业用地价格（甚至是零地价），增大工业用地供给量，这也间接压缩了住宅用地供给。但由于卖地收入的支出灵活性较高，地方政府对卖地形成的预算外准财政收入产生依赖，使其有动机去抬高住宅用地价格。而一二线城市由于人口流入量大，其住宅用地供给的相对不足也显得更为严重，供给端的不足抬高了土地价格。
　　房地产小周期的形成更多受快变量的影响。从2005年开始，中国的房地产市场经历了三轮完整的小周期，目前正处于第四轮小周期中。以70个大中城市二手住宅价格指数为例，每次周期持续3年左右，其中同比增速超过8%或者低于0%即接近一轮周期高点或低点，而环比增速则以超过1%或者低于0%作为接近一轮周期高点或低点的临界区间。本轮周期始于2015年初，目前行已过半，处于筑顶回落阶段。
　　这四轮周期形成的关键节点，都受到限购政策及货币政策松紧程度演变的刺激。在每轮周期的前半段，地产销量疲软，库存增加，政府往往通过降低首付比例、降低房贷利率、放松限购等政策进行刺激，而在政策刺激收到成效，房地产价格上涨过快时，出于民生保障问题的考虑，政府又会通过提高首付比例、提高房贷利率、收紧限购等政策进行相应的调控，如此反复，助推房地产价格的上涨和下降，形成周期。
　　2．中国城市化进程将是一二线住房需求的重要支撑
　　在经济发展过程中，出于对收入、就业和生活质量的追求，人口向大城市集中是全球普遍现象，中国也一样。“珠江三角洲和长江三角洲等地区的生产总值占国内生产总值的一半以上，而其地理面积却不及中国面积的五分之一。巴西中南部州区米纳斯吉拉斯，里约热内卢和圣保罗的生产总值占全国国内生产总值的 52% 以上，但其土地面积却不及全国土地面积的 15%。大开罗区以区区 0.5% 的土地面积，贡献了阿拉伯埃及共和国生产总值的一半”。 人口的不断流入带来住房需求的持续扩张。2015年，我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率39.9%。与我国2015年人均GDP水平相似的韩国2000年、日本1985年的城市化率则分别为79.6%和76.7%。由此可见，与世界其他国家相比，我国城市化相对较为缓慢，未来还有很大的空间。
　　今年10月，国务院出台了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，力图推动推动常住无户籍人口落户城市，目标是到2020年户籍人口城镇化率提升到45%。结合中央经济工作会议“以人为核心的新型城镇化”的基调，未来4年将是户籍人口城镇化的高速推进阶段。从总量的角度看，这或将释放出可观的住房需求。
　　二、寻找安全资产是推动本轮房价上涨的关键因素
　　1．本轮房价的快速上涨与人口流入和土地供给之间没有明显相关性
　　上文分析了房价上涨的宏观背景，那么2015年初以来的新一轮房价上涨是否可以用同样的框架解释呢？如果将本轮房地产周期与前一轮相对比，可以发现以下两个明显的特点：
　　1）增速分化：不同类型城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比增速出现更为明显的分化。具体而言，一、二、三线城市的同比增速高点分别为33.9%、18.5%和5.6%，而上一轮分别为21.2%、11.2%和8.0%。一组更为直观的数字是，分别取70个城市两轮周期的最高增速，并计算其均值和方差，可以发现本轮均值和上轮均值相差不大（11.57 vs． 10.03），但两轮方差则相差4倍有余（13.91 vs． 3.94）。也就是说，本轮房价涨幅出现了较大程度的分化，涨幅最高的深圳，同比增速曾高达63.4%，而锦州的最高同比增速为负值（-2.8%）。
　　2）周期的同步性减弱：从同比和环比增速均可以发现这一点。以环比增速为例，在年的周期中，一二三线城市几乎同时达到最高点，仅相差1月。而本轮周期中，一线城市的环比增速经历了三个高点，2015年6月、2016年3月和2016年9月，后两轮从高点下滑实际上是由于一线城市的两轮限购政策所导致，而二三线城市环比增速的高点则均是2016年9月。整体来看，一线城市的环比增速高点大幅领先于二三线城市，这或许与一线城市的限购政策将部分需求挤出至二三线城市有关。
　　从统计分析的角度，将本轮房价涨幅与年的人口流入进行相关性分析，可以发现，人口流入对房价上涨的解释力比较弱，解释平方和仅为0.11（越小代表解释力越弱）。从图9中也可以直观看到，人口流入在0-50万区间的城市，房价涨幅出现了巨大分化，这种分化显然难以用人口流入因素来解释。从人均住宅土地供给和房价涨幅的相关性来看，两者在本轮周期中的相关性也比较弱。因此很难用人口、土地供给这类慢变量来解释本轮房价的上涨。
　　2．对安全资产的配置需求成为推动本轮房价上涨的主要因素
　　对于本轮房价涨幅，有一个非常值得关注的现象是房价租金回报率下降到“不可思议”的程度，且下降的幅度和速度均远超上一轮周期。一线四个城市中，北京、上海和深圳的租金回报率已跌至2%以下，甚至低于余额宝的年化收益率（见图11）。简而言之，假设房价不上涨，在一线城市买房出租是一个非常不理性的投资选择，因为依靠收取租金获得的回报率尚且不如直接投资无风险资产。这其实也从侧面反映出居民对一线城市的房地产进行投资，主要是为了博取房价上涨的资本利得。而之所以出现这种情况，是因为一线城市过去多年创造了几乎“从未下跌”的成绩。因此，尽管房地产流动性相对较差，但也成为投资者认可的优质安全资产。一旦限购政策放松，出现房产配置机会，这类资金就会进入。如果叠加流动性宽松的金融环境，资金规模可能更加庞大。而且，当一线城市再次因房价上涨而限购时，这种需求可能就会溢出到部分二线城市，造成这些二线城市房价上涨。
　　这种配置行为在这一轮房价上涨中表现的尤为明显。首先，国内：流动性充裕+利率市场化。2015年央行为稳增长，降低实体经济融资成本，共降息降准五次，同时采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流动性。这导致了流动性宽松+资金成本低的环境，而实体经济的投资回报率已经低于1年期理财产品（见图12），大量的资金需要做资产配置以获取收益。同时，央行10月份取消商业银行存款利率浮动上限，利率市场化靴子落地。利率市场化使得商业银行依赖息差赚钱的模式亟需改变，对资产配置的需求也相应上升，而房地产按揭贷款作为优质的较高收益资产，获得商业银行青睐（见图13）。
　　其次，对外：汇改贬值+资本管制。日，央行推动人民币汇率改革，导致人民币汇率当日大幅贬值，其后在岸人民币汇率跟随离岸人民币汇率贬值，资金外流压力上升，外汇储备加速流失（见图14）。直至12月央行针对离岸市场做出部分限制，同时加强资本管制以限制资金流出，外汇储备流出规模才开始出现较大回落。站在资产配置的角度，对于一个跨境投资者而言，人民币兑美元汇率贬值意味着人民币计价的国内资产价值下降，以美元计价的境外资产吸引力会相对上升。此时如果不采取资本管制，大量资金会选择流出以配置美元资产。资本管制则使得国内投资者配置美元资产的机会有限，这使得大量资金开始追逐境内的安全资产。在这种背景下，一线和部分二线城市的地产成为这类资金追逐的对象。从房价和汇率的相关关系来看，自811汇改以来人民币汇率的变化确实在一定程度上领先于房价的变化（见图15和图16）。
　　最后，从国内资产配置的视角，股灾使得股票投资的吸引力大幅下降。2015年6月开始，沪深两市经历多次千股跌停。尽管政府及时采取了相应救市措施，但恐慌性下跌导致大量资金流出股市。从股市和房地产市场的走势可以发现，年的两轮房地产周期中，股市和房地产的走势具有一定的同步关系，而最近两轮这种关系已经消失。从最近一轮周期来看，房地产和股市的走势甚至是相反的，这一数据也在一定程度上支持了资产转换的逻辑。
　　整体而言，从资产配置的角度来看，央行降准降息创造了相对宽松的金融环境，而利率市场化则推动商业银行大量配置房地产按揭贷款。同时汇改后的持续贬值，使得资金存在流出压力，资本管制则将资金“锁”在国内。对这类资金而言，可配置的高收益安全资产较为有限。一般来说，安全资产如国债收益率较低，而高收益率资产如股票则可能面临较大风险。而投资一线城市房地产尽管会牺牲流动性，但兼得安全性和高收益。大量资金对一线城市房地产的配置需求导致其价格快速上涨，宽松的金融环境和金融创新使得资金加杠杆也更为方便。而2016年年初一线城市的限购政策使得部分二线城市获得“溢出”效应，成为资金追逐的“次优”选择。
　　三、房地产未来1-2年的主基调仍是“分化”
　　1．一二线限购是从需求端控制住资产配置需求，房价泡沫不会在短期内被刺破
　　每一次房价上涨，都伴随着房价是否有泡沫的讨论。然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。通常而言，泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产，造成市场上的供给剧增，供大于求从而房价下跌。
　　中国的实际情况是，城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都不会急于出手持有的房产。
　　因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。
　　在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。从资产配置端来看，在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产仍然存在资产配置需求。而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变，投资实体的回报率仍徘徊在低位，这类资金依旧需要寻找配置机会。因此限购时期对房地产的需求可能集聚，在下一次政策、金融环境宽松时集中爆发，进一步推升一线及部分二线城市房价，从而形成这些城市房价涨多跌少的局面。
　　2．未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺
　　今年的中央经济工作会议中提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，给我国的房地产市场重新定调。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对于一线城市，两个重点词是“疏解”和“带动”，会议全文中特地提到“京津冀协同”。对于北京和上海这样的超大城市，一是将其部分功能“疏解”至周边地区，二是“带动”周边中小城市的发展。
　　然而值得注意的是，尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但是按照齐普夫定律来看，这些超级城市还不够大，小于该定律揭示的最优“规模”（齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到结论，是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积是一个常数）。这实际上说明，尽管面临政府的人口控制（北京十三五期间的目标是将常住人口控制在2300万，上海2040年的目标是将常住人口控制在2500万，而北京和上海当前的常住人口分别为2170万和2415万），但一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入。从这个层面来说，一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好&（深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪）。
　　3．二线城市的房价依赖于一线城市的“带动作用”
　　正如前文中所分析的，本轮周期中大幅上涨的二线城市部分是承接了一线城市的溢出效应，典型的是深圳对惠州、东莞的溢出。未来城市化中的城市群发展方向值得关注。我国国家级的城市群共有11个，分别是：京津冀、长三角、珠三角、长江中游、海峡西岸、成渝、关中、山东半岛、哈长、辽中南和中原城市群，目前规划已经落地的有四个（详见表1）。
　　我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、长江中游和川渝五大城市群。其中长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。
　　对于二线城市，除了关注其与一线城市的联系紧密度，还应关注其自身的优势：产业、教育、医疗以及自然环境以及土地供给端的调整。本轮地产周期中由于大幅上涨的二线城市实际上大部分并不是来自于真实的居住需求，而是来自一线城市溢出的资产配置需求，因而部分二线城市的房价很可能已经脱离慢变量因素的支持，未来是否会出现较大程度的下跌很大程度上取决于该城市的相对“吸引力”。
　　未来看好二线城市中的以下城市：第一类：武汉和成都，属于中部和西南部的重要核心城市，发展成区域中心的可能性很大；第二类：郑州和济南，属于人口大省的省会城市，本省的大量人口可能继续向省会集中；第三类：杭州、青岛和厦门等旅游城市，空气质量较好，属于较为典型的消费型城市，其中杭州背靠长三角城市群，在就业方面也存在较强的竞争力。
　　4．三四线城市，去库存仍是主要任务
　　关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说，三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持 。去库存也是依然任重道远，因此，我们不看好三四线城市的房价。
　　在三四线城市内部，“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。
责任编辑：马龙 SF061豆丁微信公众号
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影响房产升值的五大因素
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3秒自动关闭窗口　　【摘要】最近一周来，郑州、武汉、济南三市相继出台限购升级政策。这是在今年的中央经济工作会议后，楼市热点城市再次加入限购升级的行列，部分在提高购房和贷款门槛的同时，还从土地供应端出台了一系列的政策防止地价继续飙升。虽然自9月30日全国多个城市出台楼市调控新政后，11月全国多个热点城市房价涨幅出现下滑。但部分城市的成交量价仍在高位，这也触发了一系列城市的调控政策二次升级。在业内看来，12月份各地管控房价的力度依然在加大，这也有利于后续房地产市场交易秩序的稳定。
　　导读：
　　今年影响房价的不利因素有哪些
　　发改委:中国经济不会塌方下滑 房价已有效控制
　　租金不及房价涨得快 商铺投资者&爱恨两茫茫&
　　多省会年底升级限购 称控房价需&抓典型&
　　今年影响房价的不利因素有哪些
　　2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性，业内专家呈现两种不同的声音是：&一线房地产天然具有稀缺性，将继续引领全国楼市上涨&，和&中国房地产泡沫无以复加，必将崩盘&，而大多数关于地产价格走势的分析视角映入大家的眼帘，包括：人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期，还有就是汇率贬值等等，但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势，实则却是经不起推敲和捉摸。
　　之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆，这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价，还是一线房价会只涨不跌，都是不正确的，而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些?
　　第一，一线城市的房产只有投机价值，连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价(因为租金再怎么涨，也要与租客的收入挂上钩)，年租金回报率大幅下降，意味着一线城市的房产的&估值&过高，房地产的&配置&价值也在明显下降。
　　第二，投机性购房遭受政策挤压，今年房地产的&投机&价值将明显下滑。?地产&加杠杆&的作用随着&限购限贷&政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，房地产的投机热潮正在快速降温。
　　第三，2017年居民的收入预期明显下滑，这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计，2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右，这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相提并论。而经济在快速下行之中，居民收入增长难有较大起色，背负高杠杆的意愿会有所回落。
　　第四，今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始，随后是一二线城市跟着调整，最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是，一线城市由于&规模效应&和人口&集聚&效应，房价在初始调整时更容易得到外力支撑。
　　所以，那些房地产流动性好，成交活跃的一线城市，反而会看起来比流动性差的三四线城市价格&更抗跌&，但是由于一线城市泡沫过多，其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城市。
　　第五，一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来，由于油价下跌、交通改善以及低总价等&利多&因素，导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基础设施较差，出行相对不便等因素，早已生成了更大的房价泡沫，所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛，潜在风险则更大。
　　发改委:中国经济不会塌方下滑 房价已有效控制
　　国新办10日就引领经济发展新常态和深化供给侧改革举行发布会，国家发改委主任徐绍史回应了诸多经济热点问题：中国经济不会出现&塌方式&下滑和&硬着陆&;宏观税负总体并不高，去年为企业降负约1万亿元;最近房价得到有效控制，正制定长效机制;中国总杠杆率处中等水平，但要积极降低企业杠杆率。
　　谈中国经济
　　&&不会&塌方式&下滑 去年经济总量会突破70万亿
　　在回应中国经济可能&硬着陆&的预言时，国家发改委主任徐绍史表示，中国经济的平稳运行，有信心、有条件、有能力，而且确保中国经济运行在合理的区间。中国经济&塌方式&下滑、&硬着陆&不可避免，这些预言和预判都会落空。
　　徐绍史透露，2016年经济运行在合理的区间，预计GDP全年增速可以在6.7%左右，经济总量会突破70万亿人民币，增量大约是5万亿，在全球主要经济体当中表现也是突出的。
　　徐绍史还透露了一系列重磅数据：城镇新增就业已经超过1300万，预计全年进城落户人口可以达到1600万左右，1000万以上农村贫困人口实现脱贫，249万易地扶贫搬迁已经完成，600万套的棚户区改造任务也已经完成。
　　谈企业税负
　　&&宏观税负总体不高 去年为企业降负约1万亿元
　　在回应最近热议的企业税负话题时，徐绍史认为，一些个案具有它的特殊性，不必过分解读。财政部、税务总局分别从税制改革和税负构成的角度作了分析和回应。他们的结论是，中国宏观税负的水平总体上并不高。
　　&我也总体上赞同，与财政部和税务总局持有相同的看法。&徐绍史表示，中国的市场还是很有竞争力的，依然是外资最佳投资国之一。同时也非常关注这些企业的诉求，通过简政放权、减税降费来降低企业的成本。
　　徐绍史透露，去年在降低企业成本方面大数大概1万亿左右。其中，减税降费共有5500亿，企业用能成本大数减少了2000亿，去年1&11月份大数利息减少了787亿，物流成本降低了350亿左右，制度性交易成本实际上也有所下降。
　　&&最近房价得到有效控制 正制定长效机制
　　在谈到房地产去库存时，徐绍史透露，连续9个月库存都在下降。去库存，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。
　　&最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。&徐绍史称。
　　徐绍史表示，当然，去库存还要考虑到有一亿人要进城。要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。
　　谈债务问题
　　&&总杠杆率处中等水平 积极降低企业杠杆率
　　在被问到中国的债务问题时，徐绍史指出，中国的总杠杆率在主要经济体当中还是处于中等水平，并不明显偏高。从数据来看，在250%左右，大体上跟美国相当，低于日本、西班牙、法国和英国。
　　徐绍史透露，政府和居民的杠杆率在主要经济体当中是最低的，非金融企业的杠杆率偏高，测算的结果大概有150%左右，是高于其他一些主要经济体的。
　　&企业杠杆率高跟融资方式有关系，由于资本市场不发达，所以我们大量的融资方式是银行贷款这种间接融资为主，直接融资特别是股权融资比重不高，所以企业负债水平较高。&徐绍史指出，要积极降低企业杠杆率，防范企业高杠杆率带来的风险，但也不必过于担忧。
　　租金不及房价涨得快 商铺投资者&爱恨两茫茫&
　　海蔚广场二层目前是洪楼银座的服装卖场和超市 近一年来房价不断上涨，作为济南资深炒房客的胡勇本应该很高兴，然而，他购买的商铺租金不但没涨，反而可能下降，这让他心里很不是滋味。他想不明白，为什么资产升值不能带来租金上涨。
　　事实上，与胡勇一样&五味杂陈&的，还有洪楼商圈海蔚广场北半部分五六百名业主，前期由于没能与海蔚商贸公司就续租价格问题谈拢，曾火爆一时的淘宝街无奈关门。如今，同在一个楼宇的银座超市，也正在面临淘宝街先前处境。
　　接盘侠：爱恨就在一瞬间
　　2016年2月份，在济南东部房价大涨之前，胡勇买下海蔚广场北半部分二楼一处商铺，单价1.2万元/平方米，总价42万元。&这是二手商铺，70年产权，10年前刚建好时，每平方米只有8000元，我买时相当于只上涨了50%，不算多。&胡勇说，自己是&接盘侠&，算是捡了个便宜，周边房价10年来都得翻番了。
　　事实上，在多数人看来，胡勇捡的这个便宜并不小，对面在售商铺聚隆广场二楼，40年产权，每平方米三四万元。不过，胡勇还有着更好的小算盘：&这个商铺，银座洪楼店正在租着，买下来就有租金，月月到账，可用于还房贷。&决定购买前他也调查过，商铺租赁合同到日到期，&当时想，肯定会续签，毕竟，银座洪楼店生意不错，不会轻易撤离，而且租金肯定会大幅上涨，毕竟，10年来房价大幅上涨了嘛，原来租金是10年前定的。&胡勇说，谁承想，计划不如变化快，租赁合同到期，续签合同至今没签，连续三个多月的租金，没一分钱到账。
　　胡勇借用《新贵妃醉酒》中的一句歌词来形容当下心情：爱恨就在一瞬间。&现在唯一能让我高兴的是，这个商铺价格涨了，现在怎么着也得一万六了吧，相当于一平方米赚了4000元。&
　　老业主：房租收益&打水漂&
　　胡勇用房价上涨来聊以自慰，但这掩盖不了一个事实：拿不到租金，想再转手，很难，价格只是个虚妄的意象。&银座没续签，主要是未来租金价格没谈拢。&同为二楼业主的辛志说，300多名业主中，绝大多数人认为，近十年来房价上涨，再加上通货膨胀、货币贬值，每年至少得给业主总购房款的15%作为租金。
　　然而银座只答应续签12年，前6年按9%、后6年9.5%给租金，这遭到业主反对。&前10年，每年给我们8%，后12年，只答应给9%或9.5%，合着这10年，房租基本就没涨啊，但房价涨了多少，物价涨了多少?&业主王先生说，如果按照银座给的点数，再加上税负调整导致的增加，他们每月拿到的租金，甚至还不如以前。
　　很多业主希望银座提租金，不然就拍屁股走人，并把拖欠三个多月的租金一块儿给业主。以辛志为代表的业主则担心，一旦银座走了，店面关了，商铺闲置，就不是租金多少的问题了，而是有没有的问题了。如今，双方仍在僵持着。
　　银座回应：&谈不拢&，关门是必然
　　胡勇处境艰难，如果按银座给的租金，一些要求低的老业主或许还能接受，毕竟，他们当时房价低、投入少啊;而他，由于是新接手的二手房，房价上涨了50%，肯定要赔钱，&我算了一下，年租金至少得到总房款的13%，才能不赔&。
　　&坦白来讲，我们给9%、9.5%的回报率，是依据市场定的，目前状况下，只能给出这样的租金，超过了，就承受不了。&银座洪楼店店长隋先生说，如果业主不同意，要求更高的回报率，就合作不成，北半部分超市及周边百货关门，也是必然的选择;至于业主所说，拖欠租金不给，那不可能，银座绝不会拖欠，现在问题关键是，以什么标准给，需要协商。
　　业内观点：房价与租金，不是正比例
　　事实上，在济南，由于房价上涨，业主提高租金，与商户谈不拢，最终导致商场关门、物业闲置的不在少数，三联商社槐荫店关门、贵和省体育中心店关门等，都隐藏着这样的原因。辛志想不明白，为什么资产升值，房租不能跟着涨?
　　普通投资品，如工厂机械，随着时间推移，会逐步折旧贬值;商铺却不一样，会升值，这就给投资者以错觉，房租也应该上涨，殊不知，租金高低不是由房价决定的，而是由商业运营获得利润决定，目前实体商业很难干，自然不可能像房价上涨一样提高租金。
　　多省会年底升级限购 称控房价需&抓典型&
　　最近一周来，郑州、武汉、济南三市相继出台限购升级政策。这是在今年的中央经济工作会议后，楼市热点城市再次加入限购升级的行列，部分在提高购房和贷款门槛的同时，还从土地供应端出台了一系列的政策防止地价继续飙升。
　　虽然自9月30日全国多个城市出台楼市调控新政后，11月全国多个热点城市房价涨幅出现下滑。但部分城市的成交量价仍在高位，这也触发了一系列城市的调控政策二次升级。在业内看来，12月份各地管控房价的力度依然在加大，这也有利于后续房地产市场交易秩序的稳定。
　　多个省会城市升级限购
　　12月26日，济南市下发通知明确：济南本市户籍家庭限购2套;外地限购1套，并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。
　　&房子是用来住的，不是用来炒的。&12月21日晚郑州市人民政府官方网站发布的文件，引用了中央经济工作会议提出的楼市发展方向，直接地表达了其升级调控的目的。
　　在郑州此次公布的调控政策中，排在第一的就是&升级现有限购政策&，即在原来的限购基础上，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也纳入限购范围。同时，新政策对外地人来郑买房也作出了限制，即非郑州户籍家庭在郑州购买住房时，需提供在郑州连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。此外，新政还进一步加大了其他调控手段的运用力度，比如重申严格控制住房公积金信贷政策等。
　　无独有偶，同一天晚上，武汉市也发布扩大住房限购范围的通知，规定自12月22日起，武汉市新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域住房限购。
　　&济南出台限购政策并不太意外，因为此前郑州和武汉相继出台政策后，预计部分热点城市就会积极跟进，尤其是此类省会城市。这说明中央经济工作会议的&房子是用来住的&的表述正为各地楼市监管部门所学习，所以限购政策非常必要。而且对于房价上涨过快的城市或者此前监管下效果一般的城市，近期必须加码，预计会维持在2017年两会以后。&专家表示。
　　控房价需要&抓典型&
　　正如业内人士所说，中央经济工作会议给不少城市的楼市调控政策坚定了方向。实际上，细读郑州此次楼市调控升级的政策不难发现，郑州的&控房价&绝非嘴上说说而已。
　　虽然全国多个楼市热点城市一而再地收紧楼市政策，但国家统计局数据显示，今年11月，武汉和郑州新建商品住宅价格环比涨幅分别为1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位;11月份，济南房价环比上涨1.1%，其新房价格已连涨16个月。
　　因此，在郑州此次公布文件的第四条中明确表示，税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目，应进行重点稽查。&这是近期限购限价政策中比较罕见的一种调控方式，即抓典型。这样做也是通过抓典型来防范楼盘的随意涨价。&专家如是说。
　　据《河南商报》报道，在郑州部分住宅项目，21日当晚出现了外地户籍和大户型房源购买者突击签约的情况。不过由于晚上7点多断网，导致部分购房者无法签约。有河南当地业内人士表示，抬高购房门槛或将进一步影响二手房市场成交。
　　供应端调控发力
　　值得一提的是，郑州此次公布的文件中首次提出了&市场联合管理长效机制&。业内表示，这也是积极响应当前房地产市场长效机制的一个重要体现。管理模式长效化，才能促使市场的有效发展，进而构造出&慢牛&的楼市成长格局。
　　在本次济南市出台的楼市新政中，就对土地市场的交易行为提出了明确的管理措施。比如，济南市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管。而在惩治方面，济南市规定，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入该市土地交易市场诚信黑名单，两年内不得在该市参与土地竞买。
　　在专家看来，包括拿地资金监管等方面的表述，说明对土地市场等依然会采取去杠杆、促平稳的策略。这对济南近期楼市的平稳发展有积极作用，也能够使得库存不足的风险减少，进而利好房价的稳定。尤其是政策中规定了对销售均价超过开发成本20%比例的项目进行个案监管，说明了近期监管体现了一个特点，即抓重点、抓主要矛盾，这将使房企以更加规范的方式进行经营。
　　而在最近，继重庆之后，12月20日，郑州出新规要求从日起，在郑州市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的&复垦券&，才能参与土地竞买。
　　所谓&复垦券&，是类似于重庆&地票&的模式，贫困地区腾退的农村宅基地在扣除自身安置用地后节余的农村建设用地指标，即城乡建设用地增减挂钩节余指标。
　　专家认为，在各地一系列的新政中，加大土地供应和改变土地出让方式都显得很重要。目前不少省市也已采用了&限房价竞地价&等土拍模式，在目前的政策环境下，未来这种模式可能还会继续推广。
　　房企并购趋势将凸显
　　2016年房企拿地热情高涨。在这一背景下，各地政府为了抑制地价、房价的上涨，自9月底以来相继出台了各类调控政策，如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台了&限地价、竞配建&的拍地模式。
　　另一方面，政府对房企融资和土拍资金来源也提出了诸多限制，如上海成立了&商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组&，对买地资金进行监管，而且新入市土地的竞买资格的审查时间也延长了一个月左右。福州、武汉、郑州、珠海等城市也调高了房企在拍地时所需缴纳的保证金比例。
　　某研究中心表示，这一系列政策的出台，将在一定程度上增加企业的拿地成本和难度，从而限制企业拿地。这样的政策环境下，2017年整体销售将有所回落，加之今年多数房企新增土储&大丰收&，短期内补仓需求并不算强烈，2017年房企投资将趋于谨慎。而随着公开市场拿地难度持续增加，房企必定会继续寻求其他突破，合作、并购等助力企业低成本扩张的渠道也将继续备受青睐。未来，随着房企分化逐步拉大、优胜劣汰加剧，规模房企会抓住机遇寻觅市场上的&便宜货&，并购规模有望实现新一轮超越。
　　实际上，调控政策升级对楼市成交的影响显而易见。自去年以来便一发不可收拾的&楼市四小龙&(南京、苏州、厦门、合肥)在陆续出台的政策面前，也均进入了&量价齐跌&的状态。以南京为例，在9月和10月房价达到历史高位后，国家统计局数据显示，11月下半月，南京房价环比下跌0.1%，楼市降温初显。
　　对于未来楼市的走向，专家表示，四季度全国热点城市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制。尤其是从月度数据看，12月份各地管控房价的力度依然会加大，相对应地，房价环比增幅将继续收窄，这也有利于后续房地产市场交易秩序的稳定。
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